Ia.03. Bijlage 2 - Toelichting bestemmingsplan
Tekst van het document
TOELICHTING VAN HET ONTWERP BESTEMMINGSPLAN
KROMMERIJNSTRAAT T/O NR. 13-19, BUNNIK GEMEENTE BUNNIK
Opdrachtnummer
: 99.541
IDnr.
: NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01
Datum
: 27 november 2023
Versie
:2
Auteurs
: mRO b.v.
Vastgesteld d.d.
:
mRO b.v. • Leeuwenveldseweg 16 H • 1382 LX • Weesp • 033 461 42 • info@mro.nl • www.mro.nl
INHOUD VAN DE TOELICHTING 1
INLEIDING ...................................................................................... 3 1.1 1.2 1.3 1.4
2
AANLEIDING EN DOEL .............................................................................. 3 LIGGING EN BEGRENZING PLANGEBIED .......................................................... 3 VIGEREND BESTEMMINGSPLAN ................................................................... 5 LEESWIJZER ......................................................................................... 6 BESCHRIJVING PLANGEBIED .......................................................... 7
2.1 2.2 3
BESTAANDE SITUATIE .............................................................................. 7 TOEKOMSTIGE SITUATIE .......................................................................... 10 BELEIDSKADER ............................................................................. 17
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 4
INLEIDING .......................................................................................... 17 RIJKSBELEID ....................................................................................... 17 PROVINCIAAL BELEID ............................................................................. 19 REGIONAAL BELEID ............................................................................... 23 GEMEENTELIJK BELEID ............................................................................ 23 RANDVOORWAARDEN - MILIEUASPECTEN .................................... 33
4.1 INLEIDING .......................................................................................... 33 4.2 GELUID ............................................................................................. 33 4.3 LUCHTKWALITEIT .................................................................................. 35 4.4 BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING (OMGEVINGSANALYSE)..................................... 37 4.5 EXTERNE VEILIGHEID ............................................................................. 39 4.6 BODEM ............................................................................................. 42 4.7 WATER.............................................................................................. 43 4.8 ECOLOGIE .......................................................................................... 47 4.9 ARCHEOLOGIE ..................................................................................... 50 4.10 CULTUURHISTORIE ................................................................................ 52 4.11 KABELS EN LEIDINGEN ............................................................................ 52 4.12 DUURZAAMHEID ................................................................................... 53 4.13 TOETSING AAN M.E.R.-WETGEVING ............................................................. 54 5
JURIDISCHE ASPECTEN ................................................................ 56 5.1 5.2 5.3
6
INLEIDING .......................................................................................... 56 OPBOUW REGELS EN VERBEELDING ............................................................. 57 ARTIKELGEWIJZE TOELICHTING .................................................................. 57 UITVOERBAARHEID ...................................................................... 62
6.1 6.2
ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .............................................................. 62 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ........................................................ 62
BIJLAGEN BIJ TOELICHTING .................................................................... 64 BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5
VERKENNEND BODEMONDERZOEK DIGITALE WATERTOETS QUICKSCAN WET NATUURBESCHERMING STIKSTOFDEPOSITIEBEREKENING AANMELDNOTITIE VORMVRIJE M.E.R.- BEOORDELING
1
INLEIDING
1.1
Aanleiding en doel
Aan de Krommerijnstraat in Bunnik ligt een stuk braakliggend terrein. Het betreft een onbebouwd perceel tussen de achterzijde van de woningen Hardenbroeklaan 40 en Langstraat 31 en tegenover de woningen aan de Krommerijnstraat 13 t/m 19. Door de eigenaar van het perceel is een woningbouwplan ingediend. Het betreft een initiatief voor het realiseren van een nieuw woongebouw met in totaal zestal appartementen. Deze woningbouwontwikkeling past niet binnen de gebruiks- en bouwregels van het geldende bestemmingsplan. Om het woningbouwplan mogelijk te maken dient een planologische procedure te worden doorlopen. Het voorliggende bestemmingsplan ‘Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik’ voorziet hierin en biedt de juridische en planologische regeling voor de beoogde woningbouw en bijbehorende herontwikkeling van het terrein. 1.2
Ligging en begrenzing plangebied
Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Bunnik, deel uitmakend van een gemengd gebied waar woningen en bedrijvigheid elkaar afwisselen. Het gaat om een braakliggend perceel, kadastraal bekend onder de gemeente Bunnik, sectie A, perceelnummer 6881. Het plangebied heeft daarmee een totale omvang van ca. 625 m2. Bijna alle zijden van het plangebied worden begrensd door achter- en zijtuinen met achterpaden behorend bij de vrijstaande en twee-aaneengebouwde woningen gelegen aan de Langstraat en Van Hardenbroeklaan. De Krommerijnstraat zelf zorgt voor een begrenzing van het plangebied in het zuiden. De ligging en begrenzing van het plangebied zijn in figuur 1 en 2 weergegeven en zijn afgestemd op de kadastrale grenzen.
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
3
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
Figuur 1 – Globale ligging plangebied op een topografische kaart (bron: PDOK viewer)
Figuur 2 – Begrenzing plangebied op een luchtfoto, in combinatie met de kadastrale kaart (bron: PDOK viewer)
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
4
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
1.3
Vigerend bestemmingsplan
1.3.1 Huidige bestemmingen en aanduidingen Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan ‘Dorp Bunnik 2012’ dat op 27 juni 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld. In figuur 3 is een uitsnede van het bestemmingsplan opgenomen waarop het plangebied is aangeduid (rood omlijnd).
Figuur 3 - Uitsnede verbeelding behorend bij het vigerend bestemmingsplan ‘Dorp Bunnik 2012’, waarbij het plangebied in rood is omlijnd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
De gronden binnen het plangebied hebben overwegend de bestemming ‘Wonen’ als bedoeld in artikel 20 van de bijbehorende regels. Binnen de bestemming ‘Wonen’ mag gewoond worden, al dan niet gecombineerd met een beroep aan huis of kleinschalige bedrijvigheid aan huis. Ook zijn erven en tuinen toegestaan. In algemeen geldt dat per bouwperceel maximaal het bestaande aantal woningen is toegestaan, waarbij hoofdgebouwen (de woningen) alleen binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak mag worden gebouwd. Het woningtype is daarbij ook aangeduid, evenals de toegestane maximale goot- en bouwhoogte. Gestapelde woningen zijn echter niet toegestaan. Het meest zuidelijk deel van het projectgebied heeft de bestemming ‘Tuin’ (artikel 16). De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen alsmede voor perceelsontsluitingen. Behalve een erker aan de voorgevel of zijgevel van een hoofdgebouw zijn gebouwen verder niet toegestaan.
