Raadsvoorstel 59 (bijlage) Verkoopadvies Aelmans locatie Dorpstraat Brunssum incl. opbrengstindicatie.pdf

aelmans Aelmans Rentmeesters-& Makelaarskantoor BV Kerkstraat 4, Ubachsberg 6367 JE Voerendaal T (045) 575 32 55 Afz. Kerkstraat 4, 6367 JE Voerendaal Kerkstraat 2 6095BE Baexem T (0475)459260 F (0475)459282

GemeenteBrunssum t.a.v. De heerG. Pingen Lindeplein 1 6444AT

Amerikaplein 78 6269DA Margraten T (043) 303 01 17

Brunssum

info@aelmans.com www.aelmans.com

Per email: gertian.pingen(5)brunssum.nl

KvK 14064867 BTW NL8085.98.971.B.01 Bankrekening 15.48.05.890 BIC RABONL2U IBAN NL03 RABO 0154 8058 90

Datum 5mei 2021 Betreft Verkoopadvies locatie Julianastraat-Dorpstraat R216820.001

Brunssum

Ons kenmerk

Geachte heer Pingen, Hiermeeontvangt u van ons een beknopte weergavevan onze zienswijze met betrekking tot de verkoop van de onroerende zaak, een grondpositie met woning, gelegen aan de Dorpstraat-Julianastraatte Brunssum. Het betreft specifiek een locatie gericht op realisatie van 16 wooneenheden. Middels onderhavige adviesnotitie brengen wij op vrijblijvende basis advies uit. Graag zouden wij namens u de bemiddeling oppakken. Algemeen Onderstaande volgt een korte omschrijving van het object incl. opgave van de marketingactiviteiten die we voor u willen ontplooien om onderhavig object aan de man te brengen. Daarbij een opgave van de uiteindelijkekosten bij een succesvolle bemiddeling. Het betreft een aantal percelen, bekend als gemeenteBrunssum, sectieA, nummers 3598,3599,3600 en 7040, totaal groot 2.630 m2. Op het terrein is momenteel een woning gelegen; verderis sprake van braakliggend terrein. Tweepercelen zijn (gedeeltelijk)in eigendom bij een derde. Uitgangspunt voor de verkoop is een door u aangedragen plan voor realisatievan 10 appartementen en 6 grondgebonden rijwoningen. Op basis van deze aangeleverde stukken is een indicatieve residueleopbrengstverwachting

van het geheelbenaderd.

Uitgangspuntdaarbijis eenpassende bestemming,geennadeligegevolgen omwille vanbodemkwaliteiten archeologieen geen kwaliteitsbijdragen/contingenten. Dit zijn echterwel aspecten die van significante invloed op de opbrengst kunnen zijn. Het is aan te raden om dit alvorens het Op onze dienstverlening zijn de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM van toepassing die u vindt op www.nvm.nl en www.aelmans.com

aelmans

R216820.001, Pagina 2 van 4

verkooptraject in te zetten verderte onderzoeken. Volledigheidshalve is een uiteenzetting van de residuelebenadering bijgevoegd. Onder de genoemde aannamen en uitgangspunten leidt dit tot een opbrengstverwachting van EUR 515.000,k.k. en exclusiefbtw voor het complex in huidige staat. Dit komt neer op circa EUR 32.000,- per wooneenheid., exclusiefbtw. In onze optiek is dit een realistisch uitgangspunt. Bestemmingsplan Het object heeftter plaatse de bestemming 'wonen' binnen bestemmingsplan 'Centrum', onherroepelijk verklaard d.d. 1-7-2010 en de dubbelbestemming 'waarde - archeologie'. Dit bestemmingsplan biedt ter plaatse niet direct mogelijkheid voor de realisatie van nieuwbouw. Verderis een plan genaamd 'thematische herziening archeologie' met de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 2 (zeerhoge waarde)' van toepassing. Gezien de aangeleverde plannen is het niet te verwachten dat archeologie een groot thema zal zijn omdat er geen keldersworden gerealiseerd.Dit is echterzonder nader onderzoek niet uit te sluiten. Verderestappen: Wij adviseren om in eersteinstantie, met geringe kosten enig verderonderzoek te plegen naar archeologie, bodemgesteldheid en planologische aspecten van de ontwikkeling. Aan de hand van de uitkomst hiervan kunnen de vervolgstappen worden bepaald. 1. Marktbenadering We bespreken samen met u de commerciëlerandvoorwaarden.

