22-020 Bijlage 1 - Welstandscriteria.pdf

Heront wikkeling Heren s t raat Wel s t and s c ri teria

Werk hoven

PROJECT Welstandscriteria herontwikkeling Heeren van Werkhoven Werkhoven Projectnummer: SR210111

INITIATIEFNEMER Kalliste Woningbouwontwikkeling BV

OPSTELLER Buro SRO ‘t Goylaan 11 3525 AA Utrecht Contactpersoon: John van de Zand T

030 - 267 91 98

E

utrecht@buro-sro.nl

DATUM & STATUS 24 november 2021

Inhoud 1. Inleiding

5

1.1 Aanleiding en doel

5

1.2 Plangebied

5

1.3 Leeswijzer

5

2. Welstandscriteria bebouwing

7

2.1 Beeldambitie en sfeer

7

2.2 Situering

7

2.3 Massa en vorm

7

2.3 Gevelkarakteristiek en detaillering

9

2.4 Kleur- en materiaalgebruik

9

3. Welstandscriteria buitenruimte

11

3.1 Beeldambitie en sfeer

11

3.2 Verharding

11

3.3 Beplanting

11

3.4 Erfafscheidingen

11

3.5 Parkeren

13

3,6 Afval

3

He re ns

t ra at

traat

Bo ve nk am p

ns Here

eg nw aa Zw

4

1. Inleiding 1.1

Aanleiding en doel

Het plangebied, tussen de Herenstraat en de Zwaan-

deze wijze wordt de kwaliteit van de verschijningsvorm

weg in Werkhoven, was tot voor kort in gebruik als

van de bebouwing en de inrichting van de buitenruimte

loonwerkersbedrijf. Het voornemen bestaat om hier

gewaarborgd.

Het plangebied heeft een omvang van circa 5.000 m².

1.3

Leeswijzer

Na deze inleiding volgen in hoofdstuk twee de wel-

woningbouw te ontwikkelen. Voor deze locatie is een uitwerkingsplan opgesteld, op basis van een steden-

Deze welstandscriteria zijn richtinggevend en geven

standscriteria voor de bebouwing en in hoofdstuk drie

bouwkundig plan met 29 woningen. Het stedenbouw-

de beoogde sfeer en kwaliteit aan, maar zijn dermate

de welstandscriteria voor de (openbare) buitenruimte.

kundig plan is onderdeel van het uitwerkingsplan en

flexibel dat ontwerpers er een eigen invulling aan kun-

Na een algemene omschrijving van het streefbeeld

met de vaststelling van het uitwerkingsplan kan het

nen geven. De criteria zijn geen blauwdruk, maar tippen

komen daarbij steeds de specifieke onderdelen aan

stedenbouwkundig plan als een gegeven worden be-

principes (niet uitputtend) aan om tot de beoogde sfeer

bod. Ter illustratie van de stedenbouwkundige context

schouwd.

en ruimtelijke kwaliteit te komen. Indien met andere

is op de pagina hiernaast een afbeelding van het ste-

principes hetzelfde wordt bereikt dan is dit ‘in de geest

denbouwkundig plan (zoals dat als onderdeel van het

Het stedenbouwkundig plan gaat in op de verkaveling,

van deze welstandscriteria’ en wordt daarmee ook aan

uitwerkingsplan is opgenomen) weergegeven.

de situering, de typologie, de bouwmassa en de oriën-

de criteria voldaan.

tatie van de woningen en op de indeling van de nieuwe woonbuurt met straten, parkeerplaatsen en groene

1.2

ruimten. Het stedenbouwkundig plan gaat echter niet

De locatie ligt in de kern van Werkhoven in de gemeente

in op welstandscriteria ten aanzien van de bebouwing

Bunnik, in een punt tussen de Zwaanweg en de Heren-

Referentiebeelden

en de openbare ruimte. Ook in de regels van het uit-

straat. Aan de noord- en oostzijde grenst het plangebied

In dit document wordt gebruik gemaakt van

werkingsplan komt dit niet aan bod. Om die reden is dit

aan percelen van bestaande woningen en voor een

referentiebeelden. Met deze beelden wordt

separate document opgesteld. Doel van dit document

klein gedeelte direct aan de Herenstraat. Aan de zuidzij-

een mogelijke uitwerking/sfeer weergegeven

is om binnen de kaders van het uitwerkingsplan en het

de wordt het plangebied begrensd door een buurtsuper

zonder dat dit een letterlijke uitwerking dient

stedenbouwkundig plan nadere welstandscriteria voor

die gelegen is aan de Zwaanweg. De westzijde van het

te zijn.

de buitenruimte en de bebouwing te formuleren. Op

plangebied grenst deels aan de Zwaanweg.

