24-012 Bijlage 2 - Bijlagen bij woonbeleid 2024-2027

Investeren in betaalbaar wonen Bijlagen woonbeleid 2024-2027

Februari 2024 BIJLAGEN WOONBELEID 2024 – 2027

Investeren in betaalbaar wonen BIJLAGEN WOONBELEID 2022 - 2027 1

WONINGBEHOEFTEONDERZOEK COMPANEN

2

EVALUATIE VISIE OP WONEN 2017 - 2021

3

BIJDRAGE ADVIESRAAD SOCIAAL DOMEIN

4

ALLE RESULTATEN VAN DE VRAGENLIJST ‘WONEN IN DE GEMEENTE BUNNIK’

5

CONSULTATIES GEMEENTELIJK WOONBELEID

BIJLAGEN WOONBELEID 2024 – 2027

1 WONINGBEHOEFTEONDERZOEK COMPANEN

BIJLAGEN WOONBELEID 2024 – 2027

Woningbehoefteonderzoek

Gemeente Bunnik 31 augustus 2023 Definitief

DATUM

31 augustus 2023

TITEL

Woningbehoefteonderzoek

OPDRACHTGEVER

Gemeente Bunnik

AUTEUR(S)

Valentine Reijers Jeroen Lijzenga

PROJECTNUMMER

312.104/G

STATUS

Definitief

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud Samenvattende conclusies en advies

4

1 1.1 1.2 1.3

Inleiding Aanleiding en doel van het onderzoek Onderzoeksopzet Leeswijzer

13 13 13 13

2 2.1 2.2 2.3

Bevolking en huishoudens Huishoudens Bevolkingsontwikkeling Recente verhuisbewegingen

15 15 15 17

3 3.1 3.2 3.3

De bestaande woningvoorraad Kenmerken van de woningvoorraad Bewoning van de woningvoorraad Ontwikkeling van de marktdruk

20 20 26 28

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Ontwikkeling woningbehoefte Bevolkings- en huishoudensprognose Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte Kwalitatieve woningbehoefte Vergelijking met de planvoorraad Woningvraag speciale doelgroepen

33 33 34 34 41 42

5 5.1 5.2

Wonen en zorg Mensen met psychische problematiek Uitstroom

45 49 50

Bijlage 1: De Doorzonscan

52

Samenvattende conclusies en advies

het jonge mensen die vertrekken om elders te werken of studeren. Maar het komt ook voor dat jonge mensen een gemeente verlaten omdat zij geen passende woning kunnen vinden.

Bevolkings- en huishoudensontwikkeling in de afgelopen jaren De bestaande woningvoorraad Bunnik groeit door migratieoverschot • In Bunnik wonen zo’n 15.600 inwoners en 6.600 huishoudens. Ruim een derde van de huishoudens in Bunnik behoort tot de corporatiedoelgroep, daaronder behoort 13% tot de laagste inkomens, de doelgroep voor passend toewijzen, en een iets grotere groep tot de overige corporatiedoelgroep (ruim 20%). Ruim 15% van de huishoudens heeft een (hoog) middeninkomen van ongeveer € 45.000 tot 1,5 x het modale inkomen. Bijna 50% van de huishoudens in de gemeente heeft een hoger inkomen. • Het aantal inwoners van Bunnik steeg de afgelopen 10 jaar. Het valt op dat er in 2016 een piek te zien is en in 2019 juist een dal wat betreft de bevolkingsontwikkeling. De trend van de afgelopen 10 jaar is wel positief. Het binnenlandse migratiesaldo heeft de meeste invloed op de bevolkingsontwikkeling in Bunnik en zorgt voor de groei in de gemeente. Jonge huishoudens en gezinnen vestigen zich; per saldo vertrekken meer jonge huishoudens • Bijna de helft (48%) van de huishoudens die zich vestigen in de gemeente Bunnik, zijn 1- en 2-persoonshuishoudens in de leeftijd tot 35 jaar. Ruim een kwart (26%) van de vestigende huishoudens in de gemeente is een gezin.

Bunnik heeft in de afgelopen jaren per saldo meer inwoners getrokken uit de gemeenten Utrecht en Houten dan dat er vertrokken naar deze gemeenten. Met name aan Zeist (-280) en Utrechtse Heuvelrug (-170) verloor Bunnik per saldo inwoners. • Jonge huishoudens verlaten de gemeente. Van de vertrekkende huishoudens is 63% een klein huishouden in de leeftijd tot 35 jaar. Vaak zijn

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

Driekwart van de woningvoorraad is een koopwoning, slechts 17% sociale huur • Driekwart van de woningen in Bunnik is een koopwoning. Slechts 17% van de woningen in de gemeente is een sociale huurwoning. Een kleine 9% is een particuliere huurwoning. • Bijna de helft (47%) van de koopwoningen in Bunnik is een rij-/hoekwoning en ruim een derde (35%) een tweekapper. • Een kleine 40% van de koopwoningen in de gemeente heeft een WOZwaarde tot € 405.000. Ruim een derde (37%) van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde tussen € 405.000 en € 550.000. Ongeveer een kwart (26%) heeft een WOZ-waarde vanaf € 550.000. • Ruim 40% van de corporatiewoningen heeft op dit moment een huur onder de eerste aftoppingsgrens (€ 674,19). Zo’n 50% van de corporatiewoningen heeft een huur tussen de eerste aftoppingsgrens en liberalisatiegrens. 70% groene energielabels, grootste opgave in de particuliere voorraad • Bijna 70% van de woningvoorraad in de gemeente Bunnik heeft een energielabel A, B of C en heeft daarmee een groen energielabel. In de sociale huurvoorraad is het aandeel woningen met een groen energielabel aanmerkelijk groter dan in de koopvoorraad en de particuliere huurvoorraad.

4

•

De meeste echt slechte energielabels zijn er in de particuliere huurvoorraad; hier heeft 14% van de woningen een label G, 10% een label F en 8% een label E. In de koopvoorraad is dit 6%, 10% en 6%.

Bijna een kwart van de woningvoorraad is geschikt, behoorlijk deel potentieel geschikt te maken • Met het ouder worden van de bevolking en de toename van het aantal huishoudens in de leeftijd van 75 jaar en ouder in de komende jaren, neemt het belang van voldoende levensloopgeschikte woningen toe. • Bijna een kwart van de woningvoorraad in de gemeente Bunnik is geschikt voor mensen met een lichte functiebeperking. Daarnaast is zo’n 40% van de woningvoorraad potentieel geschikt; met een relatief beperkte investering geschikt te maken. • Van de alleenstaande ouderen van 75 jaar en ouder woont 40% in een geschikte woning, 27% in een potentieel geschikte woning en 33% in een niet geschikte woning. Grootste deel van de huishoudens woont in een koopwoning • Van de huishoudens in Bunnik woont 75% in een koopwoning, 14% in een corporatiewoning en 6% in een particuliere huurwoning. • Met name alleenstaanden in de leeftijd van 25 tot 67 jaar, eenoudergezinnen en alleenstaanden van 67 jaar en ouder wonen naar verhouding vaak in een corporatiewoning. Gezinnen, paren in de leeftijd van 25 tot 67 jaar en van 67 jaar en ouder wonen vaak in een koopwoning. Zij hebben vaker twee inkomens of een pensioen uit twee inkomens.

•

woningen wordt bewoond door huishoudens die op grond van hun inkomen eigenlijk te goedkoop wonen. Van de huishoudens die in de particuliere huursector wonen, behoort ongeveer de helft tot de corporatiedoelgroep.

Flinke prijsstijging in de koopsector, enige toename marktdruk sociale huursector • De marktdruk in de koopsector in de gemeente Bunnik is de afgelopen jaren toegenomen. De gemiddelde transactieprijs nam aanmerkelijk toe, van € 426.000 eind 2019 tot gemiddeld € 643.000 in het tweede kwartaal van 2022. • De gemiddelde actieve zoektijd van woningzoekenden in de sociale huursector nam de afgelopen jaren licht toe. Het gemiddelde aantal reacties op aangeboden woningen nam in delen van de voorraad toe. Per saldo is er sprake van toename van de druk op de sociale huurmarkt in de gemeente Bunnik. Middeninkomens kunnen moeilijk een woning kopen • De sterke prijsontwikkeling is gunstig voor huishoudens die een koopwoning hebben, maar minder gunstig voor huishoudens die de koopmarkt willen betreden. Op dit moment kan een huishouden met een bruto jaarinkomen van ongeveer € 40.000 een hypotheek krijgen van circa € 170.000 en een huishouden met een inkomen van € 45.000 een hypotheek van ongeveer € 190.000. Om in de gemeente Bunnik een tussenwoning te kopen met een gemiddelde prijs van € 558.000 is een bruto jaarinkomen van ongeveer € 109.000 nodig.

