Raadsvoorstel 59 (bijlage) Memo bij grondwaardeberekening locatie Winkens.pdf

Onderwerp: Financiële afspraken met initiatiefnemer herontwikkeling locatie Dorpstraat-Julianastraat Van: Gert-Jan Pingen, planeconoom Datum: 9 oktober 2020

Aanleiding en inleiding

De partij Winkens is van plan om een braakliggend terrein nabij de Dorpstraat te ontwikkelen. Het plan is om 5 rijwoningen en 19 appartementen te realiseren. De betreffende gronden vallen onder het bestemmingsplan ‘Centrum’ en hebben de bestemming wonen. Winkens heeft echter niet alle gronden in bezit. Op onderstaande linker kaart staan de gronden die in het bezit zijn van de gemeente paars gearceerd. Perceel A 3599 is in bezit van Winkens. Het eigendom van perceel A 3598 is verdeeld over Winkens en de gemeente. Op de onderstaande rechter kaart is de voorgenomen ontwikkeling in schets afgebeeld.

Gemeente Brunssum –Locatie Winkens

Pagina 1 van 3

Gemeente is faciliterend in deze ontwikkeling. Dat wil zeggen dat zij niet actief de grondexploitatie gaat voeren maar bereid is de gronden in haar bezit, die nodig zijn voor de planontwikkeling, te verkopen aan de initiatiefnemer. Omdat de ‘waardesprong’ door de voorgenomen nieuwbouwplannen wordt gerealiseerd over verschillende percelen cq eigenaren kan het grondprijsbeleid niet één op één worden toegepast. Bovendien hebben de grondprijzen uit het grondprijsbeleid betrekking op bouwrijpe grond. In deze casus gaat de gemeente niet bouwrijp maken. Onder andere vanwege deze redenen én om een onafhankelijke waardeadvies te verkrijgen is Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling gevraagd een waardeadvies te geven. Gevolgde werkwijze Metafoor

Gezien het project zich in een zeer vroeg stadium bevindt, en er enkel schetsontwerpen beschikbaar zijn, heeft Metafoor de grondexploitatie gebaseerd op een globale complexwaardeberekening: het positieve resultaat van de grondexploitatie is de waarde van het plan. Deze waarde wordt vervolgens verdeeld over de oppervlakte van het plan zodat een waarde per m2 wordt verkregen waarmee vervolgens de waarde van de eigendommen van de gemeente kan worden bepaald. Oppervlakte en eigendommen

Het plangebied kent een oppervlakte van 2.630 m² en is als volgt opgebouwd:

Grondwaarde

De door Metafoor opgestelde grondexploitatieberekening kent een resultaat van € 322.000 op netto contante waarde. Gegeven de oppervlakte van 2.630 m² betekent dat een grondwaarde per m2 van € 122,- per m2. De gemeente heeft in bezit:

Kadastraal perceel Gemeente Eigenaar BSM02 A 7040 1.140 Gemeente BSM02 A 3600 435 Gemeente BSM02 A 3598 150 Gemeente 50% / Winkens 50% 1.725 Advies is derhalve om de gronden te verkopen voor 1.725 x € 122,- = € 210.450.

Gemeente Brunssum –Locatie Winkens

Pagina 2 van 3

Aandachtspunten: -

-

De gemeente krijgt nog te maken met aanvullende kosten voor het faciliteren van deze ontwikkeling, bijvoorbeeld voor toezicht op de uitvoering van de civieltechnische werkzaamheden. Deze kosten zijn voor rekening van de ontwikkelaar. Deze woningaantallen zitten niet in de bestaande contingenten. In dat geval is voor iedere woningtoevoeging een financiële compensatie aan het Regiofonds, noodzakelijk. Voor een grondgebonden tussenwoning is dat € 7.903,- bij een hoekwoning € 8.666,- en voor een appartement €6.251,-.

Bijlage: Memo Metafoor grondwaardebepaling Locatie Winkens

Gemeente Brunssum –Locatie Winkens

Pagina 3 van 3