23.042 Stec Groep Bedrijventerreinenstrategie Regio Amersfoort.pdf

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort 15 februari 2024

2

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

Inhoudsopgave 1. 2.

3.

4.

5. 6.

Inleiding

3

1.1

3

Waarom een regionale bedrijventerreinenstrategie?

Profiel bedrijventerreinen regio Amersfoort

4

2.1 2.2

6 7

Bedrijventerreinen belangrijke pijler onder brede welvaart Regio Amersfoort… …en cruciaal in transitie naar gewenste Ontwikkelbeeld

Vraag naar bedrijventerreinen

10

3.1 3.2

11 14

Vraagbeeld vanuit provinciale prognose Vraagbeeld vanuit lokale verdieping

Aanbod bedrijventerreinen

23

4.1 4.2 4.3

24 25 26

Hard aanbod Zacht aanbod Vraag versus aanbod: behoefte bedrijventerreinen

Opgaven op bedrijventerreinen

30

5.1

31

Opgaven bedrijventerreinen regio Amersfoort

Regionale strategie

33

6.1 6.2 6.3

34 36 37

Wat we gaan realiseren: lokale uitbreidingen en een nieuw regionaal terrein Waarom we dat doen: extra ruimte hard nodig voor lokale en regionale vitaliteit Hoe we dat voor elkaar gaan krijgen: 10 afspraken

Bijlage 1 Uitwerking keuzemogelijkheden 1.1 1.2

Vier keuzemogelijkheden Afweging keuzemogelijkheden en advies

42 42 53

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

1. Inleiding 1.1 Waarom een regionale bedrijventerreinenstrategie? De regio Amersfoort heeft behoefte aan een (nieuwe) regionale bedrijventerreinenstrategie. Er zijn meerdere aanleidingen voor: • In het Regionaal Programma Wonen en Werken (RPWW) uit 2023 is beperkt ruimte voor uitbreiding van bedrijventerreinen, terwijl de vraag flink is toegenomen en het aanbod is opgedroogd. • Er ligt een flinke woningbouwopgave in de regio. Tot 2040 komen er 40.000 woningen bij. Ambitie is om de werkgelegenheid in lijn hiermee te laten groeien. Dit zet extra druk op de (beschikbare) ruimte voor bedrijvigheid, ook vanwege het groene karakter van de regio en de ruimte die natuur nodig heeft. Enerzijds omdat woningbouw soms op bedrijventerreinen is voorzien (transformatie). Anderzijds omdat extra inwoners en werkgelegenheid meer economische activiteit en ruimte vragen. Dit alles komt boven op een forse groei in bedrijven (+18%) en banen (+8%) in de afgelopen vier jaar in de regio. • De provincie Utrecht stelt nieuwe behoefteramingen voor bedrijventerreinen (en kantoren) op, en Ecorys heeft onderzoek gedaan naar de ontwikkelingen in en het toekomstperspectief van verschillende bedrijfssectoren in de regio Amersfoort.

Deze twee bouwstenen geven straks inzicht in waar de dynamiek en kansen vooral zitten en wat dit per saldo betekent voor de vraag naar werklocaties (omvang, type) en de programmeringsruimte. • Er ligt een Ontwikkelbeeld 2030-2040 voor de regio Amersfoort dat antwoord geeft op de vraag hoe de regio de groei van wonen en werken op wil vangen en tegelijk de kwaliteit wil behouden en versterken. Dit Ontwikkelbeeld is een belangrijke, kwalitatieve langetermijnvisie op de regio van waaruit afspraken over de werklocaties (tot 2030, met doorkijk naar 2040) moeten worden gemaakt. Regio Amersfoort heeft Stec Groep ingeschakeld om te helpen bij de nieuwe regionale bedrijventerreinenstrategie.

Afbakening: welke terreinen vallen onder deze strategie? Bedrijvigheid is niet alleen te vinden op bedrijventerreinen maar door de hele regio Amersfoort . Ook in de woonwijk, in centra en in het buitengebied zijn allerlei (solitaire) bedrijven gevestigd. Deze strategie beperkt zich tot de formele bedrijventerreinen. Dat zijn de terreinen die in IBIS (Integraal Bedrijventerreinen Informatie Systeem) zijn opgenomen en daarmee voldoen aan de volgende definitie: “Een werklocatie van minimaal 1 ha bruto bestemd en geschikt voor gebruik door handel, nijverheid en industrie. Op deze terreinen kan ook enige commerciële en nietcommerciële dienstverlening (zoals kantoorgebouwen, detailhandel) aanwezig zijn, maar deze hebben samen een minderheidsaandeel in de terreinoppervlakte.” Natuurlijk is er sprake van een samenhang tussen bedrijventerreinen en overige verspreid gevestigde bedrijvigheid. (Beleids)keuzes rondom bedrijventerreinen, maar ook rondom bedrijvigheid daarbuiten hebben invloed op elkaar. Waar relevant benoemen we dat.

3

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

2. Profiel bedrijventerreinen regio Amersfoort

4

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

In dit hoofdstuk schetsen we een profiel van de bedrijventerreinen in de regio Amersfoort. We kijken naar het economisch en maatschappelijk belang van de huidige bedrijventerreinen en zetten ze in het perspectief van de regionale ambities zoals geformuleerd in het Ontwikkelbeeld Regio Amersfoort 2030-2040. Dit als fundament voor de analyse van vraag, aanbod en behoefte/opgaven op de regionale bedrijventerreinenmarkt en voor de strategie. Onderstaand kaartbeeld geeft een overzicht van de bedrijventerreinen in de regio.

Figuur 1: Overzicht bedrijventerreinen Regio Amersfoort

5

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

2.1 Bedrijventerreinen belangrijke pijler onder brede welvaart Regio Amersfoort… Bedrijventerreinen zijn voor de regio Amersfoort een belangrijke pijler onder de economie en samenleving. De impact van bedrijventerreinen manifesteert zich op vier aspecten:

Figuur 2: Brede waarde bedrijventerreinen

Bron: Stec Groep, 2023

•

•

•

Ruimtelijk: bedrijventerreinen nemen ruimte in. Ruimte die door bedrijven gebruikt wordt om goederen en diensten te produceren voor inwoners en (andere) bedrijven in de regio tot ver daarbuiten. Het totale oppervlak dat op dit moment in gebruik is op bedrijventerreinen in de regio Amersfoort bedraagt zo’n 1.100 hectare netto (waarvan circa 600 in het Utrechtse deel van de regio en 500 hectare in het Gelderse deel). Tellen we daar de ruimte bij op voor bijvoorbeeld infrastructuur en landschappelijke inpassing van de bedrijventerreinen dan gaat om ruim 1.500 hectare bruto. Dat is zo’n 2,7% van de totale oppervlakte van de regio. Dit is vergelijkbaar met het landelijke gemiddelde (2,6%). Economisch/werkgelegenheid: bedrijventerreinen zijn belangrijke vestigingsplekken voor bedrijven. Vooral in de sectoren als bouw, industrie, groothandel, reparatie en industrie. Daarmee leveren de bedrijventerreinen een flinke hoeveelheid werkgelegenheid. Bijna één op de vier banen in de regio is op bedrijventerreinen te vinden. Wel zien we een verschil tussen het Utrechtse deel en de gemeenten Barneveld en Nijkerk. In de laatste twee gemeenten is het belang van de bedrijventerreinen nog groter: in Barneveld zit ruim één op de drie en in Nijkerk zelfs ruim één op de twee banen op bedrijventerrein.

