CS 1165444 bijlage Notitie Visie locatie Vogelpad 1

Notitie visie locatie Vogelpad 1

Inhoudsopgave 1.

Inleiding .............................................................................................................................. 3

2.

Visie .................................................................................................................................... 3

3.

Aanleiding ........................................................................................................................... 4

4.

Huidige situatie Vogelpad 1 ............................................................................................... 4

5.

Taxatie Vogelpad 1 ............................................................................................................. 5

6.

Overwegingen .................................................................................................................... 5

7.

Mogelijke scenario’s........................................................................................................... 6

8.

Conclusie ............................................................................................................................ 7

Opgesteld door:

Monique Sloots Team: Samenleving Anne Folkers Team: Bedrijfsvoering

Datum:

November 2021

Pagina 2 van 7

1. Inleiding In deze notitie wordt een visie op de locatie Vogelpad 1 voorgelegd ter uitvoering van de motie ‘Vogelpad 1’. De visie wordt onderbouwd door de resultaten van de taxatie van Vogelpad 1 te presenteren. Dit is de eerste stap om tot een visie te komen. Vervolgens wordt in deze notitie een aantal aandachtspunten benoemd die van invloed kunnen zijn op de visievorming. Tot slot worden enkele scenario’s genoemd voor de locatie Vogelpad 1 die nader uitgewerkt kunnen gaan worden Vervolgens zal het college de visie op de locatie Vogelpad 1 aan de commissie voorleggen. 2. Visie Bij het vormen van een inspirerende visie worden antwoorden gegeven op vragen zoals: • Wat willen we in de toekomst bereiken op de locatie Vogelpad 1? • Waar is behoefte aan op deze locatie en wat vinden we belangrijk? • Wat is het beste scenario voor de locatie Vogelpad 1? Visie: Vogelpad 1 wordt een locatie waar in elk geval wonen en kinderopvang samenkomen. Door op de huidige locatie kinderopvang te behouden en daarboven enkele woonlagen met appartementen te bouwen, verandert Vogelpad 1 in een aantrekkelijke omgeving om te verblijven. De ambitie is dat het een ‘groene en duurzame’ locatie wordt. Dit alles met als doel om het wonen in de toekomst aangenaam te laten zijn en de kinderopvanglocatie in stand te houden.

Het college maakt zich sterk om de Historische vereniging Bunscote op een passende vervangende plaats te herhuisvesten. Bij een herontwikkeling van Vogelpad 1 hecht het college aan: Opbrengstgericht, Maatschappelijk betrokken, Heldere communicatie, Zorgvuldigheid en Blik vooruit.

Pagina 3 van 7

3. Aanleiding De raad van de gemeente Bunschoten heeft op 4 maart 2021 het Integraal huisvestingsplan (IHP) vastgesteld1. Hierbij is de motie ‘Vogelpad 1’ aangenomen. De reden voor het indienen van deze motie is als volgt. Het IHP is veel duurder geworden dan aanvankelijk was begroot in 2017. Daarnaast is in het IHP ook geld gevraagd voor ’t Kruisrak die nu twee lokalen op de locatie Vogelpad 1 gebruikt en voor de ontwikkeling van een Integraal kindcentrum (IKC) op Rengerswetering. De geraamde kosten voor het uitvoeren van het geactualiseerde IHP zijn 21 miljoen euro terwijl de geraamde opbrengsten naar schatting 7 miljoen euro bedragen. Daarom wordt ingezet op optimalisatie van de opbrengsten van de vrijkomende schoollocaties. Het college is derhalve verzocht om: 1. Met een visie te komen op de locatie Vogelpad 1 met als leidraad het uitgangspunt uit het coalitieakkoord van optimalisatie van opbrengsten en deze te delen met de raad voor of gelijktijdig met de behandeling van de begroting 2022. 2. Daarbij oog te houden voor de huidige huurders en te kijken welke mogelijkheden er voor hen zijn. 3. Eenzelfde taxatie te laten uitvoeren voor deze locatie al is gebeurd voor de locaties Van Amerongenschool, Calvijnschool, Het Talent en de Groen van Prinstererschool. 4.

Huidige situatie Vogelpad 1 Vogelpad 1 heeft een bestemming enkel maatschappelijk en wordt door de gemeente verhuurd aan de volgende twee organisaties. Het gebouw is verouderd (bouwjaar 1978). Christelijk Kindcentrum Bunschoten (CKCB) Het CKCB is aanbieder van kinderopvang (0 – 4 jaar en buitenschoolse opvang). Het CKCB huurt sinds 1 augustus 2013 de locatie aan Vogelpad 1. Het CKCB verhuurt twee lokalen onder aan de Sport OBS ’t Kruisrak. In 2026 staat de uitbreiding van de hoofdlocatie van ’t Kruisrak gepland waardoor deze twee lokalen van Vogelpad 1 niet langer nodig zijn voor ’t Kruisrak. Historische vereniging Bunscote De Historische vereniging Bunscote houdt zich bezig met de geschiedenis van Bunschoten, Spakenburg, Eemdijk en Zevenhuizen. De Historische vereniging ligt qua postadres op Bikkersweg 2a, maar is gelegen aan Vogelpad 1; grenzend aan het CKCB. De Historische vereniging Bunscote huurt sinds 1 april 2015 op deze locatie.