Sprake van goedkope scheefheid, behoorlijk wat lage inkomens in particuliere huur • Van de huishoudens die in een corporatiewoning wonen, behoort bijna 80% tot de corporatiedoelgroep. Ongeveer 20% van de corporatie-

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

5

Ontwikkeling van de woningbehoefte

•

Tot en met 2030 extra woningbehoefte van 2.190 woningen • Om de kwantitatieve woningbehoefte in beeld te brengen, baseren we ons in de basis op de Primos bevolkings- en huishoudensprognose. Volgens de Primosprognose neemt het aantal huishoudens in Bunnik in de periode 2023 tot en met 2030 toe met 1.950 en in de periode 2031 tot en met 2035 met 1.100 huishoudens. • De woningbehoefte komt voort uit de ontwikkeling van het aantal huishoudens en het inlopen van het huidige woningtekort van 5,5% nu naar 2% in 2030. Bij de inloop van het woningtekort gaan we er dus van uit dat dit tekort niet volledig wordt ingelopen. De woningmarkt heeft een zekere druk nodig om goed te functioneren. Uitgaan van een tekort van rond de 2% is gebruikelijk. Dit tekort wordt landelijk al lange tijd als uitgangspunt gehanteerd.

Behoefte aan 280 tot 290 extra sociale huurwoningen • We ramen de extra behoefte aan sociale huurwoningen in Bunnik op 280 tot 290 woningen in de periode tot 2030. Dat is zo’n 15% van de totale extra woningbehoefte. • Dit aandeel is aanmerkelijk lager dan de 30% waar in het kader van de Nationale Woon- en Bouwagenda op wordt gestuurd. Dat de behoefte in Bunnik lager is, hangt samen met de naar verhouding kleine corporatievoorraad in de gemeente. Dit is een situatie die historisch is gegroeid.

Grote wens om een woning te kopen • Het WoON2021 geeft inzicht in de woonwensen van huishoudens die zich richten op een woning in een gemeente als Bunnik. De wens om te kopen is groot. Van de jonge huishoudens wilt bijna 70% een woning kopen en dan met name een woning met een prijs tot € 280.000. • Kleine huishoudens van 33 tot 55 jaar en van 75 jaar en ouder hebben geen wens om te verhuizen naar een particuliere huurwoning. Geregeld tussenstap in de particuliere huur • De wens om te kopen blijkt voor veel huishoudens in de praktijk moeilijk te realiseren. Veel meer huishoudens dan uit het wensprofiel blijkt, hebben in de praktijk een huurwoning betrokken, vaak een particuliere huurwoning. Dit speelt bij alle onderscheiden huishoudenstypen. • Gezinnen slagen er het best in om hun koopwens te vervullen.

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

Oudere huishoudens (75+) kopen minder vaak een woning dan uit hun woonwens blijkt en komen veel vaker in een sociale huurwoning terecht. Hierbij moet worden aangetekend dat met de generatiewissel die gaande is de verwachting is dat de kooporiëntatie van senioren de komende jaren wel verder toeneemt en meer ouderen ook in staat zijn weer een woning te kopen. Dat vraagt geschikt en aansprekend aanbod voor deze groep.

Kwalitatieve woningvraag • Er is in vrijwel alle segmenten behoefte aan extra woningen in Bunnik, voor het inlopen van het huidige woningtekort en om te voorzien in de groei van de woningbehoefte. In enkele segmenten ontstaat mogelijk juist ruimte. De volgende ontwikkelingen zijn belangrijk om te benoemen: • Sociale huursector: appartementen en levensloopgeschikte woningen De aanvullende behoefte in de sociale huursector bestaat vooral uit appartementen en levensloopgeschikte woningen. In de praktijk kunnen dat ook grondgebonden levensloopgeschikte woningen zijn. De vraag naar appartementen is niet alleen een vraag van ouderen, maar ook van jongeren die snel een betaalbare woning zoeken. Er is geen extra behoefte aan grondgebonden eengezinswoningen in de sociale huursector. Dat betekent niet dat er geen vraag is naar deze woningen, maar dat vraag en aanbod de komende periode in evenwicht zijn.

6

•

1

2

Middenhuur: appartementen en levensloopgeschikte woningen De vraag in de vrije huursector is grotendeels een vraag naar middenhuur. De extra vraag aan middenhuurwoningen is op basis van de woonwensen van huishoudens relatief klein. De eerste voorkeur gaat vaker uit naar het kopen van een woning. Dat speelt nog sterker bij grondgebonden woningen dan bij appartementen, wat ertoe leidt dat er potentieel vraaguitval optreedt bij grondgebonden vrije sector huurwoningen. Deze situatie doet zich voor als er voldoende goedkoop en betaalbaar aanbod wordt toegevoegd in de koopsector. Als dat niet het geval is, blijft er (extra) vraag naar grondgebonden huurwoningen in de vrije huursector. Een deel van de vraag naar goedkope koopwoningen is afkomstig van huishoudens die zouden willen doorstromen vanuit een sociale huurwoning. Als deze woningen niet beschikbaar zijn, legt dit extra druk op de sociale huursector.

Figuur 1:

Gemeente Bunnik. Kwalitatieve woningbehoefte naar eigendom, woningtype en prijsklasse, 2023 tot en met 2030 en 2031 tot en met 2035 Huur sociaal ggb

2

Huur sociaal app./levensl. geschikt

1

Vrije sectorhuur ggb Vrije sectorhuur app/levensl. geschikt Koop rijwoning tot € 280.000 Koop rijwoning € 280 - € 405.000 Koop rijwoning € 405.000+ Koop 2-1 kap/vrijstaand tot € 405.000 Koop 2-1 kap/vrijstaand € 450 - € 550.000 Koop 2-1 kap/vrijstaand € 550.000+ Koop app. tot € 280.000 Koop app. € 280.000+

-400 -200 2023 t/m 2030

0

200

400

600

800

2031 t/m 3035

Bron: Vraag- en aanbodmodel Companen, 2023.

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

7

•

•

•

Ouderen willen vaak een woning kopen Ook de voorkeur van ouderen gaat vaker dan in het verleden uit naar het kopen van een woning als zij de stap zetten naar een levensloopgeschikte woning. Dat hangt samen met de generatiewissel die gaande is. De huidige generatie ouderen heeft vaker dan eerdere generaties altijd in een koopwoning gewoond. De hoge huizenprijzen betekenen dat zij hun (vaak grotendeels afbetaalde) woning goed kunnen verkopen, een kleinere levensloopgeschikte woning kunnen kopen en daardoor relatief lage maandlasten houden. Toch zijn er ook ouderen die bewust kiezen voor een stap naar een middeldure levensloopgeschikte huurwoning. Koopsector: accent op goedkoop en betaalbaar In de koopsector is er veel vraag naar goedkope en betaalbare woningen. Er zijn in Bunnik veel koopwoningen met een hoge waarde (boven € 405.000). Deze woningen zijn bereikbaar voor kopers die zelf hebben geprofiteerd van de gestegen huizenprijzen in de afgelopen periode en de overwaarde van hun huidige woning kunnen benutten. Voor huishoudens die geen woning te verkopen hebben (koopstarters) geldt dit niet. Zij zijn de aansluiting kwijtgeraakt bij de waardeontwikkeling in de bestaande woningvoorraad. Dit betekent dat er een aanzienlijke extra vraag is naar betaalbare koopwoningen in Bunnik.

Dure koop potentieel onder druk Omdat er veel dure koopwoningen zijn in Bunnik, is de extra vraag in het dure koopsegment relatief beperkt. Er is potentieel veel aanbod van vrijkomende woningen. Bij woningen met een minder gunstige prijskwaliteitverhouding ontstaat potentieel vraaguitval. Dit doet zich mogelijk voor bij de dure rijwoningen in het prijssegment boven € 450.000. Aan de meer luxe koopwoningen (tweekappers en vrijstaande woningen) in het dure segment is wel een extra behoefte. Een mogelijk risico bij deze situatie is dat bestaande woningen in het dure segment minder goed

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

kunnen concurreren met nieuwbouw, zeker nu de energetische kwaliteit van woningen een zeer belangrijk aspect is geworden bij de koopbeslissing. Onvoldoende harde plannen • Ten opzichte van de aanvullende woningbehoefte is er sprake van onvoldoende capaciteit. De aanvullende woningbehoefte is tot en met 2030 2.190 woningen. Er zijn plannen voor 1.400 woningen. • Als we de harde planvoorraad vergelijken met de kwalitatieve woningbehoefte in de periode tot en met 2030, stellen we vast dat: – Er harde plannen zijn voor ruim 400 sociale huurwoningen. Daarmee wordt ruim voorzien in de behoefte van inwoners van Bunnik in de komende jaren. – Ook de planvoorraad voor huurwoningen in de vrije huursector sluit getalsmatig goed aan bij de behoefte die wij voorzien voor de komende jaren. – Dit geldt ook voor de plannen voor dure koopwoningen. – Om in de extra vraag naar betaalbare koopwoningen te voorzien, zal bij het toevoegen en opharden van woningbouwplannen een sterke focus moeten liggen op het betaalbare koopsegment. De huidige harde planvoorraad voor dit segment is aanmerkelijk kleiner dan de behoefte die we voor de komende jaren voorzien. Woondeal • In de Woondeal Regio U10 zijn afspraken gemaakt over het realiseren van woningen in de periode tot en met 2030. In totaal gaat het om het realiseren van 2.179 woningen (bruto).

