21-025 Bijlage 1 - Integraal Programma van Eisen.pdf

Integraal Programma van Eisen

ODIJK-WEST

definitief concept 03 Gemeente Bunnik, 18 februari 2021

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

2

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

definitief concept 03

Integraal Programma van Eisen Ontwikkeling Odijk-West ´Randvoorwaarden en uitgangspunten voor de ontwikkeling van de locatie Odijk-West´

Gemeente Bunnik 18 februari 2021 – definitief concept 03

3

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

4

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

6

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Doel en status Beschrijving planproces Strategische Agenda en Uitvoeringsstrategie Verantwoording Opbouw

6 6 7 7 8

2.

Communicatie, participatie en proces

9

2.1 2.2 2.3

Communicatiestrategie Participatie Proces en uitvoering

9 9 10

3.

Ambitie

11

4.

Ruimtelijke en bestuurlijke context

14

4.1 4.2 4.3

Provinciaal en regionaal beleid Gemeentelijk beleid Plannen voor omliggende gebieden

14 14 16

5.

Huidige situatie

18

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

Plangebied Karakteristiek plangebied en omgeving Bodemopbouw en geomorfologie Eigendommen Historische context Monumenten in het gebied Vigerende regelingen en plannen

18 19 22 22 22 24 25

6.

Randvoorwaarden en Uitgangspunten

26

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.11 6.12 6.13 6.14 6.15 6.16

Wonen Voorzieningen Verkeer en openbaar vervoer Natuur en landschap Archeologie, cultureel erfgoed en historie Recreatie en toerisme Water Geotechniek Bodemkwaliteit en explosieven Onderhoud en beheer openbare ruimte Externe milieu invloeden Milieueffecten Duurzaamheid en energie Informatie en communicatietechnologie (ICT) Integrale veiligheid Ruimtegebruik en stedenbouwkundige invulling

26 33 36 42 45 53 56 64 70 75 77 83 84 92 93 95

7.

Proces en financiële haalbaarheid

97

7.1 7.2 7.3 7.4

Planning en fasering Procedures Communicatie en participatie Financiële haalbaarheid

97 97 97 98

Bijlagen

101

Bronnen

104

Colofon

105

5

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

1.

Inleiding

1.1

Doel en status

Voor u ligt het Integraal programma van eisen (IPvE) voor de ontwikkeling van de locatie Odijk-West in de gemeente Bunnik. Het IPvE geeft een integraal overzicht van de randvoorwaarden en uitgangspunten voor het ontwerp en realisatie van de locatie. Het IPvE is gebaseerd op: - Uitgangspunten van beleid van gemeente, instanties en andere overheden; - Informatie op basis van overleg en consultatie met organisaties, belanghebbenden en belangstellenden; - Onderzoeken, inventarisaties en verkenningen. Creativiteit in de planvorming vereist speelruimte in marges. Daarom maakt deze nota onderscheid tussen ‘randvoorwaarden’ en ‘uitgangspunten’: randvoorwaarden zijn hard, deze zijn wettelijk vastgesteld of zodanig van aard dat alternatieven niet reëel zijn. De gemeente wil en kan daar niet van afwijken. Randvoorwaarden zijn in het IPvE omkaderd en in cursieve tekst aangegeven. Voor uitgangspunten ligt dat genuanceerder. Deze zijn afkomstig uit het eigen gemeentelijke beleid of uit het beleid van hogere overheden (regio, provincie, rijk) of van andere stakeholders zoals het waterschap of Staatsbosbeheer. Ze staan er niet voor niets en hebben de bedoeling bij te dragen aan de kwaliteit van de uiteindelijke wijk, het is mogelijk deze flexibeler te interpreteren. Daarnaast is in dit IPvE ook ruimte voor wensen, ideeën en ambities.

Dit zijn onderwerpen die bestuurlijk nog niet zijn vastgesteld, maar wel kansen bieden om de ontwikkeling van deze nieuwe wijk net even dat stukje extra te geven. Naast de eerder genoemde randvoorwaarden en uitgangspunten moeten deze wensen, ideeën en ambities ook op bestuurlijk draagvlak kunnen rekenen en dient er zicht te zijn op de haalbaarheid, in de meest brede zin van het woord.

Echter, de in dit IPvE opgenomen randvoorwaarden en uitgangspunten vormen een momentopname en zijn niet in ‘beton’ gegoten. De maatschappij is voortdurend in beweging alsmede ook de kennis en kunde in verschillende vakgebieden. Denk hierbij aan energie(transitie), duurzaamheid, informatica en mobiliteit. Wie vernieuwend wil zijn, moet er niet voor terugdeinzen af en toe het vertrouwde opzij te zetten. Hetgeen betekent dat nieuwe ontwikkelingen de komende jaren vanzelfsprekend zullen leiden tot aanpassingen en aanscherpingen op dit IPvE. Vanzelfsprekend zal iedere afwijking van randvoorwaarden of uitgangspunten goed onderbouwd en bestuurlijk geaccordeerd moeten zijn, door de gemeenteraad en eventueel door hogere overheden.

1.2

Beschrijving planproces

De procesgang van het project, zoals beschreven in het Plan van Aanpak OdijkWest - van visie naar realisatie (april 2020), gaat uit van de volgende planfasen: - fase 1: Integraal Programma van Eisen, - fase 2: Ontwikkelingsvisie(s), - fase 3: Masterplan Odijk-West, - fase 4: Selectie en keuze marktpartij(en) & uitwerking deelplannen, - fase 5: Realisatie van deelplannen. Dit rapport maakt onderdeel uit van de fase ‘Integraal Programma van Eisen’ en vormt ook de kern van deze fase. Zoals in het Plan van Aanpak omschreven, wordt voor het afronden van deze eerste fase een vijfrtal producten ter besluitvorming voorgelegd: − Nulmeting ‘Dossier Odijk-West’, − Quick Financial Scan Odijk-West (financiële toets), − Ontwikkelingsstrategie en samenwerking marktpartijen, − Projectcommunicatieplan Odijk-West,

6

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

−

Integraal Programma van Eisen (IPvE) - ‘Randvoorwaarden en uitgangspunten voor de ontwikkeling van de woningbouwlocatie Odijk-West’.

Na vaststelling van alle onderdelen van deze fase ‘Integraal Programma van Eisen’ zal een start worden gemaakt met de volgende planfase: het opstellen van Ontwikkelingsvisies gebaseerd op onderhavig IPvE.

1.3

Strategische Agenda en Uitvoeringsstrategie

In juni 2016 heeft de gemeenteraad de Strategische Agenda van Bunnik (als geschenk van de samenleving) geaccepteerd. Dat is een agenda voor de lange termijn, waarin de strategische keuzes van de gemeente op weg naar een goede toekomst voor inwoners, ondernemers, maatschappelijke organisaties en bezoekers zijn weergegeven. De kern van de Strategische Agenda betreft drie keuzes die richting geven aan de Bunnikse kwaliteit: - Regionaal denken, lokaal doen - Focus op de Bunnikse kwaliteit - Ruimte voor talent Vanuit deze strategische keuzes zijn de rode draden uit het gesprek met de samenleving vertaald in de 4 pijlers van Bunnikse kwaliteit: Gelukkig, Gezond, Dynamisch en Behendig Bunnik. Per pijler zijn de kernwaarden van Bunnikse kwaliteit benoemd en zijn keuzes gemaakt om die kernwaarden verder te kunnen versterken. Als nadere uitwerking van de Strategische Agenda heeft de gemeenteraad in dec. 2017 de Uitvoeringsstrategie Bunnik vastgesteld. In de Uitvoeringsstrategie Bunnik is aangegeven dat er op het gebied van woningbouw een grote kans ligt. De gemeente ligt op een strategisch punt in de regio Utrecht en er is ruimte. Met een groeiopgave voor woningbouw kan de regio worden geholpen en eveneens eigen opgaven worden gerealiseerd. Deze opgaven zijn: - Versterken van de recreatieve kracht,

-

Een knooppuntontwikkeling rondom station Bunnik, Bouwen in de dorpen, Vergroten van de kwaliteit van de dorpscentra en voorzieningen, Focus op sociale kracht.

