20220701 PO028484 Beleidsvoorstel opkoopbescherming Bunschoten -def.pdf

Opkoopbescherming gemeente Bunschoten Beleidsvoorstel

Rapport | 1 juli 2022

Partners in verbetering

Beleidsvoorstel Opkoopbescherming gemeente Bunschoten Rapport Gemeente Bunschoten

1 juli 2022

Naam adviseurs

:

● ● ●

Dik Gersen Daan Droste Elske van Osch

Projectnummer

:

P0028484

| 2 | Beleidsvoorstel Opkoopbescherming gemeente Bunschoten

Inhoudsopgave H1 | Samenvatting

4

H2 | Inleiding

5

H3 | Beoogd effect

5

H4 | Onderbouwing 4.1 Wettelijke kaders

6 6

4.2 Woningmarkt en woonbeleid gemeente Bunschoten

8

4.3 Opkoop door beleggers

11

4.4 Gebiedsaanwijzing

14

4.5 Koopprijsgrens

16

4.6 Vrijstellingen en ontheffingen

17

H5 | Tegenargumenten en kanttekeningen

18

H6 | Implementatie 6.1 Wijziging verordening

19 19

6.2 Bestuurlijke boete

19

6.3 Vergunningen, toezicht en handhaving

20

6.4 Financiële gevolgen

20

Dit document (inclusief eventuele bijlagen) is opgesteld door BMC en de (auteurs)rechten met betrekking tot de inhoud en het format van dit document berusten bij BMC. Dit document is uitsluitend bedoeld voor gebruik door de opdrachtgever en mag niet worden gepubliceerd of aan anderen ter beschikking worden gesteld zonder uitdrukkelijke voorafgaande toestemming van BMC.

| 3 | Beleidsvoorstel Opkoopbescherming gemeente Bunschoten

H1 | Samenvatting Vanaf 1 januari 2022 kunnen gemeenten hun huisvestingsverordening aanvullen met een regeling voor opkoopbescherming om te voorkomen dat betaalbare en middeldure koopwoningen worden omgezet in dure huur. Hiermee blijven woningen in het goedkope en middeldure koopsegment beschikbaar voor (koop)starters en middeninkomens. Om hiervan gebruik te maken is vereist dat de gemeente vooraf onderbouwt dat er schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen en/of dat de leefbaarheid in de gemeente ernstig wordt aangetast door negatieve effecten van opkoop en aansluitend dure verhuur van koopwoningen. Op 16 december 2021 werd in de gemeenteraadsvergadering de Huisvestingsverordening Bunschoten 2022-2025 besproken. Daarbij werd geconstateerd dat de huidige wooncrisis ook in gemeente Bunschoten tot gevolg heeft dat er een tekort is aan (betaalbare) woningen in vrijwel ieder segment. Uit onderzoek door het Kadaster blijkt dat in de gemeente Bunschoten in de periode 2018-2021 gemiddeld 7% van de verkochte woningen is aangekocht door beleggers. De gemeente Bunschoten heeft daarmee het hoogste percentage binnen de regio Amersfoort. Uit de rapportage van het Kadaster is duidelijk dat opkoop van woningen vooral voorkomt in de wijken van de kern/woonplaats Bunschoten-Spakenburg.

Qua prijsklasse is er gaandeweg sprake van een verschuiving van eerst vooral goedkope woningen, naar gaandeweg ook meer middeldure en zelfs nog duurdere woningen. De gemeente Bunschoten wil starters en doorstromers met middeninkomens beter in staat stellen om een koopwoning in de gemeente te kopen. Opkoopbescherming is daarvoor een effectief instrument. In dit Beleidsvoorstel wordt onderbouwd dat gezien de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen de toepassing van opkoopbescherming te rechtvaardigen is. Voorstel is om in de gemeente Bunschoten opkoopbescherming in te voeren, uitgezonderd de CBS-wijken De Haar en ‘verspreide huizen’ in het buitengebied. Voor wat betreft de prijsgrens is het voorstel om deze vast te stellen op een WOZ-waarde gelijk aan de NHG-grens (Nationale Hypotheek Garantie). Koopwoningen met een WOZ-waarde onder de NHG-grens worden daarmee beschermd tegen opkoop en aansluitend (vaak dure) verhuur. Momenteel bedraagt de NHG-grens €355.000 (prijspeil 2022). Ongeveer 55% van de koopwoningen in Bunschoten heeft een WOZ-waarde onder deze grens.

| 4 | Beleidsvoorstel Opkoopbescherming gemeente Bunschoten

H2 | Inleiding Op 16 december 2021 werd in de gemeenteraadsvergadering de Huisvestingsverordening Bunschoten 2022-2025 besproken. Daarbij werd geconstateerd dat de huidige wooncrisis ook in gemeente Bunschoten tot gevolg heeft dat er een tekort is aan (betaalbare) woningen in vrijwel ieder segment. In dat kader werd de motie: “Onderzoek zelfbewoning en mogelijkheden toewijzing woningen aan eigen inwoners en starters” aangenomen. In de motie wordt aan het college onder meer verzocht om te onderzoeken of opkoopbescherming in de gemeente Bunschoten mogelijk is. Bij de aanpassing van de Huisvestingswet medio 2021 is het mogelijk gemaakt dat gemeenten “opkoopbescherming” invoeren om te voorkomen dat goedkope en middeldure koopwoningen worden opgekocht en omgezet in dure huur. Hiermee blijven woningen in het goedkope en middeldure koopsegment beschikbaar voor lagere inkomens en middeninkomens. Om hiervan gebruik te maken is vereist dat gemeenten vooraf onderbouwen dat er schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen en/of dat de leefbaarheid in de gemeente ernstig wordt aangetast door negatieve effecten van opkoop en aansluitend dure verhuur van koopwoningen. Het college heeft de uitvoering van de motie in gang gezet.

