Memo notitie Oostwende college

Notitie Aan:

College en Raad

CC:

Van:

Sjaak Nel

Datum:

12 september 2024

Onderwerp: Onderwijshuisvesting Oostwende

1. Inleiding Bij de behandeling van het raadsvoorstel IHP 2024-2027 heeft de raad de motie Onderwijshuisvesting Oostwende aangenomen. Daarbij is het college verzocht aanvullend in beeld te brengen welke mogelijkheid er is om het gebouw van de oude Calvijnschool aan de Prinses Margrietstraat 17 te kunnen inzetten voor onderwijshuisvesting van het Oostwende. Tevens is verzocht om de resultaten samen met een definitief raadsbesluit over het Oostwende voor te leggen aan de raad waarbij zij een keuze kan maken over de invulling van de huisvestingsopgave voor het Oostwende. In deze notitie worden de verschillende aspecten belicht van dit verzoek, uitmondend in een advies.

Luchtfoto voormalige Calvijnschool

2. Huidige situatie Allereerst wordt nog even teruggeblikt naar de motivatie om destijds een nieuw pand te bouwen voor de Calvijnschool. In het IHP 2016-2020 is destijds opgenomen dat om de levensduur van de Calvijnschool met 25 jaar te verlengen er gerenoveerd worden. Naast het verbeteren van de bouwkundige staat van het schoolgebouw, moest ook de functionaliteit Zaaknummer:

1217070

Onderwerp:

Onderwijshuisvesting Oostwende 1|7

Notitie worden vergroot en energiebesparende maatregelen worden uitgevoerd. Op basis van kengetallen werden de kosten voor renovatie voor de Calvijnschool geschat op € 1.600.000. Dit IHP is in 2016 opgesteld. Op basis van deze informatie heeft de raad er destijds voor gekozen om voor de Calvijnschool een nieuw gebouw te realiseren. Later bleek dat de kengetallen achterhaald waren en dat de kosten ca 30% hoger lagen. In de zomer van 2020 is de Calvijnschool verhuisd naar het nieuwe schoolgebouw. Aansluitend heeft de Grondtoon een jaar gebruik gemaakt van het gebouw. In de zomer van 2021 hebben zij het pand verlaten. Daarna is het pand ruim een half jaar niet gebruikt totdat het in maart 2022 is ingezet als tijdelijke opvanglocatie voor Oekraïense vluchtelingen. Het gebouw ligt in een rustige buurt centraal in de gemeente, nabij voorzieningen en tegenover een kerk met voldoende parkeerplaatsen. De kerk biedt ondersteuning bij calamiteiten. Op dit moment worden er in het gebouw en op het terrein 67 vluchtelingen gehuisvest. Hiervoor zijn diverse bouwkundige voorzieningen gemaakt in het gebouw en op het terrein. De klaslokalen zijn nog wel herkenbaar en de constructie is niet aangetast. Al met al is er ca € 170.000 geïnvesteerd.

3. Potenties gebouw en terrein van de voormalige Calvijnschool Kan het gebouw zodanig opgeknapt worden dat het tijdelijk geschikt is voor het voortgezet onderwijs? We hebben hiervoor architectenbureau Blokhuis Braakman ingeschakeld. Blokhuis Braakman heeft een bouwkundige beoordeling uitgevoerd, een voorzet gegeven voor een mogelijk inpassing van de ruimtebehoefte van het Oostwende, een inschatting gemaakt van de kosten en een mogelijke herontwikkeling in beeld gebracht. De haalbaarheidsstudie is gevoegd bij deze notitie (bijlage 1). Hieronder de belangrijkste conclusies. Het gebouw dateert van 1950. Eerst werd het als huishoudschool gebruikt en vanaf 1992 als basisschool. Het gebouw en de technische installaties zijn gedateerd. Het gebouw leent zich niet voor aanpassingen van de indeling. Voor tijdelijk gebruik (3 tot 4 jaar) zou het Oostwende gebruik kunnen maken van vier lokalen aan de oostzijde (lokalen aan grachtzijde). De kosten worden ingeschat op ca € 341.000. Voor de bouwkundige aanpassingen schatten wij in drie tot vier maanden nodig te hebben. Als we daarnaast het overblijvend deel van het gebouw gaan slopen zijn de extra kosten ca € 95.000. Bij dat laatste zou een gedeelte van het terrein ingezet kunnen worden voor woningbouw. De oppervlakte van de complete kavel is 2.728 m2.

