2022_rapport_Kadaster - Investeerders in de gemeente Bunschoten.pdf
Tekst van het document
Investeerders in de gemeente Bunschoten Onderzoek naar investeerders op de bestaande koopwoningmarkt in de gemeente Bunschoten in de periode 2018 tot en met 2021 Versie 1.0
Colofon Opdrachtgever(s)
Gemeente Bunschoten
Auteur(s)
Lianne Hans (specialist Research)
Datum
30 maart 2022
Status
Definitief
Pagina 2 van 22
Inhoud 1
Samenvatting ............................................................................................................................................ 4
2
Inleiding ..................................................................................................................................................... 6 2.1
Aanleiding ............................................................................................................................................. 6
2.2
Onderzoeksvragen ................................................................................................................................ 6
2.3
Data en definities .................................................................................................................................. 6
2.4
Leeswijzer ............................................................................................................................................. 7
3
Totale woningmarkt ................................................................................................................................... 8 3.1
Totaal aantal woningaankopen in de gemeente Bunschoten: piek in eind 2020 en begin 2021 ........... 8
3.2
Woningtransacties naar type verkoper en koper: eigenaar-bewoners grootste deelmarkt .................... 8
3.3
‘Funda-markt’: investeerders kopen vooral één-woningaankopen van eigenaar-bewoners ................ 10
4
5
Verkopen eigenaar-bewoners ................................................................................................................. 11 4.1
Aantallen per type koper: wetswijziging overdrachtsbelasting speelt een grote rol ............................. 11
4.2
Per buurt: aandeel buy-to-let fluctueert, geen duidelijke trend ............................................................ 12
4.3
Per prijsklasse: investeerders kopen vooral in de prijsklassen tot €355.000,- .................................... 15 Woningvoorraad ...................................................................................................................................... 20
Bijlage 1
Gehanteerde definities ............................................................................................................... 21
Bijlage 2
Routine belangrijkste rechthebbende ......................................................................................... 22
Pagina 3 van 22
1
Samenvatting
Dit rapport geeft inzicht in (de ontwikkeling van) de activiteiten van investeerders op de koopwoningmarkt in de gemeente Bunschoten. Het beschrijft de omvang van het marktsegment van de investeerders en hoe zij zich verhouden tot andere kopers, in het bijzonder koopstarters. Hierbij wordt ingezoomd op buy-to-let-aankopen (verkopen van eigenaar-bewoners aan investeerders). Wanneer investeerders van eigenaar-bewoners kopen worden immers woningen onttrokken van de koopmarkt die ook gekocht hadden kunnen worden door eigenaarbewoners. Belangrijkste conclusies woningaankopen •
In de periode 2018 tot en met 2021 zijn in totaal ruim 1.330 verkochte woningen geregistreerd in de gemeente Bunschoten. De meeste van deze woningen werden verkocht in een transactie waarbij één woning werd verhandeld.
•
De grootste deelmarkt is die van de eigenaar-bewoners: in de periode 2018 tot en met 2021 verkochten eigenaar-bewoners ruim 1.100 woningen (85% van alle verkochte woningen in de gemeente Bunschoten) en kochten zij ruim 1.000 woningen (81% van de kopers in de gemeente Bunschoten is een eigenaar-bewoner: koopstarters en doorstromers). De meeste woningen verkocht door eigenaarbewoners werden verkocht aan andere eigenaar-bewoners (87%). Dit is iets hoger dan het gemiddelde aandeel in Nederland (86%) en de G40 (84%) en aanzienlijk hoger dan het aandeel in de G4 dat onderling verkocht werd (74%). In de rest van de regio Amersfoort ligt het aandeel dat in bezit blijft van eigenaar-bewoners nog hoger (89%) dan in de gemeente Bunschoten.
•
Investeerders kopen vooral woningen op de ‘Funda-markt’ – de markt waar één woning per transactie wordt verhandeld – wanneer zij kopen van eigenaar-bewoners. Van alle één-woningaankopen van investeerders, kochten zij ruim 75% van eigenaar-bewoners. Wanneer investeerders onderling handelen doen zij dit vaker in de vorm van mandjes-aankopen: slechts 1 op de 4 woningen verhandeld tussen investeerders wordt verhandeld als één-woningtransactie.
Belangrijkste conclusies buy-to-let •
In de gehele periode 2018 tot en 2021 kochten investeerders ruim 70 woningen van eigenaarbewoners in de gemeente Bunschoten, oftewel 7% van alle door eigenaar-bewoners verkochte woningen. Dit aandeel is vergelijkbaar met het gemiddelde in Nederland (7%), iets lager dan in de G40 (8%) en aanzienlijk lager dan in de G4 (15%). In de regio Amersfoort lag het aandeel buy-to-let gemiddeld op 5%. Opvallend is dat ook het aandeel buy-to-let in de gemeente Amersfoort lager ligt dan in de gemeente Bunschoten (5%).
•
In het laatste halfjaar van 2020 kochten investeerders de meeste woningen van eigenaar-bewoners: meer dan 20 woningen. De wetswijziging overdrachtsbelasting speelt hierin een belangrijke rol: omdat investeerders per januari 2021 8% overdrachtsbelasting moeten betalen, hebben zij eind 2020 massaal woningen gekocht. Dit beeld is zichtbaar in heel Nederland. Het aantal woningen gekocht door koopstarters laat een omgekeerd patroon zien. Deze groep koopt juist meer in het eerste half jaar van 2021. Koopstarters profiteren immers vanaf januari 2021 van een vrijstelling van overdrachtsbelasting.
•
In de buurt Spakenburg ligt het aandeel buy-to-let met 18% in 2020 aanzienlijk hoger dan in de voorgaande jaren. In absolute aantallen is het aantal aankopen door investeerders hier gestegen van respectievelijk 5 en 6 aankopen in 2018 en 2019 naar 16 in 2020. Dit aandeel en aantal is in 2021 echter weer gezakt tot 3%, minder dan 5 woningen. Ook hier speelt de gewijzigde overdrachtsbelasting waarschijnlijk een rol. Dit valt ook te zien aan het toegenomen aandeel en aantal aankopen door koopstarters in 2021 in deze buurt.
