230210 Woondeal 2022 tm 2030 Regio Amersfoort.pdf
Tekst van het document
Om aan de randvoorwaarden te kunnen voldoen rekenen we op de inzet van het Rijk op de volgende onderdelen: Wijziging van de Omgevingswet en het Bouwbesluit om te zorgen voor nationaal gelijkluidende normen en een level playing field waarbij gekozen kan worden voor afspraken als in het Convenant Duurzame Woningbouw; Impuls op biobased bouwen via beschikbaarheid, verwerken in wet- en regelgeving (MPG-prestatie); Subsidiemogelijkheden voor verduur zaming van woningbouw wanneer dit meer vraagt dan in regelgeving is vereist. Concrete afspraken 7.1 Het beleid rond het duurzaam en toekomstbestendig bouwen wordt vooral vanuit de individuele regiogemeenten vormgegeven. De uitgangspunten voor bijvoorbeeld duurzaam of circulair bouwen verschillen daardoor per gemeente. Er is behoefte aan meer
Woondeal Regio Amersfoort
27
eenduidige normen gericht op duurzaam bouwen. Ondertekenaars van het Convenant Duurzame Woningbouw committeren zich daarom aan de prestatie-eisen die beschreven worden in het toetsingskader uit het Convenant Duurzame Woningbouw: Convenant Duurzame Woningbouw provincie Utrecht, 18 maart 2022 (toekomstbestendigbouwen.nl). Dit betekent concreet dat voor de ondertekenaars van het Convenant Duurzame Woningbouw bij woningbouwprojecten die voortkomen uit de Woondeal minimaal niveau brons uit het toetsingskader wordt nagestreefd tenzij hieronder anders is beschreven. Ook hier geldt met inachtneming van de NPA: Woningbouw met een lage milieu- impact (uitgedrukt in de Milieuprestatie Gebouwen, MPG) is technisch mogelijk. Ondertekenaars van het convenant zetten binnen aanbestedingen in op het verbeteren van de milieuprestatie tot maximaal een MPG van 0,5 vooruitlopend op de voorgenomen aanscherping van nationale wetgeving. Gemeenten nemen dit mee bij eventuele grondverkoop 5 . Toepassing van biobased materialen levert een grote bijdrage aan het verbeteren van de milieuprestatie en slaat bovendien CO2 op. Deze toepassing wordt actief gestimuleerd in nieuw te realiseren projecten, waarbij ondertekenaars van het convenant zich inspannen om het gebruik van hernieuwbare (biobased) bouwmaterialen en/of het hergebruik van bouwmaterialen te verhogen naar 25% in 2025 en 50% in 2030. Om te
5 B ij grondverkoop aan corporaties wordt hierbij gehandeld zoals in de prestatieafspraken tussen gemeente, huurdersorganisaties en corporatie(s) is of wordt overeengekomen..
28
Definitieve versie | 10 februari 2023
zorgen voor een toekomstbestendige woningvoorraad besteden we aandacht aan de aanpasbaarheid en flexibiliteit van woningen, om in te kunnen spelen op toekomstige behoeften. Bij het streven naar woningbouw met een hoge energiezuinigheid, niveau zilver van het Convenant Toekomstbestendige Woningbouw, streven ondertekenaars dit na op gebouw niveau en als dit niet haalbaar is op gebiedsniveau met inachtneming van de NPA. 7.2 Voor de gemeenten, corporaties en andere ontwikkelende partijen die het Convenant Duurzame Woningbouw niet hebben ondertekend blijft gelden dat wordt gewerkt aan meer gedeelde uitgangspunten rond duurzame en circulaire nieuwbouw om in de regio meer een gelijk speelveld te organiseren 7.3 Naast meer eenduidige eisen aan duurzaam bouwen is meer samenwerking rond collectieve warmtesystemen en met name de warmtebronnen noodzakelijk om meer snelheid in de energietransitie te creëren en het realiseren van de klimaatdoelen te borgen. Ondertekenaars van het Convenant Duurzame Woningbouw spannen zich daarom in om: In gebieden waar collectieve voorzieningen gerealiseerd zijn of in gebieden waar deze worden beoogd de warmtevraag van nieuwe woningen aan te sluiten op collectieve warmtesystemen mits dat planmatig, technisch en financieel haalbaar is.
Meer regie en samenwerking te organiseren bij het aanjagen en verkennen van de regionale mogelijkheden voor het inzetten van geothermie (en andere duurzame warmtebronnen). Binnen de regio én juist ook met andere regio’s kennis te delen: te denken valt aan de verkenning van de
mogelijkheden van kleinschalige, coöperatieve warmtenetten die in Utrecht plaatsvinden in samenwerking met de Deense overheid en TNO. 7.4 Partijen in de regio spannen zich in om in 2030 minimaal de helft van het aantal woningen circulair en industrieel te laten bouwen, zoals ook benoemd in het Programma Woningbouw van BZK. Daarbij hanteren we Het Nieuwe Normaal als eenduidige taal voor circulair bouwen, en vragen bij al onze projecten naar de circulaire prestaties op basis van het HNN-raamwerk. Hierdoor dragen we bij aan de nationale transitie naar een circulaire bouweconomie. 7.5 Conform de structurerende uitspraken van het ministerie van IenW uit de brief naar de Tweede Kamer van november 2022, zijn risico’s ten aanzien van waterveiligheid, wateroverlast, bodemdaling en drinkwaterbeschikbaarheid leidend. Hiertoe maken we gebruik van het door BZK ontwikkelde concept richtinggevend kader voor de woningbouw. 7.6 De principes vanuit het programma Groen Groeit Mee blijven staan, waarbij we er voor zorgen dat de groen-blauwe structuur en de ecologsiche verbindingszones worden behouden en vernieuwd, waardoor ook naar de toekomst toe de biodiversiteit toe kan nemen op gebiedsniveau. 7.7 Op gebouwniveau zijn de afspraken uit het convenant richtinggevend voor klimaatadaptief en natuurinclusiviteit.
7.8 Wij gaan zoveel mogelijk vasthouden en benutten van regenwater om de groenkwaliteit in droge tijden in stand te houden, door regenwater lokaal op te vangen, te laten infiltreren en te gebruiken voor het sproeien.
7.9 De komende jaren wordt ingezet op het versterken van de MBO opleiding rond bouw- en installatietechniek in Regio Amersfoort om zo deze nieuwe manier van duurzaam bouwen mogelijk te maken. Concreet werken we samen aan het organiseren van een regionale Bouwcampus Circulair en Innovatief Bouwen.
H. Aandachtsgroepen en woonzorgvisies 8.1 Alle gemeenten stellen een Woonzorg visie op. In lijn met het beleidsprogramma ‘Een thuis voor iedereen’ verkennen de gemeenten in de Regio Amersfoort in 2023 de mogelijkheid om een gezamenlijke integrale woonzorgvisie op te stellen, die aansluit bij de regionale woningbouwprogrammering. De gemeenten in de regio maken afspraken over het proces om tot regionale uitgangspunten voor de woonzorgvisie te komen, inclusief afspraken over de verdeling van sociale huurwoningen, aandachtsroepen en middelen. 8.2 Voor de woonzorgvisies maken de gemeenten in de Regio Amersfoort een analyse van zowel de woon-, de zorg- als ondersteuningsbehoefte van de aandachtsgroepen in de eigen gemeente (hoeveel mensen, welke aandachtsgroepen, wat is de woonbehoefte en wat is de eventueel langdurige ondersteuningsbehoefte). Op regionaal niveau vindt de afstemming over de woonopgave plaats. Voor de invulling van de bouwopgave die voortvloeit uit de woonbehoefte van ouderen met een Wlz-indicatie worden het Zorgkantoor en de zorgaanbieders betrokken. De regio verkent hoe de opgave van huisvesting van studenten, in lijn met het actieplan Studentenhuisvesting, te integreren in de woonzorgvisies. De provincie vervult een
Woondeal Regio Amersfoort
29
coördinerende rol in het afstemmingsproces en ziet erop toe dat de woonzorgvisies congruent zijn met de afspraken gemaakt in deze Woondeal. De provincie vervult een coördinerende rol in het afstemmingsproces en ziet erop toe dat de woonzorgvisies van de gemeenten congruent zijn met de afspraken gemaakt in deze Woondeal. 8.3 Na het opstellen van de woonzorgvisies vindt een herijking plaats van de afspraken die in de Woondeal gemaakt zijn m.b.t. de huisvesting van aandachtsgroepen, en wonen en zorg voor ouderen. De uitkomsten van de woonbehoefte uit de woonzorgvisies zullen leidend zijn voor het actualiseren van de bestaande woondealafspraken. 8.4 Specifieke aandacht is nodig voor de ondersteuning van de woonbehoeften van ouderen. Door de vergrijzing zijn er over twintig jaar naar schatting in heel Nederland 1,6 miljoen 80+ers. Dat is twee keer zoveel als op dit moment. Er is een toenemende behoefte aan woningen die aansluiten bij de wensen van ouderen. In het beleidsprogramma ‘wonen en zorg’ is aangekondigd dat er nationaal behoefte is aan 290.000 woningen geschikt voor ouderen. Het betreft 170.000 nultredenwoningen, 80.000 geclusterde woonvormen en 40.000 verpleegzorgplekken die ook geschikt zijn voor ouderen. Dit aantal is onderdeel van de landelijke 900.000 te bouwen woningen.