Over de afgelopen jaren zien we dat het belang van de bedrijventerreinen in de werkgelegenheid van de regio Amersfoort verder is gegroeid. Het aantal banen is toegenomen met zo’n 3.000 sinds 2019; een jaarlijkse groei van 1,9%. De groei zat vooral in de sectoren handel en reparatie, bouw, industrie en verschillende diensten (ICT, zakelijk, overige diensten). Naast banen leveren de bedrijventerreinen ook veel geld op voor de economie. Jaarlijks voegen de terreinen in regio Amersfoort zo’n € 5 miljard toe aan de regionale economie. Sociaal: veel banen op bedrijventerreinen worden ingevuld door inwoners uit de regio. Een baan geeft zin, inhoud en structuur aan het dagelijkse leven, geeft zelfvertrouwen en sociale contacten. Daarmee vervullen de bedrijventerreinen kortom een belangrijke maatschappelijke rol in de regio Amersfoort. Een aanzienlijk deel van de inwoners van de regio verdient hier inkomen

6

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

•

waardoor gewoond kan worden en waarmee bestedingen weer binnen de regio worden gedaan, bijvoorbeeld bij winkels in het centrum. Zo vormen de bedrijventerreinen een kurk onder de vitaliteit van de woningmarkt, centra en binnensteden in de regio. Daarnaast zijn veel bedrijven op bedrijventerreinen maatschappelijk betrokken. Ze zijn bijvoorbeeld sponsor van sportclubs en ander verenigingsleven, stellen ruimtes en materialen beschikbaar, enzovoorts. Ecologisch: bedrijventerreinen leggen een flinke claim op milieu en leefomgeving. Het grondstoffen- en energieverbruik is hoog, er wordt flink wat afval geproduceerd, verschillende activiteiten geven hinder in de vorm van stof, geluid, externe veiligheid, verkeer, et cetera. Tegelijk zijn er forse stappen te zetten op de grote transities zoals energietransitie en circulaire economie. Juist op bedrijventerreinen liggen hiervoor veel kansen, bijvoorbeeld door dakoppervlaktes te benutten voor zonnepanelen, ruimte te bieden aan circulaire bedrijvigheid, en aan duurzame energie-infrastructuurvoorzieningen (onder- en hoogspanningsstations, batterijopslag, et cetera). Met dit laatste speelt een bedrijventerrein niet alleen een rol in de energietransitie van bedrijven, maar ook een belangrijke rol in de bredere energietransitie (koppelkansen, opslaan en delen met omliggende woningen enzovoort).

2.2 …en cruciaal in transitie naar gewenste Ontwikkelbeeld Regionale visie op toekomst: Ontwikkelbeeld Regio Amersfoort 2030-2040 De regio heeft een visie op de toekomst geformuleerd: het Ontwikkelbeeld Regio Amersfoort 20302040. Hierin staat hoe de regio haar centrale positie in het Stedelijk Netwerk Nederland wil benutten. De regio maakt een krachtige groei door, zowel in inwoners als in bereikbaarheid. Die groei zal naar verwachting nog jaren doorzetten. Deze groei heeft ook een keerzijde: ruimte en leefbaarheid komen onder druk te staan en zetten de huidige kwaliteiten van de regio (diverse en aantrekkelijke woningmarkt, goede bereikbaarheid van werkgelegenheid, unieke natuurgebieden) op het spel. Het Ontwikkelbeeld Regio Amersfoort is een perspectief dat de doorontwikkeling van de regio naar 20302040 in goede banen moet leiden, waarbij de verschillende opgaven op het vlak van wonen, werken, bereikbaarheid en omgevingskwaliteit in balans met elkaar worden aangepakt. Ontwikkelbeeld steunt op vijf pijlers maar is vooral een toekomstbeeld op hoofdlijnen Als het gaat om werken dan koerst het Ontwikkelbeeld op het borgen van de sterke positie van de Regio Amersfoort als onderdeel van de meest competitieve regio van Europa: de provincie Utrecht.

Regio Amersfoort herbergt – in samenhang met omliggende regio’s – sterke economische ecosystemen rondom Life Sciences & Health (samen met U16 en Gooi- en Vechtstreek) en Agrifood (samen met Foodvalley). Specifiek zijn er volop ontwikkelings- en economische vernieuwingskansen in de sectoren bouw, ICT, geo, agrifood en life sciences. Sectoren waarin de regio zich onderscheidt en waar ‘denkers’ en ‘doeners’ samenkomen. Het Ontwikkelbeeld steunt daarbij op vijf pijlers, waarvan er drie specifiek relevant zijn voor ‘werken’: • Wonen en werken in focusgebieden rondom bestaande knopen: inzet van de regio is werken en wonen te laten landen (via inbreiding en uitbreiding) binnen tien minuten fietsen en wandelen rondom de bestaande stations in Amersfoort, Nijkerk en Barneveld. Daarnaast gaat het Ontwikkelbeeld in de basis altijd uit van ruimte voor groei voor vitaliteit waar dat lokaal mogelijk en nodig is. • Aanjagen nationale betekenis van regio met unieke economische clusters: focus ligt op een brede ruimtelijke invulling van ‘werken’ rondom de knopen. Dus niet alleen kantoorruimte voor denkers (25 m2 per werknemer), maar ook ruimte voor doeners (100 m2 per arbeidsplaats) zoals innovatieve maakindustrie. De focus ligt op de aanwezige sterke sectoren.

• Combineren en prioriteren van ruimtevragers in buitengebied om lokale vitaliteit te borgen: de vitaliteit in de kleine kernen staat onder druk. Per kern moet bekeken worden wat vanuit onder meer ‘werken’ nodig is om de vitaliteit in stand te houden. Zeker op ‘werken’ is nog verdere regionale uitwerking nodig; Ecorys-onderzoek is eerste stap Tegelijkertijd is het Ontwikkelbeeld nog globaal op het thema ‘werken’. Er worden verschillende uitzoekvragen benoemd en het thema vraagt om verdere regionale bespreking en uitwerking. Een

7

8

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

eerste stap hiervoor is gezet met het Sectoraal economisch onderzoek (Ecorys, februari 2023 1) voor de Regio Amersfoort. Hieruit komt duidelijk naar voren dat het economisch profiel verschilt binnen de regio. Zo is er een verschil zichtbaar tussen de stedelijke en meer landelijke gemeenten 2. De stedelijke gemeenten zijn meer gespecialiseerd in handel en diensten (advies, onderzoek, ICT, et cetera). De landelijke gemeenten zijn sterker in sectoren als industrie, agrofood, bouw. Het onderzoek laat zien dat juist in de combinaties van deze sectoren kansen liggen. Zo dragen ze bij aan de maatschappelijke opgaven en de provinciale doelstellingen (gezonde en duurzame leefomgeving). Dit alles leidt tot zes kansrijke clusters die fungeren als speerpunt voor de economie van Regio Amersfoort (zie figuur 3) en als aanjagers voor het regionale mkb. Dit betekent dat inzet op deze clusters (ook) vraagt om het faciliteren van het eigen, brede mkb in de verschillende regiogemeenten.

Figuur 3: Zes speerpuntclusters Regio Amersfoort

Binnen de regionale economie zijn twee hoofdgroepen van speerpuntclusters zichtbaar gericht op maatschappelijke opgaven: duurzame leefomgeving en gezond leven. Daaromheen is een brede ring van ‘enablers’, oftewel ondersteunende diensten die bijdragen aan extra innovatie en productiviteitsgroei. Bron: Ecorys (2023)

Bedrijventerreinen zijn belangrijke vestigingsplekken voor deze sectoren en speerpuntclusters. Ze zijn daarmee een belangrijke spil in het kunnen realiseren van de ambities uit het Ontwikkelbeeld en het kunnen laten opbloeien van de zes regionale speerpuntclusters. Welke ruimtelijke opgave dat met zich meebrengt is onzeker, zo geeft het Ontwikkelbeeld aan. De mate van benodigde ruimte voor uitbreiding, intensivering en transformatie van bedrijventerreinen is afhankelijk van ontwikkelingen, provinciaal beleid en gezamenlijke ambities van de regio. In het onderzoek van Ecorys wordt geschikte (bedrijfs)ruimte als cruciale randvoorwaarde genoemd om het ecosysteem van speerpuntclusters te kunnen laten bloeien. Het tekort hieraan is, net als bijvoorbeeld de groeiende congestie (weg en energienetwerk), dan ook een belangrijke opgave om op te lossen. Als een van de acties adviseert Ecorys om een regionale programmering vast te stellen waarin is vastgelegd wat de prioritaire locaties zijn voor doorontwikkeling van het speerpunt. Regionale bedrijventerreinenstrategie moet nu verdere uitwerking en invulling geven Met het opstellen van een bedrijventerreinenstrategie wil de regio nu nader invulling geven aan de ambities en opgaven rondom ‘werken’ uit het Ontwikkelbeeld en de inzichten/aanbevelingen uit het Ecorys-onderzoek.

Daarbij gaat het onder meer om het zetten van een stap in het denken in ‘platte’ hectares naar het kwalitatief denken in type bedrijven, banen en plekken. Gezien de ruimtedruk en het bewaken van alle kwaliteiten van de regio is dit cruciaal. Andere belangrijke uitgangspunten die de regio in het Ontwikkelbeeld heeft benoemd voor de bedrijventerreinenstrategie: • Actieve samenwerking om intensiveringskansen te benutten. • Het juiste bedrijf op de juiste plek.

1 2

Sectoraal-economisch onderzoek Regio Amersfoort, Ecorys, 17 februari 2023

Stedelijke gemeenten in het onderzoek van Ecorys zijn Amersfoort, Baarn, Eemnes, Leusden en Soest. Barneveld, Bunschoten, Nijkerk, Woudenberg zijn gelabeld als landelijke gemeenten.

