Intentieovereenkomst, versie 8.2, definitief.pdf

INTENTIEOVEREENKOMST Ontwikkeling Broerswetering 6 en 8 en mogelijk het Visrokersplein

Gemeente Bunschoten A.J. Real Estate B.V. Heinen & Hopman beheer B.V.

Versie 8.2 Bunschoten, 20 december 2022

1/10

Inhoudsopgave Ondergetekenden ........................................................................................................................ 3 Overwegingen .............................................................................................................................. 3 Verklaren te zijn overeengekomen als volgt ............................................................................ 4 Artikel 1. Definities ..................................................................................................................... 4 Artikel 2. Doel van de overeenkomst ......................................................................................... 4 Artikel 3. Algemene en planinhoudelijke uitgangspunten .......................................................... 5 Artikel 4. Financiële uitgangspunten .......................................................................................... 6 Artikel 5. Haalbaarheidsstudie ................................................................................................... 7 Artikel 6. Exclusiviteit ................................................................................................................. 7 Artikel 7. Communicatie ............................................................................................................. 7 Artikel 8.

Vervolgovereenkomst(en)........................................................................................... 8 Artikel 9. Duur en tussentijdse beëindiging Overeenkomst ....................................................... 8 Artikel 10. Geschillen ................................................................................................................. 9 Artikel 11. Slotbepalingen .......................................................................................................... 9 Artikel 12. Bijlagen ..................................................................................................................... 9 Overeengekomen ...................................................................................................................... 10

Versie 8.2 Gemeente Bunschoten

20 december 2022 AJRE H&H

2/10

Ondergetekenden 1.

De publiekrechtelijke rechtspersoon de gemeente Bunschoten, te dezen op grond van artikel 171 Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar Burgemeester, de heer M. van de Groep, handelend ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 20 december 2022, - hierna te noemen ‘Gemeente’ en

2.

A.J. Real Estate BV statutair gevestigd te Helvoir, kantoorhoudende te (5211 JJ) ‘sHertogenbosch op Zuidwal 57-B en ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 58483195, rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar zelfstandig bevoegde directeur de heer M.H.L. van Lit; - hierna te noemen: ‘AJRE’ Heinen & Hopman Beheer BV statutair gevestigd te Bunschoten Spakenburg, kantoorhoudende te (3751 LN) Bunschoten op de Produktieweg 12, en ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 31016235, rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar zelfstandig bevoegde directeur, de heer C.B.N. Hopman; - hierna te noemen: ‘H&H’ Partijen onder 2 gezamenlijk ook te noemen: ‘Eigenaren’

Ondergetekenden hierna ook gezamenlijk aan te duiden als ‘Partijen’. Overwegingen A.

B.

C.

D. E.

De Eigenaren hebben het gezamenlijk initiatief genomen om hun gronden en opstallen aan de Broerswetering 6 en 8 te herontwikkelen om te komen tot uitbreiding van de supermarkt en het realiseren van appartementen op de verdiepingen. Tevens zal onder het gebouw een stallingsruimte worden gerealiseerd. Dit alles is uitgewerkt in het schetsontwerp Scenario 1 (bijlage 1). De Gemeente staat positief tegen deze ontwikkeling. De ontwikkeling past binnen de beleidsmatige doelstellingen vanuit de Centrumvisie en het aanvullende rapport (Seinpost, december 2021). Ook is het toevoegen van woningen een positieve ontwikkeling waardoor de doorstroming van de woningmarkt wordt bevorderd. Voor de realisatie van Scenario 1 zijn enige aanpalende gronden van de Gemeente noodzakelijk, zie hiervoor de kaart in (bijlage 2). De Gemeente is in principe bereid deze gronden marktconform aan de Eigenaren te verkopen, mits de Gemeenteraad een zogenaamde ‘Verklaring van geen bedenkingen’ heeft afgegeven voor de planontwikkeling. Door deze ontwikkeling ontstaat er voor de Gemeente de kans om het Visrokersplein opnieuw en mogelijk met ondergrondse openbare parkeergarage in te richten. Er is in september 2022 een subsidie toegekend vanuit de regeling Specifieke uitkering Impulsaanpak winkelgebieden (Spuk IW 2022, met nummer SPUKIW22-103108669) ter hoogte van €1.260.626.

