Fasedocument 15-12-2022 Procesbeschrijving.docx

FASEDOCUMENT PROCESBESCHRIJVING ONTWIKKELING ONDERGRONDSE PARKEERGARAGE VISROKERSPLEIN

15 december 2022

Broerswetering 6 en 8 Bunschoten

Inhoudsopgave 1. Inleiding................................................................................................................................... 4 1.1 Leeswijzer........................................................................................................................... 4 2. Samenvatting.......................................................................................................................... 5 3. Projectgebied en ontwikkelingswensen...............................................................................6 4. Locatieonderzoek omgevingsaspecten tijdens de bouw en in de nieuwe situatie...........7 4.1 Inleiding............................................................................................................................... 7 4.2 Tijdens de bouw.................................................................................................................. 7 4.3 Nieuwe situatie en effect op de omgeving...........................................................................8 4.3.1 Verkeersstudie.............................................................................................................

8 4.3.2 Milieu-planologische aspecten.....................................................................................8 4.3.2.1 M.E.R..................................................................................................................... 8 4.3.2.2 Geur....................................................................................................................... 8 4.3.2.3 Externe veiligheid................................................................................................... 8 4.3.2.4 Luchtkwaliteit......................................................................................................... 8 4.3.2.5 Bodemonderzoek................................................................................................... 9 4.3.2.6 Wet geluidhinder.................................................................................................... 9 4.3.2.7 Stikstofdepositie..................................................................................................... 9 4.3.3 Flora en Fauna onderzoek........................................................................................... 9 4.3.4 Archeologisch onderzoek.............................................................................................

9 4.3.5 Watertoets.................................................................................................................. 10 4.3.6 Waterwerken.............................................................................................................. 10 4.3.7 Nutsvoorzieningen...................................................................................................... 10 4.3.8 Riolering..................................................................................................................... 11 4.4 Planschade....................................................................................................................... 11 5. Inventarisatie van wettelijke kaders....................................................................................12 5.1 RO-Procedure................................................................................................................... 12 5.2 Activiteitenbesluit ten behoeve van de parkeergarage......................................................13 5.3 Aanbestedingsaspecten.................................................................................................... 14 6.

Fasering project en juridische verankering afspraken......................................................16 6.1 Initiatieffase....................................................................................................................... 16 6.2 Haalbaarheidsfase............................................................................................................ 17 6.3 Realisatiefase en omgevingsvergunning...........................................................................17 6.4 Gebruik en beheerfase...................................................................................................... 17 6.5 Stappenplan en mijlpalenplanning....................................................................................18

7. Organisatiestructuur en besluitvorming............................................................................19 8. Financiële analyse investering en exploitatie parkeergarage..........................................20 8.1 Investering voor de realisatie van de openbare parkeergarage........................................20 8.1.1 Toegekende subsidie (SPUK)....................................................................................20 8.1.2 Investeringskosten...................................................................................................... 21 8.2 Beheerkosten van de openbare parkeergarage................................................................21 8.3 Risico-inventarisatie.......................................................................................................... 21

1. Inleiding De gemeente Bunschoten is benaderd door twee private partijen om gezamenlijk een gebiedsontwikkeling op te zetten voor het gebied van de Lidl en het voormalige gebouw van de Rabobank aan de Broerswetering. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid ook het aangelegen parkeerterrein Visrokersplein te ontwikkelen. De huidige ambities voor het gebied omvatten een uitbreiding van de supermarkt, het ontwikkelen van appartementen op de verdieping en het realiseren van een stallingsruimte voor de winkel en appartementen. Tevens ontstaat door deze ontwikkeling de mogelijkheid voor de realisatie van een openbare ondergrondse parkeergarage onder het Visrokersplein waardoor er ongeveer 70 extra openbare parkeerplaatsen ontstaan. Samenwerking tussen de private partijen onderling is geborgd in een Intentieovereenkomst. De private partijen staan positief tegenover de uitbreiding van de stallingsgarage naar een openbare parkeergarage. Voor de realisatie van de openbare parkeergarage is een subsidie toegekend vanuit het nationale programma Impulsaanpak Winkelgebieden ter compensatie van circa 25% van de onrendabele top. Deze notitie moet houvast geven in de te nemen stappen om de haalbaarheid verder in beeld te brengen en tot een definitief besluit te komen.

1.1 Leeswijzer Hoofdstuk 1 betreft de inleiding en hoofdstuk 2 geeft een samenvatting van het Fasedocument. In hoofdstuk 3 wordt omschreven wat de herontwikkeling inhoudt. Hoofdstuk 4 omschrijft de onderzoeken die nodig zijn om de impact van de herontwikkeling op de omgeving in beeld te brengen. Hoofdstuk 5 geeft de wettelijke kaders en te volgen ruimtelijke procedure weer. In hoofdstuk 6 wordt de projectfasering omschreven waarbij ook de juridische verankering van samenwerking is belicht. Hoofdstuk 7 omschrijft de organisatiestructuur van de projectorganisatie en hoofdstuk 8 omschrijft de kostenramingen voor de gemeente van zowel de investering als de beheerkosten.