Dat wil zeggen op welkewijze wordt het object aan de markt aangeboden en tegen welkeprijs, opleveringsniveau en verkoopcondities. We hebben een eigen kennisinformatiesysteem waarin wij elkezoekermet bijbehorende wensen en eisen registreren. Bovendien kennen wij vaak ook de beslissers bij de koper persoonlijk. Direct contact met de beslissers is het belangrijkste, zodat we weten wat hen beweegt en dat uw locatie een plaats krijgt op hun shortlist. Via ons netwerk zijn wij ook volledig op de hoogte van marktbewegingen in andere regio's buiten Zuid-Limburg. 2. Bezichtiging enrapportage Indien partijen interessetonen voor uw object ontvangen zij direct alle relevante informatie over het aanbod. Gedurendede periode dat het gebouw op de markt is, rapporteren wij u voortdurend over de voortgang. Wij informeren u over de respons, bezichtigingen en het verloop hiervan. Bij concrete interesse bespreken wij met u de te volgen strategie. Wat zijn de concurrerende ontwikkelingen, wie zijn de beslissers, wat zijn de onderhandelingspunten en hoe ziet de timing er uit. 3. Onderhandeling encontractvorming Bij concrete interesse bespreken wij met u de onderhandelingsstrategie. Wij kijken dan onder andere naar concurrerend aanbod, beïnvloeders, onderhandelingspunten en timing. Als overeenstemming is bereikt, wordt de concept koopovereenkomst aan uw organisatie voorgelegd voor akkoord.

Wij zorgen voor een goede vastlegging met aandacht voor alle afspraken die tijdens de aanvaarding en oplevering van het gebouw van belang zijn.

aelmans Kosten Stap 1. voortraject: Afhankelijk van de inspanningen

R216820.001, Pagina 3 van 4

die vanuit ons worden verwacht is dit nader te bepalen.

Stap 2, verkooptraject: Bij een commerciëlebemiddeling: kosten bij aanvang:

EUR 495,-excl. BTW.

Inbegrepen zijn: vermelding op Funda in Business voor de periode van een jaar of een gedeeltevan een jaar; basisvermelding op de internetsite van Aelmans; basisvermelding op de internetsite van Ventu, voor de periode van een jaar of een gedeelte van een jaar; professioneel opgestelde brochure, professionele fotoreportage; Optioneel zijn: advertenties in onderling overlegen na schriftelijke opdracht door opdrachtgever; kosten van onderzoek naar de juridische bepaaldheid van het object (facturatie o.b.v. nota's van derden); kosten voor bodemonderzoek/bouwtechnokeuring/energieprestatiecertificaat/ in onderling overlegen na schriftelijkeopdracht door opdrachtgever. Honorarium verkoop Met betrekking tot de hoogte van de verschuldigde courtages, welke voldaan dienen worden bij levering en/of het volbrengen van de opdracht, zijn de opdrachtgever en de opdrachtnemer het volgende overeengekomen: •

Commerciëlebemiddeling: bij reguliereverkoop een (éénmalig) honorarium ter grootte van 2,0 % over de koopsom, te vermeerderenmet het algemene Btw-tarief;

Onze dienstverlening rust op het no cure/no pay principe. Geen exit-fee,geen minimumcourtage, een bemiddelingsovereenkomst gaan we in principe voor minimaal 12 maanden aan maar u kan er met inbegrip van een maand opzegtermijn op iedermoment uitstappen.

aelmans

R216820.001,Pagina 4 van 4

We zien uw reactie met belangstelling tegemoet. Vertrouwende u voldoende geïnformeerd te hebben, verblijft. Met vriendelijke groet, AelmansRentmeesters& Makelaarskantoor BV

