Notitie Vogelpad( 1263388)

NOTITIE Aan:

College en Raad

CC:

Van:

Sjaak Nel

Datum:

12 september 2024

Onderwerp: Onderwijshuisvesting Vogelpad 1

1. Inleiding Bij de behandeling van het raadsvoorstel IHP 2024-2027 heeft de raad de motie Onderwijshuisvesting Vogelpad 1 aangenomen. Daarbij wordt het college verzocht aanvullend in beeld te brengen wat nodig is om het gebouw aan het Vogelpad 1 voor langere tijd te kunnen inzetten voor onderwijshuisvesting en kinderdagverblijf. Tevens is verzocht om de resultaten samen met een definitief raadsbesluit over de investering in ’t Kruisrak voor te leggen aan de raad waarbij zij een keuze kan maken over nieuwbouw of gebruik van het bestaande gebouw. In deze notitie worden de verschillende aspecten belicht van dit verzoek, uitmondend in een advies.

Luchtfoto gebied Vogelpad 1 en 3

2. Huidig gebruik Zaaknummer:

1217066

Onderwerp:

Onderwijshuisvesting Vogelpad 1

1|7

NOTITIE Voor het beeld is het goed eerst de historie te belichten van de panden aan zowel het Vogelpad 1 als Vogelpad 3. Het gebouw aan het Vogelpad 1 dateert uit 1978 en is eerst gebruikt door OBS ’t Kruisrak. Op 1 augustus 2006 heeft de P. Jongelingschool een nieuw schoolgebouw aan het Vogelpad 3 in gebruik genomen. Door een terugloop van het aantal leerlingen is deze school in 2013 opgeheven. De leerlingen werden verdeeld over de bestaande schoolgebouwen van de toenmalige Vereniging voor Gereformeerd Onderwijs. In die tijd groeide het openbare onderwijs gestaag, waardoor ruimtekort ontstond in het gebouw aan het Vogelpad 1. Dat werd onder andere opgevangen via een noodlokaal aan de Bikkersweg. Omdat het pand van de voormalige P. Jongelingschool vrijkwam is destijds besloten ‘t Kruisrak te huisvesten in dit (nieuwere) pand aan het Vogelpad 3 met behoud van twee lokalen van het gebouw aan het Vogelpad 1. Peuterspeelzaal De Peuterhof, het huidige Christelijk Kindcentrum Bunschoten (CKCB), was in die tijd naarstig op zoek naar meer ruimte. Uiteindelijk heeft dat geleid tot een huurovereenkomst vanaf 1 augustus 2013 met De Peuterhof voor de overblijvende ruimte in het gebouw Vogelpad 1. Het noodlokaal aan de Bikkersweg is vanaf 1 april 2015 verhuurd aan de historische vereniging Bunscote.

Door de groei van het aantal leerlingen bij ’t Kruisrak is er vanaf 1 augustus 2023 een nieuw noodlokaal geplaatst bij ’t Kruisrak aan het Vogelpad 3.

3. Verdere besluitvorming In het vorige IHP 2020-2024 (instemming raad op 4 maart 2021) is opgenomen dat het gebouw aan het Vogelpad 1 sterk verouderd is en dat de twee lokalen waarvan ’t Kruisrak gebruik maakt niet nog een aantal jaren als onderwijsvoorziening kan worden ingezet. Er is een raming opgenomen van € 759.000 voor het investeringsjaar 2026. Bij de behandeling van dit IHP is de motie ‘Vogelpad 1’ aangenomen. Daarbij is het college verzocht: 1. Met een visie te komen op de locatie Vogelpad 1 met als leidraad het uitgangspunt uit het coalitieakkoord van maximalisatie van opbrengsten en deze te delen met de raad voor of gelijktijdig met de behandeling van de begroting 2022. 2. Daarbij oog te houden voor de huidige huurders en te kijken welke mogelijkheden er voor hen zijn. 3. Eenzelfde taxatie te laten uitvoeren voor deze locatie al is gebeurd voor de locaties Van Amerongenschool, Calvijnschool, Het Talent en de Groen van Prinstererschool.

Zaaknummer:

1217066

Onderwerp:

Onderwijshuisvesting Vogelpad 1

2|7

NOTITIE Op grond van deze motie is de notitie ‘Visie op Vogelpad 1’ opgesteld. Deze notitie is voor een opiniërende bespreking voorgelegd aan de commissie Ruimte van 26 januari 2022. Bij de bespreking in de commissie waren destijds veel omwonenden aanwezig. Keuzes zijn niet gemaakt en de commissie gaf aan bij een nadere ontwikkeling eerst in gesprek te gaan met omwonenden. Daarna is op 29 juni 2023 de motie ‘Optimalisatie opbrengst schoollocaties’ aangenomen. Bij de verkoop van voormalige schoollocaties wordt nu ingezet op een optimalisatie van de opbrengsten. Van belang is daarbij om de juiste balans te vinden van wonen, snelheid en een optimale opbrengst. Tot slot heeft de raad op 18 april 2024 ingestemd met het IHP 2024-2027. Voor de uitbreiding van het hoofdgebouw van ’t Kruisrak is voor 2025 een investeringsbedrag geraamd van ca € 3.000.000. Hiervan is ca € 1.700.000 bestemd voor het onderwijs en ca € 1.300.000 voor kinderopvang. De investering voor kinderopvang wordt via een marktconforme huurvergoeding gedekt.