2. Samenvatting Doordat er een gezamenlijk initiatief van twee private partijen voor de herontwikkeling van Broerswetering 6 en 8 ontstaat de kans voor de gemeente voor de herontwikkeling van het Visrokersplein. Het Visrokersplein is momenteel een maaiveldparkeerplaats voor ongeveer 90 auto’s. De parkeerdruk in de gemeente is voor het centrum erg hoog. Door herontwikkeling van het Visrokersplein zou er een openbare ondergrondse parkeergarage gerealiseerd kunnen worden waardoor er in totaal 160 openbare parkeerplaatsen ontstaan (circa 70 extra). De realisatie van de openbare parkeergarage, maar ook de kwaliteitsimpuls van de herinrichting van de openbare ruimte (op de parkeergarage), is een positieve ontwikkeling voor de uitstraling en mobiliteit in en rondom het centrum. Om te kunnen besluiten of deze herontwikkeling interessant genoeg is om verder op haalbaarheid te onderzoeken is er een eerste indicatie van de investeringskosten en beheerlasten gemaakt op basis van een schetsontwerp. Ook is er inzichtelijk gemaakt welke processtappen en fasen het project kent en welke onderzoeken en uitwerkingen er nog gedaan moeten worden om uiteindelijk, indien positief wordt besloten, een omgevingsvergunning in te dienen. De totale investeringskosten bedragen € 5.595.000,-. Daarbij is ook de complete herinrichting van het Visrokersplein op het maaiveld meegenomen en de plankosten.

Er is een subsidie toegekend van € 1.260.626,- waardoor er voor de gemeente een investering nodig blijft van circa € 4.350.000,-. Dit komt neer op afgerond € 27.200,- per parkeerplaats (gedeeld door 160). De beheerkosten per jaar van de 90 openbare parkeerplaatsen in de parkeergarage bedragen prijspeil 2022 € 61.166,- per jaar. Dat is € 680,- per parkeerplaats per jaar. De uiteenzetting hiervan leest u terug in hoofdstuk 8.

3. Projectgebied en ontwikkelingswensen Het projectgebied is het Visrokersplein en de twee naastgelegen gebouwen/kavels van de voormalige Rabobank (Broerswetering 6) en de Lidllocatie (Broerswetering 8). De herontwikkeling betreft een uitbreiding van de Lidl en een toevoeging van levensloopbestendige appartementen daarboven. Ook creëert deze ontwikkeling mogelijkheden voor de centrumproblematiek die bij de gemeente speelt ten aanzien van het parkeren. Momenteel zijn er slechts 90 openbare parkeerplaatsen in het projectgebied beschikbaar. Door de realisatie van de openbare ondergrondse parkeergarage ontstaan er ongeveer 160 openbare parkeerplaatsen en worden er dus circa 70 plaatsen toegevoegd. De realisatie van de openbare parkeergarage, maar ook de kwaliteitsimpuls van de herinrichting van de openbare ruimte (op de parkeergarage), is een positieve ontwikkeling voor de uitstraling en Figuur 1 projectgebied mobiliteit in en rondom het centrum. Naast het auto parkeren zal er een goede (mogelijk bewaakte) fietsparkeervoorziening komen met een oplaadpunt voor de elektrische fiets. Hiermee worden bewoners verleidt om met de (elektrische) fiets naar het centrum te gaan. Tevens zal er bij de inrichting van het openbaar gebied meer aandacht zijn voor groen en waterinfiltratie dan nu het geval is.

Voor de herontwikkeling van het Visrokersplein is het belangrijk dat deze zo klimaatadaptief wordt ingericht waarbij er veel aandacht is voor het water en de afvoer ervan.

Figuur 2 & 3 schetstekeningen nieuwe openbare parkeergarage inclusief ontwerpinrichting maaiveld niveau

4. Locatieonderzoek omgevingsaspecten tijdens de bouw en in de nieuwe situatie 4.1 Inleiding Locatieonderzoek naar omgevingsaspecten betreft een advies hoe men om kan gaan met de impact van de ontwikkeling op de directe omgeving. Het betreft een inventariserende analyse naar de effecten van het transformatieproces op de leefbaarheid van de omgeving. Ook is er kort gekeken naar de impact van de locatieontwikkeling tijdens de bouw.

4.2 Tijdens de bouw Wanneer er daadwerkelijk gebouwd gaat worden zal het Visrokersplein en een gedeelte van de Broerswetering tijdelijk bouwterrein worden en daarmee minder of zelf niet bereikbaar zijn voor weggebruikers (inclusief openbaar vervoer). De ondernemers en (directe) bewoners aan het plein zullen hiervan overlast ondervinden. Het is van belang dat deze overlast wordt geminimaliseerd en er ook tijdens de bouw een veilige omgeving ontstaat. Bouwplaats inrichting Voor het stallen van bouwmateriaal, los- en laadruimte, toegang tot de bouwplaats, manoeuvreerruimte voor de bouwmachines en werktuig, parkeergelegenheid voor bouwmedewerkers, en voor ondersteunende voorzieningen, zoals sanitair is het van belang dat er een ruimte wordt toegewezen voor deze benodigde activiteiten. Hierbij is het van belang dat de plek bereikbaar is voor zwaar verkeer, er aansluiting is voor elektriciteit en water en dicht bij de bouwplaats is. In figuur 4 is het voorstel te zien voor de locatie van de extra bouwruimte, gemarkeerd met een arcering. Dit levert de minste verkeersbewegingen op, gezien Figuur 4 Voorstel bouwplaats inrichting de aangesloten ligging en dus ook minder overlast voor de omgeving. De verkeerscirculatie voor het centrum zal wel tijdelijk moeten worden aangepast (o.a. route openbaar vervoer).

