vastgoedbeheerplan 2022-2025

Vastgoedbeheerplan 2022-2025 5 juli 2022 Opgesteld door: In samenwerking:

Oscar van Dooren Bart Tolboom Frank knoppers Judith Stijger

Inhoudsopgave 1 Inleiding...................................................................................................................................................3 2 Vastgoedbeheer en het nieuwe coalitieakkoord......................................................................................4 2.1 Gemeentelijk vastgoed...............................................................................................................................4 2.2 Trends en ontwikkelingen...........................................................................................................................4 2.3 Vastgoedbeheerplan in relatie tot landelijke wet- en regelgeving.............................................................4 2.4 Vastgoed in deelportefeuilles.....................................................................................................................5 2.5 Kosten en opbrengsten vastgoedportefeuille.............................................................................................5 3 Beleidsthema’s.........................................................................................................................................6 3.1 Verhuurbeleid.............................................................................................................................................6 3.2

Onderhoud.................................................................................................................................................7 3.3 Verduurzaming gemeentelijk vastgoed....................................................................................................10 3.4 Leegstand.................................................................................................................................................10 3.5 Verkoop....................................................................................................................................................12 4 Financiën................................................................................................................................................13 4.1 Planmatig onderhoud, contractonderhoud, dagelijks/correctief onderhoud...........................................13 4.2 Energie kosten..........................................................................................................................................13 4.3 Investeringen voor de toekomst...............................................................................................................13 Bijlage 1: Gemeentelijke vastgoedportefeuille..........................................................................................14 Bijlage 2: Specificatie alle gemeentelijke gebouwen in

eigendom.............................................................15

1

Inleiding

Voor u ligt het Vastgoedbeheerplan 2022-2025. Dit is de opvolger van het gebouwbeheerplan 2016-2020 van 12 mei 2015. Doel Dit vastgoedbeheerplan vormt de basis van het vastgoedmanagement van de gemeente Bunschoten en een belangrijke stap in de doorontwikkeling van de vastgoedportefeuille. Vastgoedbeheer is een belangrijk instrument voor gemeenten voor het uitvoeren van gemeentelijke taken en het bereiken van gemeentelijke doelstellingen, zoals het bieden van onderdak aan kinderopvang en het realiseren van een duurzame vastgoedportefeuille. Vastgoedportefeuille De vastgoedportefeuille van de gemeente Bunschoten bestond per 1 januari 2022 uit 30 gebouwen. Dit is de portefeuille van gebouwen die door de gemeente beheerd worden. Gebouwen die wel in eigendom zijn van de gemeente, maar waarbij het onderhoud bij de huurder of een stichting is ondergebracht, worden niet in de portefeuille meegenomen. Trends en ontwikkelingen De vastgoedportefeuille wordt beïnvloed door externe trends en ontwikkelingen. Om een deel van deze ontwikkelingen goed in onze vastgoedportefeuille te verwerken moet er in het kader van het Nederlandse Klimaatakkoord een portefeuilleroutekaart worden opgesteld voor de verduurzaming van het eigen maatschappelijk vastgoed. Een andere externe trend is het multifunctioneel willen gebruiken van het gemeentehuis.

Dit is een ontwikkeling die mede ontstaan is door het digitaliseren van de werkprocessen. Mensen werken meer thuis en zien het Gemeentehuis als een plek om samen te komen en te vergaderen. Gebouwen waar de externe trends en ontwikkelingen veel invloed op hebben zijn, naast het gemeentehuis, bijvoorbeeld Sporthal de Kuil en de kinderdagverblijven. Voor deze gebouwen worden de verschillende mogelijkheden in relatie tot deze trends en ontwikkelingen bekeken. Wanneer dit tot aanpassingen leidt, wordt de gemeenteraad hierover geïnformeerd of wordt een besluit voorgelegd. Duurzame vastgoedportefeuille Met dit vastgoedbeheerplan worden de eerste stappen gezet in het ontwikkelen van een duurzaam vastgoedportefeuille met duurzame meerjaren onderhoudsplannen, waardoor onderhoud op een duurzame wijze kan worden uitgevoerd.

Vastgoedbeheerplan Bunschoten|3

2

Vastgoedbeheer en het nieuwe coalitieakkoord

Veel van de in hoofdstuk 1 genoemde trends en ontwikkelingen hebben ook een plek gekregen in het coalitieakkoord 2022-2026 ‘Bouwen aan de toekomst’. Het coalitieakkoord doet hiermee recht aan de ontwikkeling om de gemeentelijke vastgoedportefeuille te verduurzamen, het gemeentehuis multifunctioneler te gebruiken en (de exploitaties van) de bestaande sportaccommodaties te onderzoeken. In dit hoofdstuk wordt verder ingegaan het beheer van het gemeentelijk vastgoed tussen 2022 en 2025.