4. Potenties gebouw en terrein We hebben architectenbureau Blokhuis Braakman ingeschakeld voor onder andere de beoordeling van de bouwkundige staat van het gebouw Vogelpad 1. Centraal daarbij is de vraag of met eenvoudige aanpassingen het gebouw nog geschikt gemaakt kan worden voor gebruik voor het onderwijs en kinderopvang voor een periode van ca 10 tot 15 jaar. Dit geldt ook voor de installaties. Hiervoor is Embato om advies gevraagd. Uit het onderzoek blijkt dat het gebouw gedateerd en lastig te renoveren is tot de huidige eisen. Zowel het gebouw als de bestaande installaties vragen een grondige renovatie. De kosten hiervan worden ingeschat op ca € 3.750.000 inclusief BTW. Het is de vraag of dit opweegt tegenover het resultaat. Het gebouw kan na renovatie gebruikt worden voor de beoogde functies. Hiervoor is voldoende ruimte. Bij een renovatie van het bestaande gebouw wordt ingeschat dat er nog ruimte is voor een ontwikkeling van 1.500 m2 BVO. Dat komt neer op ca 18 wooneenheden. Als de uitbreiding wordt gerealiseerd in het bestaande gebouw en het pand aan het Vogelpad 1 wordt gesloopt, is de inschatting dat er nog ruimte is voor een ontwikkeling van 2.600 m2 BVO. Dat komt neer op ca 33 wooneenheden. Opgemerkt wordt dat dit slechts indicaties zijn. In een zorgvuldig voorbereidingstraject zullen de (on)mogelijkheden in beeld moeten worden gebracht.

Inmiddels wordt op de basisscholen toegewerkt naar de vorming van Integrale Kindcentra (IKC’s). Hierdoor gaat het CKCB geleidelijk de huur van het Vogelpad 1 afbouwen. Het CKCB gaat per 1 januari 2025 de huur van twee lokalen opzeggen. Die kunnen voor een Zaaknummer:

1217066

Onderwerp:

Onderwijshuisvesting Vogelpad 1

3|7

NOTITIE korte periode - 3 tot 4 jaar - met eenvoudige bouwkundige aanpassingen, ingezet worden voor het onderwijs. Kosten worden ingeschat ca € 16.000. Zodra dit is gerealiseerd kan de huur van het huidige noodlokaal voor ’t Kruisrak worden stopgezet. Daarmee wordt per jaar € 30.000 bespaard. De verwachting is dat het binnen 3 tot 4 jaar het CKCB geen gebruik meer maakt van het gebouw aan het Vogelpad 1. Dat geeft meer ruimte voor mogelijke herontwikkeling. De haalbaarheidsstudie van Blokhuis Braakman (inclusief de bevindingen van Embato) is bij deze notitie gevoegd (bijlage 1).

Indicatie herontwikkeling na renovatie

Indicatie herontwikkeling na sloop

Tijdelijke ruimte ‘t Kruisrak na eenvoudige aanpassingen

5. Visie ‘t Kruisrak Zaaknummer:

1217066

Onderwerp:

Onderwijshuisvesting Vogelpad 1

4|7

NOTITIE Het bestuur van ’t Kruisrak (Stichting Eemvallei) geeft bij monde van de voorzitter van het College van Bestuur aan dat als op basis van het locatieonderzoek blijkt dat het gebouw geschikt gemaakt kan worden voor het onderwijs en kinderopvang zij daar geen probleem mee hebben. Op deze wijze kan er een mooie onderbouwvleugel gecreëerd worden. Het moet dan wel een kwalitatief goed gebouw zijn dat voldoet aan de huidige eisen van de tijd. Ingegaan wordt ook nog op de IKC-vorming. Daarbij geven zij aan dat er een andere partner gezocht wordt dan het Kwetternest. Het Kwetternest biedt namelijk alleen peuteropvang aan. Door het afhaken van Keet en Koters kan het volledige pakket (baby’s, peuters en BSO) niet aangeboden worden. Het schoolbestuur is daarom op zoek naar een andere partner voor de brede kinderopvang. Het schoolbestuur is bereid om het huidige noodlokaal voor een maximale periode van 3 jaar in te leveren voor twee schoollokalen aan het Vogelpad 1. Voordeel is dat er dan ook een extra ruimte is voor de taalklas. Voorwaarde is wel dat de lokalen in het gebouw aan het Vogelpad 1 met enige kleine aanpassingen geschikt gemaakt worden voor het tijdelijk gebruik voor 3 jaar voor het onderwijs.

