Aanpak Woningopgave

Schriftelijke mededeling Nummer 1173928 - Aanpak Woningbouwopgave Aan de commissie: Ruimte Portefeuillehouder: W. de Jong Beleidskader: Coalitieakkoord, Woonvisie 2020-2025 Opmerkingen griffie: Team: Omgevingsontwikkeling Ambtenaar: Emiel Roelofse Telefoonnummer: 033 - 299 1411 E-mailadres: e.roelofse@bunschoten.nl Datum: 8 november 2022

Aanvullende stukken 1. Titel: Bijlage 1 - Overzicht locaties woningbouwopgave Bijlagen digitaal beschikbaar: ja Ter inzage: n.v.t.

Mededeling 1. Inleiding In het coalitieakkoord “Bouwen aan de toekomst” is opgenomen dat de bouw van voldoende betaalbare huur- en koopwoningen topprioriteit heeft. Het bouwtempo moet waar mogelijk worden versneld. Daarbij streven we naar een bouwproductie van 200 woningen per jaar in de komende jaren aldus het akkoord. En dat we daartoe de eilanden 5, 6 en 7 in Rengerswetering versneld in ontwikkeling willen brengen. Door middel van deze schriftelijke mededeling wil het college u informeren hoe dit wordt aangepakt. Hoewel een concrete indicatie van de woningaantallen op de locaties die momenteel in beeld zijn ruimte bieden aan ruim 1.000 woningen (tabel 1), is het genoemde aantal van 200 woningen een forse ambitie aangezien er door de jaren heen gemiddeld circa 100-120 woningen per jaar worden gebouwd in Bunschoten afhankelijk van de economische omstandigheden. Eerder was in lijn met de woondeal al ingezet op een versnelling naar circa 155 woningen per jaar conform het scenario “Regionale opvang”. Een versnelling naar 200 woningen per jaar gaat daarmee nog verder en vergroot de kans op meer regionale instroom. Naast de tijd die nodig is om een woning zelf te bouwen, gaat er een heel voorbereidingsproces vooraf dat in de meeste gevallen een aantal jaren in beslag neemt.

Het opschroeven van het aantal op te leveren woningen richting circa 200 woningen per jaar zal daardoor dan ook nog een aantal jaren in beslag nemen. Wel kunnen we onderzoeken hoe we meer kunnen versnellen zodat indien mogelijk op termijn wel een groter aantal woningen wordt gebouwd en opgeleverd. In deze schriftelijke mededeling wordt eerst ingegaan op de rol en invloed van de gemeente en op de ruimtelijke mogelijkheden. Daarna komen de mogelijkheden en concrete activiteiten aan bod die we kunnen ondernemen om de opgave te stimuleren. De mededeling richt zich daarbij op de kwantitatieve opgave (aantallen) en niet op de kwalitatieve opgave (doelgroepen, stimulering en sturingsmiddelen, toewijzing e.d.).

2. De rol en invloed van de gemeente Het verhogen van het aantal en het versnellen van het bouwtempo is afhankelijk van diverse factoren. Factoren waar de gemeente een zekere invloed op heeft en factoren waarop we geen of veel minder invloed hebben. De mate van invloed is mede afhankelijk van de rol die de gemeente heeft en/of kan nemen. Naast de gemeente zijn er veel (markt)partijen betrokken. De rol van de markt richt zich op het verkrijgen van eigendom waarop/waarin de woningen gebouwd kunnen worden en de vastgoedontwikkeling. De vastgoedontwikkeling bestaat onder meer uit het ontwikkelen van de woningen zelf (ontwerp en technische uitwerking), het aanvragen van de vergunningen, de verkoop de woningen, contractvorming met bouwaannemers en de realisatie. Er gaat veel geld om in de vastgoedontwikkeling en dit vereist risicovolle investeringen. De gemeente participeert hier dan ook niet in en laat dit (als het gaat om woningbouw) volledig over aan marktpartijen en de woningbouwcorporaties. Het coalitieakkoord zet die lijn voort door in te blijven zetten op een gezonde financiële huishouding, voldoende solvabiliteit en een terughoudend aankoopbeleid als het gaat om gronden. Overigens heeft de gemeente ook geen kennis, capaciteit en ervaring in huis om woningbouwvastgoed voor eigen rekening en risico te ontwikkelingen en te realiseren.

