Bijlage 1 - Notitie Verkenning SVF gemeente Bunschoten.pdf

Verkenning Sociaal Vereveningsfonds GEMEENTE BUNSCHOTEN

21 oktober 2025

Inhoudsopgave 1

Inleiding .................................................................................................. 1

2

Hoe werkt het Sociaal Vereveningsfonds ? ................................................ 1

3

Wat is het wettelijk kader? ....................................................................... 2

4

Afwegingen bij het opzetten van een SVF? ................................................ 3 4.1 Welke projecten komen in aanmerking? ................................................ 3 4.2 Welke woningbouwcategorieën komen in aanmerking? ....................... 4 4.3 Boven- en ondergrens aantal woningen ................................................. 5 4.4 Financiën fonds ....................................................................................... 6 4.5 Tarieven – berekeningssystematiek ....................................................... 6 4.6 Afdracht/uitname vereveningsreserve sociale woningbouw ................. 7 4.7 Uitzonderingen ....................................................................................... 9 4.8 Juridische basis ....................................................................................... 9 4.9 Hardheidsclausule ................................................................................... 9

5

Analyse gemeente Bunschoten ................................................................. 9 5.1 Omgevingsprogramma Wonen 2025-2029 .......................................... 10 5.2 Ruimtelijke verevening versus financiële verevening ........................... 12

6

Inventarisatie SVF in de regio .................................................................. 13

7

Regionaal vereveningsfonds .................................................................... 13 7.1 Provinciaal vereveningsfonds ............................................................... 13 7.2 Regionaal vereveningsfonds ................................................................. 14

8

Bronnen ................................................................................................ 16

Bijlage 1.

Alternatieven stimuleren sociale woningbouw

Bijlage 2.

Deskresearch SVF Regio

1 Inleiding De gemeente Bunschoten wil verkennen of het instellen van een Sociaal Vereveningsfonds (hierna: SVF) kan bijdragen aan het realiseren van meer sociale woningenbouw binnen de gemeente. Het opzetten van een dergelijk fonds roept namelijk verschillende vragen op over zowel de financiële onderbouwing als de juridische borging vanuit de Omgevingswet. Zowel in het omgevingsprogramma 2025-2029 als in de bijbehorende uitvoeringsagenda (vastgesteld door het college d.d. 8 april 2025), wordt reeds benoemd dat nader onderzoek zal worden gedaan naar het SVF als instrument om meer sturing en grip te krijgen op de woningbouwsegmentering. In deze notitie zijn de volgende onderwerpen uitgewerkt: 2. 3. 4. 5.

Hoe werkt een SVF? Wat is het wettelijk kader? Welke afwegingen moeten worden gemaakt bij het instellen van een SVF? Welke gemeenten in de regio Amersfoort beschikken reeds over een SVF en op welke manier passen zij dit toe? 6. Analyse gemeente Bunschoten 7. Mogelijkheden regionaal SVF Deze verkenning biedt het college en de commissie handvatten om tijdens de opiniërende bespreking van gedachten te wisselen over de wenselijkheid van een SVF in de gemeente Bunschoten, en zo ja, onder welke voorwaarden. De verkregen inzichten kunnen worden meegenomen in de verdere besluitvorming.

2 Hoe werkt het Sociaal Vereveningsfonds ? Het primaire doel van het SVF is dat het sociale woningbouw stimuleert. Het werkt als een (financieel) herverdelingsmechanisme: Wanneer er in een bepaald project minder sociale woningbouw wordt gerealiseerd dan de norm voorschrijft, wordt een financiële bijdrage opgelegd die ten gunste komt aan het SVF. Het fonds werkt ook omgekeerd: Vanuit het SVF kan een financiële bijdrage worden verleend aan projecten die juist méér sociale woningbouw realiseren dan de vastgestelde norm en de realisatie van deze extra sociale huurwoningen in een project tot een financiële verslechtering leidt. Zo dragen de projecten die niet voldoen aan de norm voor sociale woningbouw bij aan de realisatie van extra sociale woningbouw op andere locaties. Overigens kan er ook sprake zijn van fysieke- in plaats van een financiële compensatie in geval een project niet voldoet aan de betaalbaarheidsnorm. Fysieke compensatie vindt plaats door op een andere plek meer sociale woningen te bouwen dan de norm vereist.

Pagina 1 van 23

Vooral gemeenten met weinig tot geen eigen gronden hebben baat bij een vereveningsfonds om toch sociale woningbouw te realiseren. Gemeenten met voldoende eigen grond kunnen immers via de gronduitgifteprijzen actief sturen op het stimuleren van sociale woningbouw. Tot slot is het ook van belang dat er voldoende locaties zijn om deze extra sociale woningbouw te kunnen realiseren. Gemeenten staan bij het instellen van een SVF voor verschillende keuzes die de afbakening van de vereveningsmogelijkheden bepalen. In de huidige praktijk gaan gemeenten hier verschillend mee om. In hoofdstuk 4 wordt hier nader op ingegaan.

3 Wat is het wettelijk kader? De Omgevingswet biedt mogelijkheden om financiële bijdragen publiekrechtelijk af te dwingen op basis van artikel 13.23 Omgevingswet (verder Ow). Hier zijn de volgende vereisten aan verbonden: - de bijdrage wordt alleen geheven bij aangewezen activiteiten; - er is een grondslag in het omgevingsplan; - de bijdrage wordt geheven voor en besteed aan aangewezen categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving; - er is een functionele samenhang tussen de activiteit en de ontwikkeling; - de bekostiging van de ontwikkeling is niet anderszins verzekerd. In artikel 8.21 lid 1 van het Omgevingsbesluit (verder Ob) zijn de verschillende categorieën aangewezen ‘ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving’ waarvoor een afdwingbare financiële bijdrage kan worden gevraagd. Het SVF is opgenomen in sub E van dit artikel. E.

