Raadsvoorstel 105 (bijlage) Advies grondprijzen 2021.pdf

Advies grondprijzen 2021 Gemeente Brunssum

Advies grondprijzen 2021 Gemeente Brunssum Datum: Opstellers:

15-02-2021 Simon Bruinink Theo Ram

Gemeente Brunssum – Grondprijzen 2021 Pagina 1 van 19

Inhoudsopgave

Inhoudsopgave

2

1.

Inleiding

3

1.1

Aanleiding

3

1.2

Werkwijze

3

1.3

Leeswijzer

3

2.

Adviezen

4

2.1

Betekenis prijzen/algemeen

4

3.

Grondprijzen woningbouw

6

3.1

Werkwijze

6

3.2

Marktontwikkelingen algemeen

7

3.3

Verkoopprijzen woningbouw

8

3.4

Stichtingskosten

8

3.5

Residuele grondwaarden

9

3.6

Advies grondprijs (middeldure) huurwoningen

10

3.7

Advies grondprijs sociaal

11

3.8

Advies vrije kavels

12

4.

Grondprijzen Bedrijven en Maatschappelijk

14

4.1

Bedrijven

14

4.2

Maatschappelijk - commercieel

15

4.3

Maatschappelijk - Niet-commercieel

15

4.4

Reststroken

16

Bijlage 1: residuele berekening

18

Bijlage 2: Berekening middeldure woningen

19

Gemeente Brunssum – Grondprijzen 2021 Pagina 2 van 19

1. Inleiding 1.1

Aanleiding

In de nota Grondbeleid van de gemeente Brunssum is vastgelegd dat het college van burgemeester en wethouders jaarlijks de grondprijzenbrief vaststelt en deze via een raadsinformatiebrief voorlegt aan de raad. In de grondprijzenbrief moet per categorie de minimaal te hanteren grondprijs en de manier waarop die worden berekend staan. Ten behoeve van het vaststellen van de Grondprijzenbrief 2021 heeft de gemeente Brunssum aan Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling gevraagd om advies te geven over de te hanteren grondprijzen, waarbij marktconformiteit het uitgangspunt is. In deze rapportage is ons advies uitgewerkt.

1.2

Werkwijze

Om een actueel grondprijsadvies op te stellen voor de gemeente is relevante markt- en prijsinformatie geanalyseerd. Het gaat hierbij om data van recente markttransacties en van recente locatie-ontwikkelingen. Vervolgens zijn diverse analyses uitgevoerd en (residuele) berekeningen opgesteld. Daarnaast is een vergelijking gemaakt met de grondprijzen van omliggende gemeenten. Hierbij is ook gebruik gemaakt van bestaande data en rapportages ten aanzien van de lokale woningmarkt. Aan de hand van de uitgevoerde analyses kunnen vervolgens conclusies worden getrokken over de te hanteren grondprijzen.

1.3

Leeswijzer

In deze rapportage leest u onze aanbevelingen, bevindingen en conclusies. De adviezen zijn samengevat in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 vindt u ons uitgewerkte grondprijsadvies voor de categorie woningbouw, waarin aanbevelingen worden gedaan voor de te hanteren grondprijzen. Dit hoofdstuk bevat tevens een beschrijving van de meest recente marktontwikkelingen en de gehanteerde methodiek. In hoofdstuk 4 wordt advies gegeven over de grondprijzen van de niet-woningbouw categorieën, namelijk bedrijventerreinen, maatschappelijke functies en reststroken.

Gemeente Brunssum – Grondprijzen 2021 Pagina 3 van 19

2. Adviezen In de onderstaande tabel worden de grondprijzen uit de huidige grondprijzenbrief vergeleken met de adviezen voor 2021. De tabel wordt kort uitgelegd, de onderbouwing van de prijzen volgen in de komende hoofdstukken. Woningbouw Projectmatig koop en huur Eengezinswoning tussen Eengezinswoning hoek Twee onder één kapwoning Vrijstaand Meergezinswoning

2019 € € € € €

Vrije kavel - particuliere woningbouw Basis 500 m² 501-800 m² 801 m² >

€ € €

Sociale woningbouw Eengezinswoning Meergezinswoning, 2e woonlaag Meergezinswoning, 3e woonlaag Meergezinswoning, 4e woonlaag Meergezinswoning, 5e woonlaag en hoger

€ € € € n.v.t.

Middeldure huur Eengezins Meergezins

n.v.t. n.v.t.

Reststroken Reststrook met bebouwingsmogelijkheid Reststrook zonder bebouwingsmogelijkheid

€ €

Niet-woningbouw Bedrijventerreinen Bedrijventerrein zichtlocatie / goede ontsluiting Bedrijventerrein overig

€ €

Maatschappelijk Met winstoogmerk Zonder winstoogmerk Overig Overige situaties en bij twijfel

2.1

2021

165 165 155 150 20.000

per

€ € € € €

175 m² kavel 175 m² kavel 150 m² kavel 160 m² kavel 21.000 Eenheid

150 € 113 € 75 €

160 m² kavel 120 m² kavel 80 m² kavel

20.000 18.000 16.000 15.000

€ 20.000 Eenheid € 18.000 Eenheid € 16.000 Eenheid € 15.000 Eenheid maatwerk Eenheid

75 € 25 € 2019

2021

Opmerking Minimum; altijd taxatie/residueel Minimum; altijd taxatie/residueel Minimum; altijd taxatie/residueel Minimum; altijd taxatie/residueel Minimum; altijd taxatie/residueel

Staffel 90% Staffel 80% Staffel 75%

8% Grondquote 10% Grondquote

Minimum; altijd taxatie/residueel Minimum; altijd taxatie/residueel

75 25

Tot 10% van huidige kavel Vanaf 10% van huidige kavel per

Opmerking

80 € 65 €

85 m² kavel 65 m² kavel

Minimum; altijd taxatie/residueel Minimum; altijd taxatie/residueel

n.v.t. n.v.t.