Van deze woningen worden 963 woningen gerealiseerd in het betaalbare segment (sociale huur, middenhuur en koop tot maximaal € 355.000). Het aandeel betaalbare woningen binnen de Woondealafspraken is daarmee in Bunnik 44%. Op het aantal

8

van 2.179 woningen worden 398 sociale huurwoningen toegevoegd. Dit is 18% van de toe te voegen woningen.

aanvraag. Op die manier kan worden voorkomen dat een groot deel van de aanvragen moet worden afgewezen.

Vergunninghouders en spoedzoekers

Wonen met zorg

Woonbehoefte vergunninghouders • De trendmatige ontwikkeling ligt op 19 vergunninghouders en de bovengrens van de jaarlijkse taakstelling ligt op 44 vergunninghouders. • Bij een trendmatige huisvestingsopgave zijn jaarlijks 10 woningen nodig bij een woningbezetting van 2 personen en 6 woningen bij een woningbezetting van 3 personen. Wanneer we uitgaan van het hoge scenario zijn er jaarlijks 22 woningen nodig bij een woningbezetting van 2 personen en 15 woningen bij een woningbezetting van 3 personen.

Toename vraag naar geclusterde woonvormen voor ouderen • De vraag naar regulier wonen is het grootst. Veel ouderen wonen in een gewone woning, eventueel met aanpassingen. Zij blijven er ook vaak lang wonen. Dat geldt zeker voor vitale ouderen, maar ook ouderen met een ondersteuningsvraag zijn vaak gehecht aan hun huidige woning. Aanpassingen van bestaande woning kan mensen met groeiende mobiliteitsbeperkingen ondersteunen bij het zelfstandig wonen. • De vraag naar geclusterd wonen voor ouderen zal in verhouding meer gaan toenemen dan de andere vormen van wonen voor ouderen. De vraag naar intramurale plekken neemt naar de toekomst toe van een vraag naar 90 plekken nu tot een vraag naar 130 plekken in 2040. • We zien dat vraag naar een aanbod van somatische plekken met elkaar in balans zijn. Het aanbod aan psychogeriatrische zorg lijkt niet te voldoen aan de vraag: vraag van 70 plekken en een aanbod van 14 plekken. De opgave voor intramurale plekken voor ouderen die in het stuk ‘Passend wonen voor onze kwetsbare inwoners’ van de gemeente naar voren komt, komt overeen met de disbalans die wij zien, namelijk een opgave van 30 tot 50 plekken intramuraal. Het gaat hierbij om intramurale plekken voor mensen met psychogeriatrische klachten.

Spoedzoekers/urgentieregeling • Maar weinig mensen die zich melden om op grond van de urgentieregeling met voorrang een woning te krijgen, komen daarvoor ook in aanmerking. In de periode van 2020 tot en met 2022 zijn er zeven aanvragen toegewezen van de in totaal 36 aanvragen (19%). In 2020 werd 12% van de aanvragen voor urgentie toegewezen, in 2021 was dit 33% en in 2022 20%. Met name in 2020 en 2021 werd een groot deel van de aanvragen afgewezen. • In 2022 zijn er 3 aanvragen buiten behandeling gesteld en 2 aanvragen ingetrokken. Gezien de verhouding tussen het aantal aanvragen en het aantal toewijzingen raden we aan om de aanvraagprocedure en de informatie die hierover wordt gedeeld met inwoners nog eens goed te bekijken. In veel gemeenten, zoals in Bunnik, wordt er met potentiële aanvragers eerst een kansadviesgesprek gevoerd. Het voeren van een gesprek kan snel helderheid geven of de aanvrager voor urgentie in aanmerking kan komen en wat de aanvrager moet aanleveren voor de

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

Overige kwetsbare groepen • Het aantal mensen met een LG-indicatie in de gemeente Bunnik ligt tussen de 0 en 5 indicaties. Op basis van de demografische ontwikkeling verwachten we dat de vraag naar woonplekken voor deze groep de komende jaren gelijk blijft; een vraag van maximaal 5 woonplekken.

9

•

•

•

•

•

•

•

De behoefte aan rolstoeltoegankelijke woningen komt niet alleen vanuit mensen met een LG-indicatie maar vanuit alle huishoudens met een mobiliteitsbeperking in de gemeente Bunnik. Op het moment bestaat de vraag uit 15 rolstoelgeschikte woningen. Deze vraag zal stijgen naar 30 rolstoelgeschikte woningen in 2040. De vraag naar woonplekken voor VG neemt toe in de gemeente Bunnik: van 60 in 2023 tot 100 in 2040. Daarnaast neemt het aandeel gespikkeld wonen toe ten koste van geclusterd wonen. Uit het stuk ‘Passend wonen voor onze kwetsbare inwoners’ blijkt dat er op het moment niet voldoende plekken zijn voor de doelgroep VG en dat er een opgave ligt van 16 tot 20 intramurale woningen. Wanneer we aan de hand van demografische ontwikkelingen een prognose opstellen van de vraag naar BW binnen de gemeente Bunnik, zien we dat de vraag naar de toekomst vanaf 2035 iets toeneemt: van 10 personen in 2023 tot 15 personen in 2035 en 2040 in Beschermd Wonen. Uit het stuk ‘Passend wonen voor onze kwetsbare inwoners’ van de gemeente komt naar voren dat er voor de uitstroom vanuit Beschermd Wonen 3 woningen/studio’s per jaar nodig zijn. Wij voorzien daarnaast voor de uitstroom vanuit Beschermd Wonen een vraag van 5 woningen/studio’s per jaar vanaf 2035. In de gemeente Bunnik wordt er gewerkt aan de realisatie van een time out woning.

Dit is een woning waar men tijdelijk in kan verblijven en is bedoeld voor mensen uit Bunnik en anders voor mensen uit de regio. Wanneer we naar de leeftijdsopbouw kijken van de jeugdigen die nu in jeugdzorg met verblijf zitten, en uitgaan van uitstroom bij 18 jaar zouden er tot en met 2035 6 jongeren uit moeten stromen. Wanneer we uitgaan van uitstroom na verlengde jeugdzorg, zouden er tot en met 2035 4 jongeren moeten uitstromen. Wanneer we uitgaan van uitstroom bij 18 jaar is er per jaar 1 woning nodig waar de jongeren naar kunnen uitstromen.

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

•

•

In de regio U16 is een inschatting gemaakt van hoeveel woningen er per gemeente nodig zijn om de uitstroom vanuit Beschermd Wonen, maatschappelijke opvang, vrouwenopvang en jeugdverblijf op te vangen. In de gemeente Bunnik gaat het om 7 woningen per jaar. De uitstroomanalyse die is gebaseerd op het aantal personen in de gemeente Bunnik die de kwetsbare doelgroepen vormen, geeft een beeld van de lokale uitstroom. Het gaat hierbij om 5 tot 7 woningen/studio’s per jaar waarmee de lokale uitstroom kan worden opgevangen.

