Sociaal Vereveningsfonds

Commissievoorstel 1227872 - Sociaal Vereveningsfonds Aan de commissie: Ruimte Datum commissievergadering: 19 november 2025 Portefeuillehouder: W. de Jong Beleidskader: Volkshuisvesting Opmerkingen griffie: Team: Omgevingsontwikkeling Ambtenaar: Karin Loman Telefoonnummer: 033 - 299 1411 E-mailadres: k.loman@bunschoten.nl Datum: 22 oktober 2025 Aanvullende stukken 1. Titel: Bijlage 1 - Notitie Verkenning SVF gemeente Bunschoten Bijlagen digitaal beschikbaar: ja Ter inzage: ja 2. Titel: Bijlage 2 – Deskresearch SVF REGIO Bijlagen digitaal beschikbaar: ja Ter inzage: ja Wat wordt concreet aan de commissie gevraagd De commissie Ruimte wordt gevraagd om tijdens een opiniërende bespreking van gedachte te wisselen over de wenselijkheid om een Sociaal Vereveningsfonds (SVF) in te stellen, en zo ja, onder welke voorwaarden. In dit opiniërende voorstel en in bijgaande “Notitie Verkenning Sociaal Vereveningsfonds” (zie bijlage) worden keuzemogelijkheden voor het instellen van het vereveningsfonds beschreven. De verkregen inzichten tijdens deze opiniërende bespreking worden meegenomen in de (mogelijke) verdere uitwerking. Inleiding Met het vaststellen van het Omgevingsprogramma Wonen 2025-2029 (OP Wonen) is duidelijk geworden dat een grote behoefte is aan de realisatie van sociale huur- en koopwoningen.

In het OP Wonen is vastgelegd dat we op alle woningbouwlocaties 30% sociale huurwonngen willen realiseren. Op deze wijze wordt het aandeel sociaal binnen de gemeente verhoogd. Deze doelstelling kan alleen behaald worden door een strakkere sturing van de gemeente. De realisatie van sociale huurwoningen is namelijk niet overal mogelijk of wenselijk. Met het instellen van een vereveningsprogramma kan sociale woningbouw gestimuleerd worden. In een vereveningsfonds kan namelijk worden vastgelegd wanneer een financiële afdracht aan het vereveningsfonds verplicht is, indien een initiatiefnemer geen sociale woningbouw kan realiseren. Een vereveningsfonds kan helpen om bij locaties waar te weinig betaalbare woningen worden gebouwd, deze tekorten op een andere locatie te compenseren door daar meer sociale woningen te bouwen. Voor het niet realiseren van een betaalbare woning moet dan geld gestort worden in het fonds. Dat geld kan vervolgens ingezet worden om elders (extra) sociale huurwoningen in andere plannen in de gemeente te realiseren. Aanleiding In het OP Wonen staat dat er een grote behoefte is aan jongeren- en ouderenwoningen. De vraag focust zich vooral op betaalbaar aanbod. Volgens de Woondeal Regio Amersfoort is in 2030 het aandeel sociale huur 30% (streefwaarde) van de gehele woningvoorraad.

De aanstaande Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) maakt dit nog een stap harder en kan dit verplichten voor de nieuwbouw. Momenteel bedraagt het aandeel sociale huur in de gemeente Bunschoten slechts 14%. Echter, de vraag naar sociale huurwoningen neemt toe omdat de groei van het aantal inwoners die aangewezen zijn op een sociale huurwoning toeneemt omdat koop niet langer haalbaar is.

Commissievoorstel 1227872 - Sociaal Vereveningsfonds Voor onder andere starters wordt het steeds moeilijker om hun eerste stap op de woningmarkt te zetten. Het realiseren van voldoende sociale (huur) woningen wordt daarom steeds belangrijker. In het OP Wonen staat dat wij willen inzetten op het waarborgen van de betaalbaarheid en kwaliteit van woningen. Om de doorstroming te bevorderen moeten er voldoende betaalbare woningen gebouwd worden en moeten we als gemeente ingrijpen. Verplichte percentages voor bepaalde woningbouwcategorieën zijn in het OP Wonen voorgeschreven voor alle nieuwe ontwikkelingen. Met deze segmentering werken we in nieuwbouw toe naar 30% sociale huurwoningen en bouwen we 67% betaalbaar. Dit komt overeen met de gemaakte afspraken in de woondeal. In het OP Wonen staat dat voor projecten die niet voldoen aan de woningbouwsegmentering en niet voldoen aan één van de afwijkingsmogelijkheden we een vereveningsfonds instellen. Hiermee maken we het mogelijk om de betaalbaarheidsopgave elders in de gemeente te realiseren. Echter in het Uitvoeringsprogramma Omgevingsprogramma Wonen 2025-2029 is opgenomen dat eenmalig € 30.000,00 is begroot voor onderzoek of het oprichten en implementeren van een vereveningsfonds haalbaar en wenselijk is. Ook is in het Uitvoeringsprogramma opgenomen dat we lopende projecten met een anterieure overeenkomst niet openbreken.