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

• • •

Ruimte voor uitbreidingsvraag op goed bereikbare locaties langs de A1 en A28, gekoppeld aan bestaande terreinen. Aanbod milieucategorie 4 en 5 terreinen in stand houden op regionaal niveau voor omschakeling naar circulaire economie. Inzet van een klein deel van de bestaande bedrijventerreinen voor omzetting naar gemengd stedelijk gebied. Daarbij goed kijken naar welke bedrijven wel en niet-mengbaar zijn en daarop de ruimtelijke strategie formuleren.

Figuur 4: Ontwikkelbeeld Regio Amersfoort Centraal 2030-2040

Bron: Ontwikkelbeeld Regio Amersfoort Centraal 2030-2040 (2022)

9

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

3. Vraag naar bedrijventerreinen

10

11

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

Vooraf In dit hoofdstuk gaan we in op de vraag naar bedrijventerreinen in de regio Amersfoort. We doen dit via twee invalshoeken om een zo goed mogelijk beeld te krijgen. We kijken eerst – paragraaf 3.1 – naar de langetermijnvraag die volgt uit de recente provinciale prognoses van de provincie Utrecht (concept) en de provincie Gelderland (definitief). In deze prognoses is de vraag op regioniveau in beeld gebracht, waaronder de Regio Amersfoort (exclusief Barneveld en Nijkerk). We maken op basis van een aantal indicatoren een vertaling van deze vraag naar de regiogemeenten om een indicatie te krijgen van de vraag per gemeente. De vraag in de gemeenten Barneveld en Nijkerk leiden we op dezelfde manier af uit de prognose van de provincie Gelderland. Om grip te krijgen op de ‘realiteit’ van deze indicatieve vertaling maken we vervolgens – paragraaf 3.2 – een foto van de bedrijventerreinenmarkt in de afzonderlijke gemeenten. We kijken naar een zevental factoren (tabel 4) zoals leegstand, beschikbaarheid van bedrijventerreinen in de afgelopen jaren, kwaliteit en ruimtegebruik op de bestaande bedrijventerreinen, beoogde transformaties en vervangingsvraag. Op basis hiervan trekken we conclusies of de vraag per gemeenten een plausibel beeld geeft of dat er lokale omstandigheden zijn die om maatwerk vragen in de regionale bedrijventerreinenstrategie.

3.1 Vraagbeeld vanuit provinciale prognose Uitbreidingsvraag in de regio Amersfoort bedraagt 23 tot 59 hectare netto t/m 2030 De bandbreedte van de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen in Regio Amersfoort bedraagt 23 tot 59 hectare tot en met 2030. Dit betekent een jaarlijkse vraag van zo’n 3 tot 7,5 hectare netto. De prognose ligt hiermee een fractie hoger dan de prognose uit 2019 die een bandbreedte had van circa 2,5 tot 7 hectare netto per jaar. De historische uitgifte in de periode 2015-2022 bedroeg in Regio Amersfoort 3,2 hectare per jaar. Dit komt overeen met de onderkant van de prognose. Er is echter al jaren weinig aanbod in de regio. In gemeenten als Baarn, Soest en Woudenberg is inmiddels helemaal niets meer uitgeefbaar. Het is dan ook goed mogelijk dat de werkelijke ruimtevraag hoger ligt. Ook daarna verdere uitbreidingsvraag: naar verwachting nog eens circa 22 tot 46 hectare De provinciale prognose laat ook na 2030 nog een significante uitbreidingsvraag zien in de Regio Amersfoort. De verwachting is dat in de periode 2031 tot en met 2040 nog 22 tot 46 hectare extra bedrijventerrein nodig is. Uiteraard is deze vraag wel onzekerder, omdat het ver in de toekomst ligt.

Tabel 1: Uitbreidingsvraag in de regio Amersfoort in netto hectare Tijdsperiode ▼

Scenario ►

EIB Laag

EIB Hoog

2023 tot en met 2030

23

59

2031 tot en met 2040

22

46

Totaal: 2023 tot en met 2040

45

106

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort Bron: Bedrijventerreinenprognose Utrecht, 2023

Meeste vraag komt vanuit sectoren als (groot)handel en reparatie, vervoer/opslag, bouw en industrie, maar beeld verschilt per gemeente Kwalitatief gezien zijn het vooral de reguliere bedrijventerreinsectoren die vraag hebben. Het gaat dan met name om de sectoren groothandel, vervoer en opslag, bouw, industrie en handel en reparatie. Op het niveau van de gehele regio zien we geen tot nauwelijks uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen vanuit de dienstverlenende sectoren. Als we meer op de regio inzoomen dan komen wel accentverschillen in beeld, gerelateerd aan de economische structuur in de verschillende gemeenten. In het Ecorys-onderzoek 3 is een onderscheid gemaakt in stedelijke en meer landelijke gemeenten. De stedelijk gemeenten – Amersfoort, Baarn, Eemnes, Leusden en Soest – hebben qua economische structuur een specialisatie in met name de handel, advies en onderzoek, ICT, financiële diensten en vastgoed/ makelaardij. In de landelijke gemeenten – Bunschoten, Woudenberg (plus Barneveld en Nijkerk) – is een specialisatie in de industrie, agrofood, bouwnijverheid, vastgoed en makelaardij, handel en overige diensten. Deze specialisaties komen ook tot uitdrukking in de samenstelling van de bedrijventerreinenvraag, aangezien het gros van de vraag (tot zo’n 90%) komt vanuit het regionale bedrijvenbestand en de dynamiek die daarin plaatsvindt.

Concreet betekent dit dat in de stedelijk gemeenten wat meer vraag zichtbaar is vanuit de dienstverlenende sectoren op bedrijventerreinen. Echter, ook hier zijn de ‘traditionele’ bedrijventerreinsectoren dominant. Voor de landelijke gemeenten geldt dat de bedrijventerreinenvraag vanuit dienstverlenende sectoren per saldo nihil is. Verdeling van de uitbreidingsvraag naar gemeentelijk niveau Om wat te kunnen zeggen over de kwantitatieve ruimtebehoefte van een individuele gemeente kijken we welk gedeelte van de totale uitbreidingsvraag in de regio aan de individuele gemeente valt toe te rekenen. Dit kunnen we indicatief bepalen op basis van een gemiddelde van drie verdeelsleutels, te weten: • Aandeel in de werkgelegenheid op bedrijventerreinen (2022) Deze indicator geeft een beeld van de economische positie van de verschillende gemeenten en de sectorindeling van de bedrijvigheid op bedrijventerreinen. Daarmee krijgen gemeenten waar veel bedrijven gevestigd zijn die naar verwachting zullen gaan groeien een groter deel van de uitbreidingsvraag toebedeeld. • Aandeel in de uitgifte bedrijventerrein (netto hectare) in de periode 2015-2022 Deze indicator geeft een beeld van de historische uitgiftedynamiek. Een gemeente die in de afgelopen jaren bovengemiddeld in trek blijkt te zijn, krijgt hierdoor een groter deel van de vraag toebedeeld.

Nadeel van deze indicator is dat deze afhankelijk is van de beschikbaarheid van (geschikt) aanbod. Als er geen aanbod is kunnen gemeenten ook niet uitgeven. Gemeenten die wel aanbod hebben geven – door ruimtegebrek elders in de regio – wellicht meer uit dan in een situatie waarin het aanbod gelijker is verdeeld in de regio. • Aandeel in het areaal bedrijventerreinen (2022) Deze indicator geeft een beeld van het aandeel van iedere gemeente in het huidige ruimtebeslag van bedrijventerreinen in de regio. Een gemeente met een groter aandeel van het areaal krijgt een groter aandeel van de uitbreidingsvraag toebedeeld. Ook hierin kan de historische uitgifteontwikkeling doorwerken. Als er jarenlang geen uitgiftes zijn geweest, heeft dit invloed op de grootte van het areaal. Op kleinere gemeenten met een kleiner areaal heeft dit een bovengemiddelde invloed. We kijken nadrukkelijk naar een combinatie van deze sleutels om een zo robuust en eerlijk mogelijke vertaling van de regionale prognose naar gemeenten te krijgen, die aansluit bij de kenmerken van de regiogemeenten en de kenmerken van de vraag (doelgroepen, marktoriëntatie). Immers, elke sleutel heeft voor- en nadelen.