Deze regionale opgaven worden in de regio nader uitgewerkt in 2023 (en meegenomen in de eerstvolgende herijking van de Woondeal). Het Rijk vraagt van de regio om vóór 1 juli 2023 de regionale opgave aan ouderenhuisvesting (verpleegzorgplekken, nultredenwoningen, geclusterd wonen) per gemeente te verdelen. In samenwerking met ABF (nultreden, geclusterd wonen) en
30
Definitieve versie | 10 februari 2023
RIVM (verpleegzorgplekken) is een landelijke opgave vastgesteld. Deze opgave is ook doorberekend op regionaal niveau. Het Rijk heeft voor de Regio Amersfoort richtinggevend benoemd: 720 verpleegzorgplekken, 1.300 geclusterde woonvormen en 3.600 nultredenwoningen. Daarbij geldt de regionale bouwopgave voor verpleegzorg als een vaststaand getal, en de opgave aan geclusterd wonen en nultredenwoning als een minimumaantal. 8.4.1 De regio vraagt aandacht voor de financiering van de verpleegzorg en andere geclusterde woonvormen waar een bepaalde mate van zorg geleverd kan worden. BZK werkt aan een regeling om de onrendabele top op verpleegzorgplekken in het sociale segment te dekken. Deze zal medio 2023 worden gepubliceerd. 8.5 Bij het opstellen van de woonzorg visies besteden gemeenten expliciet aandacht aan de woon-, de zorg- en ondersteuningsbehoefte van ouderen. Daarbij moet ook aandacht worden besteed aan de inrichting van de leefomgeving (o.a. voorzieningen, inrichting buitenruimte). Afstemming met het Zorgkantoor en de zorgaanbieders is daarbij gewenst.
I.
Herstructurering
In het Nationaal programma leefbaarheid en veiligheid is aangekondigd dat er naast afspraken over woningbouw, ook afspraken over herstructurering worden gemaakt. Het betreft zeer slecht onderhouden woningen in een onaantrekkelijke woonomgeving waardoor de leefbaarheid onder druk staat. Deze woningen sluiten niet aan op de lokale behoefte. In deze herstructureringsopgave onderscheiden we drie categorieën: vervangende nieuwbouw, sloop en grootschalige renovatie.
9.1 De partijen in de Woondeal spannen zich in om deze opgave in 2023 beter in beeld te brengen, en minimaal eens per jaar te bespreken op de Woondealtafel. We brengen dan de aantallen vervangende nieuwbouw, grootschalige renovatie en sloop in beeld voor de sociale huur, p articuliere huur en koop. 9.2 De partijen in de Woondeal spannen zich in om deze opgave gezamenlijk op te pakken en waar mogelijke gebruik te maken van de ondersteuningsmiddelen van het Rijk, zoals het Volkshuisvestingsfonds.
J.
Vakantieparken
10.1 In Nederland bevinden zich bijna 4000 vakantieparken, hieronder bevinden zich een grote variëteit, zoals campings, stacaravanparken en bungalowparken. Een groot aantal van deze parken vervult een belangrijke recreatieve en economische rol in onze gemeenten. Voor een deel van deze parken geldt echter dat zij deze rol minder of niet meer kunnen vervullen. In die gevallen kan er gedacht worden aan een nieuw toekomstscenario voor het park, wat deze scenario’s zijn is afhankelijk van veel f actoren, zoals ruimtelijke ordening, v eiligheid en lokale economie. Eén van de toekomstscenario’s die in deze tijden van het woningtekort extra aandacht krijgt, is het transformeren van vakantieparken naar wonen. 10.2 De provincie werkt, in lijn met de provinciale bestuurlijke afspraken, aan een inventarisatie van vakantieparken die potentieel getransformeerd kunnen worden naar wonen. BZK vraagt provincies deze inventarisatie in Q4 2023 te hebben uitgevoerd. Afhankelijk van deze uitkomsten maken we afspraken met provincies en regio´s over vervolg-
stappen: dit kan een nadere inventarisatie betreffen, en/of het transformeren van parken die uit de provinciale inventarisatie naar voren zijn gekomen.
K. Ruimtelijke ordeningsaspecten 11.1 Het realiseren van de in deze Woondeal opgenomen woningen moet samengaan met verschillende andere grote ruimtelijke opgaven als klimaat, landbouw, natuur en energie. Met het programma NOVEX wordt deze brede ruimtelijke indeling de komende maanden opgepakt. De woningbouwaantallen die bestuurlijk afgesproken zijn in oktober tussen Rijk en Provincie, en regionaal uitgewerkt en bestuurlijke afgesproken in deze Woondeal, zijn hiervoor uitgangspunt. 11.2 Rijk en regio werken al intensief samen aan de toekomst van de Metropoolregio Utrecht (MRU). Dat doen zij op basis van de gezamenlijke strategie op de ontwikkeling van de regio zoals die in Utrecht Nabij, Regio Amersfoort Centraal!, en het programma U Ned zijn opgesteld. De MRU is een van de zeven NOVEX gebieden verstedelijking en daarvoor zijn de verstedelijkingsstrategieën vastgesteld. 11.3 Partijen in deze Woondeal spannen zich in om het water- en bodemsysteem sturend te laten zijn bij gebiedsontwikkeling en locatiekeuze. Hiertoe worden waterschappen vroegtijdig in het planvormingsproces betrokken. Het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat werkt verdere richtinggevende uitspraken en randvoorwaarden uit in het programma ‘Water en Bodem Sturend’.
Woondeal Regio Amersfoort
31
L.
Samenwerking en sturing
Met de Woondeal wordt de basis gelegd voor een langjarige (t/m 2030) samenwerking tussen Rijk, provincie en gemeenten en de samenwerkende corporaties. Dit partnerschap is van groot belang om uitvoering te geven aan versnelling van de complexe woonopgave. We maken daarom – naast de afspraken over de woningbouwopgave ook afspraken over onderstaande elementen, de governance: Monitoring en rapportage om zicht te houden op de voortgang. De overlegstructuur om de voortgang en eventuele knelpunten te bespreken. Herijking van de woningbouwambitie 12.1 De partijen werken samen vanuit hun eigen rol en verantwoordelijkheid en zetten gezamenlijk en gecoördineerd hun instrumenten en middelen in om de overeengekomen opgave te realiseren. 12.2 Om het gezamenlijke commitment van alle partijen in deze Woondeal te onderstrepen, maken we met elkaar afspraken over de inzet om de aanpak van de woningbouwopgave te realiseren en te versnellen. Daartoe ontwikkelen de partijen een programmatische aanpak, v ervat in een uitvoeringsprogramma, voor de langere termijn. Hierin combineren we de reeds in gang gezette trajecten vanuit de Woondeal ’21 en zetten daarnaast in op de v olgende hoofdthema’s.
De noodzakelijke randvoorwaarde lijke condities uit de provinciale afspraken met het rijk; De opgave om twee derde van de nieuwbouwwoningen in het betaalbaar segment te realiseren vanaf 2025; Het ontwikkelen van een nieuw partnerschap met de corporaties om een derde van de opgave door of voor hen gerealiseerd te krijgen;
32
Definitieve versie | 10 februari 2023
De inzet om tot harmonisering van
ook ingezet wordt op het verbeteren van de datakwaliteit. Hiervoor is ook inzet van de afzonderlijke gemeenten noodzakelijk. De prestaties van corporaties worden gemonitord via de dpi zoals overeengekomen tussen Aedes en BZK. Het bij elkaar brengen van de informatie uit beiden monitoringssystemen is onderwerp van nader overleg.
regels te komen zodat we een heldere en consistente overheid zijn voor corporaties en marktpartijen.
