SM 1158655 Bijzondere verkoopbepalingen starterswoningen vierde eiland Rengerswetering

Schriftelijke mededeling Bijzondere verkoopbepalingen starterswoningen vierde eiland Rengerswetering Nummer 1158655 Aan de commissie: Ruimte Portefeuillehouder: H. van Barneveld Beleidskader: volkshuisvesting Opmerkingen griffie: Team: Samenleving/Omgevingsontwikkeling Ambtenaar: Hans van Tellegen/Emiel Roelofse Telefoonnummer: 033 - 299 1545 of 540 E-mailadres: h.vantellegen@bunschoten.nl Datum: april 2021 Aanvullende stukken Geen Mededeling Inleiding De gemeente heeft samen met ontwikkelaar Slokker Vastgoed de woningbouw op het vierde eiland in voorbereiding. De gemeente verstrekt hiertoe bouwrijpe grond aan de projectontwikkelaar die daarop vervolgens de woningen bouwt en deze levert aan de koper/eindgebruiker. Een aantal van de koopwoningen is specifiek bedoeld voor de doelgroep starters. Conform de afspraken die hierover zijn gemaakt in de onderhandelingen wordt beoogd om bij de verkoop van deze starterswoningen de v.o.n. prijs waar mogelijk relatief laag te houden zodat deze bereikbaar komen/blijven voor de doelgroep starters. Mede doordat de woningprijzen de afgelopen jaren sterk zijn gestegen, leidt dit ertoe dat de verkoopprijs van een aantal woningen mogelijk lager komt te liggen dan de huidige marktwaarde.

Dit vormde de aanleiding om te onderzoeken of het mogelijk was om dit nader te reguleren, met als doel dat de (relatief goedkope) woningen voor de doelgroep starters beschikbaar komen en blijven. Het college van de gemeente Bunschoten heeft besloten om een aantal bijzondere verkoopbepalingen in de koopovereenkomsten van de starterswoningen op het vierde eiland Rengerswetering op te nemen, waarbij wordt voorzien in: A. Een zelfbewoningsplicht voor vijf jaren op straffe van een boete; B. Een anti-speculatiebeding waarbij in geval van verkoop een (getrapt aflopende) winstafdrachtregeling wordt opgenomen ten bedrage van het tussen partijen vastgestelde verschil tussen de aankoopwaarde en de (geschatte) marktwaarde; Besloten is om de regelingen te beperken tot de starterswoningen die onder de marktwaarde worden verkocht en niet op te nemen voor alle koopwoningen. Het invoeren van de extra beperkende maatregelen voor woningen die voor de marktwaarde worden verkocht is niet verdedigbaar. Dit kan bovendien de verkoop belemmeren. Dit is niet in het belang van de gemeente en de ontwikkelende partijen. Zelfbewoningsplicht Het is niet gewenst dat beleggers de woningen gaan kopen. Om ervoor te zorgen dat degene die de woning koopt daar ook daadwerkelijk gaat wonen, wordt de koper (eindgebruiker) contractueel een zelfbewoningsplicht en verbod op verhuur opgelegd.

Dit houdt in dat de koper gedurende minimaal een termijn van vijf achtereenvolgende jaren vanaf de datum van eerste inschrijving in de Basisregistratie Personen als (economisch en juridisch) eigenaar de woning zelf moet bewonen. Ook mag de koper de woning niet aan derden verhuren of anderszins in gebruik geven. Hierbij geldt dat bewoning, huur of gebruik door eerstegraads bloed- of aanverwanten van de koper materieel gelijkgesteld is aan eigen bewoning door de koper. Als prikkel voor de koper om deze plichten na te leven wordt hem daarbij een boetebeding opgelegd zodat hij bij overtreding van één of meerdere plichten aan de gemeente een boete verschuldigd is. De boete bedraagt € 25.000,-.