Daarbij weegt de eerste verdeelsleutel – aandeel in de werkgelegenheid – het zwaarst omdat deze één-op-één aansluit bij de methodiek van de prognose (gebaseerd op de werkgelegenheidsontwikkeling, het aandeel van bedrijventerreinen daarbinnen en het ruimtegebruik per baan). Omdat het rekenen met verdeelsleutels altijd geënt is op historische data en niet op een 3

Sectoraal-economisch onderzoek Regio Amersfoort, Ecorys, 17 februari 2023

12

13

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

gereed toekomstbeeld van de vestigingsdynamiek van het bedrijfsleven in de gemeenten en regio’s voor de komende jaren, wordt expliciet gesproken over een indicatieve verdeling. In paragraaf 3.2 kijken we daarom dieper naar de lokale situatie per gemeente. Hieruit trekken we conclusies of de naar gemeenten vertaalde prognose een plausibel beeld geeft of dat er lokale omstandigheden zijn die in de regionale bedrijventerreinenstrategie om maatwerk vragen om de lokale vitaliteit te borgen. Dit leidt tot het volgende beeld van de verdeelsleutels per gemeente:

Tabel 2: Verdeelsleutels vertaling regionale uitbreidingsvraag Regio Amersfoort (prognose Utrecht) naar gemeenten Gemeente

Aandeel in werkgelegenheid (2022)

Aandeel in uitgifte (2015-2022)

Amersfoort

53%

27%

42%

47%

Baarn

5%

0%

3%

4%

Bunschoten

17%

32%

20%

20%

Eemnes

3%

21%

3%

6%

Leusden

9%

3%

10%

8%

Soest

11%

11%

15%

12%

Woudenberg

2%

7%

7%

4%

Aandeel in netto areaal (2022)

Definitieve verdeelsleutel*

* Binnen deze verdeelsleutel weegt het aandeel in de werkgelegenheid met 66% het zwaarst (zie toelichting in tekst). De andere twee indicatoren hebben een gewicht van 17%.

In onderstaande tabel is de uitkomst van de indicatieve vraagraming op basis van de drie verdeelsleutels per gemeente weergegeven.

Tabel 3: Indicatieve uitbreidingsvraag per gemeente 2023 t/m 2040 Gemeente

Periode

Uitbreidingsvraag EIB Laag

Uitbreidingsvraag EIB Hoog

Uitbreidingsvraag EIB Laag

2023 t/m 2030

Uitbreidingsvraag EIB Hoog

2031 t/m 2040

Amersfoort

11

28

10

22

Baarn

1

2

1

2

Bunschoten

5

12

4

9

Eemnes

1

4

1

3

Leusden

2

5

2

4

Soest

3

7

3

6

Woudenberg

1

2

1

2

Totaal

23

59

22

46

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

Zwaartepunt van vraag manifesteert zich in Amersfoort, Bunschoten, Soest en Leusden De vertaling van de regionale prognose naar gemeenten laat zien dat overal extra vraag naar bedrijventerreinen is te verwachten. De grootste autonome uitbreidingsvraag is zichtbaar in de gemeenten Amersfoort, Bunschoten, Soest en Leusden. De vraag in deze gemeenten komt grotendeels voort uit de logistiek en groothandelssector en de bouw, handel en reparatie. Uiteraard zijn er wel accenten per gemeente. Zo kennen vooral Amersfoort en in wat mindere mate ook Soest en Leusden – naast de eerdergenoemde reguliere bedrijventerreinsectoren – een wat sterkere vraag vanuit de meer dienstverlenende sectoren op bedrijventerreinen. Denk aan advies en onderzoek, ICT en financiële diensten. Een gemeente als Bunschoten heeft vooral vraag vanuit de sterk lokaal gewortelde industrie, bouw en (agro)food. Geconfronteerd met het Ontwikkelbeeld zien we dat er dus ook veel (lokale) vraag is in gemeenten buiten de drie ov-knopen (waar de regio op inzet voor ruimtelijke ontwikkelingen). Dit is een belangrijk aandachtspunt voor de regionale bedrijventerreinenstrategie en voor het behoud van lokale vitaliteit in de niet-knooppuntgemeenten. Wat dit concreet inhoudt is verder uit te werken en maatwerk, onder meer op basis van de specifieke lokale situatie en opgaven (zie paragraaf 3.2).

Geraamde vraag in Barneveld en Nijkerk De vraag voor de gemeenten Barneveld en Nijkerk is – indicatief – af te leiden vanuit de recente bedrijventerreinenprognose van de provincie Gelderland (Stec Groep, augustus 2023). Immers, beide gemeenten liggen in Gelderland en maken daar deel uit van de regio Foodvalley. Als we kijken naar de aandelen van beide gemeenten op de hiervoor genoemde indicatoren en rekening houden met de sectorstructuur van de gemeenten, dan komen beide gemeenten uit op aandeel van zo’n 25% van de vraag. De totale vraag in regio Foodvalley is geraamd op 68 tot 120 hectare t/m 2030. Voor zowel Barneveld als Nijkerk betekent dat dus een vraag van 17 tot 30 hectare netto t/m 2030 (totaal voor beide gemeenten: 34 tot 60 hectare netto). Ook na 2030 wordt nog een extra vraag naar bedrijventerreinen verwacht van 43 tot 160 hectare in de regio Foodvalley. Bij een gelijkblijvend aandeel voor Barneveld en Nijkerk betekent dat een vraag van circa 22 tot 80 hectare netto in de periode 2031-2040.

3.2 Vraagbeeld vanuit lokale verdieping Bij de vertaling van de prognose naar een lager schaalniveau dan de regio kunnen lokale omstandigheden een belangrijke rol spelen. Voorbeeld: de ene gemeente heeft al jaren geen bedrijventerrein beschikbaar, terwijl de buurgemeente ruim in het aanbod zit. Of: een gemeente die ligt aan de grens van de regio Amersfoort en nadrukkelijk onder invloed staat van de ontwikkelingen in de buurregio. Uit ons advieswerk halen we zeven lokale factoren die belangrijk zijn voor de vertaling van macro behoefteprognoses naar een subregio en/of gemeente, zie de tabel. We gaan hierna per gemeente in op de voor die gemeente meest relevante factoren. Input hiervoor komt onder meer vanuit een locatiebezoek aan alle bedrijventerreinen in de regio op woensdag 26 juli 2023.

Tabel 4: Factoren die de lokale vraag kunnen beïnvloeden Factor

Uitleg

Werkgelegenheid/ arbeidsmarktregio

De provinciale prognose raamt met de werkgelegenheidsdata voor Utrecht. Een arbeidsmarktregio reikt vaak tot over (gemeentelijke en provinciale)

14

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

15

grenzen. Door een te enge definitie van de (arbeids-)marktregio te hanteren kan er vertekening/onderschatting in de ruimtevraag ontstaan. Schaarste/ historische uitgifte

We kijken of de laatste jaren sprake was van schaarste of overaanbod in de gemeenten. Doordat de provinciale raming beleidsneutraal is, kán de behoefte te laag ingeschat worden als in het verleden door gebrek aan aanbod niets uitgegeven kon worden. Dit hangt overigens wel sterk samen met hoe de leegstands- en verouderingssituatie is.

Veroudering, transformatie en leegstand

We checken de omvang van veroudering en leegstand van bedrijfsruimte in de subregio’s/gemeenten. Ook kijken we in welke mate transformatie van bedrijfsruimte naar andere functies speelt. Tot slot kijken we of sprake is van een hoge of juist lage leegstand op de subregionale en gemeentelijke bedrijfsruimtemarkt. Een lage leegstand – substantieel onder frictie – betekent mogelijk extra ruimtevraag. Een hoge leegstand betekent mogelijk overschatting.

Intensief ruimtegebruik

Hoe zorgvuldig worden de terreinen nu benut op basis van enkele hoofdindicatoren als FSI, ruimtegebruik per werknemer en bruto-netto verhouding? Wat is het effect van trends hierop (denk aan klimaatadaptatie, robotisering)? En wat betekent dit per saldo voor de prognose?

Bovenregionale vraag en andere additionele ruimtevragers

We analyseren de bovenregionale dynamiek in de regio Amersfoort en in het bijzonder hoe dit beeld naar subregio/gemeentes is. Er zijn regio’s en gemeenten die bovengemiddeld bedrijven van buitenaf aantrekken. Deze vraag is potentieel extra ten opzichte van de prognose (staat ook zo benoemd in de prognose). We verdiepen hierop en kwantificeren deze mogelijke additionele vraag. Daartoe behoren ook andere mogelijke additionele ruimteclaims op bedrijventerreinen, zoals voor energieopslag en -infrastructuur.

