RV 1164916 bijlage Huisvestingsverordening Bunschoten 2022-2025
Tekst van het document
h.
Binnen 2 weken na zijn besluit stuurt het college van burgemeester en wethouders de aanvrager de beschikking op grond van de artikelen 4.1, 4.2 en 4.3 van de verordening. Dit is de in de verordening genoemde urgentieverklaring, ofwel de afwijzing van de aanvraag;
h.
De beschikking is een beschikking in de zin van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De aanvrager kan hiertegen binnen 6 weken na de dag van verzending van de beschikking een gemotiveerd bezwaarschrift indienen bij het college van burgemeester en wethouders;
i.
Voor een aanvraag tot urgentie op sociale gronden zijn legeskosten verschuldigd.
22
Bijlage 2: Uitwerking criteria voor toekenning voorrang op sociale gronden
Ter verduidelijking wordt hieronder een aantal voorbeelden gegeven van omstandigheden, waarbij de aanvrager in het algemeen NIET in aanmerking komt voor een urgentie. 1. Als de woonnoodsituatie geheel of ten dele te wijten is aan de aanvrager zelf; 2. Na verbreking van een samenlevingsvorm, zoals echtscheiding of samenleving, zonder dat er zorg is voor minderjarige kinderen; 3. Inwoning. Bijvoorbeeld het inwonen, ook als gezin, bij ouders, op kamers of een niet zelfstandige etage; 4. Bij hinder van de buren (bijv. aantoonbare geluidsoverlast); 5. Bij burenruzie; 6. Bij moeilijke thuissituaties, of generatieconflicten (ouders-kinderen); 7. Bij gezinsvorming (zwangerschap); 8. Bij gezinshereniging; 9. Bij het werken in onregelmatige diensten en het wonen in een luidruchtige omgeving, waardoor het slapen wordt bemoeilijkt; 10. Bij vrijwillige verkoop van de eigen woning, of in geval van kind, bij vrijwillige verkoop door ouders; 11. De aanvrager het huis te groot (of te klein) vindt of de tuin te bewerkelijk vindt; 12. De aanvrager in een andere wijk wil wonen vanwege familiehulp, niet zijnde mantelzorg; 13. De aanvrager dichter bij winkels, bus, ziekenhuis o.i.d. wil wonen; 14. De aanvrager problemen heeft in algemene zin met flatbewoning; 15. Bij terugkeer vanuit het buitenland; 16. De aanvrager reeds gedurende een lange periode op andere woonruimte wacht; 17.
De aanvrager heimwee heeft; 18. Wanneer men wil gaan samenwonen of trouwen. Algemeen De verordening omschrijft in artikel 4.3 lid 3 wanneer sprake is van sociale indicatie: "indien is vastgesteld dat, in afwijking van de reguliere methode, een snellere oplossing van het huisvestingsprobleem vanuit sociaal oogpunt noodzakelijk is". Deze omschrijving is zodanig breed en voor velerlei uitleg vatbaar gebleken in de praktijk dat het wenselijk is om hier enige uitwerking aan te geven. De voorwaarden voor het verkrijgen van urgentie wegens echtscheiding/beëindiging samenleving (ook een sociale indicatie) worden hier niet nogmaals vermeld, deze staan beschreven in de verordening (artikel 4.3 lid 3A). Onderstaande opsomming van criteria is niet limitatief. Maatwerk blijft in voorkomende gevallen mogelijk. Daarnaast is bijlage 3 van toepassing.
23
Basisvoorwaarden Hiervoor wordt allereerst verwezen naar de artikelen 4.5 (actieve en brede opstelling urgentiekandidaten en 4.6 (intrekking en het vervallen) van de verordening met de bijbehorende toelichting. Verder is een indicatie niet bedoeld om ‘wooncarrière’ te maken.
