Document · PDF

Bijlage 3. Zienswijzen Kronkels Zuid.pdf

Gemeenteraad 3 november 2022, gemeente BunschotenBij agendapunt: RV 1172757 - Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan en exploitatieplan De Kronkels-Zuid5.913 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Gemeente Bunschoten

INGEKOMEN 13 JUNI 2002

Bunschoten, 8 juni2022 Nr

Gemeente Bunschoten

Kl. nr,

Stadsspui 1

3752CL Bunschoten

Afd. Tav. De Gemeente raad

Betreft; Zienswijze ontwerp bestemmingsplan "De Kronkels Zuid"

Geachte Gemeenteraad van Bunschoten,

Bij deze wil ik een zienswijze indienen aangaande ontwerpbestemmingsplan "De Kronkels Zuid".

De Kronkel Zuid wordt al jaren genoemd in de ontwikkelingsplannen van gemeente Bunschoten. Ondanks dat

afgelopen jaren diverse externe omstandigheden met zowel een economisch als ook een mileutechnische impact de werkelijke noodzaak voor De Kronkels Zuid zeker in twijfel stellen. Daarbij blijven de plannen voor De Kronkels

Zuid veelal gebaseerd op gedateerde onderzoeken welke niet meer representatief zijn voor de huidige situatie. -

Vanuit economisch aspect zijn Covid-19, oorlog in Oekraine, stijging algemene grondstofprijzen, onroerende goederen en de toenemende rente percentages zwaarwegende invloedsfactoren.

-Milieutechnisch zijn naast bescherming en behoud van flora en fauna tevens de komende stikstof maatregelen aan wijzigingen onderhevig. Onder andere deze aspecten maken het noodzakelijk dat de plannen dienen aan te sluiten op de bevindingen van recente onderzoeken. Deze dienen met gegronde feiten worden onderbouwt en niet met een rekenmodel worden afgedaan. In voorgaande gesprekken werdt al eens verbaal vermeld dat de verkeerstoename gelimiteerd was tot

1-2% toename, gemeten bij afrit A1. Dit is totaal niet relevant t.o.v. de praktijk. De werkelijkheid is dat na de komst van Haarbrug Zuid een dagelijkse file vorming op de N199 is ontstaan op de aanvoerwegen tot aan de rotonde

Haarbrug Zuid. Vergroten doormeer industriegebeden zal dan ook vergroten van de verkeersproblematiek tot gevolg hebben. Dit zijn reele feiten die de werkelijkheid weergeven en deze kunnen dan ook niet met een

rekenmodel worden afgedaan. Daarbij het feit dat de woning op _______________ __ wordt gebruikt als burgerwoning. Gezien het

overgangsrecht welke in het bestemmingsplan is opgenomen mag het gebruik van de woning in deze hoedanigheid

worden voortgezet. Met de komst van Haarbrug Zuid worden aspecten als geluid- en mogelijke geuroverlast versterkt. Dit heeft de waarschijnlikheid tot gezondheid gerelteerde gevolgen door toenemende geluidsbelasting, uilaatgassen, fijnstof Onder andere door het toenmende vrachtverkeer. In de huidige huidanigheid wordt eea als als hinderlijk ervaren. Gevoelsmatig worden zowel overdag als zeker ook 's nachts de geluidsnorm geldend voor een burgerwoning/burger ver overschreden. Industrie wat positioneerd wordt op nog kortere afstand van de betreffende woning zal hier geen verbetering in geven, maar juist het omgekeerde.

Dit alles nog buiten de privacy welke tov de huidige situatie volledig verdwijnen zal.

De vraag is dan ook op welke wijze de gemeente Bunschoten er zorg voor draagt dat de huidige situatie verbeterd in plaats dat dit verslechterd zal worden na realisatie De Kronkels Zuid.

Deze als ook overige punten die reeds voortijdig zijn aangedragen en de aandacht blijven verdienen zijn; -

Noodzaak versus beschikbare bedrijfsruimten.

Mobiliteit. Verkeers veiligheid.

Geluidsoverlast.

Stankoverlast Fijnstof. Behoud van Flora en Fauna.

Hoogachténd,

____ __ _____

Amersfoortsweg 38 3751LK Bunschoten

Midden Nederland MAKELAARS

8 Gemeente Bunschoten-Spakenburg

T.a.v. de gemeenteraad Postbus 200 3750 GE BUNSCHOTEN-SPAKENBURG

Barneveld Behandeld E-mail

14 juni 2022

___ _________ BRE/RM/RT : ____________mnm.nl

Betreft: en ontwerp Zienswijze bestemmingsplan exploitatieplan De Kronkels-Zuid te Bunschoten-Spakenburg.

ontwerp

Geachte leden van de gemeenteraad, Voor en namens mijn cliënt de ____ ____ __________ woonachtig aan de 4 te dient Bunschoten-Spakenburg, ondergetekende Bisschopsweg bezwaar/zienswijze in ten aanzien van het op 12 mei 2022 ter inzage gelegde ontwerpbestemmingsplan en ontwerp exploitatieplan De Kronkels-Zuid te Bunschoten-Spakenburg. De reden van het indienen van het bezwaar/zienswijze is gelegen in het feit dat de huidige (woon) __________ voornemens bent te wijzigen in een bedrijfsbestemming. De ____ _________ is onder voorwaarden bereid om met u tot een vergelijk te ko___ ______ __ aankoop van ____ ________ Echter zolang daar geen overeenstemming is bereikt wenst de ____ _________ dat de huidige bestemming gehandhaafd blijft en de omliggende gronden ____ _orden bestemd tot bedrijfsterrein daar hij hierdoor ernstig in zijn woongenot wordt geschaad. (onder andere door geluid- en geurhinder) u

Er dient stikstof ruimte aanwezig te zijn om de door u gemaakte plannen te kunnen uitvoeren. De provincie Utrecht verleend op dit moment geen enkele NB vergunning omdat er geen duidelijkheid is omtrent het al dan niet toestaan van een activiteit. De stikstof die u nodig zou hebben dient bovendien uit de directe omgeving te komen om überhaupt ingezet te kunnen worden op deze locatie.