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
5
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
Tot slot hebben alle gronden binnen het plangebied een zogenaamde dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie-4’ omdat ze zijn gesitueerd in archeologisch verwachtingsgebied (middelhoge archeologische verwachting). Volgens deze dubbelbestemming is het zonder omgevingsvergunning verboden om bouw- of grondwerkzaamheden te verrichten. Deze onderzoeksplicht/ vergunningplicht is uitgezonderd voor het normale beheer en onderhoud van de gronden, evenals voor gronden waarvan kan worden aangetoond dat reeds verstoring heeft plaatsgevonden die dieper reikt dan de te verwachten archeologische vondstlaag. In hoofdstuk 4.9 wordt nader op de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’ ingegaan. 1.3.2 Afwijking ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan De beoogde herontwikkeling van het terrein aan de Krommerijnstraat bestaat uit de realisatie van een nieuw woongebouw (maximaal 6 gestapelde woningen). Hoewel het gedeelte van het perceel waar dit nieuwe wooncomplex is voorzien al een woonbestemming heeft, is er geen bouwvlak aanwezig. Bovendien zijn er geen gestapelde woningen toegestaan. De huidige woonbestemming en bijbehorende bouwregels uit het bestemmingsplan ‘Dorp Bunnik 2012’ laten de beoogde planontwikkeling niet toe. Hiervoor is een bestemmingswijziging nodig. Het voorliggende bestemmingsplan dient hiertoe. 1.4
Leeswijzer
De toelichting is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 beschrijft het plangebied, zowel de huidige situatie alsook de toekomstige situatie. Het van toepassing zijnde beleid op zowel rijks-, provinciaal-, regionaal-, en gemeentelijk niveau wordt in hoofdstuk 3 verwoord. Vervolgens gaat hoofdstuk 4 in op diverse relevante milieu- en omgevingsaspecten, ook wel de randvoorwaarden van het plan genoemd. In hoofdstuk 5 ‘Juridische aspecten’ wordt een toelichting op de verbeelding en de planregels gegeven. Tot slot is hoofdstuk 6 gewijd aan de uitvoerbaarheid van het plan. Het betreft zowel de economische als maatschappelijke uitvoerbaarheid.
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
6
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
2
BESCHRIJVING PLANGEBIED
2.1
Bestaande situatie
2.1.1 Ontwikkeling dorp Bunnik op hoofdlijnen Het dorp Bunnik is ontstaan als een buurtschap op een oeverwal langs de Kromme Rijn, op een kruispunt van wegen richting Utrecht en Wijk bij Duurstede en de tolweg over de Rijn richting Zeist. De hogere vruchtbare delen van de oevers werden in de vroege middeleeuwen immers gezien als geschikte vestigingsplaats, en de ligging aan de Rijn zorgde voor goede transportmogelijkheden naar Utrecht.
Figuur 4 - Functies in de kern Bunnik op hoofdlijnen
Functies in de kern Bunnik op hoofdlijnen
De bebouwing concentreerde zich aanvankelijk langs belangrijke historische wegen, zoals de Dorpsstraat, de Langstraat en de Molenweg. In de loop van de 19e eeuw heeft verdichting plaatsgevonden langs de bestaande wegen. Gevolg is een relatief compacte bebouwingsstructuur met afwisselende (lint)bebouwing. Naast deze meer compacte bebouwingsstructuur in de kern Bunnik, werden er ook woningen langs belangrijke verbindingswegen gebouwd. De Schoudermantel, als onderdeel van de historische verbindingsweg naar de kern Odijk, is hier een voorbeeld van. Vanaf de jaren dertig van de 20e eeuw steeg het inwonertal van Bunnik sterk door de komst van stadsbewoners die buiten de stad wilden wonen. Er zijn toen nieuwe (woon)wijken aangelegd ten westen, ten zuiden en zuidoosten van de bestaande kern. De uitbreiding zette zich in de jaren ’50 en ’60 van de vorige eeuw ten westen van de Kromme Rijn door. Vanaf die tijd is er sprake van grootschalige uitbreiding met de totstandkoming van nieuwe uitbreidingsplannen. Ook werden er specifieke kantorenlocaties en bedrijventerreinen gerealiseerd, vooral tussen de spoorlijn Utrecht-Arnhem en de snelweg A12.
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
7
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
Daarmee heeft Bunnik als het ware twee gezichten. Het zuidelijk deel van het dorp is zakelijk en stedelijk, mede veroorzaakt door de directe raakvlakken met het spoor en de A12. Het noordelijk deel bestaat vooral uit ruim opgezette woonwijken met groene lanen en staat onder invloed van de sfeer van de landgoederen zone langs de Kromme Rijn. Dit laatste geldt voor de woonbuurt waar het plangebied zich in bevindt. In figuur 4 is dit in beeld gebracht. 2.1.2 Het plangebied en directe omgeving Ruimtelijke en functionele karakteristiek Vroeger maakte het perceel deel uit van een boerderij aan de Langstraat. In de jaren zestig van de vorige eeuw onderging dit hele gebied een transformatie met karakteristieke woningbouwuitbreidingen uit die tijd. Het originele agrarische bedrijfsperceel is tegenwoordig volledig onherkenbaar. Tegenwoordig bevindt zich op het perceel een braakliggend stuk grond, dat aan beide zijden begrensd wordt door de achtertuinen van aangrenzende woningen: Hardenbroeklaan 40 en Langstraat 3. Het perceel wordt regelmatig gemaaid, maar behoudt desondanks zijn braakliggende uitstraling. Langs de westzijde loopt een achterpad, dat toegang biedt tot de achtererven van de woningen aan de Hardenbroeklaan. De locatie bevindt zich in een woonwijk met een sterke samenhang uit de jaren '50/'60.
In de omgeving van het perceel staan woningbouw die dateert uit de jaren vijftig en zestig van de vorige eeuw, met twee bouwlagen en een kap. Het perceel heeft geen enkele band meer met de oorspronkelijke boerderij.
Figuur 5 – Luchtfoto bestaande situatie van het plangebied
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
8
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
Infrastructuur De structuur en bijbehorende karakteristiek in dit deel van de kern Bunnik voor een belangrijk bepaald door de aanwezige infrastructuur. Op ca. 870 meter ten zuiden van het plangebied bevindt zich de rijksweg A12, een belangrijke internationale vervoersas tussen de Randstad en Duitsland. De op- en afrit (Bunnik en Odijk, afrit 19) is op ca. 1300 meter van het plangebied gesitueerd. Vanaf deze oprit is een directe verbinding met het centrum van de kern Bunnik in noordwestelijke richting aanwezig. De Schoudermantel gaat daarbij over in de Stationsweg en Provinciale weg (N229) maakt deel uit van de regionale verkeersstructuur. De route vormt een belangrijke verbinding tussen Utrecht en Wijk bij Duurstede. De Krommerijnstraat betreft een smalle erftoegangsweg, met één rijrichting (vanaf de Van Hardenbroeklaan). Desalniettemin zijn er aan beide zijde van de weg vrij liggende voetpaden, met aan de noordzijde van en parallel aan de weg parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Hierdoor is langsparkeren voor aanwonenden mogelijk. Verkeer over de Krommerijstraat komt uit op de Langestraat waarna het de Provincialeweg / Stationsweg kan bereiken. In de Krommerijnstraat zijn twee invalideparkeerplaatsen ter hoogte van het plangebied. Deze parkeerplaatsen zijn niet meer toegewezen aan specifieke invalide personen.
Groen Binnen het plangebied is beplanting in de vorm van hagen, struiken en enkele bomen aanwezig. In het profiel van de Krommerijnstraat is ter hoogte van het plangebied geen groen aanwezig. Al met al ligt het plangebied in een sterk verstedelijkte omgeving. Bijgaande figuren en foto’s geven een impressie van de huidige situatie van het plangebied en haar directe omgeving.
