Bijlage 3b. Beroepschrift Reclamant 1.pdf
Tekst van het document
Raad
Pagina 1 van 1
Afdeling bestuursrechtspraak
vansState
Gemeente Bunschoten
INGEKOMEN 19
MAA, 2024
Nr
KI nr
Raad van de gemeente Bunschoten
Postbus 200
‚
3750 GE BUNSCHOTEN SPAKENBURG
hak,lo mean.
„Ard
ek
Uw kenmerk
Datum
Ons nummer
18 maart 2024
202400739/1/R4
Pad
Ki
hi
í
DE
____________
Onderwerp
___ ______ _____
Bunschoten
___________
Bestemmingsplan 'Eemdijk-Oost'
Procedure
Beroep
Geachte heer/mevrouw, Hierbij stuur ik u
-
ter informatie
stukken die gaan over bovengenoemde procedure.
Aangezien dit bericht geautomatiseerd is aangemaakt, is dit niet ondertekend.
Hoogachtend, de griffier
Postbus 20019
4130480(5A1)
-
2500 EA Den Haag
-
T ___ ___ __ __
-
F ___ ___
Bij correspondentie de datum en het nummer van deze brief vermelden
__ __
-
www.raadvanstate.nl
Van:
________ _________ ____________________________
Verzonden: Aan:
vrijdag 15 maart 2024 15:14
CC:
Bestuursrechtspraak ____________ ______ ________ _____ __ ______
Onderwerp:
Uw ref: 202400739/1/R4 [WS-57689]
Bijlagen:
24 03 15 Nadere onderbouwing ladder beroep Kerkepad [def]
[DMS57689-2062563671-605].pdf
U ontvangt niet vaak e-mail van ___________________________ Meer informatie over waarom dit belangrijk is
Geachte heer, mevrouw,
Bijgaand zend ik u, namens _______ _______ __ __ ____ __ _______ de nadere onderbouwing in bovengenoemde zaak, naar de inhoud waarvan __ u graag verwijs. Deze wordt u ook per aangetekende post toegezonden. Met vriendelijke groet,
________ _________ ____ __________ _________
_________ ____________ Tx
Maliesingel 20
________ __ __ ___
3581 BE Utrecht
Postbus 354
3500 AJ Utrecht
WIJNENSTAEL.NL
RAAD VAN STATE INGEKOMEN
___ 15 MART 2024 LZAAKNR: AAN:
BEHANDELD DD
1
Pap:
LE
W\ N
Maliesingel 20 3581 BE Utrecht
STAEL
Postbus 354 3500 AJ Utrecht
ADVOCATEN
T +31(0)30 23 20 800
AANGETEKEND EN PER VEILIG MAILEN Raad van State
Afdeling bestuursrechtspraak Postbus 20019 2500 EA, DEN HAAG
E-mail: bestuursrechtspraak. veiligmailen@®aadvanstate.nl
RAAD VAN STATE INGEKOMEN
Utrecht, 15 maart 2024
advocaat
___ ____ ________ ___ ____ __ ______
doorkiesnr.
___ __ ___ __
15 MAT 2024
_
_________________________
ZAAK NR
dossier
:
57689/SWD/SAd/(DMS57689-2062563671-603)
AAN
inzake
:
Bewoners Kerkepad
BEHANDELD DD
FAR
Geacht college, Namens cliënten, meerdere bewoners van het Kerkepad te Eemdijk, hebben wij u op 21 februari 2024 een nadere onderbouwing gestuurd van de gronden van beroep, bij u bekend
met nummer 202400739/1/R4. In die brief hebben wij uiteengezet dat cliënten menen dat het bestemmingsplan 'Eemdijk-Oost' ("Bestemmingsplan") (met kenmerk: NL.IMRO.0313.1501-0301) niet voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.
Cliënten hebben een deskundige, RIGO, verzocht om een second opinion uit te voeren op de 'Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost' ("Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost") en de
'Oplegger Ladderonderbouwing Eemdijk Oost' ("Oplegger ladderonderbouwing") (bijlages 3 respectievelijk 4 bij de toelichting van het Bestemmingsplan), beide uitgevoerd door
Bureau Stedelijke Planning (tezamen: "Behoeftetoets"). Wij verwijzen graag naar de 'Second opinion; Ladder voor duurzame verstedelijking plan Eemdijk-Oost' van 26 februari
2024 ("Second opinion ladder", Bijlage 1). RIGO heeft niet alleen de Ladderonderbouwing
Eemdijk-Oost ats de Optegger ladderonderbouwing beoordeeld, maar ook een eigen onderzoek uitgevoerd. RIGO komt tot de conclusie dat er verschillende gebreken kleven aan de Behoeftetoets. Daardoor is de Behoeftetoets geen goede onderbouwing van de
actuele behoefte aan de te realiseren woningen en daarmee is het Bestemmingsplan in
strijd met artikel 3.1.6, lid 2, Bro. Kort en goed blijkt uit de Second opinion dat de behoeftetoets onvoldoende is om te onderbouwen dat er een actuele behoefte is aan de met het Bestemmingsplan voorziene woningbouw. Het in de Behoeftetoets gehanteerde onderzoeksgebied is onvoldoende onderbouwd, er is geen sprake van een kwantitatieve
behoefte in het primaire verzorgingsgebied en er is onvoldoende onderbouwd dat er sprake is van een kwalitatieve behoefte. Tot slot had de ontwikkeling ook binnenstedelijk kunnen
worden gerealiseerd.
Wij lichten deze belangrijkste kritiekpunten toe.
WIJNENSTAEL.NL WIJN & STAEL ADVOCATEN N.V. is
gevestigd te Utrecht en is ingeschreven in het handelsregister onder nummer 30217818.
STAEL ADVOCATEN
1
Er is geen actuele behoefte aan de voorziene woningbouw Keuze onderzoeksgebied
1.1
Vaste rechtspraak van de Afdeling is dat de keuze voor het (schaalniveau van het) onderzoeksgebied van geval tot geval moet worden bezien aan de hand van de
behoefte die past bij de door het plan mogelijk gemaakte stedelijke ontwikkeling.! De aard en omvang van de ontwikkeling zijn daarbij bepalend voor de reikwijdte van het onderzoek naar, de beschrijving van en het overleg over de
behoefte, waarvan de uitkomsten dienen te zijn opgenomen in de plantoelichting.? Het is voorts aan het bestuursorgaan om draagkrachtig te
motiveren dat het door haar gekozen onderzoeksgebied juist is. Zo is in een
uitspraak van 23 maart 2016 van uw Afdeling geoordeeld dat het bestaan van een actuele kwantitatieve en kwalitatieve behoefte onvoldoende is onderbouwd, omdat appellanten, net als cliënten zullen doen, gemotiveerd weerspreken dat
het door het bestuursorgaan gekozen onderzoeksgebied juist is.
1.2
Door Bureau Stedelijke Planning ís voor het primaire verzorgingsgebied uitgegaan van de gemeente Bunschoten en voor het secundaire verzorgingsgebied uitgegaan
van de regio Amersfoort. Dit heeft zij gedaan op basis van de verhuisbewegingen
uit het verleden. RIGO geeft aan dat het hanteren van verhuisbewegingen als leidend criterium bij het vaststellen van het schaalniveau van het onderzoeksgebied een gebruikelijke methode is, maar dat Bureau Stedelijke
Planning wel meerdere belangrijke aanvullende aspecten over het hoofd heeft gezien, waardoor de keuze voor dit onderzoeksgebied onvoldoende is onderbouwd. Zo is juist uit de verhuisbewegingen op te maken dat de gemeente Bunschoten, inclusief de kern Eemdijk, niet op zichzelf staan. Er zijn juist ook
verhuizingen tussen gemeenten zowel binnen de regio als van en naar plekken daarbuiten. RIGO overweegt: "Jaarlijks vestigen zich in Bunschoten volgens het CBS ongeveer 500 inwoners van buiten de gemeente
(tegenover 1.400 interne
verhuizingen)."4 Verder worden de verhuisbewegingen in het geval van de gemeente Bunschoten vertekent door het aantal sociale woningen in de omgeving (17% van de woningvoorraad). Slechts 83% van de woningen kunnen namelijk, net
als de met het Bestemmingsptan voorziene woningen, worden betrokken door mensen uit andere gemeentes. Dat nuanceert de 1.400 interne verhuizingen,
omdat daar ook sociale woningen in zitten." Voorts is de capaciteit in al
goedgekeurde harde plannen groter dan de lokale behoefte (in Bunschoten) aan woningen. In de komende tien jaar kan binnen de bestaande capaciteit al meer worden gebouwd dan de geraamde lokale behoefte. RIGO concludeert dat het logisch is dat de woningen binnen de al bestaande harde plannen en de woningen die onderdeel uitmaken van het bestemmingsplan Eemdijk-Oost meer dan tot
1
Zie ABRvS 5 april 2023, ECLI:NL:RVS:2023:1372, en ABRvS 28 juli 2021, ECLI:NL:RV5:2021:1661.