Pagina 4 van 22
•
Opvallend is dat alleen in de buurt Spakenburg het aandeel en aantal gekocht door investeerders is toegenomen in 2020, ondanks dat deze trend wel zichtbaar is in de rest van het land. Wel is in de meeste buurten het aandeel en aantal gekocht door koopstarters toegenomen in 2021, uitgezonderd Eemdijk en Blokhuiswetering. Mogelijk is hier geen passend aanbod voor koopstarters beschikbaar.
•
Investeerders en koopstarters richten zich met name op woningen tot €355.000,-. Toch zien we het aantal koopstarters dat in het duurdere prijssegment koopt de afgelopen jaren toenemen. De sterke prijsstijgingen spelen hierin een belangrijke rol: er is steeds minder aanbod in de laagste prijsklasse. Bij investeerders zien we deze verschuiving richting het duurdere segment ook, maar in mindere mate dan bij koopstarters.
•
Koopstarters in de gemeente Bunschoten kopen vaker dan investeerders woningen in de prijsklasse van €300.000,- tot €355.000,-: in 2021 en kochten koopstarters zelfs de meeste woningen in deze prijsklasse. In de prijsklassen vanaf €400.000,- worden vooral woningen gekocht door doorstromers.
Belangrijkste conclusies woningvoorraad •
Vergeleken met de rest van Nederland (9% op 1 januari 2022) ligt het aandeel in bezit van investeerders in de gemeente Bunschoten (5% op 1 januari 2022) lager. Ook ten opzichte van de regio Amersfoort (8% op 1 januari 2022) zijn er relatief weinig woningen in bezit van investeerders in de gemeente Bunschoten.
•
Investeerders bezitten absoluut de meeste woningen in de buurten Bunschoten en Spakenburg. Het aandeel in bezit van investeerders (10%) ligt hier ook aanzienlijk hoger dan in de rest van de gemeente (5%).
•
Het aandeel in bezit van investeerders in de buurten Bunschoten en Spakenburg groeit tussen 2018 en 2022, maar niet ten koste van aandeel in bezit van eigenaar-bewoners. Tussen 2018 en 2022 is het aandeel woningen in bezit van investeerders met ongeveer 2 procent toegenomen. Het aandeel in bezit van eigenaar-bewoners is gelijk gebleven. Ook het aandeel in bezit van woningcorporaties is vrijwel gelijk gebleven. Aannemelijk is dan ook dat deze investeerders ook zelf nieuwe woningen hebben ontwikkeld (nieuwbouw of transformatie).
Pagina 5 van 22
2 2.1
Inleiding Aanleiding
In de afgelopen jaren zijn de huizenprijzen snel gestegen, waardoor het voor koopstarters en middeninkomens steeds moeilijker wordt om een betaalbare woning te vinden in Nederland. Tegelijkertijd zijn investeerders meer gaan kopen. Om starters en middeninkomens meer kansen te bieden op de woningmarkt heeft de nationale overheid op 1 januari 2021 een aanpassing van de overdrachtsbelasting ingevoerd: kopers onder de 35 jaar krijgen eenmalig een vrijstelling bij de aankoop van hun eerste woning en investeerders moeten juist meer overdrachtsbelasting betalen, namelijk 8% in plaats van 2%. Daarnaast is het vanaf 1 januari 2022 mogelijk voor gemeenten om een opkoopbescherming in te voeren 1. Deze regeling heeft als doel om koopwoningen beschikbaar te houden voor mensen die er zelf in gaan wonen en zo woningzoekenden meer kans te geven op een betaalbare koopwoning. De gemeente Bunschoten wil graag inzicht in de woningtransacties en de woningvoorraad in de gemeente. De gevraagde informatie vloeit voor een belangrijk deel voort uit het wetsvoorstel Opkoopbescherming en Verruiming tijdelijke verhuur. Er is behoefte aan inzicht in de omvang van de totale woningmarkt en specifiek de transacties van eigenaar-bewoners aan investeerders2.
Wanneer investeerders woningen van eigenaarbewoners kopen worden immers woningen onttrokken van de koopmarkt die ook gekocht hadden kunnen worden door eigenaar-bewoners. 2.2
Onderzoeksvragen
De gemeente Bunschoten wil meer inzicht in het aandeel en aantal investeerders op de woningmarkt in de gemeente en de relatie tussen investeerders en andere kopers, in het bijzonder koopstarters. Specifiek gelden de volgende vragen: 1. Wat zijn de aantallen woningtransacties tussen de verschillende verkopers en kopers in de gemeente per halfjaar in de periode 2018 tot en met 2021? 2. Wat zijn de aantallen woningtransacties tussen de verschillende verkopers en kopers in de gemeente per halfjaar in de periode 2018 tot en met 2021, op de markt waar één woning per transactie wordt verhandeld ('Funda-markt')? 3. Aan wie verkopen eigenaar-bewoners hun woningen per buurt per halfjaar in de periode 2018 tot en met 2021? Hoeveel verkopen zij aan investeerders (bedrijfsmatig en particulier)? En hoeveel verkopen zij aan eigenaar-bewoners (koopstarters en doorstromers)? 4. Hoeveel woningen worden verkocht door eigenaar-bewoners per prijsklasse (tot €250.000; €250.000 tot €300.000; €300.000 tot €355.000, €355.000 tot €400.000, €400.000 tot €450.000, €450.000 tot €500.000, €500.000 en hoger) per halfjaar in de periode 2018 tot en met 2021? En hoeveel woningen worden hiervan verkocht aan investeerders? 5. Wat is het aandeel in bezit van investeerders in de woningvoorraad per buurt per jaar in de periode 2018 tot en met 2022? 2.3
