Notitie KS Bouwmanagement stichtingskosten renovantie en nieuwbouw VV De Leeuw d.d. 27-09-2021.pdf

NOTITIE RENOVATIE | VERBOUW versus NIEUWBOUW Sportaccommodatie RKVV De Leeuw te Brunssum Datum: 27-09-2021

INHOUDSOPGAVE

1.

ALGEMEEN

2

2.

BESTAANDE TOESTAND

3

3.

RENOVATIE | VERBOUW

4

4.

NIEUWBOUW

5

5.

CONCLUSIE | ADVIES

7

1

1 | ALGEMEEN PROJECTOPDRACHT In opdracht van de gemeente Brunssum is aan KS Bouwmanagement te Heerlen gevraagd een kostenopzet inclusief conclusie/advies op te stellen in vergelijk tussen renovatie/verbouw versus nieuwbouw voor de sportaccommodatie van RKVV De Leeuw te Brunssum. Met betrekking tot de huidige staat van het bestaande clubgebouw hebben diverse onderzoeken plaatsgevonden. De naar aanleiding hiervan opgestelde rapportages dienen als input- en onderleggers voor de onderhavige notitie. DOCUMENTEN Ten behoeve van deze vraagstelling zijn de navolgende documenten aangeleverd; Bestaand gebouw _Onderzoek verduurzaming dd. 10.05.2021, Bremen Bouwadviseurs Heerlen. _Asbest inventarisatie dd. 31.03.2021, GBB Maastricht. _Inspectie bestaande elektrische installatie dd. 14.04.2021, Gubbels Bouwconsult Geleen _Energielabel dd. 16.04.2021 _MJOP 2021 _Conditiemeting. _Kostenraming herstel riool. Renovatie | verbouw _Overzicht uitgangspunten renovatie/verbouw dd. 24.09.2021 _Samenvatting opmerkingen bestuursvergadering dd. 20.09.2021 _Bestaande toestand dd. 16.06.2017 _Nieuwe toestand dd. 15.09.2021 Nieuwbouw _Aangepast schetsontwerp dd. 03.09.2021 _Overzicht wijzigingen VO-DO dd. 13.09.2021 LEESWIJZER In hoofdstuk 2 is de bestaande toestand weergegeven. In hoofdstuk 3 is het nieuwe ontwerp met bijbehorende investeringsraming voor renovatie/verbouw toegevoegd.

Daarna is in hoofdstuk 4 het voorlopige ontwerp met bijbehorende investeringsraming voor nieuwbouw opgenomen en in hoofdstuk 5 komen we tot een conclusie en advies.

2

2 | BESTAANDE TOESTAND Het 1-laagse gebouw is gelegen op de accommodatie van RKVV De Leeuw aan de Olieslager 16 te Brunssum. Het gebouw is in 1975 gebouwd als een kantinegebouw met daarnaast een losstaand gebouw met twee kleedruimtes (zie figuur 2). In 1990 is het kantinegebouw aan noordzijde uitgebreid met een bestuursruimte en kleedruimtes. In 2007 is het gebouw aan zuidzijde verder uitgebreid met onder andere twee kleedruimtes, een technische ruimte en een opslagruimte. Bij deze uitbreiding is het kantinegebouw en het naastgelegen losse gebouw uit 1975 met elkaar geschakeld.

Figuur 1: Situatie

2007 1990 1975 1975

Figuur 2: plattegrond bestaand

3

3 | RENOVATIE - VERBOUW Met uitzondering van een uitbreiding aan de rechterzijgevel zal renovatie/verbouw binnen de huidige contouren van de bestaande plattegrond plaatsvinden. Zie figuur 3.