Figuur 6 – Huidig beeld plangebied vanaf de Krommerijnstraat (bron: Google Streetview)
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
9
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
Figuur 7 – Huidig beeld plangebied vanaf de Krommerijnstraat (bron: Google Streetview)
2.2
Toekomstige situatie
2.2.1 Randvoorwaarden voor ontwikkeling Op 6 september 2021 heeft het college besloten medewerking te verlenen aan een ontwikkeling van het perceel. Hiertoe zijn ruimtelijke en programmatische randvoorwaarden opgesteld. De voor het bestemmingsplan relevante kaders zijn hieronder samengevat weergegeven. Stedenbouwkundige uitgangspunten Algemeen De locatie kan worden ingevuld met grondgebonden woningen en/ of appartementen. De bebouwing is met de voorzijde georiënteerd op de Krommerijnstraat. Bij gestapelde woningbouw moet de entree van het gebouw zichtbaar zijn vanaf de openbare weg. Dit voorkomt anonimiteit van het gebouw en zijn bewoners en sluit aan bij het bestaande straatbeeld. Het is eventueel mogelijk om niet de hoofdentree, maar alleen de entree van de onderste appartementen te richten op de openbare ruimte. De gezamenlijk entree voor bovenliggende appartementen kunnen dan mogelijk uit het zicht worden gerealiseerd. Deze oplossing vraagt echter om een heldere routing over het perceel heen naar de centrale entree voor de overige gebruikers en bezoekers. Bij appartementen worden geen bijbehorende bouwwerken (bijvoorbeeld bergingen) buiten het hoofdgebouw gerealiseerd. Hierdoor blijft het gebouw goed herkenbaar als complex en gaat dit verrommeling op het perceel tegen. Hoogte Het gebouw mag een goot- en nokhoogte krijgen resp. van maximaal 6 en 10 meter.
Hiermee past het nieuwe gebouw qua maat en schaal in zijn omgeving en sluit deze aan bij de standaard goot- en nokhoogte van het bestemmingsplan Bunnik 2012. De korrelgrootte van het gebouw moet passend zijn in de omgeving. Afstand bebouwing tot perceelsgrenzen • De bebouwing staat met de voorgevel naar de openbare ruimte toe. De gehele nieuwbouw staat evenwijdig aan de straat en heeft een minimale afstand van 3
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
10
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
meter tot de openbare ruimte. Eventuele ondergeschikte elementen mogen door deze voorgevelrooilijn heen • De afstand van de bebouwing tot aan de naastgelegen perceelgrenzen is minimaal 2,5m. Woningbouwprogramma; Het programma zoals opgenomen in de Visie op Wonen 2017-2022 is uitgangspunt. Dit betekent: • Minimaal 30% sociale huur, onder te brengen bij een corporatie; • Minimaal 40% vrije sector huur inclusief maximaal 10% goedkope koop; • Bij voorkeur appartementen voor kleine huishoudens, zowel starters als ouderen; • 10 % van de woningen moet levensloopbestendig zijn. Dit is in het stedenbouwkundig plan vertaald naar vier woningen/appartementen in de sociale koop en twee woningen/appartementen in de vrije sector. Groen De bestaande bomen in het plangebied worden zoveel als mogelijk ingepast. De bomen langs de randen van het plangebied blijven behouden. Voer eventueel een bomeneffectrapportage uit i.v.m. de aanwezige bomen en pas relevante bomen (en eventueel ook ander waardevol groen) in de plannen in. Duurzaamheid Energie De woningen moeten gasloos zijn. Verder wordt gestreefd naar een bouwplan dat voldoet aan de eisen voor Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG). Klimaatadaptatie: voorkomen van wateroverlast • De verharding mag toenemen, mits voorzieningen worden getroffen zodat regenwater in het plangebied opgevangen kan worden.
• De riolering (gescheiden aanbieden) moet onder vrij verval kunnen afwateren naar de riolering rondom het plangebied. • In het plan dienen maatregelen ter voorkoming van wateroverlast genomen te worden. Convenant duurzame Woningbouw Het college van Bunnik heeft besloten het Convenant Duurzame Woningbouw provincie Utrecht toe te passen op nieuwbouw ontwikkelingen. Voor nieuwbouwontwikkelingen moet voldaan worden aan niveau goud. Het convenant brengt de belangrijkste duurzaamheidsthema’s samen: circulariteit, energie, klimaatadaptatie, duurzame mobiliteit, natuurinclusiviteit en gezondheid. Verkeer De parkeerplaatsen worden achter het gebouw gerealiseerd. De parkeerplaatsen worden ontsloten via de westzijde van het perceel op de Krommerijnstraat. De ontsluiting van het perceel gebeurt in combinatie met het bestaande achterpad en wordt gerealiseerd door middel van een verhoogde inritconstructie. Voor deze ontsluitingsweg dient een minimale maatvoering van 3,5 meter in de breedte te worden gerealiseerd. Het doorbreken van de parkeerstrook in de Krommerijnstraat wordt tot een minimum beperkt, zodat er geen verlies van algemene parkeerplaatsen optreedt. Onderzocht kan worden of een combinatie van het
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
11
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
achterpad en ontsluiting mogelijk is. Algemene parkeerplaatsen in de openbare ruimte die komen te vervallen dienen te worden gecompenseerd. Parkeren De Parkeernota van de gemeente Bunnik is van kracht. Daarnaast gelden de volgende eisen: • Alle benodigde parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd binnen het plangebied. • Er wordt op het perceel minimaal één laadpaal geplaatst voor elektrische auto’s. Milieu • Bij planologische procedure c.q. beoordeling van de bouwaanvraag moet aandacht worden besteed aan mogelijke grondvervuiling. • De herontwikkeling moet getoetst worden aan de Wet natuurbeheer. Een ecologische quickscan vooraf geeft aan met welke soorten en welke bescherming rekening gehouden moet worden, zodat de maatregelen tijdig ingepast kunnen worden. Binnen het nieuwbouwproject wordt de biodiversiteit versterkt en worden de principes gehanteerd van natuurinclusief bouwen met ruimte voor flora en fauna. • Ondanks dat de luchtkwaliteit past binnen de wettelijke norm, dient ook aangetoond te worden dat de luchtkwaliteit voldoet aan de normen van de GGD en de WHO. 2.2.2 Het stedenbouwkundig plan Beoogd wordt een invulling van maximaal 6 gestapelde wooneenheden in één woongebouw. Daarbij wordt uitgegaan van vier sociale koopwoningen en twee appartementen in de vrije sector. Gekozen is voor een opzet die als passend wordt gezien in relatie tot de bestaande woonomgeving.
Er wordt aansluiting gezocht bij het bestaande straatbeeld en stedenbouwkundige opzet van de wijk.