12.3 Partijen maken afspraken over de wijze waarop gezamenlijk de voortgang van de uitvoering van de afspraken uit de Woondeal wordt gemonitord en besproken. Dit wordt nader uitgewerkt in het Uitvoeringsprogramma. 12.4 De voortgang ten aanzien van de wederkerige bestuurlijke afspraken wordt gemonitord met de interbestuurlijke landelijke monitor voortgang woningbouw. Daarover is bestuurlijk afgesproken dat het doel van de monitor is enerzijds het voorzien van de (semi)overheden in informatie over plancapaciteit (woningbouwplannen), de voortgang van de woningbouw en opgeleverde (gerealiseerde) woningen. Anderzijds draagt de monitor bij aan inzicht in eventuele knelpunten en in informatie in verband met voor de woningbouw noodzakelijke opgaven ten einde deze te kunnen oplossen. Voor de monitoring is het relevant dat er overeenstemming is over de te gebruiken definities en dat (eenduidige en betrouwbare) data beschikbaar zijn voor relevante indicatoren (onder andere gerealiseerde sociale woningen). Het Ministerie BZK zet zich hiervoor in, in afstemming met provincies en gemeenten. 12.5 In de provincie Utrecht wordt de informatie over de plancapaciteit/woningbouwplannen door de gemeenten ingevoerd in de Planregistratie Wonen. Dit is de bron voor de informatie in de landelijke monitor en het vertrekpunt voor de afspraken in de woondeals.
De provincie draagt zorg voor dit platform. Provincie Utrecht zal de komende jaren in afstemming met gemeente dit systeem verder optimaliseren waarbij
12.6 Om gezamenlijk zicht te houden op de voortgang van de uitvoering van de voorliggende bestuurlijke afspraken vindt er regulier overleg plaats tussen vertegenwoordigers van het Ministerie van BZK en de provincie, de gemeenten en de corporaties 12.7
Om overeenkomstig de gemaakte afspraken in de NPA de ontwikkeling van de sociale voorraad te kunnen monitoren, wordt een nulmeting gedaan voor wat betreft de bestaande sociale voorraad. Hierover worden in het Uitvoeringsprogramma nadere afspraken gemaakt.
12.8 Partijen overleggen over de voortgang en eventuele knelpunten in de volgende frequentie: De frequentie van het regulier overleg over de voortgang van de woningbouw op ambtelijk niveau tussen accounthouders vanuit het Ministerie van Binnenlandse Zaken en provincie, gemeenten en corporaties wordt nader bepaald in overleg met provincie en regio. Een overleg op directeurenniveau vindt eens in de acht weken plaats met provincie, regio en corporaties. Daarnaast wordt een jaarlijks directeurenoverleg georganiseerd waarbij ook het ministerie van Binnenlandse Zaken is afgevaardigd om herijkingen van de Woondeal te bespreken. Een overleg op bestuurlijk niveau vindt eens in de acht weken plaats met provincie, regio en corporaties.
Daarnaast wordt een jaarlijks bestuurlijk overleg georganiseerd waarbij ook het ministerie van Binnenlandse Zaken is afgevaardigd om de herijk ingen van de Woondeal te bespreken. De provincie organiseert 4 keer per jaar een overleg tussen de directeur Woningbouw van BZK en directeuren en/of opgavemanagers van de provincie. Afvaardiging uit onze Woondealregio sluit aan bij dit provinciaal overleg. 12.9 De woningbouwambitie in de Woondeal worden jaarlijks herijkt. Daarbij worden de nieuwste prognose van de woningbouwbehoefte tot en met 2030 betrokken. Deze wordt eveneens jaarlijks bijgewerkt. De richtinggevende doelstelling voor de woningbouwproductie per jaar tot en met 2030 wordt bijgewerkt op basis van deze prognose, de gerealiseerde bouwproductie en ontwikkeling van de woningvoorraad. In 2023 wordt de herijking gepland na het beschikbaar komen van de volgende prognose van de woningbouwbehoefte en het provinciaal ruimtelijk arrangement, waarbij in de herijking ook randvoorwaarden zoals water en bodem, stikstof, geluid aan bod kunnen komen. Daarnaast wordt in 2023 eenmalig een tussenbalans opgemaakt ten aanzien van het provinciale aandeel in de nationale opgave na het afsluiten van de woondeals. Waar nodig wordt deze tussenbalans bestuurlijk besproken.
12.10 Vanuit de taskforce nieuwbouw woningcorporaties en tafels als de landelijke versnellingstafel agenderen partijen waar nodig eventuele knelpunten in ambtelijke en directeuren en bestuurlijke overleggen. 12.11 Doel is door monitoring en intensief en kort-cyclisch ambtelijk en bestuurlijk overleg goed zicht te krijgen en te hou-
Woondeal Regio Amersfoort
33
den op de uitvoering. Hierdoor signaleren we vroegtijdig wanneer de voortgang van de woningbouw en de uitvoering van de bestuurlijke afspraken stokt. Wanneer (gezamenlijk) wordt geconstateerd dat de voortgang stokt, stellen we gezamenlijk vast wat de achterliggende oorzaken daarvan zijn (fact finding). Op basis daarvan worden de benodigde en gewenste acties in gang gezet. Hierbij kan ondersteuning worden ingeschakeld van de landelijke versnellingstafel, verstedelijkingstafel, tafels van andere ministeries of via onder andere de taskforce nieuwbouw woningcorporaties of expertteams. Uitgangspunt is dus: ‘’los het op, of schaal het op’’. 12.12 Hierbij kunnen bestuurlijke of in het uiterste geval juridische interventies nodig zijn. Bestuurlijk overleg blijft het uitgangspunt. Juridische interventie vindt plaats door de naastgelegen overheid in aansluiting bij het huis van Thorbecke. 12.13 Via de Woondeals kunnen alle partijen die in de keten zijn betrokken bij de woningbouw - zoals marktpartijen, corporaties, zorgkantoren - hun knelpunten agenderen. Dit kan ook via andere tafels zoals de taskforce nieuwbouw woningcorporaties en de landelijke versnellingstafel.
34
Definitieve versie | 10 februari 2023
Woondeal Regio Amersfoort
35
Hoofdstuk V
Duiding per gemeente In dit hoofdstuk is de duiding per gemeente aangegeven. Daarnaast geven de pagina’s inzicht in de huidige ambitie van zowel de gemeentelijke woningbouwplannen als de ambitie van de corporaties. Er is getracht zoveel mogelijk helderheid en transparantie te geven, maar de huidige beschikbare gegevens geven ons nu nog niet de mogelijkheid om de ambities en opgave eenvoudig naast elkaar te zetten. En daarom zijn we voorzichtig met het trekken van conclusies. Ter verduidelijking: De aantallen betaalbaarheid zijn o.b.v. de openbare plannen waarvan prijssegment bekend is (van deel van de plancapaciteit is prijssegment nog onbekend). Dit betekent dat het percentage betaalbare woningen in tabel 1 relatief laag is. Bij de eerstvolgende herijking wordt meer inzicht geboden in het aandeel betaalbare woningen in de openbare plancapaciteit. De gebruikte systematiek van de overheden en de corporaties kennen geen gelijke indicatoren. Dat maakt dat ze niet vergelijkbaar zijn.
Desondanks geven de getoonde cijfers wel een globaal beeld van het verschil tussen ambitie en opgave en daarmee richting aan de woningbouwontwikkeling en groeipad van de betreffende gemeente. Op de gemeentelijke pagina’s is slechts een deel van de locaties benoemd. Voor de volledigheid van alle plannen verwijzen wij naar de planmonitor van de provincie Utrecht (https://planregistratie-wonen-utrecht.hub.arcgis.com/) en provincie Gelderland.
36
Definitieve versie | 10 februari 2023
Onderstaand wordt ook een eerste beknopt overzicht gegeven van de kritische succesfactoren per gemeente. Het betreft een eerste analyse vanuit de gemeenten. Ook worden op sommige punten vanuit de gemeenten mogelijke oplossingsrichtingen geschetst. We maken hier nu nog geen concrete afspraken over, maar tijdens het uitvoeringstraject van de Woondeal blijven we continu in gesprek over de versnelling van de woningbouwlocaties in relatie tot de kritische succesfactoren. Daarvoor biedt dit overzicht een goede basis om aan de woondealtafel en regionale versnellingstafels te adresseren.
