Raadsvoorstel 51 (bijlage) Variantenstudie de Bronspot d.d. 26-07-2023

Project Zwembad de Bronspot

Betreft Variantenstudie huisvesting

Projectnummer 22HBO095-00

Datum 26 juli 2023

DEFINITEF

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

PROJECT:

Zwembad De Bronspot te Brunssum

BETREFT:

Variantenstudie huisvesting

PROJECTNUMMER:

22HBO095-00

OPDRACHTGEVER:

Gemeente Brunssum Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed Lindeplein 1 6440 AG BRUNSSUM contactpersoon:

ADVISEUR:

ing. W. Trost

Bremen Bouwadviseurs b.v. Maanstaete Parallelweg 2b 6411 ND HEERLEN contactpersoon:

AUTEURS:

ing. D.W.J. Pluymen

ing. M.H.M. van Weers ing. D.W.J. Pluymen

VERSIE:

1.0

STATUS:

DEFINITIEF

DATUM:

26 juli 2023

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

INHOUDSOPGAVE Blz.

1

Inleiding ................................................................................................................................ 4

2

Ambitieniveau ........................................................................................................................ 6 2.1

Duurzaamheidsambitie ............................................................................................................... 6

2.2

Sport en bewegingsambitie ......................................................................................................... 7

2.3

Esthetische ambitie .................................................................................................................... 8

3

Locatiesanalyse .................................................................................................................... 10 3.1

Koutenveld (huidige locatie) ...................................................................................................... 10

3.2

Nicolaes Maesstraat (naast SV Langeberg) .................................................................................. 11

3.3

Heidestraat (Schutterspark) ...................................................................................................... 13

3.4

Kranenpool (Oostflank) ............................................................................................................. 14

3.5

Bouwrijp maken terrein............................................................................................................. 16

3.6

Conclusie ................................................................................................................................ 18

4

Scenarioananalyse ............................................................................................................... 20 4.1

Scenario 1: Instandhouding o.b.v. correctief onderhoud................................................................ 20

4.2

Scenario 2: Instandhouding o.b.v. MJOP ..................................................................................... 21

4.3

Scenario 3: Instandhouding o.b.v. duurzaam MJOP ...................................................................... 22

4.4

Scenario 4: Nieuwbouw met twee bassins ................................................................................... 24

4.5

Scenario 5: Nieuwbouw met één bassin ...................................................................................... 25

4.6

Conclusie ................................................................................................................................ 26

5

Conclusie.............................................................................................................................. 28 5.1

Vervolg ................................................................................................................................... 28

Bijlage I

Demografisch- en exploitatie onderzoek door Hospitality Group

Bijlage II

Voorbeelden esthetische ambitie

Bijlage III

MJOP huidige situatie

Bijlage IV

Duurzaam MJOP huidige situatie

Bijlage V

STIKO scenario 4

Bijlage VI

STIKO scenario 5

Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

3 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

1

INLEIDING

Gemeente Brunssum heeft Bremen Bouwadviseurs b.v. opdracht gegeven voor het uitvoeren van een variantenstudie voor de huisvesting van zwembad de Bronspot. Momenteel is het zwembad gelegen aan het Koutenveld 1b in het centrum van Brunssum. De vraag voor het opstellen van een scenariostudie komt voort uit de resultaten van het door BBA opgestelde meerjarenonderhoudsplan van het huidige pand. Hieruit is gebleken dat de komende periode forse uitgaven zullen moeten worden gedaan om het pand in stand te houden. Daarnaast is in de plan in oorsprong nog geen rekening gehouden met verduurzamingsmaatregelen. Gezien de hoogte van de geprognotiseerde kosten is door de gemeente Brunssum besloten verder te kijken dan slechts instandhouding van het huidige pand op de huidige locatie alleen. Doel van de variantenstudie is te onderzoeken welke behoeften en mogelijkheden er zijn voor het aanbieden van een gemeentelijke zwemvoorziening in Brunssum. Naast de vraag de bouwkundige en installatietechnische (on)mogelijkheden te onderzoeken is voorafgaand door Hospitality Group een onderzoek op het gebied van sociaal- demografische behoefte en exploitatiekosten uitgevoerd, deze rapportage is als bijlage I terug te vinden. Uit de door Hospitality Group opgestelde rapportage blijkt dat de bezoekersaantallen de komende jaren naar verwachting zullen dalen.

Dit heeft hoofdzakelijk te maken met de krimpende bevolking en de dalende trend binnen het verenigingsleven. Het banenzwemmen zal populair blijven en de meeste bezoekers trekken. Om in de huidige en toekomstige vraag/behoefte te voorzien is er minder zwemwateroppervlakte nodig dan momenteel het geval is (432,5 m²), namelijk 375m². Hierbij zijn 5 mogelijke scenario’s gedefinieerd, onder andere op basis van de resultaten van het onderzoek dat is uitgevoerd door Hospitality Group; Scenario 1: Deze situatie gaat uit van handhaving van het bestaande pand waarbij slechts correctief onderhoud wordt uitgevoerd. Preventieve onderhoudswerkzaamheden zullen niet worden uitgevoerd. Slechts op basis van reeds ontstane storingen zullen herstelwerkzaamheden en/of vervangen uitgevoerd. Scenario 2: Het bestaande pand zal in dit scenario in stand worden gehouden op basis van het opgestelde MJOP. Hierbij wordt slechts rekening gehouden met één op één vervangingen en worden wensen en energetische verbeteringen c.q. verduurzaming van het pand niet uitgevoerd. Scenario 3: Hierin wordt het bestaande pand in stand gehouden op basis van een verduurzamings-MJOP waarbij rekening wordt gehouden met verduurzamingsmaatregelen. In de basis zal het pand qua indeling en functionele mogelijkheden dus gelijk blijven.

Scenario 4: Dit scenario gaat uit van nieuwbouw waarin twee bassins worden gerealiseerd waarbij de nieuwbouw uiteraard voldoet aan de huidige wet- en regelgeving. Daarnaast wordt er rekening mee gehouden dat het pand voldoet aan de verduurzamingseisen die op middellange termijn verplicht worden. Bijkomend voordeel is dat in deze variant een efficiencyslag kan worden gemaakt op het gebied van indeling/ routing in het pand en schoonmaak. In de kostenraming zijn zowel realisatie op de huidige locatie, als realisatie op een locatie elders in de gemeente opgenomen. Scenario 5: Scenario 5 is qua uitgangspunten gelijk aan scenario 4, echter wordt slechts één bassin gerealiseerd. Dit wordt voorzien van een beweegbare bodem waardoor een deel van het wedstrijdbad ook als doelgroepenbad kan worden gebruikt. Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

4 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

Per scenario zijn de onderhouds- en stichtingskosten bepaald en nader onderbouwd waardoor een realistische kostenraming tot stand is gekomen. Buiten de financiële aspecten is tevens gekeken naar overige voor- en nadelen per scenario en bijbehorende risico’s waardoor deze studie kan helpen bij het maken van een keuze welk scenario het beste uitgangspunt biedt voor het aanbieden van gemeentelijk zwemwater in Brunssum. Daarnaast is voor de scenario’s 4 en 5 onderzocht welk effect het ambitieniveau qua esthetica heeft op de bouwkosten. Additionele bouwkosten voor verbetering van het kwaliteitsniveau qua materialisaties en afwerkingen zijn als additionele kosten in hoofdstuk 2.3 benoemd. Alle in deze rapportage genoemde bedragen zijn exclusief BTW.

Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

5 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

2

AMBITIENIVEAU

Een voorziening als zwembad de Bronspot is belangrijke binnen gemeente Brunssum en levert een grote bijdrage aan de leefbaarheid binnen de gemeente voor inwoners van alle leeftijden. De keuze die nu wordt gemaakt voor de huisvesting van zwembad de Bronspot zal zodoende de komende jaren effect hebben op de leefbaarheid in de gemeente Brunssum. Het vaststellen van een ambitieniveau is van groot belang, onder andere aan de hand hiervan kan een programma van eisen worden opgesteld. 2.1

DUURZAAMHEIDSAMBITIE

Naast de beeldvorming zijn ook de exploitatielasten van belang bij het maken van een afweging in duurzaamheidsambitie. Het realiseren van een zo duurzaam mogelijke zwemaccommodatie is één van de basisprincipes bij het realiseren van een gebouw vandaag de dag. Bij instandhouding c.q. renovatie van het huidige pand zijn uiteraard minder mogelijkheden qua verduurzaming dan bij nieuwbouw. Zo is het bij nieuwbouw vanzelfsprekend dat het pand niet voorzien wordt van een gasaansluiting. Energieopwekking voor warmte geschiedt relatief eenvoudig op een duurzame manier middels bijvoorbeeld een warmtepomp of aansluiting op een warmtenet. Bij renovatie is het te handhaven bouwdeel de beperkende factor waarbij men op een punt komt dat de investering niet meer opweegt tegen de (financiële)opbrengsten. Daarnaast kan bij nieuwbouw ieder installatiecomponent zo duurzaam en efficiënt mogelijk worden ontworpen, tevens zijn hogere isolatiewaardes voorgeschreven (in het bouwbesluit). De gemeente Brunssum heeft een visie op gebied van duurzame ontwikkeling opgesteld: “Duurzame Ontwikkeling in Brunssum”. Dit document benoemd de ambitie van de gemeente Brunssum aan de hand van een aantal ambities. Deze ambitie zal worden nagestreefd bij de planvorming voor de renovatie of nieuwbouw van zwembad de Bronspot.

Ambities die benoemd- en van belang zijn bij de huisvesting van zwembad de Bronspot zijn hieronder weergegeven; Ambitie: Daken worden optimaal benut: •

Daken waar geen uitzicht is worden optimaal benut voor de productie van duurzame energie.

•

Daken waarop uitzicht is vanuit woningen worden voorzien van groen (in combinatie met PV-panelen). Zo wordt een aantrekkelijke woonomgeving gecreëerd.

Ambitie: Gevels zijn functioneel en voegen belevingswaarde toe; •

Aan steenachtige gevels wordt groen toegevoegd om de leefomgeving te verfraaien en gelijktijdig het hitte-eiland (hitte-stress) te beperken.

•

Passieve zonwering wordt toegepast om energie op te wekken of te besparen.

•

Gevels vertellen een verhaal, verbinden plaats en context, de geschiedenis en de toekomst.

•

Diversiteit in flora en fauna zorgt voor meer voedsel en nestelplekken voor bijv. bijen, vlinders en vogels als bijdrage aan de biodiversiteit.

Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

6 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

Ambitie: Energiezuinig met duurzame energie •

Bestaande gebouwen zijn energiezuinig gemaakt door goed te isoleren en het gebruik van energiezuinige apparaten en verlichting.

•

De benodigde energie wordt zoveel mogelijk opgewekt op daken, waarbij dubbelgebruik wordt nagestreefd om de beschikbare ruimte optimaal te gebruiken.

•

Gebouwen maken alleen nog gebruik van duurzame energie.

•

Regenwater wordt opgevangen en hergebruikt voor o.a. toiletspoeling.

•

Maatregelen dragen positief bij aan de thema’s klimaatverandering, wateroverlast, hitte, droogte en overstroming.

Ambitie: Circulaire economie is het uitgangspunt voor de nieuw economisch perspectief •

Bij nieuwbouw en/of renovatie & verbouw van bouwwerken, zijn de principes van Design for Disassembly toegepast. Dit zodat aan het einde van de levensduur producten/ materialen zonder kwaliteitsverlies terug kunnen keren in de kringloop, met een financiële restwaarde.

•

Nieuw aan te schaffen producten/ materialen zijn veilig en gezond. Schadelijke stoffen zijn uitgesloten.

•

Het gebouw maakt zoveel als mogelijk gebruik van gezonde producten en materialen die bijdragen aan een gezonde leefomgeving/ binnenklimaat en beter milieu.

•

Het bouwwerk beschikt over materiaal/ product paspoorten en producten/ materialen met een financiële restwaarde.

•

Het bouwwerk en onderdelen daarvan zijn vervaardigd volgens de principes Design for Disassembly. 1) Materiaal/ product keuzes maken volgens deze ranking: 2) C2C gecertificeerde producten/ materialen (of aantoonbaar gelijkwaardig). o

Circulaire producten/ materialen.

o

Producten/ materialen uit urban mining (secundaire grondstoffen) of uit reststromen.

o

Biobased producten/ materialen (mits gebruiksperiode de voor regeneratie periode overtreft om te voorkomen dat de aarde wordt uitgeput).

3) Traditionele producten/ materialen met primaire grondstoffen. Daarnaast hebben de Parkstad gemeenten waaronder gemeente Brunssum afgesproken om in 2040 energieneutraal te zijn (PALET 2.0). 2.2

SPORT EN BEWEGINGSAMBITIE

Het sportbeleid van de gemeente Brunssum dateert uit 2006 en is zodoende niet meer volledig up-to-date. Desondanks zijn diverse basisambities op het gebied van sport en bewegen nog steeds actueel. Het beleid is er namelijk op gericht om zoveel mogelijk inwoners van Brunssum te laten blijven of te laten gaan sporten en bewegen. Dit vanuit de overtuiging dat sporten en bewegen een positieve bijdrage levert aan de gezondheid, de ontspanning en de leefbaarheid. Hieronder volgen speerpunten die in het beleid geformuleerd zijn en van toepassing zijn op zwembad de Bronspot. Volgens het sportbeleid moeten de inwoners in staat worden gesteld om te kunnen sporten en bewegen vanuit hun eigen interesse en omstandigheid, in een bereikbare en geschikte omgeving en tegen een betaalbare prijs. Uit GGD-onderzoek blijkt dat er ook in Brunssum nog een te grote groep mensen is die te weinig of helemaal niet sport of beweegt. Het gemeentelijke beleid moet erop gericht zijn om zoveel mogelijk mensen in Brunssum aan het sporten en bewegen te krijgen en/of te houden.

Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

7 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

Enerzijds zal sport betaalbaar moeten blijven, anderzijds zal ook de gemeente kritisch moeten kijken naar de mate van kostendekkendheid als het gaat om exploitatie van de sportaccommodaties en daaraan gekoppeld de huurbijdragen. De subsidies zullen meer als middel worden beschouwd in plaats van een doel op zich. Verenigingen zullen geprikkeld moeten worden om een bijdrage te leveren aan het gemeentelijke sportbeleid. Sportvoorzieningen vormen de basisvoorwaarde om te kunnen sporten. De gemeente draagt zorg voor voldoende binnen- en buitensportaccommodaties en bevordert een optimale inzet en multifunctioneel gebruik van diverse buitensportaccommodaties. Een optimale spreiding, een goede bereikbaarheid en veiligheid zijn belangrijke criteria. In algemene zin kan centralisatie van accommodaties een positieve bijdrage leveren aan de kwaliteit van de accommodaties en daarmee aan de kwaliteit van sportbeoefening. Bovendien vermindert hierdoor de kwantiteit en daarmee de exploitatielasten voor de gemeente Brunssum. Clustering van accommodaties zal ook leiden tot clustering van sportverenigingen; een ontwikkeling die ook voor Brunssumse sportverenigingen mogelijk noodzakelijk zal zijn. Ontwikkelingen van clustering van accommodaties moeten wel altijd in het licht van de leefbaarheid in kernen en wijken bekeken worden.