Figuur 3: plattegrond nieuw UITGANGSPUNTEN Ten aanzien van de verduurzaming is het streven naar “nul op de meter”. Hieronder een overzicht van de uitgangspunten voor de renovatie/verbouw zoals aangereikt door gemeente. Sloopwerkzaamheden bouwkundig: • Plafond en wand- en vloertegels compleet, keuken/barinrichting, buitenwanden tpv nieuw te plaatsen kozijnen en diverse binnenwanden, deuren- en kozijnen. Sloopwerkzaamheden installaties: • Luchtverwarmingsinstallatie compleet, afkoppelen boilers, rioleringen, leidingwerk toiletten, keukens en doucheruimten, gasleiding en sanitair compleet. Vernieuwen: • Vloer kantine (als gevolg van vernieuwen riool), vloerafwerking diverse ruimten, wand- en vloertegels compleet, plafonds compleet, keuken/bar inrichting incl. koeling, diverse binnenwanden, deuren- en kozijnen, waterinstallatie, elektrotechnische-installatie, meterkast (voorziening uit kassahokje verplaatsen naar gebouw) en voorzieningen brand- en inbraakinstallatie. Nieuw | uitbreiding • 2 kleedruimten, 3 doucheruimten, 2 toiletten, buitengevelisolatie, buitenwand afwerking compleet, diverse buitendeuren en kozijnen incl. beglazing, dak compleet, warmtepomp installatie inclusief boilers en koelruimte. INVESTERINGSRAMING Achterliggende is als bijlage de raming van de investeringskosten renovatie/verbouw toegevoegd.

4

1

Investeringsraming RENOVATIE | VERBOUW Sportaccommodatie RKVV De Leeuw Brunssum

Datum

27.09.2021 Uitvoering

m2 begane grond bestaand m2 begane grond nieuw | uitbreiding m2 buitentrappen | hellingbaan m2 overkapping terras m2 verkeers/terrasbestratingen 0.0

GROND- EN SLOOPKOSTEN

0.1 0.2 0.3

sloopkosten tijdelijke voorzieningen asbestsanering | stelpost

Duurzame maatregelen

560 120 0 0 350

in 1.1.1 PM PM

totaal b.t.w.

0,00 0,00

0,00 0,00

totaal GRONDKOSTEN

0,00

0,00

1.0

BOUWKOSTEN

1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3

bouwkundige voorzieningen: bouwkundig (bouwbesluit) incl. sloopwerkzaamheden buitentrappen | hellingbaan overkapping buitenterras Extra duurzaamheid: BENG - NOM

490.000,00 0,00 0,00

totaal b.t.w.

490.000,00 102.900,00

0,00 0,00

totaal bouwkundige voorzieningen

592.900,00

0,00

werktuigkundige voorzieningen: werktuigkundige installatie incl. sanitair (bouwbesluit) Duurzaamheid: Extra duurzaamheid: BENG - NOM

182.000,00 -

totaal b.t.w.

182.000,00 38.220,00

0,00 0,00

totaal werktuigkundige voorzienigen

220.220,00

0,00

elektrotechnische voorzieningen: elektrotechnische installatie (bouwbesluit) Duurzaamheid: Extra duurzaamheid: PV-panelen | 150 stuks

76.900,00 -

totaal b.t.w.

76.900,00 16.149,00

42.750,00 8.977,50

totaal elektrotechn. voorzieningen

93.049,00

51.727,50

terreinvoorzieningen: aanleg groenvoorzieningen | stelpost aanleg bestrating en rioleringen hekwerken en poorten parkeerplaatsen buitenverlichting

5.000,00 28.000,00 2.500,00

totaal b.t.w.

35.500,00 7.455,00

0,00 0,00

totaal terreinvoorzieningen

42.955,00

0,00

totaal BOUWKOSTEN incl. btw

949.124,00

51.727,50

1.2 1.2.1 1.2.2

1.3 1.3.1 1.3.2

1.4 1.4.1 1.4.2 1.4.3 1.4.4 1.4.5

KS Bouwmanagement Heerlen

0,00

0,00

42.750,00

2

Investeringsraming RENOVATIE | VERBOUW Sportaccommodatie RKVV De Leeuw Brunssum

2.0. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

3.0. 3.1 3.2

4.0. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

5.0. 5.1 5.3

6.0. 6.1 6.2 6.3

BIJKOMENDE KOSTEN overheidsheffingen aansluitkosten nutsvoorzieningen flora en fauna archeologie geotechnisch en verkennend bodemonderzoek opname belendingen digitale inmeten object asbestinventarisatie

22.000,00 15.000,00 750,00 750,00 2.750,00 500,00 2.400,00

totaal b.t.w.

44.150,00 9.271,50

0,00 0,00

totaal BIJKOMENDE KOSTEN

53.421,50

0,00

INVENTARIS vaste inrichting zonwering

10.000,00

totaal b.t.w.