Om de noodzaak van het instellen van opkoopbescherming in de gemeente Bunschoten te onderbouwen heeft gemeente Bunschoten allereerst aan het Kadaster gevraagd het opkopen van woningen in de gemeente in kaart te brengen. Het Kadaster heeft hierover in maart 2022 gerapporteerd. Vervolgens heeft de gemeente aan BMC opdracht gegeven om te onderzoeken of voldoende onderbouwd kan worden dat opkoopbescherming in Bunschoten te rechtvaardigen is. In dit beleidsvoorstel wordt onderbouwd dat opkoopbescherming een passend instrument is om in de gemeente Bunschoten de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen te beperken, en waar en op welke manier dit kan worden ingezet om de beschikbare woningen eerlijker te verdelen.

H3 | Beoogd effect De gemeente Bunschoten wil starters en doorstromers met middeninkomens beter in staat stellen om een koopwoning in de gemeente te kopen. Opkoopbescherming is daarvoor een effectief instrument. Opkoopbescherming kan op korte termijn worden ingevoerd en heeft onmiddellijk effect: koopstarters en huishoudens met een middeninkomen maken direct meer kans om een passende koopwoning te kopen, want investeerders hebben die mogelijkheid vanaf de ingangsdatum van de opkoopbescherming niet meer.

| 5 | Beleidsvoorstel Opkoopbescherming gemeente Bunschoten

H4 | Onderbouwing Om als gemeente opkoopbescherming te kunnen invoeren dient onderbouwd te worden dat opkoopbescherming een passend instrument in het beleid van de gemeente om schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen tegen te gaan.

4.1 Wettelijke kaders Hieronder een korte puntsgewijze samenvatting van de wettelijke regeling en juridische kaders die van toepassing zijn bij de uitwerking en invoering van opkoopbescherming in de gemeente. Enerzijds betreft dit de voorwaarden waaraan moet worden voldaan om opkoopbescherming te kunnen invoeren, anderzijds gaat het om bepalingen die afhankelijk van de lokale situatie door het gemeentebestuur kunnen worden ingevuld. Kaders opkoopbescherming Opkoopbescherming is een regulering van het eigendomsrecht en is slechts toelaatbaar indien deze gerechtvaardigd is. Daarom moet de gemeente het algemeen belang van de opkoopbescherming voldoende onderbouwen: er moet worden aangetoond dat er in de gemeente sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen. ● Daarbij dient de gemeente aan te geven of het gaat om de hele gemeente of om bepaalde wijken of buurten. ● En de gemeente dient aan te geven tot welke maximale prijsgrens deze schaarste bestaat, op basis van de WOZ-waarde van de woningen. De wettelijke regeling voor opkoopbescherming die is opgenomen in de Huisvestingswet wordt elke vijf jaar door het Rijk geëvalueerd. Het rijk moet de regeling beëindigen als blijkt dat deze niet meer noodzakelijk is. Gemeenten moeten telkens na vier jaar hun Huisvestingsverordening evalueren en vernieuwen.

Ook daarbij geldt dat maatregelen dienen te vervallen als deze niet meer nodig zijn om de schaarste aan (categorieën van) woningen te reguleren. Huisvestingsverordening Om opkoopbescherming in te voeren dient de gemeente in haar huisvestingsverordening vast te leggen dat het gedurende maximaal vier jaar na aankoop van aangewezen woningen verboden is die woning zonder vergunning te verhuren. De gemeente stelt hiervoor een vergunningenstelsel in. Verhuurvergunningen worden daarbij door de gemeente alleen in uitzonderlijke situaties verstrekt. Bij overtreding van het verbod kan de gemeente een bestuurlijke boete opleggen. Het verhuurverbod is van toepassing indien een woning na de ingangsdatum van de opkoopbescherming wordt aangekocht (datum van inschrijving in het Kadaster is bepalend) en voorafgaand aan de verkoop: ● werd bewoond door de eigenaar-bewoner, ● minder dan 6 maanden werd verhuurd, of ● werd verhuurd op basis van een (eerdere) verhuurvergunning volgens deze regeling.

| 6 | Beleidsvoorstel Opkoopbescherming gemeente Bunschoten

In de Huisvestingswet is de opkoopbescherming niet beperkt tot bestaande koopwoningen. Daardoor is opkoopbescherming ook van toepassing bij verkoop van nieuwe woningen, tenzij de gemeente ervoor kiest deze categorie expliciet uit te zonderen. Verhuurvergunning Wettelijk is bepaald dat de gemeente in drie soorten van situaties in ieder geval wél een verhuurvergunning moet verlenen: ● verhuur aan eerste- of tweedegraads familieleden, ● verhuur voor maximaal een jaar door bewoners die bijvoorbeeld een jaar in het buitenland willen verblijven en voorafgaand hieraan tenminste één jaar zelf in de woning hebben gewoond, of ● verhuur van woonruimte die onlosmakelijk verbonden is met een bedrijfsruimte, kantoor of winkel. Het college heeft daarnaast de bevoegdheid om een verhuurvergunning te verlenen als zich omstandigheden voordoen waardoor de eigenaar dusdanig wordt beperkt dat dit onredelijk is. Daarnaast kan de gemeente besluiten om in specifieke categorieën woningen vrij te stellen. Bijvoorbeeld de nieuwe sociale huurwoningen van een woningcorporatie. En de gemeente kan vastleggen dat in specifieke situaties een verhuurvergunning op aanvraag wordt toegekend.