Daarnaast zal er voor de bedrijvigheid die op het te realiseren industrieterrein zal worden gerealiseerd ook voor het daadwerkelijk in bedrijf hebben (na de realisatie dus) van de nieuw te bouwen bedrijfsruimte stikstof nodig zijn. Omdat er geen vergunningen worden verleend en er geen stikstofruimte is kunnen uw plannen niet worden uitgevoerd. De polder achter het perceel van cliënt is een waardevol gebied waar onder andere diverse soorten vleermuizen (dwergvleermuis en onder andere de rosse vleermuis) verblijven. Daarnaast bevindt zich in dit gebied ook mogelijk de streng beschermede marter. Deze soorten worden in hun bestaan aangetast als gevolg van de realisatie van uw plannen. Midden Nederland Makelaars B.V.

Kampstraat 32, 3771 AV Barneveld « Telefoon (0342) 42 34 00 « E-mail __________mnm.nl « internet www.mnm.nl ING-Bank: (BAN NLaalNGBo655015299 « BIC INGBNL2Â « Rabobank: [BAN NL43RABO0305554034 - BIC RABONL2U « BTW nr. NL823890776B01 NVM leden, OG. Hartkamp RM/RT, Ridderhof MRICSAREVIBRE/RAAFRT, A. Harthoorn RAAART, AW.

KvK. 0815318_

Mulderij RM/RT, PH, van de Koot

‚H

Schouten RAMART, C.C. Snoeì RM/RT. Op anze dienstverlening zijn van toeppassing de voorwaarden van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en axateurs in onroerende goederen NVM UA. Deze zijn op te vragen bij de NVM.

vastgoed

…

NVM

Rentmeester

]

Vestigi ngen in: Barneveld, Voorthuizen, NVR

Midden Nederland Makelaars BV (MNM) heeft zijn aansprakelijkheid beperkt tot maximaal het bedrag waarvoor de (beraeps)aansprakelijkheids zalldde verzekering in het betreffende geval aan MNM aanspraak gesft op uitkering. Indlen FNM geen aarispraak op u ikeuitkering aansprakelijkheid beperkt zijn tot maximaal het honorarium dat voor de desbetreffende dienst In rekening is/wordt gebracht. heeft

Nijkerk, Putten, Harderwijk en Ermelo,

Midden Nederland MAKELAARS

Daarnaast blijkt uit de Inventarisatie van Veridis 2014 een aantal amfibieën zoals de poelkikker en de heikikker aanwezig te zijn. Ook deze streng beschermede dieren worden door uw plannen in hun voortbestaan in deze omgeving bedreigd. wordt getwijfeld aan de financiële onderbouwing van uw ontwerpexploitatieplan. Zo is de begrote aankoopsom van het pand van cliënt veel te laag ingeschaald. Client zou met deze waardering ernstig geschaad worden in zijn belangen. Het Is niet mogelijk om voor deze aankoopsom een andere woning te verwerven. Daarbij worden bijkomende schade, die cliënt zal moeten maken, nog niet eens benoemd. Uw handelwijze is hiermee dan ook niet correct en schaad cliënt.

Client en ondergetekende hebben daarnaast twijfels of deze plannen voor de gemeente Bunschoten/Spakenburg financieel haalbaar is en de draagkracht van de gemeente in deze voldoende is. Wij verzoeken u met bofenstaande reKehing te houden met de belangen van cliënt (en da omliggende omgeving/nätgur). Wij verzoeken u uw plannen niet gp de door u voorgestgide en ter inzatjg gelegde wijze vast te stellen. ï {

Hoogachtend, Voor en.gamens{defheer D.W. G

ling

______ ___ ______ __ ______________ _____________ _____ ___ __________ ______ ____ _ ______

____

Midden Nederfand Makelaars B.V.

7 AV Barneveld

Am nl » (nternet www.mam.nl oo « E-mail Telefoon (0342) 42 « « ING-Bank: IBAN NL44INGBO655015299 » BIC INGBNL2A » Rabobank: IBAN NL43RABOO305554034 * BIC RABONL2U 87W nr. NL823890776801 KvK. 08153186

Kampstraat 32,

MEMSIEEVIBEEIEMRT A northoorn BMART.AVL Murdbe nj RAVKT, PH. van die Kool RAAMT, MJ, Mnleden, DG. Harbasep RAKT, Schurer KM/RE CC Stoel RMRT. voorwuarcee an oo Nobertandes Cobperwkirse VErn gegvan MAbN pars orn vaters «1 van anne de toepgessheg Op dienstwoning rije onneeroede goederen NAA UA Dare nan op te vragen Bij de PNM.

Rentmeester

NVR

Vestigingen in: Barneveld, Voorthuizen, Nijkerk, Putten, Harderwijk en Ermelo,

In het oetreffende geval

Jae MAM aanspesnr geeft op ekkering. nden MNM geen zanrprIak op Miker ag moeft sat de in reienteg W/wordt gebracht

aansprateiigome id caperbt zjn tok anaualrman met ranocrt;m dak voor dr esttroflende gens.

RUIMTELIJKEADVISEURSVanWestreenenONTWIKKELING

es +

Es, WesnAN,

ae$en

RUIMTELIJKEADVISEURSVanWestreenenONTWIKKELING 2

Ontwerpexploitatieplan

De gronden in het Exploitatiegebied zijn deels in eigendom van de gemeente en deels in eigendom van

private partijen. Met deze laatsten heeft de gemeente (nog) geen anterieure overeenkomsten gesloten, met als gevolg dat de gemeente gehouden is om gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan een

ontwerpexploitatieplan te publiceren. In het exploitatieplan worden o.a. de omschrijving van het Exploitatiegebied, het grondgebruik en een begroting gegeven. Over de gronden van cliënt zijn twee ontsluitingswegen ingetekend. Ook is een deel ingetekend als groenvoorziening en parkeerplaats.

Figuur 3: Kaart exploitatiegebied met locaties groen, parkeren en ontsluiting. Bron: ontwerpexploitatieplan.