2
Zie ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724, waarin wordt verwezen naar de nota van toelichting bij de wijziging van het Bro van 2017, Staatsblad 2017, 182. * Zie ABRvS 23 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:798. 1
Zie RIGO, biz. 7.
>
Zie RIGO, blzs. 7 en 8.
2
r
5
STAEL ADVOCATEN
dusver het geval was, zullen worden betrokken door mensen van buiten de
gemeente. Gelet hierop is de keuze voor de gemeente Bunschoten als primair
verzorgingsgebied onvoldoende gemotiveerd. Kwantitatieve behoefte 1.3
In de toelichting van een bestemmingsplan
dient, afhankelijk van de aard van de
stedelijke ontwikkeling die het plan mogelijk maakt, op objectieve wijze, aan de hand van in de beschrijving vermelde voldoende actuele, concrete en zo mogelijk
cijfermatige gegevens, de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling worden beschreven." Bij de bepaling van de kwantitatieve behoefte aan woningen, moeten de deze behoefte aan woningen worden gelegd naast het woningaanbod in de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien? In de motivering
moet uiteindelijk inzichtelijk worden gemaakt dat het plan niet tot onnodig nieuw ruimtebeslag leidt en geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben dat dit tot een uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening onaanvaardbare situatie
in het verzorgingsgebied zal leiden.
1.4
®
Uit de Ladderonderbouwing volgt dat er in de tien jaar na het onderzoek (tot en met 2032) een negatieve kwantitatieve behoefte is, omdat een ander project
'Rengerswetering' voor veel woningaanbod zorgt.
'®
De redenering in de
Ladderonderbouwing is echter dat Rengerswetering is gebouwd om in de regionale
behoefte (de behoefte van het secundaire verzorgingsgebied) te voorzien en dat die behoefte wel groot genoeg is. Cliënten merken op dat er niet cijfermatig is
onderbouwd dat de woningen in de Rengerswetering voornamelijk voor de
regionale woningbehoefte (exclusief het primaire verzorgingsgebied) zullen worden gebruikt en zodoende de lokale woningbehoefte (de behoefte van het
primaire verzorgingsgebied) niet beïnvloeden. RIGO merkt ín dit kader op dat de
gemeente er niet op kan sturen dat bepaalde woningen alleen voor personen binnen een bepaald gebied beschikbaar worden. 'f RIGO wijst daarnaast op een
inconsistentie ín de redenering in de Ladderonderbouwing. Er is namelijk niet
duidelijk gemaakt en onderbouwd dat de woningen in Eemdijk een lokaal (gemeentelijk) verzorgingsgebied hebben en de woningen aan de Rengerswetering voornamelijk in een regionale behoefte zouden voorzien.'* Bovendien is de redenering in de Ladderonderbouwing niet zoals een behoeftetoets werkt. De Gemeenteraad moet bezien of er ín het verzorgingsgebied (in dit geval de
gemeente Bunschoten) een actuele kwantitatieve en kwalitatieve behoefte is aan de te realiseren woningen. Een regionale behoefte is altijd groter dan de
capaciteit binnen een individuele woningbouwlocatie en een individuele woningbouwlocatie hoeft niet in die regionale behoefte te voorzien. Het gekozen primaire verzorgingsgebied is de gemeente Bunschoten en door het grote 6
Zie RIGO, biz. 8.
7
Zie ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724.
8
Zie ABRvS 11 maart 2015, ECLINL:RVS:2015:715, en ABRvS 11 februari 2015, ECLIE:N:RVS:2015:345.
Zie ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724. 10
Zie ook RIGO, blz. 9.
1 Zie
RIGO, blzs. 8 en 10.
2 Zie
RIGO, blz. 10.
3
#
s
STAEL ADVOCATEN
aantallen woningen in Rengerswetering (direct naast Bunschoten en op ongeveer 1,5km van Eemdijk), is er geen kwantitatieve behoefte aan nog eens 72 woningen in Eemdijk. Uit rechtspraak van uw Afdeling Blijkt dat, als er geen kwantitatieve
behoefte aan een stedelijke voorziening is aangetoond, uw Afdeling doorslaggevend acht of er zodanige gegevens voorhanden zijn dat kan worden
geconcludeerd dat voor structurele leegstand niet hoeft te worden gevreesd, waarbij onder meer van belang is of er voldoende mogelijkheden zijn voor een
nieuwe invulling binnen de voor de desbetreffende gronden geldende
bestemming.® Daarvan is in dit geval geen sprake: de gronden worden slechts bestemd voor woningen; een andere invulling is niet mogelijk. 1.5
In de Behoeftetoets wordt,
vanwege een tekort aan kwantitatieve behoefte tot en
met 2032 verder gekeken dan de voor een ladderonderbouwing gebruikelijke
termijn van 10 jaar. De Behoeftetoets sluit dus niet meer aan bij de gangbare looptijd van een bestemmingsplan, voorgeschreven in de Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking!* en onderschreven in de rechtspraak van uw Afdeling.$ RIGO merkt in dit verband op dat deze langere termijn ook niet aansluit bij het ín
de Behoeftetoets gehanteerde uitgangspunt van 10 jaar: "De Ladderonderbouwing
heeft betrekking op de periode 2022-2032. Door uit te gaan van een periode van tien jaar wordt aangesloten op de planhorizon van het bestemmingsplan"…'é
1.6
Gelet op het voorgaande, kan niet gesteld worden dat er sprake is van een actuele kwantitatieve behoefte aan de voorziene 72 woningen binnen het gekozen
primaire verzorgingsgebied.47 Dit verbaast cliënten niet, aangezien het Bestemmingsplan voorziet in een uitbreiding van het bestaande woningaanbod in Eemdijk (285 huishoudens) met meer dan 25,2%. Dit is dus geen relatief beperkte verhoging van het aantal woningen, zoals wordt gesteld in de Oplegger
ladderonderbouwing.
daarom
-
18
RIGO stelt in haar conclusie duidelijk: Li Volgens ons is het
uitgaande van het gemeenteniveau als verzorgingsgebied
-
op dit
moment in onvoldoende mate te motiveren waarom buiten het stedelijk gebied
woningen toe te voegen zoals voorgesteld in het bestemmingsplan Eemdijk-
Oost". Kwalitatieve behoefte 1.7
Ook de onderbouwing van de kwalitatieve behoefte aan de 72 woningen is volgens
cliënten onvoldoende. In de toelichting bij het Bestemmingsplan is aangegeven dat er minimaal 36 rijwoningen, 18 twee-onder-een-kaps-woningen en 18
vrijstaande woningen (waarvan 2 grote villa's) komen.?® Aan dit bouwprogramma 13
#
Zie ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724.
Zie RIGO, blz. 10.
15
Zie ABRvS 28 juni 2023, ECLI:NL:RVS: 2023:1724. 6 Zie RIGO, blz. 10. 7 Zie RIGO, blzs. 10 en 15. 18
Zie de Optegger ladderonderbouwing, blz. 2.
9 Zie
0
RIGO, blz. 15.
paragraaf 2.4 van de toelichting bij het Bestemmingsplan.