Verkeerssituatie tijdens de bouw Tijdens het gereedmaken van de bouwplaats en de uitvoering van de bouw zal het reguliere verkeer omgeleid moeten worden, als we ervan uitgaan dat een gedeelte van de Broerswetering tijdelijk afgesloten moet worden. Om verstoppingen en menging van zwaar verkeer met regulier verkeer te voorkomen, moet er gekeken worden naar de verkeersplannen die deze risico’s in acht nemen. Belangrijk is dat de hoofdas op de Spuistraat en Kerkstraat

richting het Spuiplein niet extra belast wordt en begaanbaar en prettig blijft voor bezoekers en bewoners.

4.3 Nieuwe situatie en effect op de omgeving Voor deze ontwikkelingen dient in de ruimtelijke onderbouwing aangetoond te worden in hoeverre het woon- en leefklimaat van omwonenden en nieuwe bewoners aanvaardbaar is en of er vanwege de ontwikkeling geen bestaande (milieu)rechten ingeperkt worden. Hiervoor moet naast geluid ook de andere aspecten als geur, luchtkwaliteit, e.v. onderzocht worden.

4.3.1 Verkeersstudie Voor het plangebied zullen de verkeersbewegingen intensiveren. De aansluiting van de parkeergarage moet verkeerskundig verantwoord aansluiten op de rest van de wijk. Aanvullend moet er onderzocht worden welke omleggingen van het verkeer nodig zijn in het centrum om opstoppingen en onveilige verkeerssituaties te voorkomen. Via een verkeersstudie moet dit goed in beeld worden gebracht.

4.3.2 Milieu-planologische aspecten 4.3.2.1 M.E.R. Er is sprake van een stedelijke ontwikkeling. Er hoeft geen milieueffectrapportage (m.e.r.) te worden opgesteld. Wel zal er een zogenaamde aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld moeten worden (onderdeel van de aanvraag omgevingsvergunning).

4.3.2.2 Geur Er wordt geen geuroverlast verwacht.

4.3.2.3 Externe veiligheid Waarschijnlijk zijn er geen bronnen met betrekking tot externe veiligheid in de omgeving.

4.3.2.4 Luchtkwaliteit De verwachting is dat kwaliteit van de lucht voldoet aan de norm en de ontwikkeling draagt niet bij in betekenende mate (NIBM) aan luchtverontreiniging. De afkorting NIBM staat voor ‘Niet in betekenende mate bijdragen' aan de luchtverontreiniging. Het gaat dan bijvoorbeeld om een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is. Dan is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. De parkeergarage valt onder het Activiteitenbesluit (meldingsplicht). Een onderzoek naar de luchtkwaliteit en uitstoot in de parkeergarage is noodzakelijk (onderdeel van de ruimtelijke onderbouwing).

4.3.2.5 Bodemonderzoek Er is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Hieruit is naar voren gekomen dat er nader onderzoek nodig is. In bijvoorbeeld de steeg tussen de Rabobank en de Lidl is puin gevonden. Het is dan direct een verdachte locatie. Het nader onderzoek moet een antwoord geven op de aard, mate en omvang van de mogelijk verhoogde gehaltes van vervuilde materialen/stoffen in het plangebied.

4.3.2.6 Wet geluidhinder Er worden geen problemen verwacht, want er liggen geen grote wegen in de nabijheid. Er dient wel een akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd. Dit omdat de schaalvergroting van de locatie in zowel de winkelcapaciteit, maar ook de toevoeging van meer parkeerplaatsen (70 openbare parkeerplekken) kan betekenen dat regulier en zwaar verkeer zullen intensiveren. De ontsluitingsroute voor de parkeergarage zal aan de Savornin Lohmanstraat uitkomen, waaraan woningbouw gesitueerd is. Hiervoor moet in kaart gebracht worden hoeveel de geluidsoverlast op de gevels is, en of deze waarde overmatig is.

4.3.2.7 Stikstofdepositie Voor de ontwikkeling zelf en de realisatie ervan dient een AERIUS-berekening te worden uitgevormd. Deze dient bij de omgevingsvergunning als bijlage te worden toegevoegd.

4.3.3 Flora en Fauna onderzoek Bij sloop en/of nieuwbouw dient er als eerste een zogenaamde Quickscan Flora en Fauna uit gevoerd te worden door een ecologisch deskundige. Deze Quickscan omvat enerzijds een bureau-onderzoek vanuit gegevens van waargenomen dieren in de omgeving en anderzijds een onderzoek ter plaatse van het project. Doel van de Quickscan is om vóóraf uit te sluiten dat door het project specifiek beschermde planten of dieren aangetast kunnen worden. Denk aan beschermde diersoorten als de vleermuis, de wezel, maar ook de huismus. Op basis van de uitkomsten van de QuickScan wordt duidelijk of er een ontheffing bij de Provincie vereist is. Voor de gebouwen Broerswetering 6 en 8 is al een QuickScan uitgevoerd. Hieruit is geconstateerd dat voor Broerswetering 6 in het onderzoeksgebied geen geschikt habitat aanwezig is voor beschermde soorten en er geen nader onderzoek noodzakelijk is. Voor Broerswetering 8 is geconstateerd dat in het onderzoeksgebied habitat aanwezig is voor een aantal beschermde soorten. Daarvoor is een nader onderzoek vereist ten aanzien van de vleermuis en de algemene broedvogels. Uit dit nader onderzoek is gebleken dat de beoogde ontwikkeling geen gevolgen heeft voor de beschermde Flora en Fauna. Er hoeft dus geen ontheffing te worden aangevraagd bij de Provincie.