1/3

Schriftelijke mededeling Bijzondere verkoopbepalingen starterswoningen vierde eiland Rengerswetering Nummer 1158655

Om ervoor te zorgen dat de verplichtingen ook gelden voor eventuele opvolgende eigenaren wordt een kwalitatieve verplichting in combinatie met een ketting- en boetebeding opgenomen. Dit houdt in dat aan de eerste koper (eindgebruiker) de verplichting wordt opgelegd de bedingen door te leggen aan de volgende koper tot dat de termijn van vijf jaar voorbij is. Bij niet naleving van de verplichtingen en/of het derdenbeding, is een boete van €50.000,- aan de gemeente verschuldigd. Anti speculatiebeding en winstafdrachtregeling. Om er daarnaast voor te zorgen dat het verleende financiële voordeel ten gunste komt van de starter die daadwerkelijk in de woning wil wonen en niet ten gunste van degene die ermee beoogt te speculeren, wordt de koper (eindgebruiker) contractueel een anti-speculatiebeding met (getrapt aflopende) winstafdrachtregeling opgelegd. Gelet op de verschillen tussen de verkoopprijs en daadwerkelijke marktwaarde ligt het gebruik van een dergelijke bepaling in de rede. De bepaling wordt uitsluitend opgelegd aan de koper die tevens de eerste bewoner van de woning is en wordt niet doorgelegd aan eventuele opvolgende kopers. Het financiële voordeel is door de eerste koper dan immers al afgedragen aan de gemeente. De bepaling houdt in dat de woning niet binnen vijf jaar gerekend vanaf de datum van de eerste notariële levering doorverkocht mag worden.

Als de woning binnen deze termijn toch wordt doorverkocht, moet de koper (verkoper) aan de gemeente (een naar rato van de verstreken tijd berekend deel van) het gesubsidieerde bedrag (de vergoeding) afdragen. Voorafgaand aan de start verkoop van de woningen door de ontwikkelaar zal dan ook de waarde van de woningen moeten worden bepaald om dit bedrag vast te stellen. Naarmate de periode tussen eerste bewoning en verkoop van de woning kleiner wordt, wordt ook de afdracht kleiner (1e jaar = 100%, 2e jaar = 80%, 3e jaar = 60%, 4e jaar = 40%, 5e jaar = 20%). Bij verkoop van de woning aan de eindgebruiker zullen de specifiek op hem van toepassing zijnde bedragen in de koopovereenkomst worden vermeld, zodat voor hem duidelijk is op welk moment welke winstafdracht verschuldigd is. De daadwerkelijke door de koper (verkoper) aan de gemeente verschuldigde winstafdracht zal bij het passeren van de leveringsakte via de notaris aan de gemeente worden uitbetaald. Hardheidsclausule In de gevallen dat de gemeente een of meer van de voornoemde bepalingen in de overeenkomst opneemt, zal tevens een hardheidsclausule opgenomen worden.

Op grond van gebleken dringende persoonlijke omstandigheden aan de zijde van koper, welke niet in verhouding staan tot het belang dat met de opgelegde verplichting is gediend en die maken dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverkorte handhaving van die verplichting onaanvaardbaar is, kan de gemeente ontheffing verlenen. Het is aan het college van burgemeester en wethouders om te bepalen of, en zo ja, onder welke voorwaarden ontheffing wordt verleend. Fonds voor sociale nieuwbouwprogrammering Aan het instellen van deze maatregelen zijn geen extra kosten verbonden voor de gemeente. Indien er als gevolg van de winstafdrachtregeling inkomsten voor de gemeente komen, zullen deze in een afzonderlijk fonds worden opgenomen dat ingezet kan worden voor sociale nieuwbouwprogrammering. Op dit moment is nog niet bekend of en zo ja wanneer er eventuele inkomsten komen. Vijf jaar na verkoop zal de balans worden opgemaakt en zal, voorafgaand aan eventuele besteding van de middelen, eerst een beleidskader worden opgesteld door het college waarlangs de middelen kunnen worden ingezet. Zodoende is er inzicht in de beschikbare middelen en kunnen deze op een manier worden ingezet die past bij de dan geldende beleidsuitgangspunten ten aanzien van de sociale woningbouwprogrammering.

De gelden worden in de tussentijd toegevoegd aan de reserve grondexploitatie en zullen jaarlijks in het MPG worden verantwoord.

2/3

Schriftelijke mededeling Bijzondere verkoopbepalingen starterswoningen vierde eiland Rengerswetering Nummer 1158655

3/3