Economische strategie

Welke toekomstbeelden en (economische) ambities zijn er binnen de regio (denk bijvoorbeeld aan het Ontwikkelbeeld)? Zijn er ambities die wellicht een ophogend effect kunnen hebben op de vraagprognose? Of die juist tot meer selectiviteit leiden en daarmee ook delen van de vraag uitsluiten?

Formele en informele locaties

De provinciale prognose raamt de behoefte op formele bedrijventerreinen. De vraag vanuit bedrijven op informele locaties, bijvoorbeeld in het buitengebied van Regio Amersfoort, zit hier niet in als komende jaren subregio’s/gemeenten actief zouden sturen op verplaatsing.

Bron: Stec Groep, 2023

Gemeente Amersfoort Gemeente Amersfoort vervult een centrumfunctie binnen de regio. De gemeente heeft met circa 260 hectare netto bedrijventerrein de grootste (aandeel 42%) bedrijventerreinenvoorraad. Ook qua aandeel in de werkgelegenheid en aandeel in de uitgifte op bedrijventerreinen spant Amersfoort de kroon. De afgelopen jaren is ruimte voor uitgifte op bedrijventerreinen beschikbaar geweest in Amersfoort. Ook de leegstand van bedrijfsruimte bevindt zich in Het terrein Vathorst is nog volop in ontwikkeling. Amersfoort rondom frictieniveau (5%). De laatste jaren zijn er veel uitgiftes geweest. Daarmee is de situatie in Amersfoort ‘gezonder’ dan in veel andere gemeenten in de regio. Deze frictieleegstand is bijvoorbeeld noodzakelijk als schuifruimte om intensivering

16

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

mogelijk te maken op de Amersfoortse bedrijventerreinen. Maar de leegstand neemt wel steeds verder af. Gecombineerd met afgenomen aanbod aan uitgeefbare bedrijfskavels begint de situatie aan de krappe kant te worden. Kwalitatief zien we bovendien dat vooral de vraag vanuit grotere bedrijfsruimtegebruikers en/of in hogere milieucategorieën lastig(er) is te bedienen. De Amersfoortse bedrijventerreinen worden relatief intensief benut, zo blijkt uit eerder onderzoek van de provincie Utrecht 4 en een schouw van de terreinen. Op indicatoren als Floor Space Index (FSI, de verhouding tussen de hoeveelheid vierkante meters bedrijfsruimte en de totale kavelomvang) en het terreinquotiënt (TQ, het ruimtebeslag per werknemer op bedrijventerreinen) scoren de Amersfoortse terreinen hoog (Vathorst, De Hoef, De Wieken en Calveen in het bijzonder), ook in vergelijking met landelijke gemiddelden. Vooral op De Isselt en De Hoeft-Oost lijken er mogelijkheden om te intensiveren en de ruimte beter te benutten. Voorbeeld intensief ruimtegebruik op De Wieken.

Binnen Amersfoort zijn plannen voor woningbouw op bedrijventerreinen. Meest prominente plek is de Kop van Isselt. Het gaat daarbij om zo’n 11 hectare, maar een definitief besluit over de plannen moet nog genomen worden. Hier en daar gaan er nog een aantal solitaire locaties verkleuren naar woningbouw. Daarbij gaat het om een handvol hectares. Alles overziend concluderen we: • Er zijn geen noemenswaardige factoren die leiden tot een andere inschatting van de naar Amersfoort vertaalde uitbreidingsvraag vanuit de prognose. Een uitbreidingsvraag van 11 tot 28 hectare t/m 2030 geeft een realistisch beeld. • Als de plannen voor De Kop van Isselt definitief doorgaan, dan is de vervangingsvraag (11 hectare) nog een belangrijke extra vraagcomponent komende jaren. Gemeente Baarn Gemeente Baarn telt twee bedrijventerreinen; De Drie Eiken en Noordschil. Bedrijventerreinen vormen binnen de Baarnse economie en werkgelegenheid een minder prominente rol dan in de meeste andere gemeenten in de regio Amersfoort. Zo is het aandeel van bedrijventerreinen in de Baarnse werkgelegenheid ‘slechts’ 15% tegenover 25% in de regio. Alleen Woudenberg scoort nog lager (14%). Al lange tijd is er geen Hoewel er jaren geen grond uitgeefbaar is, zijn er bedrijfsgrond voor uitgifte beschikbaar in meerdere voorbeelden van kavels met flinke Baarn. Ondernemers met een ruimtevraag potentie om te intensiveren.

Dit is een voorbeeld zijn aangewezen op de bestaande voorraad op De Drie Eiken. Vermoedelijk is de hoge FSI op of het beter benutten van de bestaande het terrein gevolg van de vele kantoren. kavel. Dit resulteert in bedrijventerreinen die zowel in regionaal als in vergelijking met landelijke maatstaven relatief intensief worden benut. Op zowel de FSI als TQ scoren de Baarnse terreinen hoog. Tegelijkertijd is de leegstand over de afgelopen jaren steeds verder teruggelopen. Inmiddels ligt de leegstand met 1% ver onder een gezond frictieniveau (5%). Dit is onwenselijk, want 4

Bron: Provincie Utrecht/Stec Groep, Rapport Zorgvuldig Ruimtegebruik op Bedrijventerreinen (2020)

17

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

Een mooi voorbeeld van de verbeteringsslag op Noordschil. Meubelwinkel Mondileder verhuist hier naar een duurzame, toekomstbestendige winkel in een pand met 300 zonnepanelen.

bedrijven in Baarn hebben hierdoor nauwelijks mogelijkheden om te verplaatsen/verhuizen. Het is hierdoor ook moeilijk om schuifruimte te vinden die bijvoorbeeld nodig is om op de bestaande bedrijventerreinen een slag te maken in kwaliteitsverbetering/ toekomstbestendigheid en voor het behoud van lokale vitaliteit. De afgelopen jaren zijn (met inzet van OMU) op bedrijventerrein Noordschil mooie stappen gezet, maar het gebrek aan schuifruimte maakt toekomstige stappen lastiger. Er is in Baarn geen sprake van (noemenswaardige) vervangingsvraag door (geplande) transformatie van bestaand bedrijventerrein naar woningbouw.

Alles overziend concluderen we: • Baarn heeft een relatief bescheiden bedrijventerreinenmarkt. De naar Baarn vertaalde uitbreidingsvraag uit de prognose geeft veelal een realistisch beeld. Wel is de leegstand dusdanig laag dat wat meer lucht op de Baarnse bedrijventerreinenmarkt welkom is. Daarmee zou een wat groter aandeel voor Baarn in de regionaal geraamde uitbreidingsvraag plausibel zijn. Het gaat dan bijvoorbeeld om enkele hectares extra. Dit strookt ook met eerdere behoefteonderzoeken in Baarn in de afgelopen jaren. • De uitbreiding van Noordschil is belangrijk om de Baarnse bedrijventerreinenmarkt ‘lucht’ te bieden en ondernemers groeiperspectief. Ook kan het een impuls geven aan de verdere kwaliteitsverbetering van de bestaande bedrijventerreinen. Gemeente Bunschoten Gemeente Bunschoten heeft een eigen profiel binnen de Regio Amersfoort. Dit geldt ook voor de bedrijvigheid. De (maak)industrie (vooral metaal- en procesindustrie), de handel, bouw en (agro)foodsector zijn sterk vertegenwoordigd. Kenmerkend is de zeer sterke lokale worteling van de gevestigde bedrijven. Lokale bedrijven willen graag blijven in de gemeente Bunschoten. Voor de ambulante handel, groothandelaren en de procesindustrie is de nabijheid van elkaar van belang. Daarnaast is het arbeidsethos van de inwoner van de gemeente Bunschoten reden om te blijven, net als de gunstige locatie vlak bij de snelweg.

Een voorbeeld op terrein Zuidwenk van de sterke concentratie vishandelaren in Bunschoten. De food sector is heel kenmerkend voor de gemeente.

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

Bedrijventerreinen vervullen in de Bunschotense economie en werkgelegenheid een sleutelrol. Ruim een op de twee banen in Bunschoten bevindt zich op een bedrijventerrein. Dat is twee keer zo hoog als in de Regio Amersfoort. Bunschoten steekt op dit vlak ver boven alle andere regiogemeenten uit. Kijkende naar de ruimte op de Bunschotense bedrijventerreinenmarkt dan is deze krap. De bestaande terreinen worden, ook kijkend naar het type activiteiten dat er is gevestigd, relatief intensief gebruikt. Sinds 2020 is er geen aanbod meer van uitgeefbare bedrijfsgrond. In de paar jaar daarvoor is Haarbrug-Zuid op de markt geweest. Dit terrein moe(s)t deels de vervangingsvraag (circa twee hectare) opvangen van de transformatie van bedrijventerrein Zuidwenk. In de praktijk is Haarbrug-Zuid vrijwel volledig en in een hoog uitgiftetempo ingevuld vanuit autonome groei (uitbreidingsvraag) van bedrijven. Tegelijkertijd is de leegstand van bedrijfspanden al jaren onder frictie en steeds verder afgenomen. Inmiddels ligt de leegstand op nog geen 0,5%. Daarmee ontbreekt het aan elke schuifruimte op de bedrijventerreinenmarkt in Bunschoten. Dit Gedeeld pand van Actiforce (kantoor) en Baas zet druk op de lokale vitaliteit en belemmert Coldstore (vrieshuis) op Haarbrug Zuid.