Vanuit de kerntaak als overheid blijven we ons dan ook primair richten op het faciliteren en sturen op bouwplanontwikkelingen via bestemmingsplannen, vergunningentrajecten en incidentele grondaankopen in de vorm van PPS constructies. Dat neemt niet weg dat er ook vanuit dat kader diverse mogelijkheden zijn om onze rol en invloed te vergroten zodat de bouwopgave waar we met elkaar voor staan, gerealiseerd gaat worden. 3. Wat is nodig om voldoende en versneld te bouwen. Om te kunnen bouwen zijn allereerst locaties nodig. De gemeente vervult een belangrijke rol in het aanwijzen van locaties en het planologisch mogelijk maken dat er op deze locaties gebouwd kan worden. Vanwege de actieve rol van de gemeente in dit kader zijn er behoorlijk wat locaties te noemen waar woningbouw gebouwd wordt of kan plaatsvinden in de komende jaren. Hieronder een overzicht van de belangrijkste locaties1 met indicatieve woningaantallen (2022-2027), zie ook bijlage 1 Tabel 1: Indicatie woningaantallen per locatie in de gemeente Bunschoten Locaties Indicatie woningaantal 1. Rengerswetering eiland 4, 5 en 6: 616 2. Eemdijk Oost 64 3. Garnalenweg 19 4. Melkfabriek-gebouw Eemlandia 26 5. Plan Oostsingel / Garnalenweg 55 6. Frits de Zwerver / Anne Frank (o.a. Tiny Houses) 31 7. Veenestraat / De nieuwe Pol 24 8. Van Amerongenschool 17 9. Calvijnschool 20 10. Gr van Prinstererschool 40 11. Het Talent 20 12.

Dorpsstraat / Vondelstraat 18 13. Koningin Wilhelminastraat 11 14. Boven Lidl / Rabobank 30 Overige locaties kern Bunschoten (1-10 stuks) 65 Overige locaties binnen Eemdijk (1-10 stuks) 18 TOTAAL 1074

Dit betreft de plannen die nu bekend en relatief concreet zijn. De ervaring is dat er daarnaast nog nieuwe bouw initiatieven ontstaan die mogelijk ook binnen 5 jaar gerealiseerd kunnen worden. Denk bijvoorbeeld aan de locatie “Vogelpad” die nog nader onderzocht moet worden. Op grond van de huidige, reeds bekende plannen, welke ook opgenomen zijn in de planmonitor, is er derhalve een concrete bouwcapaciteit van meer dan 1000 woningen.

1

Locaties die in de planmonitor staan en/of waarvan indicatief het aantal woningen geschat kan worden.

Hoewel er voldoende locaties beschikbaar zijn, is er daarmee nog geen zekerheid dat de woningen ook daadwerkelijk zullen worden gebouwd. Zo moeten er voor een groot aantal locaties nog vergunningenprocedures worden doorlopen, veelal gekoppeld aan een bestemmingsplanwijziging. Om daar te komen moet er flink geïnvesteerd worden in onderzoeken en planontwikkeling. Ook het doorlopen van deze procedures vraagt vaak veel tijd en overleg met de omgeving. Verder kunnen besluitvormingstrajecten en gerechtelijke procedures tot flinke vertraging leiden. Het zijn vooral de marktpartijen en woningbouwcorporaties die in belangrijke mate bepalend zijn in de voortgang. Zij en hun adviseurs moeten de onderzoeken uitvoeren, de bouwplannen en vergunningsaanvragen voorbereiden, bepalen wanneer woningen in verkoop worden gebracht en in welk bouwtempo er wordt ontwikkeld en gebouwd. Vanwege onder andere de sterk gestegen bouwprijzen, personeelstekorten in de hele bouwbranche en de grote onzekerheid o.a. vanwege de gestegen hypotheekrente en hoge inflatie loopt het bouwtempo de laatste tijd terug. Ook zijn we afhankelijk van initiatieven van private eigenaren. Zo zijn in de lijst diverse locaties opgenomen waar bouwbestemmingen zijn opgenomen, maar waar nauwelijks of helemaal geen initiatieven worden ontplooid om tot bouwplannen te komen.