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
12
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
Figuur 8 – Stedenbouwkundig plan van de beoogde woningbouwontwikkeling binnen het plangebied (bron: Architektenburo Huub van der Zee)
Het gebouw kent een goot- en nokhoogte van respectievelijk 6 en 10 meter. De kapconstructie maakt dat het gebouw relatief kleinschalig oogt. Gekozen is voor twee zadeldakconstructies in noord-zuidrichting, die onderling in oost-west richting met elkaar worden verbonden. Het gebouw heeft de uitstraling van twee bouwlagen met kap, maar wordt in drie verdiepingen gebruikt voor wooneenheden. Iedere laag heeft twee wooneenheden. Onder kap is daarmee ook sprake van een volledig benutbaar woonoppervlak, voor twee wooneenheden. In totaal gaat het om zes wooneenheden. Het gebouw heeft inpandige bergingen, waarmee een verrommeling van de buitenruimte wordt voorkomen. Het gebouw is met de voorgevel georiënteerd op de Krommerijnstraat. De voorgevel, met balkon op de eerste verdieping, een inwendig balkon op de tweede verdieping en de entree op de begane grond, versterkt de voorgevel oriëntatie op de Krommerijnstraat. De oriëntatie van de voorgevel op de Krommerijnstraat, de goot- en nokhoogte van respectievelijk 6 en 10 meter, de plaatsing evenwijdig aan de woonstraat en het onttrekken van het zicht op de parkeerplaatsen, maken dat het geheel past in korrel en structuur van de bestaande omgeving. De groenstrook langs de Krommerijnstraat ondersteunt dit beeld.
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
13
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
Figuur 9 – Gevelimpressies woningbouw op het terrein Krommerijnstraat in Bunnik (bron: Architektenburo Huub van der Zee)
2.2.3 Verkeer en parkeren Het nieuwe appartementencomplex zal voor het autoverkeer uitsluitend in het zuidoosten via het Krommerijnstraat ontsloten worden. Hiervoor zal een nieuwe inen uitrit worden aangelegd. Vanaf deze in- en uitrit kan het parkeerterrein achter het woongebouw bereikt worden. Ter hoogte van deze aansluiting zal het
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
14
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
bestaande voetpad en parkeerplaatsen langs de Krommerijnstraat doorsneden worden. De overige delen van het voetpad blijven ongewijzigd intact. In de Krommerijnstraat zijn twee invalideparkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen zijn niet meer toegewezen aan specifieke invalide personen. Ten behoeve van de ontsluiting van het te ontwikkelen perceel dient een invalideparkeerplaats te worden opgeheven. De andere invalide parkeerplaatse wordt weer ingezet voor algemeen gebruik. Hierdoor neemt het aantal algemene parkeerplaatsen toe. Te verwachten verkeersproductie Om een inschatting te maken van de hoeveelheid autoverkeer die met het plan wordt gegenereerd, zijn de kencijfers van het CROW geraadpleegd. Het CROW is een onafhankelijk kenniscentrum voor infrastructuur, openbare ruimte en verkeer en vervoer. Op grond van CROW-Publicatie 381 ‘Toekomstbestendig parkeren’, waarin ook kencijfers voor de verkeersgeneratie van verschillende functies (waaronder wonen) zijn aangegeven, blijkt dat voor de sociale huurwoningen en middenhuurwoningen (appartementen) rekening gehouden moet worden met ca. 3,8 motorvoertuigen per etmaal / per woning. Dit kencijfer is gebaseerd op de in de CROW gehanteerde uitgangspunten1. Voor dure koopappartementen dient aan de hand van de CROW-cijfers rekening gehouden te worden met 7,3 motorvoertuigen per etmaal / per woning.
Uitgaande van 6 appartementen (4 in de categorie sociale koop, die gelijk staan met middenhuurappartementen en 3,8 mvt/etmaal en 2 in de vrije sector, met 7,3 mvtg/etmaal) komt dit neer op ca. 30 motorvoertuigen per etmaal. Gezien de huidige functie en bijbehorende inrichting van de omliggende wegen, kunnen deze wegen dit extra prima verkeer verwerken en worden hieromtrent geen problemen verwacht. Parkeren Voor berekening van de parkeervraag wordt gebruik gemaakt van de geactualiseerde nota ‘Parkeernormen gemeente Bunnik’ (maart 2019), waarin voor diverse woningtypen parkeernormen zijn aangegeven. Zo dient bij kleine woningen tot 40 m2 rekening gehouden te worden met 0,65 parkeerplaatsen per woning en bij kleine sociale huurwoningen tot een grootte van 65m 2 met 1,0 parkeerplaatsen per woning. Voor grotere huurappartementen wordt een norm van 1,2 parkeerplaatsen per woning gehanteerd. Op grond van het gemeentelijke parkeerbeleid dient daarbij rekening gehouden te worden dat bij de woningen minimaal 0,3 parkeerplaats (per woning) voor bezoekers toegankelijk dient te zijn. Op basis van het type appartementen dat momenteel in het voorliggende woningbouwplan wordt voorgestaan, dient rekening gehouden te worden met in totaal 8 parkeerplaatsen. In bijgaande tabel 1 is dit inzichtelijk gemaakt. En zoals uit figuur 10 blijkt, wordt hier in het voorliggende inrichtingsplan aan voldaan.
1
Uitgegaan is van ‘huurwoningen, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur)’, Matig stedelijk gebied, Schil centrum
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
15
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
Functie (type woning)
Parkeernorm (per woning)
Aantal in plan
Benodigd aantal parkeerplaatsen
huur, appartement, midden/goedkoop (inclusief sociale huur > 65 m2)
1,2 (0,3 toegankelijk, voor bezoekers)
4
4,8 (waarvan 0,6 voor bezoekers)
koop, appartement, midden
1,6 (0,3 toegankelijk, voor bezoekers)
2
3,2 (waarvan 0,6 voor bezoekers)
6
8,0 (8)
Totaal
Tabel 1 – Overzicht benodigd aantal parkeerplaatsen planontwikkeling Krommerijnstraat, gebaseerd op de beleidsnota ‘Parkeernormen gemeente Bunnik’. De vier goedkope sociale koopappartementen zijn gelijk gesteld aan huur appartement midden/goedkoop.
Figuur 10 – Indicatieve indeling parkeerterrein, met aan de linkerzijde de opstelplaats voor de container voor de woningen (bron: Architektenburo Huub van der Zee)
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
16
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
3
BELEIDSKADER
3.1
Inleiding
Bij het opstellen van ruimtelijke plannen, zoals een bestemmingsplan, moet rekening worden gehouden met het beleid van diverse overheden. De meest relevante beleidsaspecten die betrekking hebben op het plangebied worden in dit hoofdstuk uiteengezet. Onderscheid is aangebracht in rijksbeleid (paragraaf 3.2), provinciaal beleid (paragraaf 3.3), regionaal beleid (paragraaf 3.4) en gemeentelijk beleid (paragraaf 3.5). 3.2
Rijksbeleid
3.2.1 Nationale Omgevingsvisie De kaders van het rijksbeleid op het gebied van de fysieke leefomgeving zijn opgenomen in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). De NOVI is op 11 september 2020 vastgesteld en is vanaf 12 februari 2021 bindend voor het Rijk als geldende visie onder Wet ruimtelijke ordening. De NOVI vervangt daarmee de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Met de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Nederland staat immers voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Het zijn grote en complexe opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen. De toenemende druk op de fysieke leefomgeving vraagt daarbij om een actiever Rijksoverheid. De NOVI stelt een integrale aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisatie, en met meer regie vanuit het Rijk. Regie vanuit het Rijk betekent echter niet het centraliseren van taken en verantwoordelijkheden; wel het geven van richting op grote opgaven en regie op goed samenspel, zowel publiek als publiek/privaat.
