24-071 Bijlage 4.4. Masterplan Kwaliteitsinstrumentarium

MASTERPLAN KWALITEITSINSTRUMENTARIUM

Gemeente Bunnik

Copyright © Gemeente Bunnik 2023. Alle rechten voorbehouden. Het is ten strengste verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Gemeente Bunnik, materiaal dat zich in het Masterplan Kersenweide bevindt, of dat op een met Kersenweide verband houdend medium is opgeslagen, te kopiëren, opnieuw te verspreiden, te publiceren of te wijzigen.

MASTERPLAN KWALITEITSINSTRUMENTARIUM

Gemeente Bunnik 1 juni 2023

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

3

4

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

INHOUDSOPGAVE Ten geleide

7

1. Inleiding

9

2. Kwaliteit

12

3. Proceskwaliteit

18

2.1 2.2 2.3 2.4

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9

Definitie begrip ‘kwaliteit’ Kwaliteitsbewaking Relatie met bestemmingsplan Maatvoering

Inleiding begrip proceskwaliteit Van masterplan tot realisatie Ontwikkelingsstrategie Supervisie stedenbouw en landschap Architectenselectie Welstandstoetsing (Supervisieteam) Toetsing Duurzaam bouwen Bestuurlijke besluitvorming Communicatie en participatie

4. Beeldkwaliteit bebouwing 4.1 4.3 4.4

Algemene aspecten beeldkwaliteit bebouwing Beeldkwaliteiten woonvelden Aanvullende algemene aspecten bebouwing

5. Beeldkwaliteit buitenruimte 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.5 5.6

Groenstructuur Inrichting archeologische vindplaatsen Waterstructuur Infrastructuur Kunstwerken Speelvoorzieningen Meubilair

6. Civieltechnische kwaliteit 6.1 6.2 6.3

62

88

Inleiding Programma van Eisen van de Openbare Ruimte Kwaliteitsaspecten en beheer

7. Consument en kwaliteit 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5

26

Inleiding Individueel wonen De consument Consumentgericht bouwen Particulier opdrachtgeverschap

92

Colofon

97

Bronnen

99 Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

5

6

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

TEN GELEIDE Het voorliggende Masterplan Kersenweide maakt onderdeel uit van de derde fase van het planproces, gericht op de realisatie van de wijk Kersenweide (voorheen Odijk-West). De procesgang van dit project, zoals beschreven in het Plan van Aanpak – Van visie naar realisatie (april 2020), gaat uit van de volgende planfasen: 1. Integraal Programma van Eisen; 2. Integrale Gebiedsvisie 3. Integraal Plan (Masterplan) Kersenweide 4. Uitwerking deelplannen 5. Realisatie deelplannen Op 15 april 2021 heeft de gemeenteraad van Bunnik het Integraal Programma van Eisen (IPvE) vastgesteld en daarmee kon de eerste planfase worden afgesloten. Op 10 maart 2022 heeft de gemeenteraad unaniem ingestemd met de Gebiedsvisie Kersenweide en daarmee de richting bepaald voor de verdere uitwerking van de Gebiedsvisie tot onderhavig Masterplan. Om deze woonlocatie te kunnen ontwikkelen volgens de eerder vastgestelde doelstellingen (zoals vastgelegd in het Integraal Programma van Eisen en in de Gebiedsvisie voor het gebied) is een samenhangend pakket van afspraken en instrumenten nodig. Onder regie van de gemeente Bunnik en in overleg met vele instanties, organisaties en ontwikkelende marktpartijen zijn deze afspraken en instrumenten vastgesteld en samengebracht in het ‘Masterplan Kersenweide’.

De fysieke ontwikkeling van Kersenweide zal nog circa 6 tot 8 jaar in beslag nemen terwijl er met name m.b.t. verschillende duurzaamheidsthema’s voortdurend sprake zal zijn van nieuwe ontwikkelingen in techniek en van het aanscherpen van ambities. Vanuit dit gegeven laat de gemeente de mogelijkheid open om met ontwikkelende partijen in te spelen op voortschrijdende inzichten en de beoogde ambities en prestaties hier op aan te passen.

Het Masterplan Kersenweide omvat ruimtelijke ontwerpvoorstellen, kwaliteits- en juridische instrumenten, overeenkomsten en documenten, en vormt het raamwerk voor de verdere kwalitatieve uitwerking en flexibele uitvoering van het plan voor Kersenweide. Het Masterplan Kersenweide kent de volgende vijf onderdelen: 1. het Stedenbouwkundig Plan (en het bijbehorende programma); 2. het Kwaliteitsinstrumentarium (kwaliteitsbeschrijving van plan (productkwaliteit) en kwaliteitsbewaking van planproces (proceskwaliteit)); 3. het Financieel raamwerk (de grondexploitatie waarin de financieel-economische uitvoerbaarheid wordt aangegeven, voorzien van een risicoparagraaf); Vanwege het gevoelige karakter van de financiële informatie wordt dit onderdeel als een afzonderlijk product vormgegeven en op vertrouwelijke basis verspreid. En een tweetal onderdelen die op een later tijdstip verschijnen: 4. het Ontwerp Bestemmingsplan (het juridisch bindende planonderdeel); 5. De Samenwerkingsovereenkomst (SOK) (dat wil zeggen de afspraken tussen gemeente en betrokken marktpartijen gericht op de feitelijke ontwikkeling van Kersenweide). Het onderdeel Samenwerkingsovereenkomst bevat vertrouwelijke informatie en wordt derhalve eveneens als een afzonderlijk product vormgegeven en op vertrouwelijke basis verspreid.

Onderhavige nota omvat het tweede product van het Masterplan Kersenweide, te weten het Kwaliteitsinstrumentarium.

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

7

8

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

1. INLEIDING Dit kwaliteitsinstrumentarium is te zien als een reeks richtinggevende regels waaraan de plannen voor Kersenweide moeten voldoen om, de door de plannenmakers gewenste kwaliteit te kunnen realiseren. De bepalingen waaraan de plannen moeten voldoen, zijn erop gericht om een samenhangend, integraal plan te kunnen realiseren voor het hele plangebied; zowel voor wonen als voor recreëren. In dit kwaliteitsinstrumentarium gaat het vooral om stedenbouwkundige (rand)voorwaarden en eisen. Het doet verslag van de spelregels die moeten worden gevolgd om een kwalitatief hoogwaardig plan te kunnen realiseren. De onderlinge relaties tussen de verschillende onderdelen van het plan worden daarbij aangegeven, en de effecten van de plannen op het openbare gebied worden in kaart gebracht. Het kwaliteitsinstrumentarium is onderdeel van het bestemmingsplan. In het kwaliteitsinstrumentarium is de missie voor de (beeld)kwaliteit verwoord en verbeeld. Het instrumentarium is tevens het toetsingskader voor ontwerpvoorstellen. Leeswijzer In het tweede hoofdstuk worden nut en noodzaak van het kwaliteitsinstrumentarium in beeld gebracht. In dit deel wordt ook het kader van het geheel weergegeven. In hoofdstuk 3 wordt aandacht besteed aan het begrip ‘proceskwaliteit’.

Hierbij worden instrumenten aangereikt die vooral gericht zijn op het vormgeven van de samenwerking, de organisatie en de coördinatie tussen gemeente, toekomstige ontwikkelende marktpartijen en overige belanghebbenden. In de hoofdstukken 4 en 5 komt de ‘productkwaliteit’ aan bod. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de beoogde beeldkwaliteit van de woningen, eventuele woonwerkwoningen en recreatieve voorzieningen (hoofdstuk 4) en de beeldkwaliteit van de openbare buitenruimte (hoofdstuk 5). De randvoorwaarden voor de beeldkwaliteit van de bebouwing en de openbare ruimte geven een volledig beeld van de ruimtelijke vormgeving, inrichting, samenhang en sferen.