4
STAEL ADVOCATEN
is echter niet getoetst ín de Behoeftetoets. Bovendien wordt niet aangegeven in hoeverre andere plannen hierin al voorzien. Daardoor ís nu niet duidelijk of de
voorziene woningbouw kwalitatief (op basis van haar bouwprogramma) aansluit
bij de kwalitatieve behoeftes in het primaire verzorgingsgebied. Zoals hiervoor aangegeven, is er in dat primaire verzorgingsgebied zelfs kwantitatief geen behoefte aan de te realiseren woningen. Dit gebrek ís nog groter wanneer de voorziene woningen ook kwalitatief niet aansluiten bij de behoefte in het primaire verzorgingsgebied; zij zullen dan nog langer leeg staan. In de
Behoeftetoets is wel onderzocht wat de kwalitatieve behoefte is aan woningen in een dorps/landelijk milieu. RIGO merkt op dat die beoordeling erg ongebruikelijk is ingestoken en onvoldoende ís om cijfermatig in beeld te brengen wat de
kwalitatieve behoefte is naar de voorziene 72 woningen.®! Enkel het woonmilieu waarin de nieuw te realiseren woningen passen, is namelijk niet genoeg om een beeld te krijgen van de kwalitatieve behoefte aan de woningen. De door Bureau
Stedelijke Planning gehanteerde methode gaat voorbij aan een aantal fundamentele aspecten van de werking van de woningmarkt en biedt volgens
RIGO geen grondslag voor het trekken van conclusies ten aanzien van de bouwopgave of een kwalitatieve toetsing van het plan.2 De methode van Bureau
Stedelijke Planning houdt volgens RIGO geen rekening met de feiten:23 Í
2
dat de bestaande woningvoorraad een belangrijke rol speelt bij het
inwilligen van woonvoorkeuren; dat een groot deel van de verhuizingen ook zorgt voor vrijkomend aanbod (in een ander of hetzelfde woonmilieu), wat de woonmilieuvoorkeur beïnvloedt en;
3
1.8
dat de komende 10 jaar de samenstelling van de bevolking verandert, wat de woonmilieuvoorkeur beïnvloedt.
De voorgaande aspecten van de werking van de woningmarkt worden in
gebruikelijke methodes voor het bepalen van de kwalitatieve woningbehoefte op basis van woonmilieu wél meegenomen. Doordat Bureau Stedelijke Planning dit
niet heeft gedaan, is haar beoordeling onbetrouwbaar.
Tussenconclusie actuele behoefte 1.9
Het voorgaande betekent dat het Bestemmingsplan niet beschikt over een
goede
motivering van de actuele (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte aan de voorziene 72 woningen. Het Bestemmingsplan is dus vastgesteld in strijd met artikel 3.1.6, lid 2, Bro.
1
Zie RIGO, blzs. 11 en 12.
2 Zie 23
RIGO, blz. 12.
Zie RIGO, blz. 12.
5
r
«
STAEL ADVOCATEN
De voorziene woningbouw had binnenstedelijk gerealiseerd worden moeten
2
worden Hoewel in de Ladderonderbouwing zowel wordt gesteld dat de ontwikkeling een
2.1
binnenstedelijke ontwikkeling is,?* als een buitenstedelijke ontwikkeling," menen cliënten dat het hier om een buitenstedelijke ontwikkeling gaat. RIGO heeft dit in haar rapport op bladzijdes 6 en / uitgebreid uiteengezet aan de hand van de
specifieke ligging en de feitelijke situatie van het geval en de aard van de 26 omgeving, in lijn met uw rechtspraak. Wij voegen daaraan toe dat het voorheen geldende bestemmingsplan in het plangebied (grotendeels het bestemmingsplan 'Landelijk gebied 1° herziening') aan het merendeel van het plangebied de
bestemming 'Agrarisch gebied zonder bebouwing met landschappelijke waarde' toekende. Dit onderschrijft, gelet op uw rechtspraak, ?' dat het plangebied geen bestaand stedelijk gebied is in de zin van artikelen 3.1.6, lid 2, en 1.1.1, lid 1,
onder h, Bro.
2.2
In de Behoeftetoets is onderzocht of er binnenstedelijke ruimte is om woningen in
een soortgelijk dorps/ landelijk woonmilieu te realiseren. RIGO merkt op dat dit te
beperkt is.?® Er moet getoetst worden of er binnen het aanwezige bestaande stedelijke gebied voldoende ruimte is om in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte te voorzien. Daarbij kan losgelaten worden dat de woningen een dorps/ landelijk woonmilieu hebben. Een andere lezing van artikel 3.1.6, lid 2, Bro zou inhouden dat bij de realisatie van woningen met een woonmilieu dat zich slecht verdraagt met een binnenstedelijke realisatie, niet de facto getoetst hoeft
te worden aän de laatste zinssnede van artikel 3.1.6, lid 2, Bro. Zulke woningen zouden dan namelijk per definitie niet binnenstedelijk gerealiseerd kunnen
worden. RIGO merkt verder op dat met het uitgangspunt 'woningen in een
dorps/landelijk woonmilieu kunnen niet binnenstedelijk worden gerealiseerd', men eraan voorbij gaat dat er meer factoren zijn die een woningzoekende naar een woning sturen dan slechts het woonmilieu. Primaire factoren voor
verhuizingen die met dit uitgangspunt genegeerd worden, zijn onder meer: veranderingen in gezinssamenstelling en inkomen en vrijkomende woonruimte in
gebieden met een vraag naar woonruimte van een bepaalde omvang. 2? 2.3
Voorts heeft Bureau Stedelijke Planning bij het bepalen of de voorziene woningen
ook binnenstedelijk kunnen worden voorzien, als uitgangspunt genomen dat de
binnenstedelijke ontwikkellocaties wel een 'substantiële omvang' moeten hebben om een 'dichtheid van 15 woningen per hectare' te kunnen bieden.® Daarmee geeft Bureau Stedelijke Planning wederom een te beperkte invulling aan de 4 Zie de 5 In de
Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost, blz. 11, tweede opsommingsteken.
Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost wordt onderzocht (zij het onvoldoende) of de ontwikkeling niet ook binnenstedelijk kan worden gerealiseerd, wat suggereert dat de Gemeenteraad er hier van uitgaat dat het een
buitenstedelijke ontwikkeling betreft. 16 ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724. 27
ABRvS 24 januari 2024, ECLI:NL:RV5:2024:241.
8 Zie
RIGO, blz. 13.
9 Zie RIGO, blz. 13. 0 Zie de
Ladderonderbouwing, bizs. 22 en 23.
6
-
STAEL ADVOCATEN
laatste zinssnede van artikel 3.1.6, lid 2, Bro. Daarin Ligt namelijk de verplichting besloten om te beoordelen of de woningen (ongeacht hun opstelling; atten
individueel of geclusterd in groepen) ook binnenstedelijk kunnen worden voorzien. Bureau Stedelijke Planning heeft nu eigenlijk beoordeeld of het
plangebied, zoals deze wordt ingericht volgens het Bestemmingsplan, binnenstedelijk kan worden voorzien, niet of in de woningbehoefte ook binnenstedelijk kan worden voorzien. RIGO overweegt hierover heel duidelijk: "Het zal menigeen duidelijk zijn dat dit niet bedoeld is door de wetgever. Dan zou het eenvoudig worden om een plan van 5.000 woningen te maken, en vervolgens aan te tonen dat er binnenstedelijk geen ruimte is voor een aaneengesloten plan voor 5.000 woningen. Het gaat uiteraard om de som van het
totaal aantal woningen waarvoor elders binnenstedelijk alternatieve ruimte is. Dus ook als het meerdere kleinere plannetjes zijn.
Wij zijn ook niet bekend met het fenomeen dat woningzoekenden een nieuwe woning afslaan omdat er in de "* Kortom: vanuit betreffende straat maar vijf nieuwe woningen gebouwd zijn.
de behoefte is er geen enkele reden om een minimale omvang van het aantal woningen en een minimale dichtheid van de te bouwen woningen te hanteren. Tot slot heeft Bureau Stedelijke Planning bij de beoordeling of binnenstedelijk in de
woningen kan worden voorzien de vraag betrokken of de binnenstedelijke locatie dient bij te dragen aan de vitaliteit van het dorp. Dit is geen onderdeel van de toetsing aan artikel 3.1.6, lid 2, Bro.
Eigen onderzoek RIGO
2.4
RIGO heeft vervolgens zelf onderzoek gedaan. Op basis van zijn onderzoek staat
vast dat er geen kwantitatieve behoefte is aan de 72 woningen in het primaire verzorgingsgebied (gemeentelijk). Regionaal bestaat er wel een grote vraag naar woningen. Dat is niet ín het primaire verzorgingsgebied van de voorziene woningbouw waar de Behoeftetoets van uitgaat, maar de Behoeftetoets is daarentegen wel op dit secundaire (regionale) verzorgingsgebied gestoeld. Er is
regionaal (dus wederom: niet binnen het primaire verzorgingsgebied) een kwantitatieve behoefte van 14.920 woningen in de komende 10 jaar. Als RIGO dit
getal legt naast de harde en zachte plancapaciteit van de regio Amersfoort (volgens opgave van de gemeente Bunschoten en met uitsluiting van plannen die nog in de fase zitten van een eerste idee of optie), blijkt er binnenstedelijk
genoeg harde en zachte plancapaciteit te zijn voor de hele regionale
woningbehoefte in de komende 10 jaar. Tussenconclusie binnenstedelijke realisatie voorziene woningbouw
2.5
Gelet op het voorgaande, heeft de Gemeenteraad dan ook onvoldoende gemotiveerd dat de 72 woningen niet binnenstedelijk kunnen worden voorzien. Zij
verwijst voor deze motivering naar een onderzoek van Bureau Stedelijke Planning, maar dit onderzoek is onvoldoende, omdat het een te beperkte uitleg hanteert 3 Zie 12
RIGO, blz. 14, Zie RIGO, bizs, 15 en 16.
