10-4 Zienswijze.pdf

bvd advocaten

AANGETEKEND

Gemeente Bunschoten Postbus 200 3750 GE BUNSCHOTEN-SPAKENBURG

Tevens vooruit per e-mail:

'.@bunschoten.nl

Veenendaal

3 december 2025

Ons kenmerk

25001412.01 1227435

Uw kenmerk

advocaat ?@bvd-advocaten.nl

Inzake

/ Gemeente

Betreft

Bunschoten Zienswijze onteigeningsplan `De Kronkels Zuid'

Geachte raad,

Namens c

Jen maak ik hierbij, naar aanleiding van uw brief van 16 oktober 2025, gebruik van de mogelijkheid om

een

zienswijze

in

te

dienen

tegen

de

ontwerp-onteigeningsbeschikking

voor

het

onteigeningsplan 'De Kronkels-Zuid'. 1.

Ontvankelijkheid

1.

Dit ontwerpbesluit ligt blijkens publicatie in het gemeenteblad d.d. 22 oktober 2025, nr. 454830 ter visie tot en met 4 december 2025. De termijn voor het indienen van deze zienswijze is daar en ook in voornoemde brief gesteld op zes weken, met ingang van 23 oktober 2025. De termijn sluit dan op 4 december 2025. Daarom wordt deze zienswijze tijdig ingediend.

2.

Voorgenomen onteigeningsbeschikking

2.

Het college van burgemeester en wethouders is voornemens om uw raad voor te stellen om

een onteigeningsbeschikking af te geven om de percelen ten zuiden van

bedrijventerrein De Kronkels en ten westen van bedrijventerrein Haarbrug-Zuid, in het plangebied 'De Kronkels-Zuid', te verwerven. Twee percelen van liggen binnen het plangebied. Zij verzet zich tegen dat voornemen.

Adres

Contact

Nieuwsweg 40-42

Barneveld

~NM

Postbus 1400 3900 BK Veenendaal KvK Utrecht nr. 30258441

Vestigingen

~IlEpbvd-advocateti.nl w www.bvd-advocaten.nl

E

Hardinxveld-Giessendarn Veenendaal Werkendam

Op al onze diensten zijn algernene voorwaarden van loepassiny, waar in onder oreer een beperking van de aansprakelijkheid is oragenorrIVII Ze worden op verzoek koslelcos toegezonden en zijn in te zien op onze website.

bvd 3.

Conclusie. verzet zich tegen de voorgenomen onteigening. Volgens de rm

3.

heeft uw gemeente geen redelijke poging gedaan om de grond minnelijk te verwerven. 4.

Het college weigert om een realistisch bod uit te brengen. Op diverse onderdelen hanteert de gemeente onrealistische uitgangspunten zodat minnelijke verwerving tot op heden, vanzelfsprekend, niet plaats vond. Zo weegt de gemeente het vervangende gelijkwaardig woongenot onvoldoende mee bij de waardebepaling van de percelen van Daarnaast weegt de gemeente bij de waardebepaling ten onrechte mee dat op het naastgelegen perceel thans

5.

"

it

wonen.

Het ligt, ook gelet op de voorgespiegelde spoedeisende verwerving, voor de hand dat uw gemeente alsnog een redelijke poging zal doen zodat overeenstemming kan worden bereikt. Onteigening is dus niet noodzakelijk.

4.

Juridisch kader

6.

Op grond van artikel 11.5 Omgevingswet dient aan drie criteria te zijn voldaan voordat overgegaan

kan

worden

tot

onteigening.

Uw

raad

kan

uitsluitend

een

onteigeningsbeschikking afgeven: in het belang

van het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de

fysieke

leefomgeving, als onteigening noodzakelijk is, en als onteigening urgent is. 7.

Van onteigeningsnoodzaak is geen sprake wanneer de gemeente geen redelijke poging heeft gedaan tot minnelijke verwerving van de percelen van

I (artikel

11.7 lid 1 sub a Omgevingswet). In die gevallen kan niet tot onteigening worden besloten. 8.

