Agendabundel

-400

-350

-300

-250

-200

-150

-100

-50

0

50

100

150

200

GGB SH GGB VSH GGB Koop APP/Nultr. SH APP/Nultr. VSH APP/Nultr. Koop o.b.v. woonvoorkeuren

invloed scenario

o.b.v. verhuisgedrag

invloed scenario

Bron: Progneff (2021), LMW (2019), WoOn2015 en WoOn2018. Bewerking Stec Groep (2021). Afgerond op vijftallen.

Tabel 26: Kwalitatieve behoefte 2022 tot 2032 op basis van Stec-doorstroommodel Woningtype Grondgebonden sociale huur Grondgebonden vrijesectorhuur Grondgebonden koop Appartementen/nultredenwoningen sociale huur Appartementen/nultredenwoningen vrijesectorhuur Appartementen/nultredenwoningen Koop Totaal

Woonvoorkeuren Basisscenario Migratiescenario -30 -10 25 30 -430 -360 140 155 105 105 115 120 -75 40

Verhuisgedrag Basisscenario Migratiescenario -35 -15 25 30 -400 -325 160 175 120 120 55 60 -75 45

Bron: Progneff (2021), LMW (2019), WoOn2015 en WoOn2018. Bewerking Stec Groep (2021). Afgerond op vijftallen.

77

Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235

Grootste overschot grondgebonden woningen aanwezig in betaalbaar koopsegment • De behoefte aan kleinere woningen in de sociale huur (tot 80 m2) is in balans. Voor grotere sociale huurwoningen (vanaf 80 m2) ontstaat een overschot, vanuit woonvoorkeuren en verhuisgedrag. • In het grondgebonden middenhuur segment (tussen liberalisatiegrens en € 1.000) is er voornamelijk nog een behoefte aan grondgebonden woningen tot 80 m² op basis van woonvoorkeuren. Op basis van verhuisgedrag is er ook een behoefte aan grondgebonden middenhuur, deze gaat echter voornamelijk uit naar middenhuurwoningen vanaf 80 m². • In de koopsector ontstaat een overschot in alle segmenten. In kleinere woningen (tot 120 m²) treden de grootste overschotten op in het segment tot € 200.000, zowel vanuit voorkeuren als verhuisgedrag. Bij grondgebonden koopwoningen vanaf 120 m2 is in elke prijsklasse een overschot zichtbaar. Vooral bij woningen tussen € 150.000 en € 250.000, of vanaf € 350.000 is een relatief groot overschot zichtbaar. Figuur 49: Product-marktcombinatie: grondgebonden woningen (niet levensloopgeschikt) -70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

-

10

20

Huur tot aftoppingsgrens < 80 m² Huur aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens < 80 m² Huur liberalisatiegrens tot € 1.000 < 80 m² Huur meer dan € 1.000 < 80 m² Huur tot aftoppingsgrens > 80 m² Huur aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens > 80 m² Huur liberalisatiegrens tot € 1.000 > 80 m² Huur meer dan € 1.000 > 80 m² Koop tot € 150.000 < 120 m² Koop € 150.000 tot € 200.000 < 120 m² Koop € 200.000 tot € 250.000 < 120 m² Koop € 250.000 tot € 300.000 < 120 m² Koop € 300.000 tot€ 350.000 < 120 m² Koop meer dan € 350.000 < 120 m² Koop tot € 150.000 > 120 m² Koop € 150.000 tot € 200.000 > 120 m² Koop € 200.000 tot € 250.000 > 120 m² Koop € 250.000 tot € 300.000 > 120 m² Koop € 300.000 tot€ 350.000 > 120 m² Koop meer dan € 350.000 > 120 m² o.b.v. woonvoorkeuren

invloed scenario

o.b.v. verhuisgedrag

Bron: Progneff (2021), LMW (2019), WoOn2015 en WoOn2018. Bewerking Stec Groep (2021).