7
STAEL ADVOCATEN
van artikel 3.1.6, lid 2, Bro. Ook dit maakt dat het Bestemmingsplan niet voldoet
aan artikel 3.1.6, lid 2, Bro. 3
Conclusie
3.1
Gelet op het voorgaande (en de uiteenzetting in de brief van 21 februari 2024), verzoeken cliënten uw Afdeling om het Bestemmingsplan te vernietigen en de Gemeenteraad te veroordelen tot vergoeding van de door cliënten gemaakte
proceskosten (inclusief de kosten die voortvloeien uit de drie in opdracht van
cliënten opgestelde deskundigenrapporten)® en griffierechten. ___ ____________ ______
___ _______
5
____ ______
___
De Second opinion ladder, de Contra expertise stikstof en het ecologisch onderzoek van Blom Ecologie.
8
STAEL ADVOCATEN
Bijlage 1
ö
Nie Rapport
Second opinion; Ladder voor duurzame verstedelijking plan Eemdijk-Oost
r
Second opinion; Ladder voor duurzame verstedelijking plan
®,
Eemdijk-Oost
Datum
26 februari 2024
Opdrachtgever:
Omwonenden Kerkepad Eemdijk
Contactpersonen:
____ _______ __ _____ __ _____
Nadere inlichtingen:
____ ____ ____ ______ ___ ___ _______ ____________________rigo.nl
__ ___ ___ __ _
P46740
Projectnummer:
MA Aangeshotzen
SGS
bij de
wsVereniging voor Beleidsonderzoek
RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015
r
re
Inhoud
Samenvattende conclusie
1
inleiding
4
1
2
Oordeel over de gevolgde methodiek en motivering
5
1.1
Álgemeen
6
1.2
Onderzoeksgebied
7
1.3
Kwantitatief woningaanbod (de capaciteit in overige plannen)
8
1.4
De kwantitatieve woningbehoefte
9
1.5
De kwalitatieve woningbehoefte
11
1.6
Te weinig binnenstedelijke ruimte om in de behoefte te voorzien?
13
Aanvullende toets binnenstedelijke ruimte (RIGO)
15
2.1
Toets gemeenteniveau
15
2.2
Toets regioniveau
15
Samenvattende conclusie
hoed
Het Bestemmingsplan 'Eemdijk-Oost' voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is
daarmee 'ladderplichtig', ofwel Artikel 3.1.6 lid 2 Bro is van toepassing.
Artikel 3.1.6 lid 2 Bro luidt (vanaf 2017): 'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een
nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte
aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." Deze second opinion is van toepassing op de ladderonderbouwing zoals opgenomen in de
bijlagen bij de toelichting van het bestemmingsplan Eemdijk-Oost'. Hierna te noemen "Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost".
Wij komen tot de volgende conclusies:
Het aansluiten van het plan op overig gemeentelijk beleid wordt ten onrechte aangehaald
als motivering van de laddertoets In de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost wordt ook ingegaan op het provinciale en
gemeentelijke beleid en de betekenis daarvan voor de woningbouw op Eemdijk-Oost. Het aansluiten op gemeentelijke en provinciale beleid wordt meegenomen in de argumentatie
waarom het plan voldoet aan Artikel 3.1.6 lid 2 Bro. In hoeverre het plan aansluit op gemeentelijk en provinciaal beleid is uiteraard van belang maar hoort volgens ons niet thuis in een Ladderonderbouwing (artikel 3.1.6 lid 2 Bro) als zodanig. Dit wekt op zijn minst verwarring. "Een toelichting waar uitsluitend wordt verwezen naar gemeentelijke of regionale beleidskaders is in strijd met artikel 3.1.6 lid 2 Bro" (AbRvS 25 september 2013, BR 2013/152). Op gemeentelijke niveau onvoldoende ladderruimte
Als we ervan uitgaan dat het plan bestaande uit 72 grondgebonden woningen enkel in een tokale gemeentelijke behoefte zal voorzien concluderen wij dat er hiervoor onvoldoende ladderruimte is. Er kan immers binnen de reeds vigerende harde plannen de komende 10 jaar al meer worden gebouwd dan de geraamde lokale behoefte voor die periode. Dit blijkt uit cijfers over de lokale behoefte en de plancapaciteit in harde plannen zoals opgenomen in de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost.
Het lokale gemeentelijke niveau is volgens de opstellers van de ladderonderbouwing het
primaire verzorgingsgebied. De toets slaagt op gemeentelijk niveau volgens ons echter niet. In het vervolg van de betreffende ladderonderbouwing hanteert men als uitgangspunt dat het
verzorgingsgebied de regio is en niet enkel de gemeente.
t
Bijlage 3: Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost, Bureau Stedelijke Planning; 29 april 2022; Bijlage 4: Oplegger Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost, Bureau Stedelijke Planning; 14 februari 2023.
El
De regionale woningbehoefte is groter dan de capaciteit in harde plannen Op pagina 19 van de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost wordt onder de kop "VOLDOENDE
REGIONALE BEHOEFTE" de volgend tekst opgenomen: "In de regio is daarmee ruim voldoende behoefte voor de ontwikkeling van 64 woningen in Eemdijk-Oost. Bovenop de toekomstige
huishoudensgroei in de regio Amersfoort is momenteel al sprake van een tekort van 4.200 woningen" Uitgaande van de cijfers zoals opgenomen in Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost komen wij tot dezelfde conciusie. Althans, de regionale behoefte voor het realiseren van 64 woningen is
aangetoond. Dit betekent nog niet dat het voorzien in die behoefte op de locatie "in EemdijkOost" is aangetoond. Het gaat immers om een buitenstedelijke tocatie. Juist het bezien of gemotiveerd kan worden dat er buitenstedelijk gebouwd dient te worden, is een belangrijk
onderdeel van de ladder voor duurzame verstedelijking. De kwalitatieve behoefte naar woningtype De ladderonderbouwing Eemdijk-Oost bevat geen cijfermatige onderbouwing van de
woningbehoefte wat betreft het bouwprogramma zoals opgenomen in het bestemmingsplan Eemdijk-Oost. We doelen dan op de kwalitatieve behoefte in de zin van het woningtype en
prijsklassen. Er wordt ook niet meegenomen in hoeverre andere plannen, of het vrijkomend aanbod, hier al in voorzien. De kwalitatieve woningbehoefte naar woonmilieu is onvoldoende in beeld gebracht
De gehanteerde methode om de behoefte naar woningmilieu in beeld te brengen is volgens ons onvoldoende en levert cijfermatige uitkomsten op waar men volgens RIGO geen enkele conclusie aan kan verbinden ten aanzien van een eventuele kwalitatieve toetsing van het plan. De methodiek is niet alleen zeer ongebruikelijk, er wordt ook voorbijgegaan aan een aantal
fundamentele zaken met betrekking tot de werking van de woningmarkt. Zo wordt er geen rekening gehouden met het feit dat bestaande voorraad een belangrijke rol speelt bij het inwilligen van woonvoorkeuren, een groot deel van de verhuizingen ook zorgt voor vrijkomend
aanbod en dat de komende 10 jaar de samenstelling van de bevolking veranderd. Te weinig binnenstedelijk ruimte om in de behoefte te voorzien? Er wordt in de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost niet kwantitatief getoetst in de zin of het
aantal te realiseren woningen (in het plan) ook binnenstedelijk zou kunnen worden voorzien. In plaats daarvan wordt enkel gekeken of er binnenstedelijk nog plaats is voor het realiseren van een (soortgelijk) plan van minimaal gelijke omvang en dichtheid met een landelijk dorps woonmilieu. De opstellers van de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost kijken dus niet of er "….niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." (Artikel 3.1.6 lid 2 Bro) maar
men kijkt of hetplanzelf (m.b.t. omvang, dichtheid en woonmilieu) binnenstedelijk kan worden voorzien. Dit is volgens ons onvoldoende in een laddertoets en wordt volgens ons door de
wetgever niet bedoeld. Dit staat dus nog los van het feit dat de behoefte (tekort) aan dit woonmilieu onvoldoende cijfermatig inzichtelijk is gemaakt (zie vorige alinea).