2.1

Gemeentelijk vastgoed

Het in eigendom hebben van gebouwen is voor de gemeente geen doel op zichzelf. Gemeentelijk vastgoed is een middel, een instrument, dat wordt ingezet om bij te dragen aan de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelstellingen. De gemeente wil alleen gemeentelijk vastgoed inzetten om deze beleidsdoelstellingen te behalen als wordt voldaan aan één van de volgende vier argumenten:  Wet- en regelgeving schrijven eigendom door de gemeente voor, zoals bij onderwijshuisvesting; de gemeente heeft de wettelijke plicht om onderwijshuisvesting aan de instellingen ter beschikking te stellen;  De gemeente kan en wil invloed en zeggenschap krijgen of houden in ruimtelijke of sociaaleconomische ontwikkelingen (strategisch belang; zeggenschap) of om in een buurt een bepaalde maatschappelijke impact tot stand te brengen;  Marktpartijen kunnen of willen niet voorzien in het benodigde vastgoed voor maatschappelijk relevante activiteiten;  De huisvesting is goedkoper als de gemeente hier zelf voor zorgt, dan wanneer deze van marktpartijen wordt gehuurd.

2.2

Trends en ontwikkelingen

Op verschillende niveaus doen zich trends en ontwikkelingen voor die van invloed zijn op de gemeentelijke vastgoedportefeuille en de eisen die daaraan worden gesteld. Het gemeentelijke vastgoed moet in toenemende mate duurzaam, flexibel, efficiënt, courant, beschikbaar en laagdrempelig toegankelijk zijn. Hier ligt een grote opgave voor de gemeentelijke vastgoedorganisatie.  De toename van de energiebehoefte en de noodzaak tot CO2-reductie vragen om het verduurzamen van de vastgoedvoorraad en het toepassen van duurzame energiebronnen;  De groei van de gemeente door diverse kleine en grote projecten (zoals Rengerwetering en Garnalenweg) geeft meer druk op de scholen en de (sport)faciliteiten;  Door COVID-19 en de sociaal-maatschappelijke effecten hiervan is de behoefte aan ontmoeting en sociale contacten gegroeid, wat het belang van ons maatschappelijk vastgoed heeft vergroot;  In de Coronaperiode is gebleken dat het goed mogelijk is om op afstand van elkaar toch samen te werken. Aan de andere kant is ook gebleken hoe belangrijk het is om elkaar en de betrokken overheden en partners waar mee moet worden samen gewerkt te ontmoeten.

Hybride werken en vergaderen vragen faciliteiten en een andere inrichting van het gemeentehuis;  De gemiddelde leeftijd van de gebouwen binnen de vastgoedportefeuille neemt toe, hierdoor nemen ook de kosten voor het onderhoud toe;  Door het ontbreken van invloed op gebruik kan renovatie eerder noodzakelijk zijn dan gepland in het Meerjaren OnderhoudPlan (MOP);

2.3

Vastgoedbeheerplan in relatie tot landelijke wet- en regelgeving

In de Nederlandse wet- en regelgeving zijn onderstaande doelen met betrekking tot duurzaamheid en bouwbeleid rechtstreeks terug te vinden. Regelgeving vormt zich om de Global goals, om recht te doen aan de eisen uit de Verenging Naties. Hierdoor zie je het bouwbesluit veranderen en het duurzaamheidsbeleid sterk opkomen.  Vanaf 2019 staat in het bouwbesluit de eis om op duurzaamheidsniveau B(ENG) te bouwen;  De Reductie van het CO2 gebruik van 50% in 2030. Vastgoedbeheerplan Bunschoten|4

2.4

Vastgoed in deelportefeuilles

De vastgoedportefeuille (bijlage 1) van de gemeente Bunschoten is opgedeeld is een aantal deelportefeuilles:  Gemeentelijke gebouwen (kernvoorraad) o Eigen huisvesting (bestuur, ambtenaren), benodigd als werk- en vergaderlocaties voor het functioneren van het ambtelijke apparaat, raadsfracties en het bestuur. Ook gemeentewerven en brandweergebouwen vallen hieronder.  Overige gemeentelijke gebouwen (randportefeuille) o Woningen als sub onderverdeling; o Sport (sportparken, sporthal, zwembad, kleedlokalen, etc.);  Tijdelijke gemeentelijke gebouwen: gebouwen die in eigendom zijn maar op korte termijn worden verkocht of gesloopt Niet alle gebouwen in de vastgoedportefeuille van de gemeente worden door de gemeente onderhouden of gebruikt. Zo is de brandweerkazerne in gebruik gegeven aan de Veiligheidsregio Utrecht (VRU), maar voert de gemeente het onderhoud uit. En worden de sporthal (de Kuil) en het zwembad (de Duker) verhuurd aan SRO. Daar voeren zij ook het onderhoud uit. De scholen zijn in gebruik gegeven aan de schoolbesturen en alleen het groot onderhoud daaraan komt voor rekening van de gemeente. Gebouwen zoals de botterhelling en rode loods zijn opgenomen in en in beheer bij de stichting Botterwerf. Een lijst van al ons eigendom op het gebied van vastgoed is te vinden in de bijlage 2: Specificatie alle gemeentelijke gebouwen in eigendom.