Dergelijke uitzonderingen bij een andere gemeente betreffen bijvoorbeeld: ● woningen met een terugkoopplicht voor een woningcorporatie, die na aankoop door deze woningcorporatie kan worden verhuurd (zoals bij Koopgarant e.d.), of ● woningen die door een woningcorporatie wordt aangekocht ten behoeve van sociale verhuur (huur onder de sociale huurgrens), of ● woningen die door een zorginstelling worden aangekocht voor de huisvesting van cliënten met een zorgindicatie die de woonruimte tijdelijk huren op basis van een woon-zorgcontract tegen een niet-commercieel tarief. Ook kan dit bijvoorbeeld gelden bij nieuwbouw van middeldure huurwoningen waarover (verhuur)afspraken zijn vastgelegd met een belegger. Bestuurlijke boete Als een woning is aangewezen voor opkoopbescherming en deze wordt verhuurd zonder vergunning, of als blijkt dat een woning waarvoor een vergunning is afgegeven niet wordt verhuurd op de manier waarvoor de vergunning is afgegeven, kan de gemeente een bestuurlijke boete opleggen aan de eigenaar van de woning. De (maximale) bestuurlijke boete is vastgelegd aan de hand van artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht: ● De hoogte van de (eerste) bestuurlijke boete is maximaal de vierde categorie: €22.500 (per 1 januari 2022).

● Als binnen vier jaar opnieuw een overtreding wordt geconstateerd op ditzelfde verbod kan een bestuurlijke boete worden opgelegd van maximaal de vijfde categorie: €90.000 (per 1 januari 2022). In de Huisvestingsverordening dient de hoogte van de bestuurlijke boetes vastgelegd te worden.

| 7 | Beleidsvoorstel Opkoopbescherming gemeente Bunschoten

Procedure Het invoeren van opkoopbescherming heeft impact op de woningmarkt en op de mogelijkheden van kopers en verkopers van woningen. Daarnaast is voor een wijziging van de gemeentelijke huisvestingsverordening een zorgvuldige procedure van toepassing. Het is daarom gewenst om het voorstel tot wijziging van de Huisvestingsverordening ter inzage te leggen voor belanghebbenden voordat de nieuwe verordening wordt vastgesteld. Tijdens de inzageperiode kan tevens overleg gevoerd worden met andere belanghebbenden zoals de woningcorporaties, bewonersorganisaties en vertegenwoordigers van de lokale makelaardij.

4.2 Woningmarkt en woonbeleid gemeente Bunschoten Hoe is het woonbeleid van de gemeente Bunschoten samengesteld en wat zijn hierin de aandachtspunten? Hoe is de actuele situatie op de woningmarkt en lukt het de gemeente om haar beleid te realiseren? En wat is de ontwikkeling met betrekking tot goedkope en middeldure koopwoningen in de gemeente? Dat zijn belangrijke vragen om te beoordelen of er voldoende reden is om in de gemeente Bunschoten opkoopbescherming in te voeren. Woonvisie De gemeente Bunschoten telde begin 2018 circa 8.250 woningen (CBS 1.1.2018). Daarvan was driekwart een koopwoning. In de afgelopen jaren is een behoorlijk aantal woningen toegevoegd. Eind 2021 bedroeg het totale woningaantal 8.708 woningen (CBS, 1-1-2022). In de woonvisie wordt een verdere groei van het aantal inwoners voorzien. De gebruikte prognose laat zien dat het aantal huishoudens tot 2030 toeneemt met bijna 1.200 (Primos 2020). In de tien jaar daarna komen er op basis van de prognose nog eens ruim 700 huishoudens bij. Dat komt neer op een extra behoefte van ongeveer +23% ten opzichte van de huidige woningvoorraad. Beleidskeuze woonvisie “De gemeente zet zich actief in om de woningvoorraad betaalbaar te houden en/of te maken voor iedereen in Bunschoten. De woningprijzen in Bunschoten liggen hoog. Vergeleken met de vraag is het beschikbare aanbod (koop)woningen relatief klein.

Wat betreft koopwoningen zet de gemeente daarom in op betaalbare, marktconforme woningen via verschillende wegen. [...] Toevoeging van sociale koop wordt daarbij gekoppeld aan de NHG-grens van € 310.000 (prijspeil 2020). Om onder anderen starters betere kansen te bieden op de woningmarkt, is een gedifferentieerd (koop)programma echter noodzakelijk. De gemeente houdt daarom niet alleen rekening met de NHG-grens, maar zet ook in op realisatie van (starters)woningen met een prijs tot circa € 250.000.” 1 Woningbouwopgave Gemeente Bunschoten maakt onderdeel uit van de regio Amersfoort. In de gehele regio is een tekort van 4.900 woningen2. De regionale woningbouwopgave wordt geraamd op 15.700 extra woningen tot 2030. In de Woondeal regio Amersfoort is voor de periode t/m 2030 1 2

Woonvisie 2020-2025, Gemeente Bunschoten (p. 24) Provinciaal programma Wonen en Werken 2021, Provincie Utrecht

| 8 | Beleidsvoorstel Opkoopbescherming gemeente Bunschoten

afgesproken dat er 17.500 nieuwe woningen nodig zijn in de Utrechtse gemeenten in dit gebied. Daarvoor is de beschikbare plancapaciteit op dit moment nog niet voldoende. De gemeente Bunschoten heeft een geraamde (extra) woningbehoefte van 1.200 woningen t/m 2030 (Primos 2020, ABF). In de plancapaciteit is ruimte voor ca. 2.260 woningen, dus ruim voldoende voor deze opgave. De gemeente heeft in de Woondeal Amersfoort afgesproken dat het tempo van de woningbouw wordt verhoogd. De gemiddelde jaarlijkse ambitie uit de woonvisie 2020-2025 met 129 nieuwbouwwoningen per jaar, is met de afgesproken ambitie uit de regionale woondeal regio Amersfoort vanaf het jaar 2021 verhoogd tot 155 nieuwbouwwoningen per jaar (versnelling = 20%).3 In het recente coalitieakkoord (2022) heeft de gemeente de ambitie opgenomen om het bouwtempo verder te verhogen, naar 200 woningen per jaar. Woningbehoefte koopwoningen In het Woonbehoefteonderzoek (2019) is onderzocht aan welke categorieën woningen het meest behoefte is. Daarbij is een onderverdeling gemaakt naar huur- en koopwoningen, binnen de categorie koopwoningen verder uitgesplitst naar prijsklassen4 (p. 37, figuur 33). Hieruit volgt de onderstaande verdeling naar categorieën nieuwbouwwoningen.