Een van de ook stappen in kwaliteitsverbetering (beter vele panden dat dit terrein tot een voorbeeld benutten, verduurzaming) van de bestaande maakt van intensief en meervoudig ruimtegebruik. bedrijventerreinen.

De actuele vraag naar bedrijfsgrond ligt volgens cijfers van de gemeente op dit moment tussen de circa vijf en zes hectare. Deze is van verschillende sectoren afkomstig, maar komt wel voor het overgrote deel van bedrijven die al in Bunschoten zijn gevestigd. De gemeente heeft plannen voor de ontwikkeling van De Kronkels-Zuid (twee fases van elk zeven hectare netto) om zo weer lucht te bieden aan de lokale bedrijventerreinenmarkt. Alles overziend concluderen we: • In regionaal perspectief heeft Bunschoten een opvallend sterke positie op de bedrijventerreinenmarkt. De gemeente komt na Amersfoort als het gaat om aandeel in werkgelegenheid, areaal en uitgifte. • Hoewel er door de ligging en bereikbaarheid van Bunschoten ook nadrukkelijk interesse is voor vestiging van bedrijven van buiten de gemeente, spelen de terreinen vooral voor de sterk lokaal gewortelde bedrijven een cruciale rol. De Bunschotense economie en werkgelegenheid drijven op bedrijventerreinen. • Gezien alle lokale kenmerken is het reëel dat Bunschoten na Amersfoort het grootste aandeel heeft in de uitbreidingsvraag in de regio. De naar Bunschoten vertaalde uitbreidingsvraag vanuit de prognose geeft een realistisch beeld gezien de bij de gemeente in 2020 kenbaar gemaakte ruimtevraag van circa vijf tot zes hectare (die naar verwachting inmiddels nog verder is opgelopen). • Wel is de leegstand erg laag.

De bedrijventerreinenprognose gaat impliciet uit van een frictieleegstand van 5% om normale verhuisbewegingen mogelijk te maken. Met een leegstand van nog geen 1% wijkt Bunschoten hier ver van af en kan sprake zijn van een lichte onderschatting van de ruimtevraag op niveau van Bunschoten. Bovenal maakt het gebrek aan schuifruimte binnen Bunschoten het lastig om de bestaande bedrijventerreinen aan te pakken. De sterk lokaal gewortelde bedrijven hebben geen alternatief.

18

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

Nieuw ontwikkeld terrein Zuidpolder. Op dit terrein zitten meerdere bedrijven waarvan vestiging op een bedrijventerrein niet noodzakelijk is.

Gemeente Eemnes Eemnes heeft drie bedrijventerreinen: Eembrugge/Ocrietterrein, Zuidbuurt en Zuidpolder. Deze terreinen zijn volledig uitgegeven. In Eemnes is al jaren sprake van krapte door het ontbreken van uitgeefbaar aanbod en een steeds verder afnemend aanbod in de bestaande voorraad bedrijfspanden. Sinds 2019 is de leegstand hard gedaald naar inmiddels zo’n 3,5%. Daarmee ligt de leegstand onder een gezond frictieniveau van 5%. Mede door de krapte zien we bovendien dat de bestaande bedrijventerreinen – Zuidbuurt en Zuidpolder – ook relatief intensief gebruikt worden. De FSI en TQ zijn een van de hoogste op bedrijventerreinen in de Regio Amersfoort.

Bedrijventerreinen vormen echter wel een belangrijke pijler onder de economie en lokale vitaliteit van Eemnes. Circa 30% van de werkgelegenheid in Eemnes bevindt zich op bedrijventerreinen. Dat is hoger dan in de Regio Amersfoort (25%) en na Bunschoten is Eemnes de tweede gemeente qua belang van bedrijventerreinen voor de lokale werkgelegenheid. De gemeente Eemnes herontwikkelt het Ocrietterrein naar woningbouw. Dit terrein is al jaren niet meer in gebruik door bedrijvigheid. Daarmee kan de vraag gesteld worden of en zo ja in welke omvang hier sprake is van vervangingsvraag. In het RPWW wordt nu uitgegaan van circa drie hectare. Alles overziend concluderen we: • Eemnes heeft in perspectief van de Regio Amersfoort een bescheiden bedrijventerreinenmarkt. Binnen de context van Eemnes spelen de bedrijventerreinen echter een belangrijke rol in de werkgelegenheid en economie. • De naar Eemnes vertaalde uitbreidingsvraag uit de prognose geeft veelal een realistisch beeld. De leegstand zit wel iets onder frictie en de bestaande bedrijventerreinen (Zuidbuurt en Zuidpolder) worden al relatief intensief benut.

Een voorbeeld van een woonfunctie op het terrein Zuidbuurt in Eemnes.

Gemeente Leusden De gemeente Leusden heeft zes bedrijventerreinen: Ambachtsweg, De Fliert, Paardenmaat, Plantage, Princenhof en ’t Spieghel/Buitenplaats. Al jaren is er nauwelijks tot geen aanbod beschikbaar voor uitgifte. Het aanbod dat er was is zorgvuldig uitgegeven. Ook in de bestaande voorraad van bedrijfspanden op bedrijventerreinen is sprake van een krappe situatie. De leegstand bevindt zich de afgelopen vier jaar onder frictie en fluctueert tussen de 1% en 3%. Mogelijk zijn er wel wat kansen om binnen de bestaande bedrijventerreinen te intensiveren. Kijkend naar het FSI en het ruimtegebruik per werknemer dan scoren de Leusdense bedrijventerreinen relatief extensief binnen de context van de Regio Amersfoort en landelijke maatstaven. De bedrijventerreinen Ambachtsweg en Paardenmaat lijken daarbij het meest interessant. Ambachtsweg is ook een van de pilotterreinen van de provincie/OMU om stappen te zetten in intensivering. Paardenmaat is echter een vreemde eend in de bijt aangezien het terrein voor een overgrote meerderheid in handen is van één bedrijf.

19

20

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

Hierdoor is een desgewenste intensiveringsslag afhankelijk van (de activiteiten en mogelijkheden) van dit ene bedrijf. Met een aandeel van 23% in de totale Leusdense werkgelegenheid zijn bedrijventerreinen een belangrijke plek voor de economie van Leusden, vergelijkbaar met het regionale gemiddelde (25%). In Terrein Ambachtsweg, één van de pilotterreinen regionaal perspectief is Leusden qua voor intensivering. bedrijventerreinen (aandeel in totale regionale areaal en in regionale werkgelegenheid) een ‘middelgrote’ speler. Kenmerkend voor Leusden is naast de reguliere bedrijventerreinensectoren, de sterke zakelijke diensten/ICT-sector (‘enablers’). Deze zijn – naast kantoren – ook deels op de bedrijventerreinen gevestigd. Bekende voorbeelden zijn softwarebedrijf AFAS en juridische dienstverlener ARAG op het terrein Princenhof. De markt geeft veel signalen van krapte in Leusden. Dit blijkt niet uit de uitgiftecijfers door het gebrek aan aanbod en de selectieve uitgifte van wat er wel was/is. De belangstelling voor bedrijfskavels in Leusden komt vooral vanuit de gemeente zelf (tot 90% van de vraag). Het niet kunnen bedienen van die vraag zet druk op de lokale vitaliteit. Daarnaast kloppen er af en toe ruimtevragers aan vanuit de regio Amersfoort/Utrecht.

Ook hierin zijn de reguliere bedrijventerreinsectoren zichtbaar, maar ook allerhande andere ruimtevragers zoals een autobedrijf, aannemer, installatiebedrijf en webwinkel tot een bedrijf in bovenleidingen voor spoorwegen en energieleveranciers. Leusden transformeert bedrijventerrein Princenhof grotendeels naar wonen. Ook een deel van het bedrijventerrein in het Ruige Veld is/wordt getransformeerd naar wonen. Veelal gaat het op deze locaties overigens om de omzetting van kantoorpanden naar wonen en niet om de transformatie van bedrijfsruimte naar wonen. Verspreid door Leusden gaan er wel diverse solitaire percelen met een bedrijfsbestemming van werken naar wonen. Sluipenderwijs gaan hierdoor hectares voor bedrijvigheid verloren. De laatste jaren zo’n twee hectare en er staan nog locaties op de nominatie. Door het gebrek aan uitgeefbare kavels en de lage leegstand ontbreekt het aan schuifruimte.