ontwikkelingen gericht op het bereiken van een naar prijsklasse evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente of regio door middel van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a en b, van het Besluit kwaliteit leefomgeving buiten het gebied waar de activiteit, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, plaatsvindt, voor zover in dat gebied met het oog op die evenwichtige samenstelling onvoldoende sociale huur- of koopwoningen worden gerealiseerd en het op een andere locatie realiseren van die woningen: In de praktijk moet de gemeente de volgende maatregelen treffen om financiële bijdragen ten behoeve van een SVF publiekrechtelijk afdwingbaar te maken: - de gemeente moet in een programma of omgevingsplan de norm voor sociale woningbouw vastleggen; - de gemeente moet planologisch verankeren op welke locaties compensatie kan plaatsvinden en op die locaties moet het realiseren van sociale woningbouw zijn toegelaten of voorgeschreven (artikel 8.21 lid 1 sub e1 Ob); - compensatie door toevoeging van sociale woningbouw op andere locaties moet leiden tot een financieel tekort of dit tekort moet groter worden (artikel 8.21 lid 1 sub e2 Ob).

Pagina 2 van 23

De Omgevingswet eist dat de gemeente periodiek aan het publiek verantwoording aflegt over de besteding van de afdwingbare financiële bijdragen. De gemeente is verplicht regels in het omgevingsplan op te nemen over die verantwoording. Die regels kunnen bijvoorbeeld de volgende inhoud hebben: - een bepaling van een periode waarover verantwoording wordt afgelegd; - een bepaling over een termijn waarbinnen verantwoording wordt afgelegd over die periode; - een bepaling over de vorm waarin verantwoording wordt afgelegd. Het ligt voor de hand de verantwoording te koppelen aan de programmajaarrekening.

4 Afwegingen bij het opzetten van een SVF? Het SVF biedt de gemeente een instrument om te sturen op de samenstelling van de woningvoorraad. Tegelijkertijd bestaat een theoretisch risico dat een SVF leidt tot hogere woningprijzen, hogere dichtheden en mogelijk lagere bouwkwaliteit (krimpflatie). Bij het opzetten van een SVF is het daarom essentieel het doel, het toepassingsbereik en de randvoorwaarden duidelijk te definiëren. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de afwegingen die de gemeente hierbij dient te maken. 4.1 Welke projecten komen in aanmerking? Gemeenten gebruiken een SVF in beginsel om private ontwikkelaars te stimuleren tot sociale woningbouw. De gemeente kan in haar eigen grondexploitaties immers sturen via de grondprijs en bij een eventueel tekort het verlies nemen of voorzien. Afdrachten vanuit grondexploitaties aan een fonds lijken bovendien alleen een theoretisch scenario. In dat geval zou er in een gemeentelijke grondexploitatie immers sprake zijn van een situatie waarbij minder dan het verplichte aandeel sociale woningbouw wordt gerealiseerd; een programma in strijd met de vereiste segmentering op basis van eigen beleid. Wat wél in de praktijk voorkomt is dat gemeentelijke grondexploitaties worden ingezet als compensatielocaties, zowel fysiek als financieel.

In dat laatste geval kan vanuit een sociaal vereveningsfonds (een deel van) het tekort worden gecompenseerd op het moment dat er meer dan het verplichte aandeel sociale woningbouw wordt gerealiseerd. Hoe doen andere gemeenten dit? Bij de gemeente Eemnes is de regeling zo ingericht dat in beginsel ieder nieuwbouwplan moet voldoen aan het verplicht aandeel sociale huurwoningen. Ook gemeentelijke grondexploitaties kunnen gebruik maken van het fonds op het moment dat er meer dan het verplicht aandeel sociale huurwoningen wordt gerealiseerd en er hierdoor sprake is van een tekort op de grondexploitatie. Ook de gemeente Soest stelt dat de regeling van toepassing is op alle nieuwbouwontwikkelingen. Dat gemeentelijke grondexploitaties hier ook in aanmerking komen voor financiële compensatie is overigens niet expliciet vermeld.

Pagina 3 van 23

De gemeente Nijkerk richt het toepassingsbereik specifiek op ‘ontwikkelende partijen’. De gemeente Baarn en gemeente Woudenberg stellen grondexploitaties juist expliciet buiten het toepassingsbereik van de regeling. Ook behoort een geografisch onderscheid in het toepassingsbereik tot de mogelijkheden. De gemeente Putten verstrekt alleen subsidie vanuit het fonds aan projecten binnen de bebouwde kom.

Door alle nieuwbouwontwikkelingen te betrekken wordt eenduidigheid in beleid gecreëerd. Bovendien appelleert dit aan het gelijkheidsbeginsel en zorgt het ervoor dat er voldoende ‘compensatielocaties’ beschikbaar zijn. Tegelijkertijd is het de vraag hoe zinvol het is gemeentelijke grondexploitaties op te nemen in het toepassingsbereik, omdat aangenomen mag worden dat ieder gemeentelijk project voldoet aan de segmenteringseis op basis van eigen beleid. Het geeft bovendien een verhoogd risico op ongeoorloofde staatssteun door vermenging van publiek en privaat geld. Op het moment dat het toepassingsbereik is beperkt tot ‘particuliere initiatieven’ is er enkel sprake van in- en uitname van ‘privaat’ geld. De gemeente treedt in dat geval als het ware enkel op als beheerder van het fonds. 4.2 Welke woningbouwcategorieën komen in aanmerking? De gemeente dient te bepalen voor welke woningsegmenten verevening mogelijk is. Artikel 8.21 lid 1, sub E van het Omgevingsbesluit geeft expliciet aan dat het gaat om sociale huur- en koopwoningen, als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a en b, van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

De categorie ‘sociale koop’ is onder de Omgevingswet min of meer ‘opgegaan’ in de categorie betaalbare woningen (landelijke grens € 405.000,- prijspeil 2025 / € 420.000 prijspeil 2026). De vraag is in hoeverre de doelgroep voor sociale koopwoningen nog kan worden bereikt rekening houdend met de inkomensgrenzen. Daarnaast is er bij veel gemeenten geen aparte norm voor het