De documenten van de gebouwde omgeving en de openbare ruimte vullen elkaar aan: • In het onderdeel ‘beeldkwaliteit bebouwing’ worden voor het plan samenhangende architectuurthema’s verwoord, uitgedrukt in sfeerbeelden en -beschrijvingen, waarin vormentaal, ruimtelijkheid, materiaal, kleur en licht worden vastgelegd. • In het onderdeel ‘beeldkwaliteit buitenruimte’ worden de randvoorwaarden voor de uitwerking van de openbare ruimte in beeld gebracht. Er is gezocht naar een thematiek voor de inrichting van de openbare ruimte waarmee de locatie zich kan onderscheiden van andere woningbouwlocaties in de regio, waarbij gestreefd wordt naar een logische overgang en aansluiting op het aangrenzende buurtje ‘t Burgje. Naast de randvoorwaarden voor de planuitwerkingen van de gebouwde omgeving en de openbare ruimte, wordt ook aandacht besteed aan de civieltechnische eisen die aan het plan kunnen worden gesteld (hoofdstuk 6). Tot slot wordt in hoofdstuk 7 aandacht besteed aan de toekomstige bewoners van Kersenweide. Daarnaast wordt inzicht geboden in de wijze waarop de consument betrokken kan worden bij de ontwikkeling en invulling van de locatie Kersenweide.

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

9

10

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

2. KWALITEIT

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

11

2 KWALITEIT

De rode draad in dit kwaliteitsinstrumentarium zijn de kwaliteitswaarborgen en de wijze waarop deze kunnen worden ingebouwd bij de toekomstgerichte uitvoering. Deze waarborgen moeten er uiteindelijk voor zorgdragen dat aan het gemeentebestuur van Bunnik duurzame en flexibele beslissingen worden voorgelegd. Daarbij moet niet alleen aandacht worden besteed aan de kwaliteit van het plan en het product, maar ook aan het proces. En met name aan hoe de projectorganisatie en de organisatie van het proces ervoor kunnen zorgen dat Kersenweide op duurzame en flexibele wijze ontstaat. Het kwaliteitsinstrumentarium bouwt voort op het Integraal Programma van Eisen (IPvE) en de Gebiedsvisie, zoals vastgesteld door de gemeenteraad respectievelijk in april 2021 en maart 2022. Marktpartijen zullen de komende jaren, samen met de gemeente, het plan in deelplannen gaan uitwerken. De ontwikkeling van Kersenweide behelst een kleine 10 jaar en de maatschappij is voortdurend aan veranderingen onderhevig. Dit kan ertoe leiden dat het kwaliteitsinstrumentarium op onderdelen moet worden geactualiseerd. Het is ook mogelijk dat het instrumentarium moet worden aangepast aan nieuwe ontwikkelingen en inzichten die nu nog niet zijn voorzien.

Dit document is derhalve leidend maar geen strak keurslijf waarin de invulling van de locatie Kersenweide en het daarmee samenhangende toetsingsinstrumentarium als blauwdruk is vastgelegd. Afwijkingen zijn, mits in de geest van en onderbouwd, bespreekbaar. Doel van dit kwaliteitsdocument is om instrumenten en procedures aan te reiken teneinde de in het IPvE, de Gebiedsvisie en onderhavig Masterplan beschreven ambities te verwezenlijken en de bijbehorende kwaliteitsdoelstellingen voor alle belanghebbenden te waarborgen.

12

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

2.1

Definitie begrip ‘kwaliteit’

Kwaliteit is een begrip dat vaak gemakkelijk wordt gebruikt en – op z´n minst – gebonden is aan persoonlijke beleving. Immers, smaken verschillen. Toch is het in het kader van de nadere uitwerking en in het verlengde hiervan de uitvoering van het masterplan, belangrijk om over die kwaliteit bindende afspraken met alle betrokkenen te maken. Hoewel het in de Gebiedsvisie verwoorde voorkeursmodel (model 4 (Archeologisch organisch) met de infrastructuur van model 3 (Stroomgeulen)) door vrijwel iedereen een warm hart is toegedragen, wordt dit concept vanuit de eigen invalshoek van de ontwerper verder vormgegeven en niet altijd vanuit gelijkluidende belangen. Wat alle betrokkenen echter bindt, is de missie om, rekeninghoudend met de marktomstandigheden de hoogst mogelijke kwaliteit te realiseren. Ofschoon het begrip ‘kwaliteit’ op verschillende manieren gedefinieerd kan worden, zal het uiteindelijk moeten gaan om de wensen van de toekomstige bewoners van Kersenweide. Daarnaast zal het plangebied een belangrijk onderdeel vormen van de gemeente Bunnik als geheel en in het bijzonder van de kern Odijk. Wanneer de ontwikkeling van de locatie en het woningaanbod aansluiten bij de wensen van de consument, kan geconcludeerd worden dat aan één van de belangrijkste definities van kwaliteit wordt voldaan.

Dit is de reden dat in een apart hoofdstuk (hoofdstuk 7) aandacht wordt besteed aan individueel en consumentgericht bouwen. Wie vanuit een stedenbouwkundig perspectief over ‘kwaliteit’ nadenkt, zal vrij snel terechtkomen bij zoiets als ‘de kwaliteit van het gebouwde’. Men kan daarbij denken aan de schoonheid van een gebouw, van een complex van gebouwen, de inrichting van een plein, maar ook aan de ruimtelijkfunctionele indeling van de openbare ruimte, het water, de wegen en het groen. Dit zijn zeker de belangrijkste aspecten van stedenbouwkundige kwaliteit, maar niet de enige. Want naast deze productgeoriënteerde aspecten is ook de kwaliteit van het proces bij bouwkundige projecten van belang. Een goed ingericht en bewaakt totstandkomingsproces is minstens zo belangrijk als de kwaliteit van een gebouw. Met andere woorden: schoonheid en duurzaamheid zijn gewenst, maar zij zijn niet de enige aspecten van kwaliteit. De kwaliteit van het plan voor Kersenweide hangt af van de kwaliteit van twee variabelen: • productkwaliteit: het uiteindelijk gebouwde programma (bebouwing en openbare ruimte);

•

proceskwaliteit: de samenwerking tussen de betrokkenen en samenwerkende partijen.

2.1.1 Het product Het gebouwde product (bebouwing en openbare ruimte) is nauw verbonden met het onderliggende programma. Het programma is enerzijds de resultante van afspraken tussen de gemeente en hogere overheden maar wordt anderzijds, waar mogelijk, bijgesteld op basisafspraken tussen gemeente en marktpartij(en). Het programma is mede tot stand gekomen op basis van marktonderzoek en marktkennis. Het resultaat van deze samenhangende aanpak leidt tot een bouwprogramma dat de partijen (gemeente en marktpartijen en corporaties) gezamenlijk wensen uit te voeren. De uitvoering van het bouwprogramma kent op haar beurt ook weer een kwaliteitsaspect, immers kwaliteit is sterk gerelateerd aan ‘mooi of lelijk’. Het wordt doorgaans subjectief of intuïtief benaderd. Omdat die benadering ook nog wel eens sterk gekleurd kan worden door de tijdgeest en de problemen van enig moment, is het zaak de kwaliteitseisen die aan het te bebouwen gebied en aan de gebouwen zelf worden gesteld zo objectief mogelijk te beschrijven. In de hoofdstukken Beeldkwaliteit bebouwing (hoofdstuk 4) en Beeldkwaliteit buitenruimte (hoofdstuk 5) wordt deze productkwaliteit vormgegeven en ingevuld. Daarbij worden eerst enkele algemene zaken of hoofdlijnen behandeld, om vervolgens af te dalen naar een meer gedetailleerd niveau. De kwaliteit in het plan werkt ook op die manier: van grof naar fijn.

Het concept moet op hoofdlijnen goed in elkaar zitten en daarop bewaakt kunnen worden. Vervolgens kan het concept als het ware afgepeld worden, om uiteindelijk via verschillende lagen terecht te komen bij de individuele bouwkavel en de inrichting van de aangrenzende buitenruimte. Van deze hele reeks wordt benoemd en beschreven wat de beoogde kwaliteit moet zijn (soms gedetailleerd, soms op hoofdlijnen), zodat op alle niveaus duidelijk wordt wat er precies bewaakt moet worden. Dat kan er overigens ook soms toe leiden dat, a.g.v. een nadere detaillering, e.e.a. op hoofdlijnen dient te worden aangepast.

