DEFINITIEF Toewijzingsvoorstel Rengerswetering Eiland 5 voor gemeente Bunschoten_18 maart 2025

Toewijzingsvoorstel Rengerswetering Eiland 5 Aan: Van: Kopie: Datum: Onderwerp: Status:

1

H. van Tellegen H. Haasnoot namens G&O Hilde van Deutekom-Meester en Guido Theunissen 18 maart 2025 Toewijzingsvoorstel Rengerswetering Eiland 5 ter accordering/vaststelling

Inleiding

Mei 2025 start G&O de werving op woningnet voor de 82 sociale huurwoningen in Rengerswetering Eiland 5. Om te kunnen communiceren en adverteren stelt G&O in nauw overleg met gemeente Bunschoten toewijzingscriteria op. Hiervoor is een procedure met gemeente Bunschoten afgesproken. In deze notitie wordt eerst een korte toelichting gegeven op het project en een voorstel gedaan voor de toewijzing van de woningen in Rengerswetering op Eiland 5. Het College van B&W wordt gevraagd hierover zo spoedig mogelijk een besluit te nemen zodat G&O de werving tijdig kan starten en eventuele leegstand te voorkomen.

2

Korte toelichting op het project

Het woningbouwprogramma op Eiland 5 in Bunschoten bestaat uit totaal 233 woningen. De eerste fase betreft 157 woningen. G&O realiseert hier 82 woningen verdeelt over 3 woonblokken en een ontmoetingsruimte. Onderdeel hiervan zijn 21 woningen voor lage middeninkomens. Deze woningen worden gerealiseerd in de sociale huur. Zo kunnen lage middeninkomens beschikken over een betaalbare huurwoning met een huurprijs op de Deab-grens (= € 900,07).

De drie woonblokken bestaan allen uit 3-kamerappartementen. De woningen zijn te onderscheiden in twee typen namelijk hoekappartementen (gemiddeld 75m²) en tussenappartementen (gemiddeld 66m²). Alle woningen zijn gelijkvloers en goed toe- en doorgankelijk (zogenaamde nultreden woningen) voor senioren. De woongebouwen zijn uitgerust met een scootmobielruimte. Ook is er een ontmoetingsruimte opgenomen in het plan op de begane grond van het 3e woonblok. Het plan ligt op loopafstand van de op Eiland 4 gerealiseerde supermarkt. De woningen zijn zeer geschikt om lang zelfstandig te kunnen wonen en vanwege het aantal kamers aantrekkelijk voor doorstroming van senioren. De twee buitenste woonblokken bestaan uit 31 woningen en het middelste woonblok uit 21 woningen. G&O heeft ervoor gekozen om in het kleinste woonblok (bestaande uit 21 woningen) een cluster voor senioren te realiseren. Op de begane grond van het 3e woonblok is 1 woning in het plan herontwikkeld voor het realiseren van een ontmoetingsruimte voor senioren uit het complex en bewoners uit de buurt. Voor het stimuleren van ontmoeting voor senioren en bewoners uit de buurt wordt een samenwerking met De Boei (welzijnswerk) uit Bunschoten aangegaan. Het is de verwachting dat de 3-kamer woningen goed zullen aansluiten op de vraag van senioren.

Daarnaast is er een grote vraag naar woningen voor jongeren en starters en spoedzoekers op de woningmarkt. De 3-kamer woningen worden naast senioren ook voor deze doelgroepen ingezet. Kritisch punt is wel dat er in de directe omgeving (nog) niet een huisarts of andere eerstelijnszorg zit.

3

Doelgroepen en huurprijzen

Senioren We vinden het belangrijk dat senioren doorstromen van een grondgebonden sociale huurwoning (gezinswoning) naar een beter bij de behoefte passende woning. Een woning beter toegerust/voorbereid op mogelijke fysieke beperkingen. De inschatting is dat onder de senioren in Bunschoten ook behoefte is om meer beschut en geclusterd te wonen. Dit bleek ook uit het woonbehoefteonderzoek van de gemeente Bunschoten. In het plan op Eiland 5 doet zich nu de mogelijkheid voor om te clusteren, daarvoor wordt het middelste woongebouw met 21 appartementen ingezet. Bij de eerste toewijzing wordt ingezet op 55plussers. Het blijft een cluster voor senioren en bij de vervolgtoewijzing zal de nieuwe huisvestingsverordening worden gevolgd. Artikel 2.3.10 van de nieuwe HVV komt als volgt te luiden: Artikel 2.3.10 Volgordebepaling bij seniorenwoning Van de woningzoekenden die behoren tot de voorrangsgroep die gelet op de tabel van artikel 2.3.7 behoren tot het woningtype “seniorenwoning”, komen achtereenvolgens voor de huisvestingsvergunning in aanmerking: a. Huishoudens met tenminste één lid dat de leeftijd van 65 jaar heeft bereikt; b. Andere huishoudens, voor zover tenminste één lid tenminste de leeftijd van 55 jaar heeft bereikt.

