Raadsvoorstel 95 (bijlage) Nota grondbeleid 2024-2028

6.6 Rekentechnische uitgangspunten (parameters) De grondexploitatie is een meerjarenbegroting waarin gerealiseerde en/of geraamde kosten en opbrengsten zijn opgenomen. Voor het berekenen van het eindresultaat van het project wordt rekening gehouden met rente- en inflatieparameters. Kosten en opbrengsten parameter Deze kosten- en opbrengstenparameters zijn trendcijfers. Op basis van historische prijsontwikkelingen en de inschatting van de toekomstige prijsontwikkelingen wordt vooraf aan de jaarlijkse actualisatie in het kader van de jaarrekening een trendcijfer bepaald. Het college besluit tot bijstelling van de parameters voor kosten- en opbrengstenstijging als significante wijzigingen van de prijsontwikkelingen te verwachten zijn. Rente De rente die aan de grondexploitaties wordt toegerekend is in het BBV voorgeschreven. Het wordt bepaald als het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen. Disconteringsvoet De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde voor het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties, is wettelijk voorgeschreven en is bepaald op 2% zijnde het maximale meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor inflatie binnen de Eurozone.

6.7 Verliesvoorziening en (tussentijdse) winstneming Verliesvoorziening Het geprognosticeerd eindresultaat van een grondexploitatie kan negatief uitvallen. Voor dit geprognosticeerde verlies (op basis van de netto contante waarde methode), moet bij de vaststelling van deze grondexploitatie een verliesvoorziening worden getroffen. De voorziening wordt gevormd ten laste van de algemene reserve grondexploitatie, en als deze niet toereikend is, wordt deze ten laste van de algemene middelen gevormd. De voorziening wordt jaarlijks herijkt op basis van het meest actuele geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie.

Nota Grondbeleid Brunssum 2024

Pagina 23 van 27

Winstneming Als het resultaat van een grondexploitatie positief uitvalt, moet tussentijds winst worden genomen, indien: ▪ het resultaat op het grondexploitatiecomplex betrouwbaar kan worden ingeschat; ▪ én grond (of een deelperceel) verkocht is; ▪ én kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen). De hoogte van de tussentijdse winstneming wordt bepaald naar rato van gemaakte kosten en opbrengsten en te verwachten risico’s (Percentage of Completion-methode) conform regels van het BBV. Winstneming wordt verwerkt bij de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatie en bij afsluiting van de betreffende grondexploitatie.

6.8 Algemene reserve grondexploitatie Bij besluit door de raad van 10 december 2019 is een algemene reserve grondexploitatie ingesteld. Met het instellen van deze reserve wordt de financiële huishouding van de grondexploitaties gescheiden van de overige gemeentelijke taken. Het doel van deze reserve is meervoudig: ▪ Het opvangen van de eindresultaten van af te sluiten grondexploitaties en jaarresultaten van de kostenverhaalsprojecten; ▪ Het afwaarderen van gronden voor zover de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde van de grond bij de huidige of toekomstige bestemming (zie paragraaf 4.8). De reserve wordt gevoed door: ▪ Voordelige saldi bij het afsluiten van grondexploitaties; ▪ Incidentele verkoopwinsten bij het afstoten van gemeentelijk onroerend goed (gronden en panden); ▪ Tussentijdse winstnemingen uit grondexploitaties. Om onttrekkingen uit de reserve grondexploitaties te kunnen doen, moet het saldo wel toereikend zijn.

6.9 Beleidsregels financiële spelregels ▪ ▪

▪

▪ ▪

Grondexploitaties worden door de raad vastgesteld en vervolgens minimaal één keer per jaar geactualiseerd; Bij de actualisatie in het kader van de jaarrekening zal een MPG (Meerjaren Prognose Grondexploitaties: deels openbaar en deels vertrouwelijk) aan de raad worden voorgelegd waarin de financiële stand van zaken rondom de projecten en de grondexploitaties wordt toegelicht; De (financiële) verantwoording en verslaglegging over grondvoorraad, grondexploitaties, beschikbaar gestelde voorbereidings- en verwervingskredieten wordt gedaan via de paragraaf Grondbeleid van de jaarrekening en de begroting van de gemeente, waarbij de BBV-richtlijnen leidend zijn; Vóór de actualisatie van de grondexploitaties stelt het college de parameters (rente- en inflatiepercentage) voor de grondexploitaties vast; Voorzieningen voor de verliesgevende exploitaties worden bepaald op basis van de netto contante waarde van het grondexploitatieresultaat en jaarlijks bij de jaarrekening herijkt;

Nota Grondbeleid Brunssum 2024

Pagina 24 van 27

▪ ▪ ▪

Tussentijdse winstnemingen worden volgens de wettelijk voorgeschreven percentage of completion methode (POC-methode) bepaald, en wordt in de jaarrekening verantwoord; Bij significante wijzigingen in de grondexploitatie wordt een herziene grondexploitatie ter vaststelling aan de raad aangeboden; De financiële resultaten van het grondbeleid lopen via de reserve grondexploitaties.

