RV 1164916 Huisvestingsverordening Bunschoten 2022-2025

Raadsvoorstel Nummer 1164916 - Huisvestingsverordening Bunschoten 2022-2025 Aan de commissie: Ruimte Portefeuillehouder: Huig van Barneveld Beleidskader: Volkshuisvesting Opmerkingen griffie: Team: Samenleving Ambtenaar: Hans van Tellegen Telefoonnummer: 033 - 299 1545 E-mailadres: h.vantellegen@bunschoten.nl Datum raadsvergadering: 16 december 2021 Aanvullende stukken 1. Titel: Huisvestingsverordening gemeente Bunschoten 2022-2025 Bijlagen digitaal beschikbaar: JA Ter inzage: n.v.t. Voorstel 1. Vast te stellen de nieuwe Huisvestingsverordening gemeente Bunschoten 2022-2025, onder gelijktijdige intrekking van de Huisvestingsverordening gemeente Bunschoten 2018-2021. 2. Stemt daarbij tevens in met de regionaal gemaakte afspraken a t/m f, die verwerkt moeten worden in de gemeentelijke Huisvestingsverordening. Ook stemt de raad in met twee aanvullende afspraken g en h.

Inleiding Eind 2017 heeft de raad van de gemeente Bunschoten een Huisvestingsverordening 2018-2021 vastgesteld, waarmee de schaarste aan sociale huurwoningen naast de ambitie uit de woonvisie 2016-2021 aangepakt moest worden. De aanleiding was dat een brede groep woningzoekenden onvoldoende aan bod kwamen bij hun zoektocht naar een geschikte sociale huurwoning (statushouders, urgenten en reguliere woningzoekenden). De ambitie uit die woonvisie 2016-2021 van 115 sociale huurwoningen werd verhoogd met 120 sociale huurwoningen, waarvan 40 zorgwoningen. Een totaal van 235 woningen. Daarnaast werden naast de bestaande urgentieregeling ook enige woonruimteverdeelregels ingevoerd. Ook zijn met de Stichting Woningcorporatie Het Gooi en Omstreken prestatieafspraken gemaakt over doorstroming en nieuwbouw op inbreidingslocaties. De doorstroommaatregel blijkt een succesvol instrument de afgelopen periode. Het voldoende bouwen op inbreidingslocaties blijkt een lastige uitdaging, waarbij de corporatie wellicht aanvullende ondersteuning van de gemeente nodig heeft om dit volledig waar te kunnen maken. Het gaat daarbij vooral om het vinden van voldoende betaalbare inbreidingslocaties, om nieuwbouw voor sociale- en/of middenhuurwoningen te kunnen realiseren.

Voor een volledig beeld dient nog wel vermeld te worden dat: - De ambities nieuwbouw uit de woonvisie 2016-2021 volledig zijn gerealiseerd en zelfs in een kortere periode van vier in plaats van vijf jaren; - Voor een sociaal programma nieuwbouw (sociale huur, middenhuur, sociale- en middenkoop tot aan de Nationale Hypotheekgarantie (NHR)) bieden de nieuwbouweilanden op Rengerswetering een goede basis om dit te kunnen organiseren en realiseren. Rengerswetering is daarbij verantwoordelijk voor circa de helft van de jaarlijkse nieuwbouw. Voor nieuwbouw op inbreidingslocaties valt dit minder goed te organiseren, omdat we hier meer afhankelijk zijn van de initiatiefnemers c.q. ontwikkelaars. Veelal beschikken we niet over grondposities om een meer sociaal programma af te kunnen dwingen en/of is besloten om onze eigen grondposities niet daarop in te zetten. Wel kunnen we vanuit onze rol als

-

vergunningverlener wel iets sturen op het gewenste programma, maar bij de kleinere particuliere bouwprojecten is deze sturing beperkt, ook vanwege de financiële haalbaarheid. Met inachtneming van de door de raad aangenomen motie Bouwen, bouwen, bouwen zijn we overigens blij met alle nieuwbouwinitiatieven.