Zienswijze

Namens cliënt dienen we om onderstaande redenen een zienswijze in op het ontwerpexploitatieplan.

Inbrengwaarde niet representatief De inbrengwaarde die aan de gronden gekoppeld wordt, is niet representatief. In 2013 is aan het plan

Haarbrug-Zuid een inbrengwaarde van (meer dan) 60 euro per vierkante meter toegekend. Nu bijna 10

jaar later zou volgens het bevoegd gezag een lagere inbrengwaarde kunnen worden aangehouden. Hier kan cliënt zich niet in vinden. De inbrengwaarde in de huidige situatie bedraagt tenminste 80 euro per

vierkante meter. De voorgestelde inbrengwaarde in het exploitatieplan is derhalve niet representatief.

RUIMTELIJKEADVISEURSVanWestreenenONTWIKKELING Te weinig referentieprojecten en te ver van peildatum. In navolging op voorgaande zijn er te weinig referentieprojecten gebruikt. In de toelichting worden 5

referentieprojecten genoemd, waarvan 2 aan elkaar worden gekoppeld en 1 project buiten beschouwing

wordt gelaten. Dit is ons inziens te weinig om een representatief beeld te krijgen. Daarnaast zitten de referentieprojecten te ver van de peildatum van februari 2022. Vier van de referentieprojecten betreffen projecten uit 2017 of 2018. Onder andere inflatie en schaarste van grond hebben de afgelopen jaren een

grote invloed gehad op de waarden van gronden. Wij verzoeken u derhalve om meer en recentere referentieprojecten te betrekken in het exploitatieplan. Tevens verzoeken wij u om duidelijk te motiveren in hoeverre deze projecten vergelijkbaar zijn met het project Kronkels-Zuid. Ons inziens zijn immers ook

andere aspecten zoals de locatie, ligging en toegestane bedrijf categorieën belangrijk bij het bepalen van de waarde. Zijn de omstandigheden vergelijkbaar en kunnen de referentieprojecten derhalve als

representatief worden gezien? Een goede motivatie hiervan ontbreekt. Bovenstaande punten worden overigens over het algemeen gemaakt en niet specifiek voor de gronden

van cliënt. Cliënt wil hiermee dan ook niet de suggestie wekken dat zij de eigen gronden zal verkopen.

Zelfontwikkeling staat namelijk voorop in de overwegingen. Het gaat erom dat een realistisch exploitatieplan kan worden geborgd en dat is nu niet het geval.

Geen duidelijke exploitatiebijdrage per m?.

Uit de stukken kunnen wij geen duidelijke exploitatiebijdrage per vierkante meter herleiden voor de gronden van cliënt. Dit maakt dat cliënt geen duidelijk zicht heeft op de kosten die per vierkante meter

gemaakt zullen moeten worden in geval van zelfontwikkeling. Wij verzoeken u dit ín het exploitatieplan duidelijk uit te werken en goed te motiveren hoe dit bedrag is opgebouwd. In ieder geval blijkt uit het

exploitatieplan dat de ontwikkelingskosten te hoog zijn ingezet. Dit zorgt ervoor dat cliënt bovenmatig moet bijdragen in geval van zelfontwikkeling. Wij verzoeken u dan ook om deze naar beneden aan te passen naar een meer realistisch bedrag.

Inrichtingskeuze

Uit de stukken blijkt dat bij de inrichting van het bedrijventerrein op de gronden van cliënt veel voorzieningen gepland zijn, waaronder een parkeerplaats en ontsluiting. De exploitatiebijdrage voor deze stukken grond zijn naar alle waarschijnlijkheid hoger en de opbrengsten uiteindelijk minder. Cliënt heeft

niet gekozen voor deze inrichting, maar wordt wel straks verantwoordelijk gesteld voor deze kosten. Cliënt verzoekt u daarom de alternatieven qua inrichting te onderzoeken en/of cliënt tegemoet te komen in de exploitatiekosten voor de aanleg van deze voorzieningen.

Afsluiting

Namens cliënt, LISETTE VASTGOED B.V., dienen wij om bovenstaande redenen een zienswijze in op het

ontwerpexploitatieplan. Op het moment dat de inbrengwaarde te laag blijft en de ontwikkelingskosten te hoog, is volgens huidig plan de keuze om de gronden agrarisch te laten aannemelijker dan te ontwikkelen

RUIMTELIJKEADVISEURSVanWestreenenONTWIKKELING Wij behouden ons het recht om in een later stadium onze gronden aan te vullen in het kader van de

ontwikkelingskosten.Wij verzoeken u om de ontvangst van deze brief schriftelijk aan ons te bevestigen.

Mocht u naar aanleiding van deze brief nog vragen hebben, neemt u dan gerust contact met ons op via telefoonnummer ____________

Hoogachtend, Van Westreenen BV

__ __ ____ _______ ________

Gemeente Bunschoten

INGEKOMEN

Rad

hen'

ere

dee

20 jum 232

a 7

CO ereen

tej

Kl nr

Bunschoten, 09 juni 2022

Gemeentelijk bestuur / commissie ruimte Bunschoten Stadsspui 1 3751CL Bunschoten

Betreft; Zienswijze aangaande ontwerp bestemmingsplan Kronkels Zuid

Geachte Mevrouw / Heer, Bij deze wil ik een zienswijze indienen tegen het ontwerp Kronkels Zuid als in uw brief aangeven. Het

verzoek aan de Gemeente Bunschoten is om van deze plannen af te zien, of dusdanig aan te passen dat

wij als naaste bewoners op geen enkele wijze hinder mogen ondervinden. De indeling en daarbij behorende zaken welke voor bewoners als hinderlijk kunnen ervaren zijn nog niet

aan de betreffende bewoners voorgesteld. Denk in onze situatie aan belemmering van privacy, maar

ook hinder door geluidstoename, geur/stank en vuil overlast. Dit is gebaseerd op de werkelijke feiten zoals deze worden ervaren na de naast gelegen bedrijfsunit in gebruik zijn genomen. Een verdere toename van industriele bedrijvigheid in de direct omgeving zal dit enkel versterken. Daarbij wordt ons achterste perceel gebruikt als weidegrond voor onze paarden welke aan onze

bedrijfsvoering zijn gerelateerd. Hier kunnen ze nu rustig grazen wat voor gezondheid en welzijn van belang is. Dit en overige zaken dienen dan ook gewaarborgd te blijven. Tevens blijven voorgaande punten als aangedragen van kracht, te weten; _

Noodzaak tov beschikbare bedrijfsruimten

-N199 niet geschikt voor verkeerstoename; Toename geluid en vervuiling; Behoud Flora en Fauna.

