Vrije toewijzingsruimte sociale huurwoningen aan lage middeninkomens vergroten van 7,5% naar 15%

Schriftelijke mededeling Nummer 1216882 - Vrije toewijzingsruimte sociale huurwoningen aan lage middeninkomens vergroten van 7,5% naar 15% Aan de commissie: Ruimte Portefeuillehouder: W. de Jong Beleidskader: volkshuisvesting Opmerkingen griffie: Team: Samenleving Ambtenaar: Hans van Tellegen Telefoonnummer: 033 - 299 1545 E-mailadres: h.vantellegen@bunschoten.nl Datum: 24 juli 2024 Aanvullende stukken 1. Titel: notitie G&O Bijlagen digitaal beschikbaar: JA Ter inzage: niet van toepassing. Mededeling Op het vijfde eiland Rengerswetering worden 83 sociale huurwoningen gebouwd door woningcorporatie G&O. Oplevering van deze woningen is voorzien in de tweede helft van het jaar 2025. In eerste aanleg was voorzien in 62 sociale huurwoningen en 21 middenhuur woningen, maar daar is door G&O van afgestapt vanwege de duurdere financiering voor dat laatste type woningen. De wens van het Gooi om meer woningen dan beoogd te gaan verhuren voor een lagere huurprijs voor de huurders (onder de liberalisatiegrens) was logischerwijs toegestaan binnen de contractafspraken. Collegebesluit Het college heeft op 10 september 2024 ingestemd met de wens van G&O om een nieuwe prestatieafspraak te maken, waarbij er meer toewijzingsruimte ontstaat voor woningcorporatie G&O om sociale huurwoningen toe te wijzen aan lage middeninkomens. Het wettelijke uitgangspunt van 7,5% wordt daartoe verhoogd naar 15%.

Deze prestatieafspraak geldt met terugwerkende kracht 1 januari 2024. Argumenten voor dit besluit zijn: 1. De prestatieafspraak is nodig om bij oplevering van 21 van de 83 nieuwbouwwoningen sociale huur op het vijfde eiland Rengerswetering, deze specifiek te kunnen toewijzen aan lage middeninkomens. Voor lage middeninkomens is gekozen als werkwijze die G&O ook in de regio Gooi en Vechtstreek al hanteert voor deze meest kwetsbare groep qua inkomen. In de regio heeft G&O dit ook al met verschillende gemeenten afgesproken.

2. De huurders aan wie deze sociale huurwoningen worden toegewezen profiteren van deze keuze met een lagere maandhuur voor dezelfde woning met circa € 200,00 per maand; Nieuwbouw middenhuur woningen mogen nu niet via een DAEB-constructie (Dienst van algemeen economisch belang) worden gefinancierd, omdat het wettelijk gezien geen kerntaak is van corporaties. Nieuwbouw van sociale huurwoningen worden wel via de DAEB-constructie gefinancierd. In de praktijk levert dit verschil - naast hogere financieringskosten voor de corporatie - ook een fors nadeel op voor de huurders van deze middenhuur woningen. Die betalen voor eenzelfde type huurwoning circa € 200,00 meer maandhuur alleen vanwege deze financieringsvorm. Dat vinden zowel de woningcorporatie G&O als het college niet acceptabel. Vandaar dat de nieuwbouwprogrammering inmiddels is aangepast.

3. Deze prestatieafspraak geldt onder de strikte randvoorwaarde dat toepassing ervan niet nadelig mag uitpakken voor de doelgroep lage inkomens die zijn aangewezen op sociale huurwoningen; Daarvoor is nodig dat de woningcorporatie G&O zich in blijft zetten voor het bouwen van woningen voor lage middeninkomens. Dit impliceert ook dat het college voor toekomstige nieuwbouwplannen deze constructie accepteert, mocht de corporatie in beeld komt om wederom nieuwbouw te leveren voor de doelgroep lage middeninkomens.

4. Deze prestatieafspraak is in feite een noodmaatregel, die kan worden heroverwogen als middenhuur woningen in wetgeving wordt verankerd als kerntaak van corporaties en onder een DAEB-constructie gefinancierd kunnen worden. Wetgeving Die duurdere financiering voor het bouwen van middenhuur woningen heeft te maken met bestaande Nationale en Europese wetgeving, waarbij middenhuur officieel nog niet als kerntaak van woningcorporaties wordt gezien. Echter in de woondeals die het Rijk heeft gemaakt met provincie, gemeenten en corporaties is bepaald dat corporaties ook een bijdrage leveren aan de nieuwbouwopgave voor middenhuur woningen, welke ook specifiek bedoeld zijn voor de doelgroep middeninkomens. Lobby aanpassing wetgeving Momenteel is de regering bezig met een initiatief om de wetgeving aangepast te krijgen. Als argument wordt aangegeven dat woningcorporaties nodig zijn voor voldoende nieuwbouw middenhuur, omdat de particuliere markt dit onvoldoende oppakt. Dat doen ze met meerdere regeringen in een officiële lobby richting Europa. Onduidelijk is daarbij óf en hoe snel een aanpassing van de wetgeving doorgevoerd kan worden.

5. Een dergelijke afspraak kan ook handig zijn voor het aanpakken van leefbaarheidsproblematiek. De maatregel kan op termijn ook relevant zijn voor het aanpakken van leefbaarheidsproblemen, waarbij de corporatie en de gemeente in overleg in een bepaald complex meer middeninkomens willen laten instromen om een gedifferentieerde samenstelling te creëren. Deze bredere invalshoek nemen we op een later moment nog mee bij het doelgroepenbeleid, welke gestalte krijgt bij de opzet van het nieuwe omgevingsprogramma wonen 2025-2029.

Definities:  Doelgroep voor sociale huur zijn eenpersoonshuishoudens met een inkomen van maximaal € 47.699 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen van maximaal € 52.671 (norm 2024);  Lage middeninkomens zijn eenpersoonshuishoudens met een inkomen van € 47.700 tot en met € 62.191 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen van € 52.672 tot en met € 62.191(norm 2024);  Middeninkomens zijn eenpersoonshuishoudens met een inkomen van € 47.700 euro tot en met € 62.191 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen van € 52.672 tot en met € 82.921 (norm 2024).