10.000,00 2.100,00

0,00 0,00

totaal INVENTARIS*

12.100,00

0,00

DIRECTIEKOSTEN honorarium architect advieskosten adviseur installaties | tekeningen en berekeningen advieskosten constructeur | tekeningen en berekeningen advieskosten bouwmanagement | compleet ontzorgen voorbereiding directievoering en beperkt bouwtoezicht | uitvoering adviseur onvoorzien

35.000,00 12.000,00 7.500,00 17.500,00 20.000,00 5.000,00

totaal b.t.w.

97.000,00 20.370,00

0,00 0,00

totaal DIRECTIEKOSTEN

117.370,00

0,00

ONVOORZIEN kosten onvoorziene wijzigingen over de rubrieken 1.1. t/m 1.4 (incl bijkomende kosten) renteverlies

94.912,40 -

totaal b.t.w.

94.912,40 19.931,60

0,00 0,00

totaal ONVOORZIEN

114.844,00

0,00

STARTKOSTEN schoonmaakkosten verhuiskosten openingskosten

5.000,00 -

totaal b.t.w.

5.000,00 1.050,00

0,00 0,00

totaal STARTKOSTEN

6.050,00

0,00

TOTAAL excl. btw

1.035.462,40

TOTAAL incl. btw

1.252.909,50

51.727,50

Kosten per m2

1.918,58 incl. btw

Conjunctuur 5%

1.315.554,98 incl. btw

KS Bouwmanagement Heerlen

4 | NIEUWBOUW Het door de architect uitgewerkte (voorlopige) ontwerp bestaat uit een 2-laagse nieuwbouw. In het souterrain zijn de kleedruimten incl. sanitaire voorzieningen, de materiaalbergingen en de techniekruimte gelegen. Op de begane grond zijn de kantine, keuken, berging, techniekruimte, bestuurskamer, invalide toilet en de D-H toiletten gelegen. Zie figuur 4 en 5. De buitenruimte is voorzien van een overdekt terras (westgevel) en zowel het souterrain alsook de begane grond en het terras zijn via buitentrappen en hellingbanen (mindervalide) bereikbaar. In de verdere uitwerking van het voorlopig ontwerp heeft er nog een optimalisatie plaatsvonden. Hieronder een overzicht van de wijzigingen tussen VO d.d. 06.07.2021 en dd. 03.09.2021: SOUTERRAIN Bruto vloeroppervlak is aangepast van 524 m2 naar 473 m2. •

De keermuren op de noordzijde zijn komen te vervallen, de grote materiaalberging op de noordzijde is komen te vervallen, de grond uit de bouwput zoveel mogelijk verwerken rondom het gebouw, traptreden verwerken in talud, ramen in de kelder/kleedruimten vervallen, 1 kleedruimte groter ipv 2 en kelderbak ingekort met 1,11 m1.

Figuur 4: souterrain nieuw

5

BEGANE GROND Bruto vloeroppervlak is aangepast van 293 m2 naar 263 m2. •

Keuken van 17,2 m2 naar 15,1 m2, bergen incl. drankenkoeling van 28,1 m2 naar 16,1 m2, bestuurskamer van 29,1 m2 naar 22,3 m2, verkeersruimte van 29,7 m2 naar 19,4 m2, rechterzijde bouw 1,11 m1 ingekort conform souterrain.

Figuur 5: begane grond nieuw

INVESTERINGSRAMING Achterliggende is als bijlage de raming van de investeringskosten nieuwbouw toegevoegd.

6

1

Investeringsraming NIEUWBOUW Sportaccommodatie RKVV De Leeuw Brunssum

Datum

27.09.2021 Uitvoering

m2 souterrain m2 begane grond m2 buitentrappen | hellingbaan m2 overkapping terras m2 terrasbestratingen

Duurzame maatregelen

473 263 60 140 335

0.0

GROND- EN SLOOPKOSTEN

0.1 0.2 0.3

sloopkosten tijdelijke voorzieningen asbestsanering | stelpost

PM PM PM

totaal b.t.w.

0,00 0,00

0,00 0,00

totaal GRONDKOSTEN

0,00

0,00

1.0

BOUWKOSTEN

1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3

bouwkundige voorzieningen: bouwkundig (bouwbesluit) buitentrappen | hellingbaan overkapping buitenterras Extra duurzaamheid: BENG - NOM

809.600,00 12.000,00 70.000,00

totaal b.t.w.