In de Uitvoeringsstrategie Bunnik zijn deze opgaven beschreven en gekoppeld aan doelen. De doelen van alle vijf de opgaven komen dichterbij door het bouwen van een substantieel aantal nieuwe woningen ten westen van Odijk. De Uitvoeringsstrategie betreft derhalve niet alleen een woningbouwopgave maar een integraal programma voor recreatie, mobiliteit, economie, wonen, landschap en sociale kracht in de gemeente Bunnik. Deze ambities vormen vanzelfsprekend het uitgangspunt voor de invulling van het planproces alsmede voor de nadere uitwerking van het onderhavige IPvE voor de invulling van Odijk-West.

1.4

Verantwoording

Voor de verschillende onderdelen en aspecten van het plan zijn verkenningen en onderzoeken verricht die inzicht geven in de huidige situatie van het plangebied en de omgeving, de te verwachten ontwikkelingen in de omgeving, in de gewenste ontwikkeling van het gebied en in de procedurele en financiële mogelijkheden. Met bewoners, grondeigenaren, omwonenden, vertegenwoordigers van instanties, bestuur van de gemeente en andere belanghebbenden en belangstellenden in de omgeving is overleg gevoerd over de positionering van Odijk-West in haar directe omgeving. Daarnaast is overleg gevoerd met provincie, buurgemeenten, hoogheemraadschap, Staatsbosbeheer, Rijkswaterstaat en nutsbedrijven. Resultaten van onderzoeken en overleg zijn vertaald naar randvoorwaarden en uitgangspunten. Deze zijn geïntegreerd in dit IPvE. Na vaststelling van het IPvE, door college van B&W, vindt een terugkoppelingsronde plaats waarin het IPvE kenbaar wordt gemaakt bij de

7

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

Bunnikse bevolking. De mogelijkheid wordt geboden om te reageren op het document. Opmerkingen uit de samenleving kunnen waardevolle reacties en suggesties teweegbrengen die wellicht tot aanpassingen kunnen leiden en/of nieuwe inzichten opleveren. Deze opmerkingen en suggesties kunnen vervolgens nog verwerkt worden voordat het IPvE ter vaststelling wordt voorgelegd aan de gemeenteraad van Bunnik.

1.5

Opbouw

Na dit inleidende hoofdstuk gaat het volgende hoofdstuk nader in op het tot nu toe doorlopen communicatieproces waarin aandacht is geschonken aan vragen over de positionering van de nieuwe wijk. In het derde hoofdstuk, waarin de ruimtelijke en kwalitatieve ambitie wordt verwoord, zijn nog geen randvoorwaarden of uitgangspunten opgenomen. Dit hoofdstuk is bedoeld als een eerste oriënterende en richtinggevende beschrijving waarin de eerste contouren van een ambitieniveau worden verwoord; het omvat een eerste poging om richting aan het ontwerpproces te geven. De hoofdstukken 4 tot en met 7 vormen feitelijk de kern van dit IPvE, waarin achtereenvolgens wordt ingegaan op de ruimtelijke en bestuurlijke context, een beschrijving van de huidige situatie, een overzicht van alle randvoorwaarden en uitgangspunten voor het te ontwikkelen gebied (onderverdeeld per aspect of beleidsveld) en tot slot een overzicht van enkele procesmatige en financiële aspecten.

8

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

2.

Communicatie, participatie en proces

Odijk-West is vooral bedoeld om in de woningbehoefte van Bunnik te voorzien. Er wordt dus primair voor inwoners van de gemeente Bunnik gebouwd. Dat betekent overigens niet ‘exclusief voor inwoners van de gemeente Bunnik’, want ook woningzoekenden van buiten de gemeente kunnen zich in de gemeente Bunnik vestigen. Primair bouwen voor inwoners van de gemeente Bunnik is datgene bouwen waaraan de inwoners behoefte hebben. Daarom is belangrijk om aan inwoners, bestuurders en vertegenwoordigers van organisaties en instellingen te vragen hoe de nieuwe wijk eruit zou moeten zien. Wat vinden zij belangrijk aan hun woning en woonomgeving. De gemeente heeft twee belangrijke ambities voor de communicatie bij de ontwikkeling van Odijk-West: 1. Bewoners, maatschappelijke instellingen en instanties betrekken bij de planvorming. 2. Een open en transparant proces, zodat de bestuurlijke betrokkenheid en de betrokkenheid van belanghebbenden en belangstellenden gewaarborgd is.

2.1

Communicatiestrategie

We passen in de communicatie de principes van de participatiestrategie toe. Communicatie vormt de smeerolie. In dit proces ontwikkelt de gemeente het beleid rond Odijk West in interactie met stakeholders. Zo ontstaat draagvlak en begrip voor strategische keuzes. Deze communicatiestrategie betekent dat invloed en besluitvorming naar aanleiding van de participatie de richting bepalen. Het gaat hier om een project met een grote maatschappelijke impact. Daarom zorgen we voor de interactie met relevante stakeholders en organiseren en faciliteren we de dialoog en samenwerking.

voldoende voorzieningen. We zijn transparant en proactief in onze communicatie. We hebben te maken met een diversiteit aan stakeholders en doelgroepen. Daarom bouwen we een ‘message house’. In een message house komen verschillende boodschappen samen onder één dak. Dat speelt hier omdat het een complexe opgave is waar verschillende doelgroepen en verschillende stakeholders een rol spelen. Ook gaan verschillende partijen vanuit hun eigen perspectief communiceren, zeker wanneer de bouwplannen concreter worden. Met een message house zorgen we er voor dat de belangrijkste boodschappen genoeg aandacht krijgen en deze consistent is. Bij een gecompliceerd project als dit, is dat onontbeerlijk.

2.2

Participatie

De veranderende samenleving vraagt om een nieuwe rolverdeling tussen overheid, inwoners en bedrijven. Steeds meer wil men al in het voortraject betrokken worden als gelijkwaardige partner. Bij ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving wordt zo vooraf draagvlak gecreëerd en over en weer gewerkt vanuit vertrouwen. Participatie is een kernbegrip van de Omgevingswet. We kiezen voor een intensieve benadering van betrokkenen en belanghebbenden. Daarom is er zowel een communicatietraject als een participatietraject uitgewerkt. Het projectteam voert de begeleiding en uitwerking op een heldere en wervende wijze uit en maakt daarbij gebruik van de expertise van het cluster communicatie. De gemeente informeert belanghebbenden en een aantal specifieke doelgroepen in en rond het plangebied en betrekt ze bij het planproces. Daarnaast organiseren we op diverse momenten binnen het planvormingsproces aparte (informele) bijeenkomsten met de leden van de raad om op verschillende onderdelen van het plan uitgebreid van gedachten te wisselen. Hiermee blijft de raad verbonden met de verdere uitwerking van het plan en zal de uiteindelijke besluitvormingsprocedure minder vragen oproepen.

De communicatie moet bijdragen aan draagvlak voor de planontwikkeling. De ambitie is om Odijk levendig te houden, voorbereid op de toekomst, met

9

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

Wie participeert op welk niveau? De participatieladder onderscheidt verschillende niveaus van participatie. Onderstaand is weergegeven welke posities er zijn en welke uitgangspunten we hanteren voor de verschillende participatieniveaus. Mate van participatie

Wie

Hoe

Mee beslissen

- gemeenteraad en college

via het reguliere bestuurlijke proces

- gemeenteraad - ambtelijke organisatie - adviesbureaus - ontwikkelaars en particuliere grondeigenaren

- het delen van kennis en expertise en het geven van advies door experts en de ambtelijke organisatie. - de raad houdt informele werkbijeenkomsten en excursies - Er is overleg met ontwikkelaars en particuliere grondeigenaren - enquêtes onder de bewoners en onderzoek - gesprekken met belanghebbenden en omwonenden - inloopavonden en/of interactieve webinars - de formele dialoog in het Open huis Mensen kunnen zich abonneren op een digitale nieuwsbrief. Verder komt er een digitaal platform en kunnen inwoners de ontwikkelingen volgen via de gebruikelijke communicatiekanalen van de gemeente.

