Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan Rengerswetering Eiland 5, 6 en 7

Commissievoorstel 1171812 - Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan Rengerrswetering - eiland 5, 6 en 7 Aan de commissie: Ruimte Datum commissievergadering: Portefeuillehouder: R. Beukers Beleidskader: Stedenbouwkundig Masterplan en Bestemmingsplan Rengerswetering Opmerkingen griffie: Team: Omgevingsontwikkeling Ambtenaar: Emiel Roelofse Telefoonnummer: 033 - 299 1411 Aanvullende stukken 1. Titel: Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan Rengerswetering eiland 5, 6 en 7 Richting Adviseer positief over het voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan voor de eilanden 5, 6 en 7 (dd. 7 september 2022) als richtinggevend vertrekpunt voor de verdere uitwerking; Inleiding De planontwikkeling van Rengerswetering verloopt voorspoedig. De woningen van het vierde eiland (Zuiderland) zijn inmiddels allemaal verkocht en de bouw is in volle gang. Om continuïteit te houden in het aanbod en vanwege de grote vraag naar woningen is het afgelopen jaar gewerkt aan de verdere planvorming. Vanwege de ruimtelijke samenhang en afstemming tussen de verschillende plandelen is er een voorlopig stedenbouwkundig plan opgesteld voor het gehele ontwikkelingsgebied van de drie wooneilanden 5, 6 en 7. Dit kan als basis kan dienen voor een gefaseerde uitwerking. De uitwerking en vaststelling het stedenbouwkundig plan is een bevoegdheid van het college.

Dat neemt niet weg dat het college de gemeenteraad graag goed wil (blijven) informeren en de leden via dit commissiestuk de gelegenheid te geven om hierover te adviseren en desgewenst aandachtspunten mee te geven voor de uitwerking. Argumenten 1. Het voorlopig ontwerp sluit aan op de beleidsdoelstellingen, het coalitieakkoord, motie(s) en voorziet in een goede integrale ruimtelijke ontwikkeling van het gebied In het plan is een invulling opgenomen die voorziet in bouwmogelijkheden van een groot aantal woningen met behoud van voldoende woon- en leefkwaliteit. Hierbij is rekening gehouden met een percentage van ten minste 50% in de sociale en betaalbare sector. Verder is er bijvoorbeeld een accent gelegd op starterswoningen en is er ruimte opgenomen voor grondgebonden seniorenwoningen die bij elkaar kunnen wonen. Ook zijn er eventuele mogelijkheden om een voorziening te realiseren voor wonen met zorg. In het voorlopig ontwerp zijn er diverse groene en recreatieve ruimten opgenomen die zorgen voor een aangenaam en prettig woonklimaat. Door de stedenbouwkundige opzet wordt het waterrijke karakter van de wijk en de beleving daarvan verder versterkt en is sprake van een goede aansluiting op de omgeving. De bereikbaarheid van deze woningen wordt geregeld door twee volwaardige hoofdontsluitingen voor autoverkeer en diverse veilige ontsluitingsmogelijkheden voor het langzame verkeer.

Hierbij is het parkeren efficiënt opgelost waarbij voldaan wordt aan het gemeentelijk parkeerbeleid. Voor verdere toelichting wordt u verwezen naar de rapportage van bureau IMOSS. 2. Er is sprake van een goede, onderbouwde en toekomstgerichte verkeersstructuur Hoewel de expertise en ervaringen vanuit de eerste eilanden op het verkeersonderdeel al waren meegenomen in het eerste concept, waren er nog wel vragen en aandachtspunten over de voorgestelde verkeersstructuur. Omdat de verkeersstructuur juist in deze ontwerpfase de basis vormt, is er een specifiek onderzoek gedaan naar dit onderdeel en een advies uitgebracht door een verkeerskundige. Daarbij is de vraag gesteld in hoeverre de beoogde verkeersstructuur acceptabel is en/of er nog verbeterpunten en/ of aandachtspunten zijn die we in de uitwerking kunnen meenemen. Meer specifiek is gevraagd naar het aantal en de vormgeving van de auto aansluitingen in relatie tot de verkeersgeneratie, de routing/vormgeving binnen het plan als geheel en de inrichting van de Smeerweg.