De ruimte voor de tijdelijke locatie met plein is ca 1.100 m2 zodat ca 1.600 m2 gebruikt kan worden voor herontwikkeling. Begin 2022 heeft IMOSS een verkennende massastudie uitgevoerd voor deze locatie. In deze massastudie zijn twee varianten voor herontwikkeling uitgevoerd. Voor de verbeelding zie onderstaande afbeeldingen. Zaaknummer:

1217070

Onderwerp:

Onderwijshuisvesting Oostwende 2|7

Notitie

Massastudie 1 IMOSS

Massastudie 2 IMOSS

Bij een herontwikkeling van een gedeelte van het terrein kunnen in de lijn van massastudie 1 mogelijk woningen gebouwd worden. Daarbij wordt uitgegaan van ca 14 appartementen. Als uitgegaan wordt van massastudie 2 dan kunnen mogelijk eerst negen wooneenheden gebouwd worden en later bij de sloop van het overblijvende deel van het gebouw, kunnen er nog vijf tot negen wooneenheden bijkomen. Bij elkaar dus 18 wooneenheden. Als het gehele gebouw in een keer gesloopt wordt en er vervolgens een optimalisatie van de herontwikkeling plaatsvindt, kunnen de wooneenheden nog verder uitgebreid worden. Dit is voor nu niet verder onderzocht. Voor alle opties geldt dat een te doorlopen vergunning traject antwoord moet geven op de vraag of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat voor zowel de nieuwe bewoners als de omgeving.

4. Alternatieve locatie vluchtelingen inclusief tijdspad Onderzoek heeft uitgewezen dat hiervoor enkel het schoolgebouw van het Talent in aanmerking komt. We verwachten dat het schoolgebouw vrij komt na de voorjaarsvakantie 2025 (1 maart 2025). Het Talent verhuist dan naar het schoolgebouw van de Ark. Voor de bouwkundige aanpassingen om het gebouw geschikt te maken voor de opvang van vluchtelingen, denken we minimaal drie maanden nodig te hebben. De verhuizing zou dan in juni 2025 kunnen plaatsvinden. De kosten van de bouwkundige aanpassingen van het Talent worden ingeschat op ca € 200.000. Daarnaast moeten er drie units extra gehuurd worden, wat per jaar € 39.000 extra kost. De extra investering voor het eerste jaar is dus ca € 239.000. De raming van deze investering is bijgevoegd (bijlage 2). Zaaknummer:

1217070

Onderwerp:

Onderwijshuisvesting Oostwende 3|7

Notitie Het bovenstaande betekent dat we na de bouwvakantie van 2025 kunnen starten met het geschikt maken van het gebouw van de voormalige Calvijnschool voor het voortgezet onderwijs. Eventueel gelijktijdig met de sloop van het overblijvende gebouw. Uitgaande van een bouwtijd van drie tot vier maanden kan het gebouw op zijn vroegst per 1 januari 2026 ingezet worden als tijdelijk locatie voor het Oostwende.

5. Visie Oostwende Het Oostwende geeft aan dat het noodzakelijk is om hun verouderde/traditionele inrichting toekomstgericht te maken voor ondernemend onderwijs. Dat kan alleen door het creëren van meer ruimte op de hoofdlocatie, in combinatie met een interne verbouwing. De school ervaart veel concurrentie van scholen uit de omgeving die allemaal beschikken over goede praktijkvoorzieningen. Het is voor hen uitermate belangrijk dat zij het beoogde toekomstperspectief kunnen schetsen bij het werven van nieuwe leerlingen. Zij willen snel en zo kort mogelijk gebruik maken van een tijdelijke locatie. Het liefst direct in een leegstand schoolgebouw. Gedoeld wordt op het gebouw van het Talent dat op 1 maart 2025 vrijkomt. Voor hen een prima oplossing omdat naast de directe ruimtebehoefte van vier lokalen ook lokalen gebruikt kunnen worden voor de ruimtebehoefte bij de uitbreidings- en interne verbouwing. De school wil zelf ook gaan investeren in de verbetering van de inrichting en interne verbouwing, maar kan dat alleen als de gemeente investeert in de noodzakelijke ruimtebehoefte. Om dit te versnellen hebben zij zelf al een proces van Co-creatie opgestart om te bepalen hoe de noodzakelijke uitbreiding het beste ingepast kan worden op de hoofdlocatie. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar bijgevoegde brief van het Oostwende College d.d. 2 juli 2024 (bijlage 3).

