Bijlage 5. Nota van beantwoording zienswijzen Exploitatieplan De Kronkels-Zuid.pdf

1371.160-N2d1/fs/nv

NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN versie 09-8-2022

Aan

: Martijn Rens (gemeente Bunschoten)

Betreft:

: Reactie zienswijzen ontwerpexploitatieplan De Kronkels-Zuid

Opgesteld door

: Frank Schavemaker en Nicole van Vugt

Het ontwerp bestemmings- en exploitatieplan De Kronkels-Zuid van de gemeente Bunschoten heeft in de periode van 12 mei 2022 tot 22 juni 2022 ter inzage gelegen. In deze periode is in totaal door 8 personen/instanties zienswijzen ingediend tegen het ontwerp bestemmings- en/of exploitatieplan De Kronkels-Zuid ingediend.

Nr. 1 Bedrijvenkring Bunschoten-Spakenburg, ziet alleen toe op bestemmingsplan 2 Inspraakreactie 2 (geanonimiseerd) 3 Inspraakreactie 3 (geanonimiseerd), ziet alleen toe op bestemmingsplan 4 Inspraakreactie 4 (geanonimiseerd) 5 Inspraakreactie 5 (geanonimiseerd), ziet alleen op het bestemmingsplan 6 Inspraakreactie 6 (geanonimiseerd) 7 Inspraakreactie 7 (geanonimiseerd) 8 Inspraakreactie 8 (geanonimiseerd)

Datum 22-6-2022 21-6-2022 8-6-2022 14-6-2022 20-6-2022 22-6-2022 21-6-2022 22-6-2022

De zienswijzen die betrekking hebben op het ontwerpexploitatieplan, welke door 5 personen/instanties zijn ingediend, komen navolgend aan de orde en worden achtereenvolgens van antwoord en reactie voorzien.

1.

Inspraakreactie 2

Op 21 juni 2022 is door mevr. E.T. Haalboom, werkzaam bij adviesbureau VanWestreenen te Lunteren, namens appellant, een zienswijze naar voren gebracht. Appellant is eigenaar van een perceel aan de Amersfoortseweg 36(A), kadastraal bekend gemeente Bunschoten, sectie N 160 welke (deels) in het exploitatieplangebied ligt. 1.1. Zienswijze Een deel van de ingediende zienswijze ziet op het ontwerpexploitatieplan. Dit is het navolgende: “De te verwerven grond De te verwerven zijn beschreven in paragraaf 3.1 van de toelichting van het ontwerpexploitatieplan. Hierbij wordt verwezen naar een overzichtskaart zoals opgenomen als bijlage 2 bij deze toelichting. Over de gronden van cliënt is een ontsluitingsweg ingetekend welke de gemeente wenst te verwerven, teneinde de realisatie van het bestemmingsplan en exploitatieplan te kunnen garanderen. Cliënt heeft straks gronden in eigendom die aan de ene zijde van de ontsluitingsroute liggen én aan de andere zijde. Cliënt wenst in de toekomstige situatie met werktuigen van de ene zijde naar de andere zijde te kunnen oversteken. Dit betreffen tevens middelen die niet op de openbare weg zijn toegestaan. Cliënt verzoekt het bevoegd gezag om in dit kader naar een oplossing te zoeken, denk hierbij aan een tunnel onder de weg door of het onderbreken van de ontsluitingsweg.

Anders kan cliënt niet meer van het ene gebouw naar het andere rijden wat hem zeer in zijn gebruiksmogelijkheden zal gaan beperken. Inbrengwaarde niet representatief.