Transformatie (van kantoren) naar wonen op het terrein Princenhof, al voltooid (voorgrond) en nog in de realisatiefase (achtergrond).

Alles overziend concluderen we: • Vanuit de markt en kijkende naar de belangstelling voor enkele resterende bedrijfskavels in Leusden is er een aanzienlijke ruimtevraag. Deze komt niet naar voren uit sec de uitgiftecijfers in Leusden. Daarom is een bredere beschouwing van de bedrijventerreinenmarkt in Leusden, zoals hiervoor is gedaan, noodzakelijk. • Hieruit concluderen we dat de naar Leusden vertaalde uitbreidingsvraag uit de prognose – die verder kijkt dan alleen historische uitgifte – in grote lijnen een realistisch beeld geeft van de uitbreidingsvraag. De leegstand zit wel duidelijk onder frictieniveau en sluipenderwijs gaan er her en der bedrijfsbestemmingen verloren van werken naar wonen. Dit pleit voor iets meer marge in de toebedeelde ruimtevraag voor Leusden. Tegelijkertijd lijken er op papier nog enige intensiveringskansen op bestaande terreinen op Ambachtsweg in het bijzonder. Op basis van

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

locatiebezoek zien we die kansen echter als beperkt en hiervoor is sowieso schuifruimte nodig om deze te verzilveren. Gemeente Soest De gemeente Soest heeft drie bedrijventerreinen: Richelleweg, Soestdijkse Grachten en Soesterberg. Het belang van deze terreinen voor de Soester werkgelegenheid is vergelijkbaar met het regionale gemiddelde: in Soest is 24% van de werkgelegenheid op de bedrijventerreinen te vinden versus 25% in de regio Amersfoort. Voorbeeld van intensief ruimtegebruik op Soest heeft over de afgelopen jaren weinig Soestdijkse Grachten. Op deze kavel is een aanbod aan bedrijfsgrond gehad. Op arbeidsintensiteit van circa 240 banen per hectare. Richelleweg is wat aanbod beschikbaar geweest, maar inmiddels is het aanbod nul. De krapte is ook zichtbaar binnen de bestaande voorraad aan bedrijfspanden op de bedrijventerreinen. De leegstand is daar inmiddels gedaald tot circa 1,5% en is al ruim vier jaar onder een wenselijk frictieniveau. Kijkend naar het ruimtegebruik op de Soester bedrijventerreinen dan lijken de mogelijkheden voor intensivering vrij beperkt. De terreinen scoren relatief hoog op de FSI en TQ. Dit neemt niet weg dat er wellicht onbenutte mogelijkheden zijn qua bouwhoogte, bouwvlak, et cetera. Bij de gemeente en de BMO zijn diverse bedrijven bekend die een ruimtevraag hebben.

Uit deze lijsten herleiden we een nu kenbare ruimtevraag van circa 4,5 hectare netto. Het gaat daarbij om bedrijven die in Soest zijn gevestigd een belangrijke rol spelen in de lokale vitaliteit. Daarnaast is in Soest in de komende jaren mogelijk sprake van vervangingsvraag. De meest prominente locatie is de transformatie van Soesterberg-Noord, die uiteindelijk kan leiden tot zo’n zeven hectare aan vervangingsvraag. Daarnaast is de afgelopen jaren (2019-2022) in Soest in totaal vier hectare aan versnipperde (solitaire) locaties met een Ander voorbeeld op Soestdijkse Grachten waar bedrijfsbestemming verkleurd. Bij elkaar nog wel intensiveringskansen zijn (vermoedelijk bij gaat het om een significante hoeveelheid betreffende pand sprake van leegstand). ruimte voor werken die hiermee verloren gaat. Alles overziend concluderen we: • De bedrijventerreinenmarkt in Soest is krap. Bedrijventerreinen vormen echter een belangrijke economische en werkgelegenheidsmotor van de gemeente. • De naar Soest vertaalde uitbreidingsvraag uit de prognose (zie tabel 3) geeft een realistisch beeld. Zo verhoudt de bandbreedte – drie tot zeven hectare – zich goed tot de vraag die zichtbaar is vanuit kenbare verhuis-/verplaatsingsplannen bij BMO en gemeente (circa 4,5 hectare).

Bovendien zit de leegstand duidelijk onder frictieniveau en gaan her en der bedrijfsbestemmingen verloren van werken naar wonen. Zo is afgelopen jaren al vier hectare aan solitaire locaties met bedrijfsbestemming verkleurd. Met de transformatie van SoesterbergNoord kan komende jaren tot zo’n zeven hectare aan vervangingsvraag ontstaan. • Voor de lokale vitaliteit is extra aanbod wenselijk omdat het overgrote deel van de vraag komt vanuit in Soest gevestigde bedrijven.

21

22

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

Gemeente Woudenberg In Woudenberg zien we ook een sterke lokale worteling. Deze bestaat bijvoorbeeld uit een versterkte lokale klantenbinding en waardering voor het arbeidsethos. Er is daarbij meer binding met omliggende gemeenten in de regio Foodvalley zoals Barneveld, Scherpenzeel en Renswoude. De binding met meer stedelijke buurgemeenten is minder. De gemeente Woudenberg heeft twee Rechts één van de meerdere leegstaande kavels op bedrijventerreinen: Klein Landaas en Parallelweg, waardoor het terrein als extensief Parallelweg. Deze terreinen zijn goed voor benut uit de cijfers naar voren komt. 14% van de werkgelegenheid in Woudenberg. Daarmee spelen de bedrijventerreinen een relatief kleine rol in deze gemeente, ook in regionaal perspectief. Sinds 1998 is er geen nieuw terrein meer uitgegeven. Sindsdien is slechts zeer beperkte uitgifte mogelijk geweest door herstructurering. Op dit moment is er geen kavel meer uitgeefbaar. Ook de leegstand van bedrijfspanden op bedrijventerreinen is extreem laag met slechts een 0,5%. Tegelijkertijd valt in de data op dat het ruimtegebruik op de bedrijventerreinen in Woudenberg relatief extensief is. Deze terreinen hebben enerzijds een van de laagste FSI’s binnen de regio en anderzijds ook een van de hoogste TQ’s (ruimtegebruik per werknemer). Voor Klein Landaas blijkt dit in de praktijk echter niet het geval.

Vermoeden is dat de data niet representatief zijn omdat de IBIScontouren niet goed op het terrein aansluiten.

De bebouwing op Klein Landaas blijkt in de praktijk niet als extensief aan te merken.

Bovengenoemde is ook een van de aanleidingen geweest voor de gemeente en de provincie/OMU om op Parallelweg-Oost een traject te starten voor intensivering. Voormalig bedrijventerrein Nijverheidsweg is al getransformeerd naar woningen. Daarnaast zijn er in Woudenberg nog diverse andere plekken waar de bedrijfsbestemming mogelijk verloren gaat door verkleuring. Hierbij gaat het naar verwachting om zo’n drie hectare.

Alles overziend concluderen we: • Woudenberg heeft een bescheiden bedrijventerreinenmarkt. De naar Woudenberg vertaalde uitbreidingsvraag uit de prognose geeft een eerste indicatie van de lokale uitbreidingsvraag. De leegstand is echter dusdanig laag dat wat meer lucht op de Woudenbergse bedrijventerreinenmarkt welkom is om de lokale vitaliteit te borgen. Dit kan een wat groter aandeel in de regionale uitbreidingsvraag rechtvaardigen. Het gaat dan bijvoorbeeld om enkele hectares extra. • Daarnaast speelt naar verwachting een significante vervangingsvraag in Woudenberg die boven op de indicatief geraamde uitbreidingsvraag komt. Schuifruimte is – zo heeft het verleden al aangetoond in Woudenberg – welkom om de lokale bedrijventerreinenmarkt ‘lucht’ te bieden, dynamiek te creëren en geeft ondernemers groeiperspectief. Ook kan dit een impuls geven aan de verdere kwaliteitsverbetering van de bestaande bedrijventerreinen. Dit alles draagt bij aan de lokale vitaliteit.

