Koop en bouwclaimovereenkomst De Kronkels Zuid (Kadastraal perceel, deels BST01-N-160)

Raadsvoorstel Nummer 1226702 - Koop en bouwclaimovereenkomst De Kronkels Zuid (Kadastraal perceel, deels BST01-N-160) Aan de commissie: Ruimte Portefeuillehouder: Wim van der Es Beleidskader: Economische zaken / Ruimtelijke ontwikkeling Opmerkingen griffie: Team: Omgevingsontwikkeling Ambtenaar: Martijn Rens Telefoonnummer: 033 - 299 1411 E-mailadres: m.rens@bunschoten.nl Datum raadsvergadering: 30 oktober 2025 Aanvullende stukken 1. Titel: Koopovereenkomst De Kronkels-Zuid, inclusief bijlagen Bijlagen digitaal beschikbaar: Ja, onder geheimhouding Ter inzage: Nee 2. Titel: Bouwclaimovereenkomst De Kronkels-Zuid, inclusief bijlagen Bijlagen digitaal beschikbaar: Ja, onder geheimhouding Ter inzage: Nee 3. Titel: Samenvatting belangrijkste uitgangspunten overeenkomsten Bijlagen digitaal beschikbaar: Ja, onder geheimhouding Ter inzage: Nee

Voorstel 1. Verleen goedkeuring voor het aangaan van enerzijds de Koopovereenkomst De Kronkels-Zuid tussen de gemeente Bunschoten en Boetech Holding BV. en de daaruit voortvloeiende aankoop van 13.036 m² grond binnen het plangebied van De Kronkels-Zuid en anderzijds de Bouwclaimovereenkomst De Kronkels-Zuid tussen de gemeente Bunschoten en Boetech Holding BV. Inleiding In 2021 heeft de gemeenteraad ten behoeve van de ontwikkeling De Kronkels-Zuid een voorkeursrecht op de betreffende gronden gelegd. In november 2022 heeft de gemeenteraad daarvoor het bestemmingsplan en exploitatieplan De Kronkels-Zuid vastgesteld. Tegen beide plannen lopen beroepsprocedures waardoor de plannen nog geen onherroepelijke status hebben. De beroepschriften zijn ingediend door grondeigenaren binnen het plangebied. De gemeente heeft in de afgelopen jaren getracht om tot minnelijke overeenstemming te komen met de diverse grondeigenaren in het plangebied, waaronder met Boetech Holding BV. Sinds begin van 2024 voeren we constructieve gesprekken met deze partij om te komen tot minnelijke overeenstemming in de vorm van een koop- en bouwclaimovereenkomst. Daarover is inmiddels ambtelijke overeenstemming bereikt. De koop- en bouwclaimovereenkomst inclusief bijlagen zijn opgenomen in bijlage 1 en 2. Wij stellen uw raad voor om goedkeuring te verlenen voor het aangaan van deze overeenkomsten.

Indien u instemt betekent dit dat we in een periode van één jaar minnelijke overeenstemming hebben bereikt met twee grote grondeigenaren binnen het plangebied van De Kronkels-Zuid. In december 2024 werd namelijk overeenstemming bereikt met A. Veldhuizen B.V. en Veldhuizen Ontwikkeling B.V. Na de aankoop van dit perceel heeft de gemeente ruim 5.2 hectare verworven van het totale plangebied van 13.1 hectare. Hiermee zetten we wederom een stap in de ontwikkeling van De Kronkels-Zuid.

Argumenten 1.1. Met de koop- en bouwclaimovereenkomst worden afspraken gemaakt over het op een verantwoorde manier ontwikkelen van een deel van De Kronkels-Zuid. Zoals aangegeven zijn de overeenkomsten inclusief alle bijbehorende stukken opgenomen in bijlage 1 en 3 van dit voorstel. Als samenvatting zijn in bijlage 3 de belangrijkste uitgangspunten benoemd. Met de overeenkomsten worden afspraken gemaakt om het plan, zoals de gemeente dat in haar bestemmingsplan heeft vertaald, voor een gedeelte al spoedig te realiseren ten behoeve van een al reeds gevestigde ondernemer aan de Amersfoortseweg. Hier is bij de vaststelling van het bestemmingsplan in 2022 al deels op voorgesorteerd. De aankoop door de gemeente betreft een perceel van circa 13.036 m². Van deze oppervlakte wordt in de vorm van een bouwclaim circa 1.315 m² terug verkocht aan Boetech Holding BV. De gemeente verwerft daarmee circa 1.2 hectare grond waarvan ruim 1 hectare uitgeefbaar en het overige gedeelte ten dienste staat voor de openbare ruimte. In de overeenkomsten zijn verder afspraken gemaakt over:     