4.3.4 Archeologisch onderzoek Er is een bureauonderzoek uitgevoerd naar de kans op de aanwezigheid van archeologische waarden. Hoewel de archeologische verwachtingen in eerste aanleg laag zijn, is wel geconcludeerd dat een inventariserend veldonderzoek in de vorm van een verkennend booronderzoek noodzakelijk is om de archeologische verwachting aan te vullen en te toetsen.

Hiervoor is een Plan van aanpak opgesteld dat beoordeeld moet worden door de archeologische dienst waar wij mee samenwerken (Centrum voor Archeologie Amersfoort). .

4.3.5 Watertoets De watertoets is een instrument dat ervoor zorgt dat water genoeg aandacht krijgt in ruimtelijke plannen. Met dit instrument komt de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan in een vroegtijdig stadium in contact met het waterschap. Zij behartigen de belangen op het gebied van waterveiligheid, waterkwantiteit, waterkwaliteit en in enkele gebieden wegen. Zij geven aan welke compenserende maatregelen nodig zijn bij toename van verharding. Een toename van verharding betekent namelijk dat neerslag versneld wordt afgevoerd van een terrein. Zonder compenserende maatregelen zal de waterhuishoudkundige situatie verslechteren. De digitale watertoets geeft aan dat het plan invloed heeft op het watersysteem, waterkeringen en/of afvalwaterketen en er contact wenselijk is voor verdere uitwerking. Hierbij wordt het klimaat adaptief inrichten ook meegenomen.

4.3.6 Waterwerken Het Visrokersplein valt net buiten de begrenzing van het gebied dat wordt gerekend tot de waterkering van de Oude Haven. Dit zorgt ervoor dat er verminderd tot geen rekening gehouden hoeft worden met de betrekking tot de waterkering tijdens de ontwikkeling van het project. Zo is dit te zien in het omgevingsplan.

4.3.7 Nutsvoorzieningen In de ondergrond waar de parkeerkelder wordt gerealiseerd bevinden zich kabels en leidingen, en riolering. Dat betekent dat omleggingen/aanpassingen noodzakelijk zijn om het functioneren van de nutsvoorzieningen en de riolering te waarborgen voor de (bestaande) omgeving. Voor de ruimtereservering voor kabels en leidingen wordt rekening gehouden met de uitgangspunten vanuit de LIOR. In de ontwerpende fase moet ook contact worden gezocht met de nutsbedrijven om verrassingen in de toekomst te voorkomen. Door de ontwikkeling zal een bestaande inpandige traforuimte (elektra) een nieuwe locatie moeten krijgen. Deze locatie moet technisch gezien in of dicht bij de Nettenboeterssteeg geplaatst worden. Ook de stroomkabels van en naar deze trafo moeten om of over de parkeerkelder worden gelegd om verbindingen te maken naar de bestaande stroomnetten. Daarnaast zijn er (data)telecom-kabels en waterleidingen waarvoor aanpassingen noodzakelijk zijn. De kosten voor de aanpassingen zijn sterk afhankelijk van hoe de nutspartijen om kunnen en willen gaan met de aanpassingen aan de nutsvoorzieningen.

Bepalende factoren hierbij zijn onder andere:  Hoe kan men qua dekking “vrij” over het parkeerdek?  Waar kan de nieuwe traforuimte worden geplaatst?  Welk deel van de aanpassingskosten valt onder de Verleggingsregeling die de gemeente heeft met de nutspartij?  Kan een nutspartij door de aanpassing een “win-winsituatie” creëren met het oog op de toekomst? Daarbij doen nutspartijen pas prijsopgaves zodra definitieve ontwerptekeningen met nutstracés beschikbaar komen.

4.3.8 Riolering De afvoer van het vuil- en hemelwater vanaf de Nettenboeterssteeg - inclusief de gebouwen parallel aan het Spuiplein - zal via een noord-west-verbinding moeten gaan plaatsvinden. Hiervoor moeten hoofdriolen worden aangepast en aangelegd om de parkeerkelder heen. Qua omvang zal het gaan om circa 250 meter riool met inspectieputten.

4.4 Planschade De Wet ruimtelijke ordening (Wro) heeft een regeling voor de schade die ruimtelijke plannen en besluiten kunnen veroorzaken. De gemeente kan aan degene die schade lijdt een tegemoetkoming geven. Voorwaarde is dat de schade niet redelijkerwijs voor zijn rekening is en geen andere vergoeding mogelijk is (artikel 6.1 Wro). In de risico-inventarisatie van deze ontwikkeling is dit meegenomen (zie paragraaf 8.3). Er zal vooraf een planschade analyse worden uitgevoerd, met mogelijk voor de start van de uitvoering, het in beeld brengen van de staat van de belendende panden.

5. Inventarisatie van wettelijke kaders Hieronder een inventarisatie van wettelijke kaders met een beschrijving van de RO-procedure.