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

4. Aanbod bedrijventerreinen

23

24

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

4.1 Hard aanbod Slechts een kleine twintig hectare aan hard planaanbod 5 in de hele regio Het aanbod aan bedrijventerreinen in de regio Amersfoort is vrijwel opgedroogd. Er is op dit moment (data uit laatste versie van RPWW Regio Amersfoort en IBIS-data) nog een kleine twintig hectare netto uitgeefbaar (tabel 5). Dit aanbod bevindt zich voor bijna twee derde in Amersfoort (waarvan meer dan de helft op het bedrijventerrein Vathorst), ruim een derde in Bunschoten en enkele kleine snippers in Leusden. Voor het aanbod in Leusden geldt dat de kavels aan de Moerbeilaan op Princenhof (0,2 ha) in 2022 zijn verkocht en inmiddels niet meer beschikbaar zijn. Het aanbod op de Buitenplaats (0,3 ha) heeft de gemeente de laatste jaren ‘aangehouden’ als schuifruimte voor de gemeentewerf. De gemeente geeft aan dat er is veel belangstelling voor is. Niet alleen vanuit lokale en regionale bedrijven, maar ook vanuit bijvoorbeeld busmaatschappijen en energieleveranciers.

Tabel 5: Hard (plan)aanbod bedrijventerreinen Regio Amersfoort (2022) Gemeente

Bedrijventerrein

Amersfoort

De Wieken

1,8

Functioneel, klein/middelgroot

Vathorst

6,8

Stedelijk/gemengd

Vinkenhoef

3,5

Functioneel/circulair, klein/middelgroot

Bunschoten

De Kronkels-Zuid 1e fase*

7,0

Functioneel, klein/middelgroot

Leusden

Princenhof

0,2

Functioneel, klein/middelgroot

‘t Spieghel – deelplan Buitenplaats

0,3

Functioneel, klein/middelgroot

Totaal

Uitgeefbaar aanbod (netto hectare)

Werkmilieu

19,6

Bron: IBIS 2022, provincie Utrecht

Aanbod vooral gericht op regulier mkb Kijkende naar het type aanbod dat beschikbaar is, dan is het veelal regulier terrein dat de mkbdoelgroepen bedient (t/m milieucategorie 3.2). Voor grootschalige ruimtevragers of bedrijvigheid in hogere milieucategorieën is niet tot nauwelijks aanbod beschikbaar.

5

Het gaat hierbij om bedrijventerreinen met een hard (vastgesteld/onherroepelijk) bestemmingsplan. Vaak zijn de gronden in uitgifte, maar het kan ook zo zijn dat nog met uitgifte moet worden begonnen.

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

Figuur 5: Overzicht (hard) aanbod bedrijventerreinen Regio Amersfoort

Ook in Barneveld en Nijkerk aanbod beperkt (25 hectare) Vanuit de recente Gelderse provinciale prognose (Stec Groep, augustus 2023) hebben we inzicht in het harde planaanbod in Barneveld en Nijkerk. Het totaal voor beide gemeenten is 25,5 hectare. In Barneveld is er in totaal 8,5 hectare verspreid over vier locaties (Harselaar Driehoek, HarselaarZuid, Puurveen en Tolnegenweg-Oost), waarvan het grootste deel van 6,5 hectare op Harselaar Driehoek wordt gerealiseerd. In Nijkerk is in totaal 17 hectare aanbod verspreid over vier locaties. Het grootste terrein is De Flier en omgeving. Hier ligt 15,5 hectare aanbod. Het aanbod bestaat voornamelijk uit kavels vanaf 0,5 tot één hectare waarop maximaal bedrijfsactiviteiten tot en met milieucategorie 4.1 zijn toegestaan. Het overgrote deel (12 hectare) van het aanbod op De Flier is inmiddels onder optie en dus niet meer vrij beschikbaar (let op: deze opties zijn uiting van de geraamde vraag). De overige 1,5 hectare aanbod in Nijkerk ligt versnipperd over de drie terreinen Arkerpoort, Arkervaart-West en Watergoor 2000.

4.2 Zacht aanbod Voor bijna 12 hectare aan (zachte) plannen Er staat een aantal nieuwe bedrijventerreinen (zachte plannen) op de rol in de regio (tabel 6). In het RPWW 2023 zijn drie terreinen geprogrammeerd voor in totaal bijna 12 hectare uitgeefbaar. Ook bij deze ontwikkelingen ligt de focus op terreinen voor het reguliere mkb. Zoals in het RPWW 2022 al wordt geconstateerd ontbreekt in het zachte aanbod één of meerdere terreinen die een regionale

25

26

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

functie kunnen vervullen en bijvoorbeeld kunnen faciliteren in de ruimtevraag vanuit grotere bedrijven en hogere milieucategorieën.

Tabel 6: Zachte plannen bedrijventerreinen Regio Amersfoort Gemeente

Locatie

Amersfoort

Vathorst/ Bovenduist

Baarn Leusden

Werkmilieu

Status

(10,3 t/m 2040) 8,3

Functioneel, klein/middelgroot

Onbekend. Planning is 8,3 ha t/m 2030. En 2 ha daarna t/m 2040

Noordschil

2,4

Functioneel, klein/middelgroot

Aanbesteding werkzaamheden

De Plantage

1,0

Functioneel, klein/middelgroot

Transformatie van kantorenlocatie naar een bedrijventerrein

Totaal

Uitgeefbaar aanbod (netto hectare)

11,7

Bron: RPWW (2023)

Omdat er gradaties zijn in de mate van hardheid van plannen zijn niet alle locaties in de tabel opgenomen. Naast bovengenoemde locaties zijn er in de regio nog andere locaties waarbij nog zachtere plannen spelen. In de tabel staan zachte plannen met een mate van concreetheid en waarbij weinig belemmeringen in het vooruitzicht staan. Er zijn echter wel in verschillende gemeenten nog pijplijnlocaties in overweging. Denk bijvoorbeeld aan een uitbreiding van het bedrijventerrein Zuidpolder in Eemnes.

4.3 Vraag versus aanbod: behoefte bedrijventerreinen Door vraag (hoofdstuk 3) en aanbod (dit hoofdstuk) te confronteren krijgen we een beeld van de behoefte aan bedrijventerreinen in Regio Amersfoort.

Figuur 6: Componenten van vraag, aanbod en behoefte

Bron: Stec Groep, 2023

Flink tekort van drie tot 38 hectare Als we vraag en (hard) aanbod confronteren, dan zien we een flink tekort aan bedrijventerreinen in de Regio Amersfoort. Het tekort bedraagt circa drie tot ruim 38 hectare (figuur 7). Het tekort doet zich over de volle breedte voor:

27

Strategie bedrijventerreinen regio Amersfoort

•

Alleen in Amersfoort, Bunschoten en (in beperkte mate) Leusden is nog aanbod uitgeefbaar. In alle andere gemeenten kan op dit moment geen vraag gefaciliteerd worden. Op niveau van Amersfoort, Bunschoten en Leusden is het aanbod ook te klein voor de eigen lokale vraag. Het aanbod bevindt zich allemaal in het kleinschalige mkb-segment, al dan niet binnenstedelijk. Dit terwijl er nadrukkelijk uitbreidingsvraag is naar grotere kavels en kavels waar enige mate van hinderproductie mogelijk is. Het gaat dan voornamelijk om vraag vanuit sectoren als industrie, bouw, groothandel en vervoer/opslag. Deze maken een flink deel uit van de verwachte uitbreidingsvraag.

•

Figuur 7: Confrontatie vraag-aanbod (exclusief Barneveld en Nijkerk) 90 80 70

18

60

1

Zacht aanbod Hard aanbod

50

Vervangingsvraag - nog geen besluit

40 30 20 10

18

59

1

Vervangingsvraag - raadsbesluit 12 Uitbreidingsvraag

23

20

0 Lage scenario

Hoge scenario

Planaanbod

Bron: (Concept) prognose bedrijventerreinen, Stec Groep in opdracht provincie Utrecht, september 2023

Behoefte groeit naar 12-74 hectare inclusief Barneveld en Nijkerk De uitbreidingsvraag voor de regio Amersfoort vanuit de Utrechtse prognose is 23 tot 59 hectare t/m 2030. Vanuit Barneveld en Nijkerk komt daar nog eens 34 tot 60 hectare bij. In totaal gaat het dus om 57 tot 119 hectare uitbreidingsvraag. Het harde planaanbod voor de regio Amersfoort is 19,6 hectare. Vanuit Barneveld en Nijkerk komt daar nog 25,5 hectare bij. In totaal telt dit op tot 45,1 hectare hard planaanbod. Als we voor de totale regio inclusief Barneveld en Nijkerk de vraag met het aanbod confronteren dan zien we een fors tekort van circa 12 tot 74 hectare.