2.1.2 Het proces Samenwerking, organisatie en coördinatie tussen partijen zijn belangrijke sleutels tot succes en voorwaarden voor kwaliteit. Weten wat er te doen staat, aan welke verwachtingen moet worden voldaan of welke weg moet worden bewandeld om

een planonderdeel behandeld en geaccepteerd te krijgen; het zijn zaken die onlosmakelijk verbonden zijn met de werkelijke realisatie. Hoe soepeler deze procedures verlopen, des te aangenamer en stimulerender dat is voor het maken van kwaliteit. Om het plan te kunnen realiseren volgens de overeengekomen doelstellingen is een samenhangend pakket van afspraken en instrumenten nodig. Het Masterplan Kersenweide omvat dit pakket. Het pakket is opgezet en geaccepteerd door verschillende belanghebbende partijen en bekrachtigd door de gemeenteraad van Bunnik. Het samenhangende pakket van afspraken, zoals het masterplan is bedoeld, is een mix van kwaliteits- en juridische instrumenten, overeenkomsten en documenten, die gezamenlijk het raamwerk biedt voor de verdere kwalitatieve uitwerking en flexibele uitvoering van het plan voor Kersenweide.

2.2

Kwaliteitsbewaking

Kwaliteit is een samenspel tussen de variabelen product en proces. In dit kwaliteitsinstrumen-tarium zal nader worden ingegaan op hoe dat samenspel in het planproces voor Kersenweide gestalte krijgt. Naast het ‘samenspel’ speelt nog een tweede begrip een rol, namelijk ‘bewaken’. Met het bewaken van kwaliteit wordt bedoeld: • het controleren van de integrale samenhang in de uitvoering van het plan voor Kersenweide (onder andere door het toetsen van uitwerkingsplannen en bouwplannen); • het sturen en beheersen van het totstandkomingsproces (van ontwerp naar realisatie); • het stimuleren van de samenwerking, om daarmee de hoogst haalbare kwaliteiten voor het plan te kunnen realiseren. Sturen, beheersen en controleren zijn veel gebruikte begrippen als het gaat om bewaken. Stimuleren valt hierbij wellicht wat uit de toon, maar wordt als minstens zo vitaal gezien voor een succesvolle realisatie. De organisatieonderdelen die de kwaliteitsbewaking voor hun rekening gaan nemen, zijn dus niet alleen maar streng. Zij hebben ook een belangrijk motiverende en inspirerende taak.

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

13

2 KWALITEIT

2.3 Relatie met bestemmingsplan In het bestemmingsplan is in juridische zin geregeld wat er wel en niet mag worden gebouwd en welke functies wel en niet zijn toegelaten in het betreffende gebied. Het bestemmingsplan is een toelatingsplan en vormt het wettelijke en juridische kader waarin de ruimtelijke ordening van een bestaand of nieuw te ontwikkelen gebied wordt beschreven. Met behulp van ruimtelijke bepalingen en regels en met een omschrijving van de functionele bestemmingen wordt in tekst en tekeningen aangegeven wat het gebruik en de bebouwingsmogelijkheden zijn van het gebied waarvoor het bestemmingsplan is opgesteld. Bouwinitiatieven of bouwplannen moeten aan de bepalingen van een bestemmingsplan voldoen om in aanmerking te kunnen komen voor een omgevingsvergunning. Daarnaast is het bestemmingsplan te zien als een cruciaal onderdeel van een maatschappelijk proces. Belanghebbenden voor dit plan zijn bijvoorbeeld inwoners van Bunnik, direct omwonenden (waaronder bewoners van ‘t Burgje), of betrokken private partijen en de (plaatselijke) overheid. Belanghebbenden krijgen de kans aan te geven wat hun visie is op wat kan worden toegestaan en onder welke voorwaarden. Dit plan wordt toegestuurd aan de vooroverlegpartners (zoals provincie, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Gasunie e.d.).

Vervolgens wordt het plan ter inzage gelegd en kan iedereen een zienswijze indienen op het plan. Uiteindelijk wordt het vastgesteld door de gemeenteraad. Daarna is er nog de mogelijkheid van beroep. Voordat een bestemmingsplan definitief geldt, wordt dus een uitgebreide en zorgvuldige procedure gevolgd. Het bestemmingsplan is te beschouwen als een afsprakenkader tussen de overheid en haar burgers. Daarin is bepaald welke bouwwerken in ruimtelijke zin zijn toegestaan en welke functies en bestemmingen binnen het bestemmingsplangebied mogen voorkomen en onder welke condities dat kan gebeuren. Bestemmingsplannen voor nieuw te ontwikkelen gebieden zijn dikwijls globaal van opzet. Het zijn globale plannen om te kunnen sturen op hoofdlijnen en om soepel en flexibel te kunnen inspelen op gewenste ontwikkelingen, ook al kan men niet 14

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

helemaal voorzien hoe die er precies uit gaan zien. Een bestemmingsplan dient dan ook periodiek te worden herzien. Het is logisch dat ruimtelijke plannen niet eindeloos gelden; plannen kunnen immers een decennium later ontwikkelingen uitsluiten die dan juist erg gewenst of hard nodig blijken te zijn. Het bestemmingsplan voor Kersenweide is een globaal bestemmingsplan. Deze planvorm is bewust gekozen om al tijdens de planperiode flexibel op planinitiatieven van samenwerkende marktpartijen te kunnen inspelen. Er wordt al enige jaren gewerkt aan de Omgevingswet. Vooralsnog staat inwerking treding gepland op 1 januari 2024. Als voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet het ontwerp-bestemmingsplan Kersenweide ter inzage is gelegd, blijft het oude recht van toepassing tot het bestemmingsplan van kracht is. Voor beroep tegen een bestemmingsplan geldt het oude recht, tot het bestemmingsplan onherroepelijk is. Als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de gemeente direct een omgevingsplan van rechtswege. Het bestemmingsplan zal onderdeel uit maken van het ‘tijdelijke deel’ van het omgevingsplan. Na verloop van tijd zal de gemeente de regels uit het bestemmingsplan Kersenweide (als onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan) omzetten naar het nieuwe deel van het omgevingsplan.

Dit kwaliteitsinstrumentarium is een beleidsstuk met een stedenbouwkundige inhoud en geeft inzicht in de beoogde kwaliteit. De relatie tot het bestemmingsplan moet zeer zorgvuldig gelegd worden, omdat het bestemmingsplan een juridischbindend document is. Het kwaliteitsinstrumentarium op zichzelf is geen direct juridisch-bindend document. Na vaststelling door de gemeenteraad is het aan te merken als een uitbreiding van de gemeentelijke welstandsnota. De Welstandsnota volgt uit artikel 12a, lid 1 van de Woningwet. Het vormt daarmee een toetsingskader voor de realisatie. Voor de beoordeling van bouwplannen biedt het de toetsingselementen voor het gemeentelijk welstandstoezicht. Het kwaliteitsinstrumentarium heeft het karakter van een nadere uitwerking van het Integraal Programma van Eisen. Het wordt opgenomen als een bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan, waarin wordt aangegeven in welke richting het bestemmingsplan zal worden ontwikkeld.

2.4

Maatvoering

De in deze nota opgenomen maatvoering van profielen en bebouwing is niet bedoeld als dwingende normstelling, maar eerder als richtinggevend en illustratief voor de verdere uitwerking van het plan. Uitzonderingen vormen minimale maatvoeringen die wel als voorschrift dienen te worden gehanteerd. De maatvoeringen, omschrijvingen en referentiebeelden ondersteunen en visualiseren het voor ogen staande beeld. Alternatieve oplossingen of varianten worden hiermee niet uitgesloten.

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

15

16

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

3. PROCESKWALITEIT

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

17

3 PROCESKWALITEIT 3.1 Inleiding begrip proceskwaliteit Om te bepalen hoe de kwaliteit van een stedenbouwkundig proces kan worden beïnvloed of gestuurd, is het essentieel om te weten dat zij in de eerste plaats tot stand komt binnen het kader van afspraken. Daarbij gaat het zowel om de afspraken tussen rijk c.q. provincie en gemeente, als om de afspraken en contracten tussen gemeente en marktpartijen. Tegen de achtergrond van deze afspraken en binnen de signatuur van de uitvoeringsorganisatie zullen de verschillende contractpartijen zo veel mogelijk hun eigen doelstellingen proberen waar te maken. Het (bij)sturen van kwaliteit is alleen mogelijk onder de volgende condities: • de kwaliteit dient te worden afgestemd op de kwaliteitsdoelstellingen van deelnemende partijen en zij moet passen binnen de randvoorwaarden die bestaande contracten impliceren; • als de kwaliteit wel van deze doelstellingen afwijkt, zijn dwangmiddelen (‘instrumenten’) noodzakelijk; • instemming met de werking van de communicerende vaten: het stimuleren van één kwaliteit gaat vaak ten koste gaat van andere kwaliteiten. Om adequaat te kunnen bijsturen is begrip van de doelstellingen, de condities en het mechaniek waaronder de kwaliteit tot stand komt essentieel.

