Bouwclaimovereenkomst en Koopovereenkomst De Kronkels-Zuid

Raadsvoorstel Nummer 1218136 - Bouwclaimovereenkomst en Koopovereenkomst De Kronkels-Zuid Aan de commissie: Bestuur en Financien Portefeuillehouder: Rick Beukers Beleidskader: Economische zaken / Ruimtelijke ontwikkeling Opmerkingen griffie: Team: Omgevingsontwikkeling Ambtenaar: Martijn Rens Telefoonnummer: 033 - 299 1411 E-mailadres: m.rens@bunschoten.nl Datum raadsvergadering: 12 december 2024 Aanvullende stukken 1. Titel: Koopovereenkomst De Kronkels-Zuid, inclusief bijlagen Bijlagen digitaal beschikbaar: Nee Ter inzage: Ja, geheimhouding opgelegd, ter inzage bij de griffie 2. Titel: Bouwclaimovereenkomst De Kronkels-Zuid, inclusief bijlagen Bijlagen digitaal beschikbaar: Nee Ter inzage: Ja, geheimhouding opgelegd, ter inzage bij de griffie 3. Titel: Samenvatting belangrijkste uitgangspunten overeenkomsten Bijlagen digitaal beschikbaar: Nee Ter inzage: Ja, geheimhouding opgelegd, ter inzage bij de griffie Voorstel 1. Verleen goedkeuring voor het aangaan van enerzijds de Koopovereenkomst De Kronkels-Zuid tussen de gemeente Bunschoten en Veldhuizen Ontwikkeling B.V. en de daaruit voortvloeiende aankoop van 34.299 m2 grond binnen het plangebied van De Kronkels-Zuid en anderzijds de Bouwclaimovereenkomst De Kronkels-Zuid tussen de gemeente Bunschoten, A. Veldhuizen B.V. en Veldhuizen ontwikkeling B.V.

Inleiding In 2021 heeft de gemeenteraad ten behoeve van de ontwikkeling De Kronkels-Zuid een voorkeursrecht op de betreffende gronden gelegd. In november 2022 heeft uw raad daarvoor het bestemmingsplan en exploitatieplan De Kronkels-Zuid vastgesteld. Tegen beide plannen lopen beroepsprocedures waardoor de plannen nog geen onherroepelijke status hebben. De beroepschriften zijn ingediend door diverse grondeigenaren binnen het plangebied. De gemeente heeft in de afgelopen jaren getracht om tot minnelijke overeenstemming te komen met de diverse grondeigenaren in het plangebied, waaronder met A. Veldhuizen B.V. Sinds begin van 2024 voeren we constructieve gesprekken met A. Veldhuizen B.V. om te komen tot minnelijke overeenstemming in de vorm van een bouwclaimovereenkomst inclusief bijbehorende koopovereenkomst. Daarover is inmiddels overeenstemming bereikt. De koopovereenkomst inclusief bijlagen is opgenomen in bijlage 1. De bouwclaimovereenkomst inclusief bijlagen is opgenomen in bijlage 2. Wij stellen uw raad voor om goedkeuring te verlenen voor het aangaan van deze overeenkomsten. Indien u instemt betekent dit dat we minnelijke overeenstemming hebben bereikt met de grootste grondeigenaar binnen het plangebied van De Kronkels-Zuid, waarbij onder andere afspraken zijn gemaakt over de toekomstige uitgifte van circa 1/3e deel van De Kronkels-Zuid.

Hiermee maken we een belangrijke volgende stap in de ontwikkeling van De Kronkels-Zuid.

Argumenten 1.1.

Door een Koopovereenkomst en Bouwclaimovereenkomst aan te gaan worden afspraken gemaakt over het op een verantwoorde manier ontwikkelen van een deel van De Kronkels-Zuid (26.172m2 uitgeefbaar).

Zoals aangegeven zijn de volledige overeenkomsten inclusief alle bijbehorende stukken opgenomen in bijlage 1 en 2 van dit voorstel. Als samenvatting zijn in bijlage 3 de belangrijkste uitgangspunten benoemd. Met de overeenkomsten worden afspraken gemaakt om het plan, zoals de gemeente dat in haar bestemmingsplan heeft vertaald, voor een gedeelte te realiseren. Een bouwclaim betekent dat private partijen, in dit geval A. Veldhuizen B.V. / Veldhuizen Ontwikkeling B.V. haar grond verkoopt aan de gemeente. De gemeente zal te zijner tijd de grond bouwrijp maken, waarna zij voor het uitgeefbare gedeelte bouwrijpe grond terug levert aan de ontwikkelende partij. In de overeenkomsten zijn afspraken gemaakt over onder andere:        1.2.

De aankoopprijs De uitgifteprijs Bouw- en woonrijp maken Voortgezet gebruik Afnameplicht Bouwplicht Deelname aan parkmanagement De aankoopprijs die voortvloeit uit de Koopovereenkomst past binnen de taxatieprijs van het Exploitatieplan De Kronkels-Zuid en de gemeentelijke grondexploitatie.