Data en definities
In dit onderzoek gaan we uit van transacties van bestaande koopwoningen. Hierbij nemen we zowel aankopen van natuurlijke personen als van bedrijfsmatige rechtspersonen mee. Wij gebruiken de term investeerder om aan te duiden dat de koper van een woning niet zelf in de woning gaat wonen. Hierbij maken wij onderscheid _____________________
De opkoopbescherming is opgenomen in de “Wet van 7 juli 2021 tot wijziging van de Huisvestingswet 2014, de Woningwet, Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek naar aanleiding van de evaluatie van de herziene Woningwet en om de mogelijkheden voor tijdelijke huurovereenkomsten te verruimen.” En de verwijzing is Stb. 2021, 425. En dan Artikel 01 gaat over de opkoopbescherming. 2 Zie ook bijlage 3 voor de gehanteerde definities. 1
Pagina 6 van 22
tussen natuurlijke personen (particuliere investeerders) en niet natuurlijke personen (bedrijfsmatige investeerders). Onder buy-to-let worden de overdrachten van eigenaar-bewoners aan investeerders verstaan. Hierbij worden woningen onttrokken van de koopwoningmarkt. Een uitgebreide beschrijving van de definities valt te vinden in bijlage 1. De basis voor het onderzoeksbestand is de Basisregistratie Kadaster (BRK). Het Kadaster registreert op perceelniveau de eigendomsgegevens. Aan het perceel wordt vervolgens met behulp van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) op basis van adres en geometrie een verblijfsobject gerelateerd. Door vervolgens alleen de verblijfsobjecten met een woonfunctie (of een gecombineerde woonfunctie) te selecteren ontstaat een overzicht van de woningvoorraad en woningtransacties en het bijbehorende eigenarenoverzicht. 2.4
Leeswijzer
In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op alle woningaankopen in de gemeente Bunschoten. Dus zowel transacties waar één woning wordt verhandeld als die waar meerdere woningen worden verhandeld (mandjes-aankopen). Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingezoomd op de ‘Funda-markt’: de markt waar één woning per transactie wordt verhandeld en waar investeerders en eigenaar-bewoners elkaar tegenkomen. In hoofdstuk 5 wordt dieper ingegaan op de verkopen van eigenaar-bewoners. Hierbij wordt ingezoomd op de verkopen aan investeerders (buy-to-let), gezien dat de markt is waar de opkoopbescherming invloed op heeft. In hoofdstuk 6 wordt het aandeel investeerders in de woningvoorraad van de gemeente Bunschoten besproken. Hierna volgt de bijlage waarin de gebruikte data en definities staan beschreven.
Pagina 7 van 22
3
Totale woningmarkt
Dit hoofdstuk gaat in op alle woningaankopen in de gemeente Bunschoten in de periode 2018 tot en met 2021. Het gaat hier dus om alle verkochte woningen in de gemeente Bunschoten, onafhankelijk van het type verkoper of transactie. Allereerst wordt een algemeen beeld gegeven van de ontwikkeling van het aantal verhandelde woningen in de gemeente vanaf 2018 tot en met 20213. Dus zowel transacties waar één woning wordt verhandeld (‘Funda-markt’) als die waar meerdere woningen worden verhandeld (‘mandjes-aankopen’). Vervolgens wordt ingegaan op de stromen tussen de verschillende verkopers en kopers voor de periode 2018 tot en met 2021. Als laatste wordt ingezoomd op de ‘Funda-markt’: de markt waar één woning per transactie wordt verhandeld. Dit is de markt waar investeerders en eigenaar-bewoners elkaar tegenkomen. 3.1
Totaal aantal woningaankopen in de gemeente Bunschoten: piek in eind 2020 en begin 2021
In de periode 2018 tot en met 2021 zijn in totaal bijna 1.335 woningtransacties geregistreerd in de gemeente Bunschoten. In figuur 1 is het totaal aantal verkochte woningen per halfjaar weergegeven. Ook is zichtbaar hoeveel van de één-woningverkopen zijn gekocht door investeerders of als tweede woning. De mandjesaankopen worden vooral door investeerders gedaan. In het tweede halfjaar van 2020 zijn de meeste woningtransacties geregistreerd: bijna 250. Daarentegen zijn in het eerste halfjaar van 2020 de minste woningtransacties geregistreerd: nog geen 130. In het eerste halfjaar van 2021 zijn ook relatief veel woningen verkocht: ruim 200. Hierna zakt het aantal verkochte woningen in de gemeente Bunschoten weer naar het niveau waar het sinds 2018 rond schommelt: zo’n 150 per halfjaar. Gemiddeld kopen investeerders per halfjaar zo’n 10 tot 15 woningen in Bunschoten. Uitzondering hierop is het laatste halfjaar van 2020: toen kochten zij zo’n 50 woningen. Ook werden er in deze periode meer tweede woningen gekocht: ruim 20 ten opzichte van gemiddeld zo’n 6 in de voorgaande jaren. In het eerste halfjaar van 2021 kopen investeerders juist minder woningen. Dit heeft te maken met de wetswijziging omtrent de overdrachtsbelasting. Omdat investeerders per januari 2021 8% overdrachtsbelasting moeten betalen, hebben zij eind 2020 massaal woningen gekocht. Dit beeld zien wij in heel Nederland.