Versie 8.2 Gemeente Bunschoten

20 december 2022 AJRE H&H

3/10

F.

G. H.

De Gemeenteraad van de Gemeente Bunschoten heeft op 4 november 2022 besloten een eerste verkenning op te starten naar de haalbaarheid van een ondergrondse openbare parkeergarage aan het Visrokersplein. De integrale ontwikkeling van het in A en D genoemde is uitgewerkt in schetsontwerp scenario 2 (bijlage 3) Partijen leggen gelet op het voorgaande hun afspraken over de Haalbaarheidsstudie schriftelijk vast in deze Intentieovereenkomst

Verklaren te zijn overeengekomen als volgt

Artikel 1. Definities a. Artikel: een artikel van deze Intentieovereenkomst b. Bijlage: een bijlage bij deze Intentieovereenkomst c. Broerswetering 6: Broerswetering 6, 3752AM kadastraal bekend gemeente Bunschoten sectie K, perceel 2369, groot 805m2. d. Broerswetering 8: Broerswetering 8, 3752AM kadastraal bekend gemeente Bunschoten sectie K, perceel 3110, 3585, 4750 en 4751, gezamenlijk groot 1.131m2 e. Haalbaarheidsstudie: de door Partijen op grond van het bepaalde in deze Intentieovereenkomst uit te voeren haalbaarheidsstudie naar de ontwikkeling van het project f. Kostenverhaal: de door de Gemeente gemaakte en te maken kosten die samenhangen met de herontwikkeling van het Project als bedoeld in de Wro en het Bro. g. Projectgebied: het gebied zoals aangeduid in Scenario 1 (bijlage 1) en Scenario 2 (bijlage 3) h. Ontwikkelteam: het ontwikkelteam als bedoeld in Artikel 5 i. Openbaar gebied: grond die voor eenieder toegankelijk zal zijn en waarop en/of waarin de Gemeente Openbare Voorzieningen heeft gerealiseerd/laten realiseren en/of aangepast of zal (laten) realiseren of aanpassen j. Openbare Voorzieningen: voorzieningen die in/op het Openbaar Gebied worden gerealiseerd. k. Overeenkomst: deze Intentieovereenkomst tussen de Gemeente en de Eigenaren l. Project: planontwikkeling van Scenario 1 en/of planontwikkeling van Scenario 2 m.

Scenario 1: betreft de ontwikkeling van de Broerswetering 6 en 8 n. Scenario 2: betreft de ontwikkeling van de Broerswetering 6 en 8 inclusief een ondergrondse parkeergarage onder het Visrokersplein o. Vervolgovereenkomst: de op basis van het door de beslissingsbevoegde organen van Partijen goedgekeurde resultaat van de (deel)producten die zijn opgesteld in het kader van de Haalbaarheidsstudie en met inachtneming van Artikel 8 tussen Partijen te sluiten vervolgovereenkomst Artikel 2. Doel van de overeenkomst

Het doel van deze Overeenkomst is het vastleggen van de afspraken tussen Partijen over hun samenwerking bij de Haalbaarheidsstudie naar de herontwikkeling in Scenario 1 (bijlage 1) en Scenario 2 (bijlage 3) van het Projectgebied waaronder in ieder geval: 1. de onderlinge rol-, taak-, kosten- en risicoverdeling tussen Eigenaren en Gemeente