Overzichtskaart belangrijke locaties Regio Amersfoort 1
2
3
Gemeente Baarn • Baarnsche Zoom • Baarnsche Zoom • Alexanderkwartier
Gemeente Amersfoort • Spoor/A1-zone • Diverse projecten Heuvelrugzone • Zonnehof • Zwaluwenstraat
5
4
Gemeente Barneveld • Barnveld -Bloemendal • Barneveld – Bloemendal • Barneveld – De Burgt • Voorthuizen-Zuid
Gemeente Bunschoten • Rengerswetering -Zuiderland • Rengerswetering -Zuidelijke hoven
4 7
2 1 8
3 6
9 5
Gemeente Eemnes • Ocriet terrein
6 Gemeente Leusden • Tabaksteeg-Zuid • Achterveld Noordoost
7 Gemeente Nijkerk • Stadshaven • Hoevelaken • Paasbos • Nijkerkerveen, deelplan 3 • Nijkerk inbreidingslocaties
8 Gemeente Soest • Soesterberg-Noord • Dalweg • Oude Tempel
9 Gemeente Woudenberg • Hoevelaar 1ste fase • Hoevelaar 2e fase • Hoevelaar 3e fase
Woondeal Regio Amersfoort
37
Gemeente Amersfoort
Gemeenten Periode
Bruto nieuwbouw (te realiseren woningen)
Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)
Aandeel betaalbare woningen in openbare bruto plancapaciteit (aantal woningen) Huur vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand
Sociale huur
’22
1021
1932
537
252
314
‘23
1021
1932
537
252
314
‘24
1021
1932
537
252
314
‘25
1021
1932
537
252
314
’22-'25
4.084
7.731
2.149
1.010
1.256
’26-‘30
7.500
8.165
2.473
1.404
396
Totaal
11.584
15.896
4.622
2.414
1.652
Periode
Ambitie en plannen woningbouwcorporaties
Sociale huur
38
Definitieve versie | 10 februari 2023
Koop tot aan €355.000
Midden huur
Bouwtempo Onbekend
1.500
’22
21
‘23
276
183
‘24
614
55
‘25
307
122
’22-’25
1.218
360
’26-‘30
2.669
436
479
Totaal
3.887
796
479
1.000 500 0 2017
2018
2019
2020
2021
Saldo toegevoegde woningvoorraad
Woondeal Regio Amersfoort
39
Toelichting Om in de forse woningvraag te voorzien stuurt de gemeente vanuit haar bestaand beleid – zoals geformuleerd in het Deltaplan6 - op de bouw van jaarlijks circa 1.000 woningen (9.000 woningen in de periode 2022 t/m 2030), waarvan 55% betaalbare woningen (jaarlijks 350 sociale huurwoningen en 200 middensegmentwoningen), conform de betaalbaarheidsgrenzen uit het Deltaplan. Dit is de basis van het aandeel van de gemeente Amersfoort in het randvoorwaardelijk bod van de provincie Utrecht. Voor het randvoorwaardelijk bod is ook gekeken wat in theorie nog meer gebouwd zou kunnen worden: dit vormt daarom de bovenkant van de bandbreedte van het randvoorwaardelijk bod van de provincie Utrecht en dit zijn de cijfers zoals onder de kolom ‘bruto nieuwbouw’ gepresenteerd (circa 11.500 woningen in de periode 2022 t/m 2030). De tabel geeft daarnaast de bruto plancapaciteit weer, uitgesplitst naar betaalbaarheidsgrenzen zoals gedefinieerd in het Deltaplan. Met dit staande beleid, de betaalbaarheidsgrenzen uit het Deltaplan en de definities van sociale huuren middensegmentwoningen, kan de gemeente streven naar de 2/3e betaalbare woningbouw.
Om deze productie te realiseren, dienen dus alle randvoorwaarden in plannen op orde te zijn Het toewerken naar 2/3e betaalbare woningbouw in nieuwe projectafspraken over het programma, vormt een nieuwe succesfactor waarvoor voldoende middelen beschikbaar gesteld moeten worden. Met de partners in de Woondeal wil de gemeente dan ook verkennen of alle voorwaarden op orde gebracht kunnen worden om deze ambities samen te realiseren (zie kritische succesfactoren)..
De woningvoorraad in Amersfoort bestaat nu uit ruim 29% sociale huurwoningen. In het huidige beleid dat stuurt op 35% sociale woningbouw in projecten, wordt dan ook geleidelijk toegewerkt naar de beoogde 30% sociale huurwoningen in de voorraad. Met deze sturing zitten er dus al relatief veel sociale huurwoningen in plannen. De behoefte is om zoveel mogelijk van deze woningen in beheer te krijgen bij corporaties. Hiervoor is met corporaties in de prestatieafspraken bijvoorbeeld de ambitie afgesproken om de sociale woningvoorraad met (netto) 350 woningen jaarlijks te laten groeien. De gemeente spant zich hiervoor maximaal in met het beschikbare instrumentarium: door onder meer voldoende locaties te organiseren, de doelgroepenverordening, afspraken over definitie/toewijzing/instandhouding van sociale huurwoningen met marktpartijen in anterieure overeenkomsten, percentage sociale huur in bestemmingsplannen en koppelt corporaties aan ontwikkelende partijen etc. Niettemin blijft een uitdaging om zoveel mogelijk sociale huurwoningen uiteindelijk bij corporaties onder te brengen. Daarom bestaat de behoefte om met het Rijk te kijken welke (nieuwe/betere) instrumenten gemeente en corporaties hierbij verder kunnen helpen.
Kritische succesfactoren De voortgang van alle woningbouwplannen in de gemeente hangt af van diverse kritische succesfactoren die samenhangen met onder meer: juridische/planologische procedures, participatieprocessen met omwonenden en capaciteitsproblemen. Ook de (financiële) haalbaarheid van het woonprogramma of de ontsluiting/bereikbaarheid van locaties vormt in veel projecten een uitdaging.. Deze factoren staan ook eerder verwoord in de Woondeal en in het randvoorwaardelijk bod en geven in veel projecten risico’s rond de voortgang. Samenwerking op deze uitdagingen is dan ook noodzakelijk om ze het hoofd te bieden. Naast genoemde randvoorwaarden wordt onderstaand nog ingegaan op enkele voorwaarden die tevens op orde moeten zijn en samenhangen met onder meer, energievraagstukken, bereikbaarheid en het werken aan leefbare wijken: Groen groeit mee: dit is een belangrijk thema om de ontwikkeling van bestaande wijken, grootschalige gebiedsontwikkelingen en recreatief buitengebied mee te laten groeien met de schaalsprong van de regio. Hier wordt via verschillende trajecten door regio en Rijk aan gewerkt. Netcongestie: netcongestie vormt een steeds groter knelpunt voor de voortgang van projecten. Amersfoort verzoekt om ondersteuning bij het oplossen van dit knelpunt door bijvoorbeeld het versnellen van de netwerkverzwaringen van het elektriciteitsinfrastructuur in de regio.
En daarbij onderzoekt de gemeente de mogelijkheden om innovatieve energieopslag toe te passen en het beter benutten van bestaande netten (inclusief het leidingwaternetwerk) in de regio.
Amersfoort is op zoek naar instrumentarium om woningcorporaties nog beter positie te brengen. Samen met de corporaties gaat zij mogelijkheden verkennen om hiertoe een vorm van partnerschap te ontwikkelen. De gemeente Amersfoort heeft inmiddels ruim voldoende woningbouwplannen, maar daarvan is de grond niet altijd in handen van corporaties. Hierbij heeft de gemeente de voorkeur dat zoveel mogelijk van deze woningen uiteindelijk door corporaties beheerd worden. Om dit voor elkaar te krijgen, vraagt de gemeente het Rijk om instrumenten te verkennen die de gemeente en corporaties kunnen helpen. Bereikbaarheid: door de geconcentreerdere wijze van verstedelijking zal de binnenstedelijke mobiliteitsstructuur aangepast moeten worden voor adequate bereikbaarheid. Hier zijn primair de steden zelf voor verantwoordelijk, maar gezien de hoge kosten van binnenstedelijk bouwen en de bijbehorende infrastructuur zal dit niet altijd mogelijk zijn. Financieringsvraagstuk rond ouderenhuisvesting en flexwoningen: • Binnen de ouderenhuisvestingsopgave ligt een belangrijk financieringsvraagstuk. Dit geldt in het bijzonder voor geclusterde woonconcepten in combinatie met zorgaanbod en verpleeghuisplekken. • Voor de realisatie van flexwoningen geldt dat de businesscases doorgaans ingewikkelder zijn door kortere exploitatietermijn.
Het dekken van onrendabele toppen vormt dan ook een voorwaarde om voldoende in deze vraag te kunnen voorzien.
6 Woningbouw in Amersfoort | Gemeente Amersfoort
40
Definitieve versie | 10 februari 2023
Woondeal Regio Amersfoort
41
•
Leefbare wijken en steden: binnen de verstedelijking van de regio, ligt er naast het bouwen van nieuwe woningen en de mobiliteitsschaalsprong - een forse opgave op terrein van leefbaarheid in bestaande en nieuwe wijken. Bijvoorbeeld in buurten/complexen met veel sociale woningbouw en lage inkomens, waar relatief veel mensen in een kwetsbare positie wonen (Soesterkwartier, Liendert, De Koppel-buurt Meridiaan, Diverse delen in de wijk Schuilenburg/Kruiskamp/ Leusderkwartier, Randenbroek en Schothorst). Voor deze opgave ziet de gemeente de urgentie om met het Rijk, provincie, regio en de woningcorporaties de samenwerking te organiseren rond de sociale en fysieke wijkvernieuwing. Omdat sociale/fysieke wijkvernieuwing deels samenhangt met het verbeteren van de bestaande woningvoorraad of herstructurering hiervan wordt de samenwerking gekoppeld aan het Nationaal programma leefbaarheid en veiligheid. Voor in elk geval de genoemde gebieden, wordt onderzocht hoe deze koppeling bij kan dragen aan de gevraagde sociale/fysieke wijkvernieuwing. Ook wordt gekeken op welke wijze deze opgaven gekoppeld kunnen worden aan het Volkshuisvestingsfonds.