< Globale ligging plangebied binnen Werkhoven.

Plangebied

5

Stedenbouwkundig plan

(zoals opgenomen als bijlage bij het uitwerkingsplan)

6

2. Welstandscriteria bebouwing 2.1

Beeldambitie en sfeer

2.3 Massa en vorm • De bouwhoogte voor zowel grondgebonden woningen

van Werkhoven. Daarbij is de dorpse schaal, passend bij de

als appartementengebouw is 2 lagen met een kap met

entree krijgt de kopse straatgevel eveneens

structuur van de kern Werkhoven en afgestemd op de lig-

een maximale goot- en bouwhoogte van 7 en 11 meter;

een erker teneinde een representatief beeld

ging aan de Zwaanweg en Herenstraat, het uitgangspunt.

• Binnen de hoofdmassa zijn bebouwingsaccenten toe-

Een afwisseling in traditionele, maar eigentijdse architec-

gestaan. Op twee locaties zijn dit (conform het SP) ver-

tuur is daarbij het uitgangspunt. Daarbij wordt gerefereerd

plichte accenten:

aan de architectuur in de directe omgeving, maar dan met

–

t straa

n Here

Het nieuwe buurtje voegt zich in de bestaande structuur

een moderne twist.

2.2

Situering

• Woonblokken worden in de verplichte voorgevelrooilijn geplaatst. Voorgevels kunnen licht verspringen; • De oriëntatie van de gebouwen is gericht op de aanliggende openbare ruimte. – nstra

m p

Here

voorgevel en orientatie

aan de weg te creëren; • Kapvorm is evenwijdig of haaks op de aanliggende woonstraat; • Het appartementengebouw krijgt een bijzondere kap.

de tweekapper een bebouwingsaccent. Dit

Deze begint na de tweede bouwlaag, zodat passend

accent krijgt vorm door toepassing van twee

aan wordt gesloten op de maat en schaal van de tegen-

dwarskappen haaks op het lint en een lichte

overliggende rijwoningen aan hetzelfde straatje;

verspringing van de voorgevel. Het accent

• Bijgebouwen staan zoveel mogelijk uit het zicht op het

wordt gecomplementeerd door toepassing van

achterperceel. Daar waar zicht is vanuit het openbaar

een erker als kopersoptie ter plaatse van de

gebied dienen bergingen in combinatie met groene

zuidelijke straatgevel;

erfafscheiding in samenhang te zijn, zodat ook dit bin-

Ter hoogte van de entree tot de wijk komt

nenterrein een aantrekkelijke en eenduidige uitstraling

een tweede verplicht bebouwingsaccent.

krijgt;

re ns

tra at

at

verplicht accent

Ter hoogte van de Ambachtstraat vormt

gevelopeningen. Aan de overzijde van de

He

bebouwing

eg anweg nw Zwa aa Zw

bijzondere kap erker aan straatgevel

De laatste twee rijwoningen krijgen hier een lichte verspringing van de voorgevel ten opzichte van de aangrenzende woningen in combinatie met toepassing van een erker

• Bijgebouwen worden zoveel mogelijk gecombineerd met elkaar en aan de erfgrens gepositioneerd. • Bijgebouwen worden eenvoudig uitgevoerd met hoogwaardige materialen.

aan de voorgevel van de hoekwoning. De straatgevel op de kopse kant wordt daarnaast verplicht accent

He

re

ns

tra

at

Bo ve n

ka m p

voorgevel en orientatie

eg nw

aa Zw

oriëntatie en accenten

voorzien van een entree en meerdere

bebouwing bijzondere kap erker aan straatgevel

7

2101 Herontwikkeling Herenstraat Werkhoven 2101 Herontwikkeling Herenstraat Werkhoven

Engels Quarzite Engels Quarzite kozijn licht grijslicht grijs kozijn baksteen roodbruin licht licht baksteen roodbruin

Referentiebeeld nestkast

voeg bijvoorbeeld: voeg bijvoorbeeld: Megamix 3010 3010 Megamix Megamix 3033 3033 Megamix baksteen donker baksteen donker

Engels Iroko Engels Iroko

Bijzonder metselwerk, twee kleuren, kozijnen in neutrale kleurstelling

GSPublisherVersion 233.92.93.100

GSPublisherVersion 233.92.93.100

i.o.v. Kalliste Woningbouwontwikkeling BV i.o.v. Kalliste Woningbouwontwikkeling BV

Referentiebeeld aantrekkelijke kopgevel. Erker als kopersoptie.