In de volgende paragraaf volgt echter een beschrijving wat we ondanks het bovenstaande als gemeente kunnen doen om de woningbouw te stimuleren/ versnellen. 4. Activiteiten om de bouw te stimuleren en of te versnellen Hieronder volgt (in willekeurige volgorde) een aantal activiteiten benoemd die kunnen bijdragen aan het versnellen van de woningbouw. 4.1 Investeren en actief meewerken in vergunningenprocedures Om procedures te versnellen kan de gemeente de taak als vergunningverlener vergroten door te investeren in meer ambtelijke capaciteit voor een pro- actieve begeleiding van aanvragen. Naast voldoende personeel dat over aanvragen moeten adviseren, kan in voorkomende gevallen ook geïnvesteerd worden in onderzoeken die kunnen bijdragen aan de onderbouwing van plannen. Voorbeelden waar dit al gebeurt, betreft de inzet en juridische advisering om te komen tot de (regionaal afgestemde) onderbouwing Eemdijk Oost en de milieukundige toetsing en juridische bijstand bij het plan Oostsingel/Garnalenweg. Het college wil dit beleid voortzetten en verruimen, ook als dat leidt dat tot hogere kosten voor de gemeente. Hierbij moet rekening worden gehouden met de gevolgen van de komende inwerkingtreding van de omgevingswet die veel dingen complexer maakt.

Verder is ook van belang dat er voldoende capaciteit beschikbaar is/komt voor de voorbereiding en toezicht van het bouw- en woonrijp maken. Deels kan mogelijk opgelost worden met inhuur (ten laste van de grondexploitatie) maar deels vraagt dit ook meer capaciteit van de organisatie. Actie: Concreet zullen we een scan uitvoeren op voldoende personele bezetting binnen teams die een belangrijke rol hebben in de planvoorbereiding, vergunningverlening en realisatie. Daarnaast gaan we na of de beschikbare budgetten voor ruimtelijke onderzoeken en juridische advisering moeten worden verhoogd. 4.2 Project Tiny Houses versnellen De gemeente brengt in dit project eigen gronden in ontwikkeling samen met de woningbouwcorporaties Gooi en Omstreken. De gemeente stelt de gronden beschikbaar en zal de gronden bouwrijp (en woonrijp) laten maken. Het Gooi is verantwoordelijk voor de ontwikkeling van de Tiny Houses en de reguliere woningen. Indien het partijen lukt om de planvorming en realisatie te bespoedigen, zou dit in de periode 2023/2024 tot de realisatie van 31 woningen kunnen leiden. Actie: Concreet blijven we bij de woningbouwcorporatie aandringen op het bespoedigen van de bouwplanontwikkeling. Daarnaast gaan we de projectvoorbereiding actief vervolgen door de voorbereiding van het bouw- en woonrijp maken.

Verder onderzoeken we of de crises en herstelwet kan helpen in het komen tot het verkorten van de vergunningenprocedure.

4.3 Voorkomen van vertraging door de Omgevingswet In algemene zin brengt de Omgevingswet vele onzekerheden en potentiële vertraging met zich mee. Het komen tot een omgevingsplan en ook de inhoudelijke systematiek is nieuw, anders, complexer en we komen in een overgangsfase wat leidt tot aanzienlijke procedurele risico’s. Actie Concreet gaan we na inwerkingtreding van de wet zoveel mogelijk werken met Buitenplanse omgevingsplan activiteiten, zogenaamde Bopa’s. Overigens is dit niet in alle gevallen mogelijk. Ook is er veel discussie en onduidelijkheid over het toepassingsbereik van Bopa’s. Verder onderzoeken of we de Bopa ook kunnen toepassen op de uit te werken woonbestemmingen, onder andere op Rengerswetering eiland 6. 4.4 Actief grondbeleid gericht uitvoeren In het project Rengerswetering vervult de gemeente een zeer actieve rol waarbij ook aanzienlijke financiële risico’s worden genomen. De gemeente heeft in samenwerking met marktpartijen behoorlijk veel gronden verworven, overeenkomsten gesloten en ook de bestemming gewijzigd. De gemeente draagt zorg voor de (stedenbouwkundige) planvorming en het bouw- en woonrijp maken. Actie(s) - Voor eiland 4 wordt er alles aan gedaan om de realisatie te bevorderen. De gronden zijn bouwrijp gemaakt, alle vergunningen zijn verleend, de gronden zijn overgedragen en de bouw is gestart.