BESTUREN Meewerken ADVISEREN

Meedenken RAADPLEGEN

Meeweten INFORMEREN

- gemeenteraad en college - belangenorganisaties - belanghebbenden en direct omwonenden - inwoners van Odijk

- inwoners en ondernemers van de gemeente Bunnik, in het bijzonder die van de kern Odijk - potentiële toekomstige bewoners van Odijk West

Toelichting: De gemeenteraad bepaalt wat er wordt besloten. Dit gaat via het reguliere bestuurlijke proces, waarbij de raad zich breed oriënteert op een aantal vraagstukken. Uiteindelijk hakken zij de knoop door. Dat doen ze goed voorbereid, door zich te laten informeren door experts en met elkaar inhoudelijke werkbijeenkomsten te houden. Omdat de ontwikkeling van Odijk-West een grote impact op de bevolking heeft, vragen we mensen om mee te denken over de toekomst van het dorp. Zo wordt er nu al gewerkt aan een toekomstvisie op het dorpshart. In de ontwikkeling van Odijk-West maken we onderscheid tussen direct omwonenden (zij zijn belanghebbend) en de overige Odijkers. We koppelen de uitkomsten terug en geven aan wat er is besloten naar aanleiding van de raadplegingen.

2.3

Proces en uitvoering

Na vaststelling van dit IPvE door het college van B&W wordt dit gedeeld met de samenleving (zie 1.4). Dat doen we via de gebruikelijke kanalen van de gemeente. En met online informatiebijeenkomsten en enquêtes bieden we de samenleving de mogelijkheid om te reageren en mee te denken. De overkoepelende kernboodschap en de ondersteunende kernboodschappen worden vervolgens vastgesteld. Daarna kan de invulling van het digitale platform verder worden uitgewerkt.

10

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

3.

Ambitie

De ontwikkeling van Odijk-West is een omvangrijk project dat een grote impact zal hebben op het woonklimaat van Odijk en hoe Odijkers dit ervaren. Het college hecht daarom veel waarde aan een brede betrokkenheid van de politiek en burgers en aan een interactieve benadering bij de wijze waarop de invulling van Odijk-West gestalte zou moeten krijgen. De ambitie voor de ontwikkeling van Odijk-West wordt ingegeven door de Strategische Agenda en de Uitvoeringsstrategie. Aan de hand van de in de Agenda gemaakte strategische keuzes zijn een viertal pijlers van de Bunnikse kwaliteit benoemd en aan elk van deze pijlers kernwaarden gekoppeld die versterkt dienen te worden. De pijlers en bijbehorende kernwaarden zijn: 1. Gelukkig Bunnik Kernwaarden: menselijke maat; met en voor elkaar; goede voorzieningen; dorpse bebouwing; behoud van het open en groene buitengebied. 2. Gezond Bunnik Kernwaarden: vitaal functioneren in de samenleving voor jong en oud; naar eigen wens en met eigen regie; op eigen kracht, en met ondersteuning en zorg indien nodig. 3. Dynamische Bunnik Kernwaarden: Bunnikse kracht in de regio, gefaseerde groei, groen-gezond-slim, in verbinding met het Utrecht Science Park en met veel ruimte voor innovatie en duurzaamheid. 4. Behendig Bunnik Kernwaarden: open en flexibel, op slimme manier kwaliteiten en behoeften van gemeente, samenleving en regio verbinden.

Ten aanzien van wonen is in de Agenda het volgende opgenomen: - Faciliteren van groei door uitbreiding van de woningvoorraad waarbij we de lat hoog leggen wat betreft duurzaamheidscriteria die passen bij onze ambities (energieneutraal bouwen). - Die uitbreiding geldt dan met name voor woningen voor (jonge) gezinnen, tweeverdieners en ouderen.

-

-

(Internationale) kenniswerkers zijn daarbij welkom. En natuurlijk verzaken we daarbij onze maatschappelijke opgaven niet voor huisvesting van toegelaten asielzoekers en andere kwetsbare bewoners. Verduurzaming van de bestaande woningvoorraad, bedrijfspanden en bedrijventerreinen. Bij transformatie en nieuwbouw volgen we niet alleen het Bouwbesluit maar leggen we ook een relatie met duurzame energieopwekking (energie producerende gebouwen). We streven tenminste naar energie neutrale woningbouw.

Specifiek voor het gebied Odijk-West, dat met een arcering op de kaarten van de PRV (Provincie Utrecht 2016) is weergegeven, is het volgende opgenomen: “In deze nieuwe woonwijken dienen de bestaande landschapselementen, zoals waterlopen, boomgaarden, en kavelgrensbeplantingen een onderdeel te vormen van de openbare ruimte en een verbinding te vormen met het buitengebied. Er dient bijzondere aandacht besteed te worden aan de overgangen van de nieuwe woonwijk naar het buitengebied. Deze dienen bewust te worden vormgegeven zodat deze niet storend zijn in het landschap. Ook dient zorgvuldig te worden gekeken naar recreatieve routes van de woonwijk naar het buitengebied.” Tegen deze achtergrond zijn in de afgelopen periode een aantal oriënterende gesprekken gevoerd met het college, raadsleden, vakambtenaren, externe adviseurs, grondeigenaren in het gebied, ontwikkelende marktpartijen en allerlei andere stakeholders. Belangrijkste doel daarbij was te verkennen welk beeld men, denkend aan Odijk-West, voor ogen heeft en welke bijzondere uitdagingen daarin zouden moeten worden opgepakt. Op basis van deze gesprekken is geprobeerd om zo goed mogelijk een voorlopige gemeenschappelijke noemer te ontdekken. Een beeld waarin alle betrokken partijen zich in zekere zin herkennen. Dit beeld is hierna weergegeven.

11

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

Denkend aan Odijk-West……. Uniek dorp Odijk is een uniek dorp en wil dit ook als totaal van drie ruimtelijke entiteiten (het Bunnik, Odijk en Werkhoven) blijven uitstralen. Uniek wil vooral zeggen doen wat een ander niet doet in de context van afwijken van het gemiddelde om eigen identiteit te waarborgen. Gesprekken met de politiek, het ambtelijke apparaat, belangenorganisaties en inwoners van met name Odijk ondersteunen vrijwel unaniem de koers van een ruimtelijke, unieke ontwikkeling van OdijkWest, met kernwaarden van het oude dorp (Odijk), maar beslist geen kopie ervan. Odijk-West moet een wijk van de 21ste eeuw worden, niet stedelijk maar wel dorps en verrassend, exclusief en tegelijkertijd betaalbaar. Zo’n wijk past bij de gemeente Bunnik en bij Odijk. Het gegeven van uniciteit zou voor Odijk-West moeten worden vertaald in zowel de ruimtelijke ontwikkeling en -beleving van de wijk, als in de aanpak van het wordingsproces en de communicatie ervan….. Vernieuwing in Bunnik Kijkend naar de vernieuwing en hoe die zich binnen de gemeente Bunnik voltrekt valt op dat Odijk lijkt te vergrijzen. Senioren blijven langer dan bedoeld in Odijk wonen doordat mogelijkheden om zich binnen de gemeente Bunnik opnieuw te vestigen veelal beperkt zijn. Om dezelfde reden vertrekken ook veelal jonge mensen (starters) naar andere gemeenten in de regio.

In veel gevallen zou hier zelfs sprake zijn van spijtoptanten, die zodra de mogelijkheid zich voordoet graag terug zouden willen keren naar Bunnik. Beide processen tezamen maken dat de verjonging binnen Odijk lijkt te stagneren. Identiteit Kijkend naar een mogelijke identiteit van Odijk-West blijkt dat veel opvatting met elkaar stroken. Odijk-West moet zich absoluut niet ontwikkelen als een standaard nieuwbouwwijk zoals ook op andere plaatsen te vinden is. OdijkWest zou een uitgesproken lokale (of regionale) identiteit moeten hebben. Groen, gevarieerd, verrassend, wel stapeling maar geen hoogbouw en zeker

geen rechte straten met allemaal dezelfde woningen. Odijk-West moet vooral ook een organisch karakter krijgen. Een gebied met een bepaalde warmte, verrassing en intimiteit. Bestaande landschappelijke kwaliteiten zouden daarbij kunnen worden benut en hier en daar zelfs kunnen worden versterkt. Meer water, meer groen. We zien een beetje een beeld ontstaan van een zich organisch ontwikkelend dorpse uitbreiding, waarin sociale, betaalbare en exclusieve woningen in een vrij grote bandbreedte gemengd en door elkaar zullen worden ontwikkeld. Daarvoor lijkt het belangrijk dat de ruimtelijke structuur en plannen ook niet vooraf al geheel zijn dichtgetimmerd in een blauwdrukplan. Er moet gedurende een langere periode nog ruimte zijn voor creativiteit en improvisatie. Bijvoorbeeld om bestaande kavels nog eens opnieuw te verkavelen, of om de functionaliteit van openbare ruimte (park, plein of speelplaats) af te stemmen op de behoeften van de daadwerkelijke bewoners. Het nog op te stellen plan voor Odijk-West dient vernieuwend maar ook flexibel te zijn, teneinde te kunnen blijven inspelen op de innovaties en nieuwe ontwikkelingen die zich de afgelopen jaren op velerlei gebied snel opvolgen. We zien ook een dorp met een sterke sociale samenhang.

