RV 1157830 Krediet Rengerswetering - eiland zes

Raadsvoorstel Nummer 1157830 Aan de commissie: Ruimte Portefeuillehouder: H. van Barneveld Beleidskader: Bestemmingsplan en masterplan rengerswetering Opmerkingen griffie: Team: Omgevingsontwikkeling Ambtenaar: Emiel Roelofse Telefoonnummer: 033 - 299 1411 E-mailadres: Datum: Aanvullende stukken 1. Titel: GEHEIM - Grondexploitatieberekening Rengerswetering eiland zes, 9 maart 2021 Bijlagen digitaal beschikbaar: nee Ter inzage: ja 2. Titel: GEHEIM - Toelichting op de grondexploitatieberekening Rengerswetering eiland zes, 9 maart 2021 Bijlagen digitaal beschikbaar: nee Ter inzage: ja 3. Titel: Tekening plangebied Rengerswetering eiland zes Bijlagen digitaal beschikbaar: Ja Ter inzage: nee Voorstel 1. Stel een krediet van € 16,78 miljoen beschikbaar ten behoeve van het openen van de grondexploitatie Rengerswetering eiland zes; 2. Bekrachtig de door het college opgelegde geheimhouding op de documenten "GEHEIM Grondexploitatieberekening Rengerswetering eiland zes, 9 maart 2021" en "GEHEIM - Toelichting op de grondexploitatieberekening Rengerswetering eiland zes, 9 maart 2021” op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet en artikel 10, lid 2 onder b en g van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob) Inleiding De ontwikkeling van Rengerswetering verloopt voorspoedig.

Op eiland drie zullen in 2021 de laatste woningen worden opgeleverd en de voorbereiding voor de bouw op het vierde eiland zijn in volle gang. Daarom wordt in 2021 ook een start gemaakt met de planvorming voor het vijfde eiland. In het gebied boven het vijfde eiland, ook wel aangeduid als Rengerswetering Noord, heeft de gemeente mede als gevolg van het terughoudende aankoopbeleid de afgelopen 10 jaar nog maar beperkte grondposities. Het college heeft begin 2020 mede gezien de strategische belangen opdracht gegeven tot het opstarten van de verkennende gesprekken die gericht zijn op het verkrijgen van posities in Rengerswetering Noord. Aanleiding daarvoor was onder meer dat de eigenaar met een projectontwikkelaar zich meldde bij de gemeente om de gronden te vervreemden. De gemeente heeft ter plaatse van de betreffende grondstukken een kooprecht afgesproken waar eventueel gebruik van gemaakt zou kunnen worden. Ook komt de ontwikkeling van Rengerswetering Noord naar verwachting binnen afzienbare tijd in beeld (vanaf 2025). Niet in de laatste plaats wilde de gemeente ook graag in gesprek komen over de aankoop van de grondstukken die nodig waren voor het fietspad in het kader van de uitvoering van het coalitieakkoord.

Tijdens de gesprekken en onderhandelingen is de bestuurlijk opdrachtgever en verantwoordelijk portefeuillehouder voortdurend op de hoogte gehouden en is de inzet besproken. De commissie ruimte is geïnformeerd in februari 2020 over het starten van de gesprekken en op enkele momenten zijn de fractievoorzitters op hoofdlijnen bijgepraat over de stand van zaken. Ook is de raad bijgepraat over dit onderwerp in een besloten (digitale) bijeenkomst in januari 2021. Aanvankelijk waren alleen de grondeigenaren in het gebied en ontwikkelaars Aalberts en BPD betrokken. Tussentijds heeft een ander bouwbedrijf ook een positie verworven door de aankoop van ca. 2 Ha grond gelegen aan de westzijde van eiland zes.