2.5

Kosten en opbrengsten vastgoedportefeuille

Het meeste gemeentelijke vastgoed heeft een negatief financieel rendement. Hierbij hoort echter een genuanceerde beoordeling. De gebouwen hebben een maatschappelijke waarde, dankzij de functies die zij vervullen. De uitdaging blijft uiteraard de balans van financiële kosten en baten van vastgoed ten minste acceptabel te houden. We blijven ernaar streven om de waarde van ons vastgoed voor de gemeente en haar inwoners op peil te houden of te verhogen. Daarbij ligt de uitdaging om van de totale vastgoedportefeuille het inzicht te krijgen wat de kosten en baten zijn en dit vast te leggen in een exploitatie vastgoed document. Een belangrijk onderdeel van de kosten zijn de onderhoudsuitgaven, vastgelegd in onder andere de Meerjaren Onderhoud Plannen (MOP’s) van gebouwen. Om het verschil tussen de kosten en opbrengsten binnen het onderhoud niet op te laten lopen, is het noodzakelijk om elke vier jaar de MOP’s van de gemeente te actualiseren zodat er geen onnodige financiële voorzieningen of tekorten worden opgebouwd. De uitwerking van de financiële aanpassing ten opzichte van het eerdere vastgoedplan staat beschreven in het hoofdstuk Financiën. Nadrukkelijk wordt bij het vastgoedbeheer en in de MOP’s verder vooruitgekeken dan 2025.

Voor een zo effectief en efficiënt mogelijk beheer en onderhoud van het gemeentelijk vastgoed is het van belang om een duidelijke en stabiele visie te hebben op het gemeentelijk vastgoed.

Vastgoedbeheerplan Bunschoten|5

3

Beleidsthema’s

Onderstaande beleidsregels beschrijven de wijze waarop de gemeente met haar vastgoedportefeuille omgaat.

3.1

Verhuurbeleid

De Wet Markt & Overheid verplicht ons om het gemeentelijk vastgoed aan derden te verhuren voor een kostprijs dekkend tarief. Onderwijshuisvesting wordt niet verhuurd, maar is volgens de wettelijke bepalingen in economisch eigendom van de schoolbesturen zolang het gebouw als school wordt gebruik. Daarna vervalt het eigendom aan de gemeente. De gemeente onderscheidt de volgende huurprijzen en condities:  Geen huurprijs: De huisvestingskosten komen direct ten laste van de gemeentelijke exploitatie.  Kostprijs dekkende huur + huisvestingssubsidie: er wordt een kostprijs dekkende huur berekend en de huurder wordt hiervoor expliciet gesubsidieerd. Deze geldstromen zijn gescheiden.  Kostprijs dekkende huur: er wordt een kostprijs dekkende huur berekend en er vindt geen directe subsidiering van huisvestingslasten plaats.  Commerciële huurprijs: er wordt een marktconforme huurprijs berekend. Het verhuurbeleid laat zich als volgt schematisch weergeven in tabel 1: Soort verhuur Geen KostenCommerciële Huisvestingshuurprijs dekkende huur subsidie huur Ten behoeve van de X eigen bedrijfsvoering Beleidsondersteunend X 0-100% Onderwijs Maatschappelijk

X X

Privaat - commercieel

X

Specifiek

Op basis van vigerend beleid Economisch claimrecht Op basis van beschikbaarheid Op basis van beschikbaarheid

Tabel 1: Verhuurbeleid gemeente Bunschoten Bij het berekenen van de kostprijs dekkende huur worden in principe alle kosten over de exploitatieperiode gesommeerd en gedeeld door het aantal jaren van die exploitatieperiode. Het resultaat is een gemiddelde jaarhuur, die aan het eind van de exploitatieperiode leidt tot een neutraal saldo ten opzichte van de te verwachten kosten. In de kostprijs dekkende huur worden op hoofdlijnen de volgende kosten opgenomen:  De kapitaallasten (rente en afschrijving);  Eigenaarslasten (verzekeringen, belastingen);  Kosten voor de vastgoedorganisatie;  Kosten voor de instandhouding (groot onderhoud, preventief onderhoud).

Vastgoedbeheerplan Bunschoten|6

Stand van zaken verhuur De gemeente Bunschoten heeft momenteel 19 actuele verhuurcontracten en/of gebruiksovereenkomsten. Twee daarvan omvatten een cluster van een sportzaal en zwembad, die aan SRO worden verhuurd. Een overzicht van deze contracten is opgenomen in tabel 2 hieronder. Adres Huurder Oude Schans 47 – 63 Museum Spakenburg Watersteeg Museum Spakenburg Bikkersweg 2 VRU Havenstraat 57 De Eendracht Spuiplein 3 TICO Vis Spuiplein 2 Eethuis het Sluisje Spuiplein 1 SBBB Spuistraat 24 Stichting Beiaard Bunschoten Populierenstraat 3 Inwoner Populierenstraat 6 Inwoner Berkenstraat 26 Inwoner Esdoornstraat 3 Inwoner Esdoornstraat 13 Inwoner Vogelpad 1 Christelijk Kindcentrum Bunschoten Oude Gest 1 ’t Kukelesaantje Oude Gest 3 Het Kwetternest Bikkersweg 96 SRO Torenvalk 47 SRO Groeneweg 2 Van de Groep Tabel 2: Overzicht huurcontracten gemeente Bunschoten

3.2

Functie Cultureel Cultureel Maatschappelijk Havenkantoor Commercieel Commercieel Cultureel Cultureel Woning Woning Woning Woning Woning Maatschappelijk Maatschappelijk Maatschappelijk Zwembad Sporthal Commercieel