Belangrijke locaties Locaties
Woningaantallen
Realisatie termijn
Aandachtspunten
Spoor/A1-zone
8.500
t/m 2030
Marktrisico, Stikstof, Netcongestie, duurzame mobiliteit, programma, groen/natuur, uitplaatsing bedrijvigheid
Diverse projecten Heuvelrugzone
850
t/m 2030
Duurzame mobiliteit, marktrisico, stikstof, groen/natuur, programma, netcongestie, draagvlak in de omgeving
Zonnehof
300+
t/m 2030
Marktrisico, Stikstof, programma, netcongestie
Zwaluwenstraat
200
t/m 2030
Marktrisico’s, programma, netcongestie, stikstof, draagvlak in de omgeving
Belangrijke locaties
1
1 4
1 1
3
2
1 Spoor/A1-zone 2 Diverse projecten Heuvelrugzone 3 Zonnehof 4 Zwaluwenstraat
42
Definitieve versie | 10 februari 2023
Woondeal Regio Amersfoort
43
Gemeente Baarn
Gemeenten Periode
Bruto nieuwbouw (te realiseren woningen)
Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)
Aandeel betaalbare woningen in openbare bruto plancapaciteit (aantal woningen) Huur vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand
Sociale huur
’22
124
144
23
3
17
‘23
124
144
23
3
17
‘24
124
144
23
3
17
‘25
124
144
23
3
17
’22-‘25
498
578
92
12
69
’26-‘30
376
402
75
38
76
Totaal
874
980
167
50
145
Periode
Ambitie en plannen woningbouwcorporaties
Sociale huur
44
Definitieve versie | 10 februari 2023
Koop tot €355.000
Midden huur
Bouwtempo Onbekend
100
’22
39
‘23
31
‘24
52
10
‘25
67
10
’22-’25
189
’26-‘30
135
45
50
Totaal
324
45
70
0 -100 -200 2017
2018
2019
2020
2021
Saldo toegevoegde woningvoorraad
Woondeal Regio Amersfoort
45
Toelichting Voor wat betreft sociale huur (door corporaties): • In de huidige woonvisie is aangegeven dat er 30% sociale woningen in de plannen dient te zitten. Baarn werkt in 2023 aan een nieuwe Woonvisie en neemt daarin ook de rijksdoelstelling op betaalbaarheid mee; • Baarn kent een sociale voorraad van 25,3 %. De SWEV ambieert in Baarn 439 woningen te realiseren. • Baarn heeft “mandjes” gemaakt voor de corporaties, waarin verschillende mogelijkheden in projecten aan elkaar gekoppeld worden. Nadere verfijning hierop vindt nu plaats. De corporatie geeft hierbij aan dat de haalbaarheid van sociale huur onder druk komt als prioriteit gegeven wordt aan de best rendabele mandjes; • Ook is in samenwerking met de corporaties bekeken of er nog extra verdichtingsmogelijkheden zijn op binnenstedelijke locaties. Vooralsnog lijkt dit kansrijk; Er is een politieke wens om de kans voor Flexwoningen te onderzoeken;
Kritische succesfactoren Beschikbare locaties: de corporaties zijn sterk afhankelijk van grondposities van de gemeente. Corporatie heeft behoefte aan locaties voor sociale woningbouw. Binnen de bebouwde omgeving zijn locaties zeer schaars, ook gezien wenselijkheid groene karakter te behouden. Corporatie zou graag in samenwerking met de gemeente een locatieonderzoek uitvoeren. Er is een ambtelijke capaciteitstekort waardoor er kans op vertraging is. Hiervoor vindt nu al vanuit de Flexpool ondersteuning van de provincie Utrecht plaats. Wens van Baarn is om bepaalde specialistische kennis regionaal/provinciaal te ondersteunen. Hiervoor kan bijvoorbeeld gedacht worden aan juridische kennis t.b.v. contractvorming; Er is aandacht voor de positie van Station Baarn in de Soesterlijn; Stikstof: de omgeving van Baarn kent veel Natura 2000 gebieden, dit is een punt van zorg voor toekomstige plannen.
Belangrijke locaties Locaties
Woningaantallen
Realisatie termijn
Aandachtspunten
Baarnsche Zoom
125
Heden-2025
20% soc huur, 20% goedkope koop, 10% middenhuur (reeds vastgelegd)
Baarnsche Zoom
367
2026-2030
Alexanderkwartier
98
2024-2030
Bestemmingsplanprocedure moet nog worden doorlopen en daarna marktpartij selecteren voor de bouw etc.
De prioriteit voor Baarn ligt op de enige uitbreidingslocatie Baarnsche Zoom. De corporatie zou hier graag verdichting zien om meer in het sociale segment te realiseren om aan de Nationale Prestatie Afspraken te kunnen voldoen;
Belangrijke locaties
1
2
1. Baarnsche Zoom 2. Alexanderkwartier
46
Definitieve versie | 10 februari 2023
Woondeal Regio Amersfoort
47
Gemeente Barneveld
Gemeenten Periode
Bruto nieuwbouw (te realiseren woningen)
Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)
Aandeel betaalbare woningen in openbare bruto plancapaciteit (aantal woningen) Huur vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand
Sociale huur
Koop tot €355.000
’22
314
314
57
10
88
‘23
629
629
178
50
198
‘24
897
897
246
7
345
‘25
840
840
185
50
305
’22-‘25
2.680
2.680
666
117
936
’26-‘30
2.700
2.700
659
31
1.028
Totaal
5.380
5.380
1.325
148
1.964
Periode
Ambitie en plannen woningbouwcorporaties
Bouwtempo
48
Definitieve versie | 10 februari 2023
Sociale huur
Midden huur
Onbekend
’22
48
0
0
750
‘23
119
0
0
500
‘24
223
0
0
250
‘25
140
0
0
0
’22-‘25
530
0
0
’26-‘30
631
0
0
Totaal
1.161
0
0
2017
2018
2019
2020
2021
Saldo woningvoorraad
Woondeal Regio Amersfoort
49
Toelichting Barneveld ligt in zowel de Regio Amersfoort als de Regio Foodvalley. Als het gaat om “wonen” kent zij een primaire focus op de regio Foodvalley en de provincie Gelderland. Vanwege de verstedelijkingsrelatie tussen het noordelijk deel van Foodvalley en de Regio Amersfoort participeert zij in beide Woondeals. De inhoud van beide Woondeals kan dan ook als complementair beschouwd worden (en daar waar dit niet zo is, geldt de Woondeal Regio Foodvalley). ’ De doelstelling van Barneveld is om ongeveer 600 woningen per jaar te realiseren; Op de woningbouwambitie waar te maken zullen nog veel plannen hard gemaakt moeten worden. De afgelopen periode is dit al toegenomen naar 24%, het doel is om dit aandeel snel te vergroten; Gemeente is bezig om aanvullende woningbouwlocaties voor middellange en lange termijn (na 2030) in beeld te krijgen; Barneveld maakt onderdeel uit van de grootschalige NOVEX-woningbouw locaties Foodvalley met het deelgebied Bloemendal. Hier worden t/m 2030 ongeveer 1.800 woningen gerealiseerd. Na 2030 heeft deze NOVEX-locatie nog eens potentie voor 200 woningen; Wat betreft sociale huur en betaalbaarheid: • Barneveld zet in op 1.475 sociale huurwoningen (incl. 148 middenhuur) waarvan er 1160 zijn geborgd via prestatieafspraken met Woningstichting Barneveld.
Woningstichting Barneveld ambieert in deze periode om 1.395 sociale huurwoningen te realiseren. Het aandeel betaalbare woningen wordt aangevuld met sociale koop laag en hoog (deels tot 260.000 en deels tot 320.000) waardoor er in de plannen nu 64 % betaalbare woningen zitten;
50
Definitieve versie | 10 februari 2023
•
•
•
Barneveld kent momenteel een sociale voorraad van 20%. Wanneer het bezit bij particuliere beleggers (tot liberalisatiegrens) wordt meegenomen bedraagt dit bijna 25%. Gemeente Barneveld is van oudsher meer een kopers gemeente. Om die reden wordt er jaarlijks ook substantieel in de sociale koopsfeer, middeldure (tot NHG) en duurdere (> NHG) koopsfeer gebouwd; Barneveld streeft op termijn toe te groeien naar 30% sociale woning voorraad.