Na een reeks van gesprekken en onderhandelingen is uiteindelijk overeenstemming bereikt over de aankoop van de gronden en het aangaan van een samenwerking voor wat betreft de ontwikkeling van Rengerswetering eiland zes. Hierbij is telkens het voorbehoud gemaakt van besluitvorming en instemming van uw gemeenteraad (ontbindende voorwaarde). Uw raad wordt thans dan ook voorgesteld om het benodigde krediet ter beschikking te stellen dat nodig is voor de uitvoering van de grondexploitatie Rengerswetering eiland zes, zodat hiermee de eerste gronden verworven kunnen worden. (Zie voor het plangebied bijgevoegde afbeelding). In dit voorstel wordt daarom ook een relatie gelegd met de criteria die in de door u vastgestelde nota grondbeleid zijn opgenomen. Argumenten 1.1. Met het krediet kunnen de gronden worden verworven en kan de strategische woningbouwontwikkeling van Rengerswetering (over enkele jaren) worden voorgezet. De gemeente vindt het belangrijk dat er voldoende woningen beschikbaar komen/blijven om te voldoen aan de behoefte, zoals ook is beschreven in de recent vastgestelde woonvisie. Door het sluiten van de koopovereenkomst en het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst kan een nieuwe bijdrage worden geleverd aan de realisatie van het volkshuisvestingsbeleid en het vastgestelde ruimtelijk beleid dat is vastgelegd in het masterplan en bestemmingsplan Rengerswetering.

Daarnaast heeft de gemeente invloed op de kwaliteit van het (stedenbouwkundig) plan als geheel en op de onderdelen die betrekking hebben op de inrichting van de openbare ruimte. Door het aangaan van de overeenkomst heeft de gemeente meer regie en invloed op de ruimtelijke ontwikkeling. Er wordt dan ook zeker voldaan aan het criterium “gewenste ruimtelijke ontwikkeling” uit de beslisboom van de nota grondbeleid. 1.2. De investeringen kunnen naar verwachting worden terugverdiend via de grondexploitatie De voorlopige grondexploitatieberekening geeft een beeld dat de voorinvesteringen terugverdiend kunnen worden. Grondexploitaties waarbij de gemeente in Rengerswetering heeft deelgenomen, hebben tot op heden een positief resultaat laten zien, ondanks een periode met een zware economische crisis en het goedkope woningbouwprogramma dat is gerealiseerd. In de samenwerkingsovereenkomst zijn verder afspraken gemaakt met ontwikkelaars over de afname van de betreffende gronden om zodoende inkomsten voor de grondexploitatie te genereren. Er wordt dan ook voldaan aan het criterium “financieel haalbaar” uit de beslisboom van de nota grondbeleid. 1.3 De financiële risico’s worden gedeeld met een marktpartij en er is rekening gehouden met het op peil houden van de solvabiliteit.

Het krediet zal worden gebruikt om de gronden te verwerven, de benodigde plannen te maken en om het gebied te zijner tijd bouw- en woonrijp te maken. Deze activiteiten vereisen een voorinvestering die op termijn terugverdiend zal moeten worden. Dit is niet geheel zonder risico’s. Doordat de gemeente een samenwerkingsovereenkomst aangaat met marktpartijen (Aalberts & BPD) worden de risico’s echter gehalveerd, omdat de gemeente voor 50% participeert. Dit in afwijking van bijvoorbeeld de eilanden vier en vijf waar de gemeente voor 100% verantwoordelijk is voor de grondexploitatie. Ook nemen de marktpartijen op voorhand een deficit voor hun rekening. Conform de afspraken in de samenwerkingsovereenkomst zal eiland zes door de gemeente bouw- en woonrijp worden gemaakt. En zullen de marktpartijen Aalberts en BPD de woningen vervolgens ontwikkelen en in verkoop brengen. Basis voor het woningbouwprogramma vormt de woonvisie waarbij, gezien de ontwikkeltermijn wel is bepaald dat ingeval van gewijzigde marktomstandigheden, dit programma kan worden gewijzigd.