De aankoopprijs De uitgifteprijs Bouw- en woonrijp maken Afnameplicht Bouwplicht

1.2. De aankoopprijs sluit aan op een recent uitgevoerde taxatie inbrengwaarde. Voor de verdere uitwerking verwijzen we u naar bijlage 3: Samenvatting belangrijkste uitgangspunten overeenkomsten. 1.3. De verkoopprijs sluit aan op een recent uitgevoerde taxatie uitgifteprijzen ten behoeve van het toekomstig gebruik. Voor de verdere uitwerking verwijzen we u naar bijlage 3: Samenvatting belangrijkste uitgangspunten overeenkomsten. 1.4. Door het sluiten van de bouwclaimovereenkomst worden procesrisico’s verminderd. Boetech Holding BV. heeft beroep aangetekend tegen het bestemmingsplan en exploitatieplan De Kronkels-Zuid. Met het aangaan van de overeenkomst trekt Boetech haar beroep tegen het bestemmingsplan en exploitatieplan in. 1.5. De voorgenomen ontwikkeling aan de Amersfoortseweg 36 is in lijn met recente ontwikkelingen aan de Amersfoortseweg. Boetech Holding BV. heeft op het perceel dat na aankoop direct wordt terug verkocht aan Boetech Holding BV. een bouwplan dat zij wil realiseren. Dit bouwplan is weergegeven in bijlage 4. Dit bouwplan past niet in het vigerend omgevingsplan. Het bouwplan is op hoofdlijnen getoetst aan het omgevingsplan. Onderstaande tabel geeft aan op welke aspecten het bouwplan afwijkt en of er buitenplans of binnenplans moet worden afgeweken.

Bouw / gebruik Parkeren aan voorzijde Amersfoortseweg Bouwen buiten bouwvlak aan voorzijde Bouwen met bredere voorgevelbreedte Bebouwingspercentage van minimaal 40% in bestemming bedrijventerrein Overschrijding maximum bebouwingspercentage bestemming Bedrijventerrein Zuid Realiseren pand in 2 bestemmingen Opslag op achterterrein (voorzijde vanuit KZ) Stikstofruimte, AERIUS Beeldkwaliteitsplan De Kronkels-Zuid Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerreinen Zuid

Artikel Bestemmingsplan 7 (Bedrijventerreinen Zuid) 4.2.1.a 4.2.1.g 3.2.1.b

Binnenplans / buitenplans

4.2.1.b

Binnenplans

4.6.3 3.4.2.b.2 3.4.2.N / 3.4.3 3.5.9 4.4.5 / 4.5.9

Binnenplans Binnenplans Binnenplans Binnenplans Binnenplans

Buitenplans Buitenplans Buitenplans Buitenplans

Als college van Burgemeester en Wethouders zijn wij voornemens om mee te werken aan een buitenplanse omgevingsplanactiviteit om het bouwplan mogelijk te maken, mits de aanvraag voor de noodzakelijke omgevingsvergunning(en) dusdanig door Boetech Holding BV. gemotiveerd wordt dat voldaan wordt aan de beoordelingsregels van het Besluit kwaliteit leefomgeving en aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met recente bedrijfsmatige ontwikkelingen aan de Amersfoortseweg/Bisschopsweg. Momenteel zijn voor vier ontwikkelingen vergunningen verleend waarvoor de werkzaamheden reeds zijn begonnen dan wel binnenkort worden opgestart. Ook al maken deze ontwikkelingen niet direct een integraal onderdeel uit van De Kronkels-Zuid worden grenzend aan het plangebied nadrukkelijk stappen gezet in het creëren van ruimte voor lokale ondernemers.

Kanttekening 1.1. De ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen in de Provincie Utrecht staan onder druk vanwege de ontstane problematiek in relatie tot netcongestie. Zoals bekend is er in de Provincie Utrecht sprake van netcongestie waarbij er in de basis de komende jaren geen ruimte is op het energienetwerk voor “zware aansluitingen”. Daarnaast is het ACM bezig met een nieuwe prioriteringskader voor transportverzoeken. Deze ontwikkelingen houden wij nauwlettend in de gaten, maar hebben daar weinig invloed op. De situatie rondom de netcongestie laat echter onverlet om nu noodzakelijke stappen te zetten voor de ontwikkeling van De Kronkels-Zuid, zoals verwerving van de gronden. Voor het te verkopen gedeelte is de initiatiefnemer verantwoordelijk voor het verkrijgen van de noodzakelijke aansluitingen. Voor het resterende gedeelte neemt de gemeente een uitgifterisico op haar. 1.2. Het bestemmingsplan en exploitatieplan zijn nog niet onherroepelijk. Zoals bekend is er tegen het bestemmingsplan en exploitatieplan beroep ingediend bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Op het moment van schrijven is nog niet bekend wanneer de zaak behandeld wordt dan wel wat de uitspraak zal zijn. Dit laat echter onverlet dat we als gemeente graag op minnelijke wijze afspraken maken met grondeigenaren tot aankoop van de grond.

Onze inschatting is dat een uitspraak van de Raad van State niet in de weg zal staan aan de in de overeenkomst gemaakte afspraken.