Beleidsaanbevelingen De druk op de woningmarkt in Bunnik is de afgelopen jaren toegenomen. In de sociale voorraad zijn de wachttijden lang en verder toegenomen. En in de koopvoorraad is het vanwege de prijsstijgingen lastiger geworden een woning te kopen. Het verhogen van de bouwproductie is daarom van belang om de druk op de markt te verminderen en de huishoudensgroei te kunnen faciliteren. Er zijn tot en met 2030 jaarlijks 275 extra woningen nodig om in de behoefteontwikkeling te voorzien. Ook na 2030 is er nog een aanmerkelijke opgave. We vatten de belangrijkste opgaven als volgt samen: •

•

In de sociale huurvoorraad is toevoeging van appartementen en kleinere grondgebonden woningen gewenst. De vraag is sterk afkomstig van éénen tweepersoonshuishoudens, zowel van jongeren als van ouderen. Er zijn diverse groepen die afhankelijk zijn van een sociale huurwoning. Naast reguliere huishoudens met een laag inkomen, zijn dat kwetsbare groepen, vergunninghouders, arbeidsmigranten met een langer verblijfsperspectief en mensen die met spoed een goedkope woning nodig hebben. Het gaat potentieel om flinke aantallen sociale huurwoningen, zeker als de vraag van de genoemde groepen in combinatie toeneemt (toename van het aantal vergunninghouders in een periode dat veel mensen werkloos raken en met spoed een goedkope woning nodig hebben). Reken niet te krap met de benodigde voorraad sociale huur-

10

•

•

•

woningen. Nieuwbouw van sociale huur is niet alleen van belang om deze doelgroepen te kunnen blijven huisvesten, maar ook om te zorgen dat de inschrijftijd van reguliere woningzoekenden niet verder oploopt. Kijk naar de mogelijkheden om de vraag waar op korte termijn niet in kan worden voorzien te bedienen met tijdelijke woningen. In de koopvoorraad ligt er de komende jaren een sterke opgave in het realiseren van betaalbare woningen. De prijsstijgingen van de afgelopen jaren, in combinatie met aanpassing van de hypotheekregels, hebben ervoor gezorgd dat het voor jonge huishoudens en koopstarters steeds lastiger is een woning te kopen. Er zijn onvoldoende harde plannen om de vraag naar goedkopere en betaalbare koopwoningen in te vullen. Zet bij nieuwe woningbouwlocaties ook in op het toevoegen van plannen voor deze woningen. De haalbaarheid van het toevoegen van betaalbare koopwoningen is een belangrijk vraagstuk. De bouwkosten zijn de afgelopen jaren fors gestegen (beperkte capaciteit, materiaalkosten), waardoor het lastig is om betaalbare koopwoningen te realiseren, vooral in het segment tot € 280.000. Vooral in dit segment zal creatief moeten worden gekeken naar mogelijkheden om woningen te realiseren, bijvoorbeeld door kleinere woningen te bouwen, andere woonvormen of inzet van conceptuele bouwmethoden. Er is de komende jaren enige vraag naar middeldure huur.

Deze vraag is vooral afkomstig van kleine 1- en 2-persoonshuishoudens; zowel jongeren (die nog niet in staat zijn een goedkope koopwoning te kopen) als kapitaalkrachtige ouderen die op zoek zijn naar een comfortabele woonruimte. De vraag van deze doelgroepen richt zich vooral op appartementen. Maar de behoefte aan woningen zoals geuit in onderzoek is vaak de eerste wens; in wat voor woning wil men het liefst wonen? Voor de meeste woningzoekenden in Bunnik is dat een koopwoning, maar in de praktijk is deze wens niet altijd haalbaar. Middeldure huur kan dan als

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

•

•

substituut gelden, zolang men nog moet sparen en/of inkomensontwikkeling moet doormaken om in aanmerking te komen voor een koopwoning. Daarnaast zien we een oplopende rentestand, waardoor hypotheekmogelijkheden voor lage- en middeninkomens afnemen. Door de regulering van de middenhuur (per 1 januari 2024) lijkt er bij middeldure huur juist meer grip te komen op de prijsontwikkeling. Deze trends maken dat de vraag naar middeldure huur in de praktijk (en zeker de eerstkomende jaren) wellicht groter zal zijn dan uit de behoefte naar voren komt. Al zal op de lange termijn bij velen nog de wens zijn om ooit die koopwoning te bemachtigen. De verduurzaming van de bestaande woningvoorraad is een punt van aandacht. De woningcorporaties werken hier gestaag aan en zijn op dit punt al redelijk ver, maar in de oudere delen van de particuliere voorraad ligt nog een aanzienlijke opgave. Dat vraagt om ook voor de particuliere voorraad actief te werken aan een strategie. Het aantal senioren in de gemeente neemt toe. Hoewel senioren vaak terughoudend zijn om te verhuizen, neemt de behoefte aan voor senioren geschikte woningen in Bunnik toe. Het gaat om appartementen en kleinere grondgebonden levensloopgeschikte woningen, zowel in de huursector als in de koopsector. De ligging ten opzichte van voorzieningen die voor ouderen belangrijk zijn, is een aandachtspunt.

Om het zelfstandig wonen tot op latere leeftijd mogelijk te maken moeten er ook woningen worden aangepast. Het gebruik van een deel van de overwaarde van de woning om woningaanpassing te financieren (een instrument als de Verzilverlening) kan hierbij helpen. Daarnaast zorgt de vergrijzing van de bevolking in de gemeente voor een grote opgave rond wonen met zorg. De vraag naar geclusterde woonvormen nabij zorg (aanleunwoningen, knarrenhof) en met intensieve zorg neemt de komende jaren toe. De vraag naar geclusterde woningen met zorg nabij is momenteel al groter dan het aanbod in de gemeente.

11

•

Het werkveld van Beschermd Wonen (BW), Maatschappelijke Opvang (MO) en Jeugd is sterk in ontwikkeling en raakt meer met elkaar verbonden door een toenemende focus op doorstroming. Begeleide woonvormen met flexibel opschaalbare zorg functioneren daarbij als ‘tussenstation’ voor of na het zelfstandig wonen. Als uitstromers uit Jeugdzorg met verblijf kunnen wonen in begeleide woonconcepten, kan (dure) instroom in BW of MO worden beperkt. Alleen het creëren van voldoende woningaanbod is dus niet genoeg. Ook een passende zorginfrastructuur is voor een zachte landing van deze aandachtsgroepen op hun nieuwe woonplek van belang. Het gaat bijvoorbeeld om nabijheid van een ontmoetingsplek, een sociaal netwerk van mensen waarop men terug kan vallen en bereikbaarheid van eerstelijnszorg. Heb hier aandacht voor. Gezien de verhouding tussen het aantal urgentie-aanvragen en het aantal toewijzingen aan urgent woningzoekenden raden we aan om de aanvraagprocedure en de informatie die hierover wordt gedeeld met inwoners nog eens goed te bekijken. In veel gemeenten wordt er met potentiële aanvragers eerst een kansadviesgesprek gevoerd. Dit kan snel helderheid geven of de aanvrager voor urgentie in aanmerking kan komen en wat de aanvrager moet aanleveren voor de aanvraag. Op die manier kan worden voorkomen dat een groot deel van de aanvragen moet worden afgewezen.

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

12

1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel van het onderzoek De gemeente Bunnik bereid zich voor op het actualiseren van de woonvisie in 2023. De vigerende woonvisie dateert uit 2017 en er is behoefte aan een actualisatie van het woonbeleid. De afspraken uit de regionale woondeal maken dit extra urgent. Met de nieuwe Visie op Wonen wil de gemeente invulling geven aan kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave in de gemeente in het licht van de behoefte van de inwoners en de afspraken uit de woondeal. Belangrijke thema’s die in de nieuwe Visie op Wonen een plek moeten krijgen zijn wonen en zorg voor kwetsbare groepen en duurzaamheid. Om in de woonvisie de juiste keuzes te kunnen maken, is inzicht nodig in de huidige woningmarktsituatie in de gemeente en in de ontwikkeling van de woningbehoefte in de komende jaren. De gemeente heeft hier daarom onderzoek naar laten uitvoeren.

1.2 Onderzoeksopzet Als basis voor het onderzoek ligt er een uitgebreide statistische analyse, waarbij gebruik is gemaakt van diverse databronnen. Zo zijn de demografische analyses uitgevoerd op basis van informatie van CBS-statline en verhuisbewegingen gebaseerd op CBS-Microdata. De samenstelling van de woningvoorraad is in beeld gebracht aan de hand van gemeentelijke WOZ-registratie en de VHEbestanden van de betrokken woningcorporaties.

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

Voor de analyses van de kwalitatieve woningbehoefte is gebruik gemaakt van een gecombineerde analyse. Deze bestaat uit de feitelijke verhuisbewegingen in de afgelopen jaren (daarmee wordt duidelijk welke doelgroepen welke woningen betrokken) en de huidige woonwensen (WoON2021). Op basis van gegevens over het huidige zorggebruik van verschillende doelgroepen en van demografische trends, is een prognose opgesteld van de toekomstige vraag naar verschillende vormen van wonen met zorg en jaarlijkse vraag naar woonruimte voor mensen die uitstromen uit een zorginstelling.