In de NOVI zijn de genoemde opgaven samengevat in vier prioriteiten: • ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • een duurzaam en economisch groeipotentieel; • sterke en gezonde steden en regio's; • toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om dit te bereiken worden 21 nationale belangen benoemt in de NOVI waarop de nationale overheid zich richt. Deze hebben onder andere betrekking op het zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften, het waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem, het beperken van klimaatverandering, het waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen, het behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang en het verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit. Deze 21 nationale belangen hebben ook een relatie met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), zie ook paragraaf 3.2.2.
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
17
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
Relatie met het plangebied Het voorliggende plan sluit aan bij het nationale belang 'Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften'. Het staat geen nationaal belang in de weg. 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Ten behoeve van de bescherming van de in de SVIR genoemde nationale belangen, worden in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) algemene regels voorgeschreven die bindend zijn voor de lagere overheden als provincie en gemeente. In het Barro worden de kaderstellende uitspraken uit de SVIR bevestigd. Doel van het Barro is om onderwerpen uit de SVIR te verwezenlijken, danwel te beschermen. Het gaat hierbij onder meer om de volgende onderwerpen: • Rijksvaarwegen; • Hoofdwegen en hoofdspoorwegen; • Elektriciteitsvoorziening; • Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; • Natuur Netwerk Nederland (voorheen Ecologische hoofdstructuur); • Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; • IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte). Relatie met het plangebied Het plangebied maakt geen deel uit de bovengenoemde gebieden. Daarmee is de beoogde ontwikkeling in voorliggend bestemmingsplan niet strijdig met het nationaal ruimtelijk belang, zoals neergelegd in het Barro.
3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn regels opgenomen die eisen stellen aan de inhoud van een toelichting op een bestemmingsplan. Een toelichting dient een verantwoording van de in het plan gemaakte keuzen te bevatten, net als een waterparagraaf, de uitkomsten van het vooroverleg, resultaten van eventueel verrichte onderzoeken, inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan, etc. Deze toelichting voldoet daaraan. Verder dient een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe stedelijke ontwikkelingen een verantwoording te bevatten aan de hand van de zogenoemde 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: de Ladder), die is vastgelegd in artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro. Dit afwegingskader verplicht overheden tot het maken van een zorgvuldige ruimtelijke afweging bij het mogelijk maken van nieuwe stedelijke ontwikkelingen in een bestemmingsplan. Het doel is om te komen tot zorgvuldig ruimtegebruik. De Ladder ziet erop toe dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting vervolgens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Alvorens te toetsen aan de Ladder dient te worden vastgesteld of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit begrip is in artikel 1.1.1 Bro gedefinieerd als een
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
18
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Relatie met het plangebied Met het voorliggende plan worden zes nieuwe appartementwoningen mogelijk gemaakt, op een perceel dat reeds een woonbestemming heeft. Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat een dergelijke kleinschalige ontwikkeling (een project met minder dan 12 woningen) niet wordt aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro. De ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet van toepassing. 3.2.4 Milieuwetgeving Bij het opstellen van ruimtelijke plannen is diverse (milieu)wetgeving van toepassing, waaronder de Wet luchtkwaliteit, de Erfgoedwet, de Wet natuurbescherming, de Wet geluidhinder, etc. Op deze aspecten zal in hoofdstuk 4 nader worden ingegaan. 3.3
Provinciaal beleid
3.3.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de nieuwe Omgevingsvisie Provincie Utrecht vastgesteld. De Omgevingsvisie is vanaf 1 april 2021 in werking getreden. In de Omgevingsvisie beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2050. Daarbij worden zeven beleidsthema’s beschreven: • Stad en land gezond; • Klimaatbestendig en waterrobuust; • Duurzame energie; • Vitale steden en dorpen; • Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar; • Levend landschap, erfgoed en cultuur; • Toekomstbestendige natuur en landbouw. Bij nieuwe ontwikkelingen is het zaak zorgvuldig om te gaan met de ruimte. De provincie hanteert bij de locatiekeuze voor nieuwe verstedelijking de volgende basisprincipes: • zoveel mogelijk binnenstedelijk/binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten; • daarnaast in overig stedelijk gebied; • eventuele nieuwe (grootschalige) uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan (bestaande of nieuwe) knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors. In aanvulling hierop wil de provincie onder voorwaarden ruimte bieden aan kernen voor kleinschalige uitbreiding van het stedelijk gebied om de lokale vitaliteit of ruimtelijke kwaliteit te vergroten (lokaal maatwerk). Gezien de grote ruimtevraag die op de provincie afkomt, is het zaak zorgvuldig om te gaan met de ruimte.
Een groot gedeelte van de mensen woont graag in een stedelijke of dorpse omgeving. De menging en aanwezigheid van functies zoals wonen, werken en voorzieningen draagt bij aan deze aantrekkelijkheid. Binnen het stedelijk gebied van steden en dorpen is nog veel ruimte aanwezig die kan worden
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
19
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
benut voor verdichting, herontwikkeling of intensivering. In de afgelopen jaren zijn er weliswaar al veel binnenstedelijke locaties ontwikkeld, maar er zijn nog steeds binnenstedelijke mogelijkheden en er komen continu nieuwe mogelijkheden bij. Door structurele economische veranderingen verliezen veel gebouwen en locaties hun oorspronkelijke functie en komen daarmee voor herontwikkeling in beeld. Deze drie aspecten maken dat de provincie blijft inzetten op binnenstedelijke ontwikkeling. Voorliggende ontwikkeling met zes wooneenheden in Bunnik betreft een ontwikkeling binnen het stedelijk gebied. 3.3.2 Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht Gelijktijdig met de hiervoor genoemde Omgevingsvisie is de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht vastgesteld. De Interim Omgevingsverordening is op 10 maart 2021 vastgesteld door Provinciale Staten en op 1 april 2021 in werking getreden. De Interim Omgevingsverordening geldt totdat de Omgevingswet ingevoerd wordt. Dat is op 1 januari 2024. Dan treedt ook de Omgevingsverordening provincie Utrecht 2022 in werking. Het doel van de IOV is om een aantal provinciale belangen uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. In de Omgevingsverordening worden daarom regels gesteld ten aanzien van deze belangen. Deze belangen zijn onderverdeeld in diverse thema's (artikelen en instructieregels).
De belangrijkste thema’s die voor het plangebied van belang zijn worden hieronder toegelicht. Wonen (stedelijk gebied) Vooral het thema ‘Wonen’ als onderdeel van ‘Stedelijke functies in stedelijk gebied’ heeft betrekking op het plangebied in voorliggend bestemmingsplan. Voor dit aspect is vooral Artikel 9.15 (Instructieregel verstedelijking) van belang. Als een locatie is aangewezen als ‘stedelijk gebied’ betekent dit dat de focus ligt op inbreiding boven uitbreiding. Aangezien de planlocatie aan de Krommerijnstraat is aangewezen als ‘stedelijk gebied’ (zie figuur 11) wordt aan de belangrijkste voorwaarde hiervoor voldaan. Het gaat in dit geval om een herontwikkelingslocatie in de kern Bunnik.
