CS 1156776 Vervolgtraject herbestemming van Amerongenschool

Commissievoorstel Vervolgtraject herbestemming van Amerongenschool Nummer 1156776 Aan de commissie: Ruimte Portefeuillehouder: H. van Barneveld Beleidskader: Opmerkingen griffie: Team: Omgevingsontwikkeling Ambtenaar: Wido Choufour Telefoonnummer: 033 - 299 1411 E-mailadres: w.choufour@bunschoten.nl Datum: 10-02-2021 Aanvullende stukken 1. Titel: ‘GEHEIM Scenariostudies Van Amerongenschool_versie incl. financieel’ d.d. 26-10-2020. Bijlagen digitaal beschikbaar: Nee Ter inzage: Ja 2. Titel: ‘GEHEIM Taxatierapport Amerongenschool te Bunschoten-Spakenburg december 2020 Bijlagen digitaal beschikbaar: Nee Ter inzage: Ja 3. Titel: GEHEIM: Toelichting op de taxatie van Amerongenschool 19 januari 2020 Bijlagen digitaal beschikbaar: Nee Ter inzage: Ja 4. Titel: ‘Scenariostudies Van Amerongenschool_versie openbaar’ d.d. 26-10-2020. Bijlagen digitaal beschikbaar: Ja Ter inzage: Nee 5. Titel: ‘BHO Van Amerongenschool’ d.d. 24-05-2020 Bijlagen digitaal beschikbaar: Ja Ter inzage: Nee Voorstel 1. Adviseer positief over het inrichten van het vervolgtraject van de herbestemming van de Van Amerongenschool als een tendertraject voor verkoop aan de markt gericht op het behalen van een zo hoog mogelijke opbrengst. Inleiding Ter aanvulling op het in maart 2017 vastgestelde Integrale Huisvestingsplan Scholen 2016-2020, heeft de gemeenteraad op 4 juli 2019 een motie aangenomen waarin o.a.

is aangegeven dat: • de herbestemming van de vrij te komen gronden en schoolgebouwen voldoende opbrengsten moeten genereren; • de invulling van de vrij te komen gronden en schoolgebouwen zorgvuldig moet gebeuren met een totale belangenafweging en kosten-batenanalyse. Gezien de bijzondere status van de Van Amerongenschool als gemeentelijk monument, is er voor gekozen om de herbestemming van deze school los te koppelen van de andere scholen en een verkennend vooronderzoek te laten uitvoeren door een gespecialiseerd bureau op het gebied van het herbestemmen en restaureren van erfgoed (BOEi, www.boei.nl). Hierbij is gebruik gemaakt van een subsidie van de rijksdienst. Eind mei 2020 is voorafgaand aan het vooronderzoek eerst een bouwhistorische verkenning met een zogeheten waardestelling uitgevoerd. Dit rapport (zie bijlage) geeft inzicht in de ontwikkelingsgeschiedenis van de Van Amerongenschool en de eventuele monumentale waarden van de nog aanwezige gebouwelementen.

Commissievoorstel Vervolgtraject herbestemming van Amerongenschool Nummer 1156776 In de periode juni-oktober 2020 is vervolgens door BOEi een verkennend haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. Doel van dit onderzoek is om de gemeente inzicht te geven in: - de mogelijke functionele invulling binnen de kaders van het (monumentale) gebouw en de ruimtelijke context; - de globale financiële investeringskosten en potentiele opbrengsten en daarmee de mogelijkheden voor een gezonde financiële exploitatie; - de mogelijke procesmatige keuzes van de gemeente voor het herbestemmingstraject Input voor het onderzoek is, naast de expertise van BOEi zelf, ook uit andere informatiebronnen betrokken: - Burgerparticipatie in de vorm van een oproep op sociale media voor het aandragen van ideeën voor de herbestemming. Dit heeft zowel reacties van instellingen, bedrijven als burgers opgeleverd; - Zo breed mogelijk ambtelijke input in de vorm van woonbehoefte onderzoek, maatschappelijke vraag, aandachtspunten tav verkeer en openbare ruimte e.d. Er is in overleg gekozen om na een eerste brede inventarisatie, vier kansrijke scenario’s globaal uit te werken. Deze scenario’s verschillen zowel van elkaar qua functionele invulling als in de rol van de gemeente bij de herbestemming. Voor het onderzoeksrapport met daarin een uitgebreide beschrijving van deze vier scenario’s verwijzen we u naar de bijlage.

Argumenten 1.1 Het vervolgtraject van de herbestemming kan het beste ingericht worden als tendertraject voor verkoop aan de markt. ▪ Van de vier kansrijke onderzochte scenario’s ontlopen drie scenario’s (commerciële woonfunctie, maatschappelijke woon- zorgfunctie, commerciële maatschappelijke functie) elkaar niet zo veel qua potentiele financiële opbrengsten. Voor het vierde scenario (kantooren atelierruimte) wordt wel een veel lager potentieel rendement ingeschat. Het bepalen van de meest rendabele functionele invulling kan dan ook beter aan de markt overgelaten worden. De ingeschatte globale investeringskosten voor het cascoherstel en de verbouwkosten per scenario zijn conservatief genomen en gaan uit van zoveel mogelijk herstel van de monumentale waarden van het pand. Ook zijn bij het scenario met een commerciële woonfunctie, de VON prijzen voor verkoop nog behoudend ingeschat. Dit kan het daadwerkelijk te realiseren rendement voor de gemeente dan ook positief beïnvloeden. ▪ De benodigde financiële investeringen (zowel in het gebouw als in de projectbegeleiding) bij ontwikkeling in eigen hand zijn aanzienlijk. Het potentieel hogere financiële rendement weegt niet op tegen de financiële risico’s en benodigde investeringen.