Blad 1/7

1371.160-N2d1/fs/nv

De inbrengwaarde die aan de gronden gekoppeld wordt, is niet representatief. In 2013 is aan het plan Haarbrug-Zuid een inbrengwaarde van (meer dan) 60 euro per vierkante meter toegekend. Nu bijna 10 jaar later zou volgens het bevoegd gezag een lagere inbrengwaarde kunnen worden aangehouden. Hier kan cliënt zich niet in vinden. De inbrengwaarde in de huidige situatie bedraagt tenminste 70 à 80 euro per vierkante meter. De voorgestelde inbrengwaarde in het exploitatieplan is derhalve niet representatief. Wij verzoeken u deze waarde te wijzigen naar een reële waarde. Te weinig referentieprojecten en te ver van peildatum. In navolging op voorgaande zijn er te weinig referentieprojecten gebruikt. In de toelichting worden 5 referentieprojecten genoemd, waarvan 2 aan elkaar worden gekoppeld en 1 project buiten beschouwing wordt gelaten. Dit is ons inziens te weinig om een representatief beeld te krijgen. Daarnaast zitten de referentieprojecten te ver van de peildatum van februari 2022. Vier van de referentieprojecten betreffen projecten uit 2017 of 2018. Onder andere inflatie en schaarste van grond hebben de afgelopen jaren een grote invloed gehad op de waarden van gronden. Wij verzoeken u derhalve om meer en recentere referentieprojecten te betrekken in het exploitatieplan.

Tevens verzoeken wij u om duidelijk te motiveren in hoeverre deze projecten vergelijkbaar zijn met het project Kronkels-Zuid. Ons inziens zijn immers ook andere aspecten zoals de locatie, ligging en toegestane bedrijf categorieën belangrijk bij het bepalen van de waarde. Zijn de omstandigheden vergelijkbaar en kunnen de referentieprojecten derhalve als representatief worden gezien? Een goede motivatie hiervan ontbreekt.”

1.2. Reactie Ten aanzien van het element “De te verwerven grond”: Het ontwerpbestemmingsplan maakt het niet onmogelijk om een voorziening te treffen als welke door appellant wordt voorgesteld. Doordat een dergelijke voorziening dient om van het ene eigendom van appellant naar het andere eigendom van appellant te komen gaat het niet om een openbare voorziening welke voor iedereen toegankelijk is. Een dergelijke voorziening is niet noodzakelijk voor het goed functioneren van het bedrijventerrein. Daarom horen de kosten niet thuis in het exploitatieplan. Dit element van de zienswijze heeft niet tot een aanpassing geleid in het stedenbouwkundig ontwerp en ook niet tot een aanpassing van het exploitatieplan. Ten aanzien van het element “Inbrengwaarde niet representatief”: Met betrekking tot deze reactie wordt door taxateurs opgemerkt dat een raming uit 2013 niet representatief is voor de huidige waarde. Ondanks dat in het algemeen gesteld kan worden dat de marktomstandigheden sinds 2013 zijn verbeterd volgt uit de referentietransacties en uit de residuele berekening de inbrengwaarde per peildatum. Een “geïndexeerde” raming uit 2013 is hiervoor niet bruikbaar.

Ten aanzien van het element “Te weinig referentieprojecten en te ver van peildatum”: Met betrekking tot de referentietransacties wordt door de taxateurs opgemerkt dat zij op basis van het NRVT minimaal 3 bruikbare referenties moeten noemen. Uit de jurisprudentie van het NRVT volgt dat indien deze niet in een korte tijdsperiode in de nabijheid gevonden kunnen worden, in een grotere straal in een ruimere tijdsperiode gezocht moet worden. De taxateurs hebben dan ook uitvoerig onderzoek gedaan naar mogelijke referentietransacties van ruwe bouwgrond. Alle transacties die zij hierbij hebben gevonden zijn in de rapportage opgenomen. Uit de reactie van appellant blijkt niet dat deze transacties onjuist zijn. Tevens zijn geen nadere transacties aangedragen die de taxateurs in hun waardering kunnen betrekken. Door de taxateurs wordt voorts opgemerkt dat zij in aanvulling op de comparatieve methode ook een residuele berekening hebben opgesteld om te kijken wat de specifieke opbrengsten en kosten van het plan zijn. Hieruit blijkt echter dat er rekening gehouden dient te worden met forse kosten, waardoor de residuele waarde lager uitvalt dan de comparatieve methode. In de waardering is dan ook zeker rekening gehouden met de locatie, ligging en toegestane categorieën.

Blad 2/7

1371.160-N2d1/fs/nv

1.3. Conclusie Op basis van de bovenstaande argumenten leidt de ingediende zienswijze niet tot wijziging van het ontwerpexploitatieplan De Kronkels-Zuid.

2.