1.3 Leeswijzer • Hoofdstuk 2 gaat over de bevolking en de huishoudens in de gemeente Bunnik. Hoe is de bevolking samengesteld naar leeftijd? Welke huishoudenstypen wonen er in de gemeente? In dit hoofdstuk kijken we ook terug naar de ontwikkeling in de afgelopen jaren, met name naar de verhuisbewegingen van, naar en binnen de gemeente. • In hoofdstuk 3 gaan we in op de omvang en samenstelling van de huidige woningvoorraad en hoe de woningvoorraad zich in de afgelopen jaren heeft ontwikkeld. Ook brengen we in beeld hoe de woningvoorraad wordt bewoond; welke huishoudens wonen in welke woningen. Hoofdstuk 3 gaat ook in op de ontwikkeling van de druk op de woningmarkt. • Hoofdstuk 4 gaat over de ontwikkeling van de woningbehoefte in de komende jaren, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. We brengen in beeld hoe de bevolking zich volgens prognoses gaat ontwikkelen en wat dat betekent voor de woningvraag. Daarmee wordt zichtbaar welke fricties er ontstaan tussen vraag en aanbod en wat dat betekent voor de nieuwbouwopgave en de transformatieopgave in de bestaande woningvoorraad.

13

In hoofdstuk 4 wordt ook nader ingezoomd op de woonvraag van verschillende bijzondere (kwetsbare) doelgroepen. • Hoofdstuk 5 zoomt in op de behoefte aan wonen met zorg, voor ouderen en voor andere kwetsbare doelgroepen. Voor in de rapportage is een samenvatting opgenomen met de belangrijkste uitkomsten, opgaven en adviezen.

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

14

2 Bevolking en huishoudens

in Bunnik en 33% in Odijk. Daarnaast wonen er in Werkhoven (vrijwel) geen jonge huishoudens.

In dit hoofdstuk gaan we in op de belangrijkste demografische ontwikkelingen in de gemeente Bunnik. We brengen de huidige bevolking en huishoudens in beeld, we kijken naar de bevolkingsontwikkeling in de afgelopen periode en we kijken naar verhuisbewegingen van, naar en binnen de gemeente. Zo krijgen we een beeld van de werking van de woningmarkt in de gemeente Bunnik en van de positie van de gemeente in de regio.

Figuur 2.1: Gemeente Bunnik. Huishoudens naar type per kern, 2020

In 2022 had gemeente Bunnik 15.585 inwoners die 6.625 huishoudens vormden. Ongeveer de helft van de inwoners woont in de kern Bunnik (7.140 inwoners). In de kern Werkhoven woont 15% van alle inwoners in de gemeente en is daarmee de kleinste kern (2.590 inwoners). Tabel 2.1: Gemeente Bunnik. Aantal huishoudens en inwoners op 1 januari 2022, per kern

Huishoudens 2022 3.095 2.505 1.025 6.625

Inwoners 2022 7.140 5.855 2.590 15.585

In de kern Bunnik wonen naar verhouding minder gezinnen en juist meer jongeren en ouderen dan in de andere twee kernen. In Werkhoven wonen relatief meer gezinnen, namelijk 38% van de huishoudens ten opzichte van 30%

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

17%

12%

15%

18%

30%

5%

14%

14%

33%

5%

38%

5%

Odijk

16%

18%

Werkhoven

15%

17%

Gemeente Bunnik

16%

15%

0%

2.1 Huishoudens

Kern Bunnik Odijk Werkhoven Gemeente Bunnik Bron: CBS statline, 2022.

Bunnik 4%

20%

10%

15%

14% 40%

16% 60%

Jonger dan 25 jr

1phh 25-67 jr

2phh 25-67 jr

2phh 67+ jr

Gezin

Eenoudergezin

32%

5%

80%

100%

1phh 67+ jr

Bron: Lokale Monitor Wonen (2022).

2.2 Bevolkingsontwikkeling Het aantal inwoners van Bunnik steeg de afgelopen 10 jaar. De jaarlijkse ontwikkeling fluctueert echter. In 2016 was er sprake van een grote groei, in de jaren daarna nam de bevolking zelfs af (2018, 2019). De groei of afname van de bevolking komt voort uit het geboortesaldo (het saldo van het aantal mensen dat wordt geboren en het aantal mensen dat overlijdt), het binnenlands migratiesaldo (het saldo van vestigers uit andere Nederlandse gemeenten en vertrekkers naar andere Nederlandse gemeenten) en het buitenlandse migratiesaldo (het saldo van vestigers uit het buitenland en vertrekkers naar het buitenland).

15

• •

•

Bunnik kent een stabiel, licht positief, geboortesaldo. Het binnenlandse migratiesaldo was vanaf 2011 tot en met 2017 positief. In 2018 en 2019 was sprake van een vertrekoverschot (-54 en -84). Vanaf 2020 was weer sprake van een positief binnenlands migratiesaldo. De binnenlandse migratie zorgt in Bunnik voor de groei van de gemeente. Er was in de afgelopen tien jaar ook een positief buitenlands migratiesaldo, maar dat was een bescheiden plus. Het betreft hier overigens inwoners die zich inschreven in de BRP van de gemeente, doorgaans inwoners met een langer verblijfsperspectief.

Figuur 2.2: Gemeente Bunnik. Bevolkingsontwikkeling, geboortesaldo, binnenlands migratiesaldo en buitenlands migratiesaldo, 2011 - 2021 Bevolkingsontwikkeling 400 350 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150

Geboortesaldo 400 350 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150

2011 2013 2015 2017 2019 2021

2011 2013 2015 2017 2019 2021

Binnenlandse migratiesaldo

Buitenlands migratiesaldo

400 350 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150

400 350 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 2011 2013 2015 2017 2019 2021

2011 2013 2015 2017 2019 2021

Bron: CBS statline, 2022.

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

16

2.3 Recente verhuisbewegingen

Figuur 2.3: Gemeente Bunnik. Migratiesaldo naar leeftijd, 2011 - 2021 400

In de jaren 2011 tot en met 2015 waren vestiging en vertrek in balans, met uitzondering van 2012. In dat jaar vestigden zich meer inwoners in Bunnik dan er vertrokken. In 2016 was er een grote toename van het aantal inwoners dat zich in Bunnik vestigde en vetrokken er maar weinig inwoners uit de gemeente. Het ging veelal om kleine huishoudens en gezinnen met kinderen. Daarnaast vestigden zich in 2016 naar verhouding veel 50 – 64-jarigen. In de periode van 2015 tot en met 2017 werden er veel woningen opgeleverd1. Daarnaast had de gemeente Bunnik in de jaren 2015 en 2016 een grote opgave voor het huisvesten van vergunninghouders. Het dal in het binnenlandse migratiesaldo staat in relatie met de piek in 2016. In de tussenperiode zijn er veel minder woningen opgeleverd. De grootste groep die zich over de gehele periode van tien jaar in de gemeente Bunnik vestigt, bestaat uit kleine huishoudens in de leeftijd van 25 tot 49 jaar en gezinnen met kinderen. Mensen in de leeftijd van 15 tot en met 24 jaar vertrekken juist meer, voor opleiding of werk elders. In 2018 en 2019 verlieten naar verhouding veel inwoners van 50 - 64 jaar en 65plussers de gemeente. Samen met de vertrekkende groep inwoners van 15 - 24 jaar zorgden zij in 2018 en 2019 per saldo voor het negatieve binnenlandse migratiesaldo.

In 2020 en 2021 vestigden zich weer veel jongere kleine huishoudens en gezinnen met kinderen in de gemeente.

1

300 200 100 0 -100 -200 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0-14 jaar 15-24 jaar 25-49 jaar 50-64 jaar 65 jaar e.o. Bron: CBS statline, 2022.

Bunnik heeft in de afgelopen jaren per saldo meer inwoners getrokken van elders dan dat er inwoners zijn vertrokken naar andere gemeenten. Deze inwoners kwamen de afgelopen tien jaar vaak uit Utrecht (+1.535) en in mindere mate uit de nabijgelegen gemeenten Houten, Nieuwegein, De Bilt en Stichtse Vecht. Met Zeist, Utrechtse Heuvelrug, Wijk bij Duurstede was juist sprake van een negatief migratiesaldo, per saldo vertrokken er meer inwoners naar deze gemeenten. Met name aan Zeist (-280) en Utrechtse Heuvelrug (-170), maar ook aan Wijk bij Duurstede (-100) verloor Bunnik per saldo inwoners.

Er werden in totaal 136 woningen opgeleverd: Landje van Kemp 63 woningen, De Gaarde 25 woningen, Scholeneiland 40 woningen en kavels in Werkhoven 8 woningen.

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

17

Tabel 2.2: Gemeente Bunnik. Top 10 van gemeenten vestiging en vertrek, 2011 - 2021 Gebied Vestiging Vertrek Saldo Utrecht 3.275 1.740 +1.535 Zeist 775 1.055 -280 Houten 550 435 +115 Utrechtse Heuvelrug 430 600 -170 Wijk bij Duurstede 250 350 -100 Amsterdam 245 280 -35 Nieuwegein 210 155 +55 De Bilt 190 175 +15 Stichtse Vecht 120 75 +45 Amersfoort 95 150 -55 Overige provincie Utrecht 360 430 -70 Overig Nederland 1.640 1.835 -195 Totaal 8.140 7.280 +860 Bron: CBS Microdata, 2011 - 2021.