Pagina 4 van 23

aandeel sociale koop. De sociale koop valt dan in de norm betaalbaar. Dit geldt ook voor de gemeente Bunschoten. Zie tabel 2 onder 5.1 (pagina 14). Sommige gemeenten kiezen er daarom voor het toepassingsbereik te beperken tot uitsluitend sociale huurwoningen. Vaak is dit het segment met de grootste financiële tekorten en de hoogste urgentie. Bijkomend voordeel is dat sociale huurwoningen geschaard kunnen worden onder Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB), waardoor er per definitie geen sprake is van ongeoorloofde staatssteun. Andere gemeenten kiezen ervoor wel alle betaalbaarheidscategorieën (sociale huur en – koop en betaalbaar) in aanmerking te laten komen voor verevening. Gesteld kan worden dat dit niet in lijn is met artikel 8.21 lid 1, sub E Ob, waarin is opgenomen dat het gaat om sociale huur- en koopwoningen. Kanttekening hierbij is dat middenhuur en betaalbare koop worden beoordeeld als niet-DAEB, waardoor het risico bestaat op ongeoorloofde staatssteun. Een andere reden om sociale- en betaalbare koop buiten beschouwing te laten is dat het in de praktijk juridisch ingewikkelder te waarborgen is dat deze woningen op de lange termijn beschikbaar blijven voor de beoogde doelgroep. Gezien het voorgaande is het te overwegen het SVF te concentreren op sociale huur, aangezien in de gemeente Bunschoten hier de grootste uitdaging lijkt te liggen.

Zoals in het Omgevingsprogramma Wonen 2025-2029 reeds wordt geconstateerd moet er flink geïnvesteerd worden om de huidige sociale huurwoningvoorraad, die momenteel rond de 14% zit. Ingevolge de Woondeal is het streven om minimaal 30% sociale nieuwbouw, zolang deze voorraad in de gemeente Bunschoten onder het landelijk gemiddelde van circa 27% ligt. Dit uitgangspunt komt ook terug als wettelijke eis vanuit de aanstaande Wet Versterking Regie Volkshuisvesting. Voor het stimuleren van de categorie ‘sociale koop’ kan dan wellicht gebruik worden gemaakt van andere regelingen. In bijlage 1 bij deze verkenning zijn een aantal van deze mogelijke regelingen uiteengezet. 4.3 Boven- en ondergrens aantal woningen Bij het opzetten van een SVF dient de gemeente ook kwantitatief het toepassingsbereik te overwegen. In hoeverre is het zinvol een minimum en een maximum te stellen aan het aantal wooneenheden waarbij verevening mogelijk is? Bij kleine ontwikkelingen is het praktisch niet altijd mogelijk om te voldoen aan de vereiste segmentering. Bovendien zijn corporaties dikwijls niet enthousiast over kleine aantallen woningen met het oog op het beheer en de exploitatie. Ook de administratieve lasten zijn bij projecten met kleinere aantallen niet altijd proportioneel. Tegelijkertijd kiezen sommige gemeenten er bewust voor geen

Pagina 5 van 23

ondergrens in te stellen vanuit de gedachte dat iedere ontwikkeling een bijdrage moet leveren aan sociale woningbouw. Sommige gemeente stellen een bovengrens in, omdat dit ‘strategisch afkoopgedrag helpt voorkomen. Strategisch afkoopgedrag kan de segmenteringsdoelstelling ondermijnen. Bij projecten van voldoende schaalgrootte mag in beginsel worden aangenomen dat er voldoende mogelijkheden zijn om aan de segmenteringsvereiste te voldoen. De vraag kan gesteld worden in hoeverre het instellen van een grens voor het aantal eenheden van een bouwproject waarbij verevening mogelijk nodig is. Immers, de gemeente houdt controle op de toepassing van financiële verevening met de bevoegdheid om per project te bepalen of afkoop mogelijk is. Het uitgangspunt blijft dat ieder plan moet voldoen aan de segmenteringsdoelstelling. Het afkopen van sociale woningbouw is geen recht van initiatiefnemers en kan alleen plaatsvinden als de gemeente dit toestaat. Het is raadzaam vooraf de lokale woningcorporatie(s) te betrekken bij het bepalen van dit soort uitgangspunten om tot een bruikbaar SVF te komen. 4.4 Financiën fonds Een vereveningsfonds kent een financiële instroom via afdrachten en een financiële uitstroom. Het is essentieel om duidelijkheid te bieden over de wijze waarop de tarieven voor zowel de afdrachten als de tegemoetkomingen worden berekend.

Daarnaast zijn er nog een aantal afwegingen te maken bij het opzetten van een vereveningsfonds omtrent het onderscheid afdracht/uitname uit fonds en de inbreng van startkapitaal. 4.5 Tarieven – berekeningssystematiek Er zijn grofweg drie opties: - Vast tarief - Dynamisch tarief – residueel - Dynamisch tarief - Quote Vast tarief Een vast tarief is een vooraf vastgesteld bedrag dat per niet-gerealiseerde betaalbare woning wordt afgedragen. Een vast tarief biedt voorspelbaarheid en eenvoud in de uitvoering. Met vaste tarieven is de marktconformiteit in de huidige dynamiek van de markt een aandachtspunt. Te lage tarieven kan ‘afkoopgedrag’ in de hand werken. In dat geval is een bijdrage in een fonds voor een ontwikkelaar immers financieel gunstiger dan het realiseren van een betaalbare woning. Te hoge tarieven kan logischerwijs leiden tot stagnatie. Regelmatige indexatie of herziening van de tarieven is daarom essentieel. Het grote nadeel van een vast tarief is dat er een mismatch kan ontstaan tussen de afdrachten aan het fonds en de uitname. Daarnaast is het de vraag in hoeverre een