Inspraakreactie 4

Op 14 juni 2022 is door de heer J. Ridderhof, werkzaam bij Midden Nederland Makelaars te Barneveld, namens appellant, een zienswijze naar voren gebracht. Appellant is eigenaar van twee percelen kadastraal bekend gemeente Bunschoten, sectie N 150 en N 151 te Bunschoten welke in het exploitatieplangebied liggen. 2.1. Zienswijze Een deel van de ingediende zienswijze ziet op het ontwerpexploitatieplan. Dit is het navolgende: “Er wordt getwijfeld aan de financiële onderbouwing van uw ontwerpexploitatieplan. Zo is de begrote aankoopsom van het pand van cliënt veel te laag ingeschaald. Cliënt zou met deze waardering ernstig geschaad worden in zijn belangen. Het is niet mogelijk om voor deze aankoopsom een andere woning te verwerven. Daarbij worden bijkomende schade, die cliënt zal moeten maken, nog niet eens benoemd. Uw handelwijze is hiermee dan ook niet correct en schaad cliënt.” 2.2. Reactie De inbrengwaarde kan alleen geraamd worden op basis van volledige schadeloosstelling indien de gemeente een concreet voornemen heeft om tot onteigening over te gaan. Dit is niet het geval waardoor de bijkomende schade niet in de raming mag worden meegenomen. Dit houdt echter niet in dat de gemeente niet minnelijk met appellant tot overeenstemming kan komen om de onroerende zaak aan te kopen op basis van volledige schadeloosstelling.

Mocht de gemeente in de toekomst wel willen overgaan tot onteigening dient de geraamde inbrengwaarde herzien te worden. Ook in dat geval blijft de inbrengwaarde een raming die niet gebruikt mag worden voor de verwervingen en zal de gemeente met u als eigenaar dan wel minnelijk tot overeenstemming moeten komen, dan wel wordt de schadeloosstelling in een wettelijke procedure bepaald. Met betrekking tot de hoogte van de inbrengwaarde wordt opgemerkt dat in het taxatierapport is onderbouwd op welke wijze deze tot stand is gekomen. Op basis van de reactie blijkt niet dat is uitgegaan van de verkeerde aannamen. Volledigheidshalve merken de taxateurs op dat de inbrengwaarde is geraamd op basis van een gevelopname. Deze taxatie mag alleen worden gebruikt voor het doel waarvoor deze is opgesteld, namelijk als onderbouwing van de ramingen van de inbrengwaarde in het exploitatieplan. Deze taxatie kan en mag niet worden gebruikt voor het onderbouwen van een eventuele aankoop. Indien de gemeente dan ook de onroerende zaak zal aankopen zal daarvoor een volledige taxatie moeten worden opgesteld die kan afwijken van de raming. 2.3. Conclusie Op basis van de bovenstaande argumenten leidt de ingediende zienswijze niet tot wijziging van het ontwerpexploitatieplan De Kronkels-Zuid.

Blad 3/7

1371.160-N2d1/fs/nv

3.

Inspraakreactie 6

Op 22 juni 2022 is door de heer J. de Haas, werkzaam bij opinio leporis te Amstelveen, namens appellant een zienswijze naar voren gebracht. Appellant is eigenaar van een drietal percelen kadastraal bekend gemeente Bunschoten, sectie N 153, N 154 en N 155 (in de zienswijze aangeduid als N 2155) te Bunschoten welke (deels) in het exploitatieplangebied liggen. 3.1. Zienswijze Een deel van de ingediende zienswijze ziet op het ontwerpexploitatieplan. Dit is het navolgende: “In het ontwerp exploitatieplan heeft gemeente een complexe exploitatieopzet gemaakt en hanteert een onjuiste rekenmethodiek. Ten onrechte worden de percelen van belanghebbende gewaardeerd op € 50 per m². Ook is de inbrengwaarde van de woning te laag gewaardeerd. Als gevolg van deze onjuiste c.q. te lage waardering is de kostenberekening van het project niet correct.” 3.2. Reactie Het exploitatieplan De Kronkels-Zuid is opgesteld conform de wettelijke bepalingen en voorschriften voor het opstellen en inrichten van een exploitatieplan. Dit is weergegeven in artikel 6.12 tot en met 6.22 Wet ruimtelijke ordening (Wro). De exploitatieopzet is een verplicht onderdeel van het ontwerpexploitatieplan (Wro artikel 6.13.1 lid c). Voor de exploitatieopzet is de vanuit de Wro voorgeschreven systematiek en rekenmethodiek gehanteerd.