Beleidscontext De Gemeentewet, de Omgevingswet, het Omgevingsbesluit en het Besluit kwaliteit leefomgeving en het Omgevingsprogramma Wonen met uitvoeringsprogramma. Verwijzing naar kaders Conform de wetgeving mag een vereveningsfonds enkel van toepassing zijn op sociale huur- en koopwoningen. Voor een nadere uitleg van kaders wordt verwezen naar de bijlage “Notitie Verkenning Sociaal Vereveningsfonds”. Varianten/scenario’s Er zijn gemeenten die het toepassingsbereik beperken tot uitsluitend sociale huurwoningen. Vaak is dit het segment met de grootste financiële tekorten en de hoogste urgentie. Bijkomend voordeel is dat sociale huurwoningen geschaard kunnen worden onder Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB), waardoor er per definitie geen sprake is van ongeoorloofde staatssteun. Andere gemeenten kiezen ervoor wel alle betaalbaarheidscategorieën (huur en koop) in aanmerking te laten komen voor verevening. Gesteld kan worden dat dit niet in lijn is met het Omgevingsbesluit waarin is opgenomen dat het gaat om sociale huur- en koopwoningen. Kanttekening hierbij is dat middenhuur en betaalbare koop worden beoordeeld als niet-DAEB, waardoor het risico bestaat op ongeoorloofde staatssteun.

Een andere reden om sociale- en betaalbare koop buiten beschouwing te laten is dat het in de praktijk juridisch ingewikkelder te waarborgen is dat deze woningen op de lange termijn beschikbaar blijven voor de beoogde doelgroep. Gezien het voorgaande is het te overwegen het vereveningsfonds alleen te concentreren op sociale huur, aangezien hier de grootste uitdaging ligt. Er zijn dan verschillende opties qua rekenmethodes bij het instellen van een vereveningsfonds, te weten de volgende drie opties: 1. Vast tarief 2. Dynamisch tarief - residueel 3. Dynamisch tarief - Quote Voor een uitleg over de drie opties verwijzen wij u naar de bijlage “Notitie Verkenning Sociaal Vereveningsfonds". Tijdens een presentatie worden deze drie opties ook nader uitgelegd. Argumenten voor

2/4

Commissievoorstel 1227872 - Sociaal Vereveningsfonds 1.1 Het vereveningsfonds komt in beeld als de bouw van woningen niet conform het OP Wonen is. Het vereveningsfonds komt in beeld op het moment dat een nieuwbouwplan niet voldoet aan de voorgeschreven percentages per categorie én het project niet voldoet aan één van de in het OP Wonen genoemde afwijkingsmogelijkheden. De invoering van het vereveningsfonds mag er niet toe leiden, dat altijd gekozen wordt voor het betalen aan het vereveningsfonds. Ontwikkelaars kunnen dus niet zelf kiezen om de sociale woningbouw af te kopen. Het niet bouwen volgens het OP Wonen moet een uitzondering zijn. Als de gemeente overtuigd is, dat bouwen volgens het OP Wonen echt niet kan (bijvoorbeeld vanwege het kleine aantal te bouwen woningen, stedenbouwkundige motieven of financiële aspecten) kan gekozen worden voor een afdracht aan het vereveningsfonds. 1.2 Bij welke woningaantallen is afdracht verplicht? In het OP Wonen zijn de voorgeschreven percentages per woningbouwcategorie verplicht voor alle nieuwe ontwikkelingen vanaf acht woningen. Hiermee is in het OP Wonen verankerd, onder welke voorwaarden een nieuwbouwplan mag afwijken van de vereiste segmentering. Waarom de ondergrens op acht woningen in het Omgevingsprogramma Wonen 2025-2029 is gesteld is onbekend.

Voor het vereveningsfonds kan het interessant zijn om dit aantal op bijvoorbeeld drie woningen te zetten. Het zijn immers doorgaans de kleinere initiatieven waar het niet wenselijk is om sociale woningbouw op te leggen. Op deze manier dragen ook deze initiatieven wel bij aan de sociale woningbouw binnen de gemeente. 1.3 Uitbetaling uit vereveningsfonds bij de bouw van sociale huurwoningen aan een toegelaten woningcorporatie. Een woningcorporatie is een maatschappelijke partner met wie samengewerkt wordt aan volkshuisvesting. Door deelname aan het woonruimte verdeelsysteem zijn corporaties de aangewezen partner om sociale huurwoningen te realiseren. Voordeel van uitbetaling aan een corporatie is dat er geen sprake van staatssteun is. Als er in een plan meer sociale huur wordt gebouwd, kan het college desgewenst een subsidie uit het vereveningsfonds inzetten, mits het initiatief planologisch passend wordt geacht en er een financieel tekort ontstaat door het toevoegen van extra sociale woningen. De bedragen volgen uit een op te stellen rekenmodel. Uitbetaling vindt alleen plaats als in het vereveningsfonds gelden beschikbaar zijn. Aan subsidieverlening kan het college nadere voorwaarden verbinden, die in een beschikking en/of een anterieure overeenkomst worden vastgelegd. Argumenten tegen 1.1 Mogelijk heeft het vereveningsfonds een remmende werking op woningbouw.