Naar de toekomst toe zal de ouder wordende populatie in het complex naar verwachting meer aandacht gaan vragen, omdat senioren steeds langer zelfstandig moeten blijven wonen en door de toenemende leeftijd de mobiliteit en zelfredzaamheid afneemt. Dan is het fijn als bewoners een sterk netwerk hebben in de buurt. Hierbij zullen de activiteiten van De Boei en de ontmoetingsruimte in het plan een belangrijke rol gaan vervullen. Om senioren zo goed mogelijk te laten doorstromen naar de geclusterde woningen in het plan, zullen wij bij eerste toewijzing uitgaan van een twee hurenbeleid. Dat wil zeggen dat deze doelgroep1 die gaat wonen in het seniorencluster een huurprijs krijgt die past bij het inkomen van het huishouden. Daarmee voorkomen we dat de huurprijs een barrière zal zijn voor het doorstromen naar deze woningen. 1

Senioren met een inkomen tot en met max. € 49.669 voor 1 persoonshuishoudens of tot en met max. € 54.847 voor meerpersoonshuishoudens

21 sociale huurwoningen in het seniorencluster worden verhuurd aan inkomens tot € 49.670 en € 54.848. Bij eerste verhuring doen we dit d.m.v. 2-hurenbeleid. Wat we daarna doen moet nog worden bepaald. (lage)Middeninkomens Met de gemeente is afgesproken dat G&O 21 appartementen realiseert voor huishoudens met een laag middeninkomen. Door de realisatie van middenhuurwoningen (niet-Deab tot circa € 1.185; prijspeil 2025) of woningen voor middeninkomens te beleggen bij woningcorporaties kunnen er (bindende) afspraken worden gemaakt over duurzame inzet t.b.v. de doelgroep. Iets wat in de particuliere of commerciële markt niet mogelijk is en blijkt. G&O heeft met de gemeente afgesproken dit te doen in de Deab (sociale huur). Er zullen hierover naar de toekomst toe ook afspraken worden gemaakt, zodat deze woningen ook na de eerste verhuring voor deze doelgroep worden behouden. Dit betekent een netto huurprijs op de Deab-grens (€ 900,07). De 21 appartementen voor (lage)middeninkomens worden verdeeld over de twee grootste woongebouwen. Dit omdat wij denken dat een goede mix van mensen in het complex zal bijdragen aan een goede leefbaarheid in deze complexen. 21 sociale huurwoningen netto huur € 900,07 t.b.v.

middeninkomens, verhuren wij aan:  1 persoonshuishoudens met een inkomen van € 49.670 tot € 63.536 (prijspeil 2025)  Meerpersoonshuishoudens met een inkomen van € 54.848 tot € 63.536 (prijspeil 2025) Op de overige 61 sociale huur appartementen passen wij 2-hurenbeleid toe. D.w.z. dat we afhankelijk van de hoogte van het inkomen van de woningzoekende een huurprijs op de 1e aftoppingsgrens toepassen of op de 2e Primaire en secundaire doelgroep De overige 40 huurwoningen worden verhuurd aan lage inkomens dat wil zeggen: 1 persoonshuishoudens met een inkomen tot maximaal € 49.669 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot maximaal € 54.847. Bij eerste verhuring doen we dit d.m.v. 2-hurenbeleid. Daarna wordt 70% van deze woningen tot of op de eerste aftoppingsgrens geprijsd en 30% tot of op de 2e aftoppingsgrens.