3.1.1 Marktkwaliteit en publieke kwaliteit Een gezamenlijke kwaliteitsdoelstelling van publieke en private partijen moet altijd worden bezien in het licht van de achterliggende doelstellingen. Een analyse van die achterliggende doelstellingen leert dat publieke partijen in beginsel een autonome kwaliteitsdoelstelling hebben. Het doel is de kwaliteit zélf, ten behoeve van collectief en individu. In veel gevallen staan tegenover investeringen in publieke kwaliteit geen direct aanwijsbare opbrengsten. Private partijen hebben in beginsel geen autonome kwaliteitsdoelstelling. De kwaliteitsdoelstelling is een afgeleide van andere doelstellingen, zoals continuïteit van het bedrijf, beperking van het 18

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

verkooprisico en maximalisering van winst. Dit leidt ertoe dat de kwaliteitsbegrippen van publiek en privaat niet per definitie samenvallen. Wanneer bij de ontwikkeling gestreefd wordt naar samenwerking is het, met deze conclusie in het achterhoofd, duidelijk dat er veel aandacht moet worden besteed aan de onderlinge afspraken over regie, organisatie, rolverdeling en verantwoordelijkheden binnen het planproces.

3.1.2 Proceskwaliteit en bewaking De realisatie van Kersenweide gaat nog zo´n acht tot tien jaar in beslag nemen. Daarom zijn zorg en aandacht voor de voortgang ervan zeer belangrijk. Voortschrijdend inzicht zal er altijd toe leiden dat onderdelen van het plan, op een zeker moment, opnieuw ter discussie gesteld worden en wellicht aangepast of bijgesteld moeten worden. Wat kan en zal er allemaal niet veranderen in de loop van de tijd? Zal het plan daarom wijzigen en hoe dan wel? Dit zijn voor de hand liggende problemen en vragen, die een gedegen bewaking van de uitgangspunten van het plan en van het realisatieproces rechtvaardigen. Om te voorkomen dat plannen door de waan van de dag uitgewerkt of ad hoc gewijzigd worden, is een systematische bewaking van de verdere planvorming en uitvoering van het grootste belang. De in dit document verwoorde systematiek en het bijbehorende instrumentarium zijn opgesteld, om op langere termijn het goede antwoord te kunnen geven op gewijzigde omstandigheden en/of veranderende inzichten. De basis van die systematiek is gelegen in het maken van afspraken. Dat zijn afspraken tussen de samenwerkende partners over procedures, regels en vormen van organisatie.

In dit document wordt hoofdzakelijk ingegaan op de vraag: hoe dient de kwaliteit te worden bewaakt? De beschrijving van de afspraken in dit document is vooral bedoeld als een eenvoudige uitleg aan iedereen die geïnteresseerd is in de ontwikkeling van Kersenweide. De samenwerkende partners (gemeente, instanties en ontwikkelende marktpartijen) sluiten onderling ook nog formele overeenkomsten, waarin eventueel aanvullende verder uitgewerkte afspraken en ambities worden omschreven en vastgelegd. De beeldkwaliteit wordt getoetst door een kwaliteitsteam. Voor de leden van het kwaliteitsteam wordt een gedragsprotocol uitgewerkt, waarin de intenties van de begeleiding worden aangegeven.

Onderwerpen waar in dit kader afspraken over gemaakt moeten worden zijn: - de stappen van masterplan tot aan de realisatie (definities en productomschrijving); - ontwikkelingsstrategie; - uitvoeringsorganisatie; - stedenbouwkundige supervisie en welstandstoetsing; - architectenselectie; - duurzaam bouwen toetsing; - overdracht openbare ruimte naar beheerafdeling; - bestuurlijke besluitvorming; - communicatie en participatie (van en met belanghebbenden en belangstellenden); - marketing en promotie. Deze onderwerpen worden hieronder nader toegelicht.

3.2 Van masterplan tot realisatie Het traject van een bouwinitiatief tot het daadwerkelijk bouwen van bijvoorbeeld een woning, is onder te verdelen in een aantal fasen, te weten: - initiatief; - programma van eisen; - schetsontwerp; - voorlopig ontwerp; - definitief ontwerp; - omgevingsvergunning; - bestekfase; - uitvoering. De allereerste fase is het initiatief waarin het idee tot de bouw van de woning wordt verwoord. Er is nog geen vastomlijnd plan, maar wel een beeld van wat men wil realiseren. Voordat een architect aan het werk kan gaan, dient de initiatiefnemer een programma van eisen (pve) op te stellen waaraan het toekomstige gebouw of complex moet voldoen. Dat pve bevat naast technische eisen en randvoorwaarden vaak ook de eerste ideeën over de verschijningsvorm en het beeld dat daarbij past (schetsontwerp). De volgende fase is de fase van het voorlopig ontwerp waarbij op basis van het pve en een schetsontwerp een eerste opzet wordt gemaakt. Nadat overeenstemming is bereikt over dit voorlopig ontwerp wordt deze uitgewerkt in een definitief ontwerp. Het definitief ontwerp vormt veelal de basis voor de aanvraag en de behandeling van de omgevingsvergunning. Op basis van het definitief ontwerp worden de plannen verder uitgewerkt in een bestek dat wordt aanbesteed.

Na afgifte van de omgevingsvergunning en de gunning van het bestek start de uitvoering. In Kersenweide kan dit proces van toepassing zijn op één woning als het gaat om een particulier initiatief, maar het zal in de regel vooral van toepassing zijn op een groter aantal woningen die een ontwikkelaar in een deelplan wil gaan realiseren. In het laatste geval zal dit proces er op onderdelen net iets anders uitzien, bijvoorbeeld omdat een moment van verkoop van woningen moet worden ingepast, of omdat het hierbij veelal gaat om grotere aantallen woningen in verschillende omvang, grootte en prijs.

3.3

Ontwikkelingsstrategie

De gemeente heeft in het plangebied van Kersenweide maar een beperkte grondpositie van zo’n 10% van het ontwikkelgebied. Om de ontwikkeling van Kersenweide mogelijk te maken is medewerking van de andere grondeigenaren nodig. Gezien het feit dat de andere grondeigenaren professionele marktpartijen zijn, ligt een vorm van samenwerking voor de hand. Uitgangspunt is een samenwerkingsmodel waarin zowel gemeente als partijen zich comfortabel bij voelen. In een eerdere fase is de keuze gemaakt voor een bouwclaimmodel waarin de gemeente de door de marktpartijen ingebrachte gronden bouwrijp maakt en de aanleg van de openbare ruimte en realisatie van infrastructurele werken op zich neemt en de marktpartijen de opstal-/vastgoedontwikkeling en de vastgoedexploitatie voeren. Het betreft een gebruikelijke rolverdeling die partijen past. De gemeente kan regie voeren op de doelen en kaders van de integrale ontwikkeling via de aanleg van de openbare ruimte en voorkomt daarmee eigendomsplanologie en marktpartijen krijgen naar rato van hun eigendom een deel van de vastgoedontwikkeling. Uitgangspunt in deze keuze was niet een traditionele bouwclaim met grondbankfinanciering door de gemeente bij de start van de ontwikkeling, maar een koppeling tussen het betaalmoment van de inbrengwaarde en de uitname waarde van uitgeefbare kavels.