Commissievoorstel 1171812 - Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan Rengerrswetering - eiland 5, 6 en 7

De algehele conclusie van het verkeerskundige bureau is dat de verkeerstructuur goed is waarbij er wel een aantal aanbevelingen zijn gedaan voor de uitwerking. Omdat we deze studie al in deze fase hebben gedaan, was het goed mogelijk om hier rekening mee te houden en deze te verwerken in het plan. En om het mee te nemen in de verdere uitwerking. In het voortraject is door een raadslid overigens gevraagd of er eventueel een rotonde kon worden aangelegd ter plaatse van de aansluiting op eiland 5 die ook verbonden kan worden met de Vondelstraat. Uit dit het verkeersonderzoek blijkt echter dat er geen noodzaak is voor een rotonde, ook niet in het worst-case scenario. Uit een eerder participatietraject m.b.t. de Dorpstraat is gebleken dat er geen draagvlak was voor een rotonde. De aansluiting zou verder leiden tot extra verkeer door de Vondelstraat en is nadelig voor de doorstroming van de Oostelijke Randweg. Tevens zou dan een stuk waardvolle groenstructuur worden doorsneden. Het aanbrengen van een rotonde met een verbinding richting het de Vondelstraat voor alleen het langzame verkeer voegt ook niet veel toe omdat de mensen vanuit die wijk de bushalte en supermarkt nu ook goed, veilig en gemakkelijk kunnen bereiken via rotonde Kleine Pol. (Of gebruik kunnen maken van de bushalte bij de brandweerkazerne).

En er zijn aanzienlijke extra aanlegkosten mee gemoeid waarbij er ook nog gronden moeten worden verworven om de aansluiting mogelijk te maken. Bovendien zal een rotonde vanwege het ruimtebeslag ten koste gaan van een aantal woningen op eiland 5. Het voorlopig ontwerp voorziet dan ook niet in aanleg van een rotonde. 3. Het plan is langs een zorgvuldig proces tot stand gekomen met inbreng van diverse stakeholders en belanghebbenden Om te komen tot het voorlopig ontwerp is een zorgvuldig voorbereidingsproces doorlopen. In de startfase zijn de eerste schetsen met de betrokken partijen besproken. Daarna zijn de conceptplannen aan het gemeentebestuur gepresenteerd en heeft er een bewonersavond plaatsgevonden. Ook is er overleg geweest met de voormalige grondeigenaar (vanwege een verkregen recht op vrije kavels). En heeft er een eerste afstemming plaatsgevonden met het waterschap Vallei en Veluwe en met de nutspartijen. Vervolgens is de planopzet aangepast aan de hand van de verkregen input en is het eerdergenoemde verkeersonderzoek gedaan en gestudeerd op de inrichting van de Smeerweg. Verder is er regelmatig overleg gevoerd met de betrokken partijen van de verschillende eilanden. Deze partijen hebben daarnaast stedenbouwkundig bureau SAB gevraagd een QuickScan te doen teneinde het plan nog verder te verbeteren en te optimaliseren.

Op basis hiervan en op verzoek van de ontwikkelende partijen zijn er diverse aanpassingen gedaan. Zo is onder meer de stedenbouwkundige opzet aan de westzijde van de eilanden aangepast en is gekeken of het mogelijk was om alzijdige appartementengebouwen in te passen. Om hier een indruk van te krijgen, zijn footprints gebruikt die eerder zijn toegepast in andere projecten. Verder zijn voorstellen gedaan voor het verbeteren van de bereikbaarheid, de woonbeleving (eilandgevoel), de hoeveelheid groen, het vergroten van tuinen, toevoegen van levensloopbestendige en zorgwoningen etc. De aanpassingen die naar aanleiding van alle verkregen input zijn gedaan, hadden als doel het plan efficiënter te maken en de woonkwaliteit te verhogen. Overigens heeft één bewoner tijdens de informatieavond gevraagd om de bouwhoogte van het geplande appartementengebouw aan de zuidwestzijde van eiland 5 in te perken tot maximaal 3 bouwlagen vanwege het dorpse karakter van de stadsweide. Allereerst worden met de vaststelling van het voorlopige stedenbouwkundig plan niet de exacte bouwhoogten vastgelegd. Deze mogen variëren conform de hoogten die daarvoor in het bestemmingsplan door de raad zijn bepaald. Er zijn geen redenen om juist op deze plek al restricties op te leggen.