Bereikbaarheid. Privacy en waardevermidering.

Met vriendelijke groet,

___ ____

___

______

_______________ ______ 3751LK, Bunschoten

È H

Gemeente Bunschoten

INGEKOMEN 20 juni 292? Nr

Kl. nr.

LA) Gemzen herr Comm

Sha do pu

vst CL bunde IP PAND TI LSL v

pwm

DAL ev

ALMQD

UIN

mbepvtS

Lambe

Door schelen

&|opinio leporis Charlotte van Montpensierlaan 54

Gemeenteraad Bunschoten

1181 RR Amstelveen T: ___________

Postbus 200

3750 GE Bunschoten-Spakenburg

E: _______opinio-leporis.com

KvK: 76337871

BTW-ID: NL00611295B15 IBAN: NL 84 INGB 0006 1199 84

Amstelveen, 22 juni 2022

Betreft: zienswijze Bestemmingsplan Kronkels-Zuid met plancode NL.IMRO.0313.KronkelsZuid2100-

0201 en exploitatieplan met plancode NL.IMRO.0313.KronkelsZd2100epkz-0201.

Geachte Raad,

Bij brief van 10 mei 2021 zijn wij geïnformeerd dat vanaf 12 mei 2022 het ontwerp-bestemmingsplan

en daarbij behorende exploitatieplan "Kronkels-Zuid" (hierna het "Ontwerp-bestemmingsplan") voor

een periode van 6 weken ter inzage ligt en dat gedurende de termijn van terinzage zienswijzen

kunnen worden ingediend. Deze zienswijze is dan ook tijdig ingediend. De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid A Veldhuizen B.V, is eigenaar van de

percelen Gemeente Bunschoten Sectie N 153 groot 1.17.10 ha en Sectie N 154 groot 1.71.25 ha en

Sectie N 2155 groot 2.52.10 ha, welke percelen zijn gelegen in het plangebied. De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid A Veldhuizen BV is derhalve belanghebbende en namens deze is deze zienswijze ingediend. Een aantal argumenten ligt aan deze zienswijze ten grondslag. Deze komen hieronder puntsgewijs aan de orde. Deze zienswijze is gericht op zowel het Bestemmingsplan als het ontwerp

exploitatieplan. De gemeente heeft gekozen niet met de grondeigenaren in overleg te treden teneinde de

mogelijkheden te onderzoeken een anterieure overeenkomst te sluiten. Om deze reden is het

ontwerp exploitatieplan opgesteld. Belanghebbende meent dat de gemeente eerst met de eigenaren had dienen te overleggen, onder meer mede om te bezien of de eigenaren zelf de percelen zouden kunnen ontwikkelen. Het getuigt van behoorlijk bestuur indien de gemeente in ieder geval de eigenaar van het perceel met het

grootste oppervlakte zou betrekken bij de planvorming. Dit heeft de gemeente nagelaten. In het ontwerp exploitatieplan heeft gemeente een complexe exploitatieopzet gemaakt en hanteert

een onjuiste rekenmethodiek.

Ten onrechte worden de percelen van belanghebbende gewaardeerd op € 50 per m?. Ook is de

inbrengwaarde van de woning te laag gewaardeerd. Als gevolg van deze onjuiste c.q te lage waardering is de kostenberekening van het project niet correct. Op basis van de bovenstaande argumenten verzoek ik u met inachtneming van mijn zienswijze het

ontwerp-bestemmingsplan c.q exploitatieplan aan te passen. Verder verzoek ik de gemeente om in overleg te treden met belanghebbende teneinde de mogelijkheden te onderzoeken voor het sluiten van een anterieure overeenkomst. Ik ga ervan uit dat u mij van de verdere procedure op de hoogte houdt.

Med

___

delijke groet,

__ __ ____

Bedrijvenkring Bunschoten-Spakenburg

Gemeente Bunschoten

t.a.v. de gemeenteraad

Postbus 200 3750 GE BUNSCHOTEN-SPAKENBURG

Bunschoten-Spakenburg, 22 juni 2022

Geachte gemeenteraad, Naar aanleiding van een voorbespreking op 24 augustus 2021 inzake het voorontwerp

bestemmingsplan hebben wij op 13 september 2021 onze zienswijze hieromtrent ingediend. In de bijlage staan de punten vermeld. Op dit moment kunnen wij onvoldoende bepalen of en in hoeverre onze punten in dit ontwerp

bestemmingsplan zijn verwerkt vandaar dat wij onze zienswijze van 13 september 2021 nogmaals inbrengen.

Met vrienddlij ke

Bedrijven

g Bunschote n-Spakenburg

________

________ ____

____________

Bedrijvenkring

Postbus 186

IBAN: NLIOABNA0477724604

Bunschoten-Spakenburg

3/50GD Bunschoten-Spakenburg

KVK:

40506699

www.bedrijvenkring-bunschoten.nl info@bedrijvenkring-bunschaoten.nl

KOL

Bedrijvenkring Ze

Bunschoten-Spakenburg SERWPA

Eeed

Gemeente Bunschoten t.a.v. de ____ ____ _______ __________bunschoten.nl ee

ZEEd

ZiDE Bunschoten-Spakenburg, 13 september 2021 Geachte ____ ________ EN

Op 24 augustus 2021 hebben ______ _____ __ ____ ______ namens de Bedrijvenkring Bunschoten samen met de gemeente het voorontwerp bestemmingsplan Kronkels-Zuid besproken. Een aantal

zienswijzen zijn toen al ingebracht en genoteerd. Ed

Namens de Bedrijvenkring Bunschoten treft u in de bijlage nog even onze officiële versie aan. we

Mochten er vragen zijn dan hoor wij ze graag.

