Raadsinformatiebrief Zelf kopen is zelf wonen__202236719__ (1).pdf

1J

VERZONDEN t 3 SEP.

Brtinss im

gemeente

i

Gemeenteraad Brunssum t.a.v. de leden van de raad Postbus 250 6440 AG Brunssum

Datum

13 september

2022

Uw kenmerk Ons kenmerk

202235973/202236241

Bijlagen

2

Onderwerp

Zelf kopen is zelf wonen(2021 nr 15)

Geachte leden van de raad, De raadsinformatiebrief van 23 augustusjl. inzake de motie 'zelf kopen is zelf wonen' blijkt aanleiding te zijn voordiverse opmerkingen en vragen. Met deze brief hopenwij e.e.a. te kunnenverduidelijken en aan te vullen.

Inleiding

Vooropgesteld zij dat onscollege de raadsbreed aangenomen motie, dat een tekort signaleert aan geschikte woningenvoorgezinnen en jongeren, serieus neemt. Gaandeweg de uitvoering werden wij echter met ontwikkelingen geconfronteerd die tot een herbezinning noopten.Voorwat betreft de particuliere gronduitgifte is aan de motie onverwijld gevolg gegeven (Hofvan Oeloven). Voorwat betreft het overige zijn evenwel de resultaten afgewacht van een regionaal onderzoek naar de sturingsmogelijkheden opde woningmarkt, dat helaas ernstig is vertraagd. Wij betreuren het, dat wij u hieromtrent niet tussentijds hebben geïnformeerd, waarvooronze welgemeende excuses. Een vergunningenstelsel als bedoeld in de Huisvestingswet blijkt te stuiten opeen aantal praktische problemen voorwat betreft een objectieve onderbouwing van de vereiste woningschaarste en/of leefbaarheidsproblematiek. De recente update van de kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte en de leefbarometer bieden hier onvoldoende aanknopingspunten. Let wel: de motie ziet opde koopwoningenmarkt.Dit laat onverlet dat in andere financieringscategorieën zoals goedkope en middeldure huurtekorten kunnenzijn. Zo ookin Brunssum(m.n. levensloopbestendig).

Ook ziet de motie niet ophet tegengaan van ongewenste 'verkamering'. Daar waar het betreft excessen als gevolg van ongewenste 'verkamering' wordt getracht deze te bestrijden via het bestemmingsplan. Dit blijkt niet in alle bestemmingsplannen even goed te zijn geregeld. Een verbeteringsvoorstel in de vorm van een zgn. 'paraplubestemmingsplan' zal daartoe worden voorbereid voorhet eerste kwartaal van 2023.

Telefoon (045) 5278555 E-mail gemeente(5)brunssum.nl Website www.brunssum.nl

Postadres Postbus 250 6440 AG Brunssum Bezoekadres Lindeplein 1 6444AT Brunssum

Bankgegevens IBAN NL68BNGH0285001523 t.n.v. Gemeente Brunssum KVK-nummer 14129999

parkstad stadsregio |jmburg

p

Br insstim

gemeente

i Het uiteindelijke doel om te komen tot voldoende goede

woningen onderschrijven wij echter volledig.

Naar aanleiding van gestelde vragen m.b.t. de raadsinformatiebrief bovenvermelde motie berichten wij u verder het volgende.

van 23 augustusjl. inzake

Schriftelijke vragen "Motie zelf kopenis zelf wonen"SP

Vraag:Er wordtaangegeven datdeproblematiek waarover demotiegaatin Brunssumnietplaatsvindt. Hoe wordtdit gemonitord? Antwoord: Op basis van Kadasterdata kan het aantal buy-to-let transacties in beeld gebracht worden en kan het aandeel hiervan in het totaal aantal aankopenworden vastgesteld. Het Kadaster definieert buy-to-let als het onttrekken van woningen uit de koopwoningmarkt voorde verhuur.Een analyse van het aandeel buy-tolet in de verkooptransacties over de jaren 2018- 2020 laat zien dat de opkoop van woningen om deze vervolgens te verhuren een fenomeen is waar vrijwel elke gemeente in meer of mindere mate mee te maken heeft. Van een grootschalige aankoopis in Brunssumechter geen sprake. Brunssumscoortwat dat betreft niet bovengemiddeld (zie kaartbeeld oppag. 4 bijgevoegde handreiking, Bijlage 2). Vraag:Hoekunnen deprognoses zo optimistischzijn gezienhetkarigeaanbod aanwoningen voorstartersen jongegezinnen? Mijns inziensis dit optimismeongegrond. Antwoord: In de laatste update van het kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte onderzoek (STEC 3 februari 2022) wordt voorde komende 10 jaar een overschotaan koopwoningenin Brunssum geprognotiseerd van 750 tot 1200 woningen (zie Bijlagel).