Mogelijkheden om al een zeker (vertrouwd) Odijks wij-gevoel te ontwikkelen worden onder andere gezien in de groeiende vraag van Bunnikse en Odijkse ouderen, starters en spijtoptanten om zich binnen Odijk opnieuw te vestigen. Door hun behoeften en mogelijkheden verder in kaart te brengen zou het aanbod van Odijk-West hierop verder kunnen worden afgestemd. Verkeersdruk De hoofdwegenstructuur rondom Odijk-West staat de afgelopen jaren onder druk en de ontwikkeling van 1.000 woningen zal deze druk alleen maar doen toenemen. De gemeenteraad heeft zicht eind 2019 al uitgesproken voor het opheffen van de barrièrewerking van de huidige N229 tussen de kern van Odijk en het toekomstige Odijk-West. Een permanente oplossing hiervoor (los van het moment waarop deze gerealiseerd wordt) bestaat uit een verlegging van de N229. Deze oplossing geniet de voorkeur van de gemeente boven een

12

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

(gedeeltelijke) verdiepte ligging van de weg of het ongelijkvloers kruisen van toekomstige langzame verkeersroutes tussen Odijk en Odijk-West. De ontsluiting van Odijk-West op de hoofdwegenstructuur is echter grotendeels afhankelijk van de huidige N229 alsmede de aansluiting op de A12. Voor de ontsluiting van deze nieuwe woonwijk zijn minimaal twee aansluitingen op het omliggende wegennet noodzakelijk. Voor de interne verkeersstructuur binnen de nieuwe wijk lijkt de voorkeur meer te liggen in de richting van een organisch wegenpatroon waarin alle delen van Odijk-West in zekere zin gelijkwaardig zijn ontsloten en waarbinnen zich slechts een paar lichtere hoofdaders bevinden waarlangs gewoon kan worden gewoond en/of gewerkt en waarlangs ook belangrijke openbare plekken zijn gelegen. Een parkje, een plein, een speelplaats et cetera. Maar bovenal dient de fietser prioriteit te krijgen binnen deze nieuwe wijk door het realiseren van hoogwaardige interne en externe fietsverbindingen.

De mogelijkheden van geïndividualiseerd bouwen zullen zodanig ingezet dienen te worden dat een optimale bijdrage wordt geleverd aan de ontwikkeling van een dorps beeld voor Odijk-West. Overigens dient het geïndividualiseerde bouwen steeds in combinatie gezien te worden met andere maatregelen die de diversiteit en afwisseling bevorderen.

Op basis van het voorgaande zou de opgave ‘denkend aan Odijk-West’ als volgt kunnen luiden: “In deze nieuwe duurzame, zo veel mogelijk ook energie- en klimaat neutrale, woonwijk met levensloopbestendige woningen voor jong en oud in een aantrekkelijke en gezonde omgeving waarin landschapselementen als waterlopen, boomgaarden en kavelgrensbeplantingen een onderdeel vormen van de openbare ruimte en een verbinding vormen met het buitengebied, krijgt de fiets een hoofdrol (is de auto te gast), met goede verbindingen naar openbaar vervoer, werklocaties, voorzieningen en recreatiegebieden”.

Consumentgericht en individueel bouwen Eeuwenlang is particulier opdrachtgeverschap de normaalste zaak van de wereld geweest. Iedere huishouding bouwde zijn eigen huis en samen vormden die huizen een dorp of stad. De herkenbaarheid die daarvan het gevolg was, is in dorpen een veel grotere rol blijven spelen dan in de stad. De laatste jaren is de discussie rond het individuele opdrachtgeverschap, en daarmee over de identiteit van de eigen woning, steeds nadrukkelijker geworden. Het zijn niet meer alleen beleidsmakers en critici die een pleidooi houden voor een meer individuele wijze van bouwen. Ook ontwikkelaars zoeken meer en meer inspiratie bij de bouwpraktijk in het buitenland, waar de individualiteit van het bouwen altijd een veel grotere rol heeft gespeeld. Individualiteit van bouwen heeft in essentie te maken met de behoefte aan herkenbaarheid binnen de grote massa. Dat valt niet op te lossen door een eindeloze herhaling van individuele woningen. Bij het individualiseringsproces in Odijk-West wordt gezocht naar aanknopingspunten bij de stedenbouwkundige structuur en naar elementen in het bouwproces.

13

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

4.

Ruimtelijke en bestuurlijke context

4.1

Provinciaal en regionaal beleid

4.1.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 Provinciale Staten hebben op 4 februari 2013 de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) 2013-2028 vastgesteld. Op 10 maart 2014 is de 1e partiële herziening van deze PRS vastgesteld en op 3 november 2014 is de 2 e partiële herziening vastgesteld. In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) beschrijft de provincie Utrecht haar ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. Deze periode sluit aan bij de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het Rijk. In deze visie geeft de provincie aan welke doelstellingen zij van belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe de provincie uitvoering wil geven aan dit beleid. Odijk-West is opgenomen in deze provinciale structuurvisie en daarmee vanuit de provincie planologisch vastgelegd. Op de plankaart van de PRS ‘Visiekaart Utrecht 2028’ is de locatie Odijk-West opgenomen als ‘woningbouwopgave uitbreiding’. Gesteld wordt dat de beoogde ontwikkeling van Odijk-West en de toekomstige infrastructurele ontwikkelingen in het gebied leidend zijn voor het gebied ten zuiden van de A12. Daarnaast wordt gesteld dat voor de bereikbaarheid en doorstroming op de N229 mogelijk aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn.

Uitgangspunt voor de genoemde uitbreiding (lees Odijk-West) is dat de financiering van de eventuele omlegging van de N229 en verdere aanvullende maatregelen volledig worden gefinancierd binnen de totale exploitatie van het gebied. De PRS is in 2016 herijkt en op 12 dec. 2016 vastgesteld door Provinciale Staten Utrecht. 4.1.2 Provinciale Omgevingsvisie en Verordening (POVI) De provincie Utrecht werkt momenteel aan de POVI waarin een visie en kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling voor de provincie tot 2040 (met een doorkijkje

naar 2050) wordt gegeven en zeer relevant zijn voor de ruimtelijke ambities van de gemeente Bunnik. Een eerste concept-ontwerp Omgevingsvisie is 17 dec. 2019 verschenen en in procedure gebracht. De gemeente Bunnik heeft in januari 2020 haar reactie op de concept ontwerp Omgevingsvisie aan GS kenbaar gemaakt. Daarin is, m.b.t. Odijk-West, aangegeven dat de gemeente reeds gestart is met de planvorming van Odijk-West en dat vanuit een integrale, gebiedsgerichte aanpak samengewerkt wordt met de gemeente Houten om de bestaande ambities bij beide gemeenten goed op elkaar af te stemmen. 4.1.3 Ruimtelijk Economisch Perspectief en programma (REP) De regio U10 (zestien gemeenten) werken momenteel aan het opstellen van een Ruimtelijk Economisch Perspectief en programma (REP). Dit document geeft een visie en kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling voor de U16. Ook dit document is zeer relevant voor de ruimtelijke ambities van de gemeente Bunnik. Besluitvorming voor het REP gebeurt door uniforme besluiten door 16 colleges en gemeenteraden. Besluitvorming voor de POVI gebeurt door Gedeputeerde Staten en Provinciale Staten. In beide processen wordt zo goed mogelijk samengewerkt, zodat uiteindelijk de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor de regio U16 ook gedeeld wordt door de provincie. Het REP is dan ook input voor de POVI.