6. Sociale en maatschappelijke aspecten De vluchtelingen die gehuisvest zijn in het gebouw van de voormalige Calvijnschool komen allemaal uit Oekraïne. Na een onzekere periode hebben ze allemaal hun plek gevonden in en rond het gebouw. Dat geeft rust. De bewoners worden dagelijks geconfronteerd met de gevolgen van de oorlog. Psychologisch geeft dat spanningen. Een verhuizing naar een nieuwe locatie die verder af ligt van voorzieningen zal de nodige impact hebben op de bewoners. De huidige opvanglocatie is gunstig gelegen. Dicht bij een groot parkeerterrein en een kerkgebouw. Ook de naastliggende bebouwing is minimaal. Er is weinig overlast en vanuit de buurt krijgen we nagenoeg geen klachten. Van de zalen van het kerkgebouw hebben we al een paar keer kunnen profiteren bij problemen ten aanzien van legionella. Zaaknummer:

1217070

Onderwerp:

Onderwijshuisvesting Oostwende 4|7

Notitie Het Talent ligt midden in een woonwijk. Aan de oost- en westzijde liggen veel eengezinswoningen. Aan de noordzijde is gestart met de bouw van 9 woningen in het luxere segment. In de omgeving zijn geen ruime parkeervoorzieningen aanwezig. Als besloten wordt het schoolgebouw en buitenterrein in te zetten voor de opvang van vluchtelingen, moet er een vergunningstraject worden opgestart. Onderdeel hiervan is participatie van de omgeving. Het is niet ondenkbaar dat er vanuit de buurt de nodige weerstand komt als het gebouw wordt ingezet voor vluchtelingen.

7. Potentie van het Talent Het schoolgebouw van het Talent (1.127 m2) is iets kleiner dan het gebouw van de voormalige Calvijnschool (1.192 m2). De oppervlakte van het totale terrein is 4.671 m2. Dat is bijna 2.000 m2 groter dan het gebouw van de voormalige Calvijnschool (2.728 m2). Het gebouw komt vrij per 1 maart 2025. De bouwkundige staat is redelijk. Het gebouw kan direct ingezet worden voor de tijdelijke huisvesting van het Oostwende. Mogelijk ook als noodopvang bij de uitbreidingsverbouwing van het Oostwende, de Vlucht en wellicht ‘t Kruisrak. Hier zijn geen extra kosten aan verbonden voor de gemeente. Blokhuis Braakman heeft ook vier schetsen gemaakt van een mogelijke herontwikkeling. Deze zijn bij deze notitie gevoegd (bijlage 4). In de optimaliseringsvariant zou het mogelijk zijn 38 tot 48 gestapelde wooneenheden te realiseren. Uiteraard geldt ook hier dat een te doorlopen vergunning traject antwoord moet geven op de vraag of dit mogelijk is. Er zal voldaan moet worden aan een zogenaamde ‘goede ruimtelijke ordening’. Daarbij spelen aspecten als bijvoorbeeld ecologie, parkeren, welstand en omgeving een rol.

8. Financiële aspecten Voormalige Calvijnschool De al gedane investering in het gebouw ad € 170.000 is gedekt uit de vergoeding van het Rijk voor de opvang van Oekraïense vluchtelingen. De kosten om het gebouw van de Calvijnschool geschikt te maken voor tijdelijke opvang worden ingeschat op € 436.000 (inclusief sloopkosten van € 95.000). Grondopbrengsten zijn afhankelijk van de grootte en het soort woning in relatie tot de bouwkosten. Bij een reguliere wooneenheid zou je kunnen uitgaan van een gemiddelde opbrengst van ca € 50.000. Bij de herontwikkeling van het resterende terrein van de Calvijnschool met 14 wooneenheden levert een herontwikkeling dan ca € 700.000 op. Bij een herontwikkeling van de volledige locatie is de opbrengst van 18 wooneenheden ca € 900.000. Bij een optimalisatie van de herontwikkeling van de gehele locatie in één keer kan mogelijk nog een hogere opbrengst bewerkstelligd worden. Zaaknummer:

1217070

Onderwerp:

Onderwijshuisvesting Oostwende 5|7

Notitie Talent De kosten om het Talent geschikt te maken voor de opvang van Vluchtelingen worden ingeschat op € 239.000. Er zijn geen kosten om het gebouw van het Talent geschikt te maken voor tijdelijke opvang voor Oostwende college. De kosten voor sloop van het gebouw Talent wordt grofweg ingeschat op € 100.000. Bij een optimalisatie zouden er 38-48 gestapelde wooneenheden gerealiseerd kunnen worden. Omdat er in dit geval sprake is van kleinere wooneenheden ligt de opbrengst per wooneenheid lager. Uitgaande van € 40.000 per wooneenheid en 38 wooneenheden is een grove schatting van de opbrengst € 1.520.000.

9. Conclusies Oostwende heeft op dit moment een ruimtekort van ca 500 m2 BVO. De noodzakelijke uitbreiding willen ze graag snel realiseren bij hun huidige locatie. Voor de school is dit essentieel om volwaardig voortgezet onderwijs (inclusief beroepsonderwijs) te kunnen blijven geven in Bunschoten. De school is gebaat om zo snel mogelijk te beschikken over een tijdelijke locatie. Voor deze tijdelijke opvang is op korte termijn (1 maart 2025) het gebouw van het Talent beschikbaar. Dit gebouw is ook geschikt om als ‘noodopvang’ voor het onderwijs gebruikt te worden bij de beoogde uitbreidingsverbouwingen van schoolgebouwen. Hiermee besparen we extra uitgaven van ca € 30.000 per jaar voor ieder noodlokaal. Het gebouw van de voormalige Calvijnschool is op zijn vroegst per 1 januari 2026 beschikbaar. Als het gebouw van het Talent wordt ingezet zijn er geen noemenswaardige extra kosten nodig. Als het gebouw van de voormalige Calvijnschool wordt ingezet zijn de extra kosten € 675.000 (aanpassing Talent € 239.000 plus aanpassing Calvijnschool € 436.000). Daarnaast is de al gedane investering in het gebouw van de voormalige Calvijnschool ad € 170.000 direct afgeschreven. Bij herontwikkeling heeft het terrein van het Talent meer potentie. De extra opbrengst is grofweg geschat op ca € 600.000.

Samenvattend zijn de voor- en nadelen van beide locaties voor de tijdelijke opvang van het Oostwende in onderstaande tabel in beeld gebracht.

Zaaknummer:

1217070

Onderwerp:

Onderwijshuisvesting Oostwende 6|7

Notitie Gebouw voor tijdelijke opvang Oostwende Het Talent

Voordelen

-

Voormalige Calvijnschool

-

Nadelen

9 maanden eerder beschikbaar Geen extra investering Hogere opbrengst herontwikkeling van ca € 600.000 Geen impact omgeving Extra ruimte beschikbaar voor ‘noodopvang’ voor het onderwijs bij uitbreidingsverbouwingen Kunnen alvast starten met gedeeltelijke herontwikkeling

-

9 maanden later beschikbaar Extra investering van totaal ca € 675.000 Al gedane investering van € 170.000 ben je kwijt Lagere opbrengst herontwikkeling Impact omgeving is risico

10. Advies 1. Realiseer de gewenste uitbreiding van het Oostwende zoals is opgenomen in het IHP 2024-2027, op de huidige locatie van het hoofdgebouw. 2. Stel het Talent beschikbaar als tijdelijke locatie voor het Oostwende totdat de definitieve uitbreiding op het terrein van de huidige locatie is gerealiseerd.

Bijlagen: 1. 2. 3. 4.

Haalbaarheidsstudie Blokhuis Braakman Investeringsraming verhuizing vluchtelingen naar Het Talent Visie Oostwende College, brief d.d. 2 juli 2024 Indicatie herontwikkelingsmogelijkheden terrein Het Talent

Zaaknummer:

1217070

Onderwerp:

Onderwijshuisvesting Oostwende 7|7