€ €

200 m² BVO 115 m² BVO

Altijd maatwerk

Taxatie

idem

Betekenis prijzen/algemeen

In de huidige grondprijzenbrief wordt genoemd dat de grondprijzen richtprijzen zijn. Er is advies gevraagd of het nodig is om dat aan te passen. In de praktijk wordt verschillend met genoemde grondprijzen omgegaan. Het is allereerst belangrijk om in de grondprijzenbrief onderscheid te maken tussen categorieën waar de genoemde prijs leidend is, en categorieën waar per situatie een residuele berekening of taxatie wordt gedaan. In de praktijk is er een aantal categorieën waar gemeenten een vaste grondprijs hanteren. Dat zijn normaliter sociale woningen, vrije kavels, reststroken en eventueel gronden met een maatschappelijke bestemming zonder winstoogmerk. Voor de andere categorieën is het gebruikelijk dat per situatie een taxatie of residuele berekening plaatsvind. Wij adviseren dan ook om in de grondprijzenbrief duidelijk te benoemen dat voor elk van deze andere categorieën altijd per situatie een taxatie of residuele berekening wordt uitgevoerd om de grondprijs te bepalen.

Gemeente Brunssum – Grondprijzen 2021 Pagina 4 van 19

Ook in de gevallen waar per situatie een residuele berekening of taxatie wordt uitgevoerd, wordt door sommige gemeenten alsnog gekozen om een prijs te noemen in een grondprijzenbrief. Zo krijgt de lezer toch een beeld van wat de waarde van de grond ongeveer is. Gemeenten gaan hier in de praktijk verschillend mee om. Brunssum hanteerde bijvoorbeeld een richtprijs, maar in de praktijk wordt ook gewerkt met minimumprijzen of bandbreedtes. Wij adviseren de gemeente om de prijzen richtprijzen te blijven noemen, tenzij uit het verleden blijkt dat grond vaak voor hogere bedragen wordt verkocht dan in de grondprijzenbrief genoemd staat. Indien dat het geval is, kan beter gesproken worden over minimumprijzen.

Gemeente Brunssum – Grondprijzen 2021 Pagina 5 van 19

3. Grondprijzen woningbouw 3.1

Werkwijze

Residuele grondwaarde methode Om marktconforme grondprijzen te bepalen voor de projectmatige woningbouw hanteren we de residuele grondwaardemethode. Volgens deze methode wordt de grondwaarde afgeleid van de opbrengsten van het te realiseren vastgoed en de stichtingskosten (bouwsom inclusief bijkomende kosten zoals advieskosten, overheadkosten van de ontwikkelaar en zijn ontwikkelfee). Het verschil tussen de opbrengsten en de kosten (het residu) is de prijs die de ontwikkelaar maximaal wenst te betalen voor de grond. Een voorbeeld van een dergelijke berekening wordt in onderstaande afbeelding laten zien.

VON-prijs, incl. BTW BTW VON-prijs excl. BTW

€ €

Bouwkosten Bijkomende kosten, incl. AK en Winst en risico Stichtingskosten excl. BTW

€ €

Residuele grondwaarde

250.000 43.388

-/€

206.612

€

151.200 -/-

€

55.412

120.000 31.200

Bepalen opbrengsten Om per categorie de gemiddelde VON-prijs te bepalen is een analyse gemaakt van verschillende gegevensbronnen. Allereerst is een database met zowel gerealiseerde transacties van het afgelopen jaar als het huidige woningaanbod geanalyseerd (bron: Calcasa). Daarnaast is gekeken naar Funda en cijfers van het NVM. Met behulp van deze gegevensbronnen, en onze eigen adviespraktijk, zijn gemiddelde kaveloppervlaktes, woonoppervlaktes en verkoopprijzen per m² gebruiksoppervlakte per woningtype bepaald. Bepalen kosten De stichtingskosten worden gevormd door de bouwkosten en de bijkomende kosten. Deze kosten zijn per woningcategorie gebaseerd op het Bouwkostenkompas en onze eigen adviespraktijk. Comparatieve methode Voor de sociale en niet-projectmatige woningbouwcategorieën is gekozen om de comparatieve methode te gebruiken. Bij deze methode wordt onderzoek gedaan naar de grondprijzen van omliggende gemeenten. Gezien het feit dat die informatie beperkt beschikbaar is, is in sommige gevallen gekeken naar de grondprijzen van gemeenten in heel Limburg in plaats van alleen de direct omliggende.