Nota Grondbeleid Brunssum 2024

Pagina 25 van 27

7

KOSTENVERHAAL

7.1 Faciliterend grondbeleid Naast gronden in gemeentelijke grondexploitaties hebben ook particuliere of private (commerciële) partijen gronden in eigendom. Als deze partijen op eigen grond willen ontwikkelen heeft de gemeente minder directe sturingsmogelijkheden dan wanneer zij zelf grondeigenaar is. De gemeente kan in deze situaties wel gebruik maken van het publiekrechtelijk instrumentarium om de gewenste inrichting van de fysieke omgeving te bereiken en de door haar gemaakte kosten te verhalen op de initiatiefnemer. De gemeente is volgens de huidige grondexploitatiewet (artikel 6.12 Wro) verplicht tot het verhalen van kosten indien sprake is van een bouwplan (in de zin van 6.21 Bro), tenzij kostenverhaal op een andere manier is verzekerd. Dit blijft het uitgangspunt onder de nieuwe Omgevingswet. In het volgende hoofdstuk worden de mogelijkheden van kostenverhaal onder de Omgevingswet nader belicht.

7.2 Kostenverhaal onder de Omgevingswet Onder de Omgevingswet zijn er op hoofdlijnen twee methoden voor gebiedsontwikkeling: ▪ Integrale gebiedsontwikkeling (kostenverhaal met tijdvak) ▪ Organische gebiedsontwikkeling (kostenverhaal zonder tijdvak in een omgevingsplan) Voor beide methoden is een regeling voor kostenverhaal opgenomen in de Omgevingswet. Integrale gebiedsontwikkeling Bij een gebiedsontwikkeling met vast tijdvak is inzicht in de periode waarin de plannen worden gerealiseerd, welke plannen er worden gerealiseerd en op welke wijze. Organische gebiedsontwikkeling Met organisch wordt bedoeld dat er nog onzekerheid is over het eindbeeld en de termijn waarbinnen het gebied ontwikkeld wordt en er daadwerkelijk gebouwd wordt. Bij het vaststellen van het omgevingsplan hoeft in dit geval nog geen gedetailleerde raming van de (te verhalen) kosten bekend te zijn. In het omgevingsplan kunnen de kosten en bijdrage per activiteit op hoofdlijnen worden vastgesteld. Pas bij de aanvraag van de activiteit hoeft dit geconcretiseerd te worden. Naast dit kostenverhaal kan de gemeente soms een extra financiële bijdrage in rekening brengen. Dat mag alleen als dat geregeld is in het omgevingsplan. Het moet gaan om een bijdrage aan ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving die niet onder het kostenverhaal vallen.

De ontwikkeling moet tot een in het Omgevingsbesluit aangewezen categorie behoren, bijvoorbeeld de compensatie van het realiseren van te weinig sociale huurwoningen in het gebied. Er geldt een aantal voorwaarden voor deze financiële bijdrage. Over deze bijdrage mogen ook in een overeenkomst afspraken worden gemaakt. Ook onder de Omgevingswet zal het sluiten van een overeenkomst de voorkeur hebben om het kostenverhaal (en bijdrages) te regelen (artikel 13.13 Omgevingswet). Lukt dat niet, dan is de publieke weg verplicht. In dat geval vindt kostenverhaal plaats op basis van de regels in een omgevingsplan of de regels in een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), voor zover er sprake is van een activiteit die in strijd is met een in het omgevingsplan aan een locatie toegedeelde functie. Er bestaat namelijk geen exploitatieplan meer in de Omgevingswet. De inning van het kostenverhaal loopt via een kostenverhaalsbeschikking in plaats van een omgevingsvergunning voor het bouwen.

Nota Grondbeleid Brunssum 2024

Pagina 26 van 27

Uitgangspunt voor de gemeente Brunssum is het verhalen van kosten bij voorkeur op basis van een anterieure overeenkomst5. Minimaal de kosten die de gemeente Brunssum maakt in relatie tot het initiatief, ongeacht de fase waarin het initiatief zich bevindt, worden in rekening gebracht bij de ontwikkelende partij.

7.3 Beleidsregels kostenverhaal Voor het verhalen van kosten bij particuliere initiatieven sluiten we bij voorkeur een anterieure overeenkomst. Als het niet mogelijk is om met alle eigenaren in een ontwikkelingsgebied tot een anterieure overeenkomst te komen, zullen kostenverhaalsregels in het omgevingsplan worden opgenomen.

5 In voorkomende gevallen kan de gemeente besluiten om naast het sluiten van een anterieure overeenkomst,

ook nog uit te gaan van een publiekrechtelijke zekerheid/achtervang, als aan de houdbaarheid van het privaatrechtelijk kostenverhaal getwijfeld wordt.

Nota Grondbeleid Brunssum 2024

Pagina 27 van 27