891.600,00 187.236,00

0,00 0,00

1.078.836,00

0,00

totaal bouwkundige voorzieningen 1.2 1.2.1 1.2.2

1.3 1.3.1 1.3.2

1.4 1.4.1 1.4.2 1.4.3 1.4.4 1.4.5

incl.

werktuigkundige voorzieningen: werktuigkundige installatie incl. sanitair (bouwbesluit) Duurzaamheid: Extra duurzaamheid: BENG - NOM

232.500,00 -

totaal b.t.w.

232.500,00 48.825,00

0,00 0,00

totaal werktuigkundige voorzienigen

281.325,00

0,00

elektrotechnische voorzieningen: elektrotechnische installatie (bouwbesluit) Duurzaamheid: Extra duurzaamheid: PV-panelen | 75 stuks

115.875,00 -

totaal b.t.w.

115.875,00 24.333,75

19.725,00 4.142,25

totaal elektrotechn. voorzieningen

140.208,75

23.867,25

terreinvoorzieningen: aanleg groenvoorzieningen | stelpost aanleg bestrating en rioleringen hekwerken en poorten parkeerplaatsen buitenverlichting

5.000,00 26.800,00 2.500,00

totaal b.t.w.

34.300,00 7.203,00

0,00 0,00

totaal terreinvoorzieningen

41.503,00

0,00

1.541.872,75

23.867,25

totaal BOUWKOSTEN incl. btw

KS Bouwmanagement Heerlen

incl.

19.725,00

2

Investeringsraming NIEUWBOUW Sportaccommodatie RKVV De Leeuw Brunssum

2.0. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

3.0. 3.1 3.2

4.0. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

5.0. 5.1 5.2

6.0. 6.1 6.2 6.3

BIJKOMENDE KOSTEN overheidsheffingen aansluitkosten nutsvoorzieningen flora en fauna archeologie Geotechnisch en verkennend bodemonderzoek opname belendingen digitale inmeten object asbestinventarisatie

45.000,00 15.000,00 750,00 750,00 2.750,00 2.400,00

totaal b.t.w.

66.650,00 13.996,50

0,00 0,00

totaal BIJKOMENDE KOSTEN

80.646,50

0,00

INVENTARIS vaste inrichting zonwering

16.875,00

totaal b.t.w.

16.875,00 3.543,75

0,00 0,00

totaal INVENTARIS*

20.418,75

0,00

DIRECTIEKOSTEN honorarium architect advieskosten adviseur installaties | tekeningen en berekeningen advieskosten constructeur | tekeningen en berekeningen advieskosten bouwmanagement | compleet ontzorgen voorbereiding directievoering en beperkt bouwtoezicht | uitvoering adviseur onvoorzien

40.000,00 15.000,00 10.000,00 19.000,00 22.000,00 5.000,00

totaal b.t.w.

111.000,00 23.310,00

0,00 0,00

totaal DIRECTIEKOSTEN

134.310,00

0,00

ONVOORZIEN kosten onvoorziene wijzigingen over de rubrieken 1.1. t/m 1.4 (incl bijkomende kosten) renteverlies

77.093,64 -

totaal b.t.w.

77.093,64 16.189,66

0,00 0,00

totaal ONVOORZIEN

93.283,30

0,00

STARTKOSTEN schoonmaakkosten verhuiskosten openingskosten

5.000,00 -

totaal b.t.w.