Gemeente Brunssum – Grondprijzen 2021 Pagina 6 van 19

3.2

Marktontwikkelingen algemeen

3.2.1

Woningprijzen

Ondanks de Covid-19 pandemie blijft de huizenmarkt voor bijna heel Nederland erg krap. Zo blijft de verkooptijd van de gemiddelde woning erg laag, namelijk 30 dagen. Woningen hebben sinds 2014 niet meer een dergelijk korte verkooptijd gehad. Dat uit zich ook in de NVM krapte indicator, welke op 2,0 uitkomt. Dat betekent dat een woningkoper in deze tijd gemiddeld keuze heeft uit 2 verschillende woningen, iets wat sinds 1999 al niet meer zo weinig is geweest. Bij een evenwichtige woningmarkt ligt de krapte-indicator op 5,0, in deze tijd komt geen enkele regio in Nederland hoger dan 4,0. De krapte in de woningmarkt is ook terug te zien in de transactieprijzen. De transactieprijs per vierkante meter van een gemiddelde woning steeg tussen het derde kwartaal van 2019 en 2020 met 9,7%. De woningmarkt van de gemeente Brunssum valt onder de NVM-regio ‘Zuid Limburg’. De ontwikkelingen binnen deze regio sluiten deels aan bij het totaalbeeld van de Nederlandse woningmarkt, hoewel minder extreem. De transactieprijzen per vierkante meter zijn tussen het derde kwartaal van 2019 en 2020 gestegen met 5,6% en de verkooptijd is gemiddeld 30 dagen. De gemiddelde transactieprijs per woning is zelfs gestegen met 10,2%, zoals te zien is op onderstaande afbeelding.

Prijsontwikkeling Nederlandse woningmarkt (NVM 2020).

3.2.2

Stichtingskosten

De ontwikkeling van de grondwaarde wordt enerzijds bepaald door de prijsontwikkeling van de woningen en anderzijds door de ontwikkeling van de stichtingskosten. Indien de woningprijzen harder stijgen dan de stichtingskosten zal de theoretische grondwaarde stijgen, en vice versa. De stichtingskosten bestaan uit bouwkosten en bijkomende kosten. De directe bouwkosten, namelijk materiaal- en loonkosten, zijn het afgelopen jaar gemiddeld genomen voor heel Nederland gestegen (zie onderstaande afbeelding). Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt doordat zowel loon- als materiaalkosten niet snel zullen dalen. Daarnaast hebben overheidsmaatregelen een groot effect, zoals de verplichting dat nieuwbouwwoningen bijna energieneutraal moeten zijn. Tegenover de directe bouwkosten staan de indirecte bouwkosten, die vooral met marktwerking te maken hebben. Deze uiten zich in de rode lijn in onderstaande figuur; de aanbestedingsindex. Onderstaande figuur laat zien dat de Covid-19 pandemie een duidelijke impact heeft op de bouwwereld. Hoewel de directe bouwkosten stijgen, worden opdrachten voor een lagere prijs op de markt gezet en uitgevoerd.

Gemeente Brunssum – Grondprijzen 2021 Pagina 7 van 19

Bouwkostenontwikkeling en aanbestedingsindex (Bouwkostenkompas, 2020).

3.3

Verkoopprijzen woningbouw

Zoals genoemd in de inleiding, wordt de residuele grondwaarde berekend als verschil tussen de verkoopprijs en de stichtingskosten. Om die reden is de gemiddelde verkoopprijs per woningcategorie in Brunssum als eerste onderzocht. Deze is onderzocht door middel van een analyse van de hoogte van de verkoopprijzen per woningbouwcategorie. Hiervoor is data gebruikt van te koop staande en recent verkochte woningen van onder meer Calcasa en Funda. Brunssum kent een relatief beperkt aanbod aan koopwoningen, dit geldt des te meer voor nieuwbouwwoningen. Ook zijn er recent weinig nieuwbouwwoningen verkocht binnen de gemeente. De referenties bestaan om die reden grotendeels uit woningen die tussen circa 2000 en 2010 zijn gebouwd. Doorgaans hebben bestaande woningen echter een lagere prijs dan nieuwbouwwoningen. Om die reden hebben wij voor de woningprijzen een opslag van 10% gehanteerd. In onderstaande tabel zijn de uitkomsten van de analyse te vinden. Daarin staat per woningbouwcategorie de gemiddelde vierkante meter gebruiksoppervlak (GBO), de kavelgrootte en de gemiddelde vrij op naamprijs (VON-prijs) inclusief en exclusief BTW. De VON-prijs exclusief BTW is de daadwerkelijke opbrengst voor de verkopende partij en vormt daarmee de input voor de residuele berekening.

Woningtype Vrijstaand 2^1 kapwoning Rijwoning Hoekwoning Appartement

m² GBO 206 141 114 114 94

Kavelgrootte 515 € 250 € 136 € 196 € €

VON-prijs 502.214 296.017 222.596 245.028 235.202

Prijs per GBO

VON excl. BTW

€ € € € €

€ € € € €

2.436 2.096 1.953 2.149 2.502

Prijs per GBO excl. BTW 415.053 € 2.013 244.643 € 1.733 183.963 € 1.614 202.503 € 1.776 194.382 € 2.068

Een aandachtspunt in bovenstaande tabel is de GBO van tussen- en hoekwoningen. Uit onze adviespraktijk blijkt dat hoekwoningen normaliter een wat grotere GBO hebben dan tussenwoningen. Uit de marktanalyse is dat echter niet gebleken, waardoor de GBO van beide categorieën op 114 m² is gezet.