Ondanks het positieve migratiesaldo vertrekken huishoudens bij verhuizing vaak uit de gemeente. Gemiddeld 69% van de mensen in de gemeente Bunnik die afgelopen jaren verhuisden, vertrok naar een andere gemeente. Voor Odijk en Werkhoven geldt dat ongeveer twee derde van de mensen bij verhuizing naar een andere gemeente vertrok, voor Bunnik was dit bijna driekwart. In de afgelopen jaren bleef 30% van de verhuizers uit Werkhoven binnen de eigen kern wonen. Ook in Odijk verhuisde een kleine 30% binnen de eigen kern. In Bunnik ligt dat percentage lager (21%). Er zijn maar weinig verhuizingen tussen de kernen.

Tabel 2.3: Gemeente Bunnik. Verhuisbewegingen tussen kernen en naar buiten de gemeente, 2011 - 2021 Buiten Bunnik Odijk Werkhoven gemeente Totaal Bunnik 21% 5% 1% 73% 100% Odijk 5% 27% 2% 66% 100% Werkhoven 3% 4% 30% 62% 100% Gemeente Bunnik 12% 13% 6% 69% 100% Bron: CBS Microdata, 2011 - 2021.

Ongeveer de helft van de huishoudens die zich vestigden in de gemeente Bunnik, zijn één- en tweepersoonshuishoudens in de leeftijd tot 35 jaar. Zij vinden vaker dan gemiddeld een woning in de kern Bunnik. Een kwart (26%) van de vestigende huishoudens in de gemeente is een gezin. Odijk was aantrekkelijker voor vestigende huishoudens in de leeftijd van 65 jaar en ouder dan de andere kernen. In Odijk staan naar verhouding veel koopappartementen. Figuur 2.4: Gemeente Bunnik. Vestigers in de kernen en gemeente, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2011 - 2021 Bunnik Odijk

28%

17%

39%

Werkhoven

49%

17%

Gemeente Bunnik

48%

15%

0%

20%

26%

14%

56%

40%

60%

4%

7% 5% 27%

26% 80%

1-2 phh tot 35 jaar

1-2 phh tussen 35 en 55 jaar

gezin

1-2 phh tussen 55 en 65 jaar

1-2 phh tussen 65 en 75 jaar

1-2 phh 75 jaar en ouder

7% 5% 100%

Bron: CBS Microdata, 2011 - 2021.

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

18

Jonge huishoudens verlaten de gemeente. Van de vertrekkende huishoudens is 63% een klein huishouden in de leeftijd tot 35 jaar. Vaak zijn het jonge mensen die vertrekken om elders te gaan werken of studeren, maar het kan ook dat jonge mensen een gemeente verlaten omdat zij geen passende woning kunnen vinden. Binnen de gemeente zijn er in de kern Bunnik (65%) meer jonge huishoudens dan gemiddeld onder de vertrekkers. Figuur 2.5: Gemeente Bunnik. Vertrekkers uit de kernen en gemeente, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2011 - 2021 Bunnik

65%

Odijk

60%

13%

14%

7% 4%

Werkhoven

61%

12%

15%

5%4%

Gemeente Bunnik

63%

12%

13% 6% 4%

0%

20%

11%

40%

60%

11% 5%4%

80%

1-2 phh tot 35 jaar

1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar

gezin

1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar

1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar

1-2 phh 75 jaar en ouder

100%

Bron: CBS Microdata, 2011 - 2021.

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

19

3 De bestaande woningvoorraad Figuur 3.1: Gemeente Bunnik. Woningvoorraad naar eigendom en kernen, 2023

In dit hoofdstuk zoomen we in op de bestaande woningvoorraad. Daarbij kijken we naar de samenstelling van eigendom, type, prijsklasse en bouwjaarklasse. Daarnaast gaan we in op ontwikkelingen op de koop- en huurmarkt en de bewoning van de woningvoorraad. Ook gaan we in op de energetische kwaliteit van de woningvoorraad en de levensloopgeschiktheid van de woningvoorraad.

Bunnik

19%

9%

73%

Odijk

17%

9%

74%

Werkhoven

10% 10%

Gemeente Bunnik

17% 0%

3.1 Kenmerken van de woningvoorraad Driekwart van de voorraad is een koopwoning De gemeente Bunnik telt 4.755 koopwoningen, 1.076 corporatiewoningen en 569 particuliere huurwoningen. Driekwart van de woningen in Bunnik is een koopwoning. In Werkhoven ligt het aandeel koopwoningen met 80% hoger dan gemiddeld. Het aandeel corporatiewoningen bedraagt 17%2 van de voorraad. Dat is aanmerkelijk lager dan gemiddeld in Nederland. Een kleine 10% is een particuliere huurwoning. In Werkhoven (10%) is het aandeel corporatiewoningen lager dan gemiddeld in de gemeente.

80% 9%

20%

Huur corporatie

74% 40%

60%

Huur particulier

80%

100%

Koop

Bron: WOZ-registratie gemeente Bunnik.

Een kleine 50% van de koopwoningen in de gemeente Bunnik is een rij-/hoekwoning en ruim een derde een tweekapper. In Werkhoven (22%) is het aandeel vrijstaande woningen aanmerkelijk hoger dan gemiddeld in de gemeente (12%). In Odijk staan naar verhouding veel koopappartementen (8%).

2 Gebaseerd op de gegevens in de WOZ-registratie van de gemeente Bunnik

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

20

Figuur 3.2: Gemeente Bunnik. Koopwoningvoorraad naar woningtype en kernen

Figuur 3.3: Gemeente Bunnik. Koopwoningvoorraad naar prijsklasse

Bunnik

48%

39%

8% 6%

Bunnik

Odijk

49%

32%

12% 8%

Odijk

Werkhoven

44%

Gemeente Bunnik

47% 0%

Rij-/hoekwoning

20% 2-1 kap

30%

40%

60%

Vrijstaand

33%

46%

8%

42%

31%

20%

4%

Werkhoven 4%

49%

25%

22%

12% 6%

Gemeente Bunnik 5%

33%

0%

20%

22%

35%

19%

80%

100%

Appartement

Bron: WOZ-registratie gemeente Bunnik.

26%

37% 40%

60%

80%

tot € 280.000

€ 280.000 - € 405.000

€ 405.000 - € 550.000

€ 550.000+

100%

Bron: WOZ-registratie gemeente Bunnik.

Een kwart van de koopwoningen in de gemeente heeft een WOZ-waarde van meer dan € 550.000. In de kern Bunnik is dit zelfs een derde van de koopvoorraad. Nog eens ruim een derde van de koopwoningen in de gemeente heeft een WOZ-waarde tussen € 405.000 en € 550.000. In de kern Bunnik is ook dit aandeel hoger dan gemiddeld in de gemeente (46%). In Werkhoven en Odijk is de koopvoorraad naar verhouding minder duur. Hier heeft respectievelijk 49% en 42% van de koopwoningen een WOZ-waarde tussen € 280.000 en € 405.000. In Odijk staat vergeleken met de andere kernen het grootste aandeel goedkope koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 280.000. Het betreft echter maar 8% van de koopwoningen. In de andere kernen is dit aandeel aanmerkelijk lager. Er zijn nog maar heel weinig goedkope koopwoningen in Bunnik.

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

Sociale huurvoorraad In de gemeente Bunnik zijn vier corporaties werkzaam: Portaal, LEKSTEDEwonen, Habion en SSH. Portaal is de grootste corporatie met 805 woningen in de gemeente. Daarop volgen de corporaties LEKSTEDEwonen (115 woningen) en Habion (66 woningen). SSH verhuurt woningen aan studenten en heeft in de gemeente Bunnik twee locaties: 98 zelfstandige woningen op Veltweide en 13 woningen op de Kampweg. Jongeren tot en met 27 jaar komen in aanmerking voor woningen op de Veltweide en kunnen daar wonen voor een periode van maximaal 5 jaar. De 13 woningen aan de Kampweg zijn woningen in een woongroep. De huurders voor deze woningen draagt de woongroep zelf aan. Regulier woningzoekenden richten zich op de woningen van Portaal, LEKSTEDEwonen en Habion. Dit zijn de corporaties waar we verder op inzoomen.