Argumenten 1. Een nieuwe Huisvestingsverordening over de periode 2022-2025 blijkt nodig, omdat de schaarste aan sociale huurwoningen nog steeds voortduurt Helaas moet geconstateerd worden dat het niet helemaal gelukt is om voldoende extra nieuwbouw sociale huurwoningen te realiseren gedurende de periode 2018-2021. Op voorhand was door het college overigens al aangegeven dat het moeilijk zou worden om deze extra ambitie naast de aantallen uit de woonvisie 2016-2021 te realiseren binnen het tijdspad van deze huisvestingsverordening. Maar ook het eerder vaststellen van een volgende woonvisie 2020-2025 zorgt voor een andere verantwoording van de aantallen nieuwbouw over de jaren 2020 en 2021. Er zijn nog meer factoren van toepassing om de huidige schaarste te onderbouwen, welke ook zijn uitgewerkt in de toelichting bij de nieuwe Huisvestingsverordening 2022-2025. De essentie is (*): -

Nog 80 extra nieuwbouw sociale huurwoningen moeten worden gerealiseerd als restambitie uit de Huisvestingsverordening Bunschoten 2018-2021; Toename aantal woningzoekenden sociale huur (cijfers 2020: 1.224 ingeschrevenen, waarvan 492 actief zoekend). Wachttijd urgenten van 8 tot 12 maand, willen we terugbrengen naar 6 maand; Wachttijd reguliere woningzoekende van 5 á 6 jaar, willen we terugbrengen naar 3 jaar; Meer wonen met zorg in de sociale huursector zorgt ook voor een toenemende vraag naar dit type woningen.

(*) = de versnelling van 20% uit woondeal regio Amersfoort met het Rijk is hier buiten beschouwing gelaten, omdat die versnelling niet specifiek geldt per woningtype.

2.1. De regio Amersfoort wil graag een éénduidige toepassing van alle nieuwe en/of bestaande begrippen die gebruikt worden op de website van WoningNet Eemvallei voor alle deelnemende gemeenten. 2.2. Tevens bestaat daarbij het voornemen om een aantal bijzondere doelgroepen beter te bedienen in het vinden van een geschikte sociale huurwoning Er is regionaal bestuurlijk afgesproken dat voor alle gemeenten binnen de regio Amersfoort de volgende maatregelen worden verwerkt in de Huisvestingsverordening (en verwerkt c.q. doorwerkt in de website van Woningnet Eemvallei, waarin het huurwoningenaanbod sociale huurwoningen van de gehele regio samenkomt): a. Jongerenwoningen voor 28 minners (nieuw: wordt als afzonderlijke categorie opgenomen). De woningcorporatie heeft al aangegeven dit een handige toevoeging te vinden, welke in de toekomst nog eens gebruikt kan worden; b. Seniorenwoningen toekennen aan 65 plusser i.p.v. 55 plusser; c. 4 kamerwoningen: toekennen aan gezin van minimaal twee personen (blijft zo); d. 5 kamerwoningen en meer: maatwerk, maar in ieder geval minimaal 2 personen; e. Doorstromers behouden 75% van de opgebouwde wachttijd als zij een andere sociale huurwoning in de regio Amersfoort accepteren, inclusief Bunschoten.

Het betreft hier een regiomaatregel ter bevordering van doorstroming - inwerkingtreding van dit artikel wijkt af van rest van de verordening - een later tijdstip wordt voorzien, waarbij alle regiogemeenten dit gelijktijdig invoeren. Het college zal hiertoe op een later tijdstip een nader inwerkingtredingsbesluit nemen. Middels de nieuwe Huisvestingsverordening geeft de raad hiertoe de specifieke bevoegdheid aan het college;

f.

Bijzondere doelgroepen: terugkeerders uit regionale (jeugd)zorg, maatschappelijke opvang, begeleid- of beschermd wonen, moeten zo snel mogelijk geherhuisvest worden in de gemeente van herkomst. Hiervoor komt een urgentie onder voorwaarde van een zorgcontract met directe bemiddeling, al dan niet met een specifieke huren-onder-voorwaarden (HOV) omklapconstructie.