invloed scenario

30

78

Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235

Vooral behoefte aan goedkopere sociale huur- en koopappartementen (niet levensloopgeschikt) • Het overschot bij niet levensloopgeschikte appartementen treedt alleen op bij de kleinere (tot 80 m²) goedkopere sociale huurwoningen (tot de aftoppingsgrens). Wat opvalt is dat dit overschot alleen optreedt vanuit woonvoorkeuren, terwijl op basis van verhuisgedrag de behoefte positief is. Dit betekent dat huishoudens deze woningen niet per sé willen betreden, maar dit de afgelopen jaren – vanwege gebrek aan andere aanbod – wel hebben gedaan. • Voor niet levensloopgeschikte appartementen in de middenhuur (tussen liberalisatiegrens en € 1.000) bestaat een uitbreidingsbehoefte van enkele woningen. Hierbij gaat de behoefte iets sterker uit naar appartementen tot 80 m² op basis van verhuisgedrag. • Voor niet levensloopgeschikte appartementen in de koopsector is een kleine behoefte zichtbaar in het goedkope segment tot € 200.000. Op basis van de woonvoorkeuren is er een behoefte aanwezig voor woningen tussen € 150.000 en € 200.000. Bij de duurdere niet levensloopgeschikte koopappartementen is de behoefte telkens min of meer in balans met de bestaande woningvoorraad. Figuur 50: Product-marktcombinatie: appartementen (niet levensloopgeschikt) -5

-

5

10

15

20

25

Huur tot aftoppingsgrens < 80 m² Huur aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens < 80 m² Huur liberalisatiegrens tot € 1.000 < 80 m² Huur meer dan € 1.000 < 80 m² Huur tot aftoppingsgrens > 80 m² Huur aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens > 80 m² Huur liberalisatiegrens tot € 1.000 > 80 m² Huur meer dan € 1.000 > 80 m² Koop tot € 150.000 Koop € 150.000 tot € 200.000 Koop € 200.000 tot € 250.000 Koop € 250.000 tot € 300.000 Koop € 300.000 tot€ 350.000 Koop meer dan € 350.000 o.b.v. woonvoorkeuren

invloed scenario

o.b.v. verhuisgedrag

invloed scenario

Bron: Progneff (2021), LMW (2019), WoOn2015 en WoOn2018. Bewerking Stec Groep (2021).

Relatief grote behoefte aan levensloopgeschikte huurwoningen tussen aftoppingsgrens en € 1.000 In Voerendaal bestaat een relatief grote behoefte aan levensloopgeschikte appartementen en (grondgebonden) nultredenwoningen. Waar we voor niet levensloopgeschikte appartementen nog overschotten constateren, zien we bij de levensloopgeschikte woningen bijna alleen maar een behoefte. Het volgende valt op: • In de sociale huur is tussen zowel tot de aftoppings- als de liberalisatiegrens een behoefte aanwezig Deze is vanuit woonvoorkeuren iets groter dan vanuit verhuisgedrag. • De grootste behoefte gaat uit naar middenhuurwoningen (tussen liberalisatiegrens en € 1.000). Vanuit woonvoorkeuren is deze behoefte nog net iets groter dan vanuit verhuisgedrag. • In de koopsector zien we een behoefte aan levensloopgeschikte appartementen en nultredenwoningen in alle prijssegmenten. Op basis van verhuisgedrag is er de grootste behoefte aanwezig voor woningen tot € 200.000. Vanuit woonvoorkeuren ligt de grootste behoefte tussen € 200.000 en € 250.000.

79

Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235

Figuur 51: Product-marktcombinatie: appartementen/nultredenwoningen (levensloopgeschikt) -

5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90

LLG Huur tot aftoppingsgrens LLG Huur aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens LLG Huur liberalisatiegrens tot € 1.000 LLG Huur meer dan € 1.000 LLG Koop tot € 150.000 LLG Koop € 150.000 tot € 200.000 LLG Koop € 200.000 tot € 250.000 LLG Koop € 250.000 tot € 300.000 LLG Koop € 300.000 tot€ 350.000 LLG Koop meer dan € 350.000 o.b.v. woonvoorkeuren

invloed scenario

o.b.v. verhuisgedrag

invloed scenario

Bron: Progneff (2021), LMW (2019), WoOn2015 en WoOn2018. Bewerking Stec Groep (2021). Afgerond op vijftallen.