3.4

Stichtingskosten

De stichtingskosten bestaan uit de bouwkosten en een opslag voor bijkomende kosten. De gehanteerde bouwkosten in deze residuele berekening zijn bepaald op basis van de bouwkosten bij referentiewoningen uit het Bouwkostenkompas en ervaringscijfers uit onze eigen adviespraktijk. Daarbij is rekening gehouden met de BENG eisen. De bouwkosten worden weergegeven per vierkante meter bruto vloeroppervlak (BVO). De vormfactor,

Gemeente Brunssum – Grondprijzen 2021 Pagina 8 van 19

welke de verhouding tussen het GBO en BVO aangeeft, is afkomstig uit het bouwkostenkompas en onze adviespraktijk. Voor de bijkomende kosten is rekening gehouden met een percentage van 25% voor 2^1 kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen. Voor rijwoningen hanteren wij 26% omdat voor kleinere woningen het percentage in de regel (iets) hoger ligt. Bijkomende kosten maken bij kleinere woningen verhoudingsgewijs een groter deel uit van de totale kosten. Dit leidt tot de onderstaande tabel. Woningtype Vrijstaand 2^1 kapwoning Rijwoning Hoekwoning Appartement

3.5

Vormfactor 75% 76% 76% 76% 76%

Oppervlakte Bouwkosten BVO per m² BVO 275 € 962 186 € 930 150 € 843 150 € 843 124 € 1.003

Bijkomende Totale kosten per kosten (%) m² BVO 25% € 1.202 25% € 1.162 26% € 1.063 26% € 1.063 25% € 1.253

Totale stichtingskosten € 330.436 € 215.864 € 159.384 € 159.384 € 154.995

Residuele grondwaarden

Uit de gemiddelde VON-prijzen en stichtingskosten per categorie, die volgen uit de analyse, kunnen de onderstaande grondwaarden worden herleid. De gehele residuele berekening is te vinden in bijlage 1. Woningtype Vrijstaand 2^1 kapwoning Rijwoning Hoekwoning Appartement

m² GBO

Kavelgrootte

206 € 141 € 114 € 114 € 94

515 250 136 196

Stichtings kosten € 1.202 € 1.162 € 1.063 € 1.063 € 1.253

Residuele grondwaarde € 84.618 € 28.778 € 24.580 € 43.119 € 39.387

Prijs per m² kavel € € € €

Grondquote

164 115 181 220

20% 12% 13% 21% 20%

In onderstaande tabel worden de nu residueel bepaalde grondwaarden vergeleken met de grondwaarden uit 2019:

Woningtype Vrijstaand 2^1 kapwoning Rijwoning Hoekwoning Meergezins

Prijs 2019 € € € € €

150 155 165 165 20.000

Residuele grondwaarde € 164 € 115 € 181 € 220 € 39.387

Advies € € € € €

160 150 175 175 21.000

Per: m² Kavel m² Kavel m² Kavel m² Kavel woning

Om stabiliteit en consistentie in het gemeentelijk grondprijsbeleid te handhaven, adviseren wij om grondprijzen nooit in één keer met meer dan 5% te veranderen, zelfs als residuele waarde van de grond meer dan 5% hoger of lager is dan de vastgestelde grondprijs. Dat betekent echter niet dat voor elk project een te lage of hoge grondprijs moet worden gehanteerd. Wij adviseren om voor projectmatige woningen in de nieuwe grondprijzenbrief expliciet op te nemen dat er per situatie altijd een residuele berekening wordt gemaakt of dat er wordt getaxeerd. Het is echter wel nuttig om richtprijzen op te nemen. Voor ons advies voor de grondprijzen is dus gekeken of de residuele waarde hoger of lager ligt dan de grondprijs uit 2019, en is vervolgens een op- of afslag van maximaal 5% toegepast (naar boven afgerond). Daarbij volgt wel het advies om periodiek te kijken naar de actuele woningmarkt en waar nodig de prijzen volgend jaar verder bij te stellen. De eerste categorieën die extra aandacht verdienen zijn de vrijstaande woningen en 2^1 kapwoningen. De gemiddelde prijs per vierkante meter ligt hier voor woningen met een groot woonoppervlak gemiddeld lager dan woningen met minder woonoppervlak. De stichtingskosten per m² BVO liggen voor grotere woningen echter ook

Gemeente Brunssum – Grondprijzen 2021 Pagina 9 van 19

lager waardoor het verschil in vraagprijs grotendeels wordt verevend. Wij adviseren dan ook om wat betreft de grondprijzen geen onderscheid te maken tussen kleinere en grotere woningen. Verder is te zien dat de residuele grondwaarde voor 2^1 kapwoningen lager ligt dan de richtprijs uit 2019. Dit laat zien dat de grondprijzen voor 2^1 kapwoningen in Brunssum erg onder druk liggen. Enerzijds is te zien dat de vraagprijs per m² tussen die van een tussen- en hoekwoning inligt, terwijl de stichtingskosten per m² hoger zijn. Tegelijkertijd is de gemiddelde kavelgrootte van een 2^1 kapwoning groter dan zowel tussen- als hoekwoningen, waardoor er residueel minder waarde per m² kaveloppervlak overblijft. In tegenstelling tot de 2^1 kapwoningen hebben de andere woningbouwcategorieën allen een hogere residuele grondprijs. Dat is in lijn met de algemene ontwikkelingen van de woningmarkt. De onderstaande afbeelding uit het meest recente kwartaalbericht van Metafoor laat met de donkerblauwe lijn zien dat de theoretische grondwaarde (=Residex) sinds 2019 sterk is gestegen. De lichtblauwe lijn laat de gemiddelde kavelprijzen zien op basis daadwerkelijke transacties (bron: Kadaster). De cijfers van het kadaster laten duidelijk meer stabiliteit zien dan theoretisch verwacht mag worden. Dit komt ook terug in de Benchmark Gemeentelijke Grondprijzen van STEC.