Versie 8.2 Gemeente Bunschoten

20 december 2022 AJRE H&H

4/10

2. de inhoud en uitvoering van de Haalbaarheidsstudie waarbij uitwerking wordt gegeven aan; a) het vaststellen van de wenselijke ruimtelijke kwaliteit, voor zowel het gebouw als het openbaar gebied; b) een optimalisatie van de verkeersveiligheid van de directe omgeving, waarbij naast het laden en lossen voor de supermarkt en het autoparkeren ook de fiets(er) een plek krijgt; c) de zekerheid voor de afname en exploitatie van de supermarkt, appartementen waarbij er geen sociale huur of sociale koopappartementen zullen worden gerealiseerd; d) de zekerheid dat als uitvoering wordt gegeven aan scenario 2, de 22 parkeerplaatsen in de ondergrondse parkeergarage die bestemd zouden zijn voor de Lidl en de 2 extra parkeerplaatsen in de ondergrondse parkeergarage die bestemd zouden zijn voor de woningen, door de Eigenaren in eigendom zullen worden overgedragen aan de Gemeente voor de koopprijs van € 1,=. Deze parkeerplaatsen zijn dan bestemd voor openbaar gebruik; e) het vastleggen van (tijdelijke) wederzijdse exclusiviteit; f) de oprichting van het Ontwikkelteam; g) de voorwaarden waaronder al dan niet (een) vervolgovereenkomst(en)/ anterieure overeenkomst(en) wordt/worden aangegaan; h) een en ander conform hetgeen zoals overeengekomen in de onderhavige Overeenkomst. Artikel 3. Algemene en planinhoudelijke uitgangspunten 3.1

3.2

3.3

Partijen gaan bij de uitvoering van de Overeenkomst uit van de volgende rolverdeling: a. Partijen treden toe tot het op te richten Ontwikkelteam, dat belast is met de uitvoering van de Haalbaarheidsstudie; b. Eigenaren hebben samen met de Gemeente een trekkersrol binnen het Ontwikkelteam en zijn onder andere verantwoordelijk voor het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek, het definiëren van de deelontwikkelingen en het verder vormgeven van de ambities; c. Gemeente denkt vanuit haar rol als publiekrechtelijk orgaan en als lid van het Ontwikkelteam proactief en oplossingsgericht mee bij de uitvoering van de Haalbaarheidsstudie. De Gemeente zal de uitkomsten van de Haalbaarheidsstudie toetsen aan de publiekrechtelijke kaders en randvoorwaarden. d. Eigenaren zullen zich gezamenlijk als ontwikkelende partijen opstellen en zorgdragen voor de benodigde stukken om over de haalbaarheid een conclusie te kunnen trekken. Bij de uitvoering van deze Overeenkomst gelden de onderstaande documenten als uitgangspunt: 1. Schetsontwerp Planontwikkeling Scenario 1 Broerswetering 6 en 8 te Bunschoten Spakenburg (bijlage 1); 2.

Schetsontwerp Planontwikkeling Scenario 2 Broerswetering 6 en 8 en Visrokersplein te Bunschoten Spakenburg (bijlage 3); Het aangaan van de onderhavige Overeenkomst en eventuele vervolgovereenkomsten laat onverlet dat de Gemeente gehouden is om de geldende regelgeving op het gebied van onder meer aanbestedingsrecht en staatssteun na te leven. Het naleven hiervan levert op geen enkele wijze een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen van de Gemeente uit hoofde van deze Overeenkomst en eventuele vervolgovereenkomsten.

Versie 8.2 Gemeente Bunschoten

20 december 2022 AJRE H&H

5/10

3.4

3.5

De Gemeente behoudt bij de nakoming van hetgeen in deze Overeenkomst – en eventuele vervolgovereenkomsten – is bepaald volledig haar publiekrechtelijke bevoegdheden, taken en verantwoordelijkheden. Dit houdt in, dat er van de zijde van de Gemeente geen sprake van wanprestatie zal zijn en de Gemeente niet tot vergoeding van schade, kosten en interesten aan de Eigenaren zijn gehouden, indien het handelen naar deze verantwoordelijkheid eist, dat de Gemeente publiekrechtelijke (rechts)handelingen verricht of nalaat, die niet in het voordeel zijn van de aard of de strekking van deze Overeenkomst – en/of eventuele vervolgovereenkomsten – of van de voortgang van de voorgenomen Haalbaarheidsstudie. Indien op enig moment mocht blijken, dat (een deel van) hetgeen Partijen in deze Overeenkomst zijn overeengekomen strijdig is met de op dat moment geldende weten regelgeving en/of jurisprudentie, komen Partijen in onderling overleg tot een zodanige aanpassing van deze Overeenkomst dat deze strijdigheid niet langer bestaat. Daarbij respecteren zij zo veel als mogelijk de geest van de in deze Overeenkomst vastgelegde afspraken, met dien verstande dat zij eventuele strijdige afspraken zodanig herformuleren dat de inhoud daarvan zo dicht mogelijk blijft bij hetgeen Partijen oorspronkelijk zijn overeengekomen.