Evenmin kan een onteigeningsbeschikking worden afgegeven als aannemelijk is dat op afzienbare termijn alsnog overeenstemming kan worden bereikt over de minnelijke verwerving van de percelen (artikel 11.7 lid 1 sub c Omgevingswet).

9.

Bij onteigening dient de werkelijke waarde van de onteigende zaak te worden vergoed. Daarbij wordt op grond van artikel 15.22 Omgevingswet uitgegaan van de prijs die tot stand zou zijn gekomen bij een vrije koop in het economische verkeer tussen twee redelijk handelende partijen. Deze criteria zijn in de jurisprudentie verder uitgewerkt.

2

bvd 5.

Situatie en vo r eschiedenis 10. is eigenaar van twee percelen die onderwerp zijn van de voorgenomen onteigeningsbeschikking. De percelen zijn kadastraal bekend als gemeente Bunschoten, sectie N, nr. 150 en 151 en zijn lokaal bekend als Bisschopweg 4, Bunschoten. Op de 'projectie grondtekening' en de 'lijst van de te onteigenen zaken' zijn deze percelen aangeduid als 4-I en 4-II, hierna gezamenlijk 'het perceel'. 11. Op dit perceel bevindt zich een woonhuis met bijgebouwen en siertuin. De 17 1 woont hier vele jaren, tot haar genoegen. Ze ervaren veel woongenot door het vrije uitzicht over de weilanden achter de woning. 12. De

verkeert echter al jaren in onzekerheid. Op 25 april 2018 vestigde uw gemeente een eerste voorkeursrecht op de percelen van ' — 1. Op 21

september 2022 werd er opnieuw een voorkeursrecht gevestigd op de percelen door de gemeente, waarna de gemeente op dezelfde dag bij de familie heeft aangegeven de percelen te willen verwerven. Op 3 november 2022 heeft uw raad het bestemmingsplan De Kronkels-Zuid vastgesteld waarin het perceel van i bestemd werd tot industrieterrein. Op 18 april 2024 heeft uw raad besloten om dat bestemmingsplan te 'herstellen'. 13. De all..verkeert

dus al ruim 7 jaar in grote onzekerheid over de toekomst

van de percelen. 14. De ontwikkeling en realisatie van het plan 'De Kronkels Zuid' duurt onnodig lang. De irealiseert zich dat zij uiteindelijk moeten wijken voor dat plan en het daarin voorziene bedrijventerrein. Zij hebben zich om die reden genoodzaakt gezien om het onderhoud van de woning uit te stellen. Hadden zij geweten dat de planvorming zo lang zou duren als nu aan de orde, dan hadden zij eerder geïnvesteerd in onderhoud. Zij rekenen het uw gemeente aan dat u onvoldoende daadkracht hebt getoond in de planvorming en dat u onvoldoende bereidwillig bent gebleken om een serieus minnelijk voorstel te presenteren. 15. Dat

uw gemeente de onderhoudssituatie verdisconteert in de aangeboden schadeloosstelling is niet alleen ten onrechte, i, lervaart dit als een extra 'straf' bovenop de voorgenomen ontneming van huis en haard.

3

bvd 16. Vanaf 21 september 2022 heeft uw gemeente geprobeerd de grond te verwerven. Daartoe zijn meerdere biedingen gedaan, variërend van Opvallend daarbij is dat het laatste bod op 20 oktober 2025 is gedaan, en het bod daarvoor op 13 november 2023. De gemeente heeft de laatste twee jaar geen nieuwe biedingen meer gedaan, behalve het bod op 20 oktober 2025. De adviseur van heeft op meerdere momenten tegenbiedingen gedaan, variërend van € . Deze werden door de gemeente echter te hoog geacht. 17. In de onteigeningsstukken komt nog naar voren dat aan 2024 een bieding is uitgebracht ad

op 27 juni

I J Dat is echter geen serieus voorstel, maar

een niet zo serieus te nemen `lokkertje'. Die bieding kende serieuze beperkende voorwaarden: a.

Uit die brief blijkt dat sprake is van een 'surplus' op het bedrag dat volgens u de werkelijke schadeloosstelling zou zijn. Dit betekent dat j

een

risico zou inkopen, namelijk dat het surplus later terugbetaald zou moeten worden. b. Het 'surplus' kon enkel binnen 3 weken worden aanvaard. Dit is geen aanvaardbare termijn. c.