4.2

Gemeentelijk beleid

Een aantal recent vastgestelde (integrale) nota’s en plannen vormen belangrijke kaders voor het programma en de ontwikkeling van Odijk-West. , Het betreft: - Strategische Agenda (juni 2016); - Uitvoeringsstrategie Bunnik (november 2017); - Omgevingsvisie Kromme Rijngebied (december 2016); - Woonvisie ‘Visie op wonen Bunnik 2017-2021’ (nov./dec.2017). Belangrijke sectorale nota’s, zoals bijvoorbeeld het verkeersbeleidsplan worden hier niet genoemd.

14

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

4.2.1 Strategische Agenda (2016) Op 23 juni 2016 heeft de gemeenteraad de Strategische Agenda van Bunnik (“Bunnikse kwaliteit in een groene, gezonde en slimme regio”) vastgesteld en besloten dat de Agenda als referentiekader geldt voor het opstellen van een uitvoeringsstrategie. De hoofdlijnen voor deze uitvoeringsstrategie werden gegeven via een raadsmotie (“Hoofdlijn uitvoeringsstrategie 2017-2030”) dd. 9 maart 2017. 4.2.2 Uitvoeringsstrategie Bunnik (2017) De Uitvoeringsstrategie is een uitwerking van de Strategische Agenda Bunnik en de hierop volgende motie van de raad. In maart 2017 werd in de gemeenteraad een motie aangenomen waarin het college gevraagd werd om een actieve bijdrage te leveren aan de oplossing voor een aantal regionale vraagstukken op het gebied van mobiliteit, sociale kwaliteit, verduurzaming, recreatie en woningbouw. Vertrekpunt van deze motie is dat een substantiële groei noodzakelijk is om de Bunnikse kwaliteit en identiteit te behouden en te versterken. Het college heeft, in antwoord hierop, eind 2017 een uitgewerkte Uitvoeringsstrategie ter besluitvorming voorgelegd aan de raad.

Deze, op 14 december 2017 vastgestelde, nota geeft aan dat de woningbouwopgave als vliegwiel dient voor het kunnen realiseren van de opgaven uit de Uitvoeringsstrategie, te weten: onder meer de leefbaarheid en voorzieningen in de kernen en het versterken van de sociale en recreatieve kracht binnen de gemeente Bunnik; het behouden en versterken van de Bunnikse kwaliteit. Uitgangspunt in deze Uitvoeringsstrategie is dat Bunnik, Odijk en Werkhoven dorpen zijn en blijven waar mensen uit alle lagen van de bevolking een fijne plek hebben om te wonen. Als er geen woningen worden bijgebouwd, zal het aantal inwoners teruglopen door een toename van eenpersoonshuishoudens, zal de gemeente verder vergrijzen en zal het voorzieningenniveau (detailhandel, verenigingen en organisaties) steeds verder achteruitgaan. De Uitvoeringsstrategie benoemt de volgende doelen c.q. opgaven: 1. Versterken van de recreatieve kracht; 2. Knooppuntontwikkeling (het ontwikkelen van het stationsgebied tot OVknooppunt en ontmoetingsplek);

3. 4.

Bouwen in de dorpen (aantrekkelijker maken van de dorpskernen); Kwaliteit van de dorpscentra en voorzieningen verbeteren (creëren van meer draagvlak); 5. De sociale kracht van de gemeente te vergroten. Een substantiële groeiopgave vormde, zoals eerder verwoord, een belangrijk onderdeel van de raadsmotie. De gemeente heeft m.b.t. dit besluit een handreiking gedaan naar de regio om een actieve en serieuze bijdrage te leveren aan de oplossing van een aantal regionale vraagstukken, waaronder het regionale tekort aan woningen. Op dit moment is er behoefte aan meer dan 75.000 extra woningen in de regio tot 2040. Hiervan kan de stad Utrecht circa 40.000 woningen voor haar rekening nemen, maar de rest zal door de regio gemeenten opgevangen moeten worden. De gemeente Bunnik wil daarin een actieve rol spelen, zodat zij zelf de regie kan blijven voeren op het tempo waarin en de schaal waarop deze groei zich voltrekt. Door de groei van de regio in haar voordeel te gebruiken zet de gemeente Bunnik een stap vooruit van beheer- naar ontwikkelgemeente. 4.2.3 Omgevingsvisie Kromme Rijngebied (2016) De nieuwe Omgevingswet, die in 2021 in werking treedt, verplicht gemeenten om voor het hele grondgebied een Omgevingsvisie te maken.

Enkele jaren geleden heeft Bunnik, in gezamenlijkheid met de gemeenten Houten en Wijk bij Duurstede een omgevingsvisie opgesteld voor het buitengebied: Omgevingsvisie Kromme Rijngebied. De gemeenteraad heeft op 30 maart 2017 ingestemd met deze Omgevingsvisie en deze tevens vastgesteld als structuurvisie in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Het doel van de Omgevingsvisie is drieledig: 1. Het biedt betrokken gemeentes een modern planningsinstrument dat aansluit bij de behoeften die er in het gebied zijn. 2. Er kan hiermee een eenduidig beleid worden gevoerd in het Kromme Rijngebied. 3. Het biedt een basis voor een mogelijke intensievere samenwerking in de toekomst. De Omgevingsvisie is bedoeld als kader voor de beoordeling en uitvoering van initiatieven volgens de principes van uitnodigingsplanologie volgens de in voorbereiding zijnde Omgevingswet.

15

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

Voor de ontbrekende delen: de kernen Bunnik, Odijk en Werkhoven en het gebied van de historische landgoederen ten westen van Bunnik, dient nog een omgevingsvisie te worden opgesteld. De opstelling van deze ‘Omgevingsvisie kernen en landgoederen’ vervangt het Structuurplan 2007-2015. Odijk-West is buiten deze Omgevingsvisie gehouden met als gevolg dat het Structuurplan voor Odijk-West nog steeds vigerend is. De locatie van de nieuwbouwplannen voor Odijk-West is gelegen binnen het werkingsgebied van de Omgevingsvisie Kromme Rijnstreek. In de Omgevingsvisie Kromme Rijnstreek is immers ruimte gelaten voor initiatieven aan de randen van de kernen. De nieuwbouwplannen voor Odijk-West kunnen onder deze noemer worden geschaard. Daarnaast is er bij de vaststelling van de Omgevingsvisie Kromme Rijngebied expliciet aangegeven dat het Structuurplan 2007-2015 voor wat betreft het plan Odijk-West in werking blijft (niet wordt ingetrokken). 4.2.4 Woonvisie ‘Visie op wonen Bunnik 2017-2021’ (2017) In de op 25 januari 2018 vastgestelde Woonvisie (Visie op Wonen) streeft de gemeente Bunnik naar een gevarieerde woningvoorraad met voor alle inwoners van Bunnik een (zorg) geschikte woning, afgestemd op woonwensen, levensfase en financiële mogelijkheden. Er is in Bunnik niet voldoende en betaalbaar aanbod voor de huishoudens met een laag inkomen en huishoudens met een middeninkomen.

Daarom is het essentieel om bij nieuwbouw-ontwikkelingen (waaronder Odijk-West) uit te gaan van 30% in de sociale sector. De bevolking van Bunnik groeit nog steeds en ook huishoudensverdunning zorgt ervoor dat er meer woningen nodig zijn voor deze groei. Er werd eind 2017 nog berekend dat er tot 2030 nog zo’n 1.390 extra woningen nodig zouden zijn om de autonome groei binnen de gemeente op te vangen. Naast deze extra woningen voor de groei van de eigen bevolking, beschrijft de gemeente Bunnik in deze Woonvisie, de ambitie om nog meer extra woningen te bouwen voor de instroom vanuit de regio en een meer evenwichtige samenstelling van de inwonerspopulatie na te streven.