Uit de reactie van appellant blijkt niet op basis van welke aspecten hij van oordeel is waarom de woning te laag is geraamd. De taxateurs zien hierin dan ook geen aanleiding om de raming te herzien. Volledigheidshalve wordt wel benadrukt dat de raming van de inbrengwaarde enkel gebruikt kan worden voor het doel waarvoor deze is opgesteld, namelijk de onderbouwing van de inbrengwaarde in het exploitatieplan. Indien de gemeente de onroerende zaak gaat verwerven, mag deze raming daarvoor niet gebruikt worden. 3.3. Conclusie Op basis van de bovenstaande argumenten leidt de ingediende zienswijze niet tot wijziging van het ontwerpexploitatieplan De Kronkels-Zuid.

Blad 4/7

1371.160-N2d1/fs/nv

4.

Inspraakreactie 7

Op 21 juni 2022 is door mevr. E.T. Haalboom, werkzaam bij adviesbureau VanWestreenen te Lunteren, namens appellant een zienswijze naar voren gebracht. Appellant is eigenaar van een perceel langs de Amersfoortseweg, kadastraal bekend gemeente Bunschoten, sectie N 161 welke in het exploitatieplangebied ligt. 4.1.

Zienswijze

De ingediende zienswijze ziet op het ontwerpexploitatieplan. Dit is het navolgende: “Inbrengwaarde niet representatief. De inbrengwaarde die aan de gronden gekoppeld wordt, is niet representatief. In 2013 is aan het plan Haarbrug-Zuid een inbrengwaarde van (meer dan) 60 euro per vierkante meter toegekend. Nu bijna 10 jaar later zou volgens het bevoegd gezag een lagere inbrengwaarde kunnen worden aangehouden. Hier kan cliënt zich niet in vinden. De inbrengwaarde in de huidige situatie bedraagt tenminste 80 euro per vierkante meter. De voorgestelde inbrengwaarde in het exploitatieplan is derhalve niet representatief. Wij verzoeken u deze waarde te wijzigen naar een reële waarde. Te weinig referentieprojecten en te ver van peildatum. In navolging op voorgaande zijn er te weinig referentieprojecten gebruikt. In de toelichting worden 5 referentieprojecten genoemd, waarvan 2 aan elkaar worden gekoppeld en 1 project buiten beschouwing wordt gelaten. Dit is ons inziens te weinig om een representatief beeld te krijgen. Daarnaast zitten de referentieprojecten te ver van de peildatum van februari 2022. Vier van de referentieprojecten betreffen projecten uit 2017 of 2018. Onder andere inflatie en schaarste van grond hebben de afgelopen jaren een grote invloed gehad op de waarden van gronden.

Wij verzoeken u derhalve om meer en recentere referentieprojecten te betrekken in het exploitatieplan. Tevens verzoeken wij u om duidelijk te motiveren in hoeverre deze projecten vergelijkbaar zijn met het project Kronkels-Zuid. Ons inziens zijn immers ook andere aspecten zoals de locatie, ligging en toegestane bedrijf categorieën belangrijk bij het bepalen van de waarde. Zijn de omstandigheden vergelijkbaar en kunnen de referentieprojecten derhalve als representatief worden gezien? Een goede motivatie hiervan ontbreekt.” 4.2. Reactie Deze zienswijze komt voor wat betreft de elementen “Inbrengwaarde niet representatief” en “Te weinig referentieprojecten en te ver van peildatum” nagenoeg geheel overeen met de zienswijze zoals verwoord in inspraakreactie 2. Kortheidshalve wordt daarom voor deze elementen verwezen naar de reactie in paragraaf 1.2 van deze nota. 4.3. Conclusie Op basis van de bovenstaande argumenten leidt de ingediende zienswijze niet tot wijziging van het ontwerpexploitatieplan De Kronkels-Zuid.

Blad 5/7

1371.160-N2d1/fs/nv

5.

