Uitgangspunten woonbehoefteonderzoek, woonzorgvisie, (adaptief) omgevingsprogramma wonen 2025-2029

Schriftelijke mededeling Nummer 1178050 - uitgangspunten woonbehoefteonderzoek en een (adaptief) omgevingsprogramma wonen 2025-2029, met een paragraaf woonzorgvisie inclusief uitvoeringsagenda. Aan de commissie: Ruimte Portefeuillehouder: Wim de Jong Beleidskader: Volkshuisvesting Opmerkingen griffie: Team: Samenleving en Omgevingsontwikkeling Ambtenaar: Hans van Tellegen Telefoonnummer: 033 - 299 1545 E-mailadres: h.vantellegen@bunschoten.nl Datum: 31 mei 2023 Mededeling Het college heeft op dinsdag 16 mei 2023 ingestemd met de uitgangspunten voor het offertetraject woonbehoefteonderzoek 2023 en (adaptief) omgevingsprogramma wonen 2025-2029, met een paragraaf woonzorgvisie inclusief uitvoeringsagenda. Het woonbeleid kent inmiddels een strakke cyclus met vijf kalenderjaren qua programmering specifiek voor de nieuwbouw. De vijf-jaars-programmering nieuwbouw van de huidige woonvisie geldt voor de jaren 2020 tot en met 2024. Zo wordt het ook verantwoord in de (jaar)rapportages richting het college of de raad. De voorbereiding van een volgend omgevingsprogramma wonen 2025-2029 (met een paragraaf woonzorgvisie inclusief uitvoeringsagenda) wordt anderhalf tot twee jaar van tevoren opgepakt, om exact hierop aan te kunnen sluiten.

Woningmarkt De afgelopen jaren was sprake van een sterk overspannen woningmarkt met alsmaar stijgende woningprijzen, waarbij het overbieden op de vraagprijs standaard was. Daardoor stegen de huizenprijzen sterk en werd het voor veel mensen financieel onmogelijk om in de koopsector nog te slagen, waardoor de huursector voor een groeiende groep inwoners steeds belangrijker werd. Veel investeerders/ ontwikkelaars anticipeerden daarop door o.a. bedrijfsgebouwen te transformeren naar huurappartementen. Ook de corporaties kregen met dit effect te maken, waarbij het aantal inschrijvingen voor sociale huurwoningen toenam. Helaas bleek het lastiger om snel meer sociale huurwoningen te bouwen. Daarvoor zijn grondposities nodig met betaalbare prijzen en die zijn moeilijk te vinden. Het landelijke en ook lokale schaarse beeld voor sociale huurwoningen is het afgelopen jaar versterkt door het samenspel van 1) een grotere taakstelling voor het huisvesten van statushouders 2) in combinatie met (meer) urgente situaties en 3) een groeide groep jonge starters, die willen beschikken over een sociale huurwoning. Door de oplopende hypotheekrente, oplopende energie- en materiaalkosten en verminderde economische vooruitzichten koelt de koopwoningmarkt sinds de zomer van 2022 af. De huizenprijzen laten een lichte daling zien ten opzichte van de voorafgaande maanden.

Woningen staan langer te koop en kopers hebben hierdoor een ruimere keuze aan woningen. De prijzen liggen in combinatie met de hoge hypotheekrente voor veel doelgroepen echter nog veel te hoog om op te kunnen brengen. Huurwoningen en vooral veel sociale huurwoningen en enige middenhuur zijn op korte termijn van belang. Regie op Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) Vanuit het ministerie van VRO is door de minister Hugo de Jonge voor het eerst sinds jaren weer de regie opgepakt voor volkshuisvesting in brede zin. Er is een Nationale woon- en bouwagenda vastgesteld en dat heeft inmiddels geleid tot een groot aantal woondeals door het gehele land. Verder leidt dit ertoe dat er een flink aantal wetswijzigingen zijn óf worden doorgevoerd om een strakkere sturing op volkshuisvestelijke resultaten mogelijk te maken. De focus vanuit het wetsvoorstel versterking regie op volkshuisvesting voor nieuwbouw is: 

Gemeenten worden verplicht om bij nieuwbouwprojecten 2/3 deel betaalbaar te bouwen. Als in een gemeente het aandeel sociale huur lager is dan het landelijk gemiddelde





(momenteel 27%) dan moet de gemeente inzetten op 30% sociale huur en 37% op het betaalbare segment (betaalbare koop en middenhuur). Er blijft formeel wel enige regionale afwegingsruimte op deze percentages, binnen de door de provincie gegeven instructieregels en afhankelijk van de instemming van andere gemeenten in de regio en van de provincie. De beoogde inwerkingtreding van deze wet is 1 januari 2024, waarna een aantal uitwerkingsafspraken moeten worden ingeregeld vóór 1-1-2025.

Met inachtneming van het voorgaande heeft het college ingestemd met de volgende thema’s voor het woonbehoefteonderzoek 2023 en (adaptief) omgevingsprogramma wonen 2025-2029, met een paragraaf woonzorgvisie inclusief uitvoeringsagenda. WOONBEHOEFTEONDERZOEK Er wordt voor het woonbehoefteonderzoek op zes te onderzoeken hoofdthema’s ingezet: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Betaalbaarheid; Duurzaamheid; Meer sociale huur, middenhuur en/of betaalbare koop nodig; Projecten voor jongeren en starters op de woningmarkt; Doorstroming senioren (65+) naar kleinere passende huur- of koopwoning; Leefbaarheid.