22-04-2021 22-04-2021

1:4,45

1:4,45

Referentiebeeld bergingen in hout

2101 2101 baksteen Engels baksteen Engels

Galerijen met hoogwaardige vormgeving

Referentiebeeld appartementen

Referentiebeeld rijwoningen

Balkons met hoogwaardige vormgeving

2.3 Gevelkarakteristiek en detaillering • De gevelindeling is rustig en eenvoudig;

kons aan de straatzijde van het appartementengebouw

• Licht grijze kozijnen;

• Naast de twee verplichte accenten vindt er binnen de

krijgen een lichte, onopvallende constructie en zijn daar-

• Bergingen in hout uitvoeren;

door ondergeschikt aan het hoofdvolume;

• De detaillering, het materiaal en het kleurgebruik van de

volumes van de rijwoningen variatie plaats om een te repetitief straatbeeld te vermijden. Lichte sprongen in

• Het appartementencomplex krijgt een duidelijk vorm-

de gevels, uitsparingen, ramen tot het maaiveld, ge-

gegeven entree, deze entree wordt zichtbaar gemaakt

metselde borstweringen, verbijzonderingen in het met-

vanaf de toegangsstraat tot het parkeerterrein;

selwerk, franse balkons en een wisselend kleurgebruik zorgen hiervoor. Aan het lint onderscheiden de middelen voor variatie zich ten opzichte van de rest van het plangebied; • De detaillering van de blokken met deze elementen

dakkapel is passend bij het hoofdgebouw; • Aandacht voor HWA en overige materialisatie.

• Dakkapellen (optioneel) worden bij de grondgebonden woningen mee-ontworpen; • Zonnepanelen worden evenwichtig in het dakvlak ingepast en installaties zoveel als mogelijk uit het zicht, vanaf openbaar gebied, geplaatst.

wordt zorgvuldig uitgevoerd. De elementen zijn passend bij elkaar zodat er een rustig maar afwisselend straat-

2.4 Kleur- en materiaalgebruik

beeld ontstaat;

• Alle gebouwen kennen een terughoudend kleurgebruik

• Gevelopeningen zijn staand;

met een warme uitstraling;

• Nadrukkelijk aandacht voor straatgevels door bijv. open-

• Variatie in kleurgebruik is beperkt. Alle volumes zijn dui-

gewerkte gevels, entree, verbijzonderingen in metsel-

delijk familie van elkaar en in samenhang vormgegeven;

werk, etc.; • Blinde gevels zijn, mist noodzakelijk, niet toegestaan; • Waar mogelijk worden in de gevel nestkasten toegepast; • Balkons en galerijen krijgen een hoogwaardige vormge-

• Gevels van baksteen variëren in kleur: licht of donker roodbruin. Bakstenen smetlaag kleur donker roodbruin. • Kappen voorzien van keramische, zwarte/antraciete pannen;

ving en afgeschermd door hekwerken en/of glas. De bal-

9

download.mbi.nl/books/jvhy/#p=24

20-5-2021

Trottoir en rijbaan op één niveau

Kleurenwaaier 2019-w

Parkeervakken in een donkere steen met passe-partout

20-5-2021

Kleurenwaaier 2019-w

download.mbi.nl/books/jvhy/#p=29

10

Representatieve boomspiegels

Straatstenen in duurzame kwaliteit in grijs - rood kleurnuance (Kleurstalen van MBI) download.mbi.nl/books/jvhy/#p=29

3. Welstandscriteria buitenruimte 3.1

Beeldambitie en sfeer

3.3

Beplanting

Inrichtingselementen als verlichtingsmasten, afvalbak-

De groeninrichting van de openbare ruimte draagt in

Bij de aanplant van de bomen moet rekening gehou-

ken en hekwerken krijgen over het gehele gebied een

belangrijke mate bij aan de sfeer en leefbaarheid van

den worden met voldoende bewortelbare ruimte en het

uniforme vormgeving conform de lijst van de gemeen-

de buurt. Belangrijk is het om de beplanting zo te kie-

plantvak verbeterd worden met bomengrond.

