Raadsvoorstel 105 (bijlage) Grondprijzenbrief 2022.pdf

Grondprijzenbrief 2022

Inhoudsopgave SAMENVATTING ...................................................................................................................................................... 3 1

INLEIDING ........................................................................................................................................................ 4 Inleiding en aanleiding ........................................................................................................................... 4 Uitzonderingen ...................................................................................................................................... 4 Uitgangspunten ..................................................................................................................................... 4 Actualisatie grondexploitaties ............................................................................................................... 4 Geldigheidsduur grondprijzen ............................................................................................................... 4

2

GRONDPRIJZEN WONINGBOUW ..................................................................................................................... 5 Projectmatige woningbouw .................................................................................................................. 5 Projectmatige woningbouw .................................................................................................................. 5 Sociale woningbouw .............................................................................................................................. 5 Vrije kavels ............................................................................................................................................. 6

3

2.4.1

Toewijzing kavels ............................................................................................................................... 6

2.4.2

Optieregeling ..................................................................................................................................... 6

GRONDPRIJZEN NIET WONINGBOUW ............................................................................................................ 7 Bedrijventerreinen................................................................................................................................. 7 3.1.1

Optieregeling ..................................................................................................................................... 7 Grondprijzen kantoren, winkels, horeca ............................................................................................... 7

4

RESTSTROKEN.................................................................................................................................................. 8 Verkoop reststroken .............................................................................................................................. 8 Verhuur erfpacht, zakelijke rechten ...................................................................................................... 8

Grondprijzenbrief Brunssum 2022

Pagina 2 van 8

SAMENVATTING Grondprijsbeleid gemeente Brunssum - 2022

De gemeente behoudt zich het recht voor om van de bovengenoemde prijzen af te wijken indien een WONINGBOUW GRONDPRIJZEN 2022* taxatie hiertoe aanleiding geeft. Projectmatig koop en huur Projectmatig ééngezins rijwoning Projectmatig ééngezins twee - onder - één kapwoning Projectmatig vrijstaand Projectmatig meergezinswoning, appartementen

€ 175 € 155 € 160 € 21.000

-

p/m2 uitgeefbaar p/m2 p/m2 p/woning

Vrije kavel - particuliere woningbouw Basis 500 m2 501-800 m2 801 m2 >

€ € €

175 131 88

p/m2 uitgeefbaar p/m2 uitgeefbaar p/m2 uitgeefbaar

Sociale woningbouw Sociale woningbouw ééngezins Sociale woningbouw meergezins, 2e woonlaag Sociale woningbouw meergezins, 3e woonlaag Sociale woningbouw meergezins, 4e woonlaag Sociale woningbouw meergezins, 5e woonlaag en hoger

€ 20.000 € 18.000 € 16.000 € 15.000 Maatwerk

-

p/won. p/won. p/won. p/won.

Reststroken Reststroken met bebouwingsmogelijkheid Reststroken zonder bebouwingsmogelijkheid

€ €

75 25

p/m2 p/m2

NIET WONINGBOUW

GRONDPRIJZEN 2022*

Bedrijventerreinen Bedrijventerrein - zichtlocatie / goede ontsluiting Bedrijventerrein - overig

€ €

85 - p/m2 uitgeefbaar 65 - p/m2 uitgeefbaar

Maatschappelijk Met winstoogmerk Zonder winstoogmerk

€ €

200 p/m2 p/m2 bvobvo of of uitgeefbaar** uitgeefbaar** 115 p/m2 p/m2 bvobvo

Overige functies en in specifieke situaties cq. twijfel

Taxatie

* Prijzen excl. BTW en excl. kosten koper ** Indien het aantal m2 bvo de kavelgrootte overstijgt, dan prijs per m2 bvo