Figuur 11 – Stedelijk gebied Bunnik, ter plaatse van het plangebied (bron: Omgevingsverordening provincie Utrecht)
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
20
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
Bovendien wordt voldaan aan het vastgestelde provinciale programma Wonen en werken, dat uitgaat van afspraken waarbij tenminste 50% van de te bouwen woningen in het sociale en -middensegment worden gebouwd. In de paragrafen 3.5.2 en 3.5.3 wordt hierop nader ingegaan. Water Het plangebied is gesitueerd in het grondwaterbeschermingsgebied Bunnik, zoals deze is opgenomen in de IOV (zie figuur 12). Grondwaterbeschermingsgebieden liggen als een schil rond de waterwingebieden. De grens van deze gebieden is de lijn vanaf waar het grondwater een periode van 25 jaar nodig heeft om de pompputten te bereiken (de 25-jaarszone). De verordening geeft instructieregels voor locaties binnen een grondwaterbeschermingsgebied en laat geen activiteiten toe en bevat geen bestemmingen en regels die een risico vormen voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie. Hiervoor geldt de instructieregel ruimtelijke bescherming grondwater (artikel 3.7 IOV).
Figuur 12 – Grondwaterbeschermingsgebied Bunnik, ter plaatse van het plangebied. (bron: Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht)
In dit kader wordt opgemerkt dat de voorgenomen ontwikkeling binnen het plangebied niet in functies en bebouwing voorziet die het grondwater zullen verontreinigen of het grondwaterpeil zullen aantasten. Met andere woorden, het nieuw te bouwen gebouw met zes wooneenheden heeft geen negatieve invloed op het grondwaterbeschermingsgebied. Wel is in dit bestemmingsplan de gebiedsaanduiding ‘milieuzone grondwaterbeschermingsgebied’ opgenomen. De gronden ter plaatse van deze aanduiding zijn mede bestemd voor de bescherming van de kwaliteit van het grondwater ten behoeve van de drinkwatervoorziening. Hier gelden vanwege het ter plaatse aanwezige grondwaterbeschermingsgebied naast de regels van het bestemmingsplan, ook de regels die opgenomen zijn in de Interim Omgevingsverordening Utrecht met betrekking tot deze zone. Op deze wijze vervult de aanduiding ‘milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied’ een signaleringsfunctie en is direct duidelijk dat bij de uitvoering van werkzaamheden ook rekening gehouden moet worden met de regels uit de Interim Omgevingsverordening met betrekking tot de genoemde zone.
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
21
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
In de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht is het gebied aangewezen als mogelijk overstroombaar gebied. Verder liggen grote delen van de provincie in overstroombare gebieden van NederRijn, Lek en het Eemmeer. Het is belangrijk dat vitale en kwetsbare objecten, zoals elektriciteitscentrales, ziekenhuizen, woonwijken en bedrijventerreinen, bestand zijn tegen overstromingen. Voor buitendijkse gebieden geldt dit ook voor individuele woningen en bedrijven. Door een goeddoordachte locatiekeuze en inrichting kunnen de gevolgen van een overstroming flink beperkt worden. In artikel 2.10 van de verordening is daartoe opgenomen dat een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Overstroombaar gebied bestemmingen en regels bevatten die rekening houden met overstromingsrisico’s. Binnendijks is dit van toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijventerreinen. Buitendijks is dit ook van toepassing op individuele woningen en bedrijven. De motivering op een bestemmingsplan bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop met het overstromingsrisico is omgegaan. In dit kader gaat het om één woongebouw, met zes eenheden, die op dezelfde aanleghoogte als de bestaande woningen worden gerealiseerd. Er is geen sprake van grote risico’s in deze.
Cultuurhistorie Het plangebied is binnen de cultuurhistorische hoofdstructuur gesitueerd. Binnen deze zones is het van belang dat bij het behouden van archeologische waarden behoud in situ (in de bodem) het uitgangspunt is, conform het Verdrag van Valletta en de Erfgoedwet. Wanneer behoud in situ niet mogelijk is, kan behoud ex situ (opgraving) uitkomst bieden. Om de archeologische waarden die in de bodem liggen te behouden is het belangrijk om zowel bekende als aantoonbaar te verwachten waarden te beschermen. Het regelen van een onderzoeksplicht bij ingrepen vanaf een standaardoppervlaktemaat 100 vierkante meter verplicht. Hiervan mag gemotiveerd worden afgeweken. Hetzelfde geldt voor de dieptemaat van 30 cm.
Figuur 13 – Cultuurhistorische hoofdstructuur; waardevol archeologische zone Bunnik, ter plaatse van het plangebied (bron: Omgevingsverordening provincie Utrecht)
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
22
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
Voor het aspect archeologie heeft de gemeente Bunnik beleid opgesteld, met onderzoeksplicht voor bepaalde werkzaamheden. In paragraaf 4.9 wordt dit nader toegelicht. Samenvattend wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de voorwaarden uit de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht. Tevens voldoet onderhavige toelichting aan de eisen die uit de toetsing aan de Omgevingsverordening voortvloeien. 3.4
Regionaal beleid
3.4.1 Waterbeheerprogramma 2022-2027 Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft haar ambities en lange termijnvisie vastgelegd in het “Waterbeheerprogramma 2022 - 2027: Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam”. Het waterbeheerprogramma beschrijft de ambities en inzet voor schoon en gezond water, duurzaamheid en een waterveilig en klimaatbestendig gebied, Het Hoogheemraadschap wil bij de start van ruimtelijke ontwikkelingen water een meer sturende rol geven voor een toekomstbestendige leefomgeving. Men gaat van norm-toetsing van plannen achteraf naar samen integraal sturen op risico’s en draagvlak vooraf. Samen met gebiedspartners ontwerpen met water om een waterrobuuste en klimaatbestendige inrichting te verbeelden. Daarnaast is het Hoogheemraadschap duidelijk over regels en instrumentarium, zoals de 'weging van het waterbelang' (voorheen bekend als het watertoetsproces). Bunnik ligt in het “Krommerijngebied-Utrechtse Heuvelrug”.
Figuur 14 – Beleidsdoelen Utrechtse Heuvelrug – Krommerijngebied, (bron: HDSR, Waterbeheerprogramma 2022 - 2027)
3.5
Gemeentelijk beleid
3.5.1 Toekomstvisie en Structuurplan Bunnik In de toekomstvisie Bunnik (uit 2004) en de het structuurplan Bunnik 2007 - 2015 (2008) wordt in zijn algemeenheid aangegeven dat het in stand houden van de het dorpse karakter een belangrijk uitgangspunt is.
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
23
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
Bij nieuwe ontwikkelingen dienen daarbij de zogenaamde bestaande kwaliteitsdragers als leidraad gebruikt te worden. De Kromme Rijn vervult hierin nog steeds een beeldbepalende rol, evenals de oorspronkelijke routes die beeldbepalend zijn voor de kern. In bijgaande figuur zijn de kwaliteitsdragers voor de kern Bunnik weergegeven.