Uit de benchmark blijkt dat ongeveer de helft van de gemeenten niet verwacht om in 2021 hun grondprijzen te verhogen. In 2019 verhoogde circa 33% van de gemeente hun grondprijs met meer dan 2,5%, in 2020 was dat slechts 17%. In de benchmark wordt overigens ook genoemd dat woningprijzen blijven stijgen, de stichtingskosten nauwelijks, en dat de daling daarmee maar deels te verklaren is. Tot slot werd er eerder geen onderscheid gemaakt tussen hoek- en tussenwoningen. De VON-prijs per vierkante meter GBO van een hoekwoning blijkt iets hoger te liggen dan die van een tussenwoning. Daarmee is de residuele waarde per woning iets hoger. De kavels van hoekwoningen zijn gemiddeld genomen echter ook groter, waardoor de residuele grondprijs per m² kavel een genuanceerd verschil laat zien. Om ook hier de grondprijzen niet met meer dan 5% te verhogen adviseren wij om de grondprijs voor beide categorieën op € 175 te zetten, maar om de categorieën wel los van elkaar te presenteren.

3.6

Advies grondprijs (middeldure) huurwoningen

De afgelopen jaren is bij veel gemeenten meer belangstelling ontstaan voor middeldure huurwoningen. Dit middensegment in de huur bestaat uit woningen met een maandhuur boven de liberalisatiegrens en een door de gemeente te bepalen maximum (vaak circa € 950,- tot € 1000,-). Om de grondwaarde van een dergelijke woning te bepalen is een residuele berekening op basis van het bruto aanvangsrendement gemaakt (zie bijlage 2). De grondquote van een appartement met 85 m² woonoppervlak en een maandhuur van € 850,-, komt met een BAR van 5,5% uit op 10%. De grondprijs is dan afgerond € 17.600,-. De grondquote van een grondgebonden woning met 108 m² woonoppervlak en een maandhuur van € 878,-, komt met een BAR van 4,5% uit op 8%. De grondprijs is dan afgerond € 18.600,-.

Gemeente Brunssum – Grondprijzen 2021 Pagina 10 van 19

Het is om twee redenen lastig om deze prijzen zonder nadere uitleg over te nemen in de nieuwe grondprijzenbrief. Allereerst is een residuele berekening op deze manier erg gevoelig van de gekozen BAR. Een kleine verandering van de BAR heeft grote effecten op de residuele waarde. Stel dat de BAR in de berekening voor een meergezinswoning 0,5% naar boven of beneden wordt bijgesteld, dan verandert de grondquote respectievelijk naar 18% en 1%. Het lastige hierbij is dat de BAR voor verschillende plekken binnen Brunssum zal verschillen, en bovendien afhangt van de woning zelf. Daarnaast komen de gevonden grondprijzen beiden onder de huidige vaste prijs voor een sociale huurwoning uit, wat een verkeerd beeld naar buiten kan afgeven. De genoemde grondwaarden dan wel grondquotes kunnen dus als richtprijs of als minimum grondprijs/quote genoemd worden in de nieuwe grondprijzenbrief, maar wij adviseren om voor deze categorie nadrukkelijk te benoemen dat er een taxatie of residuele berekening plaatsvind per situatie.

3.7

Advies grondprijs sociaal

Voor sociale huurwoningen hanteert de gemeente Brunssum een lagere grondprijs dan voor woningen in de vrije sector. Sociale huurwoningen zijn woningen die worden verhuurd met een huurprijs van maximaal de liberalisatiegrens, welke € 752,33 per maand is (prijspeil 2021). Voor het vaststellen van de te hanteren grondprijzen van woningen in de sociale sector is de comparatieve methode toegepast. In eerste instantie zijn de grondprijzen van vergelijkbare gemeenten meegenomen en is gebruik gemaakt van diverse databases. De meeste gemeenten hanteren grondprijzen voor sociale eengezinswoningen tussen € 15.000,- en € 30.000,- (exclusief BTW). De mediane grondprijzen lagen bijvoorbeeld in 2019 op € 21.200,-, hierbij trekken de grondprijzen in de Randstad en overige grotere steden de grondprijzen omhoog (BZK, 2019). Om voldoende referenties voor de regio te vinden is gekeken naar de gehele provincie Limburg. Daaruit volgt onderstaande tabel:

Grondprijzen sociale woningbouw Gemeente Stein Sittard-Geleen Maastricht Leudal* Weert** Horst a/d Maas

Kavelprijs Prijs per m² € 19.500 € 17.817 € 17.900 € 25.000 € 209 € 135

*- voor 1 specifiek project **- Weert maakt onderscheid tussen een goedkoper en duurder sociaal segment

Te zien is dat Weert en Leudal een wat hogere grondprijs hanteren dan de dichtstbijzijnde drie gemeenten (Stein, Sittard-Geleen en Maastricht). Die drie gemeenten hanteren een gemiddelde grondprijs van €18.406,-. De huidige grondprijs die de gemeente hanteert voor een sociale eengezinswoning is € 20.000,- (afhankelijk van het huurniveau), welke gebaseerd is op een grondprijs van €165,- per m² en een kavel van circa 120 m². Dit bedrag ligt dus boven de drie gemeenten uit de regio, maar nog onder de prijzen die Weert en Leudal hanteren. Gezien de referenties adviseren wij om de grondprijs voor sociale woningbouw in de gemeente Brunssum te handhaven voor 2021.