5.1 RO-Procedure Het huidige bestemmingsplan geeft geen ruimte voor de planontwikkeling zoals wordt voorgesteld. Voor de aanvraag Omgevingsvergunning is de zogenaamde uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing (artikel 3.10, lid 1.a Wabo). Voorbereidingen in de initiatieffase De voorbereiding begint met het opstellen van een bouwplan voor het initiatief, inclusief bouwveiligheidsplan. Daarvoor zijn gegevens van de benodigde installaties noodzakelijk alsook berekeningen t.a.v. constructieve veiligheid en energieprestatiecoëfficiënt. De vergunningaanvraag dient te zijn vergezeld van een ruimtelijke onderbouwing, waarin wordt gemotiveerd dat het initiatief niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Om dit te motiveren zijn nadere (milieu)onderzoeken nodig, (zie ook paragraaf 4.3). Procedure De formele procedure start met het indienen van de vergunningaanvraag met bijbehorende stukken (bouwplan, ruimtelijke onderbouwing met bijbehorende onderzoeken) bij de gemeente. De aanvraag wordt beoordeeld op volledigheid en juistheid van gegevens. De gemeenteraad moet voorafgaand aan het verlenen van de vergunning een Verklaring van geen bedenkingen hebben afgegeven. Zij doen dit op basis van een gepubliceerde ontwerp-vergunning en de eventueel daarop ontvangen zienswijzen.

Ontwerp besluit ter inzage Het ontwerpbesluit met alle onderliggende stukken (vergunningaanvraag, bouwplan, ruimtelijke onderbouwing) wordt zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze zes weken kan eenieder zienswijzen indienen tegen het ontwerpbesluit. Voorafgaand aan de terinzagelegging geeft de gemeente in één of meer dag-, nieuws-, of huis-aan-huisbladen, in de Staatscourant en langs elektronische weg kennis van het ontwerpbesluit. In de kennisgeving wordt vermeld: waar en wanneer de stukken ter inzage zullen liggen, wie in de gelegenheid worden gesteld om zienswijzen naar voren te brengen en op welke wijze dit kan geschieden. Besluit De eventueel ingebrachte zienswijzen worden beoordeeld en verwerkt in één verslag/nota. Vervolgens wordt het definitieve besluit tot verlening van de omgevingsvergunning genomen, nadat de gemeenteraad een Verklaring van geen bedenkingen heeft verleend. Dit dient in principe te geschieden binnen zes maanden na indiening van de aanvraag. Deze termijn kan eenmaal met zes weken worden verlengd. Het besluit tot verlening van de omgevingsvergunning wordt vervolgens binnen twee weken gepubliceerd, ook op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Bekendmaking besluit Het besluit met alle onderliggende stukken (vergunningaanvraag, bouwplan, ruimtelijke onderbouwing) wordt zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze zes weken kunnen belanghebbenden beroep indienen tegen het besluit. Voorafgaand aan de terinzagelegging geeft de gemeente in één of meer dag-, nieuws-, of huis-aan-huisbladen, in de Staatscourant en langs elektronische weg kennis van het besluit. Beroep Tegen het besluit tot verlening van de omgevingsvergunning kan beroep worden ingesteld bij de rechtbank. Voorwaarde is wel dat de belanghebbende eerder een zienswijze heeft ingebracht, tenzij hem redelijkerwijs niet kan worden verweten dat hij dit niet heeft gedaan. Het beroep tegen de verleende omgevingsvergunning is geregeld in de Algemene wet bestuursrecht (Afdeling 8). Voor de beslissingstermijn is geen wettelijke termijnstelling (gebruikelijk is ca. 1 jaar). Doorlooptijd procedure

Indienen omgevingsvergunning

Besluit omgevingsvergunning incl. ter inzage leggen ontwerp besluit

6 maanden + 6 weken

Bekendmaking vaststelling 6 weken bezwaarmogelijkheid

Indien geen bezwaar vergunning verleend

Beroep bij de rechtbank duurt ca. 1 jaar

Beroep bij de AB Raad van state duurt ca. 1 jaar

5.2 Activiteitenbesluit ten behoeve van de parkeergarage De parkeergarage wordt gezien als een inrichting in de zin van de Wet milieubeheer. Dit omdat de activiteit is aangewezen in het Besluit omgevingsrecht (het Bor). Voor parkeergarages of parkeerterreinen zijn de categorieën 1.1 en 13.1 onder b en 13.2 van bijlage I van het Bor bepalend. Vanuit de Wet Milieubeheer dient er een melding gedaan te worden, omdat het bedrijf valt onder categorie B van het Activiteitenbesluit.

5.3 Aanbestedingsaspecten Uitgangspunten:  Gemeente en bouwer/ ontwikkelaar hebben de gronden in eigendom.  Partijen willen één verdiepte openbare (stallings-/parkeer) garage.  De toegang tot de garage ligt op het deel dat de gemeente in eigendom heeft.  De bouwer/ontwikkelaar zal op zijn deel boven de stallingsgarage een winkel met daarboven woningen realiseren. Vraag 1: Kan de gemeente de grond (steeg) gelegen tussen de gebouwen van de initiatiefnemers één op één verkopen aan de bouwer/ ontwikkelaar? Ook in relatie tot het Didam-arrest en de daarop gebaseerde jurisprudentie. Antwoord: Ja Toelichting: de verkoop van de grond (steeg) kan één op één verkocht Figuur 5 grondverkoop steeg worden aan de initiatiefnemers. Dit omdat voor de grond slechts één serieuze gegadigde is. De voorgenomen verkoop van de grond moet gepubliceerd worden op de website van de gemeente en de gemeentepagina in de krant, zodat eenieder daarvan kan kennisnemen en eventueel daarop kan reageren. In het arrest van de Hoge Raad is aangegeven: "De mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop.