[Gegevens Woonbehoefteonderzoek 2019, bewerking BMC]

In grote lijnen valt de behoefte aan koopwoning uiteen in drie ongeveer gelijke delen: - Eén-derde goedkope koopwoningen, tot €250.000 (obv koopkrachtcijfers 2019) - Eén-derde middeldure koopwoningen, tot €350.000 (ongeveer de NHG-grens in 2022: €355.000) - Eén-derde dure koopwoningen (boven €350.000/NHG-grens).

3 4

Jaarrekening 2021, Gemeente Bunschoten Woonbehoefteonderzoek 2020, Gemeente Bunschoten (p. 37 fig. 33)

| 9 | Beleidsvoorstel Opkoopbescherming gemeente Bunschoten

Nieuwbouwprogramma In het woningbouwprogramma van de gemeente Bunschoten wordt gestreefd naar 50% betaalbare nieuwbouw: sociale huur, middenhuur en betaalbare koopwoningen (onder de NHG-grens). De overige woningen worden doorgaans gerealiseerd als duurdere koopwoningen. In recent rijksbeleid wordt aangestuurd op een verhoging van het aandeel betaalbare woningen, naar twee-derde van het totaal. Dit zet echter de financiële haalbaarheid van plannen behoorlijk onder druk; een behoorlijk percentage duurdere koopwoningen is in de praktijk noodzakelijk om nieuwbouwplannen rendabel te maken. De grote vraag naar goedkope en middeldure koopwoningen in Bunschoten kan daardoor slechts gedeeltelijk worden ingevuld met nieuwbouwwoningen. Veel koopstarters en middeninkomens zijn dus aangewezen op (koop)woningen in de bestaande woningvoorraad. Het is daarom van groot belang de bestaande goedkope en middeldure koopwoningen zo veel mogelijk te behouden. Bestaande koopwoningen Voor de bestaande koopwoningen in de gemeente Bunschoten is een onderverdeling in prijsklassen weergegeven in de onderstaande figuur uit het Woonbehoefteonderzoek (2020). Koopwoningvoorraad naar WOZ-waarde (2019) Binnenring: Eemdijk; buitenring Bunschoten-Spakenburg

[bron: Woonbehoefteonderzoek 2020, p.14]

De grafiek is gebaseerd op gegevens uit 2019. Dit geeft daardoor wel een beeld van de verdeling over verschillende prijsklassen; de koopprijzen zijn echter sindsdien sterk gestegen, naar schatting met 30 à 40%. In de kern/woonplaats Bunschoten-Spakenburg heeft ruim 60% van de woningen een WOZ-waarde onder de NHG-grens (in 2019: €310.000; in 2022 €355.000). Eemdijk heeft een gemiddeld duurder woningbestand; hier heeft minder dan kwart van de woningen een WOZ-waarde onder de NHG-grens.

| 10 | Beleidsvoorstel Opkoopbescherming gemeente Bunschoten

Beschikbare koopwoningen Om een indruk te verkrijgen van het aanbod op de koopwoningmarkt is een analyse gemaakt van gegevens op www.funda.nl.5 Kanttekening hierbij is dat dit slechts een momentopname betreft. Dit levert echter wel de meest recente -globale- indruk op van de woningmarkt op dit moment. De onderstaande grafiek geeft daardoor een nuttige aanvulling op de onderzoeksgegevens.

[Bron: www.funda.nl, momentopname 25 mei 2022; bewerking BMC]

Uit de gegevens blijkt dat in 2022 ca. 25% van de aangeboden/verkochte woningen een vraagprijs onder de NHG-grens (€355.000) heeft. Ca. 55% van dezelfde woningen heeft een WOZ-waarde onder de NHG-grens. De vraagprijs van deze koopwoningen is gemiddeld aanmerkelijk hoger dan de WOZ-waarde.

4.3 Opkoop door beleggers Ter voorbereiding van het zo mogelijk instellen van opkoopbescherming heeft de gemeente Bunschoten aan het Kadaster gevraagd te onderzoeken in hoeverre er sprake is geweest van opkoop van woningen door beleggers. Het Kadaster heeft hierover in maart 2022 de rapportage “Investeerders in de gemeente Bunschoten” opgesteld. Opkoop in 2018-2021 Het kadaster constateert dat in de periode 2018-2021 ca. 7% van de woningen die door eigenaar-bewoners verkocht werden, zijn opgekocht door beleggers. Op een totaal van 1.100 betreft dit 70 verkopen. Door de jaren heen varieert het percentage in de gemeente Bunschoten, vergelijkbaar met de ontwikkelingen in veel andere gemeenten. Al meerdere jaren neemt de aankoop van woningen door beleggers t.b.v. de verhuur toe. De verhoging 5

Het gaat hier om beschikbare woningen in Bunschoten op 25 mei 2022 en verkochte woningen in 2022 tot die datum. Van de verkochte woningen zijn zowel de vraagprijzen als de actuele WOZ-waarden in beeld gebracht.

| 11 | Beleidsvoorstel Opkoopbescherming gemeente Bunschoten

van de overdrachtsbelasting voor beleggers per 1 januari 2021 - verhoging van 2% naar 8% - heeft ook in Bunschoten gezorgd voor een piek van aankopen door beleggers vlak voor de ingangsdatum en een terugval direct na deze datum. Onderstaande grafiek door het Kadaster toont het aandeel opkoop door particuliere en bedrijfsmatige investeerders in de gemeente Bunschoten.