Gemeente Brunssum – Grondprijzen 2021 Pagina 11 van 19

Wij adviseren tevens bij gestapelde woningbouw in de sociale huursector dezelfde grondprijs te hanteren als bij grondgebonden eengezinswoningen in de sociale sector, met toepassing van een stapelingsfactor. In de huidige grondprijzenbrief wordt een staffel gehanteerd per woonlaag. Wij adviseren om dit aan te houden. Niet elke gemeente hanteert een dergelijke staffel voor meergezinswoningen. Uit onze adviespraktijk blijkt dat het bevorderlijk is voor de verhoudingen met de woningcorporatie om een dergelijke staffel te hanteren. Als daar nu vanaf zou worden geweken, zou dat een negatieve impact op de relatie met de woningcorporatie kunnen hebben. Wij adviseren wel om op te nemen dat de grondprijs vanaf 4 woonlagen maatwerk wordt. Vanaf dat niveau is een lift noodzakelijk en kunnen de bouwkosten per woning significant verschillen. Aantal woonlagen Grondgebonden eengezinswoningen 2 woonlagen 3 woonlagen 4 woonlagen > 4 woonlagen

Stapelingsfactor 1 0,9 0,8 0,75 maatwerk

Figuur 11: Stapelingsfactor sociale woningbouw meergezinswoningen.

3.8

Advies vrije kavels

Tot slot is gekeken naar de grondprijs van vrije kavels. Dit zijn kavels waar woningen niet projectmatig door een ontwikkelaar worden gemaakt, maar waar de koper zelf een woning kan laten bouwen. Het gaat dus om een kavel bouwrijpe grond zonder bebouwing. De grondprijs is in de huidige grondprijsbrief gelijk aan de grondprijs van een vrijstaande woning. Daarvoor zou nu weer gekozen kunnen worden. Wij hebben dit getoetst door middel van een comparatief onderzoek.

Vrije kavels Gemeente Horst aan de Maas Maasgouw Maastricht Peel en Maas Sittard-Geleen Stein Venlo Weert

Grondprijs Laag Hoog Opmerking € 225 € 225 Taxatie € 200 € 200 Minimumprijs € 200 € 225 Afhankelijk van kern Taxatie € 210 € 210 € 220 € 220 Tot 600 m² € 212 € 284

Totale bandbreedte

€

200 €

284

Door gebrek aan voldoende referenties is naar diverse gemeenten uit heel Limburg gekeken. De prijzen van de twee dichtstbijzijnde gemeentes, Maastricht en Stein, zullen het meest vergelijkbaar zijn. De huidige prijs per m² is €150,-, en valt daarmee ruim onder de prijs die andere gemeenten in de regio vragen. Ook de residuele berekening van vrijstaande woningenkomt boven de € 150,- uit. Wij adviseren dan ook om de grondprijs voor vrije kavels ten opzichte van 2019 met circa 5% te verhogen tot € 160,- per m². Overigens kan beargumenteert worden dat ongeacht wie een vrijstaande woning bouwt, de stichtingskosten ongeveer gelijk zullen zijn. Bij eenzelfde vraagprijs van de woning zou de grondwaarde dus hetzelfde moeten zijn. Uit onze adviespraktijk blijkt echter dat gemeenten vrije kavels doorgaans, tot een bepaalde grootte, toch voor een hogere prijs verkopen dan grond voor projectmatige bouw. Hier zou over nagedacht kunnen worden, maar om te voorkomen dat de grondprijs met meer dan 5% verhoogd wordt adviseren wij nu om niet hoger dan €160,per m² te gaan zitten.

Gemeente Brunssum – Grondprijzen 2021 Pagina 12 van 19

Staffel Voor de grondprijzen van vrije kavels is gevraagd of het werken met een staffel wenselijk is. In de huidige grondprijzenbrief betaalt een particulier € 150,- voor een kavel tot en met 500 m². Als de kavel tussen de 501 en 800 m² is, betaalt de koper voor elke m² boven de 500 slechts 75% van de grondprijs, boven de 801 m² betaalt hij 50%. Hoewel er in de referentiegemeentes geen gebruik van wordt gemaakt (Venlo noemt wel boven de 600m² te taxeren), is het gebruik van een dergelijke staffel wel te adviseren. De logica is dat op een relatief kleine kavel elke vierkante meter grond veel waard is, terwijl op een grotere kavel de prijs per m² langzaam afneemt; elke extra meter kavel is wat minder waard. Wij adviseren dan ook om de staffelmethodiek zoals die nu gebruikt wordt aan te houden.

Gemeente Brunssum – Grondprijzen 2021 Pagina 13 van 19

4. Grondprijzen Bedrijven en Maatschappelijk Naast de grondprijzen van woningen is Metafoor gevraagd om advies te geven over de grondprijzen voor bedrijfs- en maatschappelijke functies (met en zonder winstoogmerk).

4.1

Bedrijven

Om een beeld te krijgen wat de waarde is van grond met een bedrijfsfunctie in Limburg, is comparatief onderzoek uitgevoerd. Dit leidt tot onderstaande tabel.

Grondprijzen bedrijven Gemeente Beek Heerlen Horsty aan de maas Leudal Maastricht Maasgouw Nederweert Roermond Sittard-Geleen Venlo Weert

Grondprijs Laag Hoog € 110 € 128 € 80 € 125 € 100 € 110 € 81 € 101 € 85 € 138 € 75 € 90 € 115 € 125 € 90 € 150 € 75 € 100 € 84 € 133 € 105 € 165

Totale bandbreedte

€

75 €

165

Uit de comparatieve analyse van de grondprijzen blijkt dat regiogemeenten grondprijzen voor bedrijventerreinen hanteren tussen € 75,- en € 165,- per m². Verder dient de kanttekening gemaakt te worden dat gronden die tussen de €75,- en € 85,- per m² worden verkocht vaak te maken hebben met belemmeringen. Het gaat dan bijvoorbeeld om een verontreiniging in de bodem of bepaalde plekken op de kavel die niet bebouwd mogen worden. Dit beeld wordt verder genuanceerd door alleen naar de gemeenten in het zuiden van Limburg te kijken (Beek, Heerlen, Maastricht en Sittard-Geleen):