Type verhuur Beleid Beleid Beleid Beleid Commercieel Commercieel Maatschappelijk Maatschappelijk Commercieel Commercieel Commercieel Commercieel Commercieel Commercieel Commercieel Commercieel Maatschappelijk Maatschappelijk Commercieel

Onderhoud

Inspectie van de gebouwen en het opstellen van het meerjaren onderhoudsplan (MOP) gaat volgens de methodiek NEN 2767 Bij toepassing van de NEN 2767 worden de conditiescores (zie onderstaande tabel 3) van de bouwelementen en de risicoaspecten van gebreken in kaart gebracht. Hiermee worden de mogelijke gevolgen van eventuele gebreken aangegeven. De conditiescore en de risico’s vormen samen met de functie van het gebouw de basis voor het bepalen van het gewenste onderhoudsregime. Dit onderhoudsregime wordt vastgelegd in de MOP’s per gebouw. Niveau Conditie Kenmerken kwaliteit 1 Uitstekend Nieuwbouw, incidenteel geringe gebreken 2 Goed Vergelijkbaar met nieuwbouw, incidenteel beginnende veroudering 3 Basis Functievervulling van bouw- en installatieonderdelen niet in gevaar. Plaatselijk zichtbare veroudering 4 Matig Functievervulling van bouw- en installatieonderdelen incidenteel in gevaar. Duidelijke onderhoudsschade en -behoefte 5 Slecht De veroudering is onomkeerbaar Zeer grote onderhoudsschade en -behoefte 6 Zeer slecht Technisch rijp voor sloop Tabel 3: conditiescores bouwelementen volgens NEN 2767

Vastgoedbeheerplan Bunschoten|7

Vierjaarlijks worden de panden door een onafhankelijk bureau geïnspecteerd De gebouwen worden vierjaarlijks door een onafhankelijke derde partij geïnspecteerd volgens NEN 2767, op basis van de dan geldende gewenste conditie. De meerjaren onderhoudsplanen worden hier vervolgens op aangepast. Alle panden worden onderhouden op het conditieniveau ‘Basis’, tenzij…  Het basis conditieniveau van een object garandeert een redelijke tot goede bruikbaarheid van de gebouwen voor gebruikers en medewerkers. We streven naar een evenwicht tussen enerzijds de uitgaven voor onderhoud en anderzijds de afbreukwaarde van onvoldoende onderhoud aan het pand. Bij het basis conditieniveau verkeren de gebouwen, gebouwdelen en bouwdelen in een redelijk tot goede technische staat, die incidenteel verstoord mag worden door calamiteiten. De uitstraling van het gebouw of een bouwdeel is sober zonder dat de gebouwen een verwaarloosde indruk maken. Het onderhoud wordt planmatig aangepakt. Gebreken die de uitstraling en het gebruik van gebouwdelen ernstig en duidelijk zichtbaar aantasten, dienen op korte termijn te worden verholpen. Vervanging van technische installaties wordt gepland bij einde technische- levensduur, tenzij vanwege duurzaamheid eerdere vervanging verantwoord is.

Voor monumentale panden geldt een aangepaste aanpak: gebreken dienen zoveel mogelijk partieel te worden hersteld waarbij, de authentieke uitstraling gehandhaafd blijft. Hierdoor wordt wel afgeweken van het basisniveau en op enkele onderdelen op een goed conditieniveau aangepast.  Objecten die verkocht of gesloopt gaan worden, worden beheerd op het conditieniveau ‘zeer slecht’. Deze objecten maken tot het moment van sloop of overdracht deel uit van de vastgoedportefeuille van de gemeente. Een volledig MOP heeft voor een af te stoten of slopen object geen toegevoegde waarde en leidt tot verspilling van middelen. De objecten worden beheerd op basis van de aanwezige risicoaspecten op het gebied van veiligheid en gezondheid en het continueren van het bedrijfsproces.  Beeldbepalende en voor het publiek/externen toegankelijke panden of delen hiervan worden beheerd op het conditieniveau ‘goed’. Voorbeeld hiervan is de Burgerzaal in het Gemeentehuis. De gebouwen of gebouwdelen zijn hierdoor beter bruikbaar en de uitstraling en belevingswaarde is op hoog niveau. De gebouwen verkeren in een goede tot uitstekende technische staat, die incidenteel verstoord mogen worden door calamiteiten. De uitstraling van de gebouwen is aansprekend.