Artikel 4. Financiële uitgangspunten 4.1

4.2

4.3 4.4 4.5

4.6

4.7

4.8

Ten aanzien van de verdeling van de kosten komen de meerkosten van een openbare parkeergarage ten opzichte van de oorspronkelijke stallingsgarage voor rekening van de Gemeente. De door Partijen ter uitvoering van de Overeenkomst te maken eigen kosten komen voor hun eigen rekening en risico. Hieronder wordt verstaan kosten ten behoeve inzet en uren van eigen personeel, medewerkers of adviseurs. De Gemeente draagt de kosten voor de eerste verkenning zoals bedoeld onder Overweging F. De onderzoekskosten, architect en engineeringskosten die enkel betrekking hebben op de verdere uitwerking van Scenario 1 zijn voor rekening van de Eigenaren. De onderzoekskosten, architect en engineeringskosten die enkel betrekking hebben op de verdere uitwerking van de ondergrondse openbare parkeergarage onder het Visrokersplein zijn voor rekening van de Gemeente. De onderzoekskosten ten behoeve van het gezamenlijke ontwerp voor verdere uitwerking van het integraal plan voor Scenario 2 met als doel de haalbaarheid te kunnen bepalen van Scenario 2, zijn voor rekening van de Gemeente en Eigenaren, met als uitgangspunt een verdeling van elk 50%. Partijen kunnen gezamenlijk besluiten tot het inhuren van externe deskundigen ten behoeve van de uitvoering van deze Overeenkomst. De kosten hiervan worden door Partijen gezamenlijk voor gelijke delen (allen 1/3de aandeel) gedragen.

Enige tussentijdse beëindiging conform het in artikel 9 bepaalde geschiedt zonder dat Partijen ter zake enige aanspraak op vergoeding van kosten, schaden en/of interesten hoe dan ook genaamd jegens elkander kunnen doen gelden, tenzij in artikel 9 daarover anders is bepaald.

Versie 8.2 Gemeente Bunschoten

20 december 2022 AJRE H&H

6/10

Artikel 5. Haalbaarheidsstudie 5.1

5.2

Ten behoeve van de uitvoering van deze Overeenkomst richten Partijen het Ontwikkelteam op. Het Ontwikkelteam werkt vanuit het schetsontwerp zoals genoemd in artikel 3.2 en overige vastgestelde kaders om te komen tot een integrale ontwikkeling van het Projectgebied. Het Ontwikkelteam voert in goed onderling overleg en met inachtneming van de uitgangspunten en randvoorwaarden de Haalbaarheidsstudie uit. Hierbij houdt het Ontwikkelteam telkens de integraliteit van de ontwikkeling in acht. Het ontwikkelteam bestaat uit: o Projectmanager Gemeente, voorzitter o Beleidsmedewerker Ruimtelijke Ordening en Verkeer Gemeente, secretaris o Planeconoom Gemeente o Beleidsmedewerker Civiel en Openbare Ruimte Gemeente o Architect Bureau Bos o Projectleider Bureau Bos o Directeur Koelewijn Bouw (fungeert in de praktijk ook als vertegenwoordiger H&H) o Vertegenwoordiger H&H o Vertegenwoordiger AJRE

Artikel 6. Exclusiviteit De Overeenkomst wordt aangegaan op basis van exclusiviteit, dit wil zeggen dat het Partijen niet is toegestaan om gedurende de looptijd van de Overeenkomst direct of indirect enigerlei vorm van samenwerking c.q. onderhandelingen met derden c.q. (potentiële) eindgebruikers te hebben met betrekking tot het Projectgebied als bedoeld in deze Overeenkomst, voor zover deze handelingen hetzelfde of een soortgelijk doel c.q. dezelfde strekking hebben, als in de Overeenkomst bedoeld, dan wel indien zij het bereiken van het in Artikel 2 omschreven doel kunnen belemmeren. Eén en ander geldt behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van de andere partij. Artikel 7. Communicatie 7.1