Om zoveel mogelijk mensen te stimuleren om te sporten, zullen de accommodaties betaalbaar moeten blijven. In de visie van de gemeente Brunssum is de sportende consument overigens wel bereid om mee te betalen aan verbetering van de kwaliteit. De gemeente Brunssum subsidieert nog steeds het zwemonderwijs en het vervoer ten behoeve daarvan en wil dit ook handhaven. Het aantal groepen is inmiddels wel verminderd van 3 naar 2. Door dit beleid levert de gemeente niet alleen een belangrijke bijdrage aan het aanleren van zwemvaardigheid bij kinderen maar is er ook sprake van een gunstigere exploitatie van het zwembad. 2.3

ESTHETISCHE AMBITIE

Op het gebied van esthetica van het zwembad heeft de gemeente Brunssum geen specifieke ambitie geformuleerd. Met name bij nieuwbouw ontstaat er de mogelijkheid de uitstraling en het afwerkingsniveau van het complex te wijzigen. Aangezien deze esthetica van grote invloed is op de te verwachten kosten en de beeldvorming over het complex bij de inwoners zijn door Bremen Bouwadviseurs drie ambitieniveaus gedefinieerd. Deze ambitieniveaus zijn onderverdeeld in de categorieën ‘basis’, ‘indrukwekkend’ en ‘uniek’. Het ambitieniveau ‘basis’ geeft inzicht in de minimaal benodigde bouwkosten. In de stichtingskostenoverzichten is het basisniveau als uitgangspunt genomen. Onderstaand een overzicht van eventuele hogere ambitieniveaus, en enige indicatie van de consequentie die dit heeft voor de stichtingskosten van een nieuw zwembad. Zo is inzichtelijk welke financiële consequenties een hoger ambitieniveau met zich meebrengt. Ambitieniveau ‘basis’

Ambitieniveau ‘indrukwekkend’

Algemene impressies ambitieniveaus zwembaden Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

8 van 28

Ambitieniveau ‘uniek’

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

Basis Het esthetische ambitieniveau ‘basis’ voorziet minimaal in hetgeen momenteel als afwerking aanwezig. Dit is tevens het uitgangspunt geweest bij het opstellen van de ramingen verderop in deze rapportage. Hierbij is rekening gehouden met de materialisaties die voldoen aan de minimale eisen en standaardafwerkingen voor zwembaden. Denk hierbij aan standaard tegelwerk, standaard systeemplafonds, PVC of linoleum vloerafwerkingen, metal-stud binnenwanden uit gips met texwerk en vergelijkbare afwerkingen Indrukwekkend Het ambitieniveau ‘indrukwekkend’ betreft een hoger esthetisch niveau waarbij met onderstaande toeslagen kan worden gerekend over de eenheidsprijzen die zijn gehanteerd om de basisambitie te begroten. Hierbij is voornamelijk rekening gehouden met bouwkundige en installatietechnische elementen die voorzien kunnen worden van hoogwaardigere afwerkingen. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld luxer tegelwerk in en rondom het zwembad en sanitaire ruimtes, vaste plafonds, gemetselde binnenwanden of systeemwanden maar ook aan luxere vloerafwerkingen. Dit ambitieniveau geeft een architect meer ruimte om creatiever om te gaan met de toe te passen materialisaties en afwerkingen. Eveneens is hier rekening gehouden met een hoger afwerkingsniveau voor de E- en W-installaties.

Uniek Wanneer ervoor gekozen wordt om een nóg specialer zwembad te realiseren is er een ambitieniveau begroot waarmee een esthetisch uniek gebouw gerealiseerd kan worden. Het ambitieniveau ‘uniek’ betreft de hoogste ambitie waarbij nog hogere toeslagen zijn bepaald op de eenheidsprijzen dan de overige ambitieniveaus. Bij deze ambitie krijgt de architect de meeste ontwerpvrijheid en ontstaan er mogelijkheden om met bijzondere materialisaties en afwerkingen te werken. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld hoogwaardige natuurlijke producten zoals luxe uitvoeringen van hout en natuursteen. Ook ontstaan hierbij meer mogelijkheden voor het toepassen van luxere vloer-, wand- en plafondafwerkingen en kan er gedacht worden aan de topsegmenten voor verlichtingsarmaturen, schakelmateriaal en luxe sanitair producten. Toeslagen op eenheidsprijzen basisvariant Om inzicht te geven in de esthetische verschillen tussen de onderlinge ambitieniveaus wordt verwezen naar de tabel in bijlage II. Hier zijn per ambitieniveau een aantal voorbeelden gegeven van materialisaties en afwerkingsniveaus die kunnen worden toegepast. Voor ieder hoofdcomponent is per ambitieniveau een toeslagprijs bepaald. De toeslagprijs (‘indrukwekkend’ en ‘uniek’) betreft het bedrag dat bovenop de ‘basisprijs’ wordt gerekend. Toeslag indrukwekkend

Toeslag uniek

Gevel

+ € 100 / m² BVO

+ € 200 / m² BVO

Binnenwanden

+ € 50 / m² BVO

+ € 100 / m² BVO

Vloeren

+ € 100 / m² BVO

+ € 150 / m² BVO

Plafonds

+ € 75 / m² BVO

+ € 150 / m² BVO

W-installaties

+ € 200 / m² BVO

+ € 500 / m² BVO

E-installaties

+ € 200 / m² BVO

+ € 500 / m² BVO

Vaste inrichtingen

+ € 200 / m² BVO

+ € 500 / m² BVO

Terrein

+ € 250 / m² BVO

+ € 600 / m² BVO

Toeslag per m² BVO per ambitieniveau

Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

9 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

3

LOCATIESANALYSE

De gemeente Brunssum heeft naast de huidige locatie aan het Koutenveld drie potentiële locaties aangewezen voor de realisatie van een zwembad ter vervanging van het huidige. De gemeente Brunssum heeft aangegeven dat clustering van sportvoorzieningen gevoelig ligt bij de verenigingen en zodoende niet de voorkeur geniet. Onderstaand volgt een analyse van de huidige en de aangedragen potentiële locaties. 3.1 3.1.1

KOUTENVELD (HUIDIGE LOCATIE) Perceel

De huidige locatie van het zwembad is Koutenveld 1b in Brunssum. Het perceel is gelegen langs de openbare weg en bestaat uit drie kadastrale percelen heeft een totale oppervlakte van 3.884m². Dit is aan de krappe kant voor de realisatie van een eenlaags zwembad. Voor de realisatie van aanvullende voorzieningen is weinig/ geen ruimte. Nutsaansluitingen zijn aanwezig aangezien het perceel momenteel ook bebouwd is. Aangezien het huidige bad op dit perceel staat en de vrije ruimte beperkt is kan in het geval nieuwbouw op hetzelfde perceel het oude bad niet geopend blijven tijdens de bouw. Uiteraard zal voordat gestart kan worden met sloop en nieuwbouw een onderzoek moeten worden uitgevoerd naar flora en fauna in het kader van de Wet Natuurbescherming. Vanwege de ligging van het perceel, dat zich op 1800 meter van de Brunssummerheide (Natura 2000 gebied) bevindt, is de kans reëel dat een vergunning moet worden aangevraagd in het kader van de Wet Natuurbescherming wegens overschrijding van de stikstofdepositie. Bestemmingsplan technisch voldoet het perceel, er zijn dus geen aanvullende bestemmingsplanprocedures nodig. Kanttekening is wel dat rond het perceel woningbouwplannen zijn, waardoor de huidige chemicaliënopslag achter het bad ongunstig is gesitueerd. 3.1.2

Ontsluiting

Deze locatie bevindt zich in het centrum van Brunssum. Er is geen eigen parkeergelegenheid, echter op loopafstand (200 meter) is een grote openbare parkeervoorziening aan het Koutenveld/ Raadhuisstraat aanwezig. Tevens ligt op 250 meter de kleinere parkeerplaats aan de Wilhelminastraat/ Past. Savelbergstraat en op 400 meter een parkeerplaats nabij basisschool De Opstap. Op relatief korte afstand van het perceel zijn dus meer dan voldoende parkeergelegenheden. Ontsluiting middels openbaar vervoer is goed te noemen, op 300 meter afstand is in dezelfde straat een bushalte gelegen van waaruit grote delen van de gemeente Brunssum en omstreken bereikt kunnen worden. 3.1.3

Voorzieningen in de omgeving

Het terrein is gelegen in het centrum van Brunssum waardoor in de directe omgeving geen sportclubs zijn waarmee de samenwerking kan worden gezocht voor het aanbieden van arrangementen. Wel zijn er diverse woonvoorzieningen voor senioren waarmee eventueel zou kunnen worden samengewerkt. Daarnaast is het perceel centraal in Brunssum gelegen waardoor op iets grotere afstand meerdere instanties gevestigd zijn waarmee wel een eventuele samenwerking zou kunnen worden opgezet.

Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

10 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

Koutenveld 1B, Brunssum Huidige locatie zwembad De Bronspot

Bron: www.kadastralekaart.com

3.2 3.2.1

NICOLAES MAESSTRAAT (NAAST SV LANGEBERG) Perceel

Het perceel bestaat uit één kadastraal perceel, heeft een totale oppervlakte van 68.910 m² en is in eigendom van de gemeente Brunssum. De oppervlakte van het perceel is ruim voldoende voor de realisatie van een eenlaags zwembad met vergelijkbare voorzieningen als het huidige bad, een parkeerplaats en eventueel aanvullende voorzieningen. Op dit moment is het gebied braakliggend c.q. ingericht als heide/natuurgebied en zijn diverse bomen en heesters aanwezig. Het terrein is aangemerkt als terrein met natuurwaarden, er zal een ontheffing vanwege de natuurwaarde moeten worden verleend, daarnaast zal voordat gestart kan worden een onderzoek moeten worden uitgevoerd naar flora en fauna. Vanwege de ligging naast de Brunssummerheide (Natura 2000 gebied) zal hoogstwaarschijnlijk een vergunning moeten worden aangevraagd in het kader van de Wet Natuurbescherming vanwege een overschrijding van de stikstofdepositie. Het terrein is glooiend en verder vrij van bebouwing. Volgens het bestemmingsplan is geen bebouwing toegestaan op het perceel. Om een zwembad op het perceel te realiseren is een uitgebreide planologische procedure en bestemmingsplanwijziging nodig en zal het terrein gedeeltelijk moeten worden geëgaliseerd. De bodemgeschiktheid en aanwezigheid van archeologisch waardevolle elementen is niet bekend, zodoende dienen hier aanvullende onderzoeken naar gedaan te worden. 3.2.2

Ontsluiting

De locatie nabij de Nicolaes Maesstraat is gelegen in de wijk Langeberg/ de Struiken in Brunssum. Het perceel is niet gelegen aan de openbare weg, waardoor voor nutsaansluitingen en toegang voor de bezoekers een aanzienlijke investering benodigd is. Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

11 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

Op dit moment zijn in de buurt twee parkeerplaatsen. De dichtstbijzijnde parkeerplaats is gelegen nabij de ingang van SV Langeberg. De afstand tot dit parkeerterrein bedraagt circa 650 meter. Tevens is op 800 meter (om de Heemtuin heen) de parkeerplaats van AFNORTH gelegen. Dit is echter privéterrein en de kans dat dit open gesteld wordt en gebruikt mag worden door zwembadbezoekers is klein. Het is dus het meest voor de hand liggend dat op het perceel van het zwembad tevens een parkeergelegenheid gerealiseerd wordt. Echter om het perceel te bereiken zullen de bezoekers een 30 kilometerzone door moeten, of is de aanleg van een nieuwe weg rechtstreeks vanuit de Rembrandtstraat noodzakelijk. Een bushalte is op 1200 meter afstand gelegen aan de Akerstraat, van hieruit zijn grote delen van de gemeente Brunssum en diverse omliggende dorpen te bereiken. 3.2.3

Voorzieningen in de omgeving

Het terrein is gelegen naast AFNORTH international School, een samenwerking met deze school zou kunnen zorgen voor extra inkomsten naast het huidige schoolzwemmen dat in de Bronspot wordt verzorgd. De kans hierop is echter klein aangezien AFNORTH gebruik maakt van een eigen zwembad op JFC HQ. Op circa 600 meter (vanuit de achteruitgang) is vakantiepark Europarcs gelegen. Deze accommodatie heeft een eigen natuurbad met strand, maar geen overdekte zwemvoorziening. Middels een samenwerking zouden arrangementen kunnen worden aangeboden. Daarnaast ligt het perceel letterlijk naast de Brunssummerheide, waardoor een samenwerking c.q. combinatiearrangement tot de mogelijkheden kan behoren om extra bezoekers te trekken.

Nicolaes Maesstraat, Brunssum Locatie naast SV Langeberg

Bron: www.kadastralekaart.com

Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

12 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

3.3 3.3.1

HEIDESTRAAT (SCHUTTERSPARK) Perceel

Het perceel bestaat uit één kadastraal perceel, heeft een totale oppervlakte van 662.871 m² en is in eigendom van de gemeente Brunssum. De oppervlakte van het perceel is ruim voldoende voor de realisatie van een eenlaags zwembad met vergelijkbare voorzieningen als het huidige bad, een parkeerplaats en eventueel aanvullende voorzieningen. Belangrijke kanttekening is dat het perceel op dit moment in gebruik is met een recreatieve bestemming en deze functie behouden dient te blijven. Gezien de totale oppervlakte van het terrein is het verlies aan recreatieve waarde te verwaarlozen als op een klein deel van het terrein een zwembad wordt gerealiseerd. Het terrein is op dit moment in gebruik als recreatie en natuurgebied. Een deel is voorzien van bomen en heesters, bij nieuwbouw zullen deze gerooid moeten worden en zal eventueel een kapvergunning noodzakelijk zijn. Het terrein is aangemerkt als terrein met natuurwaarden, zodoende zal een ontheffing moeten worden verleend, daarnaast zal voordat gestart kan worden een onderzoek moeten worden uitgevoerd naar flora en fauna. Aangezien dit perceel zich op 900 meter van de Brunssummerheide (Natura 2000 gebied) bevindt is de kans groot dat een vergunning moeten worden aangevraagd in het kader van de Wet Natuurbescherming vanwege een overschrijding van de stikstofdepositie. Op diverse plaatsen zijn bouwwerken op het perceel aanwezig.

Vanwege de omvang van het perceel vormen deze geen belemmering. Volgens het bestemmingsplan is bebouwing tot 5 meter toegestaan op het perceel, hier kan rekening mee worden gehouden bij het ontwerp van het te realiseren bad. De mate van bodemgeschiktheid is niet bekend, hier zal onderzoek naar moeten worden gedaan. De verwachting dat archeologisch waardevolle elementen in het terrein aanwezig zijn is deels zeer hoog. Hier is reeds een onderzoek naar uitgevoerd, echter de uitkomsten zijn (nog) niet bekend. 3.3.2

Ontsluiting

De locatie nabij is gelegen in de wijk Schuttersveld in Brunssum. Het perceel is op enige afstand van de openbare weg gelegen, waardoor nutsaansluitingen en toegang enige investering vergen. In directe nabijheid is parkeerplaats Schutterspark P1. Deze is met name bedoeld voor de bezoekers van Schutterspark en zal op piekmomenten dus onvoldoende capaciteit hebben. Op circa 500 meter, nabij de entree van SV Brunssum is tevens een parkeergelegen gecreëerd. De capaciteit is echter beperkt en ook voor deze voorziening geldt dat deze op piekmomenten onvoldoende capaciteit heeft. De derde parkeerplaats (Schutterspark P2) is op 800 meter afstand gelegen, ook deze parkeerplaats is bedoeld voor bezoekers van Schutterspark, en ook voor deze parkeerplaats geldt dat deze op piekmomenten niet voldoende auto’s aan kan. Indien op deze locatie een zwembad zal worden gerealiseerd zal dus tevens extra parkeergelegenheid aangelegd moeten worden. Op 750 meter afstand is aan de Sint Gregoriuslaan een bushalte gelegen, vanuit deze halte zijn grote delen van de gemeente Brunssum en omliggende plaatsen te bereiken. 3.3.3

Voorzieningen in de omgeving

Het terrein is gelegen naast c.q. in het Schutterspark, in combinatie met de in dit park aanwezige recreatieve attracties zou dit nog meer een trekpleister kunnen worden voor gezinnen met kinderen. Daarnaast is BMV Bronsheim en basisschool Meander op loopafstand gelegen. Samen met beide instanties zouden gericht op hun doelgroep aanvullende activiteiten in het nieuwe zwembad kunnen aanbieden. Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

13 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

Heidestraat, Brunssum Locatie naast/ in Schutterspark

Bron: www.kadastralekaart.com

3.4 3.4.1

KRANENPOOL (OOSTFLANK) Perceel

Het beoogde perceel aan de Kranenpool bestaat uit één kadastraal perceel, heeft een totale oppervlakte van 45.485 m² en is in eigendom van de Provincie Limburg. De oppervlakte van het perceel is ruim voldoende voor de realisatie van een eenlaags zwembad met vergelijkbare voorzieningen als het huidige bad, een parkeerplaats en eventueel aanvullende voorzieningen. Het terrein is braakliggend en betreft een voormalig op- en overslagterrein. Op diverse plaatsen is asfalt verharding aanwezig. Aan de zuidzijde staan enkele restanten van loodsen. Voor start van de bouw zal het terrein moeten worden opgeschoond. Aangezien dit perceel zich op 500 meter van de Brunssummerheide (Natura 2000 gebied) bevindt is de kans groot dat een vergunning moeten worden aangevraagd in het kader van de Wet Natuurbescherming vanwege een overschrijding van de stikstofdepositie. Conform bestemmingsplan is de maximale bouwhoogte 12 meter en maximale bebouwing van 70% toegestaan op het perceel. Ook voor deze locatie zal een flora- en faunaonderzoek moeten worden uitgevoerd. Aangezien het perceel een industriefunctie heeft zal desondanks de bestemming moeten worden gewijzigd. De mate van bodemgeschiktheid en eventueel aanwezige vervuiling is niet bekend, hier zal onderzoek naar moeten worden gedaan.