1 Raadsvoorstel werd unaniem aangenomen met stemverklaring van CU dat zij niet instemmen met het punt:

generen maximale opbrengst vrij te komen gronden.

Pagina 4 van 7

5. Taxatie Vogelpad 1 Op 1 juni 2021 vond – op de in de motie gevraagde wijze - de taxatie van Vogelpad 1 plaats. Omdat het rapport meer dan 130 pagina’s bevat, is ervoor gekozen om een financiële toelichting/samenvatting te schrijven. Deze toelichting/samenvatting treft u in de financiële bijlage aan. De betreffende taxatierapporten zijn eveneens bijgevoegd. Vanwege de vertrouwelijke informatie rust op zowel de financiële bijlage als op de taxatierapporten geheimhouding. Hiermee wordt een mogelijke onevenredige bevoordeling of benadeling voorkomen van bij de aangelegenheid betrokken natuurlijke personen of rechtspersonen dan wel van derden (art. 10 lid 2 sub b en g Wob). 6. Overwegingen De volgende aandachtspunten en kanttekeningen zijn van belang om tot een visie op de locatie Vogelpad 1 te komen. Optimaliseren van de opbrengsten Het optimaliseren van de opbrengsten (uitvoering coalitieakkoord) vormt gedeeltelijk dekking voor de financiering van de uitvoering van het IHP. Wanneer de huidige huurder(s) of voorzieningen op deze locatie gehuisvest blijven, zal de eenmalige financiële opbrengst minimaal zijn. Bij een keuze voor een mix van wonen en kinderopvang kan een incidenteel voordeel gehaald worden uit de verkoop van woningen en een structurele inkomst gegarandeerd blijven door verhuur van een kinderopvanglocatie. Bij de taxatie is met deze variant geen rekening gehouden.

Dit omdat eerst de huidige en de optimale situatie is getaxeerd en een andere variant op dit moment te ver in detail zou gaan voor deze visievorming. Dit dient na het vaststellen van de visie nader onderzocht te worden. Hier staat enerzijds een opbrengst tegenover, maar anderzijds ook een investering. Woonvisie Wanneer op locatie Vogelpad 1, appartementen worden gerealiseerd, komt dit tegemoet aan de woningbehoefte in onze gemeente met een krappe en overspannen woningmarkt. Daarnaast kan deze ontwikkeling ‘doorstroming’ teweegbrengen op de huizenmarkt. Anderzijds: de bestuurlijke koers van de Woonvisie 2020 – 2025 (vastgesteld op 10 december 2020) zet juist in op meer sociale huur, middenhuur en/of sociale koop tot aan de Nationale Hypotheek Garantie teneinde de woningvoorraad betaalbaar te houden/maken voor iedereen in Bunschoten. Daarbij wordt beoogd om starters en mensen met middeninkomens (die nu tussen wal en schip vallen) beter te bedienen. In het huidige coalitieakkoord staat aangegeven dat de toegenomen kosten van het IHP deels moeten worden opgevangen door in te zetten op optimalisatie van de opbrengsten van de vrijgekomen gronden. Wanneer de optimalisering van de opbrengsten als uitgangspunt wordt genomen - zoals expliciet in de motie wordt gevraagd - dan kan dit op gespannen voet staan met deze woonvisie en met het behoud van kinderopvang op deze locatie.

Kinderopvang Kinderopvang is een gemeentelijke basisvoorziening; belangrijk voor de ontwikkeling van jonge kinderen en vroegsignaleren. Gemeenten hebben een wettelijke taak (educatief aanbod bieden en zorgdragen voor voldoende voorscholen in aantal en spreiding). Het CKCB draagt hieraan aanzienlijk bij. Daarnaast is er een maatschappelijk belang, omdat ouders kinderopvang nodig hebben om te kunnen werken. En tot slot biedt het CKCB werkgelegenheid voor hun eigen personeel.