Met vriendelijke groet, Bedrijvenkging Bunschoten-Spakenburg Eed

________

_________ ____

____________

Por

Bedrijvenkring Bunschoten-Spakenburg

Postbus 186 $750GD Bunschoten-Spakenburg

IBAN: NLICABNA0477724604

KVK:

40506699

www.bedrijvenkring-bunschoten.nt

infaähareiivmnterimebn et

Zienswijzen BBS voorontwerpnbestemmingsplan Kronkels Zuid.

Kruispunt -> rotonde

Kruising fietsers > fietstunnel (veiligheid)

Om criminaliteit tegen te gaan is het belangrijk dat het terrein 's avonds afsluitbaar is.

Dit geldt niet voor de Ventweg, deze valt buiten de slagbomen.

in het binnen gebied een maximale hoogte van 20 m1,

Bij de bushalte moet er verplicht een voetpad zijn.

in de hoofstructuur moet een gasnet aanwezig zijn.

Wegbreedte of nieuw profiel inclusief molgoot

Randafstand conform de maatvoering zoals in Haarbrug Zuid

10. Zone opstaglocaties; waarom niet gelijk aan die van Haarbrug-Zuid? 11‚ Voor de zichtlocaties aan de Bisschopsweg geldt parkeren aan de achterzijde of aan de zijkant

van het bedrijfspand. 12. Voorziening treffen voor het parkeren van de ambulante handel? Door de gemeente kan daar

hu al rekening mee gehouden worden door zelf gronden te exploiteren of anders een goede

samenwerking afspreken voor de parkeerkoffers.

wek

BHO ServersVann hd WOHBARCL

£T

Vorke 2Sr Zu.

9u.08. 2021

Jeroen Sloof

BBS

Henk Vedder

RUIMTELIJKEADVISEURSVanWestreenenONTWIKKELING Van Westreenen BV.

Gemeente Bunschoten

INGEKOMEN

Gemeente Bunschoten T.a.v. Het College

Postbus 200

JUNI 2072

_____vanwestreenen.nl

wwwvanwestreenen.nl

Afd

3750 GE Bunschoten-Spakenburg

Kl. nr

d.d.

Uw kenmerk Ons kenmerk

EH/Beuk/0000

Inzake

Ontwerpexploitatieplan De Kronkels-Zuid

Betreft

Zienswijze namens de ____ _____ ______ ________ ____________ __ te Bunschoten-

Spakenburg

Lunteren, 21 juni 2022

Geachte college,

Het college van burgemeester en wethouders van Bunschoten heeft meegedeeld dat met ingang van 12 mei 2022 het ontwerpexploitatieplan De Kronkels-Zuid voor een periode van 6 weken ter inzage ligt. Het

bestemmingsplan voorziet in het realiseren van een nieuw bedrijventerrein. Namens cliënt, de ____ _____ ______ ________ dienen wij via deze weg een zienswijze in op dit ontwerpexploitatieplan. In voorliggende

brief zullen wij onze zienswijze nader toelichten en motiveren.

Situatie perceel cliënt

Cliënt, de ____ _____ ______ ________ is eigenaar van een perceel langs de Amersfoortseweg te

Bunschoten-Spakenburg, kadastraal bekend gemeente Bunschoten, sectie N, nr. 161. De gronden zijn in de huidige situatie in gebruik als agrarisch weideland. De gronden van cliënt liggen binnen de contouren van het ontwerpbestemmingsplan De Kronkels-Zuid, zie figuur 2 letter E. Cliënt is hiermee als

belanghebbende aan te merken. Met het ontwerpbestemmingsplan krijgen de gronden van cliënt de bestemming 'Bedrijventerrein', 'Verkeer' of 'Groen'. Met het ontwerpbestemmingsplan gaat een

ontwerpexploitatieplan gepaard. Hier wordt in voorliggende brief nader op ingegaan.

Locatie Lunteren

v Scherpenzeelseweg 11, 6/41 LX

v T034247 42 5E

Locatie Tubbergen

v Haarweg Va, 7651 KE

v T0546 70 65 8

Locatie Lichtenvoorde

Varsseveldseweg 65d, 7151 JA

v TOS544 37 97 37

a RUIMTELIJKEADVISEURSVanWestreenenONTWIKKELING

Figuur 1: Luchtfoto met contouren perceel Amersfoortseweg ongenummerd. Bron: streetsmart.cyclomedia.com

Figuur 2: Kaart exploitatiegebied met eigenaren. Bron: ontwerpexploitatieplan.

RUIMTELIJKEADVISEURSVanWestreenenONTWIKKELING 2

Ontwerpexploitatieplan

De gronden in het Exploitatiegebied zijn deels in eigendom van de gemeente en deels in eigendom van

private partijen. Met deze laatsten heeft de gemeente (nog) geen anterieure overeenkomsten gesloten,

met als gevolg dat de gemeente gehouden is om gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan een

ontwerpexploitatieplan te publiceren. In het exploitatieplan worden o.a. de omschrijving van het

Exploitatiegebied, het grondgebruik, de te verwerven gronden en een begroting gegeven. De in ieder geval te verwerven gronden zijn beschreven in paragraaf 3.1 van de toelichting van het

ontwerpexploitatieplan. Hierbij wordt verwezen naar een overzichtskaart zoals opgenomen als bijlage 2 bij deze toelichting. Over de gronden van cliënt zijn twee ontsluitingswegen ingetekend. Ook is een deel

ingetekend als groenvoorziening en parkeerplaats. Dit zijn gronden die de gemeente in ieder geval graag

zelf in eigendom zou willen verkrijgen.

Figuur 3: Kaart exploitatiegebied met locaties groen, parkeren en ontsluiting. Bron: ontwerpexploitatieplan.

Zienswijze

Namens cliënt dienen we om onderstaande redenen een zienswijze in op het ontwerpexploitatieplan.