Grondprijzen bedrijven Gemeente Beek Heerlen Maastricht Sittard-Geleen

Grondprijs Laag Hoog € 110 € 128 € 80 € 125 € 85 € 138 € 75 € 100

Totale bandbreedte

€

75 €

138

De huidige bandbreedte die de gemeente Brunssum hanteert is € 65,- tot € 80,- per vierkante meter, en blijft hiermee ruim onder de brandbreedte van omliggende gemeenten liggen. Voor bedrijventerreinen is het echter lastiger om zonder verdere overwegingen dezelfde prijzen als andere gemeenten in de regio te hanteren. Zo kan

Gemeente Brunssum – Grondprijzen 2021 Pagina 14 van 19

het zijn dat de andere gemeenten meer bedrijventerreinen hebben die gunstiger ten opzichte van snelwegen liggen. Als dat het geval is, kan het voor de concurrentiepositie van de gemeente juist voordelig zijn om de grond iets goedkoper dan buurgemeenten aan te bieden. Wij adviseren dan ook om de onderkant van de huidige bandbreedte op € 65,- te laten staan. De prijs voor de zichtlocaties en locaties met goede ontsluiting ligt met € 80,- per m² wel aan de lage kant, wij adviseren om die wel met circa 5% op te hogen naar € 85,- per m².

4.2

Maatschappelijk - commercieel

Commerciële maatschappelijke voorzieningen zijn maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk. Voorbeelden van dergelijke voorzieningen zijn peuterspeelzalen, sportscholen, sportcomplexen en medische gezondheidscentra. Uit de inventarisatie van diverse grondprijzennota’s blijkt dat de meeste gemeenten residuele grondwaardeberekeningen dan wel taxaties laten uitvoeren voor desbetreffende voorzieningen. Het is op voorhand namelijk lastig om een grondprijs vast te stellen, gezien de aard en de omvang van de verschillende commerciële voorzieningen. Enkele gemeenten noemen wel prijzen:

Grondprijzen Maatschappelijk (Met winstoogmerk) Gemeente Horst aan de Maas Maasgouw Maastricht Peel en Maas Stein Weert

Grondprijs Laag Hoog € 128 € 128 € 200 € 200 € 185 € 255

Totale bandbreedte

€

128 €

Opmerking Maatwerk Taxatie Minimaal; altijd maatwerk Maatwerk Per m² BVO Per m² BVO

255

Er is te zien dat weinig gemeenten een harde prijs noemen in hun grondprijsbeleid. Gemeente Maastricht geeft een minimumprijs, maar benadrukt dat het altijd om maatwerk gaat. Ook Weert noemt de bandbreedte slechts als indicatieve richtprijzen. Alleen gemeente Stein noemt een vaste prijs van € 200,- per vierkante meter BVO. Wij adviseren in de nieuwe grondprijzenbrief op te nemen dat in elke situatie maatwerk van toeppassing is (via taxatie of residuele berekening). In het geval een richtprijs genoemd dient te worden, kan € 200,- per m² BVO gebruikt worden.

4.3

Maatschappelijk - Niet-commercieel

Onder niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen worden openbare voorzieningen zonder winstoogmerk verstaan. Voorbeelden van dergelijke voorzieningen zijn onderwijs, gemeenschapshuizen, sportverenigingen, cultuur en media, welzijnswerk, en sociaal culturele instellingen. De grondprijs voor niet-commerciële voorzieningen is bepaald door gebruik van de comparatieve methode. Hiervoor zijn de grondprijzen van de regiogemeenten geanalyseerd. Daaruit volgt onderstaande tabel.

Gemeente Brunssum – Grondprijzen 2021 Pagina 15 van 19

Grondprijzen Maatschappelijk (Zonder winstoogmerk) Gemeente Horst aan de Maas Maasgouw Maastricht Peel en Maas Stein Venlo Weert

Grondprijs Laag Hoog € 128 € 128 € 102 € 102 € 112 € 112 € 155 € 185

Totale bandbreedte

€

102 €

Opmerking Maatwerk Taxatie Per m² BVO of kavel Maatwerk Per m² BVO Per m² BVO

185

Te zien is dat enkele gemeenten geen richtprijs geven voor dit type gronden en in plaats daarvan altijd uitgaan van maatwerk of een taxatie. De vier gemeenten die een vaste prijs hanteren, noemen bedragen tussen de € 102,- en € 185,-. Normaliter wordt dit bedrag per m² BVO gerekend. Gemeente Maastricht hanteert dezelfde prijs per m² uitgeefbaar terrein indien de kavel groter is dan het aantal m² BVO. Wat betreft de richtprijs kunnen twee verschillende methodieken worden aangeraden. Enerzijds kan het gemiddelde van omliggende gemeenten (Stein en Maastricht) als uitgangspunt gebruikt worden, namelijk een richtprijs van € 115,- per m² BVO. Anderzijds wordt de prijs voor maatschappelijk vastgoed zonder winstoogmerk in de praktijk vaak gekoppeld aan de grondprijs per m² kavel voor sociale woningbouw. Die prijs ligt met € 165,per m² op basis van een kavel van 120 m² als snel aan de hoge kant wanneer het om een grotere kavel gaat. Bovendien wordt de grondprijs voor deze categorie normaliter berekend per m²BVO, niet per m² kavel. Ons advies is dus om deze prijs in dit geval comparatief op € 115,- per vierkante meter BVO te zetten.