Vraag:Waaromwordter voorbijgegaan aanhetfeitdathetom nieuwbouw gaat,nietonsbestaande woningbestand? Dat lijkt me tocheenessentieel onderscheid? Antwoord: De wet (Huisvestingswet) maakt geen onderscheid tussen bestaande bouw en nieuwbouw. In feite is het stelsel echter vooral bedoeld voorbestaande woningen en kan slechts worden ingezet in geval van woningschaarste en/of leefbaarheidsproblematiek met een enkele uitzondering zoals de taakstelling huisvesting statushouders. Als men in de gemeente van mening is dat nieuwbouwwoningenbeter buiten het stelsel van opkoopbeschermingkunnenworden gehouden, moeten die uitdrukkelijk worden uitgezonderd in een door de gemeenteraad vast te stellen huisvestingsverordening. Tot sloteenopmerking diehetcollege zich hopelijk terharteneemt:aangezien dezemotiemet overweldigende meerderheid is aangenomen, vonddeSP demanierwaaropdezeoorspronkelijk terzijde wordtgeschoven eenklapin hetgezichtvanderaad.Wij zijn blij dathetcollegevoornemens is hieropterug te komenenhopen opeenandere afhandeling vandezemotiebinnen dekadersgestelddoorderaad.

Antwoord:Voorwat betreft de particuliere gronduitgifte is aan de motie onverwijld gevolg gegeven (Hofvan Oeloven). Voorwat betreft het overige zijn evenwel de resultaten afgewacht van een regionaal onderzoek naar de sturingsmogelijkheden opde woningmarkt, dat helaas ernstig is vertraagd. Zoals eerder aangegeven betreuren wij het, dat wij u hieromtrent niet tussentijds hebben geïnformeerd.

2

I

Br jnssim

gemeente

Schriftelijke vragen "Motie zelf kopenis zelf wonen"PAK

Algemeen Dezemotieis op2 november 2021aangenomen ennu(6september 2022)komt hetCollegemet bedenkingen. Wij vindenhetdieptriest dateenCollegeeenopdracht vandegemeenteraad niet onverwijld uitvoert. Antwoord:Zie hiervooren de inleiding van deze

brief.

De vragenzijn danook: Watzijn debeweegredenen geweestom dezemotienietafte handelen ? Antwoord: De beweegredenen worden verder toegelicht in onderhavige raadsinformatiebrief. Zie ookde inleiding. Ons college deelt de in de motie gesignaleerde problematiek, maar verwacht dat andere middelen (zoals de Wet 'goed verhuurderschap' en paraplubestemmingsplan) onsbeter zullen helpen om tot het doel te komen van voldoende goede woningenvoorBrunssum. Is er eenlijst vanmotiesentoezeggingen dienognietafgehandeld zijn?Zoja, wilt U dezedandelenmet de Raad,metmotivatieomkleed,waaromdezenognietafgehandeld zijn enwanneer dezeafgehandeld gaan worden.Zo nee,gaatU dezelijst danalsnogopstellen enafhandelen?

Antwoord: De lijsten toezeggingen, moties en brieven aan de raad evenals de meest actuele stand van zaken zijn terug te vinden in iBabs. De lijst met toezeggingen wordt vooriedere commissievergadering geagendeerd. Daarbij kan ooknaar de stand van zaken gevraagd worden. Ook de stand van zaken wat betreft moties kunnendaarbij aan de orde komen. Hetzelfde kan gebeuren in het presidium. Verder worden deze lijsten maandelijks voorhet college en de ambtelijke organisatie uitgedraaid en ter beschikking gesteld. Wij verwijzen hiervoordus naar iBabs.

Inhoudelijk: Ik citeer:" Sturingis alleenmogelijkwanneer actueleschaarsteofeenbestaande impactopdeleefbaarheid is aangetoond. " Vraag: BentU vanmeningdater geenacutewoningnood in Nederland is?

Antwoord: er is grote delen van Nederland sprake van acute woningnood.In Brunssumhebben we vooralte maken met een kwalitatief woningtekort. Zo is er in Brunssumwel degelijk sprake van een tekort aan geschikte huurwoningen

Zoja, waarbaseertU dezemeningdanop?