4.3

Plannen voor omliggende gebieden

Een aantal recent vastgestelde nota’s en/of planontwikkelingen in de directe omgeving van Odijk-West zijn van belang bij de ontwikkeling van de locatie. Het betreft: - Het Burgje - Stationslocatie Bunnik (OV-knooppunt); - Dorpshart Odijk 4.3.1 Het Burgje – De buurtschappen van Odijk Dit is een kleine nieuwe woonbuurt aan de rand van Odijk en vlakbij het plangebied van Odijk-West. Het plan omvat 141 2-onder-1 kap woningen en rijwoningen en zal in 2021 zijn afgerond en opgeleverd. Het plan voor De buurtschappen van Odijk is circa 6,3 hectare groot en bestaat uit twee delen: het Burgje en de Heuveltjes. De monumentale krukhuisboerderij ‘Het Burgje’, dat midden in het gebied ligt, wordt een multifunctioneel ontmoetingscentrum in de buurt. 4.3.2 Stationslocatie Bunnik Het stationsgebied is door de gemeenteraad aangenomen als ontwikkellocatie voor woningen in november 2019, tegelijkertijd met Odijk-West. Door beide gebieden te ontwikkelen kan voldaan worden aan het streven om voldoende sociale woningbouw te realiseren om zo te kunnen voldoen aan de autonome behoefte. Het huidige stationsgebied is een gebied met verschillende functies zoals werken en wonen maar ook met mobiliteitsopgaves zoals knooppuntontwikkeling, vandaar dat deze gebiedsontwikkeling gezien wordt als een transformatieopgave.

In 2021 wordt er een gebiedsvisie opgesteld, waarna wordt nagedacht over de realisatiemogelijkheden binnen het gebied. De gebiedsvisie wordt opgesteld in samenspraak met partijen uit het gebied. De gemeente heeft weinig grondpositie waardoor een samenwerking publiekprivaat essentieel is. Daarnaast is het gebied niet afgebakend waardoor het nog niet duidelijk is waar en hoe de woningen ontwikkeld gaan worden. Deze ontwikkeling hangt samen met Odijk-West omdat beiden onderdeel zijn van de “vliegwiel-strategie”, wat inhoud de opbrengsten van woningbouw kunnen leiden tot het bereiken van andere ambities van de gemeente Bunnik.

16

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

Daarnaast heeft de ontwikkeling van de stationslocatie samenhang met OdijkWest op het gebied van infrastructuur en het maken van goede verbindingen in de gemeente Bunnik. 4.3.3 Dorpshart Odijk De gemeente werkt samen met bewoners, ondernemers en bezoekers aan een toekomstvisie voor het dorpshart van Odijk. In het collegeprogramma staat dat de dorpscentra nog meer een ontmoetingsplek moeten worden, met voorzieningen en een openbare ruimte die dat mogelijk maakt. Daarbij gaat het niet alleen over de ruimte zelf en hoe het er uit ziet, maar ook over de beleving. Wat heeft het dorpshart Odijk nou nodig in de toekomst? Daarbij wordt ook gelet op de toekomstige groei van de gemeente. Zijn er genoeg winkels? Waar kunnen mensen elkaar ontmoeten? Hoe maken we het nog gezelliger? En, hoe kunnen we het verkeer veilig regelen? Het opstellen van de toekomstvisie maakt de gemeente met de samenleving: de bewoners van de kernen Odijk, Werkhoven en Bunnik, de ondernemers en de bezoekers van het dorpshart.

17

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

5.

Huidige situatie

5.1

Plangebied

In het kader van dit IPvE is een indicatieve plangrens gehanteerd. Binnen deze plangrens zijn meerdere ruimtelijke modellen denkbaar. Dit gebied (begrensd door de dikkere zwarte contour) is in totaal circa 135 hectare groot.

De locatie Odijk-West heeft, behalve dat het ten westen van de N229 ligt, op dit moment nog geen duidelijke plangrens. In het noorden vormt het tracé van de hoogspanningsleiding en de ligging van het Raaphofse bosje een natuurlijke grens en in het zuiden vormt de ligging van N410 een logische begrenzing. De westelijke grens van de locatie Odijk-West is nog arbitrair en hangt voor een groot deel af van de ruimtelijke inpassing van de opgave.

Voor een ontwikkeling van 1.000 woningen is een planoppervlak van minimaal 33 hectare benodigd, uitgaande van een gemiddelde (bruto)dichtheid van circa 30 woningen per hectare. Indien, bij het uitwerken van verschillende ruimtelijke verkavelingsmodellen, gekozen wordt voor verdere spreiding (meer groen en landschap) en een lagere dichtheid kan het plangebied ook uitgroeien tot een gebied van ruim 100 hectare.

18

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

5.2

Karakteristiek plangebied en omgeving

Het plangebied maakt deel uit van een afwisselend rivierenlandschap, met zogenaamde oeverwallen / stroomruggen en kommen als gevolg van de meandering van de Kromme Rijn. De in het oosten gelegen Utrechtse Heuvelrug, achtergebleven na de voorlaatste ijstijd, heeft een belangrijke rol gespeeld in het ontstaan van het gebied. De rivieren zijn hierdoor afgebogen naar het westen en hebben in oostwestrichting hun sporen nagelaten in het landschap. Op basis van die omstandigheden heeft de occupatiegeschiedenis haar sporen nagelaten. Nadat de oeverwallen in gebruik waren genomen is men gaan zoeken naar mogelijkheden om de nattere komgronden te ontginnen. De duidelijke verschillen in bewonings- en verkavelingspatronen die hierdoor zijn ontstaan zijn nog steeds herkenbaar in het gebied, maar zijn door voortgaande technologische ontwikkelingen in de landbouw wel aan vervaging onderhevig.

toen ‘Lodichem’, bestaande uit enkele huisjes en boerderijen, op de plaats waar nu Odijk ligt. In de 11e eeuw werd er een kapel gebouwd, maar deze is in de eeuwen erna weer afgebroken. In de nabijheid is in 1548 het huidige Witte Kerkje gebouwd, al is daar later veel aan gebouwd, verbouwd, gesloopt en gerestaureerd. Het duurde tot halverwege de vorige eeuw, dat Odijk uitgroeide tot meer dan een kerk en een paar boerderijen.

Occupatiegeschiedenis In de Romeinse tijd fungeerde de meandergordel van de Kromme Rijn als hoofdafvoer van het Utrechtse stroomstelsel van de Rijn. De Kromme Rijn was niet bedijkt zodat het buitengebied van de gemeente Bunnik, waaronder het plangebied, regelmatig onder water stond en veel klei- en zandafzettingen plaatsvond. Bewoning vond plaats op de hogere delen van de stroomruggen. Het landschap bestond uit kleine gehuchten tussen akkers, boomgaarden en hooilanden, verbonden door grotere en kleinere wegen, paden en sloten. Na de Romeinse tijd werden veel nederzettingen verlaten en nam het totaal aan cultuurlandschap in dit gebied sterk af. In de Vroege Middeleeuwen ontstonden de eerste nederzettingen van de dorpskernen Bunnik, Odijk en Werkhoven langs de oevers van de Kromme Rijn. In Odijk-West (Vinkenburg) liggen mogelijk historische wortels van het huidige Odijk. Een vroegmiddeleeuwse curtis (hof, landgoed) wordt namelijk geassocieerd met de latere hofstede Vinkenburgh (of Terborch). Deze bevond zich waarschijnlijk op de plaats waar nu Het Burgje staat. Rond 900 ontstond

Topografische kaart uit 1815; bron: www.topotijdreis.nl

De eerste grootschalige ontginningen van de stroomruggen, in blokvormige percelen, vonden plaats vanaf de 8e eeuw. Om de nederzettingen te

19

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

beschermen tegen het indringende water zijn in die periode diverse dwarsdijkjes aangelegd. Een voorbeeld hiervan is het Oostro(u)mdijkje (ten zuiden van het plangebied, nabij Werkhoven). Vanaf de 11e eeuw ontstond de behoefte aan meer bouwland, waardoor ook de lager gelegen komgebieden werden ontgonnen. Verschillende ontginningsassen die vanuit de oude kernen van Houten, Werkhoven en Odijk de komgebieden in liepen, zijn nog steeds herkenbaar. De weg westelijk van de Kromme Rijn (ter plaatse van de huidige N229) kan beschouwd worden als ontginningsbasis; de weg die Werkhoven verbond met Odijk en Odijk met Bunnik. Het patroon van de oude natuurlijke waterlopen en restgeulen vormde de basis voor het afwateringssysteem aangevuld met afwateringssloten welke parallel aan elkaar werden gegraven. Het gevolg was een vrij regelmatige opstrekkende verkaveling. Om wateroverlast tussen de ontginningen onderling te voorkomen, zijn zijkades aangelegd. Het eerste stukje van de Burgweg is zo’n zijkade. In hoeverre hierin zich nog restanten van het Romeinse cultuurlandschap verschuilen is niet duidelijk. Eveneens is onduidelijk in hoeverre de laatmiddeleeuwse ontginningen voortborduurden op de ontgonnen percelen uit de Vroege Middeleeuwen. Wel bestaat de mogelijkheid dat de Romeinse limes met twee tracés binnen het plangebied in de ondergrond aanwezig is.