Gebreken die de uitstraling en het gebruik van gebouwdelen aantasten, of die de waardering van bezoekers en gebruikers negatief beïnvloeden, dienen op korte termijn te worden verholpen. De nu geldende onderhoud condities van de verschillende panden staan in tabel 4 genoemd. Gemeentelijk Gebouw Onderhoud niveau Bijzonderheid Gemeentehuis Basis, met uitzondering Er wordt een Plan van Aanpak van de burgerzaal, deze opgesteld ten behoeve van op Goed het multifunctioneel gebruik van het gemeentehuis. De gemeenteraad wordt hierbij betrokken. Gemeente Werf Basis Brandweerkazerne Basis Museum Spakenburg Basis Museum Vishangen Basis Havenkantoor Oude Haven Basis Leugenbankjes Basis Elektra-walkasten Oude Haven + 3 Basis lichtmasten Museum Visafslag Basis Pleinhuisjes Basis Openbare toilet bij pleinhuisjes Basis Vastgoedbeheerplan Bunschoten|8

Overkapping Spuiplein Carillon Monument Pomp Parkeergarage Veerhuisje Magazijngebouw Begraafplaats Momento Mori Magazijn gebouw en overkapping Begraafplaats De Akker Gemeentelijke toren Kantoor aanbiedstation

Basis Basis Basis Basis Basis Basis Basis

De Peuterhof De Brandaris: ’t Kukelesaantje en ’t Kwetternest Huurwoningen Zwembad De Duker (beheerder SRO) Sporthal De Kuil (beheerder SRO)

Basis Basis

Basis Basis Slecht

Basis Basis Slecht

In de raadsvergadering van 8 juli 2021 is krediet beschikbaar gesteld voor vernieuwing

Er wordt een raadsvoorstel voorbereid voor een totaalonderzoek naar de bestaande sportaccommodaties en de exploitatie hiervan

Oude Calvijnschool (tbv noodopvang) Matig Van Amerongenschool (tbv noodopvang) Matig Woning bisschopsweg 5 (tbv noodopvang) Matig Tabel 4: Conditieniveau panden gemeente Bunschoten Panden krijgen een eenduidige oppervlakte maatvoering Om de beheerkosten van de gebouwen beter in kaart te brengen, worden alle gebouwen eenduidig ingemeten op basis van de NEN 2580. De gegevens die uniform worden ingemeten, zoals de gebruiksoppervlakte en strekkende meters kozijnen, worden gebruikt voor diverse aanbestedingen en verhuurovereenkomsten. Het inmeten van de gebouwen volgens NEN2580 wordt betaald uit bestaande middelen voor gebouwenbeheer.

Vastgoedbeheerplan Bunschoten|9

3.3

Verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Verduurzaming is geen keuze meer: vastgoed verduurzamen is noodzakelijk en vanzelfsprekend Kijkend naar verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed staat het volgende in het Coalitieakkoord 20222026 van de gemeente Bunschoten: De gemeente geeft zelf het goede voorbeeld en wil binnen vijf jaar het maatschappelijk vastgoed, zoals gemeentelijke kantoren, zwembad, scholen en sporthallen verder verduurzamen. De gemeente blijft groene energie inkopen en plaatst zonnepanelen op zoveel mogelijk gemeentelijke gebouwen. We zetten ons ervoor in dat we voor het jaar 2035 alle woningen, bedrijven en gebouwen duurzaam zijn geïsoleerd. Dit onder het motto ‘wat je bespaart hoef je niet op te wekken’ Wat gaan we doen om het gemeentelijk vastgoed verder te verduurzamen?  Er wordt, in het kader van het Nederlandse Klimaatakkoord, een portefeuilleroutekaart opgesteld voor de verduurzaming van het eigen maatschappelijk vastgoed;  Met behulp van deze routekaart wordt vervolgens een duurzaam vastgoedbeleid opgesteld, ter vervanging van dit vastgoedbeheerplan;  In de huidige meerjaren onderhoudsplannen (MOP) voor het vastgoed wordt uitgegaan van sober en doelmatig beheer. Door aan deze onderhoudsplanning duurzaamheid toe te voegen, kan slim onderhoud worden gepleegd en natuurlijke momenten worden benut voor het verduurzamen van de gebouwen.

Deze duurzame meerjaren onderhoudsplanen bevatten ook verbetermaatregelen ten aanzien van de energieprestatie en het materiaalgebruik binnen de beschikbare middelen;  Bij nieuwbouw van gemeentelijk vastgoed geldt vanaf 2019 de eis om op duurzaamheidsniveau B(ENG) te bouwen; dit is bijna energieneutraal. Zowel bij grotere renovaties als bij kleiner onderhoud liggen volop mogelijkheden om de duurzaamheid van een gebouw direct te verbeteren;  De focus bij het verduurzamen van de gemeentelijke panden ligt op het onderwerp energie, wetende dat onder verduurzaming ook gezondheid (binnenklimaat), beleving (bijv. groen binnenklimaat), klimaatadaptatie, circulariteit, leegstand en gebruik kan worden verstaan.