3

I

Brinssvm

gemeente

i Antwoord: In de laatste update van het kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte onderzoek (STEC 3 februari 2022) wordt voorde komende 10 jaar een overschotaan m.n. grondgebonden koopwoningen in Brunssumgeprognotiseerd van 750 tot 1200 woningen, (zie Bijlage 1). Dit laat onverlet dat in andere financieringscategorieën zoals goedkope en middeldure huurtekorten kunnen zijn. Zo ookin Brunssum(m.n. levensloopbestendig). Vraag: Ik citeer:"Allereerstis onsvangrootschalige opkoop vaneigenaar-verhuurders in bepaalde gebieden in Brunssumnietgebleken. " Vraag: Dezezin impliceertdater eenonderzoek naargrootschalige opkoop is geweest. Is dit onderzoek er geweest? Zoja, kandeRaaddit onderzoek danookkrijgen/inzien? Zo nee,wat is dande betekenis vandezezin? Antwoord: Op basis van Kadasterdata kan het aantal buy-to-let transacties in beeld gebracht worden en kan het aandeel hiervan in het totaal aantal aankopenworden vastgesteld. Het Kadaster definieert buy-to-let als het onttrekken van woningen uit de koopwoningmarkt voor de verhuur. Een analyse van het aandeel buy-tolet in de verkooptransacties over de jaren 2018- 2020 laat zien dat de opkoop van woningen om deze vervolgens te verhuren een fenomeen is waar vrijwel elke gemeente in meer of mindere mate mee te maken heeft. Brunssumscoortwat dat betreft niet bovengemiddeld.

Vraag: Zijn er aanwijzingen/signalen dater uitbreidingen te verwachten zijn vandevestigingvaninternationale werknemers ? Zijn er opdit momentsignalen dater eentekortis om internationale werknemerste huisvesten in Brunssum? Antwoord: Bekend is dat er een (beperkte) extra behoefte is aan huisvestingsmogelijkheden voorJFCpersoneel. Hierin wordt m.n. in het middeldure huursegment voorzien(o.a. Raadhuisstraat). Voor andere arbeidsmigranten betreft dit vooralwoningen in het sociale huursegment (huurprijzentot aan de liberalisatiegrens; € 763,47in 2022). Vraag: Op welkecijfers/onderzoeken is deprognose gebaseerd dater opmiddellange termijneenoverschot op betaalbare grondgebonden woningen ontstaat? Antwoord: De laatste update van het kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte onderzoek (STEC 3 februari 2022). BentU ooknietvanmeningdatdit, doorU genoemde overschot,erjuist voorkanzorgendatdevergrijzing vanBrunssumgestopt kanworden juist omdathiernogbetaalbare grondgebonden woningen zijn? Antwoord:Ja zeker, en dit kan ookworden versterkt door transformatie van koopwoningen, waarvan een overschotwordt geprognotiseerd, naar bijv. middeldure huurwaaraan een tekort is.

4

m

Br vnssttm

gemeente

w

Als laatstevraag: Hoeweldeinhoud vandewet 'goedverhuurderschap' nognietbekend is, netzoalsdedatumvan inwerkingtreding, zal hiertochookeenstevigegemeentelijke inzetophetvlak vanvergunningverlening, toezichtenhandhaving gevraagd wordennetzoalsbijeennieuwvergunningstelsel datnodigis bij de uitvoering vanmotie15 zelfkopenis zelfwonen. Hoeziet hetCollegedit?Waarzit hetverschilin? Als eigenaar-verhuurder geengoedverhuurder is endientengevolge hetpand ofmisschienmeerdere panden nietmagverhuren endezepanden danleegblijvenstaan. Hoeziet hetCollegedandatdezeleegstand deleefbaarheid in destraat/wijkwel tengoede komt andersdan debedenkingen dieU heefttegenmotie15 zelfkopenis zelfwonen?

Antwoord: Gemeenten zijn verantwoordelijk voorhet toezicht en het handhaven van de algemene regels en de verhuurvergunning. Hiervoor krijgen zij het bestuursrechtelijke instrumentariumvan waarschuwing, bestuursdwang, bestuurlijke boete en als ultimumremedium de beheerovername tot hunbeschikking. Dit kan via een escalatieladder worden ingezet. Ook moeten gemeenten een meldpunt instellen waar anoniem en kosteloosmeldingen kunnenworden gedaan van ongewenst verhuurgedrag. Een vergunningenstelsel als bedoeld in de Huisvestingswet teneinde onderhavige motie uit te voeren stuit, zoals in de inleiding aangegeven, opeen aantal praktische problemen. Daar waar het betreft excessen als gevolg van ongewenste 'verkamering' wordt getracht deze te bestrijden via het bestemmingsplan.