Extra naast eerdergenoemde regioafspraken: g. Bijzondere doelgroepen: ook voor dreigende dakloosheid wordt als maatschappelijke doelgroep een urgentie onder voorwaarden c.q. een tweede kans beleid geformuleerd in deze verordening. Dit geldt voor personen die dreigen dakloos worden vanwege huurschuld en/of ernstige overlast en/of vervuiling. Hiervoor komt een urgentie met een specifiek huren-ondervoorwaarden (HOV) omklapconstructie met directe bemiddeling; h. De woningcorporaties krijgen de ruimte om een beperkt aantal vrijkomende sociale huurwoningen direct in te zetten om woonproblematiek van/tussen huurders in de gemeente Bunschoten op te lossen. Dit gaat overigens in goed overleg met de gemeente en sluit aan op de huidige praktijk. Het betreft één á twee woningen per jaar. In feite betreft dit een formalisering van de huidige praktijk.

Kanttekening Nog meer regioafspraken Er komen wellicht nog meer regioafspraken die verwerkt moeten worden in de nieuwe Huisvestingsverordening 2022-2025. Overigens is het onzeker of we alle regiovoorstellen ook overnemen. Er blijft altijd een lokale afweging gelden of we dit doen of niet. Zo is een regionaal reeds besproken maatregel om 20% van de woningen te verloten voor spoedzoekers (los van de opgebouwde wachttijd) niet overgenomen. Bunschoten heeft in het bestuurlijke regio-overleg het bestuurlijke standpunt ingenomen om hier niet aan mee te werken. Het college acht dit minder rechtvaardig ten opzichte van woningzoekenden met opgebouwde wachttijd. Daarnaast komt het de lokale woningzoekende niet tegemoet, omdat dit lotingsmodel als een regionaal model moet worden opgezet. Het lotingsmodel doorkruist daarbij de economische en maatschappelijke lokale kernbinding voor de eigen inwoners. Zie ook de schriftelijke mededeling 1140274 uit 2019 aan de commissie Ruimte - Lotingsmodel voor sociale huurwoningen, waarmee dit reeds eerder met de raad is afgestemd. De verwachting is wel dat er mogelijk in 2022 nog een wijzigingsvoorstel volgt op bijgevoegde Huisvestingsverordening Bunschoten 2022-2025.

Geen middenhuur in de Huisvestingsverordening Er is net als de voorliggende periode 2018-2021 geen middenhuur opgenomen in de Huisvestingsverordening gemeente Bunschoten 2022-2025. De redenen hiervoor zijn: - middels deze nieuwe Huisvestingsverordening willen we een éénduidige focus op de sociale huurwoningen behouden; - de ambitie voor nieuwbouw middenhuur in de woonvisie 2020-2025 ligt al relatief hoog met 65 appartementen; - het verdelen van de middenhuurwoningen aan de doelgroep verloopt doelmatig. Het is weinig zinvol om hiervoor een (intensief) ambtelijk controlemechanisme - met een verplichte huisvestingsvergunning - op te zetten met weinig tot geen mogelijkheden tot handhaving. Vanuit de makelaars wordt nog opgemerkt dat de middenhuursector een klein aantal woningen betreft. De meeste private huur zit in de duurdere huursector.

Een ander type uitdaging voor middenhuur: - De uitdaging voor dit type middenhuur woningen ligt er vooral in om een geschikte ontwikkelaar te vinden, die vanuit een businessmodel tot een betaalbaar nieuwbouwplan kan komen. In dat opzicht zou de gemeente wellicht ook meer samen op kunnen trekken met de woningcorporaties om geschikte betaalbare (inbreidings-)locaties te vinden voor het realiseren van dit type woningen. Als corporaties dergelijke middenhuurwoningen ontwikkelen, dan mag verwacht worden dat deze woningen langer behouden blijven voor dit segment middenhuur, dan bij een reguliere ontwikkelaar met een puur winstoogmerk. Een andere optie is om een leegstaand bedrijfsgebouw te vinden, welke getransformeerd kan worden naar appartementen voor de middenhuur (en/of sociale huur, bijvoorbeeld zoals Eemlandia). Tenslotte is er nog de politieke overweging om vrijvallende voormalige schoollocaties weer meer in te zetten voor sociaal maatschappelijk woningbeleid.