Mede gezien de uitgangspunten van het coalitieakkoord beperkt de aankoop zich op dit moment tot de gronden die nodig zijn voor de ontwikkeling van Rengerswetering eiland zes. Zodoende wordt ook zoveel mogelijk rekening gehouden met het op peil houden van het weerstandsvermogen van de gemeente en is het effect op de solvabiliteit beperkt. Gezien de ontwikkeltermijnen is er nog ruimte om in een later stadium in gesprek te gaan over de gronden die boven eiland zes zijn gelegen. Er wordt dan ook voldaan aan het criterium “risico’s t.o.v. financiële middelen” uit de beslisboom van de nota grondbeleid. 1.4 De gemeente heeft voldoende kennis en ervaring De gemeente heeft al vele jaren ervaring met gebiedsontwikkeling, in het bijzonder op de uitleglocatie van Rengerswetering. Hierdoor kan de gemeente een goede inschatting maken van het project en is de verwachting reëel dat de ontwikkeling van de betreffende gronden net zo succesvol zal verlopen als de eerdere eilanden. Indien er onverhoopt capaciteitsproblemen ontstaan, kunnen hiervoor desnoods oplossingen worden gezocht met inhuur van extra capaciteit en expertise. Bovendien wordt samengewerkt met ervaren marktpartijen die participeren in de risico’s van de grondexploitatie. Die zullen ook vanuit dat belang hun ervaring en expertise inbrengen.

Er wordt dan ook voldaan aan het criterium “voldoende kennis en capaciteit” uit de beslisboom van de nota grondbeleid. 1.5 Niet aangaan van de overeenkomst brengt risico’s met zich mee Zolang de gronden in bezit zijn van een agrariër, kunnen er überhaupt geen woningen worden ontwikkeld. Als de agrarische gronden gekocht worden door een marktpartij kan de gemeente wel voorwaarden stellen aan het woningprogramma en de openbare ruimte, maar is het is de vraag of de marktpartij daar in mee wil gaan. De invloed van de gemeente is dan minder. Indien er na minnelijk overleg geen overeenstemming wordt bereikt, bestaat het risico dat er stagnatie optreedt, en/of dat er geen of minder goedkope/sociale woningen worden ontwikkeld waar juist veel behoefte aan bestaat. De afgelopen 10 jaar zijn op locaties waar de gemeente niet risicodragend participeerde in de ontwikkeling, geen sociale huurwoningen gebouwd en ook nauwelijks betaalbare starterswoningen. Verder is het zo dat, als deze gronden niet verworven worden, de ontsluitingsmogelijkheden van eiland vijf tijdens zowel de aanlegfase als na oplevering beperkt zijn. Het is wenselijk om een deel van de ontsluiting al dan niet tijdelijk via eiland zes te laten lopen. In geval van stagnatie zal de gemeente in het uiterste geval een onteigeningstraject kunnen inzetten om de gemeentelijke doelstellingen te bereiken.

In dat geval zal de gemeente echter volledig zelf tot aankoop over moeten gaan en daarmee alle risico’s alleen moeten dragen. 1.6 Het is nodig dat de gemeenteraad een krediet ter beschikking stelt t.b.v. de grondexploitatie, zodat de samenwerkingsovereenkomst kan worden aangegaan en de eerste aankoop gefinancierd kan worden Hoewel het college bevoegd is om gronden aan te kopen en een gebied bouw- en woonrijp te laten maken, heeft het college geen budget beschikbaar om dergelijke investeringen te kunnen doen. De gemeenteraad wordt dan ook voorgesteld om het krediet van € 16,78 miljoen dat nodig is om de grondexploitatie te kunnen voeren, ter beschikking te stellen. 2.1 Er zit in de grondexploitatie te gevoelige informatie om dit in de openbaarheid te brengen. Het college heeft besloten om geheimhouding te leggen op de documenten "GEHEIM Grondexploitatieberekening Rengerswetering eiland zes, 9 maart 2021" en "GEHEIM - Toelichting op de grondexploitatieberekening Rengerswetering eiland zes, 9 maart 2021” die ter inzage als bijlage bij dit raadsvoorstel zijn gevoegd. De basis van deze geheimhouding is gevonden in artikel 25 lid 2 van de Gemeentewet. In dit artikel is bepaald dat op gronden ontleend aan de Wet openbaarheid van Bestuur (Wob) geheimhouding kan worden opgelegd. Het betreft hierbij een belangenafweging.