Deze Romeinse militaire hoofdweg en bijbehorende structuren langs de grens van het Romeinse rijk, verbond de castella bij Vechten (Fectio) en Wijk bij Duurstede/Rijswijk (Levefanum) met elkaar en maakte deel uit van een belangrijke doorgaande Romeinse weg van Katwijk tot Mainz.

Plankaart gemeente Bunnik en omgeving 1867 (Bron: dhr. J. van Rijn)

De grote vruchtbaarheid van de grond en de vele overgangen in bodemtypen hebben veel gemengde bedrijven doen ontstaan, die vrij kleinschalig van opzet waren. De zavelige stroomruggen, zowel langs de Kromme Rijn als ten zuiden van de Achterdijk, waren rond 1900 voor een groot deel in gebruik als akkers. Rondom de oude dorpskern van Bunnik, Odijk en Werkhoven lagen veel hoogstamfruitboomgaarden, zoals bij Het Burgje. De zavelige grond was hier zeer geschikt voor. De vochtige komgronden werden vooral gebruikt als hooien weilanden voor vee. De overgangsgronden zijn door de tijd heen wisselend gebruikt.

20

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

Luchtfoto van huidige landschap

Topografische kaart uit 1900; (Bron: www.topotijdreis.nl)

Vanaf circa de tweede helft van de 20e eeuw hebben de agrarische bedrijven zich meer gespecialiseerd in veeteelt, fruitteelt of akkerbouw. Dit ging vaak gepaard met schaalvergroting van de opstallen en percelen en een hogere mate van mechanisatie. De bedrijvigheid is voornamelijk grondgebonden gebleven. De grondgebonden veeteeltbedrijven dragen bij aan de landschappelijke beleving in het gebied.

Specifiek in het plangebied komen lijnvormige beplantingen voor in de vorm van laanbeplantingen, perceelbeplantingen, hagen en opgaande oeverbegroeiing. Maar daarbij gaat het veelal om onregelmatige en onderbroken lijnen, die in beperkte mate de structuur van het landschap accentueren. Ten noorden van de Vinkenburgerweg is sprake van een meer open landschapsbeeld waarbij de gronden zich kenmerken door een regelmatige opstrekkende verkaveling. De laanbeplanting van de Achterdijk vormt in het westen daarentegen een sterke structuurdrager.

21

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

5.3

Bodemopbouw en geomorfologie

Hieronder wordt een beschrijving gegeven van de opbouw en samenstelling van de bodem. De informatie is ontleend twee in het verleden opgestelde bestemmingsplannen, te weten: ‘Vinkenburg’ (2013) en het bestemmingsplan ‘Buurtschappen van Odijk’ (2018). Bodem De bodemkundige ontwikkeling is bepaald door de geschiedenis van de Rij en de Kromme Rijn. Bodemkundig heeft het Kromme Rijngebied de kenmerken van een oud rivierengebied; meer of minder zandige kleien, lichte accidenteringen en oude bochtige watergangen. Tussen de oude beddingen van voormalige rivierlopen, de stroomruggen en de kromgronden, bestaat een verscheidenheid aan bodemtypen. Deze zijn gevormd door de destijds onbedijkte rivier met een grillig karakter en een zich voortdurend verplaatsende bedding. De bodem in de kommen wordt gekenmerkt door een kalkloze poldervaaggrond van zware klei. Geomorfologie Het grondgebied van de gemeente Bunnik behoort geomorfologisch gezien tot het rivierengebied en is gedurende het Holoceen (de afgelopen 10.000 jaar) gevormd. Het is bijna volledig opgebouwd uit enkele, zich in de tijd opvolgende stroomruggen. Van west naar oost kunnen meandergordels van circa 0,5 tot 1 km breedte worden onderscheiden met diverse restgeulen. Het landschap wordt gekenmerkt door een complex van stroomgordelafzettingen met restgeulen van voormalige Rijntakken en relatief kleine komgebieden.

De geulen zijn diep ingesneden in de onderliggende zandige pleistocene ondergrond. In de oever- en komafzettingen wordt de ondergrond gevormd door onverspoelde fijnzandige eolische afzettingen van de Formatie van Twente. De ruimtes tussen de stroomruggen zijn smal. Hier liggen de rivierkomvlaktes met enkele verspreide crevasse- (=oeverdoorbraak) afzettingen. De dikte van dit pakket Holocene afzettingen neemt in westelijke richting toe van 0 tot bijna 10 m. Het bestaat uit rivierafzettingen (klei en zand).

De oude bedding met oeverwallen van de Kromme Rijn is de meest zichtbare aardvorm binnen het grondgebied van de gemeente Bunnik.

5.4

Eigendommen

Het grondeigendom in het plangebied is grotendeels in handen van ontwikkelende marktpartijen en particuliere eigenaren, Daarnaast hebben ook de gemeente, de Staat, Staatsbosbeheer en het Waterschap (HDSR) grondeigendommen. Een overzicht van het grondeigendom is als bijlage 1 opgenomen. Deze partijen worden geïnformeerd over de plannen voor OdijkWest. Met een aantal partijen zullen afspraken worden gemaakt over het verwerven dan wel gebruik van deze gronden.

5.5

Historische context

Vanaf de 8e en 9e eeuw is voor het eerst sprake van de namen Bunninchem (Bunnik) en Lodichem (Odijk). De nederzetting Bunnik is ontstaan uit bebouwing langs enkele wegen die op de eng bij de Kromme Rijn samenkwamen en het in brinken onderverdeelden. Het dorp Odijk kwam tot stand op een stuk gemeenschappelijke grond nabij de kerk, de Rietmeent. In de 12e en 13e eeuw werden in beide kernen kleine dorpskerkjes gebouwd. Bunnik en Odijk bleven beide eeuwenlang kleine, agrarische gemeenschappen met vooral akkerbouw en fruitteelt. De groei van beide dorpen was tot aan de Tweede Wereldoorlog minimaal. Pas na de oorlog groeide het aantal inwoners in Bunnik en Odijk. Vanaf de jaren ’70 werden grootschalige uitbreidingsplannen gerealiseerd en ontwikkelde eerst Bunnik en daarna ook Odijk zich tot forensendorpen. Beide kernen werden bij hun dorpsuitbreidingen begrensd door de Kromme Rijn en later ook door de spoorlijn en de snelweg A12. Odijk wordt tevens begrensd door de provinciale weg N229. In Bunnik ligt de provinciale weg midden in de dorpskern. Sinds de aanleg van de Baan van Fectio wordt de doorgaande verkeersstroom echter buiten de kern omgeleid.

22

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

De Nieuwe Hollandse Waterlinie diende ter vervanging van de uit eind 17e eeuw daterende Hollandse Waterlinie en draagt vanaf 1871 deze nieuwe naam. Een belangrijk verschil tussen de oude en de nieuwe linie is dat de stad Utrecht nu binnen de linie viel. De hoofdverdedigingslijn van de Nieuwe Hollandse Waterlinie loopt even ten westen van het gebied Odijk-West. Hier liggen twee forten die deel uitmaken van de Nieuwe Hollandse Waterlinie, Fort Rhijnauwen en Fort bij Vechten. Rondom beide forten liggen vrije schootsvelden die op basis van de Kringenwet een open zichtsveld moesten hebben tot 1 kilometer rondom het fort. De waterlinie bestand verder uit een ingenieus stelsel van inundatievelden, waardoor grote delen van het land 30 tot 60 com onder water gezet konden worden bij dreiging van de naderende vijand.

Historische ontwikkeling Bunnik en Odijk (Bron: Quick Scan Nieuwe Gracht 2019)

Nieuwe Hollandse Waterlinie De Nieuwe Hollandse Waterlinie is een belangrijke verdedigingslinie uit de Nederlandse geschiedenis. De grote historische waarde leidde tot aanmelding voor de Werelderfgoedlijst (1995) en de lijst van Rijksmonumenten alsmede tot de status van Nationaal Landschap (2005).