Pagina 5 van 7

Wanneer het CKCB zou verdwijnen zonder dat hiervoor een ander vergelijk aanbod terugkomt, dan kan de gemeente niet aan haar wettelijke verplichting voldoen om in voldoende mate een kwalitatief educatief voorschools aanbod te bieden in combinatie met een aanbod qua spreiding van locaties. Het CKCB voorziet momenteel in ongeveer de helft van het totale aanbod aan kinderopvang. Anderzijds betreft het vestigen van kinderopvang marktwerking en zijn marktpartijen zelf aan zet. Gelet op de beperkte capaciteit voor kinderopvang op Rengerswetering (2 lokalen) is het uitgesloten dat (een deel van) het CKCB in Rengerswetering geherhuisvest kan worden. Naar verwachting zal het een uitbreiding worden met nieuwe kindplaatsen. De vraag naar kinderopvang neemt immers (dorpsbreed) toe. Bij tweeoudergezinnen werken beide ouders vaak waardoor zij kinderopvang nodig hebben. En voorheen pasten opa’s en oma’s geregeld op de kleinkinderen, maar tegenwoordig werken zij zelf langer door en/of kiezen zij voor andere activiteiten. Bovendien nam/neemt tijdens de corona-periode het aantal geboorten toe en vestigen zich onder andere jonge (aanstaande) gezinnen in Rengerswetering. Historische Vereniging Bunscote Gelet op de relatief beperkte benodigde oppervlakte en de activiteiten van deze instelling, is het kansrijk om voor deze instelling een passend alternatief te vinden. 7.

Mogelijke scenario’s Voor de locatie Vogelpad 1 zijn er de volgende scenario’s te benoemen: 1. Het pand verkopen in de huidige staat en bestemming. Dit betekent dat een deel wordt verkocht aan CKCB. Het pand van de Historische vereniging Bunscote blijft bestaan en in eigendom van de gemeente. Dit is niet de meest gunstige oplossing, zo ontvangen we een eenmalige opbrengst, maar is de motie niet optimaal uitgevoerd. En hierdoor is de gemeente minder aan zet, hoe de omgeving en het gebouw eruit komt te zien. 2. Het pand blijven verhuren in de huidige staat en bestemming. Dit betekent dat het pand opgeknapt moet worden en er groot onderhoud gepleegd moet worden. Dit is niet het gunstige resultaat, als we de motie volgen. De opbrengsten worden hier niet mee geoptimaliseerd. 3. Het pand verkopen met de bestemming wonen. Dit betekent dat het CKCB en de Historische vereniging Bunscote geen plaats meer hebben op deze locatie en aangewezen zijn op alternatieven. Voor CKCB is geen alternatieve passende locatie voorhanden. Voor de Historische vereniging Bunscote moet een alternatieve locatie worden gezocht. Dit is een ongewenst situatie, aangezien we een maatschappelijk taak hebben om de huidige huurders van een locatie te voorzien. 4. Het pand laten herbouwen en het bovenste gedeelte verkopen voor woningbouw en het onderste gedeelte verhuren aan de kinderopvang.

Dit betekent dat de gehele locatie ‘op de markt’ kan worden gezet. Op deze wijze kunnen de huidige huurders gebruik blijven maken van deze locatie middels (ver)huur. Overwogen kan worden om een deel van de woningbouw aan een maatschappelijke partner te verkopen. Wel dient een marktconforme prijs te worden behaald. Met dit scenario kan de opbrengst geoptimaliseerd worden, voor de verkoop en de huur gecontinueerd worden en wordt voldaan aan de motie.

Pagina 6 van 7

5. Het pand laten herbouwen en het bovenste gedeelte verkopen voor woningbouw en het onderste gedeelte verkopen aan de kinderopvang. Dit betekent dat de gehele locatie ‘op de markt’ kan worden gezet. Op deze wijze kan de huidige huurder gebruik blijven maken van deze locatie middels koop. Overwogen kan worden om een deel van de woningbouw aan een maatschappelijke partner te verkopen. Wel dient een marktconforme prijs te worden behaald. Met dit scenario kan de opbrengst geoptimaliseerd worden, voor de verkoop en wordt voldaan aan de motie. 8. Conclusie Alles overwegende en gezien het bovenstaande is: Scenario 4: Het pand laten herbouwen en het bovenste gedeelte verkopen voor woningbouw en het onderste gedeelte verhuren en scenario 5: Het pand laten herbouwen en het bovenste gedeelte verkopen voor woningbouw en het onderste gedeelte verkopen aan de kinderopvang het meest passend bij de motie Vogelpad 1 en in deze notitie neergelegde visie, waardoor de opbrengst zo hoog mogelijk gehaald kan worden en de (maatschappelijke) belangen van de huidige huurder(s) kan worden geborgd. De conclusie is dan ook dat deze twee opties verder onderzocht worden, waardoor er aan de raad een verdere uitwerking met financiële onderbouwing gegeven kan worden.

Pagina 7 van 7