In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat eenieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt” Vraag 2: Kan de gemeente de bouw en het ontwerp van het openbare deel van de parkeergarage één op één gunnen aan de bouwer en architect van een gedeelte van de parkeergarage, winkelruimte en appartementen? Antwoord: Ja Toelichting: voor de bouw van het gehele project wordt er gekeken naar de bouwkundige verwevenheid van het geheel en de mogelijke praktisch uitvoerbaarheid om het project op te splitsen in delen, zodat deze delen afzonderlijk van elkaar ontwikkeld kunnen worden. Het project en in het bijzonder de parkeergarage is één uniek bouwwerk. Het openbare deel van de ondergrondse parkeergarage van de gemeente ligt direct onder/ sluit qua in- en uitgang aan op de garage van de bouwer/ontwikkelaar en daarom vormen de twee delen van de parkeergarage een integraal deel van het complete werk. Er is sprake van een zodanige technische verwevenheid dat het ontwerp en de bouw van het geheel door dezelfde architect en bouwer/ ontwikkelaar uitgevoerd dient te worden.

De kennis en expertise voor het ontwerp van de gehele parkeergarage is bij de bouwer/ontwikkelaar (Koelewijn Bouw namens Heinen & Hopman en A.J. Real Estate) en de architect (Bureau Bos) aanwezig. Op grond van artikel 2.32 lid 1 sub b, jo 2.32 lid 3 Aanbestedingswet kan de opdracht voor het ontwerp aan Bureau Bos en de opdracht voor de bouw van de ondergrondse parkeergarage onder het Visrokersplein aan Koelewijn Bouw, één op één gegund worden via de procedure van onderhandeling. Daarbij wordt transparantie vooraf in het kader van de rechtszekerheid aangeraden. Er wordt gebruik gemaakt van de mogelijkheden die de Aanbestedingswet biedt. Er is dus geen sprake van een afwijking van het inkoopbeleid.

6. Fasering project en juridische verankering afspraken De verschillende fases in dit project kennen elk een juridisch document als onderlegger en vastlegger van de gemaakte afspraken. Onderstaand de verschillende fases, doelen met bijhorende documenten.

6.1 Initiatieffase Met partijen is gesproken over de mogelijkheden en kansen van het project als geheel. Er is een subsidie aangevraagd en verstrekt (€ 1.260.626,-). De eerste verbeeldingen zijn opgesteld en besproken met de diverse leden van het Ontwikkelingsteam en de betreffende wethouder(s). Via een schriftelijke mededeling(en) is de raad ook meegenomen in het initiatief. Het toevoegen van extra openbare parkeerplaatsen, het opnieuw en beter inrichten van het Visrokersplein en de toegezegde subsidie zijn de motivatie om verder te gaan met het initiatief. Het initiatief is besproken in de gemeenteraad van 3 november 2022. Daarbij is besloten een krediet beschikbaar te stellen van € 50.000,- voor een verdere verkenning. De verbeelding is vervolgens uitgewerkt in het Schetsontwerp (ook wel Structuurontwerp genoemd). Daarbij is zoveel mogelijk rekening gehouden met de impact van de ontwikkeling op de omgeving. Ook zijn alle onderzoeken in beeld gebracht. In dit Fasedocument is dit verwoord. Verder is er in deze fase een nadere investeringsraming gemaakt op basis van het Schetsontwerp en is er een eerste onderzoek gedaan naar de beheerkosten van de openbare parkeergarage. De uitkomsten hiervan leest u in hoofdstuk 8 van dit document. Het juridische document dat bij deze fase hoort is de Intentieovereenkomst. Hierin zijn onder andere de doelstelling van deze fase vastgelegd.

Denk aan:  toetsen van de gewenste ontwikkeling aan de huidige beleidsuitgangspunten;  verkennende studies naar de omvang en haalbaarheid van een locatieontwikkeling;  bepalen van de kaders voor planvorming en realisatie van een locatieontwikkeling. De Intentieovereenkomst zit als bijlage bij dit document en wordt besproken in het college van 20 december 2022. In deze vergadering wordt ook een voorstel besproken aan de gemeenteraad (2 februari 2023) voor het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet voor het verder uitwerken van het schetsontwerp en uitvoeren van de benodigde onderzoeken.

6.2 Haalbaarheidsfase In de haalbaarheidsfase wordt het Schetsontwerp verder uitgewerkt naar de Definitief ontwerp + (DO+). Deze is dermate specifiek dat er een definitieve kostenberekening kan worden opgezet voor zowel de investering als de beheerkosten. Ook wordt een ontwerp uitgewerkt van de openbare ruimte (inrichtingsplan) en wordt er gekeken naar het optimaal gebruik en exploitatie van de openbare parkeergarage. De overeenkomst horend bij deze fase is een Samenwerkingsovereenkomst. In deze overeenkomst bevat de afspraken rondom de uitwerking ontwerp, gebruik van de parkeergarage en de uitwerking van de financiële- en juridische afspraken. Belangrijk punt is dat voor de subsidie het noodzakelijk is dat er één jaar na de toekenning van de subsidie een Samenwerkingsovereenkomst getekend is. Dit betekent dat deze voor 1 september 2023 getekend dient te zijn. Planning is dan ook dat het besluit over de haalbaarheid en de samenwerkingsovereenkomst begin mei 2023 in het college besproken wordt, waarna de gemeenteraad op 29 juni 2023 een besluit kan nemen over de haalbaarheid en het definitief financieel krediet beschikbaar kan stellen.