Figuur 15 – Kwaliteitsdragers kern Bunnik (bron: Toekomstvisie Bunnik)
Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkelingen de kwaliteitsdragers uit de toekomstvisie niet aantasten. Verder streeft de gemeente Bunnik naar een gedifferentieerde bevolkingssamenstelling waarin alle leeftijdsgroepen, typen huishoudens en inkomensklassen vertegenwoordigd zijn. Volgens de toekomstvisie Bunnik is daarom evenwicht in beleid, maatregelen en woningbouwprogramma voor de verschillende bevolkingsgroepen gewenst. In het structuurplan is dit vertaald door bij nieuwe woningbouwontwikkelingen een globale verdeling in 1/3 goedkoop, 1/3 midden en 1/3 duur als uitgangspunt te hanteren. In dit kader wordt ook verwezen naar de volgende paragraaf 3.5.2 van deze plantoelichting. 3.5.2 Visie op wonen Bunnik 2017-2021 De ‘Visie op wonen Bunnik 2017-2021, Kracht in de bestaande voorraad, kwaliteit in nieuwbouw’ beschrijft het gemeentelijk beleid op het gebied van wonen voor de komende jaren en is op 25 januari 2018 door de raad vastgesteld.
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
24
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
Voor de gemeente is het een sturingsinstrument voor de lokale woningmarkt. Er wordt daarbij gestuurd op het woningbouwprogramma en de ingrepen in de bestaande woningvoorraad. De visie dient als input voor de prestatieafspraken met de corporaties en ontwikkelovereenkomsten met de ontwikkelaars. Bovendien is de Visie input voor het gesprek in de regio. In de regio wordt namelijk samengewerkt op diverse onderdelen, waaronder het onderdeel wonen. Bouwen voor eigen inwoners en regionale vraag De gemeente Bunnik streeft naar een gevarieerde woningvoorraad met voor alle inwoners van Bunnik een (zorg) geschikte woning, afgestemd op woonwensen, levensfase en financiële mogelijkheden. Naast het faciliteren van de autonome groei, gaat Bunnik op termijn een deel van de regionale opgave realiseren. Op dit moment wordt parallel gewerkt aan de uitvoeringsstrategie, voortvloeiend uit de strategische agenda. In dat kader wordt gekeken naar de mogelijkheden om meer woningen te realiseren voor de regionale vraag. Het faciliteren van de inwoners van Bunnik en de natuurlijke groei van het aantal inwoners en huishoudens betekent een noodzakelijke groei van de woningvoorraad: er moeten extra woningen bij komen wat een beslag legt op de beschikbare ruimte in en om de dorpen. Het nieuwbouwprogramma biedt kansen om die woningen toe te voegen waar een structureel tekort aan is.
Het gaat namelijk niet alleen om aantallen woningen maar ook om woningtype, huur en koop en diverse prijscategorieën. Inzet voor alle doelgroepen Binnen de ambitie dat er voor iedereen een geschikte woning is, is een aantal doelgroepen waar extra aandacht aan gegeven wordt, waaronder de lage inkomens. Lage inkomens Om huishoudens met een laag inkomen de kans te geven om in Bunnik te (blijven) wonen én wacht- en zoektijden te verlagen, wordt de sociale huurwoningvoorraad structureel uitgebreid. Voor de lange termijn is de ambitie om te komen tot 20% sociale huur in Bunnik. Omdat voor elkaar te krijgen wordt bij nieuwbouw aan de ontwikkelende de voorwaarde opgelegd om minimaal 30% sociale huur op te nemen in het programma. De in het sociaal woonbeleid (uit 2016) opgenomen ambities met betrekking tot de betaalbaarheid en bereikbaarheid van sociale huurwoningen, zijn in de Visie op wonen wederom opgenomen. Minimaal 80% van het jaarlijkse woningaanbod heeft een huur onder de tweede aftoppingsgrens òf bij iedere woningtoewijzing wordt de huur verlaagd naar de aftoppingsgrens, indien het een huishouden met een inkomen onder de huurtoeslaggrens betreft (methode Portaal). Minimaal 80% van de nieuwbouw heeft een huur onder de tweede aftoppingsgrens (gemiddeld over een periode van 5 jaar).
Acties en afspraken De gemeente Bunnik heeft in 2016 een actieplan sociale woningbouw opgesteld als reactie op de grote vraag naar sociale huurwoningen. Het doel van het actieplan is om tot een versnelde realisatie van sociale huurwoningen te komen zodat de gemeente kan voorzien in de toenemende vraag. Zo is vastgesteld dat bij
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
25
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
nieuwbouw 30% van de woningen in de sociale huursector gerealiseerd moeten worden. Verder is er de ambitie dat minimaal 40% van het nieuwbouwprogramma wordt gerealiseerd in vrije sector huur, inclusief maximaal 10% goedkope/betaalbare koop voor de middeninkomens. Relatie met het plan Onderhavig bestemmingsplan maakt de bouw mogelijk van zes wooneenheden. De appartementen worden als volgt verdeeld: twee sociale huurappartementen, twee vrije sector huurappartementen in de midden categorie en twee appartementen in de dure categorie. De verdeling van categorieën is gekoppeld aan de opbouw van het gebouw (twee per verdieping). De appartementen worden in eigen beheer verhuurt. Dit is op onderdelen niet geheel in overeenstemming met voornoemde Visie op wonen 2017-2021. Echter de logische opbouw van de verdiepingingsgewijze verdeling en het geven dat 30 % in het goedkope huursegment zit, maakt dat het plan overeenkomt met de (intenties) van het woonbeleid. 3.5.3 Doelgroepenverordening Bunnik 2023 Om de woningvoorraad voor de lage en middeninkomensgroepen bereikbaar en betaalbaar te houden heeft de gemeenteraad van Bunnik op 26 januari 2023 een doelgroepenverordening vastgesteld, te weten ‘Verordening doelgroepen nieuwbouw sociale koopwoningen, sociale huurwoningen en middenhuurwoningen gemeente Bunnik’.
Deze doelgroepenverordening stelt de gemeente Bunnik in staat om via een publiekrechtelijke weg de prijs en doelgroep van nieuwbouwwoningen te bepalen. Zo kan een bepaald percentage sociale koopwoningen, middenhuurwoningen en sociale huurwoningen opgenomen worden in bestemmingsplannen (en na de inwerkingtreding van de Omgevingswet, in het omgevingsplan). De verordening regelt ook dat de sociale huur, sociale koop en de middenhuurwoningen gedurende een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroepen. Dit zijn de instandhoudingstermijnen. Verdere specificaties van de voorschriften uit de doelgroepenverordening worden vastgelegd in exploitatieplannen of overeenkomsten die eerder met ontwikkelaars zijn afgesloten. Relatie met het plan In de regels van voorliggend bestemmingsplan is opgenomen dat minimaal 2 woningen uit de sociale huurwoningen dient te bestaan en minimaal 2 woningen uit middenhuurwoningen óf sociale koopwoningen. Voor wat betreft de begrippen van deze woningcategorieën wordt aangesloten bij de ‘Verordening doelgroepen nieuwbouw sociale koopwoningen, sociale huurwoningen en middenhuurwoningen gemeente Bunnik’. Dit geldt ook voor de instandhoudingstermijnen van de verschillende doelgroepen.
3.5.4 Groenstructuurplan: Groen Bunnik 2005-2015 Het Groenstructuurplan legt de hoofdgroenstructuur binnen de gemeente vast en geeft een beschrijving van de gewenste ontwikkelingen. De Kromme Rijn is bepalend voor de identiteit van de gemeente. Alle dorpen liggen langs de Kromme
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
26
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
Rijn. De dorpen liggen in een halfopen landschap waar ook landgoederen en buitenplaatsen aanwezig zijn.