Voor de verdere uitwerking verwijzen we u naar bijlage 3: Samenvatting belangrijkste uitgangspunten overeenkomsten. 1.3.

De uitgifteprijs die voortvloeit uit de Bouwclaimovereenkomst sluit aan op de uitgangspunten van het Exploitatieplan.

Voor de verdere uitwerking verwijzen we u naar bijlage 3: Samenvatting belangrijkste uitgangspunten overeenkomsten. 1.4.

Door het sluiten van de bouwclaim overeenkomst worden procesrisico’s verminderd.

A. Veldhuizen B.V. heeft beroep aangetekend tegen het exploitatieplan De Kronkels-Zuid. Met het aangaan van de bouwclaimovereenkomst en koopovereenkomst trekt A. Veldhuizen B.V. zijn beroep tegen het exploitatieplan in.

Kanttekening 1.1.

De ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen in de Provincie Utrecht staan onder druk vanwege de ontstane problematiek in relatie tot netcongestie.

Zoals bekend is er in de Provincie Utrecht sprake van netcongestie waarbij er in de basis de komende jaren geen ruimte is op het energienetwerk voor “zware aansluitingen”. De situatie van netcongestie laat echter onverlet om nu noodzakelijke stappen te zetten voor de ontwikkeling van De Kronkels-Zuid, zoals verwerving van de gronden. In de bouwclaimovereenkomst wordt ook aandacht gegeven aan netcongestie in relatie tot de bouwplicht. Op verzoek van exploitant kan de gemeente namelijk de overeengekomen termijn voor de bouwplicht verlengen, indien vaststaat

dat door toedoen van netbeheerders de bedrijfsgebouwen na realisatie feitelijk niet in gebruik kunnen worden genomen. Het is namelijk niet reëel om te bouwen voor leegstand. Dit verzoek dient naar tevredenheid van de gemeente gemotiveerd te worden, waarbij de exploitant zelf zich maximaal heeft ingespannen om aan de bouwplicht in relatie tot het aspect netcongestie te voldoen. De gemeente zal het verzoek naar redelijkheid en billijkheid behandelen. 1.2.

Niet alle percelen die worden uitgegeven zijn momenteel in eigendom bij de gemeente dan wel bij A. Veldhuizen B.V.

In een integrale gebiedsontwikkeling met verschillende grondeigenaren is het vasthouden aan kadastrale percelen voor uitgifte niet altijd logisch als we streven naar een optimale verkaveling. In de bouwclaimovereenkomst zijn dan ook afspraken gemaakt over uit te geven gronden die nog niet in eigendom zijn bij de gemeente dan wel bij A. Veldhuizen B.V. In de bouwclaimovereenkomst is dan ook nadrukkelijk voorzien in een opschortende voorwaarde dat de gemeente erin zal slagen de gronden te verwerven. 1.3.

Er is sprake van tijdelijk voortgezet gebruik.

Op dit moment wordt het woonhuis en de vier woonunits op de Bisschopsweg 3 benut voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Overeengekomen is dat het voorgezet gebruik loopt tot 30 december 2025. Hiervoor is door de eigenaar met verhuurder expliciet een huur beëindiging overeenkomst gesloten. Daarnaast zal een deel van de koopsom apart worden gehouden tot de feitelijke en lege oplevering van het gekochte plaatsvindt. Tevens wordt een beperkt deel (circa 120 m² verhuurd aan de bewoners van de Bisschopsweg 4. In de overeenkomst zijn afspraken gemaakt over beëindiging van de huur voorafgaand aan de feitelijke levering. De beëindiging van de huur is voor rekening en risico van A. Veldhuizen B.V. / Veldhuizen Ontwikkeling B.V. 1.4.

Het bestemmingsplan en exploitatieplan zijn nog niet onherroepelijk.

Zoals bekend is er tegen het bestemmingsplan en exploitatieplan beroep ingediend bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Op het moment van schrijven is nog niet bekend wanneer de zaak behandeld wordt dan wel wat de uitspraak zal zijn. Dit laat echter onverlet dat we als gemeente graag op minnelijke wijze afspraken maken met grondeigenaren tot aankoop van de grond en in dit geval ook tot het aangaan van een bouwclaim. Onze inschatting is dat een uitspraak van de Raad van State niet in de weg zal staan aan de in de overeenkomst gemaakte afspraken.

Financiën Voor de verdere uitwerking verwijzen we u naar bijlage 3: Samenvatting belangrijkste uitgangspunten overeenkomsten. Uitvoering Indien uw raad conform dit voorstel besluit worden de volgende acties uitgevoerd:  

Het college van B&W zal definitief besluiten de overeenkomsten aan te gaan. De koopovereenkomst zal vertaald worden naar een akte van levering die zo spoedig mogelijk zal worden getransporteerd.