O

ir.J.J.M. Aelm^RTMRE 06-15515053 jackaelmans(Sab)mans.com

Bijlagen: - Algemene voorwaarden voor professionele opdrachtgevers; - opbrengstprognose; - kengetallen Bouwkostenkompas

Globaleresidueleopbrengstprognoseplan Dorpstraat-Julianastraat Brunssum

Eigendommen binnen Kadastraal perceel BSM02 BSM02 BSM02 BSM02

plangebied A A A A

Opp. totaal in plangebied Eigenaar 7040 10447 1140 Gemeente 3599 755 755 J.H. Winkens 3600 435 435 Gemeente 3598 300 300 Gemeente50%/ Winkens 50% 2630

16 woningen gedeeltelijkgestapeld 1460 m2 BVO 10 appartementen 722 m2 BVO 6 grondgebonden woningen 143 m2 BVO losstaande garages grove indicatie op basis van door opdrachtgever aangeleverde plannen (ECHO Architectuur)graag ontvangen wij nader uitgewerkteplattegronden ___________ uitgangspunt is dat de vigerende bestemming passend is voor dezeontwikkeling. Kenmerkingen objecten Appartementen 70% vormfactor appartementen GO/BVO (aanname)

€

€ €

1022 m2 GO appartementen (gebruiksoppervlakte) 102 m2 GO per appartement gemiddeld 3.000opbrengstverwachting per m2 GO gemiddeldv.o.n. op basis van met name transacties van nieuwbouwappartementen aan de Schiffelerstraat EUR 2.500,-tot EUR 3.400,- per m2 GO v.o.n. in 2020 3.066.000 opbrengstverwachting 10 appartementen 306.600 gemiddeldevon prijs per appartement

Rijwoningen 85%vormfactor rijwoningen GO/BVO (aanname) 614 m2 GO rijwoningen (gebruiksoppervlakte) 102 m2 GO per rijwoning gemiddeld € 2.600 opbrengstverwachting per m2 GO gemiddeldv.o.n. C 1.595.620opbrengstverwachting 6 rijwoningen €_____ 265.937 gemiddeldevon prijs per rijwoning _____________________________________________ €

4.661.620totaleopbrengstindicatie v.o.n.

Bouwrijp maken kavel € 17.080 sloopkosten volledig huidige woning ca. 280 m2 bvo a EUR 61,- ex btw € € € C

26.300 opschonenen kavel op basis van EUR 10,- per m2 kaveloppervlakte 50.000terreininrichting 19.610btw over kosten bouwrijp maken 112.990 totaal

Bouwkosten appartementen € 1.575.000bouwkosten ex btw appartementen (op basis van kengetallen Bouwkostencompas) € 180.000 bouwkosten losstaande garages (op basis van kengetallen Bouwkostencompas) € 414.180 23,6% bijkomende kosten (op basis van kengetallen Bouwkostencompas) € € €

2.169.180 totale bouwkosten + bijkomende kosten ex btw 455.528 btw over de bouwkosten 2.624.708 toaalbouwkostenappartementen incl btw

€_____262.471

totalebouwkosten perappartement incl btw

€

1.798 per m2 BVO

Bouwkosten rijwoningen € 870.000 bouwkosten ex btw rijwoningen (op basis van kengetallen Bouwkostencompas) € 205.320 23,6% bijkomende kosten (op basis van kengetallen Bouwkostencompas) € € € € € €

1.075.320 totale bouwkosten + bijkomende kosten ex btw 225.817btw over de bouwkosten 1.301.137 toaalbouwkostenrijwoningen incl btw

1.802 per m2 BVO

216.856 totalebouwkosten perrijwoning incl btw____________________________________ 3.287.880 totaalkostenexbtw 4.038.835 totaalkostenincl btw

Residuelegrondwaarde € 622.785residuelegrondwaarde inclusief btw totaal project € 514.699 residuelegrondwaarde exclusiefbtw totaal project €

196 residuelegrondwaarde per m2 ex btw

€

€

321.687 13% grondquote per appartement 193.012 15%grondquote per rijwoning 32.169 per woning ex btw

€ €

337.587 ex btw eigendom van gemeenteBrunssum (65,6%) 177.111 ex btw eigendom van Winkens (34,4%)

€

€