Inspraakreactie 8

Op 22 juni 2022 is door mevr. E.T. Haalboom, werkzaam bij adviesbureau VanWestreenen te Lunteren, namens appellant, een zienswijze naar voren gebracht. Appellant is eigenaar van een perceel langs de Amersfoortseweg, kadastraal bekend gemeente Bunschoten, sectie N 1727 welke in het exploitatieplangebied ligt. 5.1. Zienswijze De ingediende zienswijze ziet op het ontwerpexploitatieplan. Dit is het navolgende: “Inbrengwaarde niet representatief. De inbrengwaarde die aan de gronden gekoppeld wordt, is niet representatief. In 2013 is aan het plan Haarbrug-Zuid een inbrengwaarde van (meer dan) 60 euro per vierkante meter toegekend. Nu bijna 10 jaar later zou volgens het bevoegd gezag een lagere inbrengwaarde kunnen worden aangehouden. Hier kan cliënt zich niet in vinden. De inbrengwaarde in de huidige situatie bedraagt tenminste 80 euro per vierkante meter. De voorgestelde inbrengwaarde in het exploitatieplan is derhalve niet representatief. Te weinig referentieprojecten en te ver van peildatum. In navolging op voorgaande zijn er te weinig referentieprojecten gebruikt. In de toelichting worden 5 referentieprojecten genoemd, waarvan 2 aan elkaar worden gekoppeld en 1 project buiten beschouwing wordt gelaten. Dit is ons inziens te weinig om een representatief beeld te krijgen. Daarnaast zitten de referentieprojecten te ver van de peildatum van februari 2022.

Vier van de referentieprojecten betreffen projecten uit 2017 of 2018. Onder andere inflatie en schaarste van grond hebben de afgelopen jaren een grote invloed gehad op de waarden van gronden. Wij verzoeken u derhalve om meer en recentere referentieprojecten te betrekken in het exploitatieplan. Tevens verzoeken wij u om duidelijk te motiveren in hoeverre deze projecten vergelijkbaar zijn met het project Kronkels-Zuid. Ons inziens zijn immers ook andere aspecten zoals de locatie, ligging en toegestane bedrijf categorieën belangrijk bij het bepalen van de waarde. Zijn de omstandigheden vergelijkbaar en kunnen de referentieprojecten derhalve als representatief worden gezien? Een goede motivatie hiervan ontbreekt. Bovenstaande punten worden overigens over het algemeen gemaakt en niet specifiek voor de gronden van cliënt. Cliënt wil hiermee dan ook niet de suggestie wekken dat zij de eigen gronden zal verkopen. Zelfontwikkeling staat namelijk voorop in de overwegingen. Het gaat erom dat een realistisch exploitatieplan kan worden geborgd en dat is nu niet het geval. Geen duidelijke exploitatiebijdrage per m2 Uit de stukken kunnen wij geen duidelijke exploitatiebijdrage per vierkante meter herleiden voor de gronden van cliënt. Dit maakt dat cliënt geen duidelijk zicht heeft op de kosten die per vierkante meter gemaakt zullen moeten worden in geval van zelfontwikkeling.

Wij verzoeken u dit in het exploitatieplan duidelijk uit te werken en goed te motiveren hoe dit bedrag is opgebouwd. In ieder geval blijkt uit het exploitatieplan dat de ontwikkelingskosten te hoog zijn ingezet. Dit zorgt ervoor dat cliënt bovenmatig moet bijdragen in geval van zelfontwikkeling. Wij verzoeken u dan ook om deze naar beneden aan te passen naar een meer realistisch bedrag. Inrichtingskeuze Uit de stukken blijkt dat bij de inrichting van het bedrijventerrein op de gronden van cliënt veel voorzieningen gepland zijn, waaronder een parkeerplaats en ontsluiting. De exploitatiebijdrage voor deze stukken grond zijn naar alle waarschijnlijkheid hoger en de opbrengsten uiteindelijk minder. Cliënt heeft niet gekozen voor deze inrichting, maar wordt wel straks verantwoordelijk gesteld voor deze kosten. Cliënt verzoekt u daarom de alternatieven qua inrichting te onderzoeken en/of cliënt tegemoet te komen in de exploitatiekosten voor de aanleg van deze voorzieningen”.