Koopstarters tot 35 jaar profiteren vanaf januari 2021 juist van een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dit kan verklaren waarom in het eerste halfjaar van 2021 alsnog veel woningen zijn gekocht in de gemeente Bunschoten, ondanks de afgenomen aankopen van investeerders. Dit is ook een beeld wat wij in de rest van Nederland zien. 3.2
Woningtransacties naar type verkoper en koper: eigenaar-bewoners grootste deelmarkt
In tabel 1 worden alle woningtransacties in de gemeente Bunschoten per type koper en type verkoper voor de periode 2018 tot en met 2021 weergegeven. Hieruit valt af te lezen wie aan wie verkocht en zo wordt een algemeen beeld van de gehele markt gegeven. De grootste deelmarkt is die van de eigenaar-bewoners: in de periode 2018 tot en met 2021 verkochten eigenaar-bewoners ruim 1.100 woningen (85% van alle verkochte woningen in de gemeente Bunschoten) en kochten zij ruim 1.000 woningen (81% van de kopers in de gemeente Bunschoten is een eigenaar-bewoner: koopstarters en doorstromers). Zo’n 7% van de door eigenaar-bewoners verkochte woningen in de gemeente Bunschoten werd gekocht door een bedrijfsmatige of particuliere investeerder (buy-to-let). De meeste woningen verkocht door eigenaar-bewoners werden echter verkocht aan andere eigenaar-bewoners (87%). Dit is iets hoger dan het gemiddelde aandeel in Nederland (86%) en de G40 (84%) en aanzienlijk hoger dan het aandeel in de G4 dat onderling verkocht werd (74%). _____________________ 3
Voor de indicatie investeerder en tweede woning wordt bij particulieren een dag, een maand, een halfjaar en een jaar na aankoop gecheckt of men er is gaan wonen. Met name in het eerste halfjaar verandert deze indicatie nog, omdat men veelal niet direct na aankoop naar de woning verhuist. Daarom zijn voor het laatste halfjaar van 2021 de cijfers nog voorlopig. In de figuren is dit aangegeven met een *. Uit analyse weten we dat de aantallen investeerders en tweede woningbezitters vallen uiteindelijk iets lager uitvallen en dat het aantal doorstromers juist iets lager uitvalt.
Pagina 8 van 22
Figuur 1. Totaal aantal verkochte woningen (‘Funda-markt’ en ‘mandjes-aankopen’) in de gemeente Bunschoten aan investeerders, tweede woning kopers en alle andere kopers, in de periode 2018 t/m 2021 per halfjaar.
Totaal aantal verkochte woningen in de gemeente Bunschoten Aantal woningen
300 250 200 150 100 50 0 H1
H2
H1
2018
H2
H1
2019
H2
H1
2020
H2* 2021
Jaar en halfjaar Investeerder - Funda-markt
Tweede woning - Funda-markt
Overig - Funda-markt
Mandjes-aankopen
Tabel 1. Het aantal woningtransacties (‘Funda-markt’ en ‘mandjes-aankopen’) in de gemeente Bunschoten in de periode 2018 t/m 2021 per type koper en type verkoper (cijfers afgerond op vijftallen). Koper Periode
Koop-
Tweede
Bedrijfsmatig
Particulier
stromer
starter
woning
investeerder
investeerder
680
310
55
30
40
0
15
1.130
35
15
10
5
10
0
0
75
15
<5
<5
10
10
0
<5
40
15
5
10
<5
15
0
<5
50
<5
<5
0
0
0
0
0
<5
Overig4
15
0
0
<5
<5
0
20
35
Totaal
760
330
70
55
85
0
40
1.335
2018 t/m 2021
Eigenaarbewoner Tweede woning Bedrijfsmatig
Verkoper
Woning-
Door-
investeerder Particulier investeerder Woningcorporatie
Overig3
corp-
Totaal
oratie
_____________________ 4
Hieronder vallen woningen in het bezit van onder meer kerken, overige stichtingen en gemeenten of wanneer het niet mogelijk is om het kadastrale perceel – waarvan de eigenaar bekend is – met genoeg zekerheid te koppelen aan een woning (zie ook bijlage 1).
Pagina 9 van 22
3.3
‘Funda-markt’: investeerders kopen vooral één-woningaankopen van eigenaar-bewoners
In tabel 2 worden alle één-woningtransacties in de gemeente Bunschoten per type koper en type verkoper voor de periode 2018 tot en met 2021 weergegeven. Het gaat hier om de ‘Funda-markt’: de markt waar één woning per transactie wordt verhandeld en waar investeerders en eigenaar-bewoners elkaar tegenkomen. Kopers die een woning kopen voor eigen gebruik (eigenaar-bewoners) zijn vooral actief op deze markt. De cijfers voor deze (ver)kopers verschillen dan ook minimaal met tabel 1. Wanneer investeerders van elkaar kopen doen zij dit vaker in de vorm van mandjes-aankopen: van de in totaal 40 woningen (tabel 1) die verhandeld zijn tussen (bedrijfsmatige en particuliere) investeerders, zijn er slechts 10 verhandeld als één-woningtransactie (tabel 2). De woningen die investeerders van eigenaar-bewoners kopen worden wel gekocht op de ‘Funda-markt’. Van alle één-woningaankopen van investeerders, kochten zij ruim 75% van eigenaar-bewoners. Tabel 2. Het aantal één-woningtransacties (‘Funda-markt’) in de gemeente Bunschoten in de periode 2018 t/m 2021 per type koper en type verkoper (cijfers afgerond op vijftallen). Koper Periode
Koop-
Tweede
Bedrijfsmatig
Particulier
stromer
starter
woning
investeerder
investeerder
675
310
55
30
40
0
15
1.120
35
15
5
<5
10
0
0
65
15
<5
0
0
<5
0
<5
20
15
5
5
<5
<5
0
<5
35
<5
<5
0
0
0
0
0
<5
Overig5
15
0
0
<5
<5
0
<5
20
Totaal
755
330
70
35
60
0
20
1.260
2018 t/m 2021
Eigenaarbewoner Tweede woning Bedrijfsmatig
Verkoper
Woning-
Door-
investeerder Particulier investeerder Woningcorporatie
Overig3
corp-
Totaal
oratie
_____________________ 5
Hieronder vallen woningen in het bezit van onder meer kerken, overige stichtingen en gemeenten of wanneer het niet mogelijk is om het kadastrale perceel – waarvan de eigenaar bekend is – met genoeg zekerheid te koppelen aan een woning (zie ook bijlage 1).