WOONZORGVISIE (paragraaf van omgevingsprogramma wonen) Er wordt voor de woonzorgvisie op twee te onderzoeken hoofdthema’s ingezet, waarbij het programma “Een thuis voor iedereen” als vertrekpunt leidend is: 7. Het zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor alle aandachtsgroepen genoemd in het programma “Een thuis voor iedereen”, met een evenwichtige verdeling over gemeenten en met de juiste zorg, ondersteuning en begeleiding. Vanuit een regionale aanpak wordt daarbij toegewerkt naar een lokale opgave. 8. Arbeidsmigranten huisvesten. Hiertoe is ook een specifieke aanpak uitgewerkt in het programma “Een thuis voor iedereen”. OMGEVINGSPROGRAMMA WONEN Er wordt voor de adaptieve (*) omgevingsparagraaf wonen op twaalf te onderzoeken hoofdthema’s ingezet. Naast de hiervoor genoemde thema’s uit het woonbehoefteonderzoek en woonzorgvisie ook de volgende thema’s: 9. Een visie op betaalbare nieuwbouw; 10. De woningcorporaties positioneren; 11. Grondpolitiek en (de eigen) grondposities; 12. Welke beleidsinstrumenten kan de gemeente inzetten? (*) Er wordt nadrukkelijk gesproken over een adaptieve omgevingsprogramma wonen, omdat de opzet aan moet (blijven) sluiten op veranderende wetgeving en een veranderende woningmarkt. Daar waar nodig moeten relevante aanpassingen in het woonbeleid worden meegenomen en steeds gericht op een snel veranderende wereld.

Coalitieakkoord en aangenomen moties wonen De uitgangspunten uit het coalitieakkoord 2022-2026 “Bouwen aan de toekomst” en de afgelopen twee jaar aangenomen moties door de raad over het onderwerp wonen, worden betrokken bij het woonbehoefteonderzoek en omgevingsprogramma wonen met paragraaf woonzorgvisie.

Beoogde planning:  Besluitvorming raad woonbehoefteonderzoek 2023 (vierde kwartaal 2023 of eerste kwartaal 2024);  Tevens kennisnemen van het resultaat regionale woonzorgvisie regio Amersfoort 2023 (vierde kwartaal 2023 of eerste kwartaal 2024); NB. De uitwerking van de lokale opgaaf in de regionale woonzorgvisie dient meegenomen te worden in het eigen omgevingsprogramma wonen 2025-2029, paragraaf woonzorgvisie met een lokaal activiteitenen uitvoeringsprogramma nieuwbouw en overige zaken.



Besluitvorming raad omgevingsprogramma wonen 2025-2029 met een paragraaf woonzorgvisie inclusief uitvoeringsagenda (vierde kwartaal 2024 of eerste kwartaal 2025).

Context omgevingsprogramma wonen met de omgevingsvisie Op 18 januari 2023 behandelde uw commissie een voorstel over de Omgevingsvisie Bunschoten 2040. Daarin is aangegeven dat de Omgevingsvisie vooral ook een huiswerkopdracht is voor het vervolg. In het genoemde commissievoorstel werd daarover het volgende opgemerkt: “Uit deze visie wordt duidelijk dat ons nog het nodige te doen staat. Bij veel onderwerpen is de gemeente er ook nog niet aan toe om concrete kaders op te stellen. Dat vraagt veel meer gesprek en verdieping op meerdere onderwerpen, alsmede ambtelijke capaciteit en participatie vanuit de samenleving. Per thema of gebied zullen die kaders de komende jaren uitgewerkt moeten worden, al dan niet in samenwerking met regionale partners. Vervolgens zal dit enerzijds leiden tot het opstellen van omgevingsprogramma’s waarin de uitwerking van het beleid is opgenomen en van maatregelen voorzien, al dan niet in regionaal verband, en anderzijds tot een nieuwe versie van de omgevingsvisie, waarin de kaders nader zijn uitgewerkt en integraal zijn afgewogen. Voor dit moment evenwel zijn we als college van mening dat de omgevingsvisie in de vorm waarin deze nu voorligt, goed duidelijk maakt welke richting we als gemeente Bunschoten kiezen op weg naar 2040. Onze ambities, waarden en doelen zijn helder beschreven.

Anders gezegd, het “wat” is in de ontwerp omgevingsvisie goed omschreven, het “hoe” willen we de komende jaren stap voor stap gaan uitwerken. Na de vaststelling van de omgevingsvisie zullen we u informeren hoe wij de omgevingsvisie verder willen gaan uitwerken en richting uitvoering gaan brengen.” Deze opmerking is onverminderd actueel. Vanaf het moment dat u de omgevingsvisie vaststelt gaat het college aan de slag met de uitwerking ervan. Aan de orde komen dan hoe we dat gaan doen en welke prioriteiten we daarbij willen stellen. Ook zijn we gestart met ons te oriënteren op de vraag hoe we het instrumentarium van de Omgevingswet in Bunschoten verder gaan inrichten. Wat is in Bunschoten de meest passende manier om binnen het stelsel van de Omgevingswet beleid op te stellen? Of, meer concreet, hoe gaan we de omgevingsprogramma’s inrichten? Omdat de daarin te maken keuzes ook van belang zijn voor de samenwerking tussen raad en college, zullen we later dit jaar ook zeker met u hierover in gesprek willen gaan.