Deze afspraken zijn eerder verwoord in de met de betrokken grondeigenaren/marktpartijen ondertekende raamovereenkomst. Deze reeds gemaakte afspraken komen feitelijk op neer dat de gemeente een regisserende rol is toebedeeld om het planproces aan te sturen en zorg te dragen voor een voor alle belanghebbende

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

19

3 PROCESKWALITEIT

partijen realistisch en haalbaar plan voor Kersenweide. Die vervolgens de basis wordt voor de te sluiten samenwerkingsovereenkomst tussen de betrokken marktpartijen en de gemeente voor wat betreft de uitwerking van de ontwikkelstrategie. Bij de feitelijke realisatie van het plangebied zal er eveneens sprake zijn van een duidelijke scheiding in rollen. De gemeente zal zorgdragen voor het in exploitatie brengen van de gronden en daarmee verantwoordelijk zijn voor het bouw- en woonrijp maken van de locatie. De samenwerkende marktpartijen, waarmee de gemeente reeds afspraken heeft gemaakt, zullen verantwoordelijk zijn voor het tijdig afnemen van de bouwrijp gemaakte kavels en de verdere vastgoedontwikkeling. Nadere afspraken tussen gemeente en samenwerkende marktpartijen zullen worden vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst.

3.4 Supervisie stedenbouw en landschap Het planproces van Kersenweide en de discussie over de organisatie rond de kwaliteitsbewaking levert een interessante paradox op. Enerzijds wordt in het kader van het stedenbouwkundig concept gestreefd naar een invulling die passend bij Odijk en dorps is, waarbij Kersenweide omschreven is als een uitbreiding die passend is bij de maat en schaal van Odijk. De nieuwe wijk mag echter geen kopie vormen van Odijk. Anderzijds dient de wijk wel typisch Odijks te zijn. Een uitdagende opgave die uiteindelijk vertaald is in het masterplan. Deze paradox vraagt om een ontwerp waarin de abstracte begrippen uit het stedenbouwkundig plan worden gerespecteerd, zonder dat de uitwerking rommelig en ongeorganiseerd of eentonig en eenvormig wordt. Om deze uitersten te voorkomen, dient een stedenbouwkundige supervisor te worden aangesteld. Een coördinerende stedenbouwkundige die bruggen slaat tussen stedenbouw, landschap, architectuur en welstand. Voorgesteld wordt om voor de ontwikkeling van Kersenweide een Supervisieteam op te richten bestaande uit: • coördinerende stedenbouwkundige (supervisor) • welstandsgedelegeerde (met mandaat van de 20

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

welstandscommissie/welstandskamer) • onafhankelijke architect (die gedurende ontwikkeling niet mag praktiseren in het gebied) • plantoetser omgevingsvergunning • project-/procesmanager Het supervisieteam beoordeelt, onder leiding van de supervisor alle plannen en concepten en adviseert de project-/procesmanager (c.q. projectleiding) over de voortgang. De supervisor bereidt discussies voor en bewaakt het niveau daarvan.

3.5

Architectenselectie

In het kader van dit kwaliteitsinstrumentarium wordt een kader gecreëerd, waarin ook de ruimtelijke en architectonische kwaliteit kan worden gewaarborgd. Belangrijk hierbij is het bereiken van overeenstemming over de keuze van de architecten. Zowel via de gemeente als op aangeven van de marktpartijen zullen enkele architectenbureaus worden voorgesteld. Hieruit wordt in samenspraak met het kwaliteitsthema een shortlist opgesteld waaruit de partij die verantwoordelijk is voor de opstalontwikkeling kiest. De feitelijke keuze voor een architectenbureau ligt derhalve bij de partij die verantwoordelijk is voor de opstalontwikkeling. Hierbij gaat het vooral om een selectie van bureaus die qua vakmanschap, ervaring en signatuur passen bij de opgave die in het masterplan is gesteld, en die passen in de beeldvorming die partijen hebben. Tevens moeten de bureaus passen binnen het risicoprofiel van de opdrachtgevende partijen.

Hierbij kunnen de volgende algemene criteria worden gehanteerd: • vermogen om inspirerend en vernieuwend te ontwerpen; • aantoonbare capaciteit beschikbaar; • deskundigheid met betrekking tot de verschillende aspecten van duurzaam bouwen, • deskundigheid met betrekking tot bouwfysica en bouwkosten, • affiniteit met het begrip ‘consumentgericht en individueel bouwen’; • aantoonbare ervaring en affiniteit met ‘dorpse’ aspecten zoals uitbreidbaarheid, variatie, kleine series et cetera; • adequate bureauorganisatie in relatie tot de werkwijze, gericht op inbreng van consumenten en met inachtneming van de tijd die er voor staat; • bereidheid om onder supervisie te werken (zowel van de stedenbouwkundige supervisor als van de welstandscommissie); • geen lid van projectorganisatie (kernteam,

• •

stuurgroep) of welstandscommissie; ingeschreven bij het Bureau Architectenregister als bouwkundig architect; voldoen aan algemene regeling (SR of DNR).

In deze selectiekeuze gaat het zowel om de deskundigheid, capaciteit, ervaring en de kwaliteit van het bureau of de architect zelf, als om de benaderingswijze van de opgave, de attitude ten aanzien van het vakgebied en de signatuur. De keuze om een ‘unieke’ (in de zin van onderscheidende) invulling aan deze nieuwe woningbouwlocatie mee te geven vraagt om een eigentijdse, specifieke en overtuigende ontwerpbenadering met veel oog voor zorgvuldige consistente detaillering en die niet per definitie vernieuwend hoeft te zijn (met vernieuwend wordt bedoeld niet traditioneel). In Kersenweide wordt een beeld van eenheid in verscheidenheid nagestreefd. Deze verscheidenheid kan bereikt worden door een goede verdeling van de architectuuropgaven. Bij de gewenste dorpse mix aan typologieën en stijlen past ook een mix van architecten. In overleg met partijen die verantwoordelijk zijn voor de opstalontwikkeling zullen nadere afspraken worden gemaakt over hoeveel architectenbureaus worden ingezet en in welke mix dat gebeurt.

3.6 Welstandstoetsing (Supervisieteam) Binnen de Nederlandse ruimtelijke ordening wordt kwaliteitsbewaking altijd ingezet ter advisering en nooit ter beslissing. Doorgaans nemen particulieren, overheden of combinaties daarvan het initiatief om in de gebouwde omgeving te investeren. Na dit initiatief volgt planvorming, resulterend in een uitwerkingsplan. Uiteindelijk leidt dat tot een aanvraag van een omgevingsvergunning, waarover het college van burgemeester en wethouders, op basis van een advies van de Welstandscommissie, beslist. De gemeente Bunnik heeft, in samenwerking met stichting MooiSticht, een Welstandscommissie (Commissie Ruimtelijke Kwaliteit). In maart 2012 is de Welstandsnota Bunnik geëvalueerd en geactualiseerd. Deze gemeentelijke welstandsnota bevat de basisvoorwaarden, waaraan omgevingsvergunningaanvragen op welstandsaspecten getoetst zullen worden. Het legt voor een bepaald gebied, bijvoorbeeld een dorpskern, een beoordelingskader vast. Dit is opgesteld vanuit een visie op de toekomst van het gebied en vanuit een beeld van aanwezige

waarden. Er worden criteria benoemd die ertoe moeten bijdragen dat de toekomstige bebouwing past in de omgeving. (citaat uit Welstandsnota Bunnik; BRO, maart 2013, p. 13). Welstandstoezicht is dus niet simpelweg een vraag van mooi of niet mooi, maar een beoordeling van de kwaliteit van het bouwwerk aan de hand van duidelijk benoemde criteria. Welstand is niet zozeer een waardeoordeel over een bouwwerk op zich, maar vooral een beoordeling van de bijdrage van dat bouwwerk aan de ruimtelijke kwaliteit op die specifieke locatie. De welstandsnota is gebaseerd op de lokale karakteristieken in bestaande stedelijke gebieden en het buitengebied. De welstandsnota van de gemeente Bunnik (maart 2012) is opgesteld voor de relatief kleine bouwopgaven van één of enkele gebouwen, uitbreidingen van bestaande bebouwing en veel voorkomende kleinere bouwopgaven in bestaand stedelijk- en buitengebied (beheergebieden). Voor grootschalige ontwikkelingen of voor herontwikkelingen in bijvoorbeeld dorpscentra, vormen andere documenten, zoals beeldkwaliteitsplannen, de welstandsnota. (citaat uit Welstandsnota Bunnik; BRO, maart 2013, p. 14).

Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat Kersenweide, als grootschalige ontwikkeling, om die reden niet in eerder genoemde welstandsnota is opgenomen en dat hiervoor het Kwaliteitsinstrumentarium (als onderdeel van het Masterplan Kersenweide) als welstandsnota zal fungeren. De welstandsaspecten waar Kersenweide derhalve aan getoetst wordt zijn opgenomen in de hoofdstukken ‘Beeldkwaliteit bebouwing’ (hfd. 4) en ‘Beeldkwaliteit buitenruimte’ (hfd. 5) van onderhavig document (Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide).

3.7

Toetsing Duurzaam bouwen

Op het gebied van duurzaamheid zijn er verschillende eisen en ambities benoemd in het Masterplan, die Bunnik in Kersenweide wil realiseren. Bij elke fase in de ontwikkeling van Kersenweide wordt op de thema’s onderzocht of er nieuwe wet en regelgeving is die leiden tot aanscherping van ambities. In het IPvE (2021) zijn voor een vijftal duurzaamheidsthema’s voorwaarden en ambities voor Kersenweide geformuleerd en vastgesteld. Aansluitend is in 2022 het Convenant Duurzame Nieuwbouw van de provincie Utrecht door het college vastgesteld. Anno 2023 is het streven voor Kersenweide om de vastgestelde ambities uit het IPvE uit te voeren en samen met de marktpartijen te onderzoeken Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

21

3 PROCESKWALITEIT

waar we in de uitvoering kunnen aansluiten op de ambities van het Convenant. Gemeente en ontwikkelende partijen zullen werkafspraken maken m.b.t. de toepasbaarheid van de ambities die in dit hoofdstuk zijn geformuleerd. De gemeente vraagt de ontwikkelende partijen aan te onderzoeken hoe zij het gewenste ambitieniveau kunnen bereiken. Via rapportages worden de plannen voor de ontwikkeling uitgewerkt; o.a. de BENG (Bijna Energied Neutrale Gebouwen), MPG (MilieuPrestatie Gebouwen) berekeningen en het massapercentage aan hout of biobased materialen. Deze worden aangeleverd en door de gemeente getoetst of deze voldoen aan het gewenste ambitie niveau, conform IPvE en waar mogelijk de normen van het Convenant Duurzame Woningbouw. Wanneer het gewenste niveau niet bereikt kan worden om bijvoorbeeld technische of financiële redenen, kan afgeweken worden, mits de noodzaak tot afwijken goed is onderbouwd. Bij financiële redenen kan bijvoorbeeld onderzocht worden of de maatregelen met een eenvoudige terugverdientijd wel kunnen worden meegenomen. De gemeente kan vervolgens ook bepalen hoe zij wil omgaan met bepaalde uitkomsten en welke rol zij daarin wil nemen.

3.8

Bestuurlijke besluitvorming

De gemeenteraad van Bunnik is in de eerste plaats, totdat er sprake is van eventuele samenwerkingsverbanden of prestatieafspraken, bestuurlijk opdrachtgever van het project. De taak van de gemeenteraad is het nemen van beslissingen met betrekking tot de aangeleverde plannen. Onderdelen van deze taak kan zij delegeren aan het college van burgemeester en wethouders. Het college van burgemeester en wethouders vormt het dagelijks bestuur en is daarmee uitvoerend opdrachtgever met betrekking tot de

22

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

ontwikkeling van de locatie Kersenweide. Voor de feitelijke realisatie van de locatie zullen nadere afspraken worden gemaakt met de ontwikkelende marktpartijen en zal de huidige projectorganisatie worden uitgebreid en verder geprofessionaliseerd.

3.9 Communicatie, participatie en marketing Doel communicatie De overall communicatiedoelstelling voor de gebiedsontwikkeling Kersenweide is enerzijds draagvlak en vertrouwen creëren en anderzijds betrekken en verbinden en zo bijdragen aan een soepele ontwikkeling. Dit willen we bereiken door de volgende tactische doelstellingen te realiseren: • De deskundigheid van de gemeente en de verschillende marktpartijen tonen door zoveel mogelijk de overwegingen, proceskeuzes en behaalde successen te delen. • Raadsleden van de juiste inhoudelijke informatie voorzien voor een gedegen bestuurlijke besluitvorming. • Belanghebbenden en direct betrokkenen waar mogelijk betrekken bij het ontwerpproces en terugkoppelen wat er met hun input wordt gedaan. • Belangstellenden informeren/op de hoogte houden. Het kanaliseren van vragen. Zorgen dat men weet waar en tot wie ze zich kunnen wenden en zo onrust voorkomen. • Positieve attitude/motiveren. Het is een langdurig project. Het is belangrijk dat ook de projectleden gemotiveerd blijven. Strategie en middelenmix Om de tactische doelstellingen te realiseren worden naast strategische keuzes een combinatie van middelen ingezet. Deze middelenmix bestaat uit bestaande en te ontwikkelen middelen. Bij de inzet van de middelen is niet alleen timing, maar ook de juiste tone-of-voice belangrijk.

We sluiten met de formulering en verpakking van de informatie zo goed mogelijk aan bij de behoefte en wensen van de doelgroep. Naast een positief en enthousiaste formulering kiezen we ook voor een proactieve communicatiestrategie, waarbij we zelf de regie houden. Bij reactieve communicatie is er vaak sprake van

een defensieve insteek waarbij je keuzes aan het verdedigen bent. Hieronder een greep uit de in te zetten middelen: • Website Kersenweide, (www.kersenweideodijk. nl) is onze basismiddel om alle geïnteresseerden en belangstellenden structureel en periodiek aangesloten te houden over de ontwikkelingen. • Gemeentepagina. Deze wordt ingezet om een breder bereik te realiseren in geval van mijlpalen en bijzondere aankondigingen. • Pop-up expositie. Hiermee willen we een stukje beleving aan de totale communicatiemix toevoegen. Ondersteunt het positieve gevoel en enthousiasme rondom de ontwikkelingen. • Informatie/themabijeenkomsten voor zowel omwonenden, medewerkers als raadsleden. Een effectieve en persoonlijke manier om inhoudelijk de diepte in te gaan en de desbetreffende groep te betrekken. • Workshops en excursies, zijn geschikte vormen om informeel contact te leggen, de verbinding aan te gaan en eerstehands te horen wat er leeft. • Nieuwsbrieven, zijn een laagdrempelige manier om periodiek informatie te delen. • Online onderzoek. Waar mogelijk tunen we in op de wensen en behoeften van onze doelgroep door middel van een enquête, poll. De uitkomsten verwerken we in de inzet van middelen en/of boodschap. • De lokale pers, benaderen we om het belang en de zichtbaarheid van de boodschap te vergroten.

De geloofwaardigheid en het vertrouwen wordt ook vergroot als anderen helpen om je boodschap te delen. De keerzijde is dat je geen regie meer hebt over de berichtgeving.

uitgewerkt in een marketingcommunicatieplan. De volgende onderdelen zullen in het plan worden meegenomen: • De vijf ‘gebiedsgroepen’: huidige bewoners in (of grenzend aan) het plangebied, bewoners van ‘t Burgje, inwoners van Odijk, de gemeente Bunnik en de regio. Per gebied kunnen de communicatiemiddelen verschillen. • De in te zetten middelen. Dit dient een mix van bestaande, nieuw te ontwikkelen middelen en social media te zijn. • De 6 sterke punten van Kersenweide oftewel het onderscheidend vermogen: (1) De fiets centraal en de nabijheid van openbaar vervoer, (2) dorps woonmilieu, (3) nabijheid van recreatieve mogelijkheden in het landschap en (4) het individueel en consumentgericht bouwen. Maar ook focussen op (5) de archeologische vindplaatsen en (6) de duurzaamheidsambitie van een zelfvoorzienende wijk (smart grid, circulair wonen). Promotie en marketing van deze unieke aspecten zal met grote zorg gebeuren. Negatieve gevoelens over onveiligheid, drukte, lawaai, stank et cetera mogen uiteraard niet worden opgeroepen. Belangrijk is dat de campagne positieve gevoelens oproept over bijvoorbeeld eigen identiteit, geborgenheid, individualiteit, duurzaamheid, status en statigheid van bebouwing.

Bij het te ontwikkelen marketingconcept moet voorts rekening worden gehouden met het feit dat een substantieel deel van het aantal belangstellenden momenteel reeds in de gemeente Bunnik woont en/ of heeft gewoond.