Aanvullende analyse: Voldoende binnenstedelijke ruimte om in de behoefte te voorzien Er is in de betreffende Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost volgens ons niet expliciet getoetst of in kwantitatieve zin binnen het bestaand stedelijk gebied
-
van het ruimtelijk verzorgingsgebied
-aan de behoefte aan de te realiseren woningen (in het plan) kan worden voorzien. Hierom is er kort aanvullend onderzoek verricht. Hiertoe zijn alle plangegevens per 1-1-2023 uit de
zogenaamde plan registratie wonen van provincie Utrecht betrokken en geanalyseerd. Hieruit komt naar voren dat: Op gemeenteniveau zien we geen resterend kwantitatieve behoefte die niet al in de reeds goedgekeurde plannen zou kunnen worden voorzien. Volgens ons is het daarom -uitgaande van het gemeenteniveau als verzorgingsgebied
-
op dit moment in onvoldoende mate te motiveren
waarom buiten het stedelijk gebied woningen toe te voegen zoals voorgesteld in het
bestemmingsplan Eemdijk-Oost. Ook kwalitatief gezien (woningtypen en prijsniveau) zijn er volgens ons binnen de resterende plancapaciteit in de gemeente (harde plannen) voldoende mogelijkheden voor het realiseren van het bouwprogramma zoals voorgesteld in dit plan. We kijken hier dan niet eens naar de overige ruimte in andere zachte binnenstedelijke plannen.
Op regioniveau concluderen wij dat ook hier de cijfers aantonen dat er voldoende
binnenstedelijke ruimte aanwezig lijkt te zijn om in de geraamde (regionale) vraag te voorzien voor de komende 10 jaar. Er is volgens ons in onvoldoende mate gemotiveerd waarom dit
buitenstedelijk gelegen bestemmingsplan Eemdijk-Oost zou voldoen aan de ladder voor duurzame verstedelijking in de zin dat het plan in een woningvraag voorziet waar
binnenstedelijk onvoldoende ruimte voor zou zijn.
Rapport Second opimtan, Laddar wat cer.
k
«
een
Inleiding Aanteiding De omwonenden Kerkepad Eemdijk (plan Eemdijk-Oost) hebben behoefte aan een second
opinion op de ladderonderbouwing behorende bij het bestemmingsplan 'Eemdijk-Oost'. (Hierna te noemen "Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost") De second opinion is van toepassing op twee Bijlagen bij de toelichting van het
bestemmingsplan: o
Bijlage 3: Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost, Bureau Stedelijke Planning; 29 april
o
Bijlage 4: Oplegger Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost, Bureau Stedelijke Planning; 14
2022.
februari 2023.
Het Bestemmingsplan 'Eemdijk-Oost' voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is daarmee 'ladderplichtig', ofwel Artikel 3.1.6 lid 2 Bro is van toepassing.
Artikel 3.1.6 lid 2 Bro luidt (vanaf 2017): 'De toelichting bij een bestemmingsptan dat een
nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt
buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand
stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." Deze second opinion De ladder voor duurzame verstedelijking is een motiveringsverplichting. Dit betekent dat het
instrument ruimte biedt aan gemeenten voor het maken van een eigen afweging. Gemeenten zijn echter verplicht om in het kader van een goede ruimtelijke ordening een zorgvuldige
afweging te maken over het wel of niet toestaan van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De Ladder biedt hiervoor een stramien. Met nadruk dient vermeld te worden dat deze second opinion enkel een uitspraak doet over de uitgevoerde toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Er wordt geen uitspraak gedaan
over de wenselijkheid specifiek op deze locatie woningen te realiseren. Daarnaast worden ook geen uitspraken gedaan over eventuele bestuurlijke afspraken binnen de regio.
Leeswijzer Deze second opinion bestaat uit twee onderdelen: o
Oordeel over de gevolgde methodiek en motivering zoals opgenomen in het
o
Een indicatie van de uitkomst volgens RIGO (Hoofdstuk 2}
bestemmingsplan (Hoofdstuk 1)
Or
1
Oordeel over de gevolgde methodiek en motivering
De methodiek voor het uitvoeren van de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking is
niet strikt vastgelegd. Het is immers een procesvereiste zonder expliciet uitgewerkte
inhoudelijke voorschriften hoe het onderzoek/de toets uit te voeren. Er is echter in de loop der jaren jurisprudentie ontstaan die iets zegt over de methodiek die past bij een deugdelijk
motivatie. RIGO is hiervan op de hoogte en heeft veel ervaring met het uitvoeren van een ladderonderbouwing. Daarnaast is er ook gebruik gemaakt van de Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking van het Ministerie I&M. RIGO denkt met haar methodiek zo goed
mogelijk aan te sluiten op hetgeen de wetgever voor ogen heeft bij een dergelijke toets.
Samengevat zijn de volgende elementen van belang bij een ladderonderbouwing:
Afbakening van het ruimtelijk verzorgingsgebied van het plan. Dit heeft invloed op de te hanteren cijfers aangaande woningbehoefte en de capaciteit in overige woningbouwptannen. De definitie van het ruimtelijk verzorgingsgebied is niet wettelijk vastgelegd. Van geval tot geval
zal moeten worden bezien welk schaalniveau past bij de ontwikkeling waarin het plan voorziet?
Woningbehoefte komende 10 jaar® (bron niet ouder dan 2 jaar). Dit komt in de regel neer op een cijfermatige onderbouwing. In een toelichting uitsluitend verwijzen naar gemeentelijke en
regionale beleidskaders leidt tot strijd met artikel 3.1.6 lid 2 Bro (AbRvS 25 september 2013, BR 2013/152).
inzicht in woningbouwcapaciteit in reeds vigerende woningbouwplannen waar al gebouwd gaat worden. Is deze capaciteit lager dan de behoefte voor de komende 10 jaar, dan is de kwantitatieve (uitbreidingsbehoefte) aangetoond. Is de locatie binnen- of buitenstedelijk gelegen? Een motivatie waarom niet binnen het
van het ruimtelijk verzorgingsgebied realiseren woningen (in het plan) kan worden voorzien.
bestaand stedelijk gebied
-
-
aan de behoefte aan de te
Doorgaans wordt een indicatie van de al bestaande binnenstedelijke ruimte in kwantitatieve zin verkregen door te kijken naar het saldo van de ruimte voor woningen binnen alle harde én potentiële (zachte) binnenstedelijke plannen die op het moment van het onderzoek bekend zijn
Definitie bestaand stedelijk gebied (artikel 1.1.1 Bro): 'Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en
infrastructuur'.
?
ABRvS 11 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:715, r.0. 7.8.
*
"Overeind blijft dat de motivering van zorgvuldig ruimtegebruik gebaseerd moet zijn op een
gedegen argumentatie over de te verwachten behoefte in de komende10 jaar" (een
bestemmingsplan heeft een looptijd van 10 jaar en moet voor die periode gebaseerd zijn op reêle inschattingen van wat zich voor kan doen in de vraag naar ruimte in dezelfde termijn als geldigheid bestemmingsplan).
1.1
Algemeen
1.1.1
Toetsen aan beleid past niet in de ladderonderbouwing.
In de betreffende Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost wordt ook ingegaan op het provinciale en
gemeentelijke beleid en de betekenis daarvan voor de woningbouw op Eemdijk-Oost. Dit komt o.a. terug in hoofdstuk 2 beleid. Ook wordt het aansluiten op dat gemeentelijke en provinciale
beleid meegenomen in de onderbouwing zelf, zoals de vitaliteit van de dorpen.
Oordeel In hoeverre het plan aansluit op gemeentelijk en provinciaal beleid is uiteraard van belang maar
hoort niet thuis in een Ladderonderbouwing (artikel 3.1.6 lid 2 Bro) als zodanig. Het besluit
ruimtelijke ordening is immers een algemeen geldend wettelijk (rijks) kader die geldt voor alle gemeenten. In het betreffende artikel 3.1.6 lid 2 Bro wordt niet gevraagd of een plan past
binnen het lokale gemeentelijk beleid. Dan zou het opnemen van dit artikel in het besluit
ruimtelijke ordening immers ook geen meerwaarde meer hebben. Binnen de rechtspraak wordt hier hetzelfde over gedacht: "Een toelichting waar uitsluitend wordt verwezen naar
gemeentelijke of regionale beleidskaders is in strijd met artikel 3.1.6 lid 2 Bro (AbRvS 25
september 2013, BR 2013/152)."