Inbrengwaarde niet representatief De inbrengwaarde die aan de gronden gekoppeld wordt, is niet representatief. In 2013 is aan het plan

Haarbrug-Zuid een inbrengwaarde van (meer dan) 60 euro per vierkante meter toegekend. Nu bijna 10

RUIMTELIJKEADVISEURSVanWestreenenONTWIKKELING vierkante meter. De voorgestelde inbrengwaarde in het exploitatieplan is derhalve niet representatief. Wij verzoeken u deze waarde te wijzigen naar een reële waarde. Te weinig referentieprojecten en te ver van peildatum. In navolging op voorgaande zijn er te weinig referentieprojecten gebruikt. In de toelichting worden 5

referentieprojecten genoemd, waarvan 2 aan elkaar worden gekoppeld en 1 project buiten beschouwing

projecten uit 2017 of 2018. Onder andere inflatie en schaarste van grond hebben de afgelopen jaren een grote invloed gehad op de waarden van gronden. Wij verzoeken u derhalve om meer en recentere

referentieprojecten te betrekken in het exploitatieplan. Tevens verzoeken wij u om duidelijk te motiveren in hoeverre deze projecten vergelijkbaar zijn met het project Kronkels-Zuid. Ons inziens zijn immers ook

representatief worden gezien? Een goede motivatie hiervan ontbreekt. 4

Afsluiting

Namens cliënt, de ____ _____ ______ ________ dienen wij om bovenstaande redenen een zienswijze in op

het ontwerpexploitatieplan.

Wij verzoeken u om de ontvangst van deze brief schriftelijk aan ons te bevestigen. Mocht u naar aanleiding van deze brief nog vragen hebben, neemt u dan gerust contact met ons op via

telefoonnummer ____________

Hoogachtend,

Van

______ ____ _______ ________

RUIMTELIJKEADVISEURSVanWestreenenONTWIKKELING Van Westreenen BV.

Gemeente Bunschoten

INGEKOMEN

AANGETEKEND PER POST

infoavanwestreenen.nl wwwvanwestreenen.nl

1 2 JUNI 2072

Gemeente Bunschoten.

enten

T.a.v. .het college

Nr,

Postbus 200

KI. nr,

Afd

3750 GE Bunschoten-Spakenburg

Nid

Mise

ONW

d.d.

Uw kenmerk Ons kenmerk

EH/Boet/0000

Inzake

Ontwerpbestemmingsplan De Kronkels-Zuid

Betreft

: Zienswijze namens

Boetech Holding BV

Lunteren, 21 juni 2022

Geachte college,

Het college van burgemeester en wethouders van Bunschoten heeft meegedeeld dat met ingang van 12 mei 2022 het ontwerpbestemmingsplan De Kronkels-Zuid voor een periode van 6 weken ter inzage ligt.

Het bestemmingsplan voorziet in het realiseren van een nieuw bedrijventerrein. Namens cliënt, Boetech Holding BV, vertegenwoordigd door de familie _______ dienen wij via deze weg een zienswijze in op dit

ontwerpbestemmingsplan. In voorliggende brief zullen wij onze zienswijze nader toelichten en motiveren.

Situatie perceel cliënt

Cliënt, Boetech Holding BV, is eigenaar van het perceel aan de _______________ _____ te BunschotenSpakenburg, kadastraal bekend gemeente Bunschoten, sectie N, nr. 160. Op de locatie exploiteert cliënt

een bedrijf gespecialiseerd in het installeren van automatische melkrobots van Lely en het ontwikkelen

van innovatieve stalinrichtingssystemen voor de melkveehouderij. Ten behoeve van het bedrijf zijn in de huidige situatie een bedrijfswoning en een bedrijfsgebouw op het perceel aanwezig. Een deel van de

gronden van cliënt liggen binnen de contouren van het ontwerpbestemmingsplan De Kronkels-Zuid. Cliënt is hiermee als belanghebbende aan te merken.

Met het ontwerpbestemmingsplan dat is gepubliceerd krijgt ook het achterste deel van de gronden de bestemming 'Bedrijventerrein'. Dit brengt nieuwe bedrijfsmogelijkheden met zich mee en derhalve is

cliënt gaan nadenken over de toekomstige inrichting van het perceel. De beoogde inrichting sluit aan op de mogelijkheden binnen het nieuw beoogde bestemmingsplan en voorziet in een ruimtelijke

optimalisering van het perceel, zie figuur 2.

Locatie Lunteren

v Scherpenzeelseweg 11, 6/41 LX

Locatie Tubbergen

v Haarweg Ga, 7651 KE

Locatie Lichtenvoorde

Varsseveldseweg 65d, 7131 JA

v T0342 47 42 55 v T0546 70 65 8 v T0544 357 97 57

ADVISEURSVan

RUIMTELIJKEAdWestre nenONTWIK ELING

Figuur 1: Luchtfoto _______________ ___ Bron: streetsmart.cyclomedia.com

Figuur 2: Gewenste situatie _______________ ____ Bron: VanWestreenen

RUIMTELIJKEADVISEURSVanWestreenenONTWIKKELING 2

Vigerende /in procedure zijnde bestemmingsplannen

Bedrijventerrein-Zuid Het plangebied valt voor een groot deel onder het regime van het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein

Zuid', zoals vastgesteld op 9 maart 2017 door de gemeente Bunschoten. De gronden hebben deels de

bestemming 'Bedrijventerrein

2 (haarbrug-zuid) met de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie

2' en deels de bestemming 'Groen'. Beide bestemmingen hebben de dubbelbestemming 'Waarde

Archeologie'. Binnen de gronden met de bestemming 'Bedrijventerrein -2 (haarbrug-zuid) is een

bouwvlak ingetekend met de maatvoering 'maximum bouwhoogte: 10 m'. Tevens is een vlak ingetekend met de functieaanduiding 'Bedrijfswoning'. Het perceel is gelegen binnen de gebiedsaanduiding 'wetgevingszone

afwijkingsgebied 3'

De voor 'Bedrijventerrein

2 (Haarbrug-Zuid)' aangewezen gronden zijn bestemd voor ambachtelijke,

industriële, groothandels-, transport- en distributiebedrijven. Ter plaatse van de functieaanduiding

'Bedrijfswoning' is een bedrijfswoning toegestaan. Bedrijfsgebouwen dienen te worden gebouwd binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken, met uitzondering van in- en uitritten van gebouwde

parkeervoorzieningen. Ten westen van de Amersfoortseweg geldt een maximum bebouwingspercentage

van 50%.