21

Zo’n 40% van de corporatiewoningen3 heeft op dit moment een huur onder de eerste aftoppingsgrens (€ 647). Dit is de huurprijsgrens voor het passend toewijzen van woningen aan kleine huishoudens. Een klein deel van de corporatiewoningen (6%) heeft een huur onder de kwaliteitskortingsgrens (€ 452). Deze grens is belangrijk voor het toewijzen aan jonge huishoudens (tot 23 jaar) in verband met de mogelijkheid om huurtoeslag te krijgen. Het is ook een segment dat vaak belangrijk is voor kwetsbare huurders die uitstromen uit een instelling naar een zelfstandige woning. Een kwart van de corporatiewoningen in Bunnik heeft een huurprijs tussen de eerste en de tweede aftoppingsgrens (de grens voor passend toewijzen aan grotere huishoudens; € 694) en een even groot deel heeft een huur tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens (€ 808).

voorraad is het aandeel woningen met een groen energielabel aanmerkelijk groter dan in de koopvoorraad en de particuliere huurvoorraad. Een kleine 30% van de corporatiewoningen in de gemeente Bunnik heeft een energielabel A of beter, 12% heeft een energielabel B en 41% heeft een energielabel C. Daarmee heeft ruim 80% van de corporatiewoningen een groen label. In de koopvoorraad heeft 65% een groen label en in de particuliere huurvoorraad ligt het iets lager met 63%. Daarbij moet worden aangetekend dat in de particuliere huurvoorraad het aandeel woningen met een A-label of beter hoger is dan in de sociale huursector en de koopsector. De meest slechte energielabels zijn er ook in de particuliere huurvoorraad; hier heeft 14% van de woningen een label G, 10% een label F en 8% een label E. In de koopvoorraad is dit respectievelijk 6%, 10% en 6%.

Tabel 3.1: Gemeente Bunnik. Corporatiebezit Portaal en LEKSTEDEwonen naar huidige huurprijsklassen, peildatum 1-1-2023 Huidige huur Abs. % < kwaliteitskortingsgrens 56 6% Tussen kwaliteitskortingsgrens en 1e aftoppingsgrens 333 36% Tussen 1e aftoppingsgrens en 2e aftoppingsgrens 233 25% Tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens 210 23% Boven liberalisatiegrens 88 10% Totaal 920 100% Bron: VHE bestanden corporaties Portaal en LEKSTEDEwonen, 2023.

Figuur 3.4: Gemeente Bunnik. Energetische kwaliteit van de woningvoorraad

Energetische kwaliteit van de woningvoorraad Bijna 70% van de woningvoorraad in de gemeente Bunnik heeft een energielabel A, B of C en heeft daarmee een groen energielabel 4. In de sociale huur-

Huur corporatie

12%

29%

Huur particulier

13%

34%

Koop

16%

Totaal

20% 0%

11%

12%

A t/m A+++

16%

6% 8% 10%

12% 5% 9% 6%

37% 40% B

C

60% D

14%

13% 6% 10% 6%

38%

20%

11% 4%3%

41%

E

80% F

100%

G

Bron: Gemeente Bunnik, RVO. 3

Het betreft de woningen van Portaal en LEKSTEDEwonen; van het bezit van Habion en SSH hebben we geen inzicht in de huurprijzen.

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

4 De bron voor het bepalen van de energetische kwaliteit in de gemeente Bunnik is de database van het RVO (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland).

22

Voor de analyse van de energetische kwaliteit van woningen in de gemeente Bunnik hebben wij gebruik gemaakt van de beschikbare informatie in de database van het RVO. Waar mogelijk zijn wij uitgegaan van het definitieve energielabel. Wanneer het definitieve label niet beschikbaar was, zijn wij uit gegaan van het voorlopige energielabel.

Figuur 3.5: Gemeente Bunnik. Energetische kwaliteit van de woningvoorraad naar kernen, 2022

Vanuit landelijke kaders uit het Beleidsprogramma versnelling verduurzaming gebouwde omgeving en het Nationale Isolatieprogramma worden diverse concrete duurzaamheidsdoelen gesteld. Zo moeten in 2030 alle woningen met label E, F, G op minimaal label D gebracht zijn, en moeten woningen overstappen op duurzame installaties of een warmtenet. Voor de corporatiewoningen worden afspraken gemaakt in het duurzaamheidsakkoord en jaarlijks geconcretiseerd in de prestatieafspraken. Het tempo van verdere verduurzaming zal mede bepaald worden door de toekomstige energieprijzen. De onderstaande kaart laat de spreiding zien van de woningen met goede en minder goede energielabels over de kernen en wijken in de gemeente. Dit hangt met name samen met de periode dat buurten in de gemeente zijn gebouwd.

Bron: Gemeente Bunnik, RVO.

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

23

Bijna een kwart van de woningvoorraad levensloopgeschikt Met het ouder worden van de bevolking en de toename van het aantal huishoudens in de leeftijd van 75 jaar en ouder in de komende jaren (zie paragraaf 3.1), neemt het belang van voldoende levensloopgeschikte woningen toe. Levensloopgeschikte woningen zijn woningen die bereikbaar zijn zonder trappen te lopen, waarin alle primaire functies (badkamer, toilet, keuken, woonkamer, slaapkamer) bereikbaar zijn zonder trappen te hoeven lopen en waarin voorzieningen zijn getroffen om de woning veilig en comfortabel te maken voor mensen met een lichte functiebeperking. Op basis van de WOZ-registratie van de gemeente is een Quick Scan, de ‘Doorzonscan’, uitgevoerd om te bepalen welk deel van de woningvoorraad geschikt is voor mensen met een lichte functiebeperking, welk deel relatief goedkoop geschikt is te maken en welk deel niet geschikt is te maken. In bijlage 1 staat een nadere uitleg van de ‘Doorzonscan’. Bijna een kwart van de woningvoorraad (23%) in de gemeente Bunnik is geschikt voor mensen met een lichte functiebeperking. Daarnaast is zo’n 40% van de woningvoorraad potentieel geschikt, met een relatief beperkte investering geschikt te maken. Denk hierbij aan de plaatsing van een traplift of het verwijderen van drempels in de woning.

Het overige deel van de woningvoorraad (37%) is op basis van de uitgevoerde Quick Scan niet geschikt te maken.

kleinste deel (21%) geschikt te maken. Hierbij moet wel worden bedacht dat de particuliere huursector het kleinst is en het daarom ook een beperkt aantal woningen betreft. Het verschil tussen huur en koop zit hem met name in het aandeel potentieel geschikte woningen. In de huur is dat gemiddeld 20%. In de koopsector is dat 46%. Het zijn dus met name koopwoningen die met een relatief goedkope ingreep geschikt kunnen worden gemaakt. De koopsector kent het kleinste aandeel geschikte woningen (16%). Er zijn in de koopsector naar verhouding wel veel woningen geschikt te maken (46%). Figuur 3.6: Gemeente Bunnik. Geschiktheid van de woningvoorraad voor mensen met een lichte functiebeperking, 2022 Huur corporatie

48%

Particuliere huur

34%

Koop

16%

Totaal

21%

37%

39% 20%

Geschikte woning

40%

33% 45%

46%

23% 0%

19%

37% 60%

Potentieel geschikt

80%

100%

Niet geschikt

Bron: Gemeente Bunnik, bewerking Companen.

Tussen de eigendomscategorieën zijn verschillen te zien op het punt van de geschiktheid van de woningvoorraad. Van de corporatiewoningen is bijna de helft van de woningen (48%) geschikt. Corporaties hebben naar verhouding veel appartementen in hun voorraad. Bijna één op de vijf corporatiewoningen (19%) is potentieel geschikt te maken. Een derde deel van alle corporatiewoningen is niet geschikt en ook niet geschikt te maken. In de particuliere huur is het grootste deel van de woningen (45%) niet geschikt. Toch nog zeker een derde van deze woningen is geschikt en net zoals in de corporatie huur is het

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

De volgende kaart laat de spreiding over de kernen in de gemeente zien van de woningvoorraad naar geschiktheid.

24

Figuur 3.7: Gemeente Bunnik. Aandeel levensloopgeschikte woningen naar kernen

Als mensen ouder worden neemt de kans toe dat zij worden geconfronteerd met lichamelijke gebreken. Vooral vanaf de leeftijd van 75 jaar neemt de kans hierop toe. Met lichamelijke beperkingen wonen in een woning die daar niet op is toegerust, is voor mensen beperkend. Zeker als er geen gezonde partner is die kan helpen bij de ‘dagelijkse levensverrichtingen’. Het is daarom belangrijk om een beeld te hebben of alleenstaande 75-plussers in een woning wonen die geschikt is voor mensen met een lichte functiebeperking. Figuur 3.8: Gemeente Bunnik. Aandeel alleenstaande ouderen (75+) in geschiktheid woning Bunnik

35%

30%

35%

Odijk

46%

22%

32%

Werkhoven

45%

22%

33%

Gemeente Bunnik

40%

27%

33%

0% Geschikte woning

20%

40%

60%

Potentieel geschikte woning

80%

100%

Niet geschikte woning

Bron: Gemeente Bunnik.