7.2

Partijen onderkennen het belang van een goede wederzijdse betrokkenheid en informatie-uitwisseling. Partijen zullen al hetgeen doen dat in hun mogelijkheden ligt om elkaar over en weer in staat te stellen hun taken in het kader van deze Overeenkomst naar behoren te vervullen. Partijen zullen elkaar steeds voorzien van alle informatie die relevant is in verband met de uitvoering van deze Overeenkomst. Zij zullen jegens derden vertrouwelijkheid betrachten met betrekking tot die informatie, die gezien haar aard en/of inhoud als vertrouwelijk moet worden aangemerkt. Externe communicatie over het Project vindt uitsluitend plaats in onderling overleg tussen Partijen.

Versie 8.2 Gemeente Bunschoten

20 december 2022 AJRE H&H

7/10

Artikel 8. Vervolgovereenkomst(en) 8.1

8.3

Indien de Haalbaarheidsstudie conform het bepaalde in Artikel 5 is goedgekeurd door de beslissingsbevoegde organen van Partijen, treden Partijen zo spoedig mogelijk met elkaar in overleg om te bezien of Partijen een overeenkomst kunnen sluiten voor voortzetting van de samenwerking. Op basis van het sluiten van deze Overeenkomst kunnen de Eigenaren geen rechten ontlenen aan het sluiten van (een) vervolgovereenkomst(en), dan wel enige andere vervolgovereenkomst(en).

Artikel 9. Duur en tussentijdse beëindiging Overeenkomst 9.1 9.2

9.3

De Overeenkomst loopt in beginsel tot het moment dat Partijen (een) vervolgovereenkomst(en) hebben gesloten als bedoeld in Artikel 8 lid 1. Tussentijdse beëindiging van deze Overeenkomst is mogelijk indien Partijen op enig moment op basis van het (concept) Haalbaarheidsstudie tot de gezamenlijke conclusie komen dat geen integraal haalbaar plan (plan voor Scenario 2) mogelijk is voor het Project en/of de onderlinge samenwerking in het Ontwikkelteam niet naar wens functioneert. Partijen leggen hun gezamenlijke besluit tot beëindiging in dit geval vast in een schriftelijk document. Ieder der Partijen kan deze Overeenkomst tussentijds eenzijdig, zonder inachtneming van enige termijn en zonder dat rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist, bij aangetekend schrijven aan de overige Partijen beëindigen, indien: a. het Ontwikkelteam er niet in slaagt om uiterlijk negen (9) maanden na ondertekening van de Overeenkomst de Haalbaarheidsstudie ter beoordeling aan haar beslissingsbevoegde organen voor te (laten) leggen; b. Partijen er niet in slagen de Haalbaarheidsstudie door de beslissingsbevoegde organen van Partijen vast te laten stellen en tot de conclusie komen dat er geen sprake is van integraal haalbaar plan; c. Partijen er niet in slagen om een vervolgovereenkomst(en) als bedoeld in Artikel 8 lid 1 te sluiten.

Voordat een Partij overgaat tot gebruikmaking van één van voornoemde tussentijdse beëindigingsmogelijkheden, treedt zij in overleg met de andere Partijen om te bezien of met inachtneming van elkaars gerechtvaardigde belangen tot een regeling in der minne kan worden gekomen. De datum van dit overleg wordt schriftelijk vastgelegd door Partijen. Indien Partijen binnen drie (3) maanden nadat is aangevangen met voornoemd overleg – om wat voor reden dan ook – niet tot overeenstemming zijn gekomen, kan een Partij (pas) gebruikmaken van voornoemde tussentijdse beëindigingsmogelijkheden. De in dit artikellid genoemde uiterste termijnen/data kunnen in onderling overleg tussen Partijen worden verlengd, in welk geval Partijen die verlenging bij aangetekend schrijven aan elkaar bevestigen. In geval partij AJRE en/of partij H&H er niet in slaagt/slagen om de Haalbaarheidsstudie door haar beslissingsbevoegde orgaan te laten vaststellen, terwijl de Haalbaarheidsstudie wèl door het beslissingsbevoegde orgaan van de Gemeente is vastgesteld en dit orgaan voornemens is hiervoor een krediet te beschikbaar te stellen c.q. beschikbaar heeft gesteld en dit orgaan zich op redelijke gronden op het standpunt mag stellen dat een integraal haalbaar plan mogelijk is, kan partij AJRE en/of partij H&H –