Naast de aankopen door investeerders voor de verhuur (buy-to-let) onderscheidt het Kadaster de afzonderlijke categorie “Tweede woning”. Tweede woningen betreffen een diffuse categorie. Een tweede woning kan ook een woning zijn die wordt verhuurd, het kan een woning zijn die een ouder koopt voor een studerend kind, het kan een woning zijn die tijdelijk nog in het bezit is van een persoon die gaat verhuizen en het kan ook een ‘administratieve’ tweede woning zijn (met name door samenvoegingen). Naast de 70 woningen die zijn opgekocht door investeerders, zijn er in de periode 2018-2021 ook 55 woningen gekocht als ‘Tweede woning’. Ook bij een deel van deze ‘Tweede woningen’ gaat het dus in de praktijk woningen waarbij sprake is van opkoop en omzetting in verhuur. Bunschoten in de regio In vergelijking met de andere gemeenten in de regio worden er in Bunschoten relatief meer woningen opgekocht door beleggers. Zie hiervoor de onderstaande tabel uit de rapportage door het Kadaster.

| 12 | Beleidsvoorstel Opkoopbescherming gemeente Bunschoten

Opkoop naar prijsklasse Over de opkoop per prijsklasse rapporteert het Kadaster het volgende: “Als we de aantallen verkochte woningen door eigenaar-bewoners uitsplitsen naar prijsklassen (figuur 4a t/m 4d) zien we in welke prijssegmenten investeerders actief zijn. Particuliere investeerders en bedrijfsmatige investeerders die woningen kopen van eigenaar-bewoners (buy-to-let) kopen de meeste woningen in de prijsklassen tot €355.000,-. Dit zijn ook de prijsklassen waar koopstarters veelal in actief zijn. In de prijsklasse tot €250.000,- kochten investeerders in het laatste halfjaar van 2020 zelfs meer woningen dan koopstarters.” 6 Aanvankelijk kopen investeerders vooral goedkope woningen. In 2018 waren er nog ruim woningen beschikbaar in de prijsklasse tot €300.000. Met de stijging van de prijzen op de koopwoningmarkt gaan ook beleggers gaandeweg duurdere woningen kopen. De koopprijzen in de rapportage van het Kadaster zijn feitelijke koopprijzen zoals geregistreerd in de notariële akte. Opkoop per wijk Het Kadaster rapporteert ook waar in de gemeente Bunschoten de meeste woningen worden opgekocht en in welke buurten/wijken dit minder het geval is.

De tabel in de rapportage op bladzijde 13 [kopie op volgende blz.] geeft hiervan een duidelijk beeld: ● In alle wijken van de kern/woonplaats Bunschoten-Spakenburg is sprake van opkoop door beleggers, variërend van gemiddeld 4% in Koenraadswetering tot 10% in Spakenburg (periode 2018-2021). Ook de nieuwbouwwijk Rengerswetering springt in het oog, met 8% opkoop door beleggers (9 woningen). ● In Eemdijk worden minder woningen opgekocht en komt het gemiddelde over 2018-2021 uit op 2% (één woning op een totaal van 45 verkopen). Verklaring hiervoor is dat het woningbezit in Eemdijk gemiddeld veel duurder is. Van de 45 verkochte woningen in Eemdijk hadden er slechts negen een koopprijs onder de NHG-grens. ● In het buitengebied, CBS-buurten De Haar en “Verspreide huizen”, is het aantal verkopen zeer gering. In De Haar is één van de drie verkopen naar een belegger gegaan (33%), maar zo’n gemiddelde is statistisch niet van betekenis. 6

Investeerders in de gemeente Bunschoten, Kadaster (p.15)

| 13 | Beleidsvoorstel Opkoopbescherming gemeente Bunschoten

Opkoop per wijk

(bron: Kadaster)

Conclusies rapport Kadaster Gemiddeld 7% van de verkochte woningen over een periode van vier jaar is aangekocht door beleggers. De gemeente Bunschoten heeft daarmee het hoogste percentage binnen de regio Amersfoort. Uit de rapportage van het Kadaster is duidelijk dat opkoop van woningen vooral voorkomt in alle wijken van de kern/woonplaats Bunschoten-Spakenburg. Qua prijsklasse is er gaandeweg sprake van een verschuiving van (eerst) alleen goedkope woningen, naar gaandeweg ook middeldure en zelfs nog duurdere woningen.

4.4 Gebiedsaanwijzing Bij het instellen van opkoopbescherming in de gemeente Bunschoten is van belang om vast te stellen waar in de gemeente sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen. Daarnaast is van belang om te beoordelen of het opkopen van woningen door beleggers daarvan mede oorzaak is en/of deze schaarste verergert. Gezien de woningmarkt in Bunschoten is er geen sprake van grote verschillen wat betreft de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen. Het grondgebied van de gemeente is niet groot; er is geen sprake van afzonderlijke woningmarkten waarbinnen de schaarste aanmerkelijk zou kunnen verschillen. Wat betreft het opkopen van woningen is er wel reden om verschillende gebieden binnen de gemeente te onderscheiden. Hieronder de onderbouwing voor een verschillende afweging voor Bunschoten-Spakenburg, voor Eemdijk en voor de rest van de gemeente.

| 14 | Beleidsvoorstel Opkoopbescherming gemeente Bunschoten

Kern/woonplaats Bunschoten-Spakenburg In de kern/woonplaats Bunschoten-Spakenburg is aantoonbaar sprake van opkoop van woningen door beleggers in de afgelopen jaren. Dit betreft gemiddeld 7% van de verkoop van woningen. Opkoop vindt plaats binnen alle zeven CBS-wijken in de kern. De verschillen in percentages (gemiddeld van 4% tot 10% in de periode 2018-2021) lijken deels samen te hangen met het aandeel goedkope en middeldure koopwoningen. De schommelingen per periode zijn deels ook gevolg van waar woningen beschikbaar komen; er is sprake van enige variatie door de relatief kleine aantallen per wijk. Het ligt daarom voor de hand om opkoopbescherming voor te stellen voor alle zeven CBS-wijken in deze kern/woonplaats: Bikkersvaart, Blokhuiswetering, Broerswetering, Bunschoten, Koenraadswetering, Rengerswetering en Spakenburg. Kern/woonplaats Eemdijk Opkoopbescherming in Eemdijk lijkt op basis van het rapport van het Kadaster, niet logisch. Er is volgens de gegevens van het Kadaster tot nu toe geen sprake van opkoop van goedkope en/of middeldure koopwoningen - of het zou in de categorie tweede woningen moeten zijn. Overigens wordt het lage percentage opkoop hier mede veroorzaakt doordat Eemdijk veel dure woningen kent en hier nauwelijks goedkope of middeldure woningen zijn verkocht.