3.4

Leegstand

In elke vastgoedportefeuille komt leegstand voor en zo ook in die van de gemeente Bunschoten Leegstand is in beginsel ongewenst. Ook een gebouw dat leeg staat kost geld. Er kan op verschillende manieren worden omgegaan met (tijdelijke) leegstand. Tijdelijke leegstand wordt bij voorkeur ingevuld met een nieuwe huurder Wanneer een pand leeg komt te staan, is in afstemming met de inhoudelijke beleidssector(en) vaak vooraf al de afweging gemaakt: blijft het pand in portefeuille of gaan we het slopen of afstoten? Als wordt gekozen voor het in bezit houden van het pand, is het van meerdere factoren afhankelijk hoe met de leegstand wordt omgegaan. Deze factoren zijn onder meer het risico op vandalisme of kraak, de ligging van het pand, de beoogde toekomstbestemming en de verwachte duur van de leegstand. Het bewust leeg laten van een pand is geen optie, aangezien altijd sprake is van een risico op kraak, vandalisme en onveiligheid. Er geldt een voorkeursvolgorde voor het omgaan met tijdelijke leegstand: 1. Bij voorkeur wordt een pand (tijdelijk) verhuurd zolang dat mogelijk is, bijvoorbeeld voordat het wordt verkocht, gesloopt, of verbouwd ten behoeve van een nieuwe invulling. Op deze wijze levert het pand nog opbrengsten op, wordt vandalisme ontmoedigd en wordt de leefbaarheid op peil gehouden. Bij (tijdelijke) verhuur zal de gemeente zelf de contractspartij zijn voor de huurder.

Van belang is hierbij de inschatting of de tijdelijke huurder gebruik kan maken van huurbescherming of ontruimingsbescherming. 2. Bij sommige panden kan geen (tijdelijke) huurder worden gevonden. Een pand kan op dat moment in bruikleen worden gegeven. Waar het mogelijk is, wordt het pand ingevuld in afstemming met omwonenden. Er kunnen geen huurpenningen worden gevraagd, omdat dan in juridische zin ook direct sprake is van huur. Wel kan er een vergoeding gevraagd voor de beheerkosten van het pand. De Vastgoedbeheerplan Bunschoten|10

praktijk leert dat de bruikleenvergoeding vaak niet kostendekkend is, waardoor via het vastgoed een impliciete, niet-transparante subsidie wordt gegeven aan de betreffende bruiklener. 3. Leegstandsbeheer (ook wel ‘anti-kraak’) is te verkiezen bij panden met een kraak- en vandalismerisico waar op vrij korte termijn een nieuwe invulling, herbestemming of verkoop wordt verwacht en waarbij een kandidaat voor een meer hoogwaardige invulling niet beschikbaar is. Juridisch is dit gelijk aan bruikleen zoals hierboven beschreven. De leegstandsbeheerder is altijd de contractspartij. Deze optie zien we als de laatst te kiezen werkwijze, omdat de maatschappelijke impact ervan laag is. Het belangrijkste verschil met de maatschappelijk meer relevante vormen van bruikleen is dat bij antikraak een pand veelal extensief, met een minimale bezetting, wordt bewoond door een klein aantal inwonende ‘oppassers’. Bij de maatschappelijk relevante bruikleen is het mogelijk dat een pand volledig wordt gevuld met gebruikers. Leegstaande panden De leegstaande panden zijn in de onderstaande tabel 5 genoemd. Adres Status Calvijnschool (v.m. school) Wordt op dit moment gebruikt als noodopvang locatie Koningin Wilhelminastraat 1 (v.m. school) Is per 1 november 2022 verkocht, en nu nog in gebruik als noodopvang locatie Tabel 5: Leegstaande panden gemeente Bunschoten

Vastgoedbeheerplan Bunschoten|11

3.5

Verkoop

De kosten binnen ons vastgoed worden in de eerste plaats beïnvloed door toekomstige beleidskeuzes. Zo zijn de toekomstige beleidsdoelen op het gebied van onderwijs, WMO, sport, cultuur, jeugd en milieu in de komende jaren bepalend voor de (financiële) toekomst van het vastgoed. Daarom is het belangrijk om bij wijziging van beleid, steeds ook de impact op het vastgoed te betrekken. Daar waar we panden verkopen omdat het geen kerntaak is, zal ook het dagelijks beheer en beheer volgens de duurzame meerjaren onderhoudsplannen wegvallen. Zolang dit opweegt tegen de inkomsten en er geen ander beleidsdoel mee wordt beperkt is verkoop een juiste stap. Een overzicht over de mogelijke panden die in aanmerking komen voor verkoop zijn in de onderstaande tabel 6 weergegeven, samen met mogelijke gevolgen van de verkoop. Gebouw Functie Gevolg bij verkoop Oude Gest 1 en 3 Commerciële huur Bij verkoop is een mogelijk gevolg De Brandaris dat er onvoldoende huisvesting overblijft voor kinderopvang. Wel is blijven exploiteren duur i.v.m.

een verouderen pand Koningin Wilhelminastraat 1 Het (ex)schoolgebouw nu in Verkocht (01-11-2022) gebruik als noodopvang locatie Prinses Margrietstraat 17 Het (ex)schoolgebouw nu in Indien niet meer noodzakelijk als gebruik als noodopvang locatie opvang locatie dan verkopen Vogelpad 1 Commerciële huur Bij verkoop is een mogelijk gevolg dat er onvoldoende huisvesting overblijft voor kinderopvang. Wel is blijven exploiteren duur i.v.m. een verouderen pand Populierenstraat 3 Commerciële huur Verkoop levert een positief Populierenstraat 6 financieel resultaat. Commerciële Berkenstraat 26 huur is geen kerntaak van Esdoornstraat 3 gemeente Esdoornstraat 13 Tabel 6: Panden in de gemeente Bunschoten die in aanmerking komen voor verkoop Hoewel commerciële huur geen kerntaak is van de gemeente hebben we wel de verplichtingen om in voldoende mate een kwalitatief educatief voorschools aanbod te kunnen bieden. Daarmee zijn de Oude Gest en Vogelpad bijzonder. Op dit moment loopt er een separaat project rondom het eventueel ontwikkelen op Vogelpad 1.