Pagina 6 van 23

vaste ‘subsidie’ voldoende is om een financiële verslechtering in een plan, door meer sociale woningbouw te realiseren, te compenseren. De gemeenten Woudenberg, Nijkerk, Eemnes en Soest werken (deels) met vaste tarieven. De tarieven worden jaarlijks geïndexeerd met CPI of via de grondprijzenbrief herzien. Dynamisch tarief – residueel Per project wordt de afdracht residueel bepaald, waarbij gekeken wordt naar het verschil in grondwaarde tussen het gewenste programma en het programma dat daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Het is hiermee flexibel en sluit in potentie beter aan op de markt. Het residueel doorrekenen is complexer, vraagt meer ambtelijke capaciteit en kan op projectniveau leiden tot discussie met ontwikkelaars. De gemeente Putten hanteert een dergelijke berekeningssystematiek voor ‘stortingen in het vereveningsfonds’ (zie verordening en doelgroepen woningbouw 2021, gemeente Putten https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-202184050.pdf) Dynamisch tarief – Quote Per project wordt de hoogte van de afdracht per niet- gerealiseerde betaalbare woning afgeleid van de gemiddelde VON-prijs in het plangebied op basis van een vastgesteld percentage (quote). Deze systematiek benut de sterke punten van zowel vaste als dynamische tariefstructuren. Bij deze systematiek blijft het echter noodzakelijk de marktconformiteit van de quotes te monitoren.

De gemeente Baarn hanteert een dergelijke systematiek om de hoogte van de afkoopsom te bepalen. De gemeente Soest hanteert deze systematiek sec voor de vrije sector woningen die ‘in plaats van’ de betaalbare woningen worden gerealiseerd. Bij het een dynamische tarief is het belangrijkste voordeel dat via deze methode de eventuele afdracht aan het SVF aansluit bij de werkelijke grondwaarde van een initiatief op basis van het voorziene woningbouwprogramma. Een programma met een hogere grondwaarde draagt op deze manier relatief meer af. Voor een werkbaar rekenmodel is het doorrekenen aan de hand van een grondquote de beste optie. 4.6 Afdracht/uitname vereveningsreserve sociale woningbouw Het instellen van reserves is op basis van artikel 189 van de Gemeentewet een wettelijke bevoegdheid van de gemeenteraad. De raad besluit in beginsel ook over stortingen en onttrekkingen aan de reserve, tenzij hiertoe een mandaat is verstrekt aan het college.

Pagina 7 van 23

Bij het instellen van een SVF moet worden overwogen of er een startkapitaal wordt gestort. Bij het storten van een startkapitaal kunnen de beschikbaar gestelde middelen direct worden ingezet om sociale woningbouw te stimuleren. Tegelijkertijd geeft dit een risico op ongeoorloofde staatssteun op het moment dat de gemeente de reserve wil inzetten voor het stimuleren van middenhuur en betaalbare koop (niet-DAEB). Dit lijkt niet aan de orde op het moment dat de instroom en uitstroom van de reserve volledig bestaat uit bijdragen van en aan ontwikkelaars. Dit is ook niet aan de orde indien de gemeente besluit middelen uit het fonds alleen uit te keren aan erkende woningcorporaties (of gelijkgestelde instanties). Een andere belangrijke afweging betreft het onderscheid tussen de hoogte van afdrachten en subsidie, zie bijlage 2. In het volgende kader is de systematiek van gemeenten uit de regio op een rij gezet. Gemeente Baarn: hanteert voor uitkeringen uit het fonds vaste tarieven gedifferentieerd naar woningcategorie, terwijl voor afdrachten aan het fonds een quotesystematiek wordt gehanteerd. Gemeente Eemnes: hanteert vaste tarieven voor zowel afdrachten als uitkeringen, maar de tarieven verschillen onderling.

Gemeente Soest: hanteert vaste tarieven voor zowel afdrachten als uitkeringen, maar de tarieven verschillen onderling, waarbij de uitkeringen in dit geval alleen mogelijk zijn voor de realisatie van extra sociale huurwoningen (hoe lager het huurprijsniveau hoe hoger de uitkering). Gemeente Putten: hanteert bij storting en uitname in/uit de vereveningsreserve exact dezelfde berekeningssystematiek. Gemeente Woudenberg: hanteert bij storting en uitname in/uit de vereveningsreserve exact dezelfde berekeningssystematiek, waarbij ook de hoogte van de subsidie voor ‘extra betaalbare woningen’ gelijk is gesteld aan de afdracht per ‘niet-gerealiseerde betaalbare woning’. Gemeente Nijkerk: subsidies vanuit de reserve zijn niet mogelijk vanuit vooraf bepaald kader. In de verordening is wél opgenomen dat de gemeente zich verplicht om de middelen uit de reserve in te zetten ter ondersteuning van de realisatie van een groter aandeel sociale huur- of koopwoningen op locaties elders in de gemeente. Er zijn dus verschillende uitwerkingsopties mogelijk. We zien in de praktijk dat gemeenten er vaak voor kiezen om onderscheid te maken tussen de voorwaarden voor afdrachten/stortingen en de voorwaarden voor subsidies/onttrekkingen. Dit moet goed afgestemd worden op de gewenste sturingsrichting per woningbouwcategorie in de gemeente Bunschoten.

Raadzaam is ook vast te leggen dat er alleen uitkeringen vanuit de reserve gedaan kunnen worden op het moment dat het saldo van de reserve toereikend is.

Pagina 8 van 23

4.7 Uitzonderingen Het is niet ongebruikelijk om bij het instellen van een SVF een aantal uitzonderingsbepalingen vast te stellen waarbij verevening niet mogelijk is. Een aantal veel voorkomende categorieën van woningen die vaak worden uitgesloten zijn: - Niet-zelfstandige wooneenheden; - Zorgwoningen; - Monumentale woningen; - Bedrijfswoningen; - Flexwoningen; - Etc. De type woningen geven in principe al aan waarom deze worden uitgezonderd. De gebruiksfunctie onder 1 en 2 is ander dan een zelfstandige woning. Bij monumentale panden gaat het vaak op opknappen en bij bedrijfswoningen om het omzetten naar woonfunctie. En flexwoningen hebben een beperkte instandhoudingstermijn van maximaal 15 jaar. 4.8 Juridische basis De juridische route om een financiële bijdrage in het kader van sociale woningbouw te verzekeren kan op twee manieren: Privaatrechtelijk – afspraken met een initiatiefnemer worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst (vrijwillig); Publiekrechtelijk - Op basis van artikel 13.23 Ow is een financiële bijdrage in het kader van sociale woningbouw publiekrechtelijk afdwingbaar (zie hoofdstuk 3). Een publiekrechtelijke grondslag is niet per definitie noodzakelijk voor de toepassing van verevening van sociale woningbouw. Bovendien blijft de privaatrechtelijke route de voorkeur houden.