Slechts 9 van de 45 verkochte woningen hadden een koopprijs onder de NHG-grens; één hiervan is aangekocht door een belegger. Een bijzondere situatie ontstaat doordat er in Eemdijk komende jaren voor het eerst in lange tijd een woningbouwproject gerealiseerd zal worden, met ook een behoorlijk aandeel goedkope en middeldure koopwoningen. Op andere nieuwbouwlocaties in de gemeente, bijvoorbeeld in de Rengerswetering, blijkt in de afgelopen jaren duidelijk sprake te zijn van opkoop door beleggers. Het is goed mogelijk dat dit ook bij de geplande nieuwbouw in Eemdijk het geval zal zijn. Om dit te voorkomen zou opkoopbescherming zeker nuttig kunnen zijn. Aangezien er bij het nieuwbouwplan in Eemdijk sprake is van een relatief oude overeenkomst met de ontwikkelaar, is het nu voor de gemeente niet meer mogelijk andere instrumenten (bijv. zelfbewoningsplicht) in te zetten om te voorkomen dat de nieuw te bouwen goedkope en middeldure koopwoningen worden opgekocht. Opkoopbescherming lijkt onder deze omstandigheden een legitiem middel om te zorgen dat de goedkope en middeldure woningen in Eemdijk beschikbaar blijven voor koopstarters en middeninkomens.

Daarmee worden de belangen van de huidige eigenaren, in het bijzonder de ontwikkelaar van de nieuwe koopwoningen, niet of nauwelijks geschaad: onder de actuele omstandigheden op de woningmarkt is de verkoopbaarheid van de woningen immers niet in het geding. Overige wijken In de CBS-wijken De Haar en ‘Verspreide huizen’ is het aantal goedkope en middeldure woningen zeer gering, zijn in de onderzoeksperiode nauwelijks woningen verkocht en is opkoop daardoor statistisch niet te onderbouwen. Het ligt daarom niet voor de hand om in deze delen van de gemeente opkoopbescherming te gaan toepassen.

| 15 | Beleidsvoorstel Opkoopbescherming gemeente Bunschoten

4.5 Koopprijsgrens Bij het instellen van opkoopbescherming is het de verantwoordelijkheid van de gemeente om te bepalen tot welke prijsgrens deze moet gelden. Daarbij is het van belang om te realiseren dat het hierbij niet gaat om de koopprijs van een woning (het feitelijke bedrag waarvoor een woning wordt verkocht) maar om de WOZ-waarde van de woning. Voordeel van deze wettelijke regeling is dat er geen discussie kan bestaan of een woning nu wel of niet onder de opkoopbescherming valt: de WOZ-waarde is voor iedereen op te zoeken in openbare bestanden (www.wozwaardeloket.nl). Koopstarters en middeninkomens Doel bij de toevoeging van opkoopbescherming aan de Huisvestingswet door de Tweede Kamer is te zorgen dat voldoende goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar blijven voor koopstarters en mensen met middeninkomens7. Daarom is van belang dat de te hanteren koopprijsgrens aansluit bij de (financierings)mogelijkheden voor deze inkomensgroepen. Uit landelijk beleid is af te leiden dat voor lage inkomensgroepen als maximum het modale inkomen wordt gehanteerd, terwijl middeninkomens op maximaal anderhalf of twee maal modaal worden begrensd. Op basis van de financieringsmogelijkheid bij die inkomens (al dan niet aangevuld met een deel eigen middelen) kan een koopprijsgrens worden bepaald, die dan vervolgens kan worden omgerekend naar een prijsgrens op basis van de WOZ-waarde.

Het modale inkomen bedraagt momenteel €38.000 (prijspeil 2022). Goedkope koopwoningen zouden te financieren moeten zijn voor koopstarters met een (gezamenlijk) modaal inkomen. Middeldure koopwoningen worden veelal gekoppeld aan middeninkomens met inkomen tot anderhalf keer modaal (€57.000, lagere middeninkomens) of twee maal modaal (€76.000, hoge middeninkomens). Dat levert via de NHG-normen koopprijsgrenzen op van ca. €175.000, €262.000 resp. €385.000.8 Voorstel: koopprijsgrens gelijk aan NHG-grens In het woonbeleid van de gemeente Bunschoten wordt onderscheid gemaakt in drie verschillende prijsklassen voor (nieuwbouw) koopwoningen. Onder meer komt dit naar voren uit het Woonbehoefteonderzoek en de Woonvisie 2020-2025. In beide documenten wordt onderscheid gemaakt in goedkope koopwoningen (tot €250.000), middeldure koopwoningen (tot de NHG-grens) en dure koopwoningen (boven de NHG-grens). De huidige NHG-grens bedraagt €355.000 (prijspeil 2022). Deze ligt binnen de financieringsmogelijkheden van de categorieën koopstarters en middeninkomens. Naar schatting 55% van de koopwoningen in Bunschoten heeft een WOZ-waarde onder de NHG-grens (prijspeil 2022).