Kritische succesfactoren Op het gebied van mobiliteit, en met name de inzet op de A1 corridor, wordt intensief samengewerkt in de Regio Amersfoort; Een nadere verkenning vindt plaats om te bezien of een aanvullende WBI aanvraag voorbereid wordt voor de NOVEX-locatie Bloemendal; De ambtelijke capaciteit is niet geheel toereikend, dit zorgt voor een uitdaging om gestelde doelen te realiseren. De omgeving kent naast perikelen m.b.t. stikstof ook een aantal geitenhouderijen, die gelet op de richtafstanden vanuit volksgezondheid een uitdaging vormen.
Belangrijke locaties Locaties van Belang
Woningaantallen
Realisatie termijn
Aandachtspunten
Barnveld -Bloemendal
1800
t/m 2030
Ontsluiting Geitenhouderij
Barneveld – Bloemendal
200
Na 2030
Ontsluiting Geitenhouderij
Barneveld – De Burgt
950
t/m 2030
Voorthuizen-Zuid
900
t/m 2030
Stikstof
Belangrijke locaties
3
3
1
2
1. Barnveld -Bloemendal 2. Barneveld – De Burgt 3. Voorthuizen-Zuid
Woondeal Regio Amersfoort
51
Gemeente Bunschoten
Gemeenten Periode
Bruto nieuwbouw (te realiseren woningen)
Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)
Aandeel betaalbare woningen in openbare bruto plancapaciteit (aantal woningen) Huur vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand
Sociale huur
Koop tot €355.000
’22
150
172
34
2
27
‘23
150
172
34
2
27
‘24
150
172
34
2
27
‘25
150
172
34
2
27
’22-‘25
603
689
137
9
109
’26-‘30
500
501
21
0
0
Totaal
1.103
1.190
158
9
109
Periode
Ambitie en plannen woningbouwcorporaties
Bouwtempo Sociale huur
Midden huur
Onbekend
225
52
Definitieve versie | 10 februari 2023
’22
0
‘23
70
‘24
15
‘25
63
’22-‘25
148
’26-‘30
175
Totaal
323
150 75 0 2017
2018
2019
2020
2021
Saldo toegevoegde woningvoorraad 0
0
Woondeal Regio Amersfoort
53
Toelichting Bunschoten heeft een politieke ambitie om de woningbouw te versnellen naar 200 woningen per jaar; Wat betreft sociale huur en betaal baarheid: • Op dit moment kent Bunschoten 40% betaalbare woningen in haar plannen. • Op voorhand wordt geconstateerd dat het uitgangspunt van twee derde betaalbare nieuwbouw (aangescherpte Rijksambitie) nog niet overeenkomt met de huidige woonvisie 2020-2025 (deze gaat uit van 50% betaalbaar). Een visie op betaalbaarheid is in ontwikkeling); • Gezien de nieuwe rijksopgave van twee derde betaalbaarheid bestaat een gerede kans dat wanneer het bestaande programma gewijzigd moet worden, dit leidt tot een onrendabele top. Met de provincie wordt een verkenning gestart of een bijdrage uit de subsidieverordening “Versnelling woningbouw” ingezet kan worden om zo’n programmawijziging mogelijk te maken; • In gezamenlijkheid met corporaties zijn verkenningen gestart bij het vinden van meer geschikte betaalbare locaties voor sociale huur (en middenhuur) op inbreidingslocaties; • Bunschoten kent een voorraad sociale huurwoningen van 14 %. De SWEV ambieert in Bunschoten 323 sociale huurwoningen te realiseren tot en met 2030, als onderdeel van deze Woondeal. Met eerdergenoemde verkenning op inbreidingslocaties hoopt Bunschoten dat dit aantal nog zal toenemen.
54
Definitieve versie | 10 februari 2023
Kritische succesfactoren Vanwege een sterke toename van het verkeer op N199, veroorzaakt door regionaal verkeer en autonome groei als gevolg van nieuwbouw ontwikkelingen binnen Bunschoten, waaronder Rengerswetering, zoekt de gemeente een aanvullende oplossing voor de ontsluiting, dit gaat over de N806 en N199. De wens is om de capaciteit van de N199 te vergroten. Complexe rijksregelgeving zoals de ladderonderbouwing heeft soms geleid tot vertraging;
Belangrijke locaties Locaties
Woningaantallen
Realisatie termijn
Aandachtspunten
Rengerswetering – Zuiderland
161
t/m 2025
Continu productie
Rengerswetering – Zuidelijke hoven
230
2026-2030
De locatie Rengerswetering is van groot belang voor de continuïteit van woningproductie (nu ontwikkeling Rengerswetering eiland 5, 6 en 7);
Belangrijke locaties
2 1
1. Rengerswetering – Zuiderland 2. Rengerswetering – Zuidelijke hoven
Woondeal Regio Amersfoort
55
Gemeente Eemnes
Gemeenten Periode
Bruto nieuwbouw (te realiseren woningen)
Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)
Aandeel betaalbare woningen in openbare bruto plancapaciteit (aantal woningen) Huur vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand
Sociale huur
Koop tot €355.000
’22
85
103
18
1
15
‘23
85
103
18
1
15
‘24
85
103
18
1
15
‘25
85
103
18
1
15
’22-‘25
340
415
75
6
63
’26-‘30
61
291
0
0
0
Totaal
401
706
75
6
63
Periode
Ambitie en plannen woningbouwcorporaties
Bouwtempo Sociale huur
Midden huur
Onbekend
150 ’22 ‘23
100
41
50
‘24
56
Definitieve versie | 10 februari 2023
‘25
22
’22-‘25
63
’26-‘30
50
Totaal
113
0 2017
2018
2019
2020
2021
Saldo toegevoegde woningvoorraad 0
0
Woondeal Regio Amersfoort
57
Toelichting Eemnes heeft de ambitie om naar een bouwtempo te gaan van circa 40 woningen per jaar (exclusief mogelijke inbreidingslocaties); Wat betreft sociale huur en betaalbaarheid: • In de huidige Woonvisie 2019-2023 is reeds verankerd dat Eemnes voldoet aan de betaalbaarheidsdoelstelling van twee derde betaalbaar. • Eemnes kent een sociale voorraad van 19%. De SWEV ambieert in Eemnes in de periode t/m 2027 circa 113 woningen te realiseren. Voor het jaar 2023 is in de prestatieafspraken tussen de gemeente en de corporatie (vooralsnog) een groei van 81 sociale huurwoningen opgenomen. • De intentie is dat in principe iedere sociale huurwoning door of voor een corporatie gebouwd wordt; – Daarbij realiseert Eemnes 40 flexwoningen aan de Barbeelstraat en mogelijk ook 30 flex woningen aan de Noordkant en 30 flexwoningen aan de Zuidkant in de periode 2023-2026. De eerste 40 flexwoningen worden in ieder geval door de corporatie gerealiseerd. De realisatie van de 30 flexwoningen aan de Noordkant en 30 flexwoningen aan de Zuidkant zijn afhankelijk van instemming van de Provincie Utrecht.
Kritische succesfactoren Randvoorwaardelijk is de benodigde ontsluiting van de Zuidpolder. Er is een nieuwe extra ontsluiting noodzakelijk voor de afronding van de 2e fase. Eemnes heeft behoefte aan meegroeien met alle (grootschalige) ontwikkelingen rondom Eemnes om de vitaliteit in de gemeente op orde te houden.
Belangrijke locatie Locaties
Woningaantallen
Realisatie termijn
Aandachtspunten
Ocriet terrein
90
2024
Verbreden weg of voetpaden aanleggen
Zuidpolder-Zuid: In het kader van de Verstedelijkingsstrategie en Regionaal Programmeren (Provincie Utrecht) wordt de bouw van 230 woningen op de locatie Zuidpolder onderzocht. Als de gemeente Eemnes en provincie hier overeenstemming over hebben (en worden opgenomen in een volgende ronde van RPWW), dan kunnen deze in een toekomstige (herijkte) Woondeal als sleutellocatie opgenomen worden.