Vastgoedbeheerplan Bunschoten|12

4

Financiën

Onderstaand is een overzicht opgenomen wat de financiële kaders zijn om (de uitvoering van) het vastgoedbeleid mogelijk te maken.

4.1 





Planmatig onderhoud, contractonderhoud, dagelijks/correctief onderhoud

De totale dotatie aan de voorziening is teruggebracht van € 368.000,- naar € 362.000,- per jaar (besparing € 6.000,-). Een overzicht van de kosten is opgenomen in bijlage 2; Dit is een lichte besparing die mogelijk is gemaakt door bijna alle MOP’s te vernieuwen en conditiegestuurd te maken; De totale kosten voor contractonderhoud en dagelijks/correctief onderhoud zijn € 207.000,- per jaar. Dit bedrag is de laatste jaren fors gestegen, doordat gebouwen ouder worden of intensiever gebruikt worden. Er zal een daling optreden bij vernieuwing van gebouwen zoals de Brandweerkazerne en de Hooistreep (gemeentewerf); De totale boekwaarde van ons vastgoed bedroeg op 01-01-2022 ruim € 25 miljoen.

4.2

Energie kosten

Een overzicht van de te verwachten energiebehoefte het komend jaar is te vinden in bijlage 3. In deze bijlage staan alle door de gemeente aangesloten meters, van gemeentehuis tot walstroomkast. De energie kosten voor rioolgemalen, pompen en openbare verlichting vallen buiten dit plan. Bij gelijkblijvend gebruik stijgen de kosten voor de levering van elektriciteit komend jaar ongeveer 100% (leveringstarieven voor 80% gefixeerd, de overige 20% gebaseerd op huidige marktprijzen). Aangenomen wordt dat deze trend zich de komende jaren doorzet. Aan de kosten van de levering van elektriciteit en gas kunnen we niets veranderen. Besparing op de elektriciteitskosten is mogelijk door het verbruik te verlagen. Veel van de in dit beheerplan genoemde duurzaamheidsmaatregen zijn bedoeld om het huidige energieverbruik te verlagen. Door de routekaart verduurzaming krijgen we inzicht wat we kunnen doen om energie te besparen en wat dat gaat kosten. Gebouwen die niet via de gemeente aangesloten zijn, maar wel door ons betaald worden (via een prestatieovereenkomsten) en veel energie verbruiken zijn Sporthal de Kuil en zwembad de Duker. Hoewel deze gebouwen niet opgenomen zijn in bijlage 3, worden ze wel meegenomen in de routekaart verduurzaming. Deze routekaart wordt separaat aangeboden aan de raad. Voor veel van de gebouwen geldt dat de energie wordt doorberekend in de huur.

Dit betekent dat alleen de gebouwen uit bijlage 3 die door de gemeente in eigen gebruik zijn op de begroting drukken.

4.3 

Investeringen voor de toekomst

Om een routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed (portefeuilleroutekaart) op te zetten is een investering nodig van € 30.000, -;

Vastgoedbeheerplan Bunschoten|13

Bijlage 1: Gemeentelijke vastgoedportefeuille Gemeentelijk Gebouw

Adres

Gemeentehuis Gemeente Werf Brandweerkazerne

Stadsspui 1 Hooistreep 11 Bikkersweg 2

Overige gemeentelijke gebouwen Museum Spakenburg Museum Vishangen Havenkantoor Oude Haven Leugenbankjes Elektra-walkasten Oude Haven + 3 lichtmasten Museum Visafslag Pleinhuisjes Openbare toilet bij pleinhuisjes Overkapping Spuiplein Carillon Monument Pomp Parkeergarage Veerhuisje Magazijngebouw Begraafplaats Momento Mori Magazijn gebouw en overkapping Begraafplaats De Akker Gemeentelijke toren Kantoor aanbiedstation De Peuterhof De Brandaris: ’t Kukelesaantje en ’t Kwetternest Huurwoningen Rij Woning Rij Woning Rij Woning Rij Woning Rij Woning Zwembad Zwembad De Duker (beheerder SRO) Sporthal Sporthal De Kuil (beheerder SRO)

Oude Schans 47 - 56, 57 – 58, 59 en 63 Watersteeg Havenstraat 57 Havenstraat 57 Havenstraat Havendijk 28 Spuiplein 1, 2 en 3 Spuiplein 1 Spuiplein Spuistraat (t.h.v. 26) Spuistraat (t.o. 26) Brinksteeg Oostsingel 1 Eemdijk (nabij 61) Bikkersweg 3 Akkerweg 3 Dorpstraat 21a Groeneweg 1a Vogelpad 1 Oude Gest 1 en 3

Populierenstraat 3 Populierenstraat 6 Berkenstraat 26 Esdoornstraat 3 Esdoornstraat 13 Bikkersweg 96 Torenvalk 47