Pagina 10 van 22
4
Verkopen eigenaar-bewoners
In dit hoofdstuk wordt ingezoomd op de verkopen van eigenaar-bewoners. Wanneer woningen verkocht worden door eigenaar-bewoners aan investeerders wordt gesproken van buy-to-let: hier worden woningen onttrokken uit de koopwoningmarkt om te verhuren. Allereerst wordt gekeken naar totaal aantal door eigenaar-bewoners verkochte woningen per type koper en vervolgens wordt gekeken naar het aantal verkopen per buurt. Als laatste wordt het aantal verkopen van eigenaar-bewoners per prijsklasse besproken. 4.1
Aantallen per type koper: wetswijziging overdrachtsbelasting speelt een grote rol
In figuur 2 worden de woningverkopen van eigenaar-bewoners per periode per type koper weergegeven. Ook wordt het aandeel buy-to-let aankopen weergegeven op de rechter-as. In de figuur is te zien dat het grootste gedeelte van de verkochte woningen door eigenaar-bewoners in het bezit blijft van eigenaar-bewoners. Daarnaast is te zien dat het aandeel woningen gekocht door investeerders in de tweede helft van 2020 sterk toeneemt. Gemiddeld kochten investeerders in de periode 2018 tot het laatste halfjaar van 2020 zo’n 7 woningen per halfjaar in de gemeente Bunschoten van eigenaar-bewoners, maar in het laatste halfjaar van 2020 kochten zij meer dan 20 woningen. Omdat investeerders per januari 2021 8% overdrachtsbelasting moeten betalen, hebben zij eind 2020 massaal woningen gekocht. Dit beeld is zichtbaar in heel Nederland. Het aantal woningen gekocht door koopstarters laat een omgekeerd patroon zien. Deze groep koopt juist meer in het eerste half jaar van 2021. Koopstarters profiteren immers vanaf januari 2021 van een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Figuur 2. Verkopen van eigenaar-bewoners in de gemeente Bunschoten naar type koper, in de periode 2018 t/m 2021 per halfjaar.
140
14%
120
12%
100
10%
80
8%
60
6%
40
4%
20
2%
0
Aandeel buy-to-let
Aantal woningen
Verkopen van eigenaar-bewoners
0% H1
H2 2018
H1
H2
H1
2019
H2 2020
H1
H2* 2021
Jaar en halfjaar Doorstromer
Koopstarter
Tweede woning
Investeerder
Overig/Onbekend
Aandeel investeerders
In de gehele periode 2018 tot en met 2021 kochten investeerders ruim 70 woningen van eigenaar-bewoners in de gemeente Bunschoten, oftewel 7% van alle door eigenaar-bewoners verkochte woningen. Dit is vergelijkbaar met het gemiddelde in Nederland (7%), iets lager dan in de G40 (8%) en aanzienlijk lager dan in de G4 (15%). In de regio Amersfoort lag het aandeel buy-to-let gemiddeld op 5%. Opvallend is dat ook het aandeel buy-to-let in de gemeente Amersfoort lager ligt dan in de gemeente Bunschoten (5%). In tabel 3 wordt voor de omliggende gemeenten per gemeente het aantal en aandeel buy-to-let-aankopen weergegeven. Hieruit blijkt dat de gemeente Bunschoten het hoogste aandeel buy-to-let-aankopen van de regio heeft. In absolute aantallen worden de meeste woningen door investeerders gekocht in de gemeente Amersfoort.
Pagina 11 van 22
Tabel 3. Totaal aantal verkochte woningen door eigenaar-bewoner en het aantal en aandeel gekocht door investeerders per gemeente, in de periode 2018 tot en met 2021 (cijfers afgerond op vijftallen).
Gemeente
Totaal verkochte woningen
Aantal door investeerders gekocht
Aandeel investeerders
2018-2021
2018-2021
2018-2021
Amersfoort
8.330
445
5%
Baarn
1.300
70
5%
Eemnes
460
25
5%
Leusden
1.505
30
2%
Nijkerk
2.000
85
4%
Soest
2.575
110
4%
Woudenberg
685
30
4%
Bunschoten
1.130
75
7%
4.2
Per buurt: aandeel buy-to-let fluctueert, geen duidelijke trend
Tabel 4a toont het totaal aantal verkochte woningen door eigenaar-bewoner en het aantal en aandeel woningen gekocht door investeerders per buurt per jaar en voor de gehele periode, in de periode 2018 tot en met 2021. Tabel 4b toont de aandelen een aantallen voor koopstarters. In figuur 3 (p. 14) worden de absolute aantallen aankopen door investeerders voor de gehele periode per buurt weergegeven in een kaartje. Hierin worden ook de namen van de buurten weergegeven. Er is geen duidelijke trend zichtbaar in het aandeel buy-to-let aankopen: de aandelen gekocht door investeerders kunnen sterk fluctueren door de jaren heen. Deels valt dit te verklaren door het relatief lage aantal observaties: in de meeste buurten worden niet meer dan 30 woningen per jaar verkocht en investeerders kopen in de meeste buurten minder dan 5 woningen per jaar. Bovendien, wanneer we kijken naar buurten met gemiddeld ten minste 40 verkochte woningen per jaar in de periode 2018 tot en met 2021 (Blokhuiswetering, Bunschoten en Spakenburg), zien we ook geen duidelijk toenemende trend in de aandelen en aantallen aankopen van investeerders. In Spakenburg ligt het aandeel gekocht door investeerders met 18% in 2020 wel aanzienlijk hoger, maar dit aandeel is in 2021 weer gezakt tot 3%. Waarschijnlijk speelt de gewijzigde overdrachtsbelasting hier een belangrijke rol.
Dit valt ook te zien aan het toegenomen aandeel van koopstarters in 2021 in deze buurt. Opvallend is dat alleen in de buurt Spakenburg het aandeel en aantal gekocht door investeerders is toegenomen in 2020, ondanks dat deze trend wel zichtbaar is in de rest van het land. Wel is in de buurt Bunschoten het aandeel en aantal woningen gekocht door koopstarters sterk toegenomen in 2021; mogelijk door de eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting. Ook in de meeste andere buurten is het aandeel gekocht door koopstarters toegenomen in 2021, uitgezonderd Eemdijk en Blokhuiswetering. Mogelijk is hier geen passend aanbod voor koopstarters beschikbaar.