Gezien de mogelijkheden die de Omgevingswet biedt is het verstandig het beoogde vereveningsbeleid ook publiekrechtelijk te verankeren (zie ook hoofdstuk 3). De schaduwwerking draagt bij aan de effectiviteit van de privaatrechtelijke route en kan het sluiten van een anterieure overeenkomst versnellen. 4.9 Hardheidsclausule Bij het instellen van een sociaal vereveningsfonds kan een hardheidsclausule worden opgenomen, waarmee het college de mogelijkheid behoudt om gemotiveerd af te wijken van de vastgestelde kaders indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Dit is een gangbare praktijk die vaak standaard wordt opgenomen.

5 Analyse gemeente Bunschoten Een analyse van de projectenportefeuille in de gemeente Bunschoten op basis van data ‘planregistratie wonen Utrecht’ geeft het volgende beeld: Tabel 1. Analyse plancapaciteit Bunschoten (bron: planregistratie data provincie Utrecht)

Pagina 9 van 23

Uit tabel 1 blijkt dat nieuwbouw hoofdzakelijk in de kern Bunschoten-Spakenburg plaatsvindt. Zie ook figuur 1 voor de spreiding van de projecten over het grondgebied van de gemeente. Tabel 1 laat verder zien dat de nadruk iets sterker ligt op actief grondbeleid. Dit hangt met name samen met de ontwikkeling van Rengerswetering. Figuur 1. Spreiding project grondgebied gemeente Bunschoten

5.1 Omgevingsprogramma Wonen 2025-2029 Het college heeft op 8 april 2025 het Omgevingsprogramma Wonen 2025-2029 vastgesteld. Hierin is in de eerste plaats de vereiste woningbouwsegmentering voor nieuwbouwplannen vastgelegd. Uiteindelijk met het doel te kunnen sturen op betaalbaarheid, zodat de woningbouw- en betaalbaarheidsopgave kan worden gerealiseerd. Volgens het woningbehoefteonderzoek van STEC d.d. 28 februari 2024 is er nauwelijks betaalbaar aanbod in de gemeente Bunschoten. Slechts 4% van het koopaanbod heeft een WOZ-waarde lager dan € 265.000,-. Een groot deel

Pagina 10 van 23

van de woningvoorraad is hierdoor niet bereikbaar voor starters, wat tot extra druk leidt in de sociale huur. De gemiddelde wachttijd bedraagt 7,1 jaar (2024). Het streven is om in vijf jaar tijd 775 nieuwbouwwoningen te realiseren, waarbij het doel is de eerste twee jaren richting de 200 woningen op te leveren (zie ook coalitieakkoord 2022-2026). De vereiste woningbouwsegmentering is weergegeven in tabel 1 en 2 van het Omgevingsprogramma Wonen 2025-2029. Dit komt overeen met de gemaakte afspraken in de Woondeal en speelt in op de ‘Wet versterking regie volkshuisvesting’ die naar verwachting per 1 januari 2026 inwerking treedt. Tabel 1. Nieuwbouw en transformatie opgaaf 2025-2029

Tabel 2. Woningbouwsegmentering per plan – gemeente Bunschoten

In het Omgevingsprogramma Wonen 2025-2029 wordt verder gesteld dat aanvullend afspraken worden gemaakt over de instandhoudingstermijn van de betaalbare segmenten. Sociale huurwoningen moeten minimaal 25 jaar als sociale huurwoning op de markt blijven en in beheer bij ‘toegelaten instellingen’. Het verhuren van woningen in het sociale segment behoort toe aan de woningcorporatie (en dus niet aan andere (markt)partijen).

Pagina 11 van 23

In het Omgevingsprogramma Wonen 2025-2029 zijn de voorgeschreven percentages per woningbouwcategorie verplicht voor alle nieuwe ontwikkelingen vanaf 8 woningen. Er zijn een aantal afwijkingsmogelijkheden. Hier kan met een deugdelijke onderbouwing gebruik van worden gemaakt, indien: 1. Onderbouwd aangetoond kan worden dat de leefbaarheid in een wijk in het geding komt. 2. Aangetoond wordt dat de financiële haalbaarheid van een plan in het geding komt op basis van open boek administratie. Indien dit het geval is zoeken ontwikkelende partijen en de gemeente daarna samen naar het grootst mogelijke betaalbare programma dat financieel wel haalbaar is. 3. Er sprake is van sloop-nieuwbouw door een woningcorporatie (dan mag 100% sociale huur teruggebouwd worden). 4. Er uitwisseling plaatsvindt tussen betaalbare prijssegmenten binnen het project (bijvoorbeeld: een hoger aandeel betaalbare koop ter compensatie voor een lager aandeel middenhuur). 5. Voor projecten die niet voldoen aan de woningbouwsegmentering en niet voldoen aan een van de afwijkingsmogelijkheden richten we een vereveningsfonds op. Hiermee zekeren we dat de betaalbaarheidsopgave elders in de gemeente worden ingevuld. Hiermee is in het Omgevingsprogramma Wonen 2025-2029 verankerd, onder welke voorwaarden een nieuwbouwplan mag afwijken van de vereiste segmentering.