Begrenzing Unesco Werelderfgoed Nieuwe Hollandse Waterlinie en attentiezone (Bron: Quick Scan Nieuwe Gracht 2019)

23

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

De locatie Odijk-West ligt buiten de directe invloedssfeer van de vrije schootsvelden rondom de forten en de inundatiegebieden van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Zoals in het volgende kaartbeeld te zien is is alleen de Kromme Rijn aangewezen als genomineerd Werelderfgoed. Dit omdat de rivier een belangrijke toevoer was van water voor de stad Utrecht en voor het te inunderen gebied. Het verloop van de rivier mag niet veranderen en het functioneren hiervan dus ook niet. Verder spelen er ten westen van Odijk geen zaken t.a.v. de Nieuwe Hollandse Waterlinie.

5.6

gaafheid van de hoofdvorm, gevel- en vensterindeling en de ligging te midden van weilanden en boomgaard.

Monumenten in het gebied

De Nieuwe Hollandse Waterlinie is genomineerd als UNESCO Werelderfgoed. Bij ruimtelijke ontwikkelingen in de nabijheid van dit werelderfgoed moet worden aangetoond dat er geen ‘externe werking van een ontwikkeling’ is op het erfgoed. Er is ook een zogenaamde ‘attentiezone’ aangegeven, waarbinnen de effecten van de beoogde ontwikkeling moeten worden aangegeven. Daarbinnen mogen géén negatieve gevolgen zijn voor de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Een gebiedsanalyse dient daar uitsluitsel over te geven. Dit geldt naar verwachting ook voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen in Odijk-West omdat de ligging van de locatie in de ‘attentiezone’ ligt en op de grens van het gebied waarvoor gebiedsanalyse dient te worden uitgevoerd. In het gebied zijn geen Rijksmonumenten aangewezen. Daarentegen zijn wel twee Gemeentelijke monumenten in het gebied aanwezig. Beide monumenten zijn opgenomen op de gemeentelijke monumentenlijst Bunnik 2009, te weten: - ‘Het Burgje’, Weteringsdijk 6, 3984 LL Odijk. Deze grijs gepleisterde 16de eeuwse krukhuisboerderij met rieten kap is van grote architectonische, cultuurhistorische, landschappelijke en zeldzaamheidswaarde vanwege het bouwtype, de ouderdom en de markante situering samen met het naastgelegen zomerhuis en oude knotlinden voor de boerderij. De boerderij is opgenomen in het gelijknamige woningbouwplan ’t Burgje.

- Langhuisboerderij, Vinkenburgweg 3, 3984 LM Odijk. Deze langhuisboerderij met naastgelegen veeschuur uit 1930 is van architectonische, landschappelijke en zeldzaamheidswaarde vanwege het bouwtype,

Langhuisboerderij met naastgelegen veeschuur uit 1930, Vinkenburgweg 3

In het plangebied zijn verder geen monumentale en/of waardevolle bomen. Wel zijn er in het plangebied verschillende (karakteristiek voor dit gebied) boomgaarden, te weten: - Boomgaard naast Schoudermantel 54, - Boomgaard ten zuidwesten van Schoudermantel 60, - Boomgaard naast Schoudermantel 64, - Boomgaard naast Vinkenburgweg 3, - Boomgaard ten westen van boerderij ‘Het Burgje’, - Boomgaard aan het einde van het Raaphofsepad.

24

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

5.7

Vigerende regelingen en plannen

Bestemmingsplan ”Vinkenburg” Het plangebied valt thans voor het overgrote deel onder het bestemmingsplan ”Vinkenburg” (Gemeente Bunnik, 2013), vastgesteld door de gemeenteraad op 12 september 2013. De belangrijkste huidige bestemmingen zijn: - Agrarisch; - Agrarisch met landschappelijke waarden; - Waterkeringsdoeleinden. Omgevingsvisie ”Kromme Rijngebied” – Vanuit kwaliteit verder werken (natuurlijk) Daarnaast valt het plangebied binnen de Omgevingsvisie Kromme Rijngebied (LOS stadomland, i.o.v. de gemeente Bunnik, Houten en Wijk bij Duurstede, dec. 2016). De nieuwe Omgevingswet, die in 2021 in werking treedt, verplicht gemeenten om voor het hele grondgebied een Omgevingsvisie te maken. Enkele jaren geleden heeft Bunnik, in gezamenlijkheid met de gemeenten Houten en Wijk bij Duurstede een omgevingsvisie opgesteld voor het buitengebied: Omgevingsvisie Kromme Rijngebied. De gemeenteraad heeft op 30 maart 2017 ingestemd met deze Omgevingsvisie en deze tevens vastgesteld als structuurvisie in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. De Omgevingsvisie is bedoeld als kader voor de beoordeling en uitvoering van initiatieven volgens de principes van uitnodigingsplanologie volgens de in voorbereiding zijnde Omgevingswet.

Voor de ontbrekende delen: de kernen Bunnik, Odijk en Werkhoven en het gebied van de historische landgoederen ten westen van Bunnik, dient nog een omgevingsvisie te worden opgesteld. De opstelling van deze ‘Omgevingsvisie kernen en landgoederen’ vervangt het Structuurplan 2007-2015.

dienen te worden. Naast een typering van het landschap en de beeldkwaliteiten gaat het plan ook in op de visie voor het gebied Kromme Rijngebied, waar de ontwikkeling van Odijk-West onderdeel van uit gaat maken. ´Nulmeting Dossier Odijk-West´ Voor Odijk-West is de nota ´Nulmeting Dossier Odijk-West´ (oktober 2020) opgesteld. In dit dossier is een overzicht opgenomen van alle relevante (vigerende) regelingen met betrekking tot de ontwikkeling van de locatie. De nota is onlosmakelijk verbonden aan dit IPvE en is reeds door het college van B&W vastgesteld. Dit impliceert dat alle documenten die vóór 1 januari 2020) zijn verschenen en niet in deze Nulmeting zijn opgenomen, maar tot nu toe niet bekend waren, niet automatisch en/of zonder gevolgen (financieel, programmatisch en of qua planning) worden meegenomen bij de verdere uitwerking van het Plan van Aanpak voor de locatie ontwikkeling van OdijkWest.

Landschapsontwikkelingsplan Kromme Rijgebied+ en bijbehorend Beeldkwaliteitplan Kromme Rijngebied+ Dit plan vormt een belangrijke basis bij ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied als het gaat om landschappelijke waarden en ruimtelijke kwaliteit. In het document geeft een uitgebreide beschrijving van de huidige kwaliteiten van het landschap en geeft aan welke kwaliteiten bij voorkeur gehandhaafd

25

Integraal Programma van Eisen Odijk-West 18 februari 2021

6

Randvoorwaarden en uitgangspunten

6.1

Wonen

Gemeente Bunnik streeft naar een gevarieerde woningvoorraad met voor alle inwoners van Bunnik een (zorg) geschikte woning, afgestemd op woonwensen, levensfase en financiële mogelijkheden. Dit is wat de gemeente de komende jaren wil bereiken op het gebied van het wonen. De ambitie is uitgewerkt in beleid en maatregelen en terug te vinden in de nota ‘Visie op wonen Bunnik 2017-2021’. De ontwikkeling van Odijk-West is volkshuisvestelijk van belang omdat hiermee tegemoetgekomen kan worden aan de toegenomen woningvraag, zowel binnen de gemeente als binnen de regio. Een groot deel van de inwoners van Bunnik is prima in staat om hun woonwensen waar te maken. Er is voldoende aanbod en men heeft voldoende middelen. Ook zijn projectontwikkelaars bereid om voor deze mensen nieuw te bouwen. Er zijn echter ook inwoners voor wie het niet vanzelfsprekend is: voor wie er geen aanbod is dat geschikt en/of betaalbaar is. Het gaat met name om deze inwoners waar ingrijpen van de gemeente noodzakelijk is. Er is in Bunnik niet voldoende en betaalbaar aanbod voor huishoudens met een laag inkomen en huishoudens met een middeninkomen. Daarnaast kent Bunnik vergrijzing en is het noodzakelijk om voldoende zorg geschikte woningen te hebben. Het Rijk heeft immers ingezet op langer zelfstandig thuis wonen.