Financiën Aan dit besluit hangen geen specifieke kosten, maar de uitvoering van deze maatregel kan wel financiële gevolgen hebben. Dit wordt per geval c.q. situatie bekeken.

Uitvoering De opzet van deze nieuwe Huisvestingsverordening Bunschoten 2022-2025 is vooraf afgestemd met de Stichting woningcorporatie Het Gooi en Omstreken en het bureau RIGO, welke namens de regio Amersfoort de regionale afstemmingsafspraken coördineert. Net als de vorige Huisvestingsverordening Bunschoten 2018-2021 kent deze nieuwe Huisvestingsverordening Bunschoten 2022-2025 een bredere invalshoek (woonruimteverdeling én urgentie). Er komt een nieuw mandaatbesluit voor de woningcorporaties, afgestemd op deze brede insteek en geldend voor de periode 2022-2025. Dit wordt geregeld na vaststelling van de verordening door de raad middels en collegevoorstel. De procedure voor de huisvestingsvergunning is daarbij wederom zo opgezet dat dit minimale werkzaamheden met zich meebrengt voor de corporaties. Onderzoek andere beleidsmaatregelen op het gebied van wonen Gezien de ontwikkelingen op de woningmarkt is het wenselijk om naast het opnieuw vaststellen van de huisvestingsverordening te onderzoeken of en zo ja wat we nog meer kunnen doen om te voorzien in de vraag naar voldoende/betaalbare woningen. Hieronder gaan we daar kort op in. Opkoopbescherming (voor bestaande starterswoningen) Per 1-1-2022 komt er nieuwe wetgeving in de Woningwet, waarmee het mogelijk wordt om een opkoopbescherming in te voeren in wijken waar beleggers teveel van dit type woningen opkopen.

Het college gaat in overleg met enige regiogemeenten en met behulp van het Kadaster (over de afgelopen periode van vijf jaren) onderzoeken of hier sprake van is of niet. Mocht hiervan sprake zijn, dan kan dit leiden tot aanvullend beleid welke wellicht ook verwerkt moet worden in de Huisvestingsverordening. Andere opties Daarnaast zullen we ons oriënteren op andere opties. Onderzocht kan worden op het mogelijk en wenselijk is een zelfbewonersplicht en/ of anti-speculatiebeding breder in te voeren of het instellen van een starterslening, doelgroepenverordening e.d, of het inzetten van gemeentelijke grondposities t.b.v. sociale/betaalbare woningbouw. Communicatie Na vaststelling van de verordening door de raad en na publicatie kan de gemeente Bunschoten met beide woningcorporaties Het Gooi en Omstreken en Eemland Wonen aan deze ambitie verder uitvoering geven. Dit wordt ook nader uitgewerkt in de prestatieafspraken en zal als gespreksonderwerp in de ambtelijke en bestuurlijke overleggen met de corporaties aan de orde komen.

De raad van de gemeente Bunschoten, Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 9 november 2021, nummer 1164918; Gelet op de Gemeentewet: Besluit 1. Vast te stellen de nieuwe Huisvestingsverordening gemeente Bunschoten 2022-2025, onder gelijktijdige intrekking van de Huisvestingsverordening gemeente Bunschoten 2018-2021. 2. Stemt daarbij tevens in met de regionaal gemaakte afspraken a t/m f, die verwerkt moeten worden in de gemeentelijke Huisvestingsverordening. Ook stemt de raad in met twee aanvullende afspraken g en h. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Bunschoten van 16 december 2021,

Griffier Drs. E. Hoogstraten

Voorzitter M. van de Groep