Aansluitend bij het woonbeleid van de gemeente is daarom aan te raden voorstel om de koopprijsgrens voor opkoopbescherming in de gemeente Bunschoten vast te stellen op de NHG-grens op het moment van (inschrijving van) de aankoop van de woning.

7 8

Tweede Kamer, Amendement van het Lid Dik-Faber c.s., 8 februari 2021, Toelichting (p.5) Berekening website Vereniging Eigen Huis, www.eigenhuis.nl, 20/6/2022, rente 3.05%.

| 16 | Beleidsvoorstel Opkoopbescherming gemeente Bunschoten

Voordeel van koppeling aan de geldende NHG is dat op deze wijze de prijsgrens automatisch meebeweegt met de prijzen op de koopwoningmarkt; de gemeente hoeft dus niet jaarlijks een besluit te nemen over indexatie.

4.6 Vrijstellingen en ontheffingen De wettelijke kaders benoemen enkele verplichte situaties waarin opkoopbescherming niet van toepassing is. Die dienen altijd in de verordening te worden opgenomen. Daarnaast is het verstandig om voor bepaalde doelen vrijstellingen of ontheffingen op te nemen en/of deze op te nemen als situatie waarin aanvullend door de gemeente een vergunning zal worden afgegeven. Vrijstelling Het benoemen van categorieën woningen of eigenaren die gebruik kunnen maken van een vrijstelling van de opkoopbescherming voorkomt onnodige vergunningverleningen waarvoor de opkoopbescherming door de gemeente niet bedoeld is. Voorbeeld hiervan kunnen zijn: woningen die aangekocht worden door een woningcorporatie ten behoeve van de sociale verhuur. Door middel van een vrijstelling wordt voorkomen dat er in dergelijke gevallen een vergunning wordt aangevraagd. Wel is van belang dat de soort woningen en/of eigenaren duidelijk omschreven kan worden. Ontheffing Ook kan voor bepaalde categorieën eigenaren een ontheffing worden opgenomen. Daarmee gaat dit nog iets verder dan een vrijstelling. Voorbeeld: vrijstelling voor woningcorporaties. Ook hier is van belang dat de categorie concreet en duidelijk benoemd kan worden.

En zo’n ontheffing vereist misschien wel dat er andere afspraken met betreffende partij gemaakt zijn, zoals in het geval van de woningcorporaties de jaarlijkse prestatieafspraken. Vergunningverlening Tenslotte zijn er - aanzienlijk meer - categorieën van woningen en eigenaren te bedenken die voor bepaald gebruik aanspraak kunnen maken op vergunningverlening. Door deze op te nemen in de verordening ontstaat er vooraf duidelijkheid in welke gevallen de gemeente verder wil meewerken aan omzetting van een (goedkope of middeldure) koopwoning in een huurwoning. Voorbeelden hiervan: ● Woningen die door een zorginstelling worden aangekocht voor de huisvesting van cliënten met een zorgindicatie die de woonruimte tijdelijk huren op basis van een woon-zorgcontract tegen een niet-commercieel tarief. ● Nieuwbouwwoningen die door een belegger worden aangekocht van een ontwikkelaar ten behoeve van middeldure verhuur, zoals afgesproken in een bestemmingsplan of anterieure overeenkomst. Dergelijke woningen zijn niet goed vooraf te definiëren en lenen zich daarom minder voor een ontheffing of vrijstelling. Nadeel is dat in deze gevallen een vergunningsprocedure doorlopen moet worden. Voordeel daarvan is echter dat hierbij heldere voorwaarden voor de soort van verhuur kunnen worden afgesproken.

| 17 | Beleidsvoorstel Opkoopbescherming gemeente Bunschoten

H5 | Tegenargumenten en kanttekeningen In de voorgaande hoofdstukken is het voorstel voor instelling van opkoopbescherming beargumenteerd en toegelicht. Daarmee wordt een haalbare en effectieve regeling ingesteld in het belang van de huisvestingsmogelijkheden van koopstarters en huishoudens met een middeninkomen in Bunschoten. Hieronder zetten we mogelijke kanttekeningen op een rij en beargumenteren waarom deze niet van toepassing zijn of niet van doorslaggevend belang. Eigendomsrecht De opkoopbescherming is een regulering van het eigendomsrecht en dit is slechts toelaatbaar indien het gerechtvaardigd is volgens Europees recht. Er gelden daarvoor vier voorwaarden: de maatregel moet bij wet voorzien zijn, de beperking moet noodzakelijk zijn in het algemeen belang, de maatregel moet proportioneel zijn en voorzien zijn van toereikende procedurele waarborgen voor betrokkenen. In de eerste voorwaarde is voorzien doordat de opkoopbescherming is vastgelegd in de Huisvestingswet en wordt uitgewerkt in de gemeentelijke huisvestingsverordening. Met de voorwaarden die zijn vastgelegd in de wet is ook voorzien in de benodigde procedurele waarborgen.

Het algemeen belang betreft in dit geval het voorzien in voldoende huisvestingsmogelijkheden voor koopstarters en middeninkomens in de gemeente; gezien de schaarste in dit segment van de woningmarkt in Bunschoten zien wij opkoopbescherming als een noodzakelijke maatregel. Door de opkoopbescherming te beperken tot huidige koopwoningen met een WOZ-waarde tot de NHG-grens is deze specifiek gericht op het segment waarin de schaarste zich voordoet. Nieuwbouw De gemeente heeft in haar woningbouwprogramma ook een aandeel koopwoningen onder de NHG-grens opgenomen. Het nieuwbouwprogramma is daarmee ook een manier waarop de gemeente het tekort aan goedkope en middeldure koopwoning kan verminderen. Het zal echter nog een aantal jaren duren voordat er voldoende nieuwe woningen zijn ontwikkeld en gebouwd om de huidige schaarste teniet te doen. En indien tegelijkertijd het aantal bestaande goedkope en middeldure koopwoningen wordt verminderd doordat deze worden opgekocht door investeerders, dan wordt dit deel van de nieuwbouwopgave nog groter dan gepland. Opkoopbescherming en nieuwbouw moeten dus gezien worden als maatregelen die aanvullend op elkaar nodig zijn om de schaarste aan betaalbare en middeldure koopwoningen tegen te gaan en te verminderen.