Zowel als binnen- als buitenstedelijke locatie aangemerkt in de onderbouwing
1.1.2
Op pagina 11 tweede opsommingsteken: "In Het plan voor Eemdijk-Oost is met 64 woningen
opgenomen als concreet plan ('realisatie') in het Programma woningbouw Regio Amersfoort. Het plan is (net als alle andere plannen binnen de gemeente) opgenomenals binnenstedelijk plan. Eemdijk-Oost staat geprogrammeerd voor de periode 2020 tot en met 2024. Uit het provinciaal programma komt naar voren dat behoefte is aan de realisering van een
woningbouwplan in Eemdijk-Oost. Het plan voor Eemdijk-Oost is met de opname in het regionale woningbouwprogramma regionaal afgestemd."
Oordeel De tekst op pagina 11 omschrijft dat het gaat om een binnenstedelijk plan. Wij menen dat hier
geen sprake van kan zijn. Het plan ís volgens ons niet als "binnenstedelijk" aan te merken gelet op de definitie bestaand stedelijk gebied (artikel 1.1.1 Bro): 'Bestaand stedenbouwkundig
samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. De volgende vier punten onderschrijven dit volgens ons: 1.
Inde betreffende Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost wordt getoetst of het plan ook binnenstedelijk zou kunnen worden voorzien. Dit onderdeel is alleen noodzakelijk om uit te voeren als het een buitenstedelijk locatie betreft.
2.
Het plan is in 2021 ook als uitlegtocatie (dus buitenstedelijk) door de gemeente
3.
aangemeld bij de provincie in de zogenaamde Planregistratie Wonen. Ophet overgrote deel van het plangebied is momenteel het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied, 1e herziening' van toepassing.
4,
De luchtfoto in figuur 1 geeft volgens ons duidelijk aan dat het hier gaat om landelijk
gebied en niet een bestaand bebouwd gebied. Het is een uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied. Ofwel 'uitleg'.
+
Figuur 1: ligging plangebied
Het bevreemdt ons overigens ook dat in de provinciale Planregistratie Wonen de locatie in 2023
opeens als "verdichtingslocatie" is aangemerkt. Het begrip "verdichtingstocatie" wordt in de ruimtelijke ordening gebruikt als het gaat om binnenstedelijke verdichting. Het gaat hierbij
doorgaans om braakliggende grond, groengebieden (zoals parken, groenstroken), wegen e.d.
die worden veranderd in een nieuw woongebied (met voorzieningen, winkets, openbare ruimte
e.d). Het gaat dus letterlijk om verdichting van het al bestaande stedelijk gebied. Gaat het echter om groen buiten de bebouwd kom, dan spreekt men doorgaans juist niet van een verdichting- maar van een uitleglocatie (dus niet binnenstedelijk). Wij gaan in deze second-opinion uit van een buitenstedelijke locatie.
1.2
Onderzoeksgebied
In de betreffende Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost wordt
gekozen voor:
o
Primair verzorgingsgebied: de gemeente Bunschoten. Dit is gemotiveerd op basis van
o
verhuisbewegingen uit het verleden (p.8 en p.9). Secundair verzorgingsgebied: regio Amersfoort waarbij alleen de Utrechtse gemeenten worden meegenomen; Bunschoten, Eemnes, Baarn, Soest, Amersfoort, Leusden en
Woudenberg. Dit wordt gemotiveerd op basis van de ligging (p.8 en p.9).
Oordeel De methodiek om te kijken naar verhuisbewegingen uit het verleden bij de inschatting van het
onderzoeksgebied/verzorgingsgebied is een gebruikelijke methode om een indicatie te krijgen. Volgens ons had er echter rekening gehouden moeten worden met een aantal relevante aanvullende aspecten alvorens de conclusie te trekken dat het primaire verzorgingsgebied de gemeente Bunschoten, te weten: o
De verhuisbewegingen zoals we die zien in de afgelopen jaren laat uiteraard ook zien dat de gemeente Bunschoten, inclusief de kern Eemdijk, niet op zichzelf staat. Er zijn
juist ook verhuizingen tussen gemeenten zowel binnen de regio als van en naar plekken daarbuiten. Jaarlijks vestigen zich in Bunschoten volgens het CBS ongeveer
500 inwoners van buiten de gemeente (tegenover 1.400 interne verhuizingen). o
Inhet overgrote deel (83%) van de woningen die voorzien zijn binnen het plan is het iedereen ongeachte voormalig woonplaats momenteel vrij om te komen wonen op het
Rapport Second opinion: Ladder waor
verstedeuting pian Eendhik
-Oast
moment dat de woningen op de markt komen (zie tabel1). Het regionale (en landelijke)
woningtekort zorgt ervoor dat woningzoekenden juist een groter zoekgebied hanteren. Dit geldt met name voor gezinnen die veelal een voorkeur hebben aan grondgebonden
woningen, zoals dit plan in voorziet. Alleen de 17% woningen die zijn voorzien in de
sociale sector kunnen met voorrang worden aangeboden aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente Bunschoten". o
Uitde gegevens, zoals in de betreffende Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost zijn opgenomen, blijkt het volgende: De capaciteit in de al goedgekeurde harde plannen overstijgt met 1.510 (of 920) woningen (pagina 17, tabel 4) de lokate behoefte te
Bunschoten die wordt geraamd op 870 woningen voor de komende 10 jaar (pagina 13). Men bouwt hiermee dus automatisch al meer dan enkel de geraamde lokale behoefte. Dit zal extra toekomstige verhuizingen naar de gemeente oproepen, die niet zijn af te
leiden uit louter de verhuisbewegingen uit het verleden.
Bureau Stedelijke Planning; 1d februari 2023)
woningtype in plan
aandeel
woningen
sociale huur rijwoning
12
17%
midenhuur rijwoning
4
6%
betaalbare koop rijwoning
20
28%
twee onder een kap
16
22%
vrijstaand
20
28%
totaal plan
72
100%
*
<deelstokaaltoe te wijzen*
Zie ook voetnoot 4.
Conclusie: In de reeds vigerend plannen binnen de gemeente kan de komende 10 jaar al meer worden gebouwd dan de geraamde lokale behoefte. Het is dus logisch dat de woningen binnen de al bestaande harde plannen én de woningen die onderdeel uit maken van het
bestemmingsplan Eemdijk-Oost ook deels zullen worden betrokken door mensen van buiten de gemeente. Er zijn vooralsnog ook maar zeer beperkte sturingsmogelijkheden om de
woningen die onderdeel uitmaken van het plan lokaal toe te wijzen. Het ís daarom niet aannemelijk dat het verzorgingsbied primair de gemeente Bunschoten is maar dat het om minimaal een regionale markt gaat. Bij een regionale markt dient men bij de laddertoets ook naar de regionale behoefte en het overige regionale planaanbod te kijken.
1.3
Kwantitatief woningaanbod (de capaciteit in overige plannen)
In paragraaf 4.1 kop "Gepland aanbod"(p17) van de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost
worden cijfers gepresenteerd over de capaciteit in harde plannen. Dit wordt gedaan voor zowel de gemeente Bunschoten als de regio Amersfoort. Ook wordt een onderscheid gemaakt tussen
harde capaciteit die gepland staat voor de komende 10 jaar en hetgeen gepland staat voor de periode daarna.
*
Artikel 3.4 Voorrang bij economische of maatschappelijke binding; Huisvestingsverordening gemeente Bunschoten, Geldend vanaf 01-04-2022
Oordeel Wij onderschrijven de gevolgde methodiek. Het is gebruikelijk om de plancapaciteit in harde plannen te inventariseren en daarbij is gebruik maken van de provinciale gegevens als bron ook
gebruikelijk. Op pagina 17 Gepland aanbod staat "De harde plancapaciteit in de gemeente Bunschoten
bestaat uit 1.510 woningen tot 2042 (Tabel 4). Van de 1.510 woningen in de harde
plancapaciteit zijn 920 woningen voorzien in de periode tot 2032. De overige 585 woningen zijn 2042". Hier wordt volgens ons afgeweken van de jurisprudentie. Alle harde capaciteit telt immers mee bij het bezien of er nog ruimte is voor het vaststellen van
voorzien in de periode 2032
een nieuw hard plan (zoals dit bestemmingsplan).
1.4
De kwantitatieve woningbehoefte
Een belangrijke stap bij een Ladderonderbouwing is te bezien of er voldoende behoefte aan
woningen is bovenop hetgeen al gepland staat in vigerende (harde) plannen.