te. Uitgangspunt is een rustig, neutraal en eigentijds

zen dat het enerzijds een robuuste (groene) sfeer uit-

Naast bomen in de openbare ruimte worden er in de

beeld, waarbij deze elementen zich onopvallend schik-

straalt en anderzijds zoveel als mogelijk aansluit bij het

tuinen (fruit)bomen voorzien. De worden gesitueerd

ken in hun groene en bebouwde context.

bestaande groen van de omgeving.

voor de straatgevels op hoeken die duidelijk zichtbaar

Er wordt voorzien in een aantal bomen in de openbare

zijn vanaf de openbare ruimte. Het cluster bergingen

ruimte zoals voorzien in het SP en aangeduid op de the-

ter hoogte van het parkeerterrein wordt deels groen

Straat en trottoir is op één niveau bedacht (evt. met

makaart ‘groen’. De locatie van de bomen is gekoppeld

ingepakt door een pergola met klimplanten. Ten slotte

schuine kantopsluiting rondom het appartementen-

aan het parkeren.

dragen groene parkeerplaatsen bij aan de groene uit-

complex). Met kleurverschil in de verharding wordt de

De boomspiegels worden beplant met robuuste vaste

straling van het plan als geheel.

loopstrook aangeduid. Dit om het verkeer langzamer te

planten of lage heesters.

3.2

Verharding

3.4

laten rijden en ‘op bezoek’ te laten zijn. Ook geeft dit

Erfafscheidingen

meer de uitstraling van een informeel woonerf.

Uitgangspunten voor de beplantingskeuze zijn:

Erfafscheidingen vormen de overgang tussen de kavel en

Voor de materialisering van rijbanen, trottoirs en par-

• ecologische waarden;

de private of openbare buitenruimte en zijn beeldbepalend

keervakken is het streven een rustig en eenduidig

• voorkeur voor inheems;

in het straatbeeld. In het plan wordt gebruik gemaakt van

beeld. Uitgangspunt is een hoogwaardige kleurvaste

• onderhoudsvriendelijk;

lage en hoge hagen en hoge begroeide hekwerken (circa

betonstraatsteen in warme rood- en grijstinten. Mol-

• ziekteresistent;

2m hoog). Voor het hele plangebied worden twee hoogtes

goten zijn in hetzelfde materiaal uitgevoerd en hoeven

• geen overlast met luis ‘drup’;

van erfafscheidingen toegepast.

zich niet in kleur te onderscheiden.

• jaarrond aantrekkelijk.

11

Referentiebeeld wonen en parkeren

12

Lage haag bij voortuinen

Staafmat- of gaashekwerk met hedera bij privéruimtes

De voorzijden van de woningen krijgen lage erfafscheidin-

stenen of grasbetonstenen. Beiden worden uitgevoerd

gen (hagen) om de overgang van openbaar en privé een

in een zelfde verhardingsmateriaal en kleur. De lang-

eenduidige groene uitstraling te geven.

sparkeervakken worden uitgevoerd in stenen in een donkere kleur met een passe-partout om de vakken

Extra aandacht dient uit te gaan naar de kopgevels die aan

onderling aan te duiden. Wanneer de parkeervakken

de openbare ruimten grenzen. Bij deze kopgevels loopt de

niet kunnen afwateren in het groen worden molgoten

lage erfafscheiding de hoek om, waarna hij halverwege de

en straatkolken toegepast.

kopgevel over gaat in een hoge erfafscheiding.

3.6

Afval

Voor de overige ruimte, waarbij de privéruimtes aansluiten

Afval wordt ingezameld middels minicontainers. In

op het openbaar gebied of de achterpaden, is het belang-

overleg met de afvalverwerking wordt dit ondergronds

rijk om één soort erfafscheiding toe te passen, zodat de

ingezameld. Dit zal buiten het plangebied plaatsvinden.

ruimtes een rustige uitstraling krijgen. Deze achter- en zijtuinen worden afgeschermd met een staafmat- of gaashekwerk in de kleur antraciet grijs van 1.80 meter hoog, begroeid met Hedera. Waar nodig wordt een toegangspoort ingepast.

3.5

Parkeren

In het plangebied worden parkeerplaatsen gerealiseerd in openbaar gebied en op privégrond (oprit). De parkeerplaatsen in het openbaar gebied kunnen worden uitgevoerd in twee typen materialen: betonstraat-

13

buro-sro.nl

stedenbouw

+

ruimtelijke ordening

+

ontwikkelingsmanagement