Bron: Gemeente Bunnik, bewerking Companen.

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

Het blijkt dat 40% van de alleenstaande ouderen van 75 jaar en ouder in de gemeente Bunnik in een geschikte woning woont. Ruim een kwart (27%) woont in een potentieel geschikte woning en een derde in een niet geschikte woning. In Odijk en Werkhoven wonen de alleenstaande ouderen naar verhouding vaker in een geschikte woning dan in de kern Bunnik. Op de kaart hiernaast is op een lager schaalniveau de mate van geschikt wonen van alleenstaande ouderen in beeld gebracht.

25

Figuur 3.9: Gemeente Bunnik. Aandeel alleenstaande ouderen (75+) in een geschikte woning, 2023

3.2 Bewoning van de woningvoorraad Van de huishoudens in Bunnik woont 75% in een koopwoning, 14% in een corporatiewoning en 6% in een particuliere huurwoning. Van een klein deel is de woonsituatie op basis van de beschikbare bron niet bekend. Het aandeel huishoudens dat in een particuliere huurwoning woont, is wat lager dan het aandeel particuliere huurwoningen op de totale woningvoorraad. Dit duidt erop dat een deel van de particuliere huurwoningen niet door reguliere huishoudens wordt bewoond. Vaak betreft het in dit geval woningen die worden bewoond door alleenstaanden en kleine huishoudens die kort in de gemeente verblijven en zich niet inschrijven in de BRP, vaak arbeidsmigranten. De woonsituatie van jonge zelfstandige huishoudens (tot 25 jaar) is voor het grootste deel onbekend. Het betreft ook een klein deel van de huishoudens in de gemeente. Ongeveer een vijfde van deze groep woont in een particuliere huurwoning in de gemeente Bunnik. Met name alleenstaanden in de leeftijd van 25 tot 67 jaar, eenoudergezinnen en alleenstaanden van 67 jaar en ouder wonen naar verhouding vaak in een corporatiewoning. Gezinnen, paren in de leeftijd van 25 tot 67 jaar en van 67 jaar en ouder wonen vaak in een koopwoning. Zij hebben vaker twee inkomens of een pensioen uit twee inkomens.

Bron: Gemeente Bunnik, bewerking Companen.

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

26

Figuur 3.10: Gemeente Bunnik. Woonsituatie naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, naar eigendomscategorie woning, 2020

Figuur 3.11: Gemeente Bunnik. Bewoning van de woningvoorraad naar eigendomscategorie en inkomenssituatie, 2020 100%

Jonger dan 25 jr

19%

Alleenst. 25 tot AOW

81% 33%

41%

90% 10%

16%

7% 15%

80%

38% 48%

6% Paar 25 tot AOW

10% 5%

83%

70% 60%

Gezin

6%

91%

Eenoudergezin

28%

61%

Paar AOW+

87%

40%

10%

30% 20%

70%

21%

Totaal

75%

14% 6% 5%

0% Koopwoning

20%

Corporatiewoning

40%

60%

80%

Particuliere huurwoning

8%

100%

Onbekend

Bron: Lokale Monitor Wonen, 2022.

Bewoning woningvoorraad naar inkomen Van de huishoudens in de gemeente Bunnik behoort ruim een derde tot de doelgroep van de woningcorporaties. Zij hebben een bruto jaarinkomen tot € 44.655. Van alle huishoudens behoort 13% tot de doelgroep voor passend toewijzen en ruim 20% tot de overige corporatiedoelgroep. Ongeveer één op de zeven huishoudens heeft een middeninkomen tussen € 44.655 en € 56.600. Bijna de helft van de huishoudens (48%) in de gemeente heeft een hoger inkomen, vanaf € 56.600, ongeveer anderhalf keer modaal.

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

33%

50%

7% 4%

Alleenst. AOW+

61%

11% 2% 15% 30%

20%

5%

40%

10%

4%

16%

20%

14%

13%

4%

0% Corporatie huurwoning

Particuliere huurwoning

Koopwoning

< Huurtoeslag

Huurtoeslag - € 40.024

€ 44.655 - € 56.600

> € 56.600

Totaal

€ 40.024 - € 44.655

Bron: Lokale Monitor Wonen, 2022.

Van de huishoudens die in een corporatiewoning wonen, behoort bijna 80% tot de corporatiedoelgroep waarvan de helft tot de doelgroep voor passend toewijzen (40% van de huishoudens in een corporatiewoning). Ongeveer 20% van de corporatiewoningen wordt bewoond door huishoudens die op grond van hun inkomen eigenlijk te goedkoop wonen. Van de huishoudens die in de particuliere huursector wonen, behoort ongeveer de helft tot de corporatiedoelgroep. De particuliere huursector, hoewel naar verhouding klein, heeft dus een duidelijke functie in het huisvesten van huishoudens met een laag inkomen. Vaak zijn deze woningen sneller toegankelijk voor mensen die snel

27

een woning nodig hebben dan corporatiewoningen. Van de huishoudens die in een koopwoning wonen, behoort ruim 20% tot de corporatiedoelgroep. Vaak betreft dit oudere huishoudens die weliswaar een laag inkomen hebben, maar wonen in een (grotendeels) afbetaalde woning, met lage maandlasten. Het grootste deel van de huishoudens met een koopwoning heeft een hoger inkomen.

3.3 Ontwikkeling van de marktdruk De gemiddelde transactieprijs in de koopsector in de gemeente Bunnik is vanaf het derde kwartaal van 2019 tot en met het tweede kwartaal van 2022 aanmerkelijk toegenomen, van gemiddeld € 390.000 in het derde kwartaal van 2019 tot gemiddeld € 643.000 in het tweede kwartaal van 2022. Vanaf het tweede kwartaal van 2022 is de gemiddelde transactieprijs weer gaan dalen, tot het niveau van medio 2021 (€ 542.700). Er is sprake van een sterk opgelopen marktdruk, die de afgelopen kwartalen weer iets normaliseert, maar nog steeds erg hoog is.

312.104/G | Woningbehoefteonderzoek

Figuur 3.12: Gemeente Bunnik. Ontwikkeling aantal transacties en gemiddelde transactieprijs in de koopsector, derde kwartaal 2019 – vierde kwartaal 2022 € 700.000

180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

€ 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000 €19.319.4 20.120.220.320.421.1 21.221.321.422.122.222.322.4

Bron: Woningmarktcijfers.nl

De stijging van de gemiddelde transactieprijs in de gemeente Bunnik ligt naar verhouding in lijn met de ontwikkeling in de regio Utrecht en in Nederland als geheel, maar de gemeente Bunnik heeft een duurdere voorraad dan gemiddeld in de regio en in Nederland.

28

Figuur 3.13: Gemeente Bunnik. Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs gemeente Bunnik, regio en Nederland, derde kwartaal 2019 – vierde kwartaal 2022

Figuur 3.14: Gemeente Bunnik. Aantal verhuringen naar type woning 160

€ 700.000

140

€ 600.000

120

50

100

€ 500.000

80

€ 400.000

60

24 17

40

€ 300.000

20

€ 200.000

56

87

34

0 2020

€ 100.000

2021 Appartement

2022

Eengezinswoning

€19.3 19.4 20.1 20.2 20.3 20.4 21.1 21.2 21.3 21.4 22.1 22.2 22.3 22.4 Bunnik

Regio Utrecht

Nederland

Bron: Woningmarktcijfers.nl

Marktdruk in de sociale huursector toegenomen Het aantal verhuringen in de sociale huursector in de gemeente was de afgelopen jaren wisselend. In 2020 werden er 80 corporatiewoningen verhuurd aan een nieuwe huurder, in 2021 liep dit terug naar 51 (mogelijk is dit een effect van de coronaperiode) en in 2022 waren er weer 137 nieuwe verhuringen. In de periode van 2020 tot en met 2022 werden veel nieuwe corporatiewoningen opgeleverd5, wat ook weer zorgde voor veel vervolgverhuizingen. De verwachting van de corporaties is dat het aantal verhuringen in 2023 weer wat zal dalen ten opzichte van 2022. Met de oplevering van de Kersenweide zal het aantal verhuringen weer toenemen. 5

Bron: Verhuurgegevens LEKSTEDEwonen, Portaal en Habion, 2023.

Er werden in 2022 naar verhouding veel woningen aan nieuwe huurders verhuurd in de betaalbare segmenten tot de eerste aftoppingsgrens (75 woningen) en tussen de eerste en de tweede aftoppingsgrens (31 woningen). In totaal ging het om meer dan driekwart van de nieuwe verhuringen. In de jaren daarvoor betrof dit zo’n 60% van de nieuwe verhuringen.