Grondprijzenbrief Brunssum 2022

Pagina 3 van 8

1

INLEIDING

Inleiding en aanleiding De Grondprijzenbrief 2022 is een uitwerking van de Nota Grondbeleid 2019 – 2022 en wordt ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. In deze grondprijzenbrief worden de richtgrondprijzen per functionaliteit vermeld en tevens wordt ingegaan op de gekozen methode van grondprijsbepaling. Uitgangspunten bij het grondprijsbeleid zijn objectiviteit, marktconformiteit en transparantie: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld en we bieden met deze grondprijzenbrief inzicht in de prijzen die we hanteren. Uitzonderingen De genoemde grondprijzen gelden voor het kalenderjaar 2022. Het college behoudt het recht, met inachtneming van artikel 7 van de financiële verordening en met inachtneming van de regels omtrent staatssteun, gemotiveerd afwijkende grondprijzen te hanteren. Uitgangspunten -

Het prijspeil van de genoemde bedragen is 1-1-2022; De prijzen zijn geldig van 1-1-2022 tot en met 31-12-2022; De gehanteerde grondprijzen zijn voor bouwrijpe grond, exclusief BTW en exclusief kosten koper, tenzij anders vermeld; De grondprijs dient te worden aanbetaald en uiterlijk te worden betaald bij het notarieel transport van de kavel; Bij de verkoop van gronden zijn de algemene verkoopvoorwaarden van de gemeente geldig.

Actualisatie grondexploitaties Eventuele grondprijswijzigingen ten opzichte van het vorige jaar kunnen consequenties hebben voor de financiële resultaten van de grondexploitaties. Deze consequenties verwerken en verantwoorden we in het jaarlijkse ‘Meerjaren Perspectief Grondexploitaties’. Dit document wordt jaarlijks in kwartaal 1 of begin 2e kwartaal aan de raad aangeboden. Geldigheidsduur grondprijzen De in deze Grondprijzenbrief 2022 genoemde prijzen zijn geldig met ingang van 1 januari 2022 en worden per 1 januari 2023 geactualiseerd op basis van de marktontwikkelingen. Mocht de actualisatie niet tijdig hebben plaats gevonden dan blijven de genoemde bedragen gehandhaafd tot een geactualiseerde grondprijzenbrief wordt aangeboden. Indien aan de orde kunnen eerder gemaakte afspraken en lopende onderhandelingen aanleiding zijn om van de vastgestelde grondprijzen af te wijken. Het moment van een grondaanbieding is in het algemeen bepalend voor de toe te passen prijs. Bij opties geldt de afgesproken prijs voor de duur van de optie. Bij verlenging van de optie wordt, indien deze het jaar overschrijdt en de verlenging plaatsvindt in het nieuwe jaar, de prijs gehanteerd die is vastgesteld voor het nieuwe jaar. Indien de verlenging nog in hetzelfde jaar plaatsvindt, geldt de eerder in de optie overeengekomen prijs.

Grondprijzenbrief Brunssum 2022

Pagina 4 van 8

2

GRONDPRIJZEN WONINGBOUW

Projectmatige woningbouw Om de grondprijzen te bepalen heeft de gemeente een marktonderzoek uit laten voeren door een adviesbureau. Op basis van marktontwikkelingen, een analyse van de verkoopprijzen van recent verkochte referentiewoningen en de bijbehorende stichtingskosten zijn voor de verschillende categorieën residuele grondwaardeberekeningen uitgevoerd. Bovendien is een comparatieve studie uitgevoerd naar de prijzen in de regio voor de kavelprijzen en de prijzen sociale woningbouw. De hieronder genoemde grondprijzen zijn gebaseerd op dit advies. Projectmatige woningbouw Op basis van een uitgevoerd marktonderzoek hanteert de gemeente in 2022 voor projectmatige woningbouw de volgende grondprijzen.

Categorie Ééngezinswoning, rij Ééngezinswoning, twee-onder-éénkap Ééngezinswoning, vrijstaand

prijs per m2 1-1-2022 was € 175 € 165 € 155 € 155 € 160 € 150

Meergezinswoning, appartement

€

21.000 € 21.000

Rekenvoorbeeld bij gemiddelde kaveloppervlakten:

Categorie Ééngezinswoning, rij Ééngezinswoning, twee-onder-éénkap Ééngezinswoning, vrijstaand Meergezinswoning, appartement

Gemiddelde prijs per m2 kavelopp. 1-1-2022 140 m2 € 175 € 240 m2 € 155 € 500 m2 € 160 € €