Mogelijk kan het vereveningsfonds bij aanvang een remmende werking hebben op woningontwikkelingen omdat voldaan moet worden aan een verplichte woningbouwsegmentering. Met name waar grondaankopen door partijen zijn aangegaan zal dit spelen. Verder zullen ontwikkelende partijen, ingeval het niet lukt om 30% sociale huurwoningen te bouwen, of ingeval het financieel niet haalbaar is om de afdracht te doen, dit moeten aantonen. Dit vraagt een extra inspanning van de ontwikkelende partij en van de gemeente om dit zorgvuldig te beoordelen wat extra tijd kost. Echter na verloop van tijd zullen ontwikkelaars zich aanpassen aan de nieuwe realiteit, waarbij niet of zeer zelden getornd wordt aan de verdeling uit het OP Wonen, tenzij er aan het vereveningsfonds wordt afgedragen. 1.2 Op korte termijn zijn er voldoende mogelijkheden om sociale huurwoningen te bouwen. Volgens het OP wonen moeten er circa 230 sociale huurwoningen worden gerealiseerd in de periode 2025-2029. Inmiddels zijn er veel plannen in aanbouw en voorbereiding, denk aan locaties als Rengerswetering, Frits de Zwerver en de vrijkomende schoollocaties. Mede door deze ontwikkelingen halen wij waarschijnlijk de komende jaren de norm van 30% sociale huurwoningen over de woningbouwaantallen per jaar en is er op dit moment geen absolute noodzaak om een vereveningsfonds in te stellen.

Wel betekent dit dat de gemeente de opgave om het sociale huurprogramma realiseert en financieel draagt en dat andere partijen hierin geen bijdrage leveren. Het is eerlijker en voor de toekomst beter om bij iedere woningbouwontwikkeling deze regels te hanteren en daar waar het verplichte percentage niet gerealiseerd kan worden verevening verplicht is. Op deze manier is ook de ontwikkelaar verantwoordelijk voor de realisatie van vastgestelde percentages.

3/4

Commissievoorstel 1227872 - Sociaal Vereveningsfonds

1.3 Initiatiefnemers zullen mogelijk de betaling zo laag mogelijk willen houden. Ontwikkelaars/initiatiefnemers zullen mogelijk anticiperen op de regeling en zoeken naar mogelijkheden om de betaling aan het vereveningsfonds zo laag mogelijk te houden. Als gemeente moeten we hier alert op zijn. Dit kan betekenen dat een ontwikkelaar een open begroting van de ontwikkeling moet aanleveren om inzichtelijk te maken dat afdracht aan het vereveningsfonds niet mogelijk is. Mogelijk geeft dit een vertraging in de ontwikkeling. Financiën De invoering van een vereveningsfonds bevat geen financiële consequenties voor de gemeente. De afdrachten van projectontwikkelaars zullen in een vereveningsfonds gestort worden en kunnen alleen gebruikt worden in het geval er een bijdrage geleverd wordt bij de projectontwikkeling van extra sociale huurwoningen. Indien er een bijdrage geleverd zal worden, dan zal deze bekostigd worden vanuit het vereveningfonds. Een bijdrage kan nooit hoger zijn dan het bedrag dat beschikbaar is in het vereveningfonds, waardoor de inkomsten en uitgaven budgetneutraal zullen zijn. Het vereveningsfonds kan opgericht worden door middel van een bestemmingsreserve zodat de financiële geldstromen op een correcte en zorgvuldige manier gewaarborgd kunnen worden.

Daarnaast kan het mandaat, met betrekking tot de beslissingsbevoegdheid van de bestemmingsreserve ‘sociaal vereveningsfonds’ bij het college neergelegd worden, zodat zij invulling kunnen geven aan het vereveningfonds Vervolgstappen Na een positieve opiniërende bespreking zal het vereveningsfonds verder worden uitgewerkt. Vervolgens kan het vereveningsfonds worden ingesteld en het vereveningsprogramma (regelgeving op basis van de Omgevingswet, gelijkend op een verordening) worden vastgesteld.

4/4