6.3 Realisatiefase en omgevingsvergunning Nadat het besluit tot het daadwerkelijk realiseren van de openbare parkeergarage is genomen, start het onderhandelingstraject met de aannemer (Koelewijn Bouw). Het Definitief ontwerp wordt verder uitgewerkt in een Uitwerkingsontwerp. Ook wordt er een plan van aanpak opgesteld waarin naast de communicatie met de omgeving ook de tijdelijke bouwplaats inrichting zal worden beschreven waarbij de overlast naar de omgeving en direct omwonende wordt geminimaliseerd. Het juridische document horend bij deze fase is de Bouw- en aannemingsovereenkomst tussen de gemeente en de bouwer (Koelewijn Bouw). In deze overeenkomst worden concrete afspraken gemaakt over de verhoudingen tussen de opdrachtgever en de aannemer.

6.4 Gebruik en beheerfase Tijdens het ontwerp en realisatie zal het gebruik en beheer een aandachtspunt moeten worden. Op deze wijze komt men na afronding niet voor verrassingen te staan. Uiteraard start de beheerfase op het momenteel van overdracht van het object. Deze is voor deze planontwikkeling verder buiten beschouwing gelaten.

6.5 Stappenplan en mijlpalenplanning Om van de huidige situatie naar de daadwekelijke realisatie van de ontwikkeling te komen stellen wij onderstaand stappenplan voor:

Globaal schetsontwerp

Eerste kostenraming

Samenwerkingsovereenkomst

Bouwaanneemovereenkomst

Toekenning subsidie

Initiatieffase tot jan 2023 Intentie Schetsontwerp VO overeenkomst

Haalbaarheidsfase jan 2023 tot en met juli 2023 Definitiefontwerp +

globaal onderzoek omgeving

Investeringsra ming & exploitatie parkeergarage

Definitieve kostenraming investering en exploitatie openbare parkeergarage

Realisatiefase start september 2023 Uitwerking ontwerp Doorlopen RO procedure

Plan van aanpak realisatie parkeerarage

Gebruik en beheerfase

We verwachten dat de bouw ruim een jaar duurt. Oplevering zal dus rond eind 2024 zijn.

7. Organisatiestructuur en besluitvorming Ten behoeve van de uitvoering van dit project is er een projectorganisatie opgericht. De projectorganisatie bestaat uit; een Ontwikkelteam en een Stuurgroep. De besluitvorming ligt bij het College van B&W en de Gemeenteraad.

Gemeenteraad

College van B&W

Het Ontwikkelteam heeft tot doel de haalbaarheid van de samenwerking en de planvorming te onderzoeken. Het team begeleidt de uitvoering van Stuurgroep de Haalbaarheidsstudie, bewaakt de planning en voortgang, voert het contractmanagement en bereidt de besluitvorming door de Stuurgroep voor. Het team bestaat in ieder geval uit: Projectgroep  Projectmanager gemeente, voorzitter  Beleidsmedewerker Ruimtelijke Ordening en Verkeer gemeente, secretaris  Planeconoom gemeente Figuur 6 organisatieschema  Beleidsmedewerker Civiel en Openbare Ruimte gemeente  Architect Bureau Bos  Projectleider Bureau Bos  Directeur Koelewijn Bouw (fungeert in de praktijk ook als vertegenwoordiger H&H)  Vertegenwoordiger H&H  Vertegenwoordiger AJRE De Stuurgroep neemt de strategische besluiten over (niet-limitatief) de planvorming, de haalbaarheid, de planning, en de besluitvorming door de beslissingsbevoegde organen van partijen. De Stuurgroep bestaat in ieder geval uit:  Wethouder  Projectmanager gemeente  Directeur/ beslisser Heinen en Hopman  Directeur/ beslisser A.J. Real Estate De projectorganisatie kan op uitnodiging van de Stuurgroep respectievelijk het Ontwikkelteam aangevuld worden met in- of externe deskundigen en adviseurs. Het voorzitterschap en het secretariaat van het Ontwikkelteam en de Stuurgroep berusten bij de gemeente.

Van alle overleggen die door het Ontwikkelteam worden gevoerd, worden notulen met bijbehorende besluitenlijsten gemaakt die telkens in de eerstvolgende vergadering worden vastgesteld. Het Ontwikkelteam komt minimaal eenmaal per twee weken digitaal of fysiek bijeen. Indien en voor zover nodig kan het Ontwikkelteam besluiten tot het oprichten van één of meerdere werkgroepen voor de uitwerking van afzonderlijke onderwerpen/onderdelen van de Haalbaarheidsstudie. Deze werkgroepen opereren altijd onder toezicht en verantwoordelijkheid van het Ontwikkelteam en hebben geen zelfstandige beslissingsbevoegdheid ten aanzien van de Haalbaarheidsstudie.