Pagina 12 van 22
Tabel 4a. Totaal aantal verkochte woningen door eigenaar-bewoner en het aantal en aandeel investeerders per buurt per jaar en voor de hele periode, in de periode 2018 tot en met 2021 (jaarlijkse cijfers afgerond op vijftallen). Aantal verkochte woningen
Buurt
Aantal investeerders
20182021
2018
2019
2020
Aandeel investeerders
2021 *
2018 2021
2018
2019
2020
2021 *
Bikkersvaart Blokhuiswetering Broerswetering Bunschoten
40
25
30
40
140
0
<5
<5
0
7
0%
15%
9%
0%
5%
50
50
45
45
190
<5
<5
<5
<5
9
2%
2%
9%
6%
5%
25
15
25
25
90
<5
0
<5
<5
5
4%
0%
12%
4%
6%
40
35
45
50
170
<5
<5
<5
<5
10
5%
8%
5%
6%
6%
De Haar
0
<5
<5
0
5
0
0
<5
0
1
0%
0%
50%
0%
33%
Eemdijk Koenraadswetering Rengerswetering Spakenburg Verspreide huizen
5
10
15
15
45
0
<5
0
0
1
0%
13%
0%
0%
2%
15
15
25
25
80
<5
0
<5
0
3
6%
0%
8%
0%
4%
30
20
30
30
110
<5
0
<5
<5
9
11%
0%
13%
6%
8%
55
75
90
80
300
5
5
15
<5
29
9%
8%
18%
3%
10%
0
0
0
<5
<5
0
0
0
0
0
0%
0%
0%
0%
0%
2019
2021 *
20182021
2018
2020
Tabel 4b. Aantal verkochte woningen door eigenaar-bewoner aan koopstarters en hun aandeel per buurt per jaar en voor de hele periode, in de periode 2018 tot en met 2021 (jaarlijkse cijfers afgerond op vijftallen). Aantal koopstarters
Buurt 2018
2019
2020
2021*
Bikkersvaart
10
10
10
15
Blokhuis-wetering
20
15
10
Broers-wetering
5
5
Bunschoten
10
De Haar
Aandeel koopstarters 20182021
20182021
2018
2019
2020
2021*
40
27%
30%
25%
33%
29%
10
51
40%
28%
20%
19%
27%
<5
10
24
30%
38%
12%
32%
27%
15
10
25
57
32%
35%
21%
44%
34%
0
0
0
0
0
0%
0%
0%
0%
0%
Eemdijk
0
<5
<5
<5
4
0%
13%
14%
7%
9%
Koenraads-wetering
5
<5
5
5
18
31%
13%
19%
26%
22%
Rengers-wetering
10
10
10
10
37
39%
43%
30%
26%
34%
Spakenburg
15
20
20
20
77
25%
29%
21%
28%
25%
Verspreide huizen
0
0
0
0
0
0%
0%
0%
0%
0%
Pagina 13 van 22
Figuur 3. Aantal verkopen van eigenaar-bewoners aan investeerders per buurt, in de periode 2018 tot en met 2021
Pagina 14 van 22
4.3
Per prijsklasse: investeerders kopen vooral in de prijsklassen tot €355.000,-
Tabel 5 geeft per buurt weer hoeveel woningen jaarlijks worden verkocht door eigenaar-bewoners in de prijsklasse tot €355.000,- en hoeveel procent van het totaal aantal verkochte woningen dit is. Hieruit blijkt als eerste dat er relatief steeds meer woningen in hogere prijsklassen worden verkocht. In de buurten Broerswetering en Bunschoten worden in 2021 relatief nog de meeste woningen in de prijsklasse tot €355.000,gekocht. In absolute aantallen worden in 2021 de meeste woningen in deze prijsklasse verkocht in Spakenburg. Tabel 5. Aantal woningen verkocht door eigenaar-bewoners in de prijsklasse tot €355.000,- (NHG-grens 2022) en hun aandeel van het totaal aantal door eigenaar-bewoners verkochte woningen (jaarlijkse cijfers afgerond op vijftallen)
Buurt
Aantal woningen verkocht in de prijsklasse tot €355.000,20182018 2019 2020 2021* 2021
Aandeel van totaal woningen verkocht 2018
2019
2020
2021*
20182021
Bikkersvaart
30
20
20
15
87
76%
78%
69%
33%
63%
Blokhuiswetering
40
40
25
10
115
85%
78%
60%
17%
61%
Broerswetering
15
10
15
15
53
65%
67%
56%
58%
61%
Bunschoten
25
20
20
25
93
68%
51%
49%
53%
55%
De Haar
0
0
0
0
0
0%
0%
0%
0%
0%
Eemdijk Koenraadswetering Rengerswetering
<5
<5
<5
<5
9
17%
38%
29%
7%
21%
15
10
10
5
36
88%
69%
31%
13%
44%
25
15
20
10
71
89%
62%
70%
39%
65%
Spakenburg
40
50
55
30
180
74%
69%
63%
39%
60%
Verspreide huizen
0
0
0
0
0
0%
0%
0%
0%
0%
Als we de aantallen verkochte woningen door eigenaar-bewoners uitsplitsten naar prijsklassen (figuur 4a t/m 4d) zien we in welke prijssegmenten investeerders actief zijn. Particuliere investeerders en bedrijfsmatige investeerders die woningen kopen van eigenaar-bewoners (buy-to-let) kopen de meeste woningen in de prijsklassen tot €355.000,-. Dit zijn ook de prijsklassen waar koopstarters veelal in actief zijn. In de prijsklasse tot €250.000,- kochten investeerders in het laatste halfjaar van 2020 zelfs meer woningen dan koopstarters. Het gaat hier echter om nog geen 10 woningen die gekocht zijn door investeerders. Koopstarters in de gemeente Bunschoten kopen vaker dan investeerders woningen in de prijsklasse van €300.000,- tot €355.000,-: in 2021 en kochten koopstarters zelfs de meeste woningen in deze prijsklasse. In de prijsklassen vanaf €400.000,worden vooral woningen gekocht door doorstromers.