4.4

Reststroken

In de huidige grondprijzenbrief worden grondprijzen benoemd voor de verkoop van reststroken. Reststroken, ook wel snippergroen genoemd, zijn groenstroken in de woon- en werkomgeving die eigendom zijn van de gemeente en qua doelstelling niet onder de groene hoofdstructuur of groene wijkstructuur vallen. Particulieren kunnen deze stukken grond in overleg met de gemeente aanschaffen, bijvoorbeeld om hun tuin uit te breiden. Voor de actualisatie van de grondprijzen is comparatief onderzoek gevoerd:

Reststroken Gemeente Horst aan de Maas Maasgouw Maastricht Sittard-Geleen Venlo Weert (stedelijk) Weert (kerkdorpen)

Grondprijs Laag Hoog Opmerking € 112,5 € 112,5 € 25,0 € 100,0 Maatwerk bij vergrote bouwmogelijkheid € 75,0 € 75,0 Taxatie bij > 150m² € 17,9 € 45,1 Afhankelijk van o.a. afstand tot woning € 37,0 € 77,0 € 32,9 € 164,3 Afhankelijk van afstand tot woning € 25,4 € 126,8 Idem

Totale bandbreedte

€

17,9 € 164,3

Er is te zien dat de grondprijzen sterk uiteenlopen; van € 17,9 m² tot €164,3 m². Sommige gemeenten hanteren één vaste prijs, andere kijken naar een of meerdere variabelen. De variabelen waar naar gekeken wordt zijn onder andere:

Gemeente Brunssum – Grondprijzen 2021 Pagina 16 van 19

• • • • • •

Hoeveel m² het betreft; Of het om de voor- of achtertuin gaat; Verhouding tot huidige kavel; Wat de prijs van een vrije bouwkavel binnen de gemeente is; Wat de afstand tot de woning is; Of de grond bebouwbaar is.

De meest gemeenten kijken naar de hoeveelheid vierkante meter en de ligging/afstand tot de huidige woning. Het onderscheid tussen bebouwbaar en niet-bebouwbaar wordt niet vaak gemaakt, gezien snippergroen doorgaans niet-bebouwbare grond betreft. In de huidige grondprijzenbrief wordt dat onderscheid wel gemaakt. Voor niet bebouwbare grond is de prijs € 25,- per m², voor wel bebouwbare grond € 75,-. Kijkend naar de regio zijn die prijzen adequaat, echter adviseren wij om een andere methodiek te gebruiken om te bepalen of er € 25,of € 75,- wordt betaald. Een van de meer gebruikelijke methodieken is om de grondprijs van reststroken te koppelen aan de prijs van vrije kavels, vaak wordt daarvan 50% gepakt. In dat geval zou een reststrook simpelweg voor € 65,- per m² verkocht kunnen worden. De gemeente zou er echter ook voor kunnen kiezen om de bandbreedte in stand te houden, maar de verhouding tot de kavelgrootte te gebruiken. In dat geval zou voor reststroken met een grootte tot 10% van de bestaande kavelgrootte € 75,- gevraagd kunnen worden, en voor alles daarboven € 25,-.

Gemeente Brunssum – Grondprijzen 2021 Pagina 17 van 19

Bijlage 1: residuele berekening Sector

Vrijstaand

GBO Vormfactor BVO Kavel

€

NVM Von/m² Von woning

€

Von incl BTW

Tweekapper

Tussen

Hoek

App

206 € 0,75 275 € 514,7166667

141 € 0,76 186 € 250

114 € 0,76 150 € 136

114 € 0,76 150 € 196,375

94 0,76 124

€

1.964 € 2012,866737 415.053 €

1.498 € 1732,595797 244.643 €

1.211 € 1613,712653 183.963 €

1.555 € 1776,339359 202.503 €

1.787 2067,888564 194.382

€

502.214,28 €

296.017,46 €

222.595,52 €

245.028,25 €

235.201,65

Bouwkosten Beng Bijkomende kosten in € Totaal / m²

€

€

900 € 61,5 0 € 240,375 1.202 €

875 € 54,5 0 € 232,375 1.162 €

793 € 50 0 € 219,258 1.063 €

793 € 50 0 € 219,258 1.063 €

943 60 0 250,63 1.253

Stichtingskosten

€

330.436 €

215.864 €

159.384 €

159.384 €

154.995

Residu Quote Kavel

€

84.618 € 20,39% 164,40 €

28.778 € 11,76% 115,11 €

24.580 € 13,36% 180,73 €

43.119 € 21,29% 219,57 €

39.387 20,26% 0,00

€

€

€

Gemeente Brunssum – Grondprijzen 2021 Pagina 18 van 19

Bijlage 2: Berekening middeldure woningen App GBO Vormfactor BVO

85 € 0,76 112 €

108 0,76 142

€

850 10.200 € 0,055 185.455 €

878 10.536 0,045 234.133

Bouwkosten € Beng Bijkomende kosten € in € Totaal / m² €

1.140 € 60 0 € 300,1123 1.501 €

1.159 54,5 0 303,338325 1.517

Stichtingskosten

€

167.826 €

215.530

Residu Quote

€

17.629 € 10%

18.603 8%

Maandhuur 1e jaarhuur BAR Marktwaarde

€

Grondgebonden

€

€

Gemeente Brunssum – Grondprijzen 2021 Pagina 19 van 19