Op de snelheid van het bouwen zelf heeft de gemeente geen invloed. In de periode 2022-2024 zullen naar verwachting op het 4de eiland 161 woningen worden opgeleverd. - Voor de eilanden 5, 6 en 7 voert de gemeente de regie en stuurt niet alleen op (een verhoging van) het aantal woningen maar ook op het woningbouwprogramma. De gemeente heeft aangestuurd op de voortgang van de besluitvorming in de stuurgroepen en de bestuurlijke besluitvorming binnen de gemeente zelf is voorbereid voor oktober 2022; - Na deze besluitvorming wordt erop ingezet om te komen tot definitieve afspraken over het woningbouwprogramma dat ontwikkeld moet gaan worden. En zal daaraan gekoppeld een verkavelingsplan en visie op de beeldkwaliteit worden opgesteld. Doel is om deze in de eerste helft van 2023 vast te stellen, maar daarvoor is de gemeente mede afhankelijk van adviseurs en consensus met de marktpartijen. Het feit dat Het Gooi het contract nog gaat overdragen vormt hierin een risico. Zolang dit niet is geregeld, is er nu Het Gooi deze rol niet meer kan vervullen, nog geen definitieve marktpartij die de woningen gaan bouwen. - De gemeente maant de partijen om te komen tot definitieve contractafspraken (overnamecontract) en het oppakken van de vastgoedontwikkeling.

Als het planvormingsproces en het bouwproces zeer voorspoedig verloopt, zouden er in de jaren 2024 en 2025 circa 230 woningen op eiland 5 kunnen worden gebouwd. LET WEL: Hierbij zijn we volledig afhankelijk van de planning van de ontwikkelaars en bouwers. Hierbij speelt ook de onzekerheid op de woningmarkt een belangrijke rol. En er zijn altijd risico’s zoals nieuwe regelgeving, nieuwe duurzaamheidseisen, ontbreken van drinkwatervoorzieningen etc. - Verder gaan we verkennen of het mogelijk is om eiland 6 ook alvast bouwrijp te maken, tegelijkertijd met eiland 5. Dit brengt risico’s met zich mee maar ook voordelen. Indien de bouwplanontwikkeling van eiland 5 voorspoedig verloopt, kan er namelijk snel worden opgeschakeld met het in ontwikkeling brengen van eiland 6. De beslissing om dit te doen zal ook sterk afhangen van de markt, ofwel de inkoopomstandigheden. En of we verwachten dat in hoofdstructuur van eiland 6 ongewijzigd zal blijven. Wijzigingen door herontwikkeling kunnen namelijk leiden tot aanzienlijke kosten. De contractpartners voor eiland 6 zullen er ook mee in moeten stemmen (zowel met het vooruit trekken van het bouwrijp maken als het versnellen van de bouwplanontwikkeling). - De mogelijkheid wordt verder opengehouden om richting de toekomst opnieuw grondposities te verkrijgen (conform nota grondbeleid).

4.5 Voorbereiding en realisatie project Flexwoningen als extra project De gemeente heeft zich aangemeld bij de VRU om mee te willen doen aan een project Flexwoningen in onze gemeente. De VRU heeft een regionale aanvraag richting het Ministerie gedaan en het Rijk heeft nu besloten om 18 miljoen euro ter beschikking te stellen voor de realisatie van 1.500 flexwoningen in de regio, waarvan 1.000 in de stad Utrecht. De overige 500 flexwoningen kunnen gerealiseerd worden op diverse andere plekken in de provincie Utrecht, waaronder de gemeente Bunschoten. Er is gestart met een verkennend onderzoek naar de realisatiemogelijkheden van een aantal flexwoningen. Indien deze verkenning leidt tot een ruimtelijk en financieel haalbaar plan, willen wij hierover besluitvorming laten plaatsen en mee naar buiten treden. Actie Concreet voeren we een haalbaarheidsonderzoek uit naar flexwoningen en afhankelijk van de uitkomsten ondernemen we van vervolgstappen in de besluitvorming en uitvoering. Ook hierbij onderzoeken we of de crisis en herstelwet kan helpen in het verkorten van de vergunningenprocedure. 4.6 Locatie onderzoek naar mogelijkheden en versnellen sociale huur In de prestatieafspraken met de woningbouwcorporaties is afgesproken om een locatieonderzoek te doen naar de mogelijkheden om sociale huurwoningen te realiseren.