Toets vooraf (door de Woonruimtecommissie i.o.m. Het Gooi) 1. Eigen mogelijkheden op de woningmarkt Het is van belang om het woonruimteverdeling systeem niet onnodig te verstoren door het gemakkelijk verstrekken van urgentieverklaringen. Immers, het hebben van voldoende vrijkomende woningen is een hiervan onafhankelijke factor, maar tegelijk wel een belangrijke voorwaarde om het urgentiesysteem te kunnen uitvoeren. Er moet dus zeer zorgvuldig met het afgeven van urgentie worden omgesprongen. In elk geval is uitgangspunt dat de aanvrager niet kan worden geacht binnen de gewenste korte termijn zelfstandig in zijn woningbehoefte te voorzien. 2. Huidige woonsituatie Van belang bij de beoordeling van de noodsituatie zijn de omstandigheden waarin de aanvrager verkeert. Waar woont hij/zij nu? Is de huidige woonsituatie al dan niet voldoende om de woonproblemen op te vangen? 3. Omgevingsfactoren Dit kunnen allerlei aspecten zijn, zoals contacten met buren, sociaal werk, woonomgeving en veiligheid van de woonsituatie. 4. Hulpverleningsverwijzing Er zijn situaties denkbaar dat het raadzaam is om de deskundigheid van hulpverlenende instanties in te roepen. Zij hebben soms een jarenlange ervaring met de aanvrager. Bij dit aspect gaat het ook om de weerbaarheid van de persoon. Uitdrukkelijk is het niet de bedoeling om zonder meer mee te gaan met het hulpverlenersadvies.
Zeker in geval de aanvrager al bekend was bij de hulpverleningsinstantie is het sociaal rapport niet 100% objectief. Expliciet geldt hierbij dat de indicatie-beoordeling gericht moet zijn op woonproblemen en aangeeft dat andere, zelfstandige woonruimte een voorwaarde is om problemen (helpen) op te lossen. 5. Is de situatie zelf gecreëerd? Indien de woonsituatie waarin de aanvrager zich bevindt geheel of ten dele het gevolg is van door de aanvrager gemaakte keuzen, waarbij deze had kunnen voorzien dat daardoor een problematische situatie zou kunnen ontstaan, zal in principe geen urgentieverklaring worden verstrekt. Is de situatie zelf gecreëerd met het doel een urgentieverklaring te verkrijgen, dan wordt deze in geen geval verstrekt. Uitwerking criteria Hieronder wordt voor een aantal situaties aangegeven in hoeverre het college van burgemeester en wethouders (op advies van de Woonruimtecommissie) een sociale indicatie zal vaststellen, resulterend in een urgentieverklaring. De opsomming is bedoeld als handreiking bij de beoordeling, en dus niet uitputtend. Het college behoudt zich het recht voor om in zeer bijzondere situaties af te wijken van deze criteria. Dakloosheid Indien door brand, instorting, ontploffing etc. de woning onbewoonbaar is geworden, wordt een hoge sociale indicatie toegekend (< 6 maanden).
Dakloosheid ten gevolge van situaties welke aan het begin van deze bijlage worden genoemd (voorbeelden 1 tot en met 18) leiden niet tot een urgentieverklaring.
24
Mishandeling Indien er sprake is van ontwrichting van het huishouden door mishandeling door de (ex-)partner van de andere (ex-)partner of van (een) inwonend kind(eren) vanaf 18 jaar en er duidelijk geen mogelijkheden zijn tot opvang elders, wordt een hoge sociale indicatie toegekend. Voorwaarde is dat er een verklaring van een medicus is vereist en er schriftelijke aangifte bij de politie is gedaan, waarvan bewijzen kunnen worden overlegd. Huuropzegging van de woning door de verhuurder wegens dringend eigen gebruik Belangrijk is in dit geval of men als huurder onder de Wet op de Huurbescherming valt. Deze Wet beschermt huurders van zelfstandige woonruimte. Een huuropzegging is dan slechts geldig wanneer deze bekrachtigd is door de kantonrechter of wanneer de huurder aangeeft met de huuropzegging akkoord te gaan. Als een woning wordt gehuurd door meer dan één persoon, dan mag één van de huurders niet zo maar instemmen met het akkoord van het opzeggen van de huur door een andere huurder. Als men urgentie aanvraagt bij de gemeente voor een sociale huurwoning, dan moet dus blijken uit relevante stukken dat men (juridische) stappen heeft ondernomen om ontbinding van een huurcontract te voorkomen, ook al is een medehuurder hiermee akkoord gegaan. Urgentie is pas mogelijk als er een rechtelijke uitspraak Ïs (vonnis tot ontbinding huurcontract).