De verwachting dat archeologisch waardevolle elementen in het terrein aanwezig zijn is deels hoog en deels laag. Waardoor het uitvoeren van onderzoek naar de aanwezigheid van archeologisch waardevolle elementen is noodzakelijk.

Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

14 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

3.4.2

Ontsluiting

De locatie nabij de buitenring is gelegen op voormalig bedrijventerrein Hendrik in het oosten van Brunssum. Het perceel is langs de openbare weg gelegen en heeft reeds een ontsluitingsweg en wateraansluiting, waardoor nutsaansluitingen en toegang een relatief lage investering vergen. In directe nabijheid is op dit moment geen openbare parkeergelegenheid. Wel is gemeente Brunssum voornemens nabij/ op het perceel een parkeerplaats te realiseren. Mochten deze plannen niet doorgaan is het realiseren van een parkeergelegenheid op eigen terrein noodzakelijk. De dichtstbijzijnde ov-opstapplaats is op 1750 meter gelegen aan de Prins Hendriklaan. Vanuit deze bushalte zijn nagenoeg alle delen van de gemeente Brunssum, maar ook groot deel van de omliggende plaatsen te bereiken. 3.4.3

Voorzieningen in de omgeving

Het terrein is gelegen in industriegebied en wordt door de N300 afgesneden van Brunssum. Wel is naast het perceel het JFC sportcomplex gelegen. Echter ook hiervoor geldt dat de JFC basis haar eigen, recentelijk gerenoveerde zwembad heeft, waardoor samenwerking met het gemeentelijk zwembad niet logisch zou zijn. Hemelsbreed ligt golfbaan Brunssummerheide relatief dichtbij. Echter door de aanleg van de buitenring zijn dit 5 kilometer met de auto. Ook te voet of per fiets is de afstand meer dan 2,5 kilometer. Dit zijn relatief grote afstanden, waardoor een samenwerking vanwege fysieke nabijheid niet voor de hand ligt.

Kranenpool, (Oostflank) Brunssum Locatie naast buitenring

www.kadastralekaart.com

Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

15 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

3.5

BOUWRIJP MAKEN TERREIN

Vanwege specifiek eigenschappen van de alternatieve locaties die door de gemeente Brunssum zijn aangedragen zijn voor alle drie de locatie afzonderlijk de kosten voor het bouwrijp maken bepaald. Onder andere de huidige inrichting en bereikbaarheid zijn van invloed op de kosten die moeten worden gemaakt om de terreinen geschikt te maken voor de realisatie van nieuwbouw. Deze kosten zijn voor zowel scenario 4 als 5 gelijk en zijn in onderstaand overzicht samengevat. Uitgangspunt is dat de percelen reeds in bezit zijn van de gemeente Brunssum of om niet kunnen worden verworven. Koutenveld

SV Langeberg

Schutterspark

Kranenpool

€ 329.688

-

-

-

€ 10.469

€ 53.219

€ 66.524

€ 53.219

Aanleg infrastructuur

-

€ 500.000

€ 400.000

-

Bodemsanering

-

-

-

€ 50.000

-

€ 250.000

€ 250.000

€ 250.000

-

€ 150.000

€ 150.000

€ 150.000

Staartkosten

€ 68.031

€ 190.644

€ 173.605

€ 90.000

Onvoorzien

€ 40.819

€ 114.386

€ 103.983

€ 54.000

Totaal excl. BTW

€ 449.006

€ 1.258.246

€ 1.143.812

€ 647.219

BTW

€ 94.291

€ 264.232

€ 240.200

€ 135.916

Totaal incl. BTW

€ 543.298

€ 1.522.482

€ 1.384.0112

€ 783.135

Sloop bestaande opstallen Woonrijp maken terrein

(aanname) Aansluiting nutsvoorzieningen Aanleg parkeervoorziening

De sloopkosten voor de bestaande opstallen zijn geraamd op € 179.688 excl. BTW. Het vloeroppervlak bedraagt 1.675 m². Wanneer dit wordt teruggerekend naar het gehanteerde kengetal voor sloop is het resultaat als volgt: Kengetal o.b.v. m²-prijs: € 179.688 / 1.675 m² = ca. € 107/m² Geconcludeerd kan worden dat dit relatief hoge kosten zijn voor de sloop van een pand. Echter aangezien het een zwembad betreft is de verhoudingsgewijs hoge sloopprijs wel te verklaren. In het pand is namelijk veel gewapend beton verwerkt en de bodem van het bassin bevindt zich diep onder het maaiveld. Naast sloopkosten zijn saneringskosten opgenomen voor het saneren van asbest. Deze post is gebaseerd op de door Kiwa opgestelde asbestinventarisatie op 12 december 2018. Een deel van de in de rapportage van Kiwa genoemde asbest bevattende componenten is in de tussentijd gesaneerd. Uiteraard zijn de reeds gesaneerd onderdelen niet meegenomen in de raming. Zodoende stelpost van € 150.000 opgenomen voor de sanering van asbest.

Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

16 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

Indien voor nieuwbouw op andere locatie wordt gekozen zal het bestaande gebouw ook gesloopt moeten worden. Dit vanwege de gebouw specifieke eigenschappen waarbij een andere functie slecht kan worden ingepast in combinatie met de onderhoudsstaat. Aanname is dat de opbrengst van de grond minus sloopkosten en aanleg nieuwe infra op het perceel resulteren op €0. Aangezien op dit moment op het grootste deel van het perceel aan het Koutenveld bebouwing aanwezig is welke gesloopt zal worden in geval van nieuwbouw wordt dit deel na sloop bouwrijp opgeleverd. Op het overige terrein zijn niet veel obstakels of glooiing aanwezig die moeten worden vereffend. Zodoende is slechts een kleine post van €5 per m² voor het deel van het terrein opgenomen dat nu niet bebouwd is. Voor de percelen nabij Langeberg en Kranenpool is post van € 20 per m² benodigd terrein opgenomen. Het perceel aan het Schutterspark kent meer begroeiing, zodoende is hier een post van €25 per m² benodigd terrein opgenomen. Vanwege de ligging van de terreinen nabij Langeberg en Schutterspark is het noodzakelijk een nieuwe toegang te realiseren. Hiervoor zijn kosten geraamd van € 400.000 voor Schutterspark respectievelijk €500.000 voor Langeberg. Voor geen van de locaties is een bodemonderzoek bekend bij Bremen Bouwadviseurs.

Echter gezien het gebruik is het verleden is de verwachting dat bij de meeste locaties geen bodemvervuiling aanwezig is. Slechts bij het perceel het Koutenveld bestaat twijfel over de aanwezigheid van vervuiling van de bodem vanwege het gebruik als groeve c.q. overslagterrein in het verleden. Zodoende is bij de locatie Koutenveld een stelpost van €50.000 opgenomen voor het saneren van eventuele bodemverontreiniging. Het nieuwe gebouw zal gasloos worden uitgevoerd. Dat betekent dat er geen gasaansluiting gerealiseerd hoeft te worden. Een nieuwe elektriciteits- en wateraansluiting is uiteraard wel noodzakelijk. Gezien de zwaarte van de benodigde elektriciteitsaansluiting is de realisatie van een eigen trafo onontkoombaar. Hierdoor zijn de aansluitkosten op een nieuwe locatie fors, in de raming is rekening gehouden met € 250.000 voor alle nutsvoorzieningen. De huidige aansluiting aan het Koutenveld voldoen naar alle waarschijnlijkheid, waardoor dit voor deze locatie een aanzienlijke besparing op de aansluitkosten betekent. Bij geen van de nieuwe locaties is een parkeervoorziening met voldoende capaciteit in de buurt aanwezig. Bij Kranenpool zijn wel plannen voor de realisatie van een parkeerplaats, echter over de capaciteit en doel van deze voorziening zijn geen gegevens bij Bremen Bouwadviseurs bekend.