Pagina 15 van 22
Figuur 4a. Aantal woningen gekocht van eigenaar-bewoners per prijsklasse door doorstromers, investeerders en koopstarters per halfjaar voor de periode 2018 tot en met 2021
Aantal woningen
Woningen tot €250.000,40 35 30 25 20 15 10 5 0 H1
H2
H1
2018
H2
H1
H2
2019
H1
2020
H2* 2021
Jaar en halfjaar Doorstromer
Koopstarter
Investeerder
Aantal woningen
Woningen van €250.000,- tot €300.000,40 35 30 25 20 15 10 5 0 H1
H2 2018
H1
H2
H1
H2
2019
2020
H1
H2* 2021
Jaar en halfjaar Doorstromer
Koopstarter
Investeerder
Pagina 16 van 22
Figuur 4b. Aantal woningen gekocht van eigenaar-bewoners per prijsklasse door doorstromers, investeerders en koopstarters per halfjaar voor de periode 2018 tot en met 2021
Aantal woningen
Woningen van €300.000,- tot €355.000,40 35 30 25 20 15 10 5 0 H1
H2
H1
2018
H2
H1
2019
H2
H1
2020
H2* 2021
Jaar en halfjaar Doorstromer
Koopstarter
Investeerder
Aantal woningen
Woningen van €355.000,- tot €400.000,40 35 30 25 20 15 10 5 0 H1
H2 2018
H1
H2
H1
2019
H2 2020
H1
H2* 2021
Jaar en halfjaar Doorstromer
Koopstarter
Investeerder
Pagina 17 van 22
Figuur 4c. Aantal woningen gekocht van eigenaar-bewoners per prijsklasse door doorstromers, investeerders en koopstarters per halfjaar voor de periode 2018 tot en met 2021
Aantal woningen
Woningen van €400.000,- tot €450.000,40 35 30 25 20 15 10 5 0 H1
H2
H1
2018
H2
H1
H2
2019
H1
2020
H2* 2021
Jaar en halfjaar Doorstromer
Koopstarter
Investeerder
Aantal woningen
Woningen van €450.000,- tot €500.000,40 35 30 25 20 15 10 5 0 H1
H2 2018
H1
H2
H1
2019
H2 2020
H1
H2* 2021
Jaar en halfjaar Doorstromer
Koopstarter
Investeerder
Pagina 18 van 22
Figuur 4d. Aantal woningen gekocht van eigenaar-bewoners per prijsklasse door doorstromers, investeerders en koopstarters per halfjaar voor de periode 2018 tot en met 2021
Aantal woningen
Woningen vanaf €500.000,40 35 30 25 20 15 10 5 0 H1
H2 2018
H1
H2
H1
2019
H2 2020
H1
H2* 2021
Jaar en halfjaar Doorstromer
Koopstarter
Investeerder
Pagina 19 van 22
5
Woningvoorraad
Op 1 januari 2022 bestaat de woningvoorraad in de Bunschoten uit ruim 8.700 woningen, dit is 160 meer dan op 1 januari 2021 (tabel 6). Ten opzichte van 1 januari 2018 is de woningvoorraad met iets meer dan 500 woningen toegenomen. In Rengerswetering en Spakenburg zijn de meeste woningen bijgekomen: in totaal ruim 400 woningen tussen 2018 en 2022. Investeerders bezitten op 1 januari 2022 relatief de meeste woningen in de buurten De Haar, Verspreide Huizen, Bunschoten en Spakenburg. In de eerste twee buurten staan echter maar weinig woningen. Wanneer we focussen op de buurten met minimaal 100 woningen dan springen Bunschoten en Spakenburg er uit. Hier bezitten investeerders absoluut en relatief de meeste woningen in de gemeente Bunschoten. Het aandeel in bezit van investeerders ligt hier aanzienlijk hoger dan in de rest van de gemeente. In Spakenburg vallen hier ook enkele grote institutionele investeerders onder, maar in Bunschoten zijn het alleen kleine particuliere investeerders die woningen in bezit hebben. In beide buurten is het aandeel in bezit van investeerders ook met zo’n 2 procentpunt toegenomen tussen 2018 en 2020. Dit kan worden veroorzaakt door aankopen van investeerders van eigenaar-bewoners, maar het aandeel in bezit van eigenaar-bewoners is gelijk gebleven in deze buurten. Ook het aandeel in bezit van woningcorporaties is vrijwel gelijk gebleven.
Aannemelijk is dan ook dat deze investeerders ook zelf nieuwe woningen hebben ontwikkeld (nieuwbouw of transformatie). Vergeleken met de rest van Nederland (9% op 1 januari 2022) ligt het aandeel in bezit van investeerders in de gemeente Bunschoten lager. Ook ten opzichte van de regio Amersfoort (8% op 1 januari 2022) zijn er relatief weinig woningen in bezit van investeerders in de gemeente Bunschoten. Dit wordt overigens vooral veroorzaakt door de gemeente Amersfoort, waar zo’n 9% van de woningvoorraad in het bezit is van investeerders, in de rest van de regio Amersfoort ligt het aandeel in bezit van investeerders op 6%. Tabel 6. Aantal woningen (cijfers afgerond op vijftallen) en aandeel in bezit van investeerders in de woningvoorraad van de gemeente Bunschoten, per buurt, op 1 januari 2018, 2019, 2020, 2021 en 2022. Woningvoorraad
Aantal investeerders
Aandeel investeerders
Buurt 2018
Bikkers-vaart Blokhuiswetering Broerswetering Bunschoten
2019
2020
2021
2022
2018
2019
2020
2021
2022
2018
2019
2020
2021
2022
1190 1205 1205 1205 1205
20
35
35
35
35
2%
3%
3%
3%
3%
1405 1405 1405 1405 1405
20
10
5
10
10
1%
1%
0%
1%
1%
1015 1070 1095 1080 1080
15
15
15
20
20
2%
2%
1%
2%
2%
1145 1160 1170 1175 1215
110
110
115
125
130
9% 10% 10% 10% 11%
De Haar
70
65
65
70
70
15
15
10
10
10 20% 19% 16% 17% 17%
Eemdijk
290
290
295
295
295
5
5
5
5
5
1%
1%
2%
1%
2%
650
650
650
650
655
10
15
15
15
15
1%
2%
2%
2%
2%
420
460
525
600
675
5
10
10
15
25
1%
2%
2%
3%
3%
1920 1980 2000 2030 2070
150
185
195
210
215
8%
9% 10% 10% 10%
120
40
25
25
20
5
8220 8410 8535 8550 8710
370
415
420
455
Koenraadswetering Rengerswetering Spakenburg Verspreide huizen Gemeente Bunschoten
120
125
40
5 22% 19% 15% 15% 15% 475
5%
5%
5%
5%
5%
Pagina 20 van 22
Bijlage 1
Gehanteerde definities
Trend investeerders Type eigendom
Beschrijving
(1) Eigenaar-bewoner
Woning in het bezit van een particulier (natuurlijk persoon, NP) om hierin te wonen. Hierbinnen is bij transacties onderscheid mogelijk tussen koopstarters en doorstromers: -
Koopstarter: is een particulier die voor het eerst in de registratie van het Kadaster voorkomt als eigenaar – i.e. een particulier die voor het eerst een woning koopt om hierin te gaan wonen. Bij meerdere verkrijgers moeten allen voor het eerst een woning op hun naam krijgen.