Het SVF komt pas in beeld op het moment dat een nieuwbouwplan niet voldoet aan de voorgeschreven percentages per categorie én het project niet voldoet aan één van bovenstaande afwijkingsmogelijkheden. In het Omgevingsprogramma Wonen 2025-2029 worden tevens de eerste lijnen uitgezet voor het opstellen van een SVF voor de gemeente Bunschoten. Waarom de ondergrens op 8 woningen is gesteld in het Omgevingsprogramma Wonen 2025-2029 is onbekend. Voor het SVF is het interessant om dit aantal op bijvoorbeeld 3 woningen te zetten. Het zijn immers doorgaans de kleinere initiatieven waar het niet wenselijk is om sociale woningbouw op te leggen. Op deze manier dragen ook deze initiatieven wel bij aan de sociale woningbouw binnen de gemeente. 5.2 Ruimtelijke verevening versus financiële verevening In het Omgevingsprogramma Wonen 2025-2029 wordt reeds gesproken over de twee hoofdrichtingen van verevening: 1. Ruimtelijke verevening: er is sprake van compensatie van sociale woningbouw op een andere locatie. 2. Financiële verevening: er is sprake van financiële compensatie middels een afdracht in een fonds. De middelen in het fonds kunnen vervolgens worden

Pagina 12 van 23

ingezet om op andere locaties de realisatie van sociale woningbouw mogelijk te maken. In de praktijk prefereert ruimtelijke verevening, omdat dit het meest effectief bijdraagt aan het vergroten van de sociale woningvoorraad. Pas als blijkt dat ruimtelijke verevening niet of niet volledig mogelijk is komt financiële verevening in beeld.

6 Inventarisatie SVF in de regio De gemeente Bunschoten maakt onderdeel uit van de woningmarktregio Amersfoort. De woningmarktregio Amersfoort biedt derhalve een logisch en afgebakend kader voor een referentieonderzoek. De regio Amersfoort bestaat uit de volgende gemeenten: ▪ Amersfoort ▪ Baarn ▪ Bunschoten ▪ Eemnes ▪ Leusden ▪ Nijkerk ▪ Soest ▪ Woudenberg Alle gemeenten bevinden zich in de provincie Utrecht, behoudens Nijkerk wat in de provincie Gelderland ligt. Gemeente Baarn, Eemnes, Nijkerk, Soest en Woudenberg hebben een ‘Verordening sociale woningbouw’ of iets vergelijkbaars. Gemeente Bunschoten en gemeente Leusden hebben in hun Omgevingsprogramma Wonen het voornemen staan een SVF nader uit te werken in 2025. In bijlage 2 is per gemeente in de woningmarktregio Amersfoort een overzicht gegeven van de belangrijkste kenmerken van de verordening.

7 Regionaal vereveningsfonds De provincie Utrecht heeft de mogelijkheden verkend van een provinciaal vereveningsfonds. De conclusies zijn per brief op 25 juni 2024 gedeeld met de Provinciale Staten, waarin de voor- en nadelen op een rij zijn gezet. 7.1 Provinciaal vereveningsfonds Voordelen 1. Op provinciaal niveau biedt verevening tussen gemeenten mogelijk meer flexibiliteit 2. Onderhandelingen over woningbouwplannen zijn regionaal.

Pagina 13 van 23

Nadelen 1. Het risico bestaat dat er te weinig betaalbare woningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad doordat er provinciaal ‘afgekocht’ kan worden; 2. Het risico bestaat dat er een kloof ontstaat tussen afkoopprijs en marktwaarde van woningen, op het moment dat middelen uit een opgebouwd fonds niet tijdig worden ingezet; 3. Het risico bestaat dat er te grote verschillen ontstaan tussen gemeenten voor wat betreft de segmentering van het woningaanbod. Het werkt mogelijk in de hand dat de ene gemeente vooral gebruik maakt van het fonds om ‘af te kopen’, terwijl de andere gemeente gebruikt maakt van het fonds om meer betaalbare woningen te realiseren; 4. De provincie creëert enerzijds schuifruimte in de betaalbaarheidspercentages bij gemeenten, terwijl ze anderzijds op basis van de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting moeten handhaven op een evenredige verdeling over de gemeenten; 5. Een provinciaal vereveningsfonds creëert precedentwerking om af te wijken van rijksbeleid; 6. Een provinciaal vereveningsfonds stuit naar verwachting op een aantal uitvoeringsvraagstukken. Bijvoorbeeld de administratieve last en de prioritering van projecten in de besteding van middelen uit het fonds.

Er is door Gedeputeerde Staten besloten de verdere uitwerking van een provinciaal vereveningsfonds te staken, omdat de ‘de verevening tussen gemeenten die mogelijk gemaakt zou worden door een provinciaal vereveningsfonds ook uitgevoerd kan worden met het bestaande gemeentelijk instrumentarium (intergemeentelijke verevening)’. 7.2 Regionaal vereveningsfonds De intergemeentelijke verevening verwijst naar het mechanisme waarbij gemeenten binnen een woningmarktregio gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het realiseren van de regionale woningbouwopgave. De regionale woningbouwopgave wordt straks opgelegd vanuit de aanstaande Wet versterking regie volkshuisvesting. Tweederde van de nieuwbouw moet betaalbaar zijn in de betreffende woningmarktregio. Op basis van deskresearch zijn de mogelijkheden van een regionaal vereveningsfonds verkend. Er is hierbij vooral gekeken in hoeverre de conclusies ten aanzien van een provinciaal vereveningsfonds zich verhouden tot een op te zetten regionaal vereveningsfonds. Voordelen 1. Woningmarkten functioneren regionaal. Een regionaal vereveningsfonds sluit hier beter op aan dan een gemeentelijk of provinciaal vereveningsfonds. 2. Vanuit de Wvrv worden de woningaantallen en de betaalbaarheidpercentages van rijkswege opgelegd. Op regionaal niveau moet hier aan worden voldaan

Pagina 14 van 23

3. 4. 5. 6.

7.

8.