Prijs per kavel 24.500 37.200 80.000

21.000 €

21.000

Voor woningbouwkavels groter dan 500 m2 en groter dan 800 m2 zal – indien slechts 1 woning op de kavel zal worden gebouwd en is toegestaan – een staffeling in de grondprijs gelden. Voor de m2 boven de 500 m2 en respectievelijk 800 m2 grens, zal een prijs gelden van factor 0,75 respectievelijk factor 0,5 van de reguliere m2-prijs. Huurwoningen in de vrije sector worden op dezelfde wijze benaderd als de bovenstaande categorieën. De gemeente behoudt zich het recht voor om van de bovengenoemde prijzen af te wijken indien een taxatie hiertoe aanleiding geeft. Sociale woningbouw Voor sociale woningbouw met een huurprijs onder de aftoppingsgrens (per 1-1-2022 bedraagt deze € 752,-) hanteren we een grondprijs voor eengezinswoningen van € 20.000 afhankelijk van het huurniveau van de woning. Deze prijs is gebaseerd op een grondprijs per m2 van € 165,- en een gemiddeld kaveloppervlakte van ca. 120 m2.

Grondprijzenbrief Brunssum 2022

Pagina 5 van 8

Bij het bepalen van de grondopbrengsten voor gestapelde sociale woningbouw wordt rekening gehouden met een stapelingsfactor van 0,9 voor twee woonlagen, 0,8 voor drie woonlagen en 0,75 voor vier woonlagen. Voor vijf en meer woonlagen geldt een lagere stapelingsfactor, nader af te spreken. Bij gestapelde woningbouw, waarbij op de begane grond een andere bestemming dan wonen geldt, telt de begane grond niet als woonlaag. De gemeente behoudt zich het recht voor om van de bovengenoemde prijzen af te wijken indien een taxatie hiertoe aanleiding geeft. Vrije kavels De basisgrondprijs en/of kavelprijs voor vrije kavels bestemd voor particulier opdrachtgeverschap is gebaseerd op een grondprijs tussen de € 150,- en € 180,- tot en met een oppervlakte van 500 m2. Daarna wordt de grondprijs verlaagd volgens de volgende staffel:

Vrije kavels

Grondprijs per m2 excl. BTW vanaf:

t/m 500

m2

€ 160,00

####

501 - 800

m2

€ 120,00

####

75%

> 801

m2

€

####

50%

80,00

Rekenvoorbeeld Met deze systematiek en de bovenstaande grondprijzen bedraagt de grondprijs voor een kavel van 850 m2: Prijs per m2: € 160,500 m2 à € 160,-€ 80.000 300 m2 à € 120,€ 36.000 50 m2 à € 80,-€ 4.000 In totaal € 120.000 (€ 141,- per m2) 2.4.1 Toewijzing kavels Bij beschikbaarheid van gemeentelijke bouwkavels wordt dit via diverse kanalen bekend gemaakt. In de betreffende publicatie wordt uitgelegd welke bouwkavels worden uitgegeven en op welke wijze (inschrijving, loting ed), evenals de oppervlakte en de grondprijs. Tijdens de publicatie van de bouwkavels zal worden aangegeven op welke wijze er zal worden gehandeld indien er meerdere gegadigden zijn voor hetzelfde bouwkavel. 2.4.2 Optieregeling Gegadigden voor een vrije kavel kunnen een optie nemen voor maximaal twee maanden door het betalen van een optiebedrag van 1% van de verkoopprijs. Bij daadwerkelijk afname van de kavel wordt dit bedrag verrekend met de verkoopprijs. Bij geen afname vervalt dit bedrag aan de gemeente. De optie wordt in principe niet verlengd tenzij er dringende redenen zijn aan te voeren.