Belangrijke locatie
1
1. Ocriet terrein
58
Definitieve versie | 10 februari 2023
Woondeal Regio Amersfoort
59
Gemeente Leusden
Gemeenten Periode
Bruto nieuwbouw (te realiseren woningen)
Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)
Aandeel betaalbare woningen in openbare bruto plancapaciteit (aantal woningen) Huur vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand
Sociale huur
Koop tot €355.000
’22
187
209
65
13
‘23
187
209
65
13
‘24
187
209
65
13
‘25
187
209
65
13
’22-‘25
750
838
261
52
’26-‘30
705
732
180
0
Totaal
1.455
1.570
441
Periode
0
52
Ambitie en plannen woningbouwcorporaties
Bouwtempo Sociale huur
Midden huur
Onbekend
300
60
Definitieve versie | 10 februari 2023
’22
131
‘23
18
‘24
50
‘25
18
’22-’25
217
2
’26-‘30
209
30
Totaal
426
32
200
2
100 0 2017
2018
2019
2020
2021
Saldo toegevoegde woningvoorraad 0
Woondeal Regio Amersfoort
61
Toelichting Wat betreft sociale huur en betaalbaarheid: • Leusden kent een sociale voorraad van 27,7 %. De SWEV ambieert in Leusden 458 woningen te realiseren. • De bestaande Woonvisie gaat uit van 40% betaalbare woningen (waarvan 30% sociale huur); • Bijna al deze sociale huurwoningen worden in principe door corporaties gebouwd; • Op voorhand wordt geconstateerd dat de aangescherpte rijksambitie met daarin het uitgangspunt van twee derde betaalbare nieuwbouw (nog) niet past in onze huidige woonvisie en daarom ook nog niet zichtbaar is in bovengenoemde plannen; Leusden heeft drie locaties voor woningbouw na 2025 aangewezen om in te kunnen spelen op de eigen woningbehoefte van 105 woningen per jaar. De locaties Tabaksteeg-Zuid en Achterveld-Noordoost zijn daarvoor via het PPWW 2023 geagendeerd; Achterveld Noordwest wordt voorzien voor na circa 2030. Het programma voor deze locaties is nog niet gedefinieerd en zal volgens de doelstellingen van het rijk voor twee derde betaalbaarheid ingevuld kunnen worden;
Kritische succesfactoren De groei van woningbouw is een kans voor mobiliteitstransitie naar fiets gebruik; Knooppunt Hoevelaken is op termijn noodzakelijk om te kunnen blijven groeien;
Belangrijke locaties Locaties
Woningaantallen
Realisatie termijn
Aandachtspunten
Tabaksteeg-Zuid
760
2026- 2035
Groen (GGM), ontsluiting voor autoverkeer
Achterveld noordoost
175
2026 - 2030
Groen (GGM), ontsluiting voor autoverkeer
Tabaksteeg-Zuid: de gemeente Leusden heeft naar verwachting na 2025 nog slechts beperkt binnenstedelijke woningbouwmogelijkheden. Voor de lokale vitaliteit, maar ook ten behoeve van de regionale woningbouwopgave, wordt daarom deze uitbreidingslocatie opgenomen, die gefaseerd zal worden ontwikkeld. De gemeente heeft de intentie om op deze locatie een groenstedelijke woonomgeving te bouwen en conform de huidige woonvisie is daarin tenminste 40% in het betaalbare segment (30% sociaal).
Achterveld Noordoost: Met de gefaseerde ontwikkeling van deze locatie na 2025 blijft de lokale vitaliteit in Achterveld op niveau. De gemeente heeft de intentie om op deze locatie een dorpse/kleinstedelijke woonomgeving te bouwen en conform de woonvisie is daarin tenminste 40% in het betaalbare segment (30% sociaal). De gemeente heeft de intentie om op deze locatie een landelijk/dorpse woonomgeving te bouwen en conform de woonvisie is daarin tenminste 40% in het betaalbare segment (30% sociaal).
Belangrijke locaties
2
1
1. Tabaksteeg-Zuid 2. Achterveld noordoost
62
Definitieve versie | 10 februari 2023
Woondeal Regio Amersfoort
63
Gemeente Nijkerk
Gemeenten Periode
Bruto nieuwbouw (te realiseren woningen)
Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)
Aandeel betaalbare woningen in openbare bruto plancapaciteit (aantal woningen) Huur vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand
Sociale huur
Koop tot €355.000
’22
437
437
108
‘23
247
247
70
23
89
‘24
264
264
97
27
150
‘25
970
970
300
54
61
’22-‘25
1918
1918
575
104
305
’26-‘30
1.939
1.939
704
145
223
Totaal
3.857
3.857
1.279
249
528
Periode
5
Ambitie en plannen woningbouwcorporaties
Bouwtempo Sociale huur
Midden huur
Onbekend
600
64
Definitieve versie | 10 februari 2023
’22
64
‘23
63
‘24
97
‘25
55
’22-’25
279
’26-‘30
449
Totaal
728
400 200 0 2017
2018
2019
2020
2021
Saldo toegevoegde woningvoorraad 0
0
Woondeal Regio Amersfoort
65
Toelichting Nijkerk ligt in zowel de Regio Amersfoort als de Regio Foodvalley. Als het gaat om zaken als economie en landelijk gebied kent zij een primaire focus op de regio Foodvalley. Als het om wonen gaat ligt de focus meer op de Regio Amersfoort. Vanwege de verstedelijkingsrelatie tussen het noordelijk deel van Foodvalley en de Regio Amersfoort participeert zij in beide Woondeals. De inhoud van beide Woondeals kan dan ook als complementair beschouwd worden (en daar waar dit niet zo is, geldt de Woondeal Regio Foodvalley). Wat betreft sociale huur en betaal baarheid: • Nijkerk kent een sociale voorraad van 23%. De SWEV (corporaties) ambieert in Nijkerk 728 woningen te realiseren. Nijkerk kent een hoog aandeel sociale huur (33%) in de woningbouwplannen. Het streven is om het aandeel middeldure huur- en koop nog te laten toenemen. • De corporaties willen meer bouwen en hebben ook de middelen daartoe. Nijkerk streeft de doelstelling na dat iedere sociale woning een corporatiewoning is;
Kritische succesfactoren Verbeteren van de bereikbaarheid is van groot belang voor de toekomstige woningbouw. Voor de locatie Hoeve laken/Klaarwater is het bijvoorbeeld onzeker of die überhaupt ontwikkeld kan worden als er geen nadere ontsluiting wordt gerealiseerd; Inzet op binnenstedelijke plannen, ontsluiting is daarbij wel een aandachtspunt; Behoud van een goede balans wonen-werken. Het streven is om de economische ontwikkeling gelijke tred te laten houden met de woningbouw (1 nieuw huishouden van buiten Nijkerk = 1 baan); De ambtelijke ondercapaciteit verdient aandacht, regionale samenwerking (via Foodvalley) zou een mogelijke oplossing zijn; Een kwaliteitsimpuls van station Nijkerk is van belang voor de woning bouwontwikkeling. Dit geldt ook voor de gewenste ontwikkeling van het nieuwe station Corlaer voor de woningbouwontwikkeling na 2030.
Belangrijke locaties Locaties
Woningaantallen
Realisatie termijn
Aandachtspunten
Stadshaven
640
2025-2030
Bereikbaarheid, onrendabele top, milieu contouren van omliggende bedrijven, bedrijfsverplaatsingen, bodemsanering
Hoevelaken
1260-1560
2026-2030
Bereikbaarheid
Paasbos
200
2026-2030
Onrendabele top, etc
Nijkerkerveen, deelplan 3
335
2024-2030
Nijkerk inbreidings locaties
1450
2024-2030
Op de locatie Stadshaven, waar een WBI voor is verstrekt, worden in de eerste fase nog 30 woningen (33% sociaal) en in de tweede fase 610 woningen gebouwd (36% sociaal en 20% middelduur). De noodzaak van een aantal bedrijfsverplaatsingen en van
Realisering geluidwal (Doornsteeg 3de fase)
bodemsanering en de aanwezigheid van milieucontouren van omliggende bedrijven maakt Stadshaven een complex ontwikkelgebied;
Belangrijke locaties
1 4
3
5
2
66
Definitieve versie | 10 februari 2023
1. Stadshaven 2. Hoevelaken 3. Paasbos 4. Nijkerkerveen, deelplan 3 5. Nijkerk inbreidingslocaties
Woondeal Regio Amersfoort
67
Gemeente Soest
Gemeenten Periode
Bruto nieuwbouw (te realiseren woningen)
Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)
Aandeel betaalbare woningen in openbare bruto plancapaciteit (aantal woningen) Huur vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand
Sociale huur
’22
262
472
102
32
‘23
262
472
102
32
‘24
262
472
102
32
‘25
262
472
102
32
’22-‘25
1.050
1.888
409
130
’26-‘30
200
607
178
0
Totaal
1.250
2.495
587
130
Periode
Koop tot €355.000
0
Ambitie en plannen woningbouwcorporaties
Bouwtempo Sociale huur
Midden huur
Onbekend
300 ’22
68
Definitieve versie | 10 februari 2023
200
‘23
129
7
‘24
113
29
‘25
150
16
’22-’25
292
52
48
’26-‘30
504
Totaal
796
52
48
48
100 0 2017
2018
2019
2020
2021
Saldo toegevoegde woningvoorraad
Woondeal Regio Amersfoort
69
Toelichting Het huidige gemeentelijke beleid voor de kern Soest geeft aan dat er 50% betaalbare woningen gerealiseerd worden. Voor de kern Soesterberg is dit 20%. Begin 2023 wordt dit beleid herzien, door herziening van de doelgroepenverordening, en wordt bekeken hoe er meer betaalbare woningen geprogrammeerd kunnen worden. Soest kent een sociale voorraad van 22%. De SWEV (corporaties) ambieert in Soest 896 woningen t/m 2030 te realiseren. De gemeente Soest heeft een samenwerkingsovereenkomst gesloten met woningcorporatie de Alliantie om onderzoek te doen naar de mogelijkheid voor het plaatsen van 100 tijdelijke woningen op de locatie Insingerstraat/Den Blieklaan.