Schriftelijke vragen "Motie zelf kopenis zelf wonen"lijst BrunssumLokaal

l.Het betreftvoorkoming ongewenste verdringing in hetlageenmiddenhuursegment Er zijn excessenals ik deverhalen vanhandhaving entoezichtvolg, te wetenopkoop en verhuur inzakedrugs, prostitutie enarbeidsmigranten. Dit is ookbekend bij volkshuisvesting hoopik enzelfhebik concretestraten in deze. Als ik naarNoordkijk zie ik datbeleggingsmaatschappijen ofwat daarvoordoorgaattot20 appartementen in hunbezithebben.

Antwoord: De verwachting is dat excessen kunnenworden bestreden met de inwerkingtreding van de Wet 'goed verhuurderschap' (naar verwachting per 1 januari a.s.). Daar waar het betreft excessen als gevolg van ongewenste 'verkamering' wordt getracht deze te bestrijden via het bestemmingsplan. Dit blijkt niet in alle bestemmingsplannen even goed te zijn geregeld. Een verbeteringsvoorstel (in de vorm van een zgn. 'paraplubestemmingsplan' zal daartoe worden voorbereid.

2. De motiebetreftdeactueleschaarste. Geziendewachtlijstenis dit ookin Brunssumaandeordeen veeljongeren verdwijnen daaromnaarelders.

Antwoord: In de laatste update van het kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte onderzoek (3 februari 2022) wordt voorde komende 10 jaar een overschotaan m.n. grondgebonden koopwoningen in Brunssum geprognotiseerd van 750 tot 1200 woningen.

5

I

Brunssum

gemeente

I Dit laat onverlet dat in andere financieringscategorieën zoals goedkope en middeldure huurtekorten kunnen zijn. Zo ookin Brunssum(m.n. levensloopbestendig). Tegenover een geprognotiseerd overschotaan (vooral grondgebonden) koopwoningen,staat een tekort aan (m.n levensloopbestendige) huurwoningen. 3. JFC zouuitgesloten wordendoordemotie. Dezewonenin hetduurder segmentenmits aangewezen opmiddenoflagerkandit via eenconvenant met dewoningcorporaties. Verderis hetvreemddatdit argument derest vandediscussiekapotslaatwantin Heerlenwordtook gewoon verhuurd aanstudenten duserzijn in dezemogelijkheden toch?

Antwoord: Motie ziet opkoopwoningen.Indien deze niet meer voor verhuur(ookin het de middeldure segment) beschikbaar komen, ontstaat het risico dat ookde doelgroep JFC (vooreen deel) een beroep gaat doen opde sociale huurwoningenvoorraad. Juist de gevolgen van ongewenste 'verkamering' zijn voorHeerlen aanleiding geweest tot het nemen van een voorbereidingsbesluit en vervolgens wijziging van bestemmingsplannen om e.e.a. tegen te gaan. Tegen 'gereguleerde' kamerverhuur (bijv. via woningcorporatiesof de Wet 'goed verhuurderschap' behoeft uiteraard geen bezwaar te bestaan.

4. Eventuele excessenkunnen aangepakt wordenvia dewet goedverhuurderschap , datis nietgeluktin de Pelgrimstraat als voorbeeld enookelderszijn er tal vanvoorbeelden neemhetbewustleeglatenstaanmet overlastvandiendusis er iets nieuwsin dezeonder dezon? Antwoord:Juist het ontbreken van adequaat instrumentariumis aanleiding geweest voorde wet 'goed verhuurderschap'. Deze treedt naar verwachting echter pas op1 januari a.s. in werking. 5. Als derest vanParkstadWEL beleid in dezevoertzullenallesjacheraars snelonzekantopkomenenrest devraagzijn wij nouzo slim ofderest vanparkstad zo dom? Antwoord: Op basis van Kadasterdata kan het aantal buy-to-let transacties in beeld gebracht worden en kan het aandeel hiervan in het totaal aantal aankopenworden vastgesteld. Het Kadaster definieert buy-to-let als het onttrekken van woningen uit de koopwoningmarkt voorde verhuur.Een analyse van het aandeel buy-tolet in de verkooptransacties over de jaren 2018- 2020 laat zien dat de opkoop van woningen om deze vervolgens te verhuren een fenomeen is waar vrijwel elke gemeente in meer of mindere mate mee te maken heeft. Brunssumscoortwat dat betreft niet bovengemiddeld. Heerlen en Kerkrade daarentegen wel. Waakzaamheid opeen zgn. 'waterbedeffect' blijft inderdaad geboden. De ontwikkelingen opdit terrein worden dan ookgemonitord.

6

I

Brmssum

gemeente

i Wij vertrouwen er opu met het vorenstaande naar behoren te hebben geïnformeerd. burgemeester en wethouders van Brunssum, Het college van burgemeester

en wethouders van Brunssum,

7

Het college van