Opkoopbescherming gemeente Bunschoten

Commissievoorstel 1171680 - Opkoopbescherming gemeente Bunschoten Aan de commissie: Ruimte Datum commissievergadering: 7 september 2022 Portefeuillehouder: W. de Jong Beleidskader: volkshuisvesting Opmerkingen griffie: Team: Samenleving Ambtenaar: Hans van Tellegen Telefoonnummer: 033 - 299 1545 E-mailadres: h.vantellegen@bunschoten.nl Datum: 14 juli 2022 Aanvullende stukken 1. Titel: Rapport Kadaster - Investeerders in de gemeente Bunschoten Bijlagen digitaal beschikbaar: JA Ter inzage: n.v.t. 2. Titel: Beleidsvoorstel opkoopbescherming Bunschoten van BMC Bijlagen digitaal beschikbaar: JA Ter inzage: n.v.t. 3. Titel: Aangenomen Motie SGP van 16-12-2021 Onderzoek zelfbewoning en mogelijkheden toewijzen woningen aan eigen inwoners en starters Bijlagen digitaal beschikbaar: JA Ter inzage: n.v.t. Richting Doe een richtinggevende uitspraak ten aanzien uw wensen met betrekking tot de mogelijkheid om opkoopbescherming voor goedkope en middeldure koopwoningen tot aan de NHG-grens* in te voeren voor zowel bestaande woningen als voor nieuwbouwwoningen in de woonplaatsen Bunschoten, Spakenburg en Eemdijk (zie onderbouwing BMC rapport: voor 8 van de 10 wijken/buurten wel opkoopbescherming en voor twee wijken c.q. buitengebied De Haar en Verspreide Huizen geen opkoopbescherming). (*) Nationale Hypotheek Garantie, norm 2022 = € 355.000, wordt jaarlijks aangepast.

Als de vaste systematiek wordt toegepast, zal de NHG-grens per 1 januari 2023 naar schatting worden bijgesteld naar € 390.000. De nieuwe grens voor 1 januari 2023 zal in september bekend worden gemaakt.

Inleiding In de vergadering van 16 december 2021 is een nieuwe Huisvestingverordening gemeente Bunschoten 2022-2025 vastgesteld door de raad. Aanleiding was de schaarste van sociale huurwoningen. Naast de reguliere urgentieregeling (voorrangsregeling voor sociale huurwoningen in overmacht situaties) gelden ook woonruimte verdeelregels voor met name (nieuwbouw)woningen sociale huur. Daarbij is ook de ambitie vastgelegd om 80 extra nieuwbouwwoningen in de sociale huursector te realiseren, naast de 150 sociale huurwoningen die al zijn opgenomen in de woonvisie van de gemeente Bunschoten 2020-2025. Zowel het college als de raad realiseerden zich dat er meer nodig is om de woningnoodsituatie die Nederland al enige jaren in haar greep houdt aan te pakken. Het college stelde in het raadsvoorstel voor om in het jaar 2022 een nader onderzoek te doen naar de nieuwe wettelijke mogelijkheid om opkoopbescherming voor goedkope en middeldure koopwoningen in te voeren en daarnaast te bezien welke woonbeleidsmaatregelen er nog meer ingezet kunnen worden in het belang van onze inwoners. De raad sloot aan op deze insteek van het college door unaniem in te stemmen met een motie van het SGP, getiteld “ Onderzoek zelfbewoning en mogelijkheden toewijzen woningen aan eigen inwoners en starters”.

Commissievoorstel 1171680 - Opkoopbescherming gemeente Bunschoten Opkoopbescherming: De Opkoopbescherming zorgt ervoor dat in gewilde gebieden huizen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Op die manier blijven meer koopwoningen beschikbaar voor mensen die er zelf in gaan wonen. Per 1 januari 2022 is de Huisvestingswet gewijzigd die de Opkoopbescherming mogelijk maakt. In dit commissievoorstel gaan we specifiek in op het onderzoek opkoopbescherming. Daarbij vragen we aan de raadscommissie een richtinggevend advies of we met de uitkomsten van het onderzoek de maatregel opkoopbescherming verder moeten uitwerken tot een raadsvoorstel. Beleidscontext Onderzocht is of opkoopbescherming een zinvol instrument is voor de raad om te gebruiken om de schaarste naar goedkope en middeldure koopwoningen tot aan de NHG-grens terug te dringen. Daarbij dient opkoopbescherming als een aanvullende maatregel, welke in samenhang met nieuwbouw voor deze categorie woningen dient te worden bezien en is bedoeld om de schaarste terug te dringen en daarmee de leefbaarheid te bevorderen. Deze maatregel grijpt in op het eigendomsrecht c.q. het gebruiksrecht van deze woningen. Daarom is er een degelijke juridische en beleidsmatige onderbouwing voor nodig, die onderbouwt dat deze maatregel vanuit een schaarste overweging nodig is.