Een tendertraject met verkoop aan de markt levert dan ook onder de streep waarschijnlijk de meeste opbrengst op en kent de minste financiële risico’s voor de gemeente. ▪ Het organiseren van een tender sluit aan op het huidige coalitieakkoord. Hierin wordt aangegeven dat wordt ingezet op optimalisatie van de opbrengsten van de vrijgekomen gronden van de schoollocaties. Een tender heeft tot doel om een zo hoog mogelijke opbrengst te behalen (hoger dan de globaal ingeschatte projectresultaten die Boei heeft berekend dit blijkt ook uit de taxatie). Vooruitlopend op het besluit van het college om de tender op te starten is er reeds taxatie gemaakt van de vrije verkoopwaarde van het pand. In dit taxatierapport is uitgegaan van de huidige bestemming en bestemming wonen, voor verdere informatie verwijzen wij u naar de geheime bijlage Taxatierapport Amerongenschool te Bunschoten-Spakenburg december 2020. 1.2 De door het college opgelegde geheimhouding op de financiële paragraaf en bijlagen van het onderzoeksrapport is noodzakelijk om de financiële belangen van gemeenten te beschermen. In de financiële paragraaf en bijlagen van het onderzoeksrapport ‘Scenariostudies Van Amerongenschool versie incl.

financieel’ en ‘Taxatierapport Amerongenschool te BunschotenSpakenburg december 2020’ is informatie opgenomen die, bij het in openbaarheid brengen daarvan, de onderhandelingspositie van de gemeente kan schaden gedurende de tender. De basis van deze geheimhouding is gevonden in artikel 86 lid 2 van de Gemeentewet. In dit artikel is bepaald dat op gronden ontleend aan de Wet openbaarheid van Bestuur (Wob)

2/3

Commissievoorstel Vervolgtraject herbestemming van Amerongenschool Nummer 1156776 geheimhouding kan worden opgelegd. Het betreft hierbij een belangenafweging. Het belang van het verstrekken van informatie blijft achterwege voor zover dit belang niet opweegt tegen de in artikel 2 van de Wob opgenomen belangen. Wij vinden dat het economisch - en financieel belang van de gemeente zwaarder weegt dan het belang van het openbaar maken van de informatie verwoord in het hierboven genoemde stuk. Ook het belang van het voorkomen van onevenredige bevoordeling of benadeling van de bij deze aangelegenheid betrokken natuurlijk personen of rechtspersonen dan wel derden vinden wij zwaarder wegen dan het belang van het openbaar maken van de informatie verwoord in het hierboven genoemde stuk. De stukken waarop de geheimhouding is opgelegd kunnen leden van de raadscommissies aan wie het commissiestuk is gericht, inzien bij griffie. Een versie van het onderzoeksrapport ‘Scenariostudies Van Amerongenschool’ zonder de financiële paragraaf en bijlagen wordt wel direct openbaar gemaakt. Deze geheimhouding wordt in acht genomen totdat het orgaan dat de verplichting heeft opgelegd, dan wel de raad haar opheft. Kanttekening Het uitsluitend laten meewegen van financiële gunningscriteria in de tender gaat voorbij aan andere belangen van de gemeente zoals het behalen van een maatschappelijke opbrengst.

Het proberen te benutten van deze mogelijkheid zou goed aansluiten op de recent vastgestelde woonvisie. De kans dat een zorgpartij of de woningbouwcorporatie het gebouw nu gaat kopen neemt hierdoor op voorhand sterk af. Financiën Door de voorgestelde werkwijze hopen we een mooie opbrengst te behalen. Uitvoering Bij een positief advies kan in overleg het tendertraject verder uitgewerkt worden. Medio Q1 2021 zou dan gestart kunnen worden met de voorbereidingen van het tendertraject. Deze voorbereidingen bestaan uit het opstellen van de tenderstukken waarin de voorwaarden zullen worden beschreven die bij de verkoop van toepassing zijn. Belangrijke voorwaarde is de instandhouding van het monument. Ook zullen er verplichtingen worden opgenomen die borgen dat de (her)ontwikkeling van het pand na verkoop ook zo snel mogelijk wordt opgepakt en afgerond. Denk hierbij het benoemen van (redelijke) termijnen waarbinnen vergunning moet worden aangevraagd, wanneer gestart moet worden met de (ver)bouw etc. Verder zal concreet worden beschreven dat de gemeente bereid is om medewerking te verlenen aan het wijzigen van de huidige maatschappelijke bestemming om zodoende ook andere gebruiksmogelijkheden zoals wonen, mogelijk te maken. (Dit in de vorm van een inspanningsverplichting voor de gemeente met behoud van publiekrechtelijke verantwoordelijkheden).

Communicatie Na positief advies van de commissie Ruimte zullen de partijen die zich gedurende het vooronderzoek actief hebben gemeld als mogelijk geïnteresseerde koper/huurder worden geïnformeerd over het vervolgtraject van de herbestemming van de Van Amerongenschool.

3/3