Er geldt dan een hoge sociale indicatie. Anders ligt dit voor huurders van een zgn. dienstwoning. Hiervoor geldt geen huurbescherming. Of er al dan niet sprake is van een dienstwoning blijkt uit het huurcontract of anders bij inspectie uit het feit dat de woning geen eigen opgang heeft en men dus alleen via het bedrijf de woning kan betreden. In dit geval wordt in principe bij (aangetoonde) gedwongen beëindiging van het dienstverband een hoge sociale indicatie vastgesteld, als het dienstverband door de rechter ontbonden is en er geen verwijtbaar gedrag aan ten grondslag ligt. Ook bij de huur van een recreatiewoning e.d. geldt de Wet op de Huurbescherming niet. Dergelijke bewoning is in principe als tijdelijk bedoeld. Van de huurder wordt verondersteld dat men wist waar men in dat opzicht aan begon en er zal dan ook geen voorrang toegekend worden wanneer men de woning moet verlaten. Bij tijdelijke verhuur in het kader van de Leegstandwet geldt de Wet op de Huurbescherming ook niet. Aanvrager is immers bekend met het tijdelijk karakter van het huurcontract en er zal dan ook geen voorrang toegekend worden wanneer men de woning moet verlaten. Verkoop van de woning door de verhuurder (Ver)koop breekt geen huur. Het huurcontract moet dan ook door de nieuwe eigenaar voortgezet worden. E.e.a. levert geen voorrang voor de zittende huurder op.
Ontwrichting in financiële zin Wanneer er sprake is van ontwrichting van het huishouden in financiële zin, de aanvrager in principe geen schuld treft, er geen andere oplossingen op financieel gebied zijn èn de aanvrager de woonlasten niet meer kan opbrengen, wordt een hoge sociale indicatie vastgesteld. De aanvrager moet deze situatie zelf aantonen met bewijsstukken bij de secretaris van de Woonruimtecommissie. Over het algemeen betreft het gevallen van onvoorziene, niet verwijtbare inkomensterugval (veelal arbeidsongeschiktheidsverklaring of faillissement door teruggang in de bedrijfstak). Echtscheidingen vallen hier niet onder; hiervoor biedt de regeling in artikel 4.3, lid 3A de mogelijkheid van urgentieverlening.
25
Te klein behuisd zijn Indien men reeds zelfstandig woont, wordt geen voorrang toegekend bij een kamertekort. Men heeft hierin een eigen verantwoordelijkheid. Over het algemeen is er voldoende woningaanbod, waarop men kan reageren om zo binnen een redelijke termijn andere woonruimte te vinden. Bij verhuizing van de ouders naar een kleinere woning, wordt er vanuit gegaan dat de ouders de verantwoordelijkheid nemen voor onderdak van de inwonende kinderen en wordt er geen voorrang toegekend, tenzij men bijvoorbeeld aantoonbaar uit medische noodzaak naar een kleinere woning diende te verhuizen. Afhankelijk van de tijdsdruk wordt dan een beperkte (< 12 maanden) of hoge (< 6 maanden) sociale indicatie bepaald. Burenoverlast Het ervaren van overlast leidt in principe niet tot een urgentie. Ten eerste zou met het verhuizen van de gehinderde het overlastprobleem blijven bestaan en bovendien staan voor het oplossen van dit probleem andere mogelijkheden open. De verhuurder is bereid te bemiddelen wanneer het een huurwoning betreft. Desnoods kan de politie of uiteindelijk zelfs de rechter ingeschakeld worden.
Mochten dergelijke interventies echter niet baten en tegelijkertijd duidelijk zijn dat het probleem niet op korte termijn opgelost kan worden, terwijl dit voor de (psychische) gezondheid van aanvrager wel noodzakelijk is, dan kan in zeer incidentele gevallen tot het toekennen van een sociale urgentie worden overgegaan. E.e.a. afhankelijk van de tijdsdruk. Daarbij moet ook duidelijk zijn dat er van de gehinderde geen inspanningen meer verwacht kunnen worden om het overlastprobleem aan te pakken. Tevens is dan een rapport vereist van een professionele maatschappelijke hulpverlener (niet de huisarts) waaruit de noodzaak tot verhuizing blijkt. Verzoek zelfstandige woonruimte vanuit inwoningsituatie Alleen in uitzonderlijke omstandigheden kan urgentie worden toegekend. Deze omstandigheden moeten blijken uit sociaal onderzoek waarvan rapportage door een professionele maatschappelijke hulpverlener (niet de huisarts) een belangrijk deel uit maakt. Uit dit sociaal onderzoek moet blijken dat wat in eerste instantie meestal een relatie-/gezins-/of opvoedingsprobleem is, verworden is tot een huisvestingsprobleem, nadat alle andere mogelijkheden tot een oplossing aantoonbaar onderzocht zijn (o.a. de kamermarkt) en er van aanvrager geen verdere inspanningen meer verwacht kunnen en mogen worden en de situatie voor aanvrager en/of huisgenoten onhoudbaar is geworden.