Tijdelijk gemeentelijke gebouwen Oude Calvijnschool Van Amerongenschool Woning

Prinses Margrietstraat 17 Koningin Wilhelminastraat 1 Bisschopsweg 5

Vastgoedbeheerplan Bunschoten|14

Bijlage 2: Specificatie alle gemeentelijke gebouwen in eigendom Verzekerd gebouw

Eigen gebruik Gemeentewerf Gemeentehuis Brandweerkazerne Parkeergarage/Tapis Roulant Veerhuisje Aanbiedstation Begraven de Akker/Memento Mori Maatschappelijk cultureel Museum Spakenburg totaal Toren Rode loods Visafslag Kantoorruimte/bovenwoning (Makelaar de Jong) Overkapping/Arcade Leugenbankjes Scheepstimmerwerf/ bovenwoning Kantoorruimte/bovenwoning (VVV) Oorlogsmonument Carillon Gemeentepomp Overige (wal- en elektrakasten, grondspots etc.) Commercieel Pleinhuisjes Visbox Kindcentra Voormalig RWZI terrein (v/d Groep) Huurwoningen Bomenbuurt Maatschappelijk sport Sporthal de Kuil Zwembad de Duker

Totaal verzekerde waarde

Boekwaarde per 1-1-2022

Gepland groot onderhoud 2021-2030

Jaarlijke Kapitaallast Dagelijks Opbrengsten storting en onderhoud onderhouds /contracten voorziening

€ 3.650.000 € 10.350.000 € 1.830.000 € 450.000 € 40.000 € 135.000 € 492.500

€ € € € € € €

3.866.455 462.146 1.802.388 23.528 -

€ € € € € € €

127.000 1.389.000 24.000 236.000 23.000 17.000 68.000

€ € € € € € €

13.000 € 94.000 € 2.500 € 22.000 € 2.250 € 1.700 € 6.750 €

90.370 € 34.182 € 51.987 € € € 5.815 € €

25.000 € 60.000 € 22.500 € 28.000 € 960 € 2.500 € 6.500 €

€ 7.900 € € € € € €

128.370 180.282 76.987 50.000 3.210 10.015 13.250

€ € € € € € € € € € € €

€ € € € € € € €

750.246 200.071 217.971 61.061

€ €

215.000 138.000

€ €

21.500 € 13.800 €

€

50.000

€

5.000 €

27.311 € 6.939 € € 2.179 €

10.000 € 6.500 420 7.500

€

9.000

€

950

€ € €

-

€ €

2.000 45.000

€ €

200 4.500

€

138.000

€

13.800

60.450 € € € € € € € € € € € € €

-1.639 27.239 420 14.679 950 6.425 200 10.500 13.800 -24.589 -54.591 -27.986 -20.307

€

375.000 42.778 3.115.000 355.000 930.000

€ € € € €

50.591 -

€ € € € €

42.000 252.000 32.000

€ € €

4.150 25.200 €

€

3.200

€ 4.416.500 € 9.801.000 € 45.456.111

€ € €

124.121 681.455 8.240.033

€ € €

871.000 1.522.000 5.200.000

€ € €

34.000 € 93.000 € 361.500 €

€ 2.500.000 € 2.617.623 € 3.384.000 € 2.916.000 € 11.417.623

€ €

-481.109 295.290

€ €

2.301 -183.518

€ 3.847.761 € 3.535.500 € 3.566.000 € 6.911.250 € 3.848.000 € 2.443.250 € 3.606.000 € 9.157.750 p.m € 36.915.511

€ € € € € € € €

42.525 1.503.894 483.592 6.645.335 981.447 352.026 942.003 6.324.950

€

17.275.772

Voortgezet onderwijs Oostwende college

€ 11.780.200

€

Totaal

€ 105.569.445

€

Schoolgebouwen (vrijkomende locaties) Van Amerongenschool Calvijnschool (2022) Groen van prinstererschool (2023) Het Talent (2024)

Gebouwen basisonderwijs Bavinckschool De Vlucht De Wegwijzer De Grondtoon/ Groen van Prinstererschool De Ark School met de Bijbel Eemdijk t Kruisrak Sterrenlicht/Calvijnschool Nieuwe school Rengerswetering (incl. grond)

€ € € € €

3.103.333 3.175.000 255.000 255.000 300.000 70.000 25.000 965.000 520.000 65.000 730.000 10.000

€

-

6.425

Netto last gemeente

€

6.000

€

5.661 €

3.509 €

22.500 € € 2.693 €

34.400 € € 105.800 € 27.986 € 26.200 €

9.572 € 50.351 € 288.640 € 206.734 €

80.000 € 287.000 € 629.736 €

-36.428 -143.649 227.138

176 176

€

€ €

176 176

€ € € € €

€ € € € € € € € € €

60.057 45.297 10.023 220.455 33.327 14.135 39.793 186.969 166.707 776.763

€ € € € € € € € € €

60.057 45.297 10.023 220.455 33.327 14.135 39.793 186.969 166.707 776.763

€

-

€

-

361.500 € 1.065.579 € 206.734 €

629.736 € 1.004.077

nieuwbouw/renovatie

€

3.353.000

€ €

6.300.000 9.653.000

25.332.287

€

14.853.000

€

Vastgoedbeheerplan Bunschoten|15