-
Doorstromer: een particulier die al eerder een andere woning in het bezit heeft gehad. Dit geldt ook als de periode van eigendom niet aansluitend is, bijvoorbeeld wanneer men tussen eigendom van koopwoningen een periode een woning heeft gehuurd.
(2) Tweede woning6
Woning in het bezit van een particulier (NP) die in totaal twee woningen bezit en zelf niet in de woning woont.7
(3) Investeerders
De woning is in het bezit van een natuurlijk persoon (particulier) die 3 of meer woningen bezit en niet in de desbetreffende woning woont7, of een niet natuurlijk persoon (bedrijfsmatig) met woningbezit. Hierbinnen wordt onderscheid gemaakt op basis van het aantal woningen in bezit: -
Investeerders met maximaal vier8 woningen in bezit
-
Investeerders met 5-9 woningen in bezit
-
Investeerders met 10-99 woningen in bezit
-
Investeerders meer dan 100 woningen in bezit
(4) Woningcorporaties
Woning in bezit van een woningcorporatie.
(5) Overig
Eigenaar valt niet in categorie 1 tot en met 4. Hieronder vallen woningen in het bezit van onder meer kerken, overige stichtingen en gemeenten of wanneer het niet mogelijk is om het kadastrale perceel – waarvan de eigenaar bekend is – met genoeg zekerheid te koppelen aan een woning (zie ook kader Indicatief overzicht).
_____________________ 6
Tweede woningen betreffen een diffuse categorie. Een tweede woning kan een woning zijn die wordt verhuurd, het kan een woning zijn die een ouder koopt voor een studerend kind, het kan een woning zijn die tijdelijk nog in het bezit is van een persoon die gaat verhuizen en het kan ook een ‘administratieve’ tweede woning zijn (als twee woningen zijn samengetrokken tot één woning zonder dat dit in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) staat vermeld). 7 Bij transacties door particulieren (NP) wordt de check op wonen een dag, een maand, een half jaar en een jaar na aankoop uitgevoerd. Als de verkrijger op enig moment in de woning is gaan wonen, verandert de indicatie in eigenaarbewoner. 8 Maximaal vier woningen in bezit houdt in: De woning is in bezit van een eigenaar die een particulier (NP) is die 3 of 4 woningen bezit en niet in de woning woont, of een niet natuurlijk persoon (NNP) die 1, 2, 3 of 4 woningen bezit. Particulieren (NP) met twee woningen in bezit en niet wonende in de woning vallen onder tweede woning.
Pagina 21 van 22
Bijlage 2
Routine belangrijkste rechthebbende
Op percelen waar meerdere rechten en belanghebbenden samenkomen, is het soms niet zonder meer duidelijk wie de belangrijkste rechthebbende is. Ten behoeve van de overzichten met eigendomsindicaties en de eigenarenlijst zijn keuzes gemaakt om de “belangrijkste rechthebbende” te selecteren. Voor de overzichten is het wenselijk om het eigendom van woningen te kunnen relateren aan één rechtspersoon – de rechtspersoon die in het rechtsverkeer als eigenaar van de woning kan worden gezien. Om die filtering in de Kadastrale registratie te kunnen maken, worden verschillende stappen doorlopen. Deze stappen staan hieronder beknopt uitgelegd. Stap 1: Selecteer het belangrijkste type recht, op volgorde van de volgende typen zakelijk recht: 1. Volledig eigendom 2. Erfpacht 3. Erfpacht en Opstal 4. Opstal Wanneer hier geen belangrijkste rechthebbende uit voortkomt, wordt gekeken naar genothebbende zakelijke rechten. Stap 2: Op basis van het belangrijkste type recht, wordt de belangrijkste rechthebbende geselecteerd, via de volgende stappen: 1. Bij één rechthebbende is deze de gerechtigde. 2.
Bij meer dan één rechthebbende wordt degene met het grootste aandeel geselecteerd, of, wanneer ze allemaal gelijke aandelen rechten hebben: a. Indien alle gerechtigde NNP's zijn dan wordt de eerste gerechtigde geselecteerd. b.
Indien één NP gerechtigde voorkomt bij tenminste één NNP gerechtigde, dan wordt de NP gerechtigde geselecteerd.
c.
Indien meerdere NP gerechtigden voorkomen bij tenminste één NNP gerechtigde, dan wordt de NP gerechtigde waarvan (als enige) het woonadres overeenkomt met het perceeladres geselecteerd.
d.
Indien van meerdere NP gerechtigden het woonadres overeenkomt met het perceeladres, dan wordt de oudste gerechtigde geselecteerd.
Pagina 22 van 22