Afhankelijk van de ernst van de situatie en daarmee de tijdsdruk kan dan een sociale indicatie worden toegekend. Over het algemeen gaat het hier om ernstig en langdurig verstoorde gezinsrelaties in combinatie met bepaalde psychische of psychosomatische problematiek bij een van de betrokkenen. In geval van mishandeling, incest of dergelijke dat middels rapportage van de hulpverlener aannemelijk kan worden gemaakt, wordt een hoge sociale indicatie vastgesteld. Bij noodgedwongen vertrek uit een complex voor begeleid zelfstandig wonen in verband met het bereiken van de meerderjarigheid wordt er vanuit gegaan dat aanvrager niet terug kan naar de ouder(s) en wordt afhankelijk van de tijdsdruk, die uit rapportage van de begeleidende instantie moet blijken, een sociale indicatie vastgesteld. Uiteraard moet aanvrager dan wel als zelfredzaam kunnen worden beschouwd. Negatieve ervaringen in en associaties met de huidige woning Met name wanneer er sprake is van pathologische rouw, waarbij de woning en/of woonomgeving aanvrager voortdurend confronteert met het verlies en dit blijkens rapportage van de hulpverlener (niet de huisarts) belemmerend werkt voor een goede rouwverwerking, kan overgegaan worden tot afgeven van een beperkte sociale urgentie.
26
Ontslag uit detentie Op basis van de rapportage van de Reclassering kan hier eventueel een sociale indicatie vastgesteld worden. In feite moet hierin duidelijk gemaakt worden dat betrokkene al de nodige inspanningen voor resocialisatie verricht heeft en het verkrijgen van zelfstandige woonruimte een voorwaarde is voor een positieve afronding. Verwacht wordt dat betrokkene zich reeds bij aanvang van de detentie in heeft laten schrijven als woningzoekende. Inplaatsing kan bijzondere aandacht vereisen. De hoogte van de sociale indicatie is afhankelijk van de tijdsdruk. Ontslag uit alcohol- of drugverslaving kliniek Ook hier dient uit rapportage van de kliniek te blijken dat betrokkene de nodige inspanningen heeft verricht om tot een positief eindresultaat van de behandeling te komen en zelfstandige huisvesting de nog ontbrekende voorwaarde voor een nieuwe start is. Extra aandacht voor de inplaatsing is veelal wenselijk. Als voorwaarde kan gesteld worden dat er een (woon)begeleidingscontract wordt afgesloten met het CAD. De hoogte van de sociale indicatie is afhankelijk van de tijdsdruk.
27
Bijlage 3: Vermogenstoets Bij de beoordeling door de Woonruimtecommissie of een woningzoekende voldoende eigen mogelijkheden op de woningmarkt heeft, worden, naast de mogelijkheden in de huursector, ook de mogelijkheden in de koopsector betrokken in de beoordeling. Hierbij worden o.a. het vermogen, de waarde van een eigen huis, inkomen uit arbeid of uit andere bron, bijvoorbeeld alimentatie, alsmede de mogelijkheden tot hypotheekverstrekking betrokken. Ook worden in relatie tot de financiële middelen de mogelijkheden tot woningaanpassing betrokken. Indien het vermogen op € 100.000,= of meer wordt of kan worden geschat, wordt de aanvrager in elk geval geacht zelfstandig in zijn woningbehoefte te kunnen voorzien. Deze toetsing wordt door de secretaris van de Woonruimtecommissie uitgevoerd. De aanvrager dient dergelijke gegevens eveneens schriftelijk te (kunnen) overleggen aan de Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken of woningcorporatie Eemland Wonen op het moment dat een woning wordt toegewezen. Mocht dan blijken dat de eerder aan de gemeente verstrekte gegevens onjuist of onvolledig waren en op grond daarvan voorrang is verstrekt, dan kunnen deze aanleiding zijn tot het intrekken van de urgentieverklaring door de gemeente. Intrekking volgt in ieder geval bij overschrijding van de vermogensgrens.
De toets is van toepassing op alle vormen van urgenties genoemd in artikel 4.3, lid 2 en lid 3 van de verordening. Hantering van de vermogenstoets laat onverlet de mogelijkheid om artikel 5.1 van de verordening toe te passen (hardheidsclausule).