1.4.1
Kwantitatieve toetsing op gemeenteniveau
Op pagina 19 van de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost wordt onder de kop "VOLDOENDE
REGIONALE BEHOEFTE" de volgend tekst opgenomen: "De kwantitatieve behoefte in de gemeente Bunschoten is door het omvangrijke plan Rengerswetering voor de periode 2022-2032 licht negatief. Rengerswetering wordt echter
gebouwd om in de regionale behoefte te voorzien en niet enkel voor de gemeentelijke behoefte (zie ook onderstaand kader voor uitgebreide toelichting). De regionale behoefte is groter dan waarin Rengerswetering kan voorzien."
Oordeel Er wordt in bovenstaande quote dus ook op gemeenteniveau getoetst. Dit is volgens de
opstellers van het rapport het primaire verzorgingsgebied (de gemeente Bunschoten). Bij deze toetsing op gemeenteniveau zijn de volgde belangrijke opmerkingen van belang: 1.
De eerste zin "De kwantitatieve behoefte in de gemeente Bunschoten is door het
omvangrijke plan Rengerswetering voor de periode 2022-2032 licht negatief". Er kan hieruit niet anders geconcludeerd worden dat de toets op gemeenteniveau in
kwantitatieve zin dus niet slaagt. Dit volgt ook uit de cijfers die hierbij gepresenteerd worden in de tabel. Deze conclusie is niet expliciet geformuleerd in de rapportage. Er is
echter op basis van de gepresenteerde cijfers geen ander conclusie te trekken dat; uitgaande van de gemeente Bunschoten als primaire verzorgingsgebied, kan in kwantitatieve zin niet gemotiveerd worden dat er ruimte is voor de bouw van de 72 extra woningen. De ruimte die de harde plancapaciteit in de gemeente biedt is immers al hoger dan de geraamde lokale behoefte. 2.
Eris al binnen de gemeente sprake van een omvangrijk plan "Rengerswetering" (waardoor zoals aangegeven de harde capaciteit dus al hoger is dan de behoefte). De
opstellers van de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost geven hierbij het volgde aan: "Rengerswetering wordt echter gebouwd om in de regionale behoefte te voorzien en niet enkel voor de gemeentelijke behoefte…". De regionale behoefte is groter dan
waarin Rengerswetering kan voorzien." Dit is een bijzondere opmerking op deze plaats. Het is niet duidelijk wat er met "echter" wordt bedoeld. Er is hier in ieder geval geen
sprake van een uitzonderlijke situatie die ervoor zorgt dat er op gemeenteniveau eigenlijk wel een tekort is aan harde plancapaciteit ten opzichte van de gemeentelijke
behoefte, omdat het plan Rengerswetering enkel voorziet in een regionale behoefte. (In de raming van de gemeentelijke behoefte zit overigens ook migratie). Het al vigerende
plan Rengerswetering is ook beschikbaar voor de lokale woningzoekende. Ook kan (zoals eerder aangegeven) het plan Eemdijk-Oost niet enkel aan inwoners van
Bunschoten worden toegewezen. Er wordt hier onterecht gesuggereerd dat een bepaalde locatie in de regionale behoefte voorziet en een andere locatie in enkel de lokale behoefte. Verder staat er "De regionale behoefte is groter dan waarin Rengerswetering kan voorzien". Ook deze opmerking kunnen wij niet plaatsen als ter
zake doende. De regionale behoefte is immers altijd groter dan de capaciteit binnen een individuele woningbouwlocatie. De regionale behoefte hoeft ook niet alleen op deze
locatie te worden voorzien. Er zijn veel meer bouwlocaties in de regio. 3.
Verwarrend is dat men ook de behoefte na 2032 in beeld brengt en dit terug laat komen in de ladderonderbouwing. De prognose van de behoefte voor de periode verder dan 10
jaar is immers niet van toepassing op een ladderonderbouwing. Een bestemmingsplan heeft een looptijd van 10 jaar en moet voor die periode gebaseerd zijn op reële inschattingen van wat zich voor kan doen in de vraag naar ruimte. Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu geeft ook aan: "Overeind blijft dat de
motivering van zorgvuldig ruimtegebruik gebaseerd moet zijn op een gedegen argumentatie over de te verwachten behoefte in de komende 10 jaar" Bron: Handreiking
Ladder voor duurzame verstedelijking p.21 (op een na laatste alinea). Opvallend is dat op een aantal pagina's eerder (pagina 9) van de Ladderonderbouwing
Eemdijk-Oost ook staat: "De Ladderonderbouwing heeft betrekking op de periode 2022-2032. Door uit te gaan van een periode van tien jaar wordt aangesloten op de planhorizon van het bestemmingsplan". Dat men even later in het rapport de behoefte na 2032 opneemt is dus zowel inconsequent als niet ter zake doende.
Conclusie: Als ervan wordt uitgegaan dat het plan bestaande uit 72 grondgebonden woningen enkel in een lokale gemeentelijke behoefte zal voorzien dienen we te concluderen dat er hiervoor onvoldoende ladderruimte is. Er kan immers binnen de reeds vigerend harde plannen de komende 10 jaar al meer worden gebouwd dan de geraamde lokale behoefte voor die
periode. Dit blijkt uit cijfers over de lokale behoefte en de plancapaciteit in harde plannen zoals
opgenomen in de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost. Het lokale gemeentelijke niveau is
volgens de opstellers van de toets het primaire verzorgingsgebied. De toets slaagt op gemeentelijk niveau dus niet.
1.4.2
Kwantitatieve toetsing op regioniveau
Op pagina 19 van de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost wordt onder de kop "VOLDOENDE
REGIONALE BEHOEFTE" de volgend tekst opgenomen: "In de regio is daarmee ruim voldoende behoefte voor de ontwikkeling van 64 woningen in
Eemdijk-Oost.…."
in
Oordeel Hier wordt dus op regioniveau getoetst. Uitgaande van de cijfers zoals opgenomen in de
rapportage klopt deze conclusie. De harde plancapaciteit in de regio Amersfoort is momenteel kleiner dan de geraamde regionale behoefte voor de komende 10 jaar. Hiermee is de regionale
behoefte aangetoond. Dit betekent nog niet dat de locatie "in Eemdijk-Oost" is aangetoond.
Hiermee is uiteraard nog niet aan de laddertoets voldaan. Het is immers een buitenstedelijke tocatie. Juist het bezien of er noodzaak is om buitenstedelijk te bouwen, is een belangrijk onderdeel van de ladder voor duurzame verstedelijking en de mede de reden waarom deze is
opgenomen is in het Bro.
1.5
De kwalitatieve woningbehoefte
In de betreffende laddertoets wordt op verschillende plekken de kwalitatieve woningbehoefte
genoemd. In paragraaf 3.2 pagina 14 wordt een toelichting gegeven bij de totstandkoming van de cijfers.
1.5.1
Geen toetsing bouwprogramma
Allereerst constateren we dat er in de rapportage geen cijfermatige onderbouwing van de kwalitatieve vraag wat betreft het bouwprogramma zoals opgenomen in het bestemmingsplan
Eemdijk-Oost. Er wordt ook niet aangegeven in hoeverre andere bouwplannen of het vrijkomend aanbod als gevolg o.a. vergrijzing hier al in voorzien. Een cijfermatige onderbouwing die naast de kwantitatieve behoefte ook ingaat op de
kwalitatieve behoefte is niet een vast voorgeschreven vereiste. Dit laatste geldt overigens ook
voor de behoefte naar woonmilieu (zie volgende paragraaf).
1.5.2
De gebruikte methodiek bepaling behoefte naar woonmilieu
Onder de kop "VRAAG NAAR DORPS/LANDELIJKE WOONMILIEU" op pagina 17 wordt toegelicht hoe men komt aan de behoefte aan het zogenaamde dorps/landelijk woonmilieu:
"Voor de regio Amersfoort zijn de woonvoorkeuren naar woonmilieu in beeld gebracht aan de hand van het meest recente landelijke woonwensenonderzoek WoON2018 (Ministerie van BZK
en CBS, 2019). Eemdijk-Oost wordt ontwikkeld in een dorps/landelijk woonmilieu.
29% van de respondenten in de regio heeft een voorkeur voor een dorps/landelijk woonmilieu (Tabel 3). Rekening houdend met een groei van 14.925 huishoudens tot 2032 in de
Regio Amersfoort bedraagt de totale vraag naar woningen in een dorps/landelijk woonmilieu 4.325 woningen. In Bunschoten is vraag naar 250 woningen in een dorps/landelijk woonmilieu."