Door het effectief en tijdig inzetten, wordt communicatie niet alleen een strategisch, maar tegelijk een consistente factor in de beleidsvoorbereiding/ -ontwikkeling en de uitvoering van de (deel)plannen. Marketingcommunicatie De rol van communicatie verandert mee met de verschillende fases van het project. In de ontwerpen ontwikkelfase is communicatie meer gericht op draagvlak creëren, betrekken en verbinden van belanghebbenden en belangstellenden. In aanloop naar de bouwfase wijzigt de communicatie in marketingcommunicatie en focust de aandacht op de promotie en verkoop van de woningen in Kersenweide. De gekozen aanpak zal t.z.t. worden

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

23

24

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

4. BEELDKWALITEIT BEBOUWING

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

25

4 BEELDKWALITEIT BEBOUWING

26

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

27

4 BEELDKWALITEIT BEBOUWING In dit hoofdstuk wordt de beoogde beeldkwaliteit van de bebouwing weergegeven in ordening, bebouwingsdichtheid, architectuurstijl, sfeerbeelden, detaillering en verbijzonderingen, materialen en kleur. Alvorens invulling te kunnen geven aan de beeldkwaliteit worden eerst de beeldkwaliteitsaspecten van het plan als geheel behandeld. Hieruit volgt een opdeling in deelgebieden, hiërarchie in oriëntatie, duiding van zoeklocaties voor appartementen en voorzieningen. Daarna wordt de beeldkwaliteit per deelgebied behandeld. Het masterplan is opgebouwd uit structuurlagen. Context en structuur vormen de basis. Daarna volgt de ordening van de bebouwing, de massa van de onderdelen, de architectuur het materiaal en de kleur. Ten behoeve van de ontwikkeling van het masterplan is een referentieplan gemaakt waarmee het laadvermogen, de samenhang en de differentiatie van woonmilieus is onderzocht. Het referentieplan wordt gebruikt bij het behandelen van principes wat betreft ordening en beeldkwaliteit. Het referentieplan wordt benut om richting te geven aan de uitwerking maar is geen blauwdruk. Er is een verdere stedenbouwkundige verdieping c.q. verfijning nodig bij de nadere uitwerking van de deelgebieden.

4.1 Algemene aspecten beeldkwaliteit bebouwing 4.1.1 Stedenbouwkundige aspecten Woonsferen Het stedenbouwkundigplan onderscheidt vier woonsferen. Dit zijn: de entreezone, een centrumdorpse zone, een dorpse zone en een landelijk-dorpse zone. De dorpse zones variëren in dichtheid van circa 38 won./ha. in het centrumdorpse deel, circa 30 won./ ha. in het dorpse deel tot circa 18 won./ha. in het landelijk-dorpse deel. De entreezone heeft een mix van woonprogramma, een school (IKC) en een boerderij. Hierdoor is de woningdichtheid hier niet relevant. In de entreezone is de afwijkende ordening, het programma en het aandeel groen onderscheidend. De parkeerbehoefte houdt gelijke tred met het programma. In het entreegebied wordt geconcentreerd in de randen geparkeerd, in het centrumdorpse voornamelijk in binnenhoven, in het dorpse deel in hoven of pockets en op eigen kavel en in het landelijk-dorpse deel wordt voornamelijk op eigen kavel of op in een parkeerpocket geparkeerd. Oriëntatie bebouwing Wat betreft oriëntatie van bebouwing is er een hiërarchie op planniveau. In afnemende hiërarchie is dat: de singel, de lanen en de straten en erven. Solitaire bebouwing in het groen heeft een alzijdige representativiteit. Woningen Woningen zijn niet hoger dan twee bouwlagen (met een kap).

Woningen op de eerste lijn aan de westelijke landschapsrand (de buitenste rand) staan kappen niet hoger aan dan op anderhalve bouwlaag en hebben zadeldaken met een hellingshoek van circa 45 graden. De bebouwingspercentages van kavels zijn voor: - Rug-aan-rug woningen: maximaal 70% - Nultrede woningen: maximaal 60% - rijwoningen: maximaal 55% - twee aaneengeschakelde woningen: maximaal 40% - vrijstaande woningen: maximaal 30%

28

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

Vrijstaande woningen en vrijstaande twee aaneengeschakelde woningen (2^1 kap) hebben een bebouwingsafstand van tenminste 1,5 m tot de zijdelingse erfgrens. Dit is niet van toepassing bij geschakelde 2^1 kapwoningen.

buurtparkjes en plekken in de landschapsstructuur. De entreezone is vanwege de goede bereikbaarheid voor automobilisten en fietsers de zoeklocatie voor voorzieningen. Aanvullend is centraal aan de groenstructuur en de Vlowijkerwetering een zoekplek opgenomen voor een horecavoorziening. Appartementen zijn niet hoger dan vier lagen en hebben een kap

Appartementen In het masterplan zijn de zoeklocaties voor appartementengebouwen en voorzieningen aangegeven. Appartementen liggen op logische plekken zoals op hoeken van bouwblokken, aan

Woonsfeer en dichtheid

Hiërarchie oriëntatie

Parkeren

centrum dorps

parkeren binnenhof dubbele strips

singel

dorps landelijk

parkeren binnenhof enkele strip

park

landelijk

parkeren in pockets

lanen

entreegebied

parkeren in de randen

100 m

100 m

*

100 m

Appartementen zoeklocatie appartementen zoeklocatie alzijdige appartementen zoeklocatie aan buurtpark (mogelijk langs 1 wand)

Buurtparken locatie buurtparken

Voorzieningen zoeklocatie voorzieningen zoeklocatie ouderenzorg

* zoeklocatie voor horeca voorziening

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

29

4 BEELDKWALITEIT BEBOUWING 4.1.2 Algemene aspecten architectuur In het IPvE is de opgave voor Kersenweide geformuleerd. Er is behoefte aan een structuur, sfeer en architectuur die aansluit bij het bestaande Odijk. In Odijk staan een paar prachtige oude witte pandjes, hoeves en een kerkje. De doorsnee bebouwing bestaat uit vooral seriematig bebouwing met een hoge mate van repetitie. De architectuur is vrij schraal en niet karakteristiek. Recent is buurtschap ‘t Burgje ontwikkeld. Het buurtschap ‘t Burgje heeft meer architectonische kwaliteit dan de doorsnee huizen in Odijk. De beeldkwaliteit is te bestempelen als ‘geslaagd traditioneel dorps’. ‘t Burgje is echter geen afspiegeling van het gemiddelde segment in Odijk. Er staan vooral duurdere woningen. De verkenning leidt tot de conclusie dat er geen typisch Odijkse stijl is en dat ook het gewenste dorpse karakter niet overtuigend aanwezig is. De ambitie voor Kersenweide is een overtuigender dorpse sfeer te bereiken met een zachte overgang in het landelijk gebied. Veel recent ontwikkelde plannen met een dorpse missie vallen terug op een beproefde vrij traditionele architectuurstijl. In Kersenweide is behoefte aan vernieuwende eigentijdse sfeervolle architectuur met een beeld van ‘eenheid in verscheidenheid’.

Het ontwikkelen van een dorpse informele sfeer begint bij het kiezen van een juiste (kleine)maat, ordening en variatie van bouwvolumes. Er is zo min mogelijk repetitie. De beoogde dorpse sfeer kan bereikt worden door variatie in: verspringende rooi-, dak- en gootlijnen en variatie in de gevelopeningen en verbijzonderingen voordeuren, buitenlampen, voortuinjes, Delftse stoepen, bankjes of bloempotten, type huisnummers en schoorstenen. Privéruimten grenzend aan het openbaar gebied behoren onderdeel te zijn van het ontwerp. De bewoner moet verleid worden om de voorruimte als onderdeel van de woning te beschouwen en te gebruiken. Individueel ingerichte buitenruimten leiden tot diversiteit, individuele identiteit en een informele sfeer in het straatbeeld. Met eigentijdse sfeervolle architectuur wordt een zekere mate van abstractie in vormgeving compositie en detaillering bedoeld zonder dat dit tot een kille afstandelijke sfeer leidt. De combinatie van abstractie en sfeervol kan bereikt worden door te zorgen voor: plastiek, bijvoorbeeld terugliggende of naar voren springende geveldelen, materialisering, denk aan de textuur, kleurnuances, verbijzondering van gevelvlakken (bijvoorbeeld het plaatselijk naar 30