(woondealregio’s). Samenwerking op regionaal niveau op dit thema is noodzakelijk en wordt door de Wvrv afgedwongen. Een regionaal werkend fonds kan de onderlinge samenwerking en solidariteit versterken; Het vergroot de financiële slagkracht wat meer mogelijkheden biedt om te investeren in sociale woningbouw in gemeenten waar dat financieel lastiger is; Het voorkomt dat ontwikkelaars gemeenten tegen elkaar uitspelen; In de woondealregio Amersfoort wordt reeds intensief samengewerkt tussen gemeenten. Er is bijvoorbeeld een regionale woonzorgvisie uitgewerkt. Daarnaast ligt er een regionale verordeningstekst die voorsorteert op de aanstaande Wvrv en leidend is voor de lokale huisvestingsverordeningen die per 1 juli 2025 per gemeente afzonderlijk zijn vastgesteld. Binnen de regionale samenwerking lijkt een solide basis te zijn voor het opzetten van een sociaal vereveningsfonds. Op regionaal niveau zijn er meer locaties beschikbaar waar sociale woningbouw gecompenseerd kan worden. Dit geeft meer flexibiliteit en ook meer kans dat de betaalbaarheidsopgave wordt gerealiseerd. Op regionaal niveau ontstaat geen ‘tegenstrijdig belang’, zoals dit voor de provincie aan de orde zou kunnen zijn. Aangezien de provincie gelijktijdig vanuit de Wvrv verantwoordelijk is voor de handhaving op de regionale spreiding van betaalbare woningbouw.

Bij een regionaal vereveningsfonds blijft de provincie in positie deze taak behoorlijk uit te kunnen voeren. Zo wordt ook precedentwerking ‘om af te wijken van rijksbeleid’ voorkomen.

Nadelen 1. Het risico op ‘afkoopgedrag’ bestaat ook bij een regionaal vereveningsfonds. Dit risico is echter in beginsel niet anders dan bij een provinciaal vereveningsfonds danwel een gemeentelijke vereveningsfonds. Het kan op regionaal niveau echter wel een politieke gevoeligheid met zich meebrengen. Bijvoorbeeld op het moment dat de ene gemeente in de praktijk meer sociale woningbouw faciliteert dan de andere gemeente en daarmee een grotere bijdrage levert aan het regionaal te behalen aantal betaalbare woningen; 2. Binnen gemeenten gelden verschillende grondprijzen. Dit maakt de voeding van en de uitname van een regionaal vereveningsfonds complex. 3. Het risico bestaat dat er een kloof ontstaat tussen afkoopprijs en marktwaarde van woningen, op het moment dat middelen uit een opgebouwd fonds niet tijdig worden ingezet. Dit risico is echter niet anders dan bij een provinciaal vereveningsfonds danwel een gemeentelijke vereveningsfonds. 4. Op dit moment hebben 5 van de 8 gemeenten in de woningmarktregio Amersfoort een SVF vastgesteld met uiteenlopende uitgangspunt. Indien geopteerd wordt voor een regionaal vereveningsfonds zullen de lokale verordeningen op gemeenteniveau moeten worden ingetrokken. Vervolgens zal

Pagina 15 van 23

een nieuwe, geharmoniseerde verordening voor de regio moeten worden uitgewerkt. Mogelijk kan de provincie een rol spelen in het afstemmingsproces. 5. Op regionaal niveau is geen aparte entiteit om het beheer en de administratie van het fonds onder te brengen. 6. De complexiteit van een regionaal werkend vereveningsfonds kan leiden tot vertraging.

8 Bronnen Sturen op bouw van betaalbare woningen met gemeentelijk vereveningsfonds, Platform 31, juni 2025 Omgevingsprogramma Wonen 2025-2029 gemeente Bunschoten, STEC Groep, 8 april 2025 Schaarste analyse regio Amersfoort, RIGO, 22 januari 2025 Betaalbare woningen: overzicht van instrumenten voor gemeenten, Provincie Gelderland, 2023 Afwegingskader instrumenten betaalbare koop voor starters: Handreiking aan gemeenten, RIGO, 30 januari 2023 https://planregistratie-wonen-utrecht.hub.arcgis.com/ https://stateninformatie.provincie-utrecht.nl/documenten/SB-Verkenningprovinciaal-vereveningsfonds-woningbouw.pdf Handreiking Kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet Regeling publiekrechtelijke afdwingbare financiële bijdragen | Informatiepunt Leefomgeving https://iplo.nl/thema/ruimtelijke-ontwikkelingen/instrumentengrondbeleid/kostenverhaal-gebiedsontwikkeling-financiele/regelingpubliekrechtelijke-afdwingbare-financiele/categorieen-ontwikkelingen-verhaalfinanciele/ https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR742245/1 https://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0037885&hoofdstuk=13&afdeling=13.7 &artikel=13.23&z=2025-07-01&g=2025-07-01 https://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0041278&hoofdstuk=8&afdeling=8.5&a rtikel=8.21&z=2025-07-01&g=2025-07-01

Pagina 16 van 23

Bijlage 1. Alternatieven stimuleren sociale woningbouw

Alternatieven stimuleren sociale woningbouw In deze bijlage worden verschillende alternatieve mogelijkheden verkend om sociale woningbouw te stimuleren danwel het behoud van sociale woningbouw te borgen. 1 Gemeentelijke verhuur- en/of ontwikkelbedrijf Het oprichten van een eigen gemeentelijke verhuur- en/of ontwikkelbedrijf is een alternatief om sociale woningbouw te stimuleren. Voordeel is dat het voor de gemeente directe regie- en sturingsmogelijkheden biedt. Keerzijde is dat de (financiële) risico’s volledig voor rekening van de gemeente komen. Bovendien is de operationele kant complex waarbij het de vraag is of benodigde capaciteit efficiënt kan worden ingezet. Het spanningsveld tussen marktverstoring en overheidsingrijpen speelt tot slot ook een rol. Gezien het schaalniveau van de gemeente Bunschoten ligt deze optie niet direct voor de hand. Bovendien is het eigenlijk alleen een overweging op het moment dat lokale corporaties tekort schieten in hun taak. Dit is in de gemeente Bunschoten niet het geval. 2 Zelfbewoningsplicht De zelfbewoningsplicht is een maatregel die de koper verplicht om de woning zelf te bewonen voor een bepaalde periode. Het is een vorm van opkoopbescherming die voorkomt dat bijvoorbeeld beleggers woningen kopen om te verhuren. Dit middel wordt ingezet om betaalbare woningen ook betaalbaar te houden.