Figuur 3: Plankaart bestemmingsplan bedrijventerreinen. Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

RUIMTELIJKEADVISEURSVanWestreenenONTWIKKELING Bestemmingsplan Buitengebied

/ De Kronkels-Zuid

Het westelijke deel van de gronden valt in de huidige situatie onder het regime van het bestemmingsplan

'Buitengebied', zoals vastgesteld op 20 april 2017 door de gemeente Bunschoten. De gronden hebben de bestemming 'Agrarisch met waarden'.

Er loopt echter een bestemmingsplanprocedure om deze gronden te bestemmen tot bedrijventerrein. De

bijbehorende plankaart is weergegeven in figuur 4. De gronden hebben in dit ontwerpbestemmingsplan de bestemming 'Bedrijventerrein' met de functieaanduidingen 'bedrijf van categorie 3.2' en 'specifieke

vorm van bedrijventerrein

bedrijfsverzamelgebouw, de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding

kleine kavels', en de maatvoering 'maximum bouwhoogte: 15 meter'. Tevens hebben de gronden de

dubbelbestemming 'Waarde

Archeologie 4'.

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor ambachtelijke, industriële,

groothandels-, transport- en distributiebedrijven. Het bebouwingspercentage per bouwperceel bedraagt minimaal 60% en maximaal 90%, afhankelijk van de oppervlakte van het bouwperceel. Er zijn uitsluitend

bedrijven toegestaan die behoren tot categorie 1, 2, 3.1 en 3.2, zoals vermeld in de bij de regels

behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Figuur 4: Plankaart ontwerpbestemmingsplan De Kronkels-Zuid, Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

Faa,

RUIMTELIJKEADVISEURSVanWestreenenONTWIKKELING 3

Zienswijze

Namens cliënt dienen we om onderstaande redenen een zienswijze in op het ontwerpbestemmingsplan. Betrekken deel gronden voorzijde bij ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan heeft betrekking op een deel van de gronden van cliënt. De overige

gronden blijven met het huidige plan onder het regime vallen van het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen-Zuid'. Cliënt beoogt echter het bestaande bedrijfsgebouw te dupliceren ten zuiden

van dit bedrijfsgebouw, zie figuur 2. Bij realisatie brengt dit de kwestie met zich mee dat dit gebouw dan in twee verschillende bestemmingsplannen ligt waarbij verschillende categorieën bedrijven zijn

toegestaan, respectievelijk 2 en 3.2. Dit betekent dat de helft van het gebouw gebruikt zal mogen worden

voor categorie 2 en de helft voor categorie 3.2. In de praktijk lopen bedrijfsactiviteiten/stromen door elkaar heen en is een grens moeilijk te handhaven / te controleren. Cliënt verzoekt u in het kader van

deze toekomstige ontwikkeling daarom dit deel van de gronden te betrekken bij het ontwerpbestemmingsplan om zo tot een gelijk bestemmingsplanregime te komen.

Figuur 5: Oranje arcering betrekken bij ontwerpbestemmingsplan De Kronkels-Zuid. Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

Wetgevingszone

wijzigingsgebied

Wanneer het bevoegd gezag tot de beslissing komt dat dit toch niet mogelijk is, dient de gebiedsaanduiding

'wetgevingzone

wijzigingsgebied' te worden aangepast. De motivatie is als volgt:

RUIMTELIJKEADVISEURSVanWestreenenONTWIKKELING De bouwvlakken van de bestemmingsplannen liggen niet tegen elkaar aan. Tussen de twee bouwvlakken is een strook van een aantal meter vrijgehouden. Hierdoor kan cliënt het bedrijfsgebouw niet zomaar

dupliceren middels het aanvragen van een omgevingsvergunning bouw. In het bestemmingsplan wordt het mogelijk gemaakt om via een wijzigingsbevoegdheid het bouwvlak uit te breiden tot het naastgelegen

bestemmingsplan. Dit zorgt echter voor een relatief lange procedure waarbij redelijk wat kosten moeten worden gemaakt. De plannen zijn echter al zodanig doordacht, dat cliënt verzoekt om dit aan te passen naar een afwijkingsbevoegdheid of het bouwvlak nu al op te rekken. Overigens vormt dit een extra

argument om de gronden bij het ontwerpbestemmingsplan te betrekken.

Maximum bouwhoogte De maximum bouwhoogte van bebouwing in het voorste bouwvlak bedraagt 10 meter. Het bouwvlak dat

met het ontwerpbestemmingsplan wordt toegevoegd kent een maximale bouwhoogte van 15 meter.

Doordat twee verschillende bouwhoogten worden aangehouden, ontstaat ruimtelijk een rommelig beeld.

Wij verzoeken u daarom ook de bouwhoogte aan de voorzijde te verhogen naar 15 meter. 4

Afsluiting

Namens cliënt, Boetech Holding BV/ de familie _______ dienen wij om bovenstaande redenen een zienswijze in op het ontwerpbestemmingsplan. Wij verzoeken u om de ontvangst van deze brief

schriftelijk aan ons te bevestigen. Mocht u naar aanleiding van deze brief nog vragen hebben, neemt u dan gerust contact met ons op via telefoonnummer ____________

Hoogachtend, Van Westreenen BV

____

____ _______ ________

RUIMTELIJKEADVISEURSVanWestreenenONTWIKKELING Gemeente Bunschoten

Van Westreenen B.V.