5.000,00 1.050,00

0,00 0,00

totaal STARTKOSTEN

6.050,00

0,00

TOTAAL excl. btw

1.550.893,64

TOTAAL incl. btw

1.876.581,30

23.867,25

Kosten per m2

2.387,50 incl. btw

Conjunctuur 5%

1.970.410,37 incl. btw

KS Bouwmanagement Heerlen

5 | CONCLUSIE EN ADVIES CONCLUSIE De kosten voor nieuwbouw dan wel renovatie/verbouw zijn afhankelijk van de uitgangspunten en aannames die worden gehanteerd, de mate van duurzaamheid van het gebouw, een grove of nauwkeurige calculatie en de actuele prijzen in de huidige “grillige” markt. Het is dus verstandig om een bepaalde marge aan te houden en op voorhand de kosten niet te laag te ramen. Op basis van de aangeleverde informatie en documenten is een “grove” investeringsraming opgesteld en toegevoegd aan deze notitie. De keuze voor sloop/nieuwbouw of renovatie/verbouw is afhankelijk van de bouw- en installatietechnische staat van het gebouw en de transformatiemogelijkheden van het casco. Daarnaast is de kwaliteit van het gebruik ook niet alleen afhankelijk van de bouw- en installatietechnische staat van dit gebouw, maar ook van de sfeer die het gebouw en omgeving uitstralen. De diverse onderzoeksrapportages van het bestaande gebouw zoals aangereikt door de gemeente Brunssum geven aan dat het gebouw op nagenoeg geen enkel onderdeel meer voldoet aan de geldende eisen, normen en richtlijnen. Ten gevolge van de verschillende uitbreidingen in de jaren 1990 en 2007 zijn de bouwkundige- en installatietechnische onderdelen (spreekwoordelijk) aan elkaar “gelapt” met het bestaande gebouw uit 1975.

De (gebouw) verzakking, problematiek riolering, de verouderde faciliteiten en “jarenlang” achterstallig onderhoud, asbesthoudende onderdelen, e.d. vraagt om een fundamentele aanpak van het bestaande gebouw. Zoals het rapport van Bremen Bouwadviseurs aangeeft is het renoveren tot een verduurzamingsniveau vergelijkbaar met de BENG-norm geen optie gezien de benodigde investeringen die noodzakelijk zijn. Ook geeft dit rapport aan dat de optie “nul op de meter” strenger is dan de BENG-norm, echter stelt deze geen normen voor de isolatiewaardes van de gebouwschil. Verduurzaming zonder aanpak van de buitenschil is naar onze mening “uitstel van executie”. Ook bij deze optie zijn naar onze mening “forse” investeringen nodig om te komen tot een “behaaglijk” gebouw. Uit de bijbehorende financiële overzichten zoals toegevoegd aan onderhavige notitie blijkt dat de totale investeringskosten voor renovatie/verbouw ca. 25% (gemiddeld per m2) lager zijn dan bij nieuwbouw. Renovatie/verbouw 680 m2 bruto vloeroppervlak € 1.918,-- incl. btw per m2 Noot: excl. sloopkosten, tijdelijke huisvesting en asbestsanering. Nieuwbouw 736 m2 bruto vloeroppervlak € 2.387,-- incl. btw per m2 Noot: excl. sloopkosten, tijdelijke huisvesting en asbestsanering.

7

ADVIES Wanneer we de huidige staat van het gebouw beoordelen en de voor- en nadelen van renovatie/verbouw versus nieuwbouw tegen elkaar afwegen dan adviseert KS Bouwmanagement om te kiezen voor nieuwbouw ondanks dat de investeringskosten voor renovatie/verbouw lager liggen dan nieuwbouw. Naar onze mening weegt het financiële element niet op tegen de navolgende argumenten voor nieuwbouw: • • • • • •

Het gebouw kan geheel opnieuw ontworpen worden op basis van de huidige ledenaantallen en de bijbehorende (noodzakelijke) ruimten. Het mogelijke (flexibel/multifunctioneel) gebruik kan optimaal vertaald worden in nieuwbouw. Nieuwbouw biedt de mogelijkheid om (makkelijker) de meest geavanceerde onderdelen op het gebied van duurzaamheid toe te passen. Het nieuwe gebouw is bouwkundig gegarandeerd voor een nieuwe periode van 40 jaar. Onderhoudslast wordt voor de komende jaren tot een minimum beperkt. Duurzame exploitatie met bijbehorende voordelen, bijv. beperkte energielast.

Geadviseerd wordt het nu voorliggende schetsontwerp met bijbehorende “grove” investeringsraming verder uit te werken tot een definitief ontwerp (bouwkundig, installaties en brandveiligheid) en een bijbehorende bouwkostenraming (bouwdelenniveau NEN 2699 niveau 4) op basis van elementen inclusief gedetailleerde onderbouwingen op te stellen. Op basis hiervan kan een betere inschatting gemaakt worden of het voorliggende ontwerp past binnen de financiële kaderstelling en kan er indien noodzakelijk gericht geoptimaliseerd/ bezuinigd worden.

KS Bouwmanagement B.V. JAN CAMPERTSTRAAT 5 6416 SG HEERLEN T: +31 (0)45 541 61 10

8