In dit kader worden samen met de woningbouwcorporaties alle mogelijke locaties (buiten Rengerswetering en de schoollocaties) doorgelopen en wordt bepaald welke locaties mogelijk een kans bieden voor de corporaties om posities in te nemen en een ontwikkeling op te pakken. Actie Concreet voeren we een locatieonderzoek uit en daarover rapporteren richting de besturen van gemeente en woningbouwcorporaties. Aan de hand daarvan de kan worden aangedrongen op het innemen van posities en het komen tot planvorming en bebouwing. De gemeente kan daarin helpen door voorwaarden te stellen ten aanzien van het woningbouwprogramma/ sociale huurwoningen. 4.7 Ontwikkeling en realisatie schoollocaties – (Calvijn, Gr van Prinsteren en Het Talent) De komende jaren zullen in aansluiting op de Van Amerongenschool nog 3 schoollocaties vrijkomen. De gemeente is voornemens om deze locaties te vervreemden zodat daar woningen op ontwikkeld kunnen worden. Hiervoor zullen de uitgiftevoorwaarden moeten worden opgesteld en een openbare verkoopprocedure moeten worden doorlopen. Indien dit proces voorspoedig zou verlopen, kunnen er over enkele jaren naar schatting circa 80 woningen worden gerealiseerd op de 3 locaties samen.

Uiteraard is dit afhankelijk van veel factoren: Hoe lang blijven de Oekraïners, ambtelijke capaciteit, lukt het om tijdig plannen op te stellen, vinden we marktpartijen, zijn die in staat om snel te kunnen bouwen, is er draagvlak omgeving, gerechtelijke procedures etc. Het kiezen voor een samenwerking met de woningbouwcorporatie al dan niet in combinatie met een prefab woningbouwconcept zou mogelijk tot een enige versnelling kunnen zorgen. Omdat in dat geval de grondopbrengsten echter veel lager zullen zijn, is dit in strijd met het coalitieakkoord. Het uitgangspunt blijft daarom dat we procesmatig een openbaar verkooptraject doorlopen dat gericht is op maximalisatie van de opbrengsten. Actie Concreet gaan we uitgiftevoorwaarden opstellen voor elke locatie en starten we een van openbare verkoopprocedure. Hierbij zal een advies moeten worden opgesteld of we de uitgifte per locatie gaan doen, of alle drie de locaties tegelijk. Vanwege onvoldoende ambtelijke capaciteit willen we hiervoor een (externe) projectleider proberen in te huren die dit verder in voorbereiding kan nemen. Dit kan aantrekkelijk zijn omdat de provincie in het kader van de versnelling woningbouw naar verwachting bereid is 2/3 van de kosten, die daarvoor moeten worden gemaakt, voor hun rekening te nemen.

4.8 Actief benaderen van particulieren Diverse voornamelijk kleinschalige locaties die in handen zijn van particulieren worden niet opgepakt. Denk bijvoorbeeld aan de locatie Veenestraat/De nieuwe Pol en diverse inbreidingslocaties in Eemdijk. Hiervoor kunnen uiteenlopende redenen zijn. Een “wooncontactfunctionaris” van gemeente zou contact met deze eigenaren kunnen zoeken en vragen wat de reden is dat dit (nog) niet is gebeurd. En wat de gemeente kan doen om de ontwikkeling te bespoedigen. Hierbij is het goed om op te merken dat de gemeente in beginsel een locatie niet gaat aankopen of anderszins financieel gaat bijdragen. De gemeente kan op dit moment niet veel doen aangezien er sprake is van een terughoudend grondbeleid en onvoldoende ambtelijke capaciteit. Ook is staatsteun niet toegestaan. Actie Concreet stellen we een wooncontactfunctionaris aan die een lijst gaat opstellen met locaties en de eigenaren gaat benaderen om dit te inventariseren. De resultaten worden bestuurlijk teruggekoppeld en afhankelijk van de uitkomsten worden passende activiteiten of voorstellen geformuleerd. 4.9 Extra locaties toevoegen/ optimalisering van locaties In de basis zijn er ruimschoots voldoende locaties aanwezig. Het toevoegen van extra locaties is dan ook niet nodig. Het actief op zoek gaan naar nieuwe locaties zal naar verwachting ook niet leiden tot een versnelling op korte termijn.

Indien er zich locaties aandienen zullen we deze uiteraard wel positief (blijven) benaderen. Actie Wat wel tot versnelling kan leiden is het vergroten en optimaliseren van locaties die reeds in ontwikkeling zijn mits er ook realistische mogelijkheden zijn om dit te doen. Dit vereist maatwerk omdat het verhogen van aantallen doorgaans leidt tot meer impact richting de omgeving en de openbare ruimte en daarmee mogelijk tot meer weerstand of verlies aan omgevingskwaliteit. Meer weerstand leidt weer tot meer gerechtelijke procedures en risico’s en daarmee tot vertraging en/of vernietiging van vergunningen.