Kritische succesfactoren Soest vraagt aandacht voor cofinanciering van onrendabele toppen die door verandering van de programmering kunnen ontstaan, vooral in de transformatiegebieden (Soesterberg Noord) is dit aan de orde; Soest zou graag woningbouwprojecten willen versnellen, maar kent een ambtelijk capaciteitsgebrek. Hierdoor is het noodzakelijk om prioriteiten te stellen bij het in behandeling nemen van plannen. Plannen boven de 12 woningen en plannen van woningcorporaties krijgen waar mogelijk voorrang in de behandeling. Knelpunten die in Soest aan de orde zijn: • Er is veel zachte planvoorraad, het hard maken van de plannen blijft te lang uit. • Te weinig beschikbare locaties voor betaalbare woningen voor woningbouwcorporaties. • Ondersteuning nodig bij de transformatie van bedrijventerreinen (uitplaatsing bedrijven., capaciteit en financiële mogelijkheden)
Belangrijke locaties Locaties van Belang
Woningaantallen
Realisatie termijn
Aandachtspunten
Soesterberg-Noord
500
2024-2030
Co financiering onrendabele top
Dalweg
200
2024-2030
Oude Tempel
251
2024-2026
In de nog te maken Gebiedsvisies voor Soesterberg-Noord wordt uitgegaan van 50% betaalbaar wonen. Gelijktijdig met het opstellen van de Gebiedsvisie is er een doorrekening hiervan in de grond exploitatie. Soest verkent de mogelijkheden voor een WBI subsidie met een WBI quickscan door Stad2 uit te laten voeren voor Soesterberg Noord.
Belangrijke locaties
2
1 3
70
Definitieve versie | 10 februari 2023
1. Soesterberg-Noord 2. Dalweg 3. Oude Tempel
Woondeal Regio Amersfoort
71
Gemeente Woudenberg
Gemeenten Periode
Bruto nieuwbouw (te realiseren woningen)
Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)
Aandeel betaalbare woningen in openbare bruto plancapaciteit (aantal woningen) Huur vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand
Sociale huur
Koop tot €355.000
’22
115
118
22
20
‘23
115
118
22
20
’24
115
118
22
20
‘25
115
118
22
20
’22-‘25
460
475
90
83
’26-‘30
600
745
39
0
18
Totaal
1.060
1.220
129
0
101
Periode
Ambitie en plannen woningbouwcorporaties
Bouwtempo Sociale huur
Midden huur
Onbekend
150 ’22 ‘23
30
‘24
15
100 50 0
‘25
72
Definitieve versie | 10 februari 2023
2017
’22-’25
45
’26-‘30
47
Totaal
92
80 0
2018
2019
2020
2021
Saldo toegevoegde woningvoorraad
80
Woondeal Regio Amersfoort
73
Toelichting Woudenberg wil wel versnellen. Men bouwt nu voldoende voor eigen behoefte en heeft tot 2030 nog voldoende woningbouwlocaties, maar geen zicht op locaties daarna; Conform het woonbehoefteonderzoek is er binnen de gemeente Woudenberg een behoefte aan een variatie van alle type woningen en alle type doelgroepen. Iedere 2 jaar vindt behoefteonderzoek plaats op basis waarvan de woning bouwprogrammering plaats vindt. De nieuwe rijksdoelstellingen vragen een andere aanpak; Wat betreft sociale huur: • Doelstelling is alle sociale huur door de corporatie; • Woudenberg kent een sociale voorraad van 20,6 %. De SWEV ambieert in Woudenberg 172 woningen te realiseren.
Kritische succesfactoren De directe en indirecte invloed van de voorgenomen regionale ontwikkeling bij knooppunten is op dit moment voor Woudenberg beperkt. Woudenberg volgt de ambitie voor vitaliteit. Dit maakt dat de verstedelijking in deze gemeente primair moet worden afgestemd op wat nodig en mogelijk is voor de lokale vitaliteit. Dit vergt in combinatie met het knelpunten van N224 maatwerk. Gemeente en provincie zijn hierover met elkaar in gesprek. Verwacht wordt dat in 2023 meer duidelijkheid komt. Zoektocht naar meer betaalbare woningbouw op de middellange en lange termijn (gebrek aan financiën en locaties); Benodigde verbetering leefbaarheid en mobiliteit N224 en N226 ontwikkeld en daarbij zoeken naar duurzame mobiliteitsoplossingen (station Maarsbergen); Inzet busverbinding / HOV Amersfoort-Leusden-Woudenberg-Scherpenzeel – Veenendaal de Klomp;
Belangrijke locaties Locaties van Belang
Woningaantallen
Realisatie termijn
Hoevelaar 1ste fase
250
Heden-2023
Hoevelaar 2e fase
250
2023-2026
Hoevelaar 3e fase
425
2026-2030
Aandachtspunten
Particulier eigendom
Belangrijke locaties
1 2 3
1. Hoevelaar 1ste fase 2. Hoevelaar 2e fase 3. Hoevelaar 3e fase
74
Definitieve versie | 10 februari 2023
Woondeal Regio Amersfoort
75
Ondertekening
Gemeente Leusden Patrick Kiel , Wethouder
De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Hugo de Jonge, Minister
Gemeente Nijkerk Esther Heutink-Wenderich, Wethouder
Provincie Utrecht Rob van Muilekom, Gedeputeerde
Gemeente Soest Osman Suna, Wethouder
Gemeente Amersfoort Astrid Janssen, Wethouder
Gemeente Woudenberg Henk-Jan Molenaar, Wethouder
Gemeente Baarn Mark Veldhuizen, Wethouder
de Alliantie Joan van der Burgt, directeur regio Amersfoort
Gemeente Barneveld Bennie Wijnne, Wethouder
G&O Maarten van Gessel, directeur bestuurder G&O
Gemeente Bunschoten Wim de Jong, Wethouder
Omnia Wonen Peter Toonen, directeur bestuurder
Gemeente Eemnes Mirjam Havinga , Wethouder
Omthuis Francois Claessens, directeur bestuurder
Portaal, Mounaim Abdelkhalki, directeur regio Amersfoort
Woondeal Regio Amersfoort
77
Bijlage 1:
Realitychecks Realitycheck door gemeenten Ambtenaren bij gemeenten en provincies hebben geïnventariseerd hoeveel woningbouwproductie reëel is en in welk segment qua betaalbaarheid. De planregistratie-systemen zijn daarvoor benut en naar realistisch inzicht geactualiseerd en aangevuld. Dit heeft cijfermatig tot de ophoging van de woningbouwambitie voor de Woondeal ’22 geleid. Daarnaast hebben er inhoudelijke gesprekken plaatsgevonden tussen de Regio Amersfoort en alle gemeenten. Inhoudelijk kansen en knelpunten zijn daar besproken vanuit de integraliteit van de totale ruimtelijke opgave. Er zijn een aantal uitkomsten die in de meeste gemeenten benoemd of herkend werden: In de eerste plaats is er overal bereidheid om te versnellen indien de noodzakelijke randvoorwaarden ingevuld worden. In iedere gemeente is de laatste jaren ook al een versnelling ingezet, maar ziet men op het moment ook veel “tegenwind” waardoor versnelling moeilijker zal zijn. Of het bouwtempo zelfs af zal nemen; -De ambtelijke capaciteit is niet op orde in de hele keten die nodig is voor de realisatie van projecten. Zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin kan men de opgaven niet aan.
Er is vraag naar structurele of projectgerichte ondersteuning (lokaal via bijvoorbeeld flexpool-middelen), en op onderdelen kunnen we verkennen of regionale samenwerking een mogelijk kans is om gezamenlijk kennis en kunde te benutten; Inzet op mobiliteit is over het algemeen randvoorwaardelijk op woningbouw, omdat dit vaak een lokaal overstijgend karakter heeft en financieel grote impact. Er is behoefte aan autonome groei en daarvoor hebben gemeenten voldoende
78
Definitieve versie | 10 februari 2023
woningen die bestemd zijn voor de lagere inkomens en beschikbaar voor specifieke doelgroepen een huurprijs heeft lager dan de liberalisatiegrens een woning waarbij het exploitatie overschot wordt bestemd voor olkshuisvesting een woning met een minimale oppervlakte van x m2