8. Financiële analyse investering en exploitatie parkeergarage 8.1 Investering voor de realisatie van de openbare parkeergarage Uitgangspunt ten aanzien van de verdeling van de kosten is dat de meerkosten van een openbare parkeergarage ten opzichte van de oorspronkelijke stallingsgarage voor rekening van de gemeente komt. Voor de analyse van de investering die nodig is voor de realisatie van het openbare deel van de parkeergarage is een nadere kostenberekening opgesteld op basis van het Schetsontwerp van Bureau Bos. Kostenontwikkeling De bouwsector staat sinds enige tijd onder grote druk door (stagnatie van) toeleveringen, verstoorde productieketens en de daarmee gepaard gaande prijsontwikkelingen. Zie grafiek. In deze begroting zijn de meest actuele marktprijzen (okt 2022) opgenomen. Echter sommige daarvan zijn onderhevig aan sterke schommelingen. De invloed daarvan kan een grote bandbreedte in kosten tot gevolg hebben. Het verdient de aanbeveling om naar de laatste stand van zaken op het moment van het Definitief ontwerp+ een uitgewerkte begroting te maken. Figuur 7 grafiek stijging bouwkosten Verschil stallingsgarage en openbare parkeergarage Op uitvoeringsniveau zijn er een flinke verschillen tussen een openbare parkeergarage en een besloten stallingsgarage.

Denk bijvoorbeeld aan een sprinklerinstallatie, separate inrit met een langere en flauwer hellingshoek, diepere kelderbak en zwaardere installaties ten aanzien van o.a. brandveiligheid, luchtkwaliteit en camera-beveiliging.

8.1.1 Toegekende subsidie (SPUK) Er is een specifieke uitkering verstrekt aan de gemeente ten behoeve van de uitvoering van het project in samenwerking met twee andere commerciële partijen. Het project richt zich op de herstructurering van een projectgebied tot vitaal, toekomstbestendig en sociaaleconomisch gezond gebied ten behoeve van renovatie, transformatie, sloop-nieuwbouw en de aanleg van openbare voorzieningen in centrale winkelgebieden en binnenstedelijke winkelstraten in ondersteunende winkelgebieden. De voorwaarden om de subsidie te behouden zijn:  Voor de uitvoer van het project moet binnen maximaal één jaar na toekenning van de uitkering een samenwerkingsovereenkomst gesloten worden tussen de gemeente en minstens twee private investeerders. Voor deze casus is dat dus voor 1 september 2023.

 



Bouw gereed 31 december 2026 (tijdens het schrijven van dit fase document is er een verzoek gedaan om de termijn te verlengen naar 16 augustus 2029) Jaarlijkse voor 15 juli een verantwoording naar het ministerie, waarbij er een verrekening plaatsvindt als de daadwerkelijke kosten lager zijn dan begroot. Wanneer de kosten hoger zijn dan begroot, wordt geen extra subsidie ontvangen. Jaarlijks voor 1 maart een voortgangsrapportage aan het ministerie.

8.1.2 Investeringskosten De totale investeringskosten bedragen € 5.595.000,- Daarbij is ook de complete herinrichting van het Visrokersplein op het maaiveld meegenomen en de plankosten. Er is een subsidie toegekend van € 1.260.626,- waardoor er voor de gemeente een investering nodig blijft van circa € 4.350.000,-.

8.2 Beheerkosten van de openbare parkeergarage Wij willen inzicht hebben in de jaarlijkse beheerkosten van de parkeergarage. Er is een tienjaren begroting opgesteld van de te verwachten beheerkosten. Navolgende onderhoudsbegroting heeft betrekking op het onderhouden van het parkeervastgoed, installaties en technische vervangingen. Deze begroting is opgesplitst naar “Dotatie groot onderhoud” (vervanging) en “Dagelijks onderhoud” (jaarlijkse kosten). Er zijn dan ook naast de het regulier onderhoud, operationele kosten, zoals voor beheer, schoonmaak, energie, administratie en verzekering. De totale beheerkosten voor de parkeergarage bedragen op jaarbasis naar schatting € 61.166,prijspeil 2022.

8.3 Risico-inventarisatie Voor dit project is een eerste risico-inventarisatie gemaakt waarbij er inzichtelijk is gemaakt welke risico’s zich kunnen voordoen en wat de oorzaak is. In het vervolg wordt er gekeken wat het gevolg is van het risico, tijd, geld of kwaliteit en welke mitigerende maatregelen er genomen kunnen worden om het risico te verkleinen dan wel weg te nemen. In Haalbaarheidsfase van de ontwikkeling is het vooral noodzakelijk om inzicht te verkrijgen in: 

     

Bodemgesteldheid van de ontwikkellocatie o Bodemkwaliteit (milieu, sonderingen en grondwaterstroming) o Aanpassingen nuts en riolering Bouwkosten ontwikkeling krapte/toeleveringsproblemen Bereikbaarheid en verkeersveiligheid tijdens de bouwperiode Bezwaar en beroep op de ruimtelijke procedure (omgevingsvergunning) Uitkomst aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling Planschade door wijziging bestemmingsplan Terugtrekken ontwikkelaar i.v.m. marktomstandigheden waardoor er geen haalbaar businessplan meer is.

Auteurs Judith Groen, Max Tuynman Datum 15 december 2022 In opdracht van Gemeente Bunschoten Versie Definitief

Overgoo 6 2266 JZ Leidschendam

070 - 326 26 23 info@akroconsult.nl akroconsult.nl

NL76 RABO 0160 1276 45 KvK 27311926 BTW NL819008710B01