Juridische borging dient plaats te vinden in een koopovereenkomst danwel anterieure overeenkomst. Deze maatregel wordt reeds toegepast in Bunschoten en is ook opgenomen in het Omgevingsprogramma Wonen 2025-2029. De zelfbewoningsplicht geldt voor een periode van 5 jaar. De eerste koper is verplicht om deze voorwaarden door te geven aan de opvolgende koper, totdat de termijn van 5 jaar verstreken is. Juridische borging wordt in contracten verankerd met een boete- en kettingbeding. 3 Anti-speculatiebeding Een anti-speculatiebeding is een maatregel die verbiedt dat de woning binnen een bepaalde periode na de eerste koop wordt doorverkocht. De maatregel is gericht op het voorkomen van speculatie en prijsopdrijving. De verkoopprijs is immers kunstmatig laag ten opzichte van de marktwaarde. Door de beperking op de overdraagbaarheid wordt de woning als beleggings- of speculatieproduct onaantrekkelijk. De termijn kan logischerwijs niet langer zijn dan de termijn voor de zelfbewoningsplicht. In de gemeente Bunschoten wordt een anti-speculatiebeding gehanteerd met aflopende winstafdrachtregeling in combinatie met de zelfbewoningsplicht. Dit om ervoor te zorgen dat het financiële voordeel van een betaalbare woning ook

daadwerkelijk ten gunste valt aan de doelgroep. Juridische borging wordt in contracten verankerd met een boete- en kettingbeding. 4 KoopGarant KoopGarant is een constructie waarbij de betaalbare woning wordt overgedragen tegen een lagere waarde dan de marktwaarde. Hierbij is het verplicht bij doorverhuizing de woning terug te verkopen aan de aanbieder. Op dat moment wordt het verschil tussen de oorspronkelijke aankoopwaarde en de marktwaarde ook verrekend, waarmee het feitelijk een vorm van uitgestelde betaling is. Indien er sprake is van ‘overwaarde’ wordt dit gedeeld tussen de afnemer en de aanbieder van KoopGarant (fair value waardedeling). De woning kan vervolgens weer opnieuw op de markt worden gebracht tegen een betaalbare woningprijs. Voor zover bekend wordt dit instrument niet toegepast in de gemeente Bunschoten. De gemeente kan overwegen dit product zelf aan te bieden. Bij de invoering van dit instrument is het aan te raden om inkomenscriteria te hanteren en het toepassingsbereik te beperken tot woningen met een maximale vrij-opnaamprijs. 5 KoopSmarter Een minder bekende koop- en financieringsconstructie. Lijkt heel erg op KoopGarant, maar in tegenstelling tot KoopGarant kent KoopSmart geen terugkoopverplichting. Het wordt eenmalig ingezet bij koop van de eerste woning.

Een entiteit (stichting) koopt een deel van de woning (de grond) en verpacht dit tegen een sociale canon. De stichting wordt gesteund door de gemeente middels een garantstelling, dat is minder zwaar dan directe financiering, zoals bij KoopGarant noodzakelijk is. Verder uitwerken? Staat voorlopig ‘on hold’ door forse rentestijgingen die invloed hebben op de betaalbaarheid. Bron: Betaalbare woningen overzicht van instrumenten voor gemeenten, provincie Gelderland 6 KoopStart Een minder bekende koop- en financieringsconstructie. Vergelijkbare opzet als KoopGarant en KooopSmarter. Het wordt eenmalig ingezet bij koop van de eerste woning. Er geldt een korting op basis van een vastgesteld percentage (tot 50%) op de getaxeerde waarde. Bij doorverkoop tegen marktwaarde vindt afrekening plaats. Verder uitwerken? Wordt niet vaak toegepast door gemeenten omdat het langjarig behoud van de woning voor de doelgroep niet gegarandeerd kan worden. Bron: Betaalbare woningen overzicht van instrumenten voor gemeenten, provincie Gelderland

7 Erfpacht Inkomensafhankelijke erfpacht kan een interessant instrument zijn om eigen woningbezit onder de doelgroep voor sociale woningbouw te bevorderen. De grond wordt hierbij gescheiden en in erfpacht uitgegeven in combinatie met een afhankelijk recht van opstal. De grond hoeft hierdoor niet in de financiering te worden betrokken. Ook zijn er onder bepaalde condities fiscale voordelen te behalen, bijvoorbeeld in de situatie dat erfpachtnemer op een later moment alsnog besluit de grond te kopen. Tot slot kan er ook voor gekozen worden de erfpachtcanon af te stemmen op het inkomen van de erfpachtnemer. Voor zover bekend wordt dit instrument niet toegepast in Bunschoten. De gemeente kan overwegen dit product zelf aan te bieden. Bij de invoering van dit instrument is het aan te raden om inkomenscriteria te hanteren en het toepassingsbereik te beperken tot woningen met een maximale vrij-op-naamprijs. 8 Starterslening Een starterslening is als het ware een aanvullende lening naast de reguliere hypotheek. Dit instrument moet starters helpen het verschil te overbruggen tussen de maximale leencapaciteit en de daadwerkelijke aankoopprijs van de woning. Deze ‘tweede hypotheek’ wordt vaak tegen gunstige voorwaarden verleend. Voordeel is ook dat de lening weer terugvalt aan de gemeente. Nadelen zijn de administratieve kant en het risico op prijsopdrijving.

De starterslening is een financieringsinstrument dat kan worden overwogen als extra stimulans aan de koperszijde om sociale koopwoningen beter bereikbaar te maken. Bij de invoering van dit instrument is het aan te raden om inkomenscriteria te hanteren en het toepassingsbereik te beperken tot woningen met een maximale vrij-op-naamprijs. De gemeente Bunschoten heeft in het verleden starterslening aangeboden, maar doet dit sinds 8 augustus 2017 niet meer.

Bijlage 2. Deskresearch SVF Regio (Separaat bijgevoegd)