Oordeel Wij concluderen dat het bureau BSP op basis van het WoOn-behoefteonderzoek een
berekening heeft geraakt van de toekomstige vraag, onderverdeeld naar woonmilieu, welke sterk afwijkt van regulier woningbehoefteonderzoek zoats uitgevoerd en gebruikt door
Universiteiten, het Ministerie van BZK, Provincies en onderzoeksbureaus die hierin gespecialiseerd zijn zoals Companen, ABF en RIGO.
Di MIC
Ht fe
Fe
zta
«
De gehanteerde methode om de behoefte naar woningmilieu in beeld te brengen is volgens ons
onvoldoende en levert cijfermatige uitkomsten op waar men volgens RIGO geen enkele
conclusies aan kan verbinden ten aanzien van de bouwopgave of een eventuete kwalitatieve toetsing van het plan. De methodiek is niet alleen zeer ongebruikelijk, er wordt ook voorbijgegaan aan een aantal fundamentele zaken met betrekking tot de werking van de woningmarkt. Zo wordt er geen rekening gehouden met het feit dat bestaande voorraad een belangrijke rol speelt bij het inwilligen van woonvoorkeuren, een groot deel van de verhuizingen zorgt immers voor (specifiek) vrijkomend aanbod en dat de komende 10 jaar de samenstelling van de bevolking verandert. Zie voor een nadere uitleg tekst kader 1.
KADER 1. Nadere toelichting onjuistheid methodiek kwalitatieve woningbehoefte In het WoOn-behoefteonderzoek wordt aan mensen (die binnenkort) willen verhuizen, naast
woningtype, ook gevraagd naar welk woonmilieu men zou willen verhuizen. Door het aandeel van de respondenten met een voorkeur voor een dorpswoonmilieu toe te passen op de geraamde huishoudensgroei wordt voorbijgegaan aan een aantal zaken, te weten: 1.
Voor huishoudens met een voorkeur voor een woonmilieu geldt dat dit niet alleen de nieuwbouw betreft. Een groot deel van het woningaanbod ontstaat juist door woningen die vrijkomen na verhuizing (bijvoorbeeld in het dorps/landelijke woonmilieu). Mensen die naar een gewenste woonmilieu vetrekken laten ook een
woning achter in het woonmilieu waarin ze nu wonen. Het is niet zo dat huishoudens die nu in het dorps/landelijk woonmilieu wonen niet naar een ander woonmilieu
verhuizen. Theoretisch kan het zelfs zo zijn dat als 30 procent een dorps/landelijk woonmilieu wenst en de rest (het merendeel) een ander type woonmilieu (maar nu deels in een landelijk dorpsmilieu) er per saldo geen uitbreidingsbehoefte hoeft te
2.
zijn aan dit dorps/landelijk woonmilieu. Omdat ook het vrijkomend aanbod als gevolg van verhuizingen belangrijk is om mee te nemen, wordt hier in regulier (lees professioneel) woningbehoefteonderzoek juist rekening mee gehouden. De woonwensen van huishoudens op enig moment, kunnen niet zomaar toegepast worden op de toekomstige huishoudensgroei als totaat voor de komende tien jaar. De komende 10 jaar vinden er immers ook veranderingen plaats wat betreft de samenstelling van de bevolking. Die ziet er dus anders uit dan tijdens de meting van
de woonvoorkeuren (in 2018). Zijn er bijvoorbeeld veel jonge gezinnen die een
woning zoeken? In de komende 10 jaar kan dit aandeel relatief gezien juist afnemen als gevolg van demografische ontwikkelingen. Daarnaast kan als gevolg van vergrijzing, een grotere groep een gezinswoning (moeten) achterlaten (die daardoor vrijkomt). Dit speelt juist vaak ook in dorpse/landelijke woonmilieus. Er is in de
3
methodiek geen rekening gehouden met dergelijke verschuivingen zoals het vrijkomend aanbod als gevolg van vergijzing. In de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost wordt ervan uitgegaan dat de voorkeuren naar woonmilieu zoals gemeten op regioniveau ook hetzelfde zijn op gemeenteniveau (tabel 3 pagina 15). Men gaat er dus vanuit dat de woonmilieuvoorkeur overal hetzelfde is. Dit impliceert dat mensen die een woning wensen te Bunschoten naar verhouding exact hetzelfde witlen als die in Amersfoort willen wonen. Dit lijkt ons veel te ver afstaan van de werkelijkheid.
2
1.6
Te weinig binnenstedelijke ruimte om in de behoefte te voorzien?
1.6.1
Alleen beperkt kwalitatief getoetst
Er wordt in de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost niet kwantitatief getoetst in de zin of het aantal te realiseren woningen (in het plan) ook binnenstedelijk zou kunnen worden voorzien. In
plaats daarvan wordt enkel gekeken of er binnenstedelijk nog plaats is voor het realiseren van een (soortgelijk) plan van minimaal gelijke omvang en dichtheid met een landelijk dorps
woonmilieu.
Oordeel methodiek Enkel kijken naar de binnenstedelijke ruimte voor het realiseren van een (soortgelijk)
dorps/landelijk woonmilieu levert volgens ons een onvoldoende motivering op om aan te tonen dat er binnenstedelijk onvoldoende ruimte is om in de vraag te voorzien. De volgende redenen zijn daarbij van belang:
-_In het wetsartikel (Artikel 3.1.6 lid 2 Bro) staat "de behoefte aan de te realiseren woningen". Hier staat dus niet "de behoefte aan het betreffende woonmilieu". In de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost wordt volgens ons enkel de kwantitatieve behoefte aangetoond. En dat betreft het regionale niveau. Op gemeenteniveau wordt dit juist niet aangetoond. Er is volgens ons geen deugdelijke onderbouwing gegeven of en in welke mate de komende 10 jaar een regionaal tekort aan dit type woonmilieu wordt voorzien
(zie ook paragraaf 1.5). Er is zowel provinciaal al regionaal geen onderzoek voorhanden
naar de uitbreidingsbehoefte naar dit type woonmilieu. Het gebruik van woonmilieus bij het bepalen van de kwalitatieve behoefte (en een eventueel tekort hieraan) is overigens ook geen gemeengoed en ook nergens voorgeschreven. De redenatie dat de locatie is
bedoeld voor de lokale behoefte en er dus ook een vraag naar landelijk dorps wonen zal zijn in de komende 10 jaar is ook geen argument. Uit de cijfers is juist af te leiden dat er geen lokale uitbreidingbehoefte is bovenop hetgeen waar in de harde plancapaciteit al in
wordt voorzien voorziet (par 1.4.1). De wetenschappelijke literatuur geeft aan dat huishoudenssamenstelling en inkomen zeer bepalend zijn in de vertaling naar woonwensen. Deze vertaalt zich in eerste instantie
naar het woningtype grondgebonden/appartement en het koop-/huurniveau. Deze keuze naar woningtype (omvang en prijs) wordt in woningmarktonderzoek gezien als een van de
belangrijkste factoren voor een verhuizing, naast de beschikbaarheid van woningen met name in gebieden met grote woningtekorten zoals hier ook het geval is. Het is juist
daarom dat een woningzoekende uit de regio een voor hen betaalbare grondgebonden
woning binnen het bebouwde gebied ook gewoon als optie zal zien en niet enkel een woning zal accepteren die onderdeel uitmaakt van een uitbreidingsplan van een kern in
het landelijk gebied. Er dient volgens ons dus wel degelijk gekeken te worden of er binnen het bestaand bebouwd
gebied van de gehele regio al of niet voldoende ruimte is om in de behoefte te voorzien. En niet
enkel of het een binnenstedelijk landelijk dorpswoonmilieu betreft. Dus los van het feit dat de behoefte aan dit woonmilieu onvoldoende cijfermatig inzichtelijk is gemaakt (zie 1.4.2). De behoefte (de woningzoekende) is immers ook regionaal, zoals al eerder in de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost is aangetoond (en waar ook de opstellers van het rapport van uitgaan).
Di
Sscond opinion,
adder vaar drm zenne venat atlerkng plat
Eemdijk Oos:
3
Aanvultende beperkende voorwaarden niet conform de geest van de wet Bij het zoeken naar alternatieve binnenstedelijke locaties heeft BSP nog een tweetal andere
criteria gehanteerd. Dat zijn:
"Voor 64 woningen in een dorps/landelijk woonmilieu dient de inbreidingslocatie wel een substantiële omvang te hebben" (pagina 22 eerste alinea). En later "Geen van de plannen voorziet in voldoende ruimte voor de ontwikkeling van 65 woningen met een dichtheid van 15