Het 'surplus' werd aangeboden onder voorwaarde van bestuurlijke goedkeuring. Uit niets blijkt dat het bestuur een schadeloosstelling zou accepteren die hoger ligt dan de getaxeerde waarde.

d.

De

zou worden

woning van minder dan €

ekort op het `surplus' als zij een vervangende zou verwerven.

De bieding van 27 juni 2024 kan bij uw besluitvorming daarom niet als serieuze bieding worden betrokken.

4

bvd 6.

Woonlocatie en uitzicht

18. Uw gemeente heeft het gelijkwaardige vervangend woongenot onvoldoende gewogen.

woont al jaren aan de rand van de bebouwde kom van Bunschoten De en heeft een wijds uitzicht op de onbebouwde weilanden achter de woning. Daarnaast is de onderdeel van de sociale gemeenschap van Bunschoten en ervaart dus lokale binding met de gemeente. De gemeente heeft in de onderhandelingen onvoldoende

rekenschap gegeven van deze elementen, die schadeloosstelling rechtvaardigen dan hetgeen uw gemeente aanbood.

een

hogere

19. Uw gemeente is in het onderhandelingstraject dus tekort geschoten. Zie bijvoorbeeld de relevante jurisprudentie over gelijkwaardig woongenot, zoals het arrest van de Hoge Raad Staat / Van Eijk van 6 juni 2008. Daarin is onder meer overwogen dat wanneer een element uit het woongenot het karakter heeft van een integrerend deel van de levenswijze van de onteigende, dit element op zakelijke basis en naar objectieve maatstaf moet worden meegenomen in de schadeloosheidstelling. Dat is hier het geval nu vanwege de ligging van de woning het niet van " -"" i gevergd kan worden om met uw aanbieding genoegen te nemen. Des

ldient bij onteigening in dezelfde vermogenspositie gesteld te worden als voor onteigening, niet in een lagere. 20. Wat betreft ligging en het uitzicht, benoemt uw onderhandelaar dat de woning is gelegen direct naast de woning met bijgebouwen aan del.!~ en dat uit het keukenraam zicht is op "het (asbesthoudende) golfplaten dak van de aangebouwde schuur behorende bij ' T. Het is niet duidelijk of en zo ja op welke wijze dat is doorgevoerd in de aangeboden schadeloosstelling maar de schrijfwijze suggereert dat dit uitsluitend als nadeel is gekenmerkt. Dit terwijl deze feitelijke situatie ertoe leidt dat de woning relatief comfortabel is nu ze in de luwte ligt en op stookkosten kan worden bespaard. Dat voordeel kan op een andere locatie wellicht niet worden behaald en dient dus in geld te worden gecompenseerd om tot een gelijke vermogenspositie te komen. 21. Ook benoemt uw onderhandelaar dat "De woning is ontsloten aan de provinciale weg N414 met aan de overzijde Bedrijventerrein De Konkels." Dat is feitelijk juist. Het is belangrijk dat uw onderhandelaar dit benoemt. Het is echter ten onrechte dat uw onderhandelaar die situatie toepast als waardedrukkende omstandigheid. Ligging aan de provinciale weg is in de regel, en hier ook, waardeverhogend omdat de woning goed is ontsloten. Via de provinciale weg zijn de woonkern en de regio en de rijksweg eenvoudig bereikbaar.

5

bvd 22. Dat aan de overzijde een bedrijventerrein is gelegen betekent dat in de avonden en weekenden minder hinder wordt ondervonden van die locatie en is in zoverre sprake van een rustige leefomgeving. Wanneer er een woonwijk gelegen zou zijn, was dat in mindere mate aan de orde. 23. Dat de aangeboden schadeloosstelling onvoldoende is blijkt reeds hieruit dat de zou moeten verhuizen van een vrijstaande woning aan de rand van Bunschoten, met vrij uitzicht over weilanden, naar een rijwoning of een tweekapper in het centrum. De -

Is niet bereid om dat offer te brengen voor de

realisatie van een bedrijventerrein.