Versie 8.2 Gemeente Bunschoten

20 december 2022 AJRE H&H

8/10

9.4

9.5

onverminderd het voorgaande – pas tot tussentijdse beëindiging van de onderhavige overeenkomst overgaan, indien de Eigenaren gezamenlijk de alsdan door de Gemeente reeds geïnvesteerde kosten aan de Gemeente vergoeden, tot een maximum van € 262.200,- en een maximum van € 27.800,- voor onvoorziene kosten. De Gemeente zal in dat geval aan AJRE en/of H&H een gespecificeerd overzicht verstrekken van de daadwerkelijk gemaakte kosten. De Gemeente kan deze Overeenkomst tussentijds eenzijdig, zonder inachtneming van enige termijn en zonder dat rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist, bij aangetekend schrijven aan de Eigena(a)r(en) (gedeeltelijk) beëindigen als de Eigena(a)r(en) surseance van betaling aanvraagt, diens faillissement is aangevraagd, aan haar crediteuren een onderhands akkoord wordt aangeboden of geliquideerd of zij anderszins beperkt wordt in haar bevoegdheid rechtshandelingen te verrichten. De Gemeente kan het gedeelte van deze Overeenkomst voor zover die betrekking heeft op Scenario 2, tussentijds eenzijdig, zonder inachtneming van enige termijn en zonder dat rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist, bij aangetekend schrijven aan de Eigenaren beëindigen, indien de raad van de gemeente geen vervolgkrediet beschikbaar stelt en dus afziet van een openbare ondergrondse parkeergarage. Alle overige bepalingen, niet gerelateerd aan Scenario 2, blijven ongewijzigd van kracht.

Artikel 10. Geschillen Partijen zullen het ontstaan van geschillen zoveel mogelijk trachten te voorkomen door middel van het voeren van overleg. Geschillen – van welke aard en omvang ook, daaronder mede begrepen die, welke slechts door één der Partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van of op grond van de Overeenkomst mochten ontstaan, zullen worden beslecht door de daartoe bevoegde civiele rechter in het arrondissement Midden-Nederland. Artikel 11. Slotbepalingen 11.1 11.2 11.3

11.4

11.5

De Overwegingen maken integraal onderdeel uit van de Overeenkomst. Op de Overeenkomst en alle hieruit voortvloeiende overeenkomsten is Nederlands recht van toepassing. Alle formele mededelingen die Partijen aan elkaar dienen te doen in het kader van deze Overeenkomst dienen schriftelijk te geschieden. Wijzigingen/afwijkingen van de Overeenkomst zijn slechts rechtsgeldig indien deze schriftelijk tussen Partijen zijn vastgelegd. Partijen verplichten zich wederzijds geen handelingen te zullen verrichten of nalaten die de uitvoering van deze Overeenkomst in de weg kunnen staan, tenzij deze uit de wet of een uitspraak van een bevoegde rechterlijke instantie voortvloeien. Deze Overeenkomst vervangt alle voorgaande schriftelijke en mondelinge communicatie tussen partijen aangaande het bepaalde in deze Overeenkomst.

Artikel 12. Bijlagen De volgende onverbrekelijk bij deze Overeenkomst gevoegde Bijlagen maken integraal onderdeel van uit van deze overeenkomst: 1) Schetsontwerp scenario 1

Versie 8.2 Gemeente Bunschoten

20 december 2022 AJRE H&H

9/10

2) Kaart over te dragen gemeentelijke gronden 3) Schetsontwerp Scenario 2

Overeengekomen Aldus overeengekomen, in drievoud opgemaakt en ondertekend te <plaats>, datum <00 maand 0000> Gemeente Bunschoten

A.J. Real Estate BV

M. van de Groep

N. Ophof

Heinen & Hopman beheer BV

C.B.N. Hopman

Versie 8.2 Gemeente Bunschoten

20 december 2022 AJRE H&H

10/10