Blad 6/7

1371.160-N2d1/fs/nv

5.2. Reactie Deze zienswijze komt voor wat betreft de elementen “Inbrengwaarde niet representatief” en “Te weinig referentieprojecten en te ver van peildatum” nagenoeg geheel overeen met de zienswijze zoals verwoord in inspraakreactie 2. Kortheidshalve wordt daarom voor deze elementen verwezen naar de reactie in paragraaf 1.2 van deze nota. Ten aanzien van “Geen duidelijke exploitatiebijdrage per m²”: Op pagina 14 van bijlage 2 bij deel B (pagina 98 van het gehele Exploitatieplan) is voor het perceel van deze eigenaar voorgerekend wat de financiële bijdrages zijn bij zelfrealisatie. Daarbij zijn de verschillende componenten opgenomen, te weten exploitatiebijdrage voor uitgeefbare grond, de te verrekenen inbrengwaarde voor de uitgeefbare grond en voor de openbare ruimte opgenomen evenals het aantal m². Hieruit valt de m² prijs te herleiden. Het exploitatieplan De Kronkels-Zuid is opgesteld conform de wettelijke bepalingen en voorschriften voor het opstellen en inrichten van een exploitatieplan. Dit is weergegeven in artikel 6.12 tot en met 6.22 Wet ruimtelijke ordening (Wro). De exploitatieopzet is een verplicht onderdeel van het ontwerpexploitatieplan (Wro artikel 6.13.1 lid c). Voor de exploitatieopzet is de vanuit de Wro voorgeschreven systematiek en rekenmethodiek gehanteerd.

Indien de verhaalbare kosten hoger zijn dan de opbrengsten in de exploitatieopzet is er sprake van zogenaamde macro-aftopping (artikel 6.16 Wro). Er worden dan op basis van het exploitatieplan niet meer kosten verhaald dan dat er opbrengsten in het exploitatieplan zijn. In het ontwerpexploitatieplan De Kronkels-Zuid is geen sprake van macro-aftopping, omdat de opbrengsten hoger zijn dan de kosten. Ten aanzien van het element “Inrichtingskeuze”: Bij het opstellen van de exploitatieopzet gaat de Wro uit van de fictie dat de gemeente als enige exploitant voor de ontwikkeling van de gronden optreedt. Dat wil zeggen dat vanuit deze fictie de gemeente de procedure voor het bestemmingsplan doorloopt, de eigendommen verwerft, de gronden in het plangebied bouw- en woonrijp maakt, het projectmanagement voor de uitvoering van de grondexploitatie doet en de bouwrijpe gronden verkoopt (uitgeeft) voor ontwikkeling van het vastgoed. Er wordt in de exploitatieopzet uitgegaan van objectief vastgestelde marktconforme prijzen, zowel bij de kosten als de opbrengsten. De te verhalen kostensoorten zijn limitatief beschreven in de kostensoortenlijst van het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 Bro) en zijn in de exploitatieopzet, indien van toepassing bij en toerekenbaar aan het exploitatieplangebied, opgenomen.

De toerekening van de verhaalbare kosten is conform artikel 6.18 Wro. Dit is tevens in het Ontwerpexploitatieplan in Deel B hoofdstuk 2 toegelicht. De toerekening van de verhaalbare kosten vindt plaats op basis van de verhoudingen binnen de grondopbrengsten en tussen de verschillende uitgiftecategorieën (de zogenaamde gewichtsfactor). De eigendommen met de hoogste opbrengsten / het “zwaarste” gewicht krijgen in verhouding de meeste verhaalbare kosten toegerekend. De verhaalbare kosten in het exploitatieplangebied zijn omgeslagen over alle percelen, waar aangewezen bouwplannen (met grondopbrengsten) zijn voorzien. De gedachte hierachter is dat het gehele exploitatieplangebied ontwikkeld wordt en alle eigendommen in dit exploitatieplangebied naar rato (op basis van de hoogte van de marktconform geraamde opbrengsten) de kosten dragen. 5.3. Conclusie Op basis van de bovenstaande argumenten leidt de ingediende zienswijze niet tot wijziging van het ontwerpexploitatieplan De Kronkels-Zuid.

Blad 7/7