Figuur 16 – Uitwerking kaart Bunnik als onderdeel van het Groenstructuurplan (bron: Groenstructuurplan, Groen Bunnik 2005-2015)
Hoofddoelstelling is dat het openbare groen in de gemeente Bunnik een bijdrage moet leveren aan een aantrekkelijke, functionele en veilige woonomgeving. Leefbaarheid, (beeld-)kwaliteit en identiteit zijn hierbij de sleutelwoorden. Hierbij kan onderscheid gemaakt worden in duurzaam groen, dat binnen de kernen in hoofdlijnen de structuur van de kernen aanduidt en samenhang creëert, en groen dat afwisselend is en de kernen verfraait. Concreet betekent dit dat bomen en beplanting onder andere de stedenbouwkundige structuur moeten versterken en accentueren. Dit geldt zowel voor de hoofdgroenstructuur als voor het groen in de wijken. De hoofddoelstelling van het Groenstructuurplan is dat het openbaar groen een bijdrage moet leveren aan een aantrekkelijke, functionele en veilige woonomgeving. Daartoe is voor de verschillende kernen aangegeven wat de te onderscheiden lijnen, wijken, groenvlakken en punten zijn. In bijgaande figuur 16 is dit voor Bunnik inzichtelijk gemaakt. Aan de hand van de uitwerkingskaart van het Groenstructuurplan blijkt dat het plangebied niet tot de hoofdgroenstructuur van Bunnik behoort. Een nadere afweging en onderbouwing is in dat kader niet nodig. 3.5.5 Parkeernormen gemeente Bunnik Op 19 maart 2019 heeft de gemeente de ‘Parkeernormen gemeente Bunnik’, vastgesteld, ter vervanging van de nota uit 2008, waarin per functie is aangegeven
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
27
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
welke parkeernormering bij nieuwe ontwikkelingen in acht genomen moet worden. Daarbij is onderscheid gemaakt in parkeernormen voor ‘Bunnik / Odijk’, parkeernormen voor ‘Werkhoven’ en parkeernormen voor gebieden ‘buiten de bebouwde kom’. De parkeernormen zijn daarbij gebaseerd op de parkeerkencijfers van het CROW (publicatie 381). Het doel van de geactualiseerde nota is gelijk aan de nota uit 2008 en is als volgt gedefinieerd: Het vaststellen van gemeentelijke parkeernormen voor nieuwe ruimtelijke projecten en ontwikkelingen in de kernen Bunnik, Odijk en Werkhoven en het buitengebied. Hierdoor kan in de toekomst worden voorzien in de parkeerbehoefte waarbij tevens de bereikbaarheid en leefbaarheid worden gewaarborgd. Om deze doelstelling te behalen zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd: • een nieuw bouwinitiatief mag geen parkeerproblemen in de omgeving veroorzaken; • elke initiatiefnemer van een bouwplan draagt zorg voor zijn eigen parkeeroplossing; • er wordt gestreefd naar een goede balans tussen het aanbod van parkeerplaatsen versus de leefbaarheid en de kwaliteit (functie, gebruik, beeld) van de openbare ruimte; • het streven is om de mogelijkheden voor dubbelgebruik en uitwisseling maximaal te benutten. In paragraaf 2.2.3 ‘Verkeer en parkeren’ is reeds op het parkeeraspect ingegaan. Het plan voldoet aan het parkeerbeleid.
3.5.6 Duurzaamheidsprogramma Bunnik Duurzaam Op 18 december 2014 heeft de Gemeenteraad van Bunnik het Duurzaamheidsprogramma Bunnik Duurzaam vastgesteld. Het programma is doelgericht, concreet, ontdaan van overbodige ‘ballast` en gaat uit van bestaande initiatieven op het gebied van duurzaamheid in de gemeente. Daarbij gaat het niet om bindende beleidsregels maar om een actieprogramma dat ruimte biedt om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. In het duurzaamheidsprogramma zijn de volgende ambities en doelen opgenomen: 1. minder CO2 uitstoot in eigen gemeentelijke organisatie: oppakken met eerste focus op inzicht in verbruik en maatschappelijk verantwoord ondernemen. Opwekking van duurzame energie is alleen mogelijk zonder eigen investering. 2. minder CO2 uitstoot op Bunniks grondgebied: focus op besparing bij bestaande woningvoorraad door aan te sluiten bij landelijke ontwikkelingen vanuit Energieakkoord. 3. meer mensen in een duurzame leefomgeving: beperkte inzet want kwaliteit van leven nu in Bunniks is relatief goed. Focus meer op effecten van eigen handelen voor elders in de wereld, inzet op preventie. 4. meer bedrijven zijn maatschappelijk verantwoord bezig: oppakken met focus op energiebesparing. 5. inwoners en bedrijven zijn zich beter bewust van hun verbruik en de besparingsmogelijkheden. 6. meer mensen kiezen voor duurzame vormen van mobiliteit.
Operationele doelen (wat gehaald moet worden):
Gemeente Bunnik Bestemmingsplan Krommerijnstraat t/o nr. 13-19, Bunnik mRO b.v./ TOE / 99.541 – 2 / 27 november 2023
28
NL.IMRO.0312.bpBNKkrommerijnstr-on01 Ontwerp
• • •
In 3 jaar gaat de uitstoot van de gemeentelijke organisatie omlaag met 20% en is de ambtelijke organisatie zich bewust van haar rol en bijdrage aan het streven naar duurzame ontwikkeling. De uitstoot van woningen is gedaald met 10% ten opzichte van 2012. Het merendeel van de Bunnikse bedrijven is actief bezig met maatschappelijk verantwoord ondernemen en/of energiebesparing. Het merendeel van de Bunnikers kent het Platform Duurzaam Bunnik.
De ontwikkeling dient te passen binnen de duurzaamheidsdoelstelling van de gemeente. In paragraaf 4.12 wordt hier nader op ingegaan. 3.5.7 Waterplan Bunnik Op 15 mei 2008 is het ‘Waterplan Bunnik, visie voor 2025, beleidslijnen en maatregelen’ door de gemeenteraad vastgesteld. Dit plan is een samenwerking tussen gemeente, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden en Vitens en is een breed gedragen integrale watervisie voor het grondgebied van de gemeente Bunnik. Met dit plan wordt beoogd de effectiviteit en efficiëntie van het water(keten)- beheer in Bunnik te verhogen. Dit heeft betrekking op zowel waterkwaliteit als waterkwantiteit. Hoewel binnen de kernen van Bunnik niet veel oppervlaktewater aanwezig is, worden wel een aantal doelen geformuleerd die bij nieuwe gebiedsinrichtingen (waaronder inbreidings- en herstructureringsplannen) een rol spelen, zoals meervoudig ruimtegebruik. De functie voor water, waaronder berging van water, maakt daarbij integraal onderdeel uit van de inrichting van de openbare buitenruimte. Andere speerpunten betreffen: • efficiënter functioneren van de afvalwaterketen (riolering en rioolwaterzuivering); • water in de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen: gebruiken van kansen en mogelijkheden; • bescherming van grondwater en drinkwaterwinning.