0313-33-T02 versie 19 maart 2024 Ruimtelijke onderbouwing (1).pdf

8

Roelofs, Waterparagraaf BRM-WRM Grondgebonden woningen, NO01-D02-51092223-GKK, Status: Definitief, Den Ham, 26 juli 2023

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Bunschoten – Frits de Zwerver

27

het plangebied. Enige uitzondering hierop is het achterpad. Hier zal het water worden aangesloten op het oppervlaktewater aan de oostkant van het plan. ▪ Afvalwater In het plan komt een vuilwaterriool om het (huishoudelijke) afvalwater van de woningen af te voeren. Deze riolering krijgt twee aansluitpunten op de bestaande (vrijverval)rioleringsstelsel, aan respectievelijk de Frits de Zwerver en de Anne Frank. ▪ Hemelwater Verhardingen voeren oppervlakkig af op de waterbergingen (watergreppels) binnen het plangebied. De watergreppels zijn met elkaar verbonden door middel van een leidingwerk met slokopvoorzieningen. De uitstroom van de greppels vindt plaats aan twee zijden in de watergangen rondom het plangebied. De grondgebonden woningen en tiny houses voeren het hemelwater van de daken oppervlakkig af. Hiervoor worden 'zichtbare waterafvoeren' op de erfgrenzen geplaatst die afvoeren richting de openbare ruimte. Bij de afvoer van de verharde oppervlakken wordt rekening gehouden met de afvoer van hemelwater afkomstig vanaf de kavels en het openbaar gebied. Wat betreft de kavels wordt er gerekend met het dakoppervlak en wordt de particuliere terreinverharding als percentage van het kaveloppervlak meegenomen. ▪ Grondwater Het plan sluit qua grondwaterregime en hoogteligging aan bij de reeds uitgevoerde wijk aan de noordzijde van het plan.

De (grond)waterstanden ter plaatse zijn weergegeven in het verkennend bodemonderzoek (zie paragraaf 4.1). Het peil kan variëren tussen 0,78 tot 0,86 meter onder huidig maaiveld op basis van verkennend bodemonderzoek. Voor de grondwaterstanden dient rekening gehouden te worden met opbolling. In de bouwrijpfase wordt sleufdrainage aangebracht parallel aan de aan te leggen rioleringen. Het waterpeil ligt op -0,80 meter. De vloerpeilen liggen op +0,60 m. Daarmee is er een drooglegging van 1,40 meter. ▪ Oppervlaktewater Het plangebied ligt binnen een gebied waar het streefpeil -0,80/ -1,00 meter N.A.P. is volgens peilbesluit Bunschoten-Spakenburg 2017. Binnen het plangebied worden een aantal bestaande watergangen gedempt en worden enkele watergangen gegraven. Te dempen watergangen en de toename van het verhard oppervlak (benodigde berging 308 m³) worden gecompenseerd door middel van nieuwe watergangen en wadi's (355 m³). Op deze wijze wordt de waterhuishoudkundige situatie niet verslechterd ten gevolge van de verhardingstoename zijn er voldoende compenserende maatregelen getroffen.

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Bunschoten – Frits de Zwerver

28

Algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water: ▪ Vasthouden - bergen - afvoeren Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap. ▪ Grondwaterneutraal bouwen Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG.

Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar. ▪ Schoon houden - scheiden - schoon maken Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Het waterschap vraagt de initiatiefnemer de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van het waterschap toe te passen. Proces Bij het doorlopen van de digitale watertoets (www.dewatertoets.nl) is geconstateerd dat er in het plangebied geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging liggen. Uit een compensatieberekening blijkt dat 308 m³ compensatie noodzakelijk is en dat er 355 m³ wordt gerealiseerd. Voor het overige raakt dit plan geen essentiële waterbelangen. Het waterschap heeft op 3 oktober 2023 een watervergunning voor de benodigde werkzaamheden verstrekt. Hierop is bezwaar gemaakt en heeft hoorzitting plaatsgevonden. Er is nog geen besluit op de ingediende bezwaren genomen.

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Bunschoten – Frits de Zwerver

29

5.

Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.1.