Geheimhouding Het college heeft op de bijlagen bij zowel het collegevoorstel als het raadsvoorstel geheimhouding opgelegd.

De grondslag voor het opleggen van geheimhouding is te vinden in artikel 87 van de Gemeentewet. Dit artikel verwijst naar artikel 5.1 van de Wet open overheid. In artikel 5.1, lid 2 onder b is opgenomen dat het openbaar maken van informatie achterwege blijft voor zover het belang daarvan niet opweegt tegen de economische en financiële belangen van de gemeente. Het college is van oordeel dat geheimhouding gerechtvaardigd is vanwege deze economische en financiële belangen van de gemeente. Immers in de documenten waarop geheimhouding wordt opgelegd staat informatie (bedragen, financiële afspraken, juridische afspraken) die de privaatrechtelijke verhouding met een of meer ondernemingen kan beïnvloeden. Hierbij kan gedacht worden aan aanbestedingen of andere handelingen tussen de gemeente en derden. In artikel 5.1, lid 2 onder f is opgenomen dat het openbaar maken van informatie achterwege blijft voor zover het belang daarvan niet opweegt tegen de bescherming van andere dan in het eerste lid, onderdeel c, genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens. Informatie over bedrijfs- en fabricagegegevens die niet vertrouwelijk is verstrekt, wordt niet geopenbaard als het belang van het beschermen van de gegevens zwaarder weegt dan het belang van openbaarheid. De bijlagen bevatten bedrijfseconomische gegevens en concurrentiegevoelige gegevens.

Geheimhouding is daarom gerechtvaardigd. Vrijstelling verleend van voorkeursrecht Op basis van het gevestigde voorkeursrecht kan A. Veldhuizen B.V. niet zonder vrijstelling de gronden leveren aan Veldhuizen Ontwikkeling B.V. Vanwege fiscale redenen hebben zij de gemeente verzocht om vrijstelling te verlenen van de aanbiedingsplicht. Het college van B&W heeft op basis van artikel 9.10 van de Omgevingswet aan A. Veldhuizen B.V. vrijstelling verleend van de aanbiedingsplicht als bedoeld in artikel 9.7 van de Omgevingswet voor de percelen kadastraal bekend als Gemeente Bunschoten, Sectie N, nummer 153, ged. 154 en ged. 155, onder de voorwaarde dat de vervreemding uitsluitend mag plaatsvinden aan Veldhuizen Ontwikkeling B.V. opdat laatstgenoemde in het kader van een daartoe te sluiten bouwclaimovereenkomst het verkochte zal verkopen en leveren aan de gemeente Bunschoten door middel van zogeheten A-B-Cakte te passeren door éénzelfde notaris op éénzelfde dag. Didam publicatie De Hoge Raad heeft op 26 november 2021 het zogeheten Didam-arrest gewezen. Dit arrest bepaalt dat gemeenten in Nederland bij voorgenomen verkopen/gronduitgiftes van onroerende zaken transparant moeten handelen, zodat iedere gegadigde kenbaar kan maken dat deze ook in aanmerking komt om een (koop)overeenkomst te sluiten.

De bouwclaimovereenkomst bevat afspraken tot verkoop van grond, waardoor het noodzakelijk was om de voorgenomen verkoop te publiceren. Vanwege de nadrukkelijke wens van Veldhuizen B.V. om dit jaar de leveringsakte te tekenen is na het besluit van het college van B&W de publicatie gepubliceerd. Dit betekent dat op het moment van schrijven nog onbekend is of er partijen zijn die zich niet in dit voornemen kan vinden. De termijn loopt af op 20 november 2024, waardoor voorafgaand aan de commissiebehandeling dit wel duidelijk is. In de publicatie stelt de gemeente een termijn van 20 kalenderdagen, waarbinnen serieuze gegadigden op straffe van verval van rechten een kort geding tegen de voorgenomen verkoop aanhangig kunnen maken. Het is dan ook mogelijk dat partijen binnen deze termijn hier gebruik van maken. Dit is dan ook als opschortende voorwaarde opgenomen in de bouwclaimovereenkomst.

Communicatie Uw besluit zal kenbaar worden gemaakt aan de betrokken partijen.

De raad van de gemeente Bunschoten, Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 22 oktober, nummer 1265498; Gelet op de Gemeentewet: Besluit 1. Goedkeuring te verlenen voor het aangaan van enerzijds de Koopovereenkomst De KronkelsZuid tussen de gemeente Bunschoten en Veldhuizen Ontwikkeling B.V. en de daaruit voortvloeiende aankoop van 34.299 m2 grond binnen het plangebied van De Kronkels-Zuid en anderzijds de Bouwclaimovereenkomst De Kronkels-Zuid tussen de gemeente Bunschoten, A. Veldhuizen B.V. en Veldhuizen ontwikkeling B.V. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Bunschoten van 12 december 2024, Griffier drs. E. Hoogstraten Voorzitter mr. drs. B. Koelewijn