| 18 | Beleidsvoorstel Opkoopbescherming gemeente Bunschoten

Vrije sector huur De verhuur van woningen door investeerders geeft ook invulling aan een vraag naar vrije sector huurwoningen. Door beperking van aankoop van woningen zou het middensegment huur kunnen afnemen of zelfs verdwijnen. Door het instellen van opkoopbescherming is er echter geen sprake van vermindering van het aantal middeldure of dure huurwoningen. Opkoopbescherming is niet van toepassing op woningen die al in gebruik zijn voor verhuur. De bestaande voorraad middenhuur of dure huurwoningen blijft dus als bestaand. Daarnaast worden door nieuwbouw ook in deze categorieën woningen gerealiseerd, aansluitend bij de verwachte vraag c.q. de geraamde behoefte hieraan.

H6 | Implementatie Invoering van opkoopbescherming vergt een aantal praktische stappen. Daarvan geven we hieronder een beknopt overzicht.

6.1 Wijziging verordening Voor de invoering van opkoopbescherming is een wijziging van de Huisvestingsverordening noodzakelijk. Hierop zijn procedurele vereisten van toepassing, zoals overleg met omliggende gemeenten en - afhankelijk van de aard van de wijziging - inzagetermijnen voor inwoners en (andere) belanghebbenden. Het invoeren van opkoopbescherming heeft impact op de woningmarkt in gemeente Bunschoten op de mogelijkheden van kopers en verkopers van woningen. Daarom wordt geadviseerd om het voorstel tot wijziging van de Huisvestingsverordening ter inzage te leggen voordat deze door de gemeenteraad wordt vastgesteld. Daarnaast kan in dezelfde periode advies gevraagd worden aan de relevante overlegpartners en overleg gevoerd worden met de woningcorporaties, huurdersorganisaties en vertegenwoordigers van de lokale makelaardij.

6.2 Bestuurlijke boete Bij overtreding van de opkoopbescherming - dus bij verhuur van een recent aangekochte koopwoning waarvoor geen verhuurvergunning is verkregen, of bij afwijking van de vergunning - kan de gemeente aan de eigenaar een bestuurlijke boete opleggen. In de Huisvestingswet is de maximale hoogte van bestuurlijke boetes vastgelegd. Deze wordt bepaald aan de hand van artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht: ● De hoogte van de (eerste) bestuurlijke boete is maximaal de vierde categorie: €22.500 (per 1 januari 2022). ● Als binnen vier jaar opnieuw een overtreding wordt geconstateerd op ditzelfde verbod kan een bestuurlijke boete worden opgelegd van maximaal de vijfde categorie: €90.000 (per 1 januari 2022).

| 19 | Beleidsvoorstel Opkoopbescherming gemeente Bunschoten

In de Huisvestingsverordening worden de maximale bestuurlijke boetes opgenomen. De opzet van de opkoopbescherming is dat van de boete (mede) een afschrikkende werking uitgaat. Gezien de vaak hoge opbrengsten bij commerciële verhuur van woningen adviseren we om de maximale boetes op te nemen.

6.3 Vergunningen, toezicht en handhaving Om invulling te geven aan opkoopbescherming moet het mogelijk gemaakt worden om een verhuurvergunning aan te vragen. Dit kan schriftelijk en/of digitaal worden ingericht. Hiervoor zal bijvoorbeeld in het digitaal loket van de gemeente de mogelijkheid gecreëerd kunnen worden. Daarbij moet tevens vastgesteld worden welke leges de gemeente in rekening brengt bij een vergunningaanvraag; deze toevoegen aan de legesverordening. Na instelling van opkoopbescherming zal er door de gemeente gehandhaafd moeten worden op de het juist naleven van dit onderdeel van de Huisvestingsverordening. Indien er niet wordt gehandhaafd kan dat de effectiviteit van de regelgeving teniet doen.

6.4 Financiële gevolgen Het invoeren van opkoopbescherming brengt ook uitvoeringskosten met zich mee. De verwachting is dat deze beperkt van omvang zullen zijn. Vergunningen: ● Voor uitvoering van de opkoopbescherming wordt een vergunningensysteem voor verhuurvergunningen ingericht. Hiervoor wordt een (digitaal/papieren) formulier ontworpen. Dit brengt beperkte eenmalige kosten met zich mee. ● De uitvoeringskosten vanwege vergunningaanvragen zullen in principe gecompenseerd worden door leges per afgegeven vergunning. Handhaving: ● Voor het handhaven van de regeling moet de benodigde capaciteit in beeld worden gebracht. ● Deels kan de handhaving digitaal worden uitgevoerd. Indien uit de periodieke digitale controle verdachte adressen naar voren komen, zal ter plaatse gecontroleerd moeten worden. De verwachting is dat dit een beperkt aantal gevallen zal betreffen, aangezien van de opkoopbescherming zeker ook een preventieve werking uitgaat. ● De eventuele bestuurlijke boetes die worden opgelegd bij overtreding van de opkoopbescherming kunnen echter niet gebruikt worden om de benodigde inzet te bekostigen, aangezien die in de algemene middelen van de gemeente dienen te vallen.

| 20 | Beleidsvoorstel Opkoopbescherming gemeente Bunschoten

BMC Databankweg 26D 3821 AL Amersfoort Postbus 490 3800 AL Amersfoort (033) 496 52 00 info@bmc.nl www.bmc.nl KvK BMC Advies 32078667 IBAN NL91ABNA0504035754 BTW NL80.86.63.598 B.01

| 21 | Beleidsvoorstel Opkoopbescherming gemeente Bunschoten