Economische uitvoerbaarheid Het plan wordt op eigen grond door en voor rekening en risico ontwikkeld door een woningbouwcorporatie. De uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan heeft naast de onderzoeksaspecten echter ook betrekking op economische aspecten zoals planschade en grondexploitatiekosten. Het bouwplan valt onder de reikwijdte van de Grondexploitatiewet, aangezien het oprichten van het pand een grondexploitatieplanplichtig bouwplan is zoals aangegeven in artikel 6.12 lid 1 Wro jo artikel 6.2.1 onder a en b Bro. Met het besluit van 27 mei 2010 heeft de gemeenteraad de bevoegdheid tot het wel of niet vaststellen van een exploitatieplan dat hoort bij de wijziging van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.6, lid 1 onder a Wro, of bij een projectbesluit (de juridische voorganger van de omgevingsvergunning op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 van de Wabo om af te wijken van het bestemmingsplan) gedelegeerd aan het college van burgemeester en wethouders. Op grond van artikel 6.12 lid 2 kan het college vervolgens besluiten géén exploitatieplan vast te stellen, indien het een geval betreft als bedoeld in artikel 6.2.1a van het Besluit ruimtelijke ordening. In dit geval is er geen sprake van gemeentelijke kosten en betreft het dan ook een geval als bedoeld in artikel 6.2.1a, sub c van het Besluit ruimtelijke ordening.

In het kader van de besluitvorming omtrent de omgevingsvergunning zal het college dan ook besluiten om géén exploitatieplan vast te stellen. Ook zal er een planschade-overeenkomst worden opgesteld en ondertekend. Het plan is daarmee dan ook economisch uitvoerbaar.

5.2.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Op grond van artikel 6.18 van het Besluit omgevingsrecht is op de voorbereiding van een omgevingsvergunning die wordt verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3, van de wet is artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening van overeenkomstige toepassing. Op basis van de realisatieparagraaf nationaal ruimtelijk beleid dient alleen vooroverleg met diensten van de rijksoverheid indien nationale belangen in geding zijn. Daarvan is in dit geval geen sprake. De provincie Utrecht heeft in het kader van de uitvoering van de Beleidslijn nieuwe Wro aangegeven dat gemeenten binnen de rode contouren een grote mate van beleidsvrijheid hebben. In het kader van het participatietraject is op 21 september 2021 een informatiebijeenkomst gehouden waarbij het idee voor de 15 eengezinswoningen en de 16 tiny houses is gepresenteerd. Zowel plenair als individueel is het idee toegelicht en konden omwonenden hun opmerkingen

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Bunschoten – Frits de Zwerver

30

kwijt bij gemeente en woningcorporatie Gooi & Omstreken. Ook konden zij kiezen voor een aantal varianten. Op 5 april 2023 is er opnieuw een bijeenkomst gehouden waarbij het meer uitgewerkte plan is gepresenteerd van de beoogde leverancier van de tiny houses en de aannemer van de rijwoningen. Tevens konden omwonenden kiezen voor een afscheiding van bomen in het achterpad tussen de bestaande woningen en de nieuwbouw. Hier is door de meerderheid van omwonenden uiteindelijk niet voor gekozen. Er is een zonnestudie gepresenteerd en ook een dwarsprofiel, waaruit op te maken is dat er van inkijk nauwelijks sprake is. Tussendoor zijn de omwonenden op de hoogte gehouden van de vorderingen van de benodigde onderzoeken. Ten behoeve van de omgevingsvergunning zal de uitgebreide procedure uit de Wabo worden doorlopen. Dat houdt in het dat het ontwerp van de omgevingsvergunning ter inzage wordt gelegd, waarbij eenieder gelegenheid wordt geboden zienswijzen kenbaar te maken.

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Bunschoten – Frits de Zwerver

31

6.

Conclusie Sinds de aanleg van de Oostelijke Randweg resteert achter de bestaande woningen aan de Frits de Zwerver een klein weideperceel, dat door de realisatie van het bedrijventerrein Haarbrug, onderdeel uitmaakt van het stedelijk gebied. Omdat die bestaande woningen met de achtertuinen aan dat weideperceel, is er sprake van een achterkant situatie langs deze belangrijke ontsluitingsweg van Bunschoten. Voor deze locatie is daarom een integraal plan ontwikkeld voor de bouw van 15 rijwoningen in de sociale huursector en 16 tiny houses. Op 19 juli 2023 hebben burgemeester en wethouders van de gemeente Bunschoten een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van 16 tiny houses langs de Oostelijke Randweg, die na de zomer van 2023 weer is ingetrokken. De 15 rijwoningen worden tussen die tiny houses en de bestaande woningen aan de Frits de Zwerver gerealiseerd. Ruimtelijk gezien zal de belevingswaarde langs de Oostelijke Randweg verbeteren omdat de nieuwe bebouwing meer op die weg is gericht en de achterkantsituatie wordt afgeschermd. Uit de Woonvisie (zie paragraaf 3.3.2) blijkt dat er een grote behoefte is aan woningen in de sectoren sociale huur, middenhuur en/of sociale koop. Alle woningen in het plangebied zullen worden aangeboden in de sociale huursector. Uit de uitgevoerde (milieu)onderzoek zijn geen belemmeringen naar voren gekomen.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is het verlenen van een uitgebreide omgevingsvergunning derhalve aanvaardbaar.

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Bunschoten – Frits de Zwerver