6. Impact omgeving Zowel bij sloop als bij een renovatie van het gebouw aan het Vogelpad 1 is er ruimte voor een herontwikkeling. Bij sloop van het gebouw wordt het ontwikkelgebied aanmerkelijk vergroot. Dat een herontwikkeling gevoelig ligt bleek uit de bespreking in de commissie Ruimte van februari 2022. Het vooraf niet informeren c.q. betrekken van de omgeving en het ontbreken van schetsen, waardoor er een groot gevoel van onzekerheid bestond, lag daar onder andere aan ten grondslag. We denken echter wel dat een herontwikkeling goed mogelijk is op die locatie. De bestaande woningen staan op geruime afstand van de ontwikkellocatie en de locatie wordt gescheiden van de woningen met een gracht, groen en een weg. Het is belangrijk dat samen met de buurt een zorgvuldig traject wordt opgezet bij de uitwerking van nieuwe plannen.

7. Financiële aspecten Renovatie van het bestaande gebouw kost ca € 3.750.000. In deze notitie gaan we uit van een gemiddelde grondopbrengst van € 50.000 per wooneenheid. Bij een herontwikkeling van 18 wooneenheden levert dat een bedrag op van € 800.000. Er resteert dan een nadelig resultaat van € 2.950.000.

Zaaknummer:

1217066

Onderwerp:

Onderwijshuisvesting Vogelpad 1

5|7

NOTITIE Uitbreiding op de hoofdlocatie van ’t Kruisrak (Vogelpad 3) kost € 3.000.000. De sloopkosten voor het gebouw zijn ingeschat op € 100.000. Een herontwikkeling van 33 wooneenheden levert een bedrag op € 1.650.000. Het nadelig resultaat is dan € 1.450.000. In deze vergelijking hebben we de investering voor kinderopvang meegenomen. Deze investering is voor beide opties nodig en wordt in beide opties gedekt via een marktconforme huurvergoeding. Door geen onderscheid te maken is er sprake ven een budgettair neutrale vergelijking.

8. Conclusie Het gebouw is gedateerd. Om het gebouw voor middellange termijn (10 tot 15 jaar) geschikt te maken voor onderwijs en kinderopvang is een renovatie noodzakelijk. Als deze renovatie wordt uitgevoerd is de verwachting dat het gebouw minimaal 25 jaar mee kan. Naast de hoge kosten beperkt de renovatie de herontwikkelingsmogelijkheden in het gebied. Op dit moment zijn we bezig om het nieuwe gebouw van het Talent (oude locatie de Ark) geschikt te maken voor kinderopvang. Ook worden plannen uitgewerkt voor de uitbreiding van de Vlucht, waarbij ook een Kindcentrum wordt geïntegreerd. Door deze ontwikkelingen is de verwachting dat het CKCB binnen 3 tot 4 jaar geen gebruik meer maakt van het gebouw aan het Vogelpad 1. Per 1 januari 2025 komen er twee lokalen extra beschikbaar in het gebouw aan het Vogelpad 1. Met een geringe investering zijn die geschikt te maken voor tijdelijk gebruik (ca 3 tot 4 jaar) door het Kruisrak. Het noodlokaal hoeft dan niet meer gebruikt te worden. Dat levert direct een besparing op van € 30.000 per jaar. Voor het onderwijs is de hoogste nood dan voorlopig opgelost. Deze tijd (3 tot 4 jaar) kan dan benut worden voor de uitwerking en realisatie van de plannen voor de uitbreiding op de hoofdlocatie van ‘t Kruisrak. Het investeringsjaar kan dan opgeschoven van 2025 naar 2027.

Tegelijkertijd kan tijdens de verbouwing het gebouw aan het Vogelpad gebruikt worden als tijdelijke opvang gedurende de bouw. Mogelijk geldt dat ook voor de toekomstige verbouwing bij de Vlucht. In deze periode kan ook een nieuwe locatie gevonden worden voor de historische vereniging Bunscote. Tegelijkertijd kunnen er samen met de omgeving herontwikkelingsplannen voor de locatie worden uitgewerkt. Naast een impuls voor het woningaanbod is dit financieel de beste optie.

9. Advies

Zaaknummer:

1217066

Onderwerp:

Onderwijshuisvesting Vogelpad 1

6|7

NOTITIE 1. Realiseer de gewenste uitbreiding van ’t Kruisrak zoals opgenomen in het IHP 2024-2027 in het hoofdgebouw aan het Vogelpad 3. 2. Maak twee lokalen van het Vogelpad 1 gereed voor tijdelijk onderwijsgebruik door ’t Kruisrak zodra het CKCB de huur opzegt. 3. Stel de investering voor de uitbreiding van ‘t Kruisrak uit tot 2027.

Bijlage: Haalbaarheidsstudie Onderwijshuisvesting Vogelpad 1

Zaaknummer:

1217066

Onderwerp:

Onderwijshuisvesting Vogelpad 1

7|7