De afstand tot de stadsweide is relatief groot en het is niet wenselijk om op voorhand op een markkant punt bij de entree van de wijk dergelijke hoogtebeperkingen op te leggen.

2/3

Commissievoorstel 1171812 - Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan Rengerrswetering - eiland 5, 6 en 7 4. Het voorlopig ontwerp biedt de benodigde flexibiliteit Om te kunnen starten met de uitwerking van het vijfde eiland is het noodzakelijk om het voorlopig ontwerp als richtinggevend vertrekpunt bestuurlijk te laten vaststellen. De vaststelling van het voorlopig ontwerp als richtinggevend vertrekpunt betekent echter niet dat er niets meer aan de opzet kan worden gewijzigd. Alle partijen willen ruimte houden om in de uitwerking zaken te kunnen wijzigen of aan te scherpen. Bijvoorbeeld omdat de markt daarom vraagt, of omdat nieuwe inzichten of eisen dat nodig maken, of omdat iets leidt tot een betere kwaliteit. In de basis wordt de hoofdstructuur vastgelegd, van de wegen, de woonvelden, het groen, het water en het indicatieve woningbouwprogramma. Tijdens de uitwerking kunnen dus nog zaken wijzigen zoals bijvoorbeeld de aantallen woningen/appartementen, de woningtypen en/of beukmaten, garages bij woningen, omvang van de appartementen, nadere ligging kavelgrenzen, uitwerking parkeeroplossingen, inrichting openbaar gebied en dergelijke. Bij de verdere detaillering zal ook rekening gehouden moeten worden met nadere eisen van de b.v. het waterschap.

Financieel Hoewel het plan nog een globale opzet kent, zijn er wat financiële verkenningen gedaan om te toetsen of de gewenste plannen ook financieel uitvoerbaar zijn en passen. Op basis daarvan is de voorlopige verwachting dat het mogelijk is om te komen tot sluitende grondexploitaties van de verschillende deelcomplexen. Wel moet daarbij worden aangetekend dat er sprake is van onzekerheid vanwege de bijzondere marktomstandigheden met onder meer sterk stijgende kosten. We willen ons echter niet laten leiden door deze onzekerheid. De vraag naar woningen is immers hoog en de gedane investeringen kunnen uitsluitend worden terugverdiend als we het gebied ontwikkelen. Bij de uitwerking per plandeel zal een grondexploitatie worden opgesteld en zal hier uiteraard veel aandacht blijven uitgaan naar het optimaliseren van de grondopbrengsten en het beperken van de kosten. Vervolgstappen Na de vaststelling en positieve advisering door uw commissie ruimte zal per eiland overgegaan worden tot een nadere uitwerking naar een verkavelingsplan en bijbehorende beeldambitie/beeldkwaliteitsparagraaf met daarin een visie op de architectuur en het ambitieniveau van de openbare ruimte. In deze uitwerking zal op een lager schaalniveau ook met dwarsprofielen en dergelijke inzichtelijk worden gemaakt waar de verschillende uit te geven kavels voor de diverse woningtypes precies zijn gepositioneerd.

Hierbij kan ook worden bezien of en waar er nog aanleiding is om het voorlopig ontwerp te wijzigen. Vanuit de ontwikkelende partijen kan dan ook gestart worden met de (gefaseerde) bouwplanontwikkeling en uitwerking van financieel haalbare vastgoedproducten. Het nog op te stellen verkavelingsplan kan verder ook dienen als input voor de werkvoorbereiding voor het bouwrijp maken.

3/3