Voor de volledigheid is er in raming rekening mee gehouden dat ook op deze locatie een parkeervoorziening moet worden gerealiseerd. Voor alle drie de locatie is een bedrag van €150.000 opgenomen. Het bedrag onvoorzien is bepaald aan de hand van een percentage van 10% over alle kosten. Dit percentage is relatief hoog, normaliter worden percentages van 5% tot 8% gehanteerd. Echter vanwege de prille fase waarin het project zich bevindt (waarbij nog niet alle uitgangspunten concreet en helder zijn) is een hoger percentage meer voor de hand liggend. Daarnaast is 20% opgenomen voor de staartkosten van de aannemer.

Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

17 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

3.6

CONCLUSIE

In onderstaande tabel zijn de belangrijkste criteria op een schaal van één tot vijf beoordeeld. Op deze manier kunnen de locaties worden gerangschikt op geschiktheid. Hierbij is gekeken naar; •

Bereikbaarheid van de locatie middels auto en openbaar vervoer;

•

Kansen op samenwerking met organisaties en voorzieningen in de nabije omgeving;

•

Haalbaarheid van de omgevingsvergunningaanvraag c.q. bestemmingsplanwijziging;

•

Beschikbare ruimte op het perceel voor de eventuele realisatie van aanvullende voorzieningen;

•

De aanwezigheid van obstakels op het perceel die dienen te worden alvorens gestart kan worden met de bouw.

•

Kosten bouwrijp maken van de percelen voor start bouw inclusief aanleg NUTS en infra. Koutenveld

Langeberg.

Schutterspark

Kranenpool

Bereikbaarheid

++

-

+

--

Kansen samenwerking

0

+

++

--

Haalbaarheid vergunning/

++

--

-

0

Ruimte op perceel

0

++

+

+

Bruikbaarheid perceel

--

+

+

-

Kosten bouwrijp maken

++

--

-

+

4 punten

-1 punten

3 punten

-3 punten

bestemming

TOTAAL Legenda:

++=2punten

+=1punten

0=0punten

-=-1punten

--=-2punten

Met behulp van bovenstaande tabel wordt snel duidelijk dat de locaties Koutenveld en Schutterspark het meest geschikt zijn. De locatie Kranenpool valt af vanwege de ligging aan de oostzijde van buitenring waardoor bereikbaarheid met OV of te voet matig is. Daarnaast bevinden zich in de directe nabijheid geen instanties of (sport)voorzieningen waarbij de kans op samenwerking reëel is. Een bestemmingsplanwijziging is waarschijnlijk wél mogelijk, echter de relatief korte afstand tot de Brunssumerheide is en risico qua stikstofdepositie. Het perceel is fors bemeten, waardoor slechts een deel benodigd zijn voor de realisatie van een zwembad, vanwege de ligging is andere (recreatieve) functie voor het overige deel lastig. Positief is de reeds aanwezige toegangsweg. Het perceel nabij SV Langeberg heeft de ligging naast de Brunssummerheide zowel als voor- als grote nadeel. De Brunssummerheide biedt kansen op samenwerking, maar levert voornamelijk een beperking op qua vergunningsaanvraag en bestemmingsplanprocedure, mogelijk brengt het uit te voeren Flora en Faunaonderzoek beperkende factoren aan het licht. Dit in combinatie met ligging ver van de doorgaande weg en het ontbreken van parkeergelegenheid in de omgeving maakt het bouwrijp maken van het perceel relatief duur. Deze factoren maken dit geen ideale locatie voor de bouw van een zwembad.

De locatie aan de Heidestraat heeft veel potentie als het gaat om bereikbaarheid en samenwerking met voorzieningen in de omgeving. Nadeel is dat een deel van het Schutterspark moet worden opgeofferd voor de bouw van het zwembad. Het uit te voeren Flora en Faunaonderzoek brengt mogelijk beperkende factoren aan het licht. De huidige parkeergelegenheid in de buurt is daarnaast onvoldoende, waardoor ook een deel van het park zal moeten worden getransformeerd tot parkeerplaats. De verwachting is dat dit naast veel kosten ook voor weerstand van inwoners gaat zorgen, dit tezamen met de ligging op een steenworp afstand tot de Brunssummerheide –waardoor stikstofdepositie een issue kan worden- zorgt voor de voornaamste nadelen. Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

18 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

De locatie aan het Koutenveld heeft de beperkte ruimte op het perceel als belangrijkste nadeel. Daarnaast is op het perceel onvoldoende ruimte om naast het huidige gebouw een nieuw pand te realiseren en zal het huidige bad moeten worden gesloopt alvorens gestart kan worden met de nieuwbouw. Echter qua ligging is voorzieningen in de buurt is de locatie aan het Koutenveld de beste optie. In directe omgeving zijn weinig instellingen waarmee de samenwerking kan worden gezocht echter vanwege de centrale ligging in de gemeente zijn binnen een grotere afstand meer potentiële samenwerkingspartners dan bij de andere drie locaties. De kosten voor het bouwrijp maken van het perceel zijn relatief laag, onder ander andere omdat de nutsvoorzieningen reeds aanwezig zijn en er geen parkeervoorziening hoeft te worden gerealiseerd. Mede vanwege de relatief grote afstand tot Natura 2000 gebied de Brunssummerheide en de geschiktheid van het perceel conform bestemmingsplan.

Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

19 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

4

SCENARIOANANALYSE

4.1 4.1.1

SCENARIO 1: INSTANDHOUDING O.B.V. CORRECTIEF ONDERHOUD Onderhoudskosten

De kosten die gemoeid gaan met scenario 1 zijn slecht te prognosticeren. Dit omdat slechts kosten worden gemaakt wanneer storingen ontstaan. Naast de onzekerheid op financieel vlak wordt ook de stabiliteit van de berdrijfsvoering (op termijn) onzeker. Niet alleen omdat preventief of slechts het hoogstnoodzakelijke onderhoud wordt uitgevoerd, maar ook omdat vervangende onderdelen naar mate de componenten ouder zijn slechter of niet leverbaar zijn. Aangezien het pand op dit moment in redelijke conditie is, zijn op korte termijn de kosten en risico’s laag. Echter naar mate de jaren onder dit onderhoudsregime verstrijken worden de risico’s groter en kosten hoger. Daarnaast zal dit zijn weerslag hebben de bezoekersaantallen aangezien het pand langzaam in zekere mate van verval zal raken. Concluderend kan gesteld worden dat scenario 1 slechts een tijdelijke mogelijkheid is, ter overbrugging van een periode waarin niet duidelijk is wat de gemeente Brunssum met huidige pand van zwembad de Bronspot wil. Zodoende is in onderstaand overzicht een jaarlijkse post opgenomen die na verloop van tijd hoger wordt vanwege de omvangrijkheid van de storingen die zullen optreden. Er dient echter rekening mee worden gehouden dat het pand na uiterlijk 10 jaar alsnog toe is aan renovatie of sloop.

Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

20 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

4.2 4.2.1

SCENARIO 2: INSTANDHOUDING O.B.V. MJOP Onderhoudskosten

Qua gebruiksmogelijkheden en indeling voldoet het huidige gebouw. Het pand dateert uit 1970, maar is rond de eeuwwisseling gerenoveerd. In standhouden van de huidige situatie zou dus een realistische optie zijn. Echter met name diverse grote installatietechnische componenten zijn bij de renovatie niet vervangen c.q. zijn op korte termijn toe aan vervanging. Dit in combinatie met de klimaatdoelen die door de centrale overheid, maar ook door de gemeente Brunssum zijn opgesteld roept de vraag op of het gebouw de eigenschappen heeft die verwacht mogen worden van een zwembad. Bijkomend probleem is de hoogte van de energiekosten die op dit moment speelt. Indien niet wordt bezuinigd op de energiekosten zou dit kunnen zorgen voor een exploitatietekort met de huidige tarieven. In onderstaande tabel zijn twee pieken te zien. De eerste piek in 2023 behelst een vervanging van met name installatietechnische componenten en het saneren van het resterende asbest. Die tweede piek wordt veroorzaakt door een esthetische upgrade in 2035, circa 30 jaar na de laatste grote renovatie. Het gebouw op deze manier in stand houden kost de komende 20 jaar gemiddeld €138.000 per jaar. Hiermee wordt het gebouw in conditiescore 3 gehouden en wordt voorkomen dat de veiligheid in het gedrang komt en wordt het bedrijfsproces gewaarborgd.

Om een goede vergelijking te maken met de nieuwbouwscenario’s zijn de onderhoudskosten over 40 jaar het interessants, deze bedragen gemiddeld €106.000 per jaar. Een gedetailleerd kostenoverzicht is terug te vinden in bijlage III.

Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

21 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

4.3 4.3.1

SCENARIO 3: INSTANDHOUDING O.B.V. DUURZAAM MJOP Uitgangspunten verduurzamingsmaatregelen

Een Duurzaam MJOP (DMJOP) geeft naast het noodzakelijke periodieke (vervangings) onderhoud ook inzage in mogelijke energiebesparende maatregelen. Denk hierbij aan het aanbrengen van HR++ glas in combinatie met uitvoering van benodigd onderhoud aan schilderwerk of na isoleren van daken bij vervangen dakbedekking. In een DMJOP is het doorgaans van belang de uitvoering van energiebesparende maatregelen in relatie met de meerjarenonderhoudsplanning te bekijken. Wanneer er wordt aangesloten bij de “natuurlijke” vervangingsmomenten van de gebouwonderdelen kunnen de maatregelen zo kostenefficiënt mogelijk worden uitgevoerd, dit geldt ook voor het combineren van werkzaamheden. Denk hierbij aan de kosten van het plaatsen van steigermateriaal aan de gevel, wanneer dat gelijktijdig plaatsvindt met de uitvoering van het reguliere onderhoud zal dat leiden tot een kostenbesparing. In geval van Zwembad de Bronspot zijn echter de correctieve onderhoudslasten voor een aantal onderdelen de afgelopen jaren dermate gestegen dat wij adviseren niet te wachten tot het natuurlijk vervangingsmoment maar nu al over te gaan tot verduurzamende werkzaamheden. In tegenstelling tot de te verwachten desinvestering, er wordt immers eerder dan sec noodzakelijk onderhoud uitgevoerd, zullen ten gevolge van de huidige energietarieven de terugverdientijden behoorlijk reduceren.

Daarnaast leidt het naar voren halen van verduurzamende maatregelen tot een logischere verduurzamingsstrategie waarbij conform de trias energetica in drie te volgen stappen verduurzaamd wordt. Stap 1: Minimaliseer het energieverbruik •

Isoleren

•

Optimaliseren regelingen

Stap 2: Gebruik van duurzame energie •

Duurzame warmteopwekking middels warmtepompen

•

PV-panelen

Stap 3: Efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen •

Alleen als het niet anders kan…

De voornoemde strategie sluit het beste aan bij de duurzaamheidsvisie van Gemeente Brunssum die hiermee tevens invulling geeft aan haar voorbeeldfunctie. De verduurzamende maatregelen voor het Zwembad de Bronspot zijn bepaald uitgaande van maximaal resultaat bij lage investering. Specifiek is gekeken naar de verduurzamende maatregelen die enerzijds leiden tot grote besparingen op het energieverbruik. Indien een aanvullende of prijzigere maatregel slechts tot beperkte resultaten leidt, is voor de meeste economische oplossing betreffende investering gekozen. In opdracht van Gemeente Brunssum heeft Bremen Bouwadviseurs in 2020 onderzoek gedaan naar verduurzamingsmogelijkheden van Zwembad de Bornspot. De resultaten uit 2020 zijn geactualiseerd en waar nodig bijgesteld naar de stand van huidige techniek en prijspeil.

Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

22 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

4.3.2

Onderhoudskosten

Om te voldoen aan de duurzaamheidsambities van de gemeente Brunssum en de Rijksoverheid is het noodzakelijk te investeren in verbeteringen van het pand. Dit zijn gedeeltelijk verhogingen van reguliere kosten-, en gedeeltelijk aanvullende kosten ten opzichte van variant 2. In het duurzaam meerjarenonderhoudsplan zijn de verbetermaatregelen toegepast. Zodoende zijn in 2023 en 2035 opnieuw pieken in de hoogte van onderhoudskosten in de onderstaande histogram te zien. Uitgangspunt is wederom dat het gebouw in conditiescore 3 blijft. Dit resulteert in gemiddelde jaarlijkse kostenpost voor onderhoud van €197.000 voor de komende 20 jaar. Ook voor dit scenario geldt dat -om een goed vergelijk te kunnen maken met nieuwbouw- de kosten voor de komende 40 jaar het meest relevant zijn. De kosten voor de periode 2023-2062 bedragen gemiddeld €145.000 per jaar. Kanttekening bij de hogere kosten is dat -als gevolg van het uitvoeren van onderhoud inclusief verduurzamingsmaatregelen- de kosten voor energie worden gereduceerd. Dit compenseert een deel van de extra investering aan de voorzijde. Een gedetailleerd overzicht van de geprognotiseerde kosten is terug te vinden in bijlage IV.

Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

23 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

4.4 4.4.1

SCENARIO 4: NIEUWBOUW MET TWEE BASSINS Stichtingskosten

De stichtingskosten geven inzicht in de benodigde totaalinvestering die nodig is om nieuwbouw te realiseren op een bouwrijp terrein. Onder de stichtingskosten vallen de bouwkosten, honoraria en overige kosten die gemaakt worden gedurende de looptijd van het project. Onderstaand volgt beknopt een overzicht van de geraamde kosten voor de realisatie van een zwembad met een wedstrijdbassin en een instructiebad. Het complete stichtingskostenoverzicht van scenario 4 is als bijlage V toegevoegd. Onderstaand een samenvatting van de geraamde kosten voor de realisatie van de nieuwbouw. Bouwkundige werken Bouwkundig/ Constructief

€ 3.261.705

Installatietechnisch

€ 1.761.882

Vaste Inrichtingen

€ 104.628

Staartkosten

€ 1.649.874

Totaal Bouwkosten

€ 6.778.090

Aanvullende kosten, leges, honoraria, onvoorzien etc.

€ 2.033.427

Totaal stichtingskosten excl. BTW

€ 8.811.517

4.4.2

Onderhoudskosten

Naast de kosten voor de bouw van het nieuwe zwembad zullen er uiteraard ook onderhoudskosten voor rekening van de gemeente komen. Om een indicatie te hebben van de te verwachten kosten is een prognose gemaakt waarbij het kwaliteitsniveau qua materialisatie van het huidige zwembad het uitgangspunt is geweest. Hierdoor is een goede spiegeling te maken in onderhoudskosten tussen instandhouding van het huidige bad en nieuwbouw. In onderstaand overzicht is de prognose voor de komende 20 jaar terug te vinden. Hierin zijn pieken in 2033 en 2038 terug te zien. Dit wordt veroorzaakt doordat diverse componenten een theoretische levensduur van 10 of 15 jaar hebben. Aangezien het gros van de componenten een langere cyclus dan 20 jaar heeft zijn de gemiddelde jaarlijkse onderhoudskosten in onderstaande tabel aanmerkelijk lager dan voor instandhouding van het huidige pand. Om een beeld van de onderhoudskosten te krijgen geeft een doorkijk van 40 jaar een meer realistisch beeld, dit sluit tevens beter af bij de gemiddelde levensduur c.q. afschrijvingsperiode van vastgoed. In de periode 2023- 2062 zijn de geprognotiseerde gemiddelde onderhoudskosten €80.881 per jaar.

Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

24 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

4.5 4.5.1

SCENARIO 5: NIEUWBOUW MET ÉÉN BASSIN Stichtingskosten

Bij het vijfde scenario vallen de stichtingskosten aanzienlijk lager uit dan bij scenario 4. Dit is hoofdzakelijk te verklaren doordat het aantal vierkante meter bruto vloeroppervlak aanzienlijk lager is vanwege het wegvallen van het instructiebad. Hierdoor hoeven er aanzienlijk minder bouwkundige en installatietechnische voorzieningen te worden gerealiseerd. Uitzondering hierop is de beweegbare bodem die in scenario 4 niet aanwezig is. Het complete stichtingskostenoverzicht waarbij scenario 5 is gecalculeerd is als bijlage VI toegevoegd. Onderstaand overzicht betreft de samenvatting van deze stichtingskosten. Bouwkundige werken Bouwkundig/ Constructief

€ 3.143.461

Installatietechnisch

€ 1.484.966

Vaste Inrichtingen

€ 96.519

Staartkosten

€ 1.520.132

Totaal Bouwkosten

€ 6.245.080

Aanvullende kosten, leges honoraria, onvoorzien etc.

€ 1.873.524

Totaal stichtingskosten excl. BTW

€ 8.118.604

Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

25 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

4.5.2

Onderhoudskosten

De kosten voor het onderhoud van het nieuwe zwembad zullen ook voor rekening van de gemeente komen. Ook voor dit scenario is een prognose van de onderhoudskosten gemaakt waarbij het kwaliteitsniveau qua materialisatie van het huidige zwembad het uitgangspunt is geweest. Dit uitgangspunt is gehanteerd om een goede spiegeling te kunnen maken in onderhoudskosten tussen instandhouding van het huidige bad en nieuwbouw. In het histogram hieronder zijn pieken in 2033 en 2038 te zien. Dit wordt veroorzaakt doordat diverse componenten een theoretische levensduur van 10 of 15 jaar hebben. Aangezien het gros van de componenten een langere cyclus dan 20 jaar heeft zijn de gemiddelde jaarlijkse onderhoudskosten in onderstaande tabel aanmerkelijk lager dan voor instandhouding van het huidige pand. Een doorkijk van 40 jaar geeft een meer realistisch beeld, omdat gedurende deze periode nagenoeg alle componenten minimaal 1 keer worden vervangen. In de periode 2023- 2062 zijn de geprognotiseerde gemiddelde onderhoudskosten € 77.382 per jaar.

4.6

CONCLUSIE

Concluderend kan worden gesteld dat scenario 1 slechts een tijdelijke oplossing is, aangezien na een periode van slechts correctief onderhoud altijd een renovatie of sloop zal volgen. De kosten die gepaard gaan met instandhouding op basis van correctief onderhoud zullen naar mate de tijd vordert stijgen, en de (kwaliteitsbeleving van de) bezoekers zal afnemen. Kijkend naar de onderhoudskosten voor de komende 40 jaar kijkend is de realisatie van scenario 5 het aantrekkelijkst. Ook qua exploitatielasten zal deze variant het gunstigst uitpakken vanwege het kleinere vloeroppervlak in combinatie nieuwbouw, waardoor kosten voor energie relatief laag zullen zijn.

Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

26 van 28

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

Gemiddelde onderhoudskosten per jaar €250.000,00 €197.181,00

€200.000,00 €150.000,00

€138.395,00 €106.127,00

€144.780,00 €80.881,00

€100.000,00

€38.404,00

€50.000,00

€77.382,00 €34.982,00

€Scenario 2

Scenario 3

Scenario 4

Bestaande bouw 20 jaar 2023-2042

Scenario 5

Nieuwbouw 40 jaar 2023-2062

Naast onderhoud zal voor scenario 4 en 5 ook een investering moeten worden gedaan om het nieuwe bad te realiseren, als naar onderhoudskosten (2023-2062) + bouwkosten wordt gekeken blijkt dat nieuwbouw aanmerkelijk duurder zal zijn dan het huidige pand door exploiteren. De bouwkosten voor variant 5 bedragen circa € 8.100.000 en voor variant 4 circa € 8.800.000, terwijl de onderhoudskosten voor nieuwbouw slechts € 2.556.000 respectievelijk € 2.695.000 lager zijn dan het door exploiteren inclusief verduurzaming van het huidige pand. Als wordt gekeken naar kosten voor realisatie+ onderhoud lijkt scenario 2 het meest interessant. Nadeel is dat door het ontbreken van verduurzaming het gas en elektraverbruik gelijk zullen blijven, en de exploitatielasten fors zullen stijgen met de huidige energieprijzen. Daarnaast zijn zowel door de Rijksoverheid als de gemeente Brunssum klimaatdoelstellingen en duurzaamheidsambities opgesteld. Niet verduurzamen van het zwembad past niet in deze doelstelling en de rol van de gemeente als voorbeeldorganisatie. Zodoende komt scenario 3 al snel in beeld als meest voor de hand liggende scenario. Hierbij worden namelijk verduurzamingsmaatregelen aangebracht waarmee doelstellingen van de gemeente Brunssum en Rijksoverheid kunnen worden behaald en wordt tevens bespaard op de energielasten.

Om een realistische prognose te kunnen maken van de energiekosten is een energiestudie in volgende fase noodzakelijk.

Totale kosten (realisatie+ onderhoud) 2023-2062

€3.235.230,00

€4.245.065,00

€3.095.271,00

€8.811.517,00

€8.118.604,00

Scenario 4

Scenario 5

€5.791.209,00

Scenario 2

Scenario 3

Bestaande bouw

Nieuwbouw Realisatie

Datum:

26 juli 2023

Projectnummer:

22HBO095-00

Blad:

27 van 28

Onderhoud

Variantenstudie zwembad de Bronspot te Brunssum

5

CONCLUSIE

Qua ligging en voorzieningen in de buurt zijn er twee locaties die duidelijk meer mogelijkheden bieden dan overige twee, dit zijn de huidige locatie en de locatie nabij Schutterspark. De locatie Kranenpool valt af vanwege de ligging aan de oostzijde van buitenring waardoor bereikbaarheid met OV of te voet matig is. Het perceel nabij SV Langeberg heeft de ligging naast de Brunssummerheide zowel als voor- als grote nadeel. Echter levert dit waarschijnlijk een beperking op qua vergunningsaanvraag en bestemmingsplanprocedure, mogelijk brengt het uit te voeren Flora en Faunaonderzoek beperkende factoren aan het licht. Het perceel nabij het Schutterspark heeft veel potentie als het gaat om bereikbaarheid en samenwerking met voorzieningen in de omgeving. Nadeel is dat een deel van het Schutterspark moet worden opgeofferd voor de bouw van het zwembad en parkeergelegenheid. Dit zorgt naast forse kosten voor het bouwrijp maken van het perceel ook voor mogelijke problemen als gevolg van het Flora en Faunaonderzoek, maar mogelijk voor weerstand van inwoners. Dit maakt dat de huidige locatie qua ligging en kostenprognose voor het bouwrijp maken van het terrein het meest gunstig is.

Aangezien uit de rapportage van Hospitality Group blijkt dat het huidige bad voldoende mogelijkheden biedt en de behoefte van de inwoners van Brunssum qua zwemwater de komende jaren waarschijnlijk niet veranderd voldoet de opzet van het huidige bad. Ook vanuit kostenoogpunt is de realisatie van een nieuw zwembad niet noodzakelijk. De kosten die moeten worden gemaakt om een nieuw bad te realiseren vertalen zich namelijk niet in structureel lagere onderhoudskosten c.q. exploitatielasten. Uiteraard zullen de energiekosten van een nieuw pand lager zijn de huidige energielasten, echter met de nodige energetische verbeteringen kan ook in het huidige pand bespaard worden. Om de duurzaamheidambitie en klimaatdoelstelling na te streven zijn weldegelijk verbeteringen van het huidige pand nodig. Dit resulteert erin dat scenario 3 het in stand houden met verduurzamingsmaatregelen op de huidige locatie voldoet aan de geprognotiseerde behoefte van de inwoners, het beleid van de gemeente Brunssum en kostentechnisch het meest verantwoord is. 5.1