In maart 2022 heeft het Kadaster het rapport Investeerders in de gemeente Bunschoten opgeleverd. Dit rapport vormde het vertrekpunt voor de opzet van een juridisch beleidsmatige onderbouwing opgesteld door het bureau BMC, waarmee wordt toegelicht dat opkoopbescherming een maatregel is die weloverwogen genomen kan worden. Zie hiertoe het bijgevoegde Beleidsvoorstel opkoopbescherming Bunschoten. In essentie is een onderbouwing geformuleerd voor 8 van de 10 wijken in de gemeente Bunschoten. 1. Bikkersvaart; 2. Blokhuiswetering; 3. Broerswetering; 4. Bunschoten; 5. De Haar (niet); 6. Eemdijk; 7. Koenraadswetering; 8. Rengerswetering; 9. Spakenburg; 10. Verspreide huizen (niet). Alleen voor het buitengebied (twee wijken: De Haar en Verspreide Huizen) is geen onderbouwing voor de maatregel opkoopbescherming mogelijk en wordt dit niet voorgesteld. Voor de andere acht wijken wel. Voor meer expliciete duiding van de onderbouwingen verwijs ik u naar het rapport van BMC. NB. in de bijlage bij dit voorstel vindt u de kaart van de gemeente Bunschoten met wijken/buurten.

Verwijzing naar kaders Huisvestingswet De mogelijkheid van het invoeren van een opkoopbescherming komt voort uit een amendement van de Kamerleden Dik-Faber, Terpstra, Koerhuis en Van Eijs (Kamerstuk 35517, nr. 53). Daarbij is een nieuw hoofdstuk 7 toegevoegd aan de Huisvestingswet 2014. De wetswijziging is in werking getreden op 1 januari 2022. De opkoopbescherming heeft daarbij de vorm van een vergunningsstelsel onder de Huisvestingswet 2014. Wanneer de gemeente gebruik wil maken van de mogelijkheid, moet het instrument dan ook opgenomen worden in de Huisvestingsverordening. Een gemeente die nog geen Huisvestingsverordening heeft, kan zo’n verordening alsnog vaststellen alleen om de opkoopbescherming in te voeren.

2/4

Commissievoorstel 1171680 - Opkoopbescherming gemeente Bunschoten Scenario Opkoopbescherming wel invoeren Aan de raadscommissie wordt gevraagd om richtinggevend te adviseren met betrekking tot het invoeren van opkoopbescherming met de randvoorwaarden zoals hier geschetst. Een raadsvoorstel met nadere uitwerking van opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening volgt later. Daartoe dient een zorgvuldig proces te worden doorlopen, door sleutelpersonen te benaderen (o.a. lokale notaris en lokale makelaars) alsmede het volgen van een zienswijzeprocedure als onderdeel van het proces. Tevens is een nadere uitwerking van het toezichts- en handhavingsproces voorzien met (administratieve) controles, het opleggen van boetes, bezwaar- en beroepsprocessen etc. Argumenten voor  De maatregel is bedoeld om te voorkomen dat investeerders de komende vier jaren goedkope en middeldure koopwoningen opkopen voor dure huur, terwijl deze koopwoningen momenteel hard nodig zijn voor starters en middeninkomens.  Met het kadastrale onderzoek en daaropvolgende juridisch beleidsmatige onderbouwing door het bureau BMC, beschikken we over voldoende aanknopingspunten om deze maatregel door te kunnen voeren. Argumenten tegen  De maatregel grijpt in op het eigendoms- en gebruiksrecht van woningen.

Daarom moet dit ook expliciet een tijdelijke maatregel blijven, welke na een afgewogen periode van vier jaren (in beginsel) weer ophoudt te bestaan. NB. Ook van Rijkswege wordt deze maatregel vijf jaar na de invoeringsdatum 1 januari 2022 geëvalueerd;  Met de uitvoering van de maatregel zijn (uitvoerings-)kosten gemoeid. Deze moeten nog in beeld worden gebracht, nadat het toezichts- en handhavingsproces nader is uitgewerkt. Financiën De uitvoeringskosten zijn momenteel nog onbekend en worden nog nader uitgewerkt.

Vervolgstappen Indien door de commissie Ruimte wordt geadviseerd om de opkoopbescherming in te voeren zijn er nog een aantal stappen te doorlopen, voordat de opkoopbescherming definitief kan worden ingevoerd. Gestreefd wordt daarbij om de maatregel in de vergadering van 15 december 2022 voor te leggen aan de raad middels wijziging van de Huisvestingsverordening met als beoogde ingangsdatum 1 januari 2023 (*).         

Voorstel opkoopbescherming opnemen in de Huisvestingsverordening → College en raad; Concept wijziging huisvestingsverordening opstellen en wijzigingsverordening leges (nb. leges verhuurvergunning); Uitzonderingen voor dit beleid in beeld brengen (bv. Nieuwbouw Sociale huur, zorginstellingen, nieuwbouw middenhuur - ambitie uit woonvisie etc); Gebruik WOZ waarde met koppeling aan NHG-grens als toetsinstrument nader uitwerken; Ter visie leggen, bespreken met ‘vaste’ overlegpartners; Voorbereiden proces verhuurvergunning (info website, aanvraagformulier etc.) Voorstel + inspraakverslag; Wijziging huisvestingsverordening, vaststellen door gemeenteraad; Toezicht en handhaving organiseren.

(*) dit tijdspad is niet helemaal zeker, aangezien de afstemming van deze maatregel met relevante partijen + het zienswijzetraject onverhoopt langer kan duren dan voorzien.

3/4

Commissievoorstel 1171680 - Opkoopbescherming gemeente Bunschoten BIJLAGE Wijken in de gemeente Bunschoten Kaart van de gemeente Bunschoten. De cijfers op de kaart geven de volgende buurten c.q. wijken weer: 1: Eemdijk, 2: Broerswetering, 3: Spakenburg, 4: Bikkersvaart, 5: Koenraadswetering, 6: Verspreide huizen, 7: Rengerswetering, 8: Blokhuiswetering, 9: Bunschoten, 10: De Haar.

4/4