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

voren trekken van strekken) en het bij de woning betrekken van de buitenruimte. In een tijd met hoge bouwkosten hoge duurzaamheidsambities en het inzetten van conceptwoningen vergt deze opgave deze maximale creativiteit en flexibiliteit van zowel opdrachtgever als architect. Architecten en ontwikkelaars worden uitgedaagd om hier vol voor te gaan. Er is ruimte voor innovatie en voortschrijdend inzicht mits het resultaat bijdraagt aan de beoogde dorpse kwaliteit. Zoals beschreven (zie 3.4) toetst het Supervisieteam of ontwerpen passen in de geest van dit beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan biedt ook ruimte aan een aantal beeldkwaliteit afwijkende ontwerpvoorstellen mits de ontwerpen voorzien in aanvullende kwaliteit. Het betreft 10% van de woningen, gespreid over het volledige plangebied. Het is aan het Supervisieteam (kwaliteitsteam) om te beoordelen of de locaties en de afwijkende ontwerpvoorstellen aanvullende kwaliteit hebben. Voor afwijkende ontwerpen gelden dezelfde uitgangspunten ten aanzien van duurzaamheid. Een groot deel van de bebouwing zal projectmatig ontwikkeld worden. Voor vrije kavels zijn specifieke kavelpaspoorten van toepassing. Deze kavelpaspoorten worden gebaseerd op onderhavig Kwaliteitsinstrumentarium. Dit hoofdstuk over de beeldkwaliteit van de bebouwing (hfd. 4) zet de koers uit wat betreft de gewenste beeldkwaliteit in Kersenweide.

Deze beeldkwaliteit is niet in beton gegoten. Het kan zijn dat tijdens de ontwikkeling van de ontwerpen voortschrijdend inzicht ontstaat die aanleiding geeft om op onderdelen af te wijken. In dat geval is het aan de architect / ontwerper om afwijkingen te motiveren en het Supervisieteam te overtuigen van de passende kwaliteit van het ontwerp in de geest van de in dit hoofdstuk opgenomen kwaliteitskaders en -richtlijnen.

In § 4.2 wordt de beeldkwaliteit van elk van de deelgebieden/woonvelden op eenzelfde manier behandeld. • in het gekaderde deel (linker pagina) worden de beeldkwaliteitsregels op overzichtelijke wijze kernachtig samengevat. • De tekst geeft een nadere toelichting op: de beoogde beeldkwaliteit, de achterliggende gedachte, eventuele oplossingsrichtingen en flexibiliteit. • De referentiebeelden op de rechter pagina geven invulling aan de beoogde ambitie en zijn bedoeld als inspiratie. De beelden zijn niet bedoeld als de enige oplossingsrichting.

historie

recente bebouwing ‘t Burgje

het overheersende beeld Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

31

4 BEELDKWALITEIT BEBOUWING 4.2 Beeldkwaliteiten woonvelden 4.2.1 Beeldkwaliteit ‘Entreezone’

X Architectuurstijl : Eigentijds, abstractie in stijl en detaillering, sfeervol in plastiek, materiaalgebruik en verbijzonderingen Massa : Max. 4 lagen Dak : Kap(pen) Balkons : Integreren in volume Gevelmateriaal : genuanceerd metselwerk, hout Kleur : naturel hout, leemkleurig metselwerk. entreegebouwen genuanceerd wit of wit geschilderd metselwerk (minerale verf) Dak : Pannen, metaal, leien, riet Berging : Inpandig PV panelen : dak en panelen in zelfde kleur, integrale dakcompositie, uitbreidingsmogelijkheden meeontwerpen (zie ook 4.3.6 Daken en installaties) Installaties : Zoveel mogelijk uit het zicht Representatief : Alzijdig

32

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

Appartementen De entreezone ligt als een groene schakel tussen Odijk en Kersenweide. Het is de entree van Kersenweide met kersenboomgaarden, een archeologisch monument, het kersen-/ fruitlint en de centrale parkstrook met de doorgaande fietsverbinding. In de entreezone staan appartementengebouwen, een school met kinderdagverblijf en een multifunctioneel boerenhof of schuurbebouwing voor stadslandbouw en een horeca voorziening. Aan de hoofdontsluiting staat een alzijdig representatief voornaam gebouw met de uitstraling van een eigentijds landhuis. Diagonaal tegenover dit landhuis staat nog een voornaam appartementengebouw. Deze gebouwen vormen met de bestaande kersenboomgaard samen de hoofdentree van Kersenweide. De entreegebouwen zijn representatieve appartementengebouwen en kunnen licht van kleur zijn (licht genuanceerd van kleur of geschilderd met een minerale verf). Alle appartementengebouwen hebben kappen en zijn alzijdig representatief en het landschap reikt tot aan de gevel. De gebouwen openen zich met de buitenruimten naar de omgeving. Balkons maken integraal deel uit van de gebouwvolumes en dragen bij aan de plastiek van de gebouwen. De buitenruimten kunnen ook bestaan uit meerdere beukmaten en uitkragende vloervelden (balkoncontructie) die een tweede huid vormen (bijvoorbeeld in de vorm van lamellen). Bergingen worden in het hoofdvolume meegenomen.

Het ensemble bestaat verder uit grondgebonden woningen die met veranda’s aan het groen, de openbare ruimte, liggen. Het ensamble vormt een geheel. Van de architect wordt verwacht dat hij/zij motiveerd op welke wijze het ensamble een eenheid vormt.

entreegebouw

solitaire woongebouwen rand Raaphofse bos

schuur ‘moestuin’ parkeren in de boomgaard

solitaire woongebouwen aan het kersenlint

solitaire woongebouwen aan het kersenlint school

De entreezone

Alzijdig representatieve appartementengebouwen met kappen, geïntegreerde balkons Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

33

4 BEELDKWALITEIT BEBOUWING Hof Aan de westrand, westelijk van de singel is ruimte voor maximaal twee solitaire bouwvolumes. De bouwvolumes staan in het landschap met het groen tot aan de gevel. Een van de mogelijke gebouwvormen is een hof. Ook bij het hof is plastiek in de vorm van terugliggende geveldelen of een veranda gewenst. Zo ontstaat een zachte maar duidelijke begrenzing van het gebouw in het landschap. Het hof kan met een plat dak maximaal 3 bouwlagen) of met kap (maximaal twee bouwlagen plus een kap) worden uitgevoerd.

X

Architectuurstijl : Eigentijds, abstractie in stijl en detaillering, sfeervol in plastiek, materiaalgebruik en verbijzonderingen Massa : 2 max 3 bouwlagen Dak : Kap(pen) Balkons : Integreren in volume Buitenruimte : Gebouwd Gevelmateriaal : metselwerk, hout Kleur : Genuanceerd wit, naturel en rood-bruin Dak : Pannen, metaal, leien Berging : In de volumes PV panelen : dak en panelen in zelfde kleur, integrale dakcompositie, uitbreidingsmogelijkheden meeontwerpen (zie ook 4.3.6 Daken en installaties) Installaties : Zoveel mogelijk uit het zicht Representatief : Alzijdig

34

Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

hofbebouwing, sterke gevelcomposities, strakke ‘niet kille’ architectuur, set-back in gevels, hofsfeer Kwaliteitsinstrumentarium Kersenweide

35

4 BEELDKWALITEIT BEBOUWING Integraal Kindcentrum (basisschool) In het entreegebied is ruimte voor een multifunctionele ruimte (o.a. school en een kinderopvang). Het entreegebied transformeert hier naar een veel informelere sfeer. Er is behoefte aan een gebouw dat bijdraagt aan die informele sfeer. Voor de school geldt het principe ‘alles onder één dak’. Het dak kan bestaan uit een aaneenschakeling van daken. Ook bij de school is het wenselijk om zoveel mogelijk de interactie op te zoeken met de groene omgeving. Dit kan door volumes ten opzichte van elkaar te verschuiven en af en toe een kap door te trekken zodat er overdekte buitenruimtes ontstaan. Door verschuivingen in de plattegrond ontstaan luwe buitenruimtes die bijdragen aan de intimiteit van de school en het kinderdagverblijf. Ontwerp de bijbehorende buiten ruimten en eventuele bijgebouwen mee vanuit het schoolontwerp als geheel.