INGEKOMEN

AANGETEKEND PER POST

2 7

Gemeente Bunschoten.

infoavanwestreeren.nl

wwwvanwestreenen.nl

JUNI 2022 ett ap

T.a.v. „het college

Postbus 200

‚Kl nr

Afd} 5

3750 GE Bunschoten-Spakenburg

d.d. 2 De

VBRAE ann,

ond

Uw kenmerk Ons kenmerk

EH/Boet/0000

Inzake

Ontwerpexploitatieplan De Kronkels-Zuid

Betreft

Zienswijze namens Boetech Holding BV, Amersfoortseweg 36(A) te Bunschoten-Spakenburg

Lunteren, 21 juni 2022

Geachte college,

Het college van burgemeester en wethouders van Bunschoten heeft meegedeeld dat met ingang van 12

mei 2022 het ontwerpexploitatieplan De Kronkels-Zuid voor een periode van 6 weken ter inzage ligt. Het

bestemmingsplan voorziet in het realiseren van een nieuw bedrijventerrein. Namens cliënt, Boetech Holding BV, vertegenwoordigd door de familie _______ dienen wij via deze weg een zienswijze in op dit

ontwerpexploitatieplan. In voorliggende brief zullen wij onze zienswijze nader toelichten en motiveren. 1

Situatie perceel cliënt

Cliënt, Boetech Holding BV, is eigenaar van het perceel aan de _______________ _____ te Bunschoten-

Spakenburg, kadastraal bekend gemeente Bunschoten, sectie N, nr. 160. Op de locatie exploiteert cliënt een bedrijf gespecialiseerd in het installeren van automatische melkrobots van Lely en het ontwikkelen

gronden van cliënt liggen binnen de contouren van het ontwerpbestemmingsplan De Kronkels-Zuid, zie figuur 2 letter G. Cliënt is hiermee als belanghebbende aan te merken. Met het ontwerpbestemmingsplan dat is gepubliceerd krijgt ook het achterste deel van de gronden de bestemming 'Bedrijventerrein'. Met het ontwerpbestemmingsplan gaat een ontwerpexploitatieplan gepaard. Hier wordt in voorliggende brief

nader op ingegaan.

Locatie Lunteren

v Scherpenzeelseweg 11, 6/41 LX

v T0342 47 42 5E

Locatie Tubbergen

v Haarweg %a, 7631 KE

v T 0546 70 65 8e

Locatie Lichtenvoorde

Varsseveldseweg 65d, 7151 JA

v T0544 57 97 31

Vv RUIMTELIJKEADVISEURSVanWestreenenONTWIKKELING

Figuur 1: Luchtfoto _______________ ___ Bron: streetsmart.cyclomedia.com

Figuur 2: Kaart exploitatiegebied met eigenaren. Bron: ontwerpexploitatieplan.

RUIMTELIJKEADVISEURSVanWestreenenONTWIKKELING 2

Ontwerpexploitatieplan

De gronden in het Exploitatiegebied zijn deels in eigendom van de gemeente en deels in eigendom van

private partijen. Met deze laatsten heeft de gemeente (nog) geen anterieure overeenkomsten gesloten, met als gevolg dat de gemeente gehouden is om gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan een

ontwerpexploitatieplan te publiceren. In het exploitatieplan worden o.a. de omschrijving van het Exploitatiegebied, het grondgebruik en de te verwerven gronden gegeven.

Zienswijze

Namens cliënt dienen we om onderstaande redenen een zienswijze in op het ontwerpexploitatieplan.

Te verwerven gronden

De te verwerven gronden zijn beschreven in paragraaf 3.1 van de toelichting van het

ontwerpexploitatieplan. Hierbij wordt verwezen naar een overzichtskaart zoals opgenomen als bijlage 2 bij deze toelichting.

Over de gronden van cliënt is een ontsluitingsweg ingetekend welke de gemeente wenst te verwerven, teneinde de realisatie van het bestemmingsplan en exploitatieplan te kunnen garanderen. Cliënt heeft straks gronden in eigendom die aan de ene zijde van de ontsluitingsroute liggen én aan de andere zijde.

Cliënt wenst in de toekomstige situatie met werktuigen van de ene zijde naar de andere zijde te kunnen oversteken. Dit betreffen tevens middelen die niet op de openbare weg zijn toegestaan. Cliënt verzoekt het bevoegd gezag om in dit kader naar een oplossing te zoeken, denk hierbij aan een tunnel onder de

weg door of het onderbreken van de ontsluitingsweg. Anders kan cliënt niet meer van het ene gebouw naar het andere rijden wat hem zeer in zijn gebruiksmogelijkheden zal gaan beperken.

Inbrengwaarde niet representatief De inbrengwaarde die aan de gronden gekoppeld wordt, is niet representatief. In 2013 is aan het plan

Haarbrug-Zuid een inbrengwaarde van (meer dan) 60 euro per vierkante meter toegekend. Nu bijna 10

per vierkante meter. De voorgestelde inbrengwaarde in het exploitatieplan is derhalve niet representatief. Wij verzoeken u deze waarde te wijzigen naar een reële waarde.

Te weinig referentieprojecten en te ver van peildatum. In navolging op voorgaande zijn er te weinig referentieprojecten gebruikt. In de toelichting worden 5

referentieprojecten genoemd, waarvan 2 aan elkaar worden gekoppeld en 1 project buiten beschouwing wordt gelaten. Dit is ons inziens te weinig om een representatief beeld te krijgen. Daarnaast zitten de referentieprojecten te ver van de peildatum van februari 2022. Vier van de referentieprojecten betreffen

projecten uit 2017 of 2018. Onder andere inflatie en schaarste van grond hebben de afgelopen jaren een

andere aspecten zoals de locatie, ligging en toegestane bedrijf categorieën belangrijk bij het bepalen van

RUIMTELIJKEADVISEURSVanWestreenenONTWIKKELING de waarde. Zijn de omstandigheden vergelijkbaar en kunnen de referentieprojecten derhalve als representatief worden gezien? Een goede motivatie hiervan ontbreekt.

Afsluiting

Namens cliënt, Boetech Holding BV/ de familie _______ dienen wij om bovenstaande redenen een

zienswijze in op het ontwerpexploitatieplan.

Wij verzoeken u om de ontvangst van deze brief schriftelijk aan ons te bevestigen. Mocht u naar aanleiding van deze brief nog vragen hebben, neemt u dan gerust contact met ons op via telefoonnummer ____________

Hoogachtend,

Van Westreenen BV „"*

___

_____ ________

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11875541/1