4

Toewijzingscriteria

Kaders bij 1e toewijzing van nieuwbouw sociale huurwoningen in Bunschoten zijn: 1) Alle nieuwbouw wordt met voorrang voor woningzoekenden met kernbinding geadverteerd. 2) Bij nieuwbouw stimuleren wij doorstroming (d.w.z. met voorrang toewijzen aan woningzoekenden die een lege huurwoning van een woningcorporatie in de gemeente Bunschoten achterlaten). Om zo meer woningzoekenden te kunnen helpen omdat dit een groter en een gevarieerder woningaanbod oplevert. De keten eindigt nl. uiteindelijk altijd met een starter. 3) Bij nieuwbouwappartementen nultredenwoningen/geclusterde seniorenwoningen geven wij voorrang aan 55plussers 4) Geen nieuwbouw sociale nieuwbouwwoningen specifiek voor urgenten en statushouders oormerken (*) 5) We gaan 61 sociale huurwoningen t.b.v. onze doelgroep bij oplevering o.b.v. 2 hurenbeleid toewijzen. 6) De 21 sociale huurwoningen t.b.v. middeninkomens worden geprijsd op de Deabgrens. (*) De vrijkomende bestaande sociale huurwoningen die beschikbaar komen door de doorstroom voorrangsregel worden wel (deels) ingezet voor deze doelgroepen.

De toewijzingsvolgorde is per advertentie is als volgt:

Advertentie 1: Seniorencluster blok 2 21 3-kamer appartementen met 2 hurenbeleid (insteek: voorrang kernbinding en senioren 55+):  Huur op 1e aftoppingsgrens netto huur € 682,96 voor huishoudens met een huishoudinkomen:  Onder de AOW-grens voor 1 persoon met een inkomen ≤ €28.375 en voor 2 of meer personen met een inkomen ≤ €38.500  Boven de AOW-grens voor 1 persoon met een inkomen ≤ €27.775 en voor 2 of meer personen met een inkomen ≤ €37.350  Huur op 2e aftoppingsgrens netto huur € 731,93 voor huishoudens met een huishoudinkomen:  Voor 1 persoon met een inkomen > €28.376 en ≤ €49.669  Voor 2 of meer personen met een inkomen > €38.50 en ≤ €54.847 Volgorde van de toewijzing is als volgt: 1) Doorstomers: Huishoudens van 55+ die een huurwoning van een corporatie achterlaten in de gemeente Bunschoten. 2) Woningzoekenden van 55+ die minimaal 1 jaar woonachtig zijn in de gemeente Bunschoten; 3) Overige woningzoekenden van 55+ met binding aan de gemeente Bunschoten; 4) Alle overige woningzoekenden van 55+.

Advertentie 2 41 3-kamer appartementen (insteek: voorrang voor kernbinding)  Huur op 1e aftoppingsgrens netto huur € 682,96 voor huishoudens met een huishoudinkomen:  Onder de AOW-grens voor 1 persoon met een inkomen ≤ €28.375 en voor 2 of meer personen met een inkomen ≤ €38.500  Boven de AOW-grens voor 1 persoon met een inkomen ≤ €27.775 en voor 2 of meer personen met een inkomen ≤ €37.350  Huur op 2e aftoppingsgrens netto huur € 731,93 voor huishoudens met een huishoudinkomen:  Voor 1 persoon met een inkomen > €28.376 en ≤ €49.669  Voor 2 of meer personen met een inkomen > €38.501 en ≤ €54.847 Volgorde van de toewijzing is als volgt: 1) Doorstromers: Huishoudens die een huurwoning van een corporatie achterlaten in de gemeente Bunschoten; 2) Woningzoekenden die minimaal 1 jaar woonachtig zijn in de gemeente Bunschoten; 3) Overige woningzoekenden met binding aan de gemeente Bunschoten; 4) Alle overige woningzoekenden.

Advertentie 3 21 3-kamer appartementen netto huur € 900,07 t.b.v. lage middeninkomens (Insteek voorrang voor kernbinding)  1 persoonshuishoudens met een inkomen van € 49.670 tot € 63.536  Meerpersoonshuishoudens met een inkomen van € 54.848 tot € 63.536 1) Doorstromers: Huishoudens die een huurwoning van een corporatie achterlaten in de gemeente Bunschoten; 2) Huishoudens van die minimaal 1 jaar woonachtig zijn in de gemeente Bunschoten; 3) Overige huishoudens met een binding aan de gemeente Bunschoten; 4) Alle overige Huishoudens.

NB Voor alle woningen in dit project geldt dat urgenten en statushouders geen voorrang krijgen bij de toewijzing van deze woningen. Zij kunnen op basis van hun inschrijving wel reageren op deze woningen. Dan doen zij mee als reguliere woningzoekenden. Alle bestaande sociale huurwoningen, die vrijkomen door de doorstromingsactie verdelen wij conform afspraak met gemeente Bunschoten als volgt:1 vrije toewijzing, 1 urgente en 1 taakstelling statushouders.

Bijlage: Huurinkomenstabel Passend toewijzen