Grondprijzenbrief Brunssum 2022

Pagina 6 van 8

3

GRONDPRIJZEN NIET WONINGBOUW

Bedrijventerreinen Het aantal bedrijfskavels dat de gemeente in verkoop heeft is beperkt. Op dit moment betreft dit 1 kavel op bedrijventerrein Houserveld (vm terrein BSV Limburgia) en op bedrijventerrein Ora et Labora. Op de Oostflank is een aantal potentiële ontwikkellocaties, maar is het merendeel van de grond in handen van derden. De grondprijzen per m2 voor de te verkopen bedrijfspercelen waar de gemeente Brunssum eigenaar van is, zijn bepaald op basis van een comparatieve benadering. Bij deze benadering bepalen we de grondprijs op basis van een inventarisatie van grondprijzen van vergelijkbare bedrijfspercelen in de regio. Op basis van uitgevoerd marktonderzoek blijft de richtprijs voor de grond met bestemming bedrijventerreinen voor minder courante kavels een prijs vanaf € 65,- per m2 en voor courante kavels (goede ontsluiting en zichtlocatie) een prijs vanaf € 80,- per m2. De gemeente behoudt zich het recht voor om van de bovengenoemde prijzen af te wijken indien een taxatie hiertoe aanleiding geeft. 3.1.1 Optieregeling Ook bij de uitgifte van bedrijfspercelen kunnen gegadigden een optie nemen. Voor bedrijfskavels geldt een maximale termijn van 3 maanden en een optiepercentage van 1% op de verwachte verkoopopbrengst op basis van deze grondprijzenbrief. Bij daadwerkelijk afname van de kavel wordt dit bedrag verrekend met de verkoopprijs.

Bij niet afname vervalt dit bedrag aan de gemeente. De optie wordt in principe niet verlengd tenzij er dringende redenen zijn aan te voeren. Grondprijzen kantoren, winkels, horeca Grondprijsbepaling voor deze functies vindt plaats op bepaling van taxatie.

Grondprijzenbrief Brunssum 2022

Pagina 7 van 8

4

RESTSTROKEN

Verkoop reststroken Particulieren die zijn geïnteresseerd in de aankoop van kleine stukken openbaar groen, de zogenaamde reststroken, kunnen hun interesse kenbaar maken bij de medewerker Grondzaken. Deze zal per geval bekijken of verkoop mogelijk is. Daarbij spelen de volgende overwegingen: -

-

-

De te verkopen/huren reststrook moet direct aan de huiskavel grenzen van de potentiële koper/huurder; Het gebied waarbinnen de strook is gelegen is niet meer in ontwikkeling en er zijn geen planologische ontwikkelingen binnen het gebied (te verwachten); De verkoop van de strook grond heeft geen nadelige gevolgen voor het onderhoud van de omgeving en zal niet leiden tot verdere versnippering van het groen (het resterende gedeelte is te klein, bereikbaarheid enz.); De verkoop van de strook grond heeft geen nadelige gevolgen voor de bereikbaarheid van gemeente, hulpdiensten, omwonenden en derden of er ontstaat geen gevaarlijke of onwenselijke verkeerssituatie, enz. De verkoop heeft geen nadelige gevolgen voor de verkaveling en/of omliggende percelen (functioneel, visueel, rechte kavels, enz.); Er zijn geen kabels, leidingen, rioleringen, zakelijke rechten of andere voorzieningen aanwezig. Zijn deze wel aanwezig dan kan er met aanvrager een gebruiksovereenkomst worden aangegaan met een vergoeding voor het gebruik van de strook grond.

Voor reststroken worden de volgende grondprijzen gehanteerd: Reststroken binnen de kern < 50m2 Betreft geen gronden van (potentiële) grondexploitatie projecten: 1. Reststroken met bebouwingsmogelijkheid: € 75,- per m2 2. Reststroken zonder bebouwingsmogelijkheid € 25,- per m2. Voor reststroken > 50 m2 zal maatwerk (taxatie) worden toegepast. De kosten van de taxatie komen voor rekening van de potentiële koper. Verhuur erfpacht, zakelijke rechten Bij de aanwezigheid van kabels en leidingen wordt de grond in principe niet verkocht. Huur is wel mogelijk. Het verhuurbedrag voor reststroken bedraagt € 2,- per m2 met een minimumbedrag van € 250,- per jaar waarbij de mogelijkheid bestaat om voor meerdere jaren vooraf te factureren vanwege administratiekosten. Bij verhuur van gronden niet zijnde reststroken wordt de huur bepaald aan de hand van een percentage van 3% (rente 2% en risico-opslag 1%) over de waarde van de grond.

Grondprijzenbrief Brunssum 2022

Pagina 8 van 8