1.3. Ontheffing van het exploitatieplan is noodzakelijk bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Het exploitatieplan De Kronkels-Zuid zit dusdanig in elkaar dat er pas een omgevingsvergunning, activiteit bouwen, voor De Kronkels-Zuid, kan worden verleend, nadat in beginsel de openbare ruimte zijn gerealiseerd. Dit is geregeld in Deel C: locatie eisen, artikel 3.1. Het college van Burgemeester en wethouders kunnen daarvoor ontheffing verlenen indien de ontheffing past binnen een ter inzage gelegde herziening van dit Exploitatieplan dan wel niet leidt tot een structurele aanpassing van het Exploitatieplan. Gelet op de ligging van het perceel direct grenzend aan een bestaande bedrijfskavel die ontsluit op de bestaande parallelweg zijn wij van mening dat ontheffing kan worden verleend, aangezien dit niet leidt tot een structurele aanpassing van het exploitatieplan. Door deze afwijking wordt het mogelijk de gronduitgifte te realiseren onder de voorwaarde dat de ontsluiting voorlopig plaatsvindt via het Overblijvende, in afwachting van de uiteindelijke realisatie van de in het Exploitatieplan opgenomen infrastructuur.

Financiën Voor de verdere uitwerking verwijzen we u naar bijlage 3: Samenvatting belangrijkste uitgangspunten overeenkomsten.

Geheimhouding Het college heeft op de bijlagen bij zowel het collegevoorstel als het raadsvoorstel geheimhouding opgelegd. De grondslag voor het opleggen van geheimhouding is te vinden in artikel 87 van de Gemeentewet. Dit artikel verwijst naar artikel 5.1 van de Wet open overheid. In artikel 5.1, lid 2 onder b is opgenomen dat het openbaar maken van informatie achterwege blijft voor zover het belang daarvan niet opweegt tegen de economische en financiële belangen van de gemeente. Het college is van oordeel dat geheimhouding gerechtvaardigd is vanwege deze economische en financiële belangen van de gemeente. Immers in de documenten waarop geheimhouding wordt opgelegd staat informatie (bedragen, financiële afspraken, juridische afspraken) die de privaatrechtelijke verhouding met een of meer ondernemingen kan beïnvloeden. Hierbij kan gedacht worden aan aanbestedingen of andere handelingen tussen de gemeente en derden. In artikel 5.1, lid 2 onder f is opgenomen dat het openbaar maken van informatie achterwege blijft voor zover het belang daarvan niet opweegt tegen de bescherming van andere dan in het eerste lid, onderdeel c, genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens.

Informatie over bedrijfs- en fabricagegegevens die niet vertrouwelijk is verstrekt, wordt niet geopenbaard als het belang van het beschermen van de gegevens zwaarder weegt dan het belang van openbaarheid. De bijlagen bevatten bedrijfseconomische gegevens en concurrentiegevoelige gegevens. Geheimhouding is daarom gerechtvaardigd. Didam publicatie De Hoge Raad heeft op 26 november 2021 het zogeheten Didam-arrest gewezen. Dit arrest bepaalt dat gemeenten in Nederland bij voorgenomen verkopen/gronduitgiftes van onroerende zaken transparant moeten handelen, zodat iedere gegadigde kenbaar kan maken dat deze ook in aanmerking komt om een (koop)overeenkomst te sluiten. De bouwclaimovereenkomst bevat afspraken tot verkoop van grond, waardoor het noodzakelijk was om de voorgenomen verkoop te publiceren. Na het besluit van het college van B&W is de publicatie tot voornemen gepubliceerd. In de publicatie stelt de gemeente een termijn van 20 kalenderdagen, waarbinnen serieuze gegadigden op straffe van verval van rechten een kort geding tegen de

voorgenomen verkoop aanhangig kunnen maken. Het is dan ook mogelijk dat partijen binnen deze termijn hier gebruik van maken. Dit is dan ook als opschortende voorwaarde opgenomen in de bouwclaimovereenkomst. Dit betekent dat op het moment van schrijven nog onbekend is of er partijen zijn die zich niet in dit voornemen kan vinden. Voorafgaand aan de raadsbehandeling is de termijn afgelopen.

Uitvoering Indien uw raad conform dit voorstel besluit worden de volgende acties uitgevoerd:  

Het college van B&W zal definitief besluiten de overeenkomsten aan te gaan. De koopovereenkomst zal vertaald worden naar een akte van levering die spoedig wordt getransporteerd.

Communicatie Uw besluit zal kenbaar worden gemaakt aan de betrokken partijen.

De raad van de gemeente Bunschoten, Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 16 september 2025, nummer 122670; Gelet op de Gemeentewet: Besluit 1. Goedkeuring te verlenen voor het aangaan van enerzijds de Koopovereenkomst De KronkelsZuid tussen de gemeente Bunschoten en Boetech Holding BV. en de daaruit voortvloeiende aankoop van 13.036 m² grond binnen het plangebied van De Kronkels-Zuid en anderzijds de Bouwclaimovereenkomst De Kronkels-Zuid tussen de gemeente Bunschoten en Boetech Holding BV. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Bunschoten van 30 oktober 2025, Griffier drs. E. Hoogstraten

Voorzitter J.L. Geurts