7. 24. Uw gemeente heeft in de onderhandelingen aangegeven dat de waarde van de percelen beïnvloed wordt doordat: "(...) het uitzicht aan de achterzijde van het woonobject beperkt is vanwege een verstedelijkt buitenterrein en migranten woningen." 25. Het is juist dat naast en voor de woning van '

izijn gehuisvest. Zij storen zich hier erg aan. Als uw gemeente niet het plan had opgevat om

het bedrijventerrein te realiseren, was sprake geweest van een voortgezet agrarisch gebruik conform de bestemming 'agrarisch met waarden' uit het bestemmingsplan Buitengebied. Die staat verharding, plaatsing van dag- en nachtverblijven et cetera ten behoeve van huisvesting van

'

'

1niet toe.

26. -

verzet zich dus tegen het feit dat de gemeente deze waardedrukkende factor meeneemt in het bepalen van de schadeloosstelling. De aanwezigheid van migrantenwoningen en verharding (die hun uitzicht hinderlijk ontsiert) is slechts tijdelijk aangevraagd, namelijk tot uiterlijk 30 december 2025. Zij is een gevolg van het

voornemen van uw gemeente om op termijn een bedrijventerrein te realiseren. Zonder dat voornemen waren in de tussenti'd o

het terrein naast en voor de woning van de

geen

evestigd. Het is onjuist dat het door de gemeente veroorzaakte verminderde woongenot kan worden betrokken bij de aan toe te leggen schadeloosstelling. 27. De gemeente had in haar waardebepaling uit moeten gaan van de situatie waarin er geen sprake is van bewoning door

rondom het perceel van de

Omdat de gemeente haar bieding op onjuiste uitgangspunten baseert kan van een serieus minnelijk traject geen sprake zijn. De onteigeningsnoodzaak staat niet vast.

6

bvd 8.

Vervangende woning 28. Bij herhaling heeft

te kennen gegeven dat zij een vervangende woning nodig hebben. Overigens had uw gemeente dat zonder dergelijke mededelingen ook als

uitgangspunt van de onteigening en minnelijke

verwervingspogingen dienen

te

hanteren. 29. Uit niets blijkt dat uw gemeente voldoende serieus onderzocht heeft of middels woningruil erin kan worden voorzien dat een vervangende woning verkrijgt. Ofwel door zelf een woning beschikbaar te stellen met gelijkwaardig woongenot, ofwel door die ten behoeve van te verwerven, of anderszins. 30. Het geheel overzien, valt op dat uw gemeente er vanuit gaat dat er een woning met vervangend gelijkwaardig woongenot beschikbaar is. Die aanname is ten onrechte.

IMIEFnekt al lang, maar weet dat er niets passends op de markt is IIII geweest, althans niet voor het bedrag dat u als schadeloosstelling voorstelt. 9.

Premie uit handen breken

31. De

aangeboden woningmarkt.

schadeloosstelling houdt geen rekening met de overspannen I is, uitgaande van onteigening, geen 'gewone' woningzoekende. Zij moet zich op de woningmarkt begeven met als bijzonder uitgangspunt dat zij dan dringend behoefte heeft aan een dak boven het hoofd. Als uw gemeente de onteigening doorzet, raakt - geheel buiten haar schuld - ontheemd.

32. In de huidige woningmarkt is het usance om te overbieden op een vraagprijs. De familie Greveling zal om elders gelijkwaardig woongenot te verkrijgen, nóg hoger moeten bieden dan 'overbieders' doen. Zie voor een vergelijkbare kwestie de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 26 mei 2021, ECLI:NL:RBNNE:2021:2021. Hiermee heeft uw gemeente ten onrechte geen rekening gehouden. 10. Slot 33. Gelet op het voorgaande verzoek ik uw raad om niet te besluiten tot onteigening van het perceel van

7

Legenda toegepaste uitzonderingsgrondslagen In dit document zijn gegevens definitief geanonimiseerd op grond van: Wet

Artikel

Omschrijving

Pagina's

Wet open overheid

Art. 5.1 lid 2 sub e

De eerbiediging van de persoonlijke levenss feer

1, 2, 3, 4, 5, 6, 7