Het belang van het verstrekken van informatie blijft achterwege voor zover dit belang niet opweegt tegen de in artikel 2 van de Wob opgenomen belangen. Wij vinden dat het economisch - en financieel belang van de gemeente zwaarder weegt dan het belang van het openbaar maken van de informatie verwoord in de hierboven genoemde stukken. Ook het belang van het voorkomen van onevenredige bevoordeling of benadeling van de bij deze aangelegenheid betrokken natuurlijk personen of rechtspersonen dan wel derden vinden wij zwaarder

wegen dan het belang van het openbaar maken van de informatie verwoord in de hierboven genoemde stukken. Volgens artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet vervalt de opgelegde verplichting tot geheimhouding indien de oplegging niet door de raad in zijn eerstvolgende vergadering die blijkens de presentielijst door meer dan de helft van het aantal zitting hebbende leden is bezocht, wordt bekrachtigd. Daarom wordt deze geheimhouding ook wel aangeduid als voorlopige geheimhouding. Uw raad wordt dan ook voorgesteld om deze geheimhouding te bekrachtigen. Volgens artikel 25 lid 4 van de Gemeentewet wordt de opgelegde verplichting tot geheimhouding in acht genomen totdat wij haar opheffen, dan wel, indien het stuk waaromtrent geheimhouding is opgelegd aan de raad is voorgelegd, totdat de raad de geheimhouding opheft. Als de grondexploitatie wordt afgesloten, zal worden voorgesteld de geheimhouding op te heffen. De stukken waar op de geheimhouding is opgelegd, kunnen raadsleden en leden van de raadscommissies aan wie het raadsvoorstel is gericht inzien bij griffie. Kanttekening Een bouwbedrijf uit Amersfoort heeft tijdens het onderhandelingsproces in 2020 overeenstemming bereikt met een grondeigenaren die circa 2 hectare grond in eigendom hadden aan de westzijde van het zesde eiland van Rengerswetering.

Deze gronden zijn daarom mede van belang om tot de ontwikkeling van eiland zes te kunnen komen. Uit een eerste oriënterend gesprek met het bouwbedrijf is naar voren gekomen dat er bereidheid is om met de gemeente samen te werken en overleg te voeren over het inbrengen van de gronden met ontwikkelafspraken. Over de voorwaarden waaronder dit zou kunnen plaatsvinden is nog niet gesproken. Het bouwbedrijf heeft ca. 21% van het plangebied in eigendom. De overleggen hierover moeten nog een vervolg krijgen. Indien er onverhoopt uiteindelijk toch geen overeenstemming zou kunnen worden bereikt, kan de gemeente nog andere instrumenten inzetten om tot ontwikkeling van eiland zes te kunnen komen. Denk aan het opstellen van een exploitatieplan en/of onteigening. Financiën Er wordt voorgesteld een grondexploitatie te openen voor de ontwikkeling van de woningbouwlocatie eiland zes Rengerswetering. Dit is nodig om de grond te gaan verwerven en door te gaan met de verdere planvorming en uitwerking. De grondexploitatie is sluitend met een voordeel van € 5.299,-. Zie hiervoor de documenten "GEHEIM - Grondexploitatieberekening Rengerswetering eiland zes, 9 maart 2021" en "GEHEIM - Toelichting op de grondexploitatieberekening Rengerswetering eiland zes, 9 maart 2021” die ter inzage liggen bij de griffie.

Uitvoering en communicatie Na positieve besluitvorming zullen de betrokken partijen hierover worden geïnformeerd. Zal de samenwerkingsovereenkomst met de ontwikkelaars worden getekend en zal er op korte termijn circa vijf Hectare grond worden aangekocht.

De raad van de gemeente Bunschoten, Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 23 maart 2021, nummer 1159373. Gelet op de Gemeentewet: Besluit 1. Stel een krediet van € 16,78 miljoen beschikbaar ten behoeve van het openen van de grondexploitatie Rengerswetering eiland zes; 2. Bekrachtig de door het college opgelegde geheimhouding op de documenten "GEHEIM Grondexploitatieberekening Rengerswetering eiland zes, 9 maart 2021" en "GEHEIM - Toelichting op de grondexploitatieberekening Rengerswetering eiland zes, 9 maart 2021”op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet en artikel 10, lid 2 onder b en g van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob) Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Bunschoten van 27 mei 2021, Griffier Drs. E. Hoogstraten Voorzitter M. van de Groep