WONINGBEHOEFTE EN OPGAVEN VAN GEMEENTE VOERENDAAL OP HOOFDLIJNEN •

•

•

• •

•

Het aantal huishoudens in de gemeente Voerendaal neemt de komende tien jaar naar verwachting af met 80 in het basisscenario en neemt toe met 40 in het migratiescenario. In beide scenario’s is er sprake van vergrijzing. De doelgroepen die in omvang toenemen zijn voornamelijk 65plushuishoudens, zowel met lage als midden en hoge inkomens. In Voerendaal is voornamelijk een behoefte aan levensloopgeschikte appartementen en nultredenwoningen. Deze behoefte bestaat uit sociale huur, middeldure huur en koop. De behoefte is er vanuit zowel woonvoorkeuren als verhuisgedrag. Er ontstaat de komende tien jaar een overschot van circa 300 tot 450 grondgebonden koopwoningen in de gemeente. Deze overschotten ontstaan in alle koopsegmenten, zowel betaalbaar als duurder. Wel is er nog een relatief kleine behoefte aan grondgebonden middenhuurwoningen (vanaf 80 m²). No-regret keuzes: levensloopgeschikte huurappartementen en -nultredenwoningen tot € 1.000 en levensloopgeschikte koopappartementen en -nultredenwoningen tussen de € 150.000 en € 350.000. Kansen in de bestaande voorraad: verhuren van bestaande grondgebonden koopwoningen, zo wordt voorzien in een behoefte aan grondgebonden middenhuur, en gelijktijdig een overschot in de koop ‘onttrokken’. Tevens kunnen grondgebonden koopwoningen mogelijk levensloopgeschikt gemaakt worden.

Niet (veel) toevoegen: reguliere grondgebonden koopwoningen, grondgebonden sociale huurwoningen en kleine, niet levensloopgeschikte appartementen.

80

Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235

Bijlage A: Woonwens en verhuisgedrag A.1 Primaire woonvoorkeuren van verschillende doelgroepen Naam doelgroep JULB (jong urbaan, laag budget)

Woonmilieu Stedelijk

Stand 2022*

Ontwikkeling 2022 - 2032

SH GGB

VSH GGB

KOOP GGB

SH APP/ NULT

VSH APP/ NULT

KOOP APP/ NULT

3.940

-605

16%

6%

19%

35%

12%

9%

6%

6%

56%

16%

8%

7% 7%

JUMI (Jong, Urbaan, MiddenInkomen) Yuppies

815

-120

1.040

-155

0%

3%

81%

1%

7%

Stadse drukte

7.045

-370

51%

8%

25%

11%

3%

3%

Stads-elite

7.270

-390

3%

5%

86%

2%

3%

5%

8.510

-1.585

22%

3%

13%

52%

6%

5%

6.565

-1.240

5%

4%

60%

12%

7%

16%

12.395

+2.005

12%

1%

2%

65%

12%

7%

4.610

+755

2%

2%

16%

23%

29%

33%

3.850

-540

13%

6%

30%

38%

13%

6% 3%

KISS (klein inkomen, stedelijke setting) Midlife, Mid-City Oudere eenvoud stedelijk Stedelijk genieten Vroeg Volwassen Veel voor weinig

Suburbaan/ dorps

2.410

-310

2%

5%

89%

0%

2%

Familie doorzon

8.510

-370

44%

10%

42%

6%

1%

2%

Ruimte en Gemak

10.955

-460

5%

3%

83%

2%

1%

7%

9.745

-1.745

30%

2%

22%

40%

3%

5%

Jong geleerd, oud gedaan Woonerf Welgestelden

9.195

-1.670

5%

2%

57%

7%

6%

21%

Suburbane Senioren

15.790

+2.495

14%

2%

3%

53%

11%

9%

Ruim(t)e genieters / zilveren rand

6.335

+985

2%

2%

25%

11%

20%

33%

245

-25

24%

12%

45%

23%

0%

0%

255

-25

7%

2%

78%

0%

0%

0%

23%

3%

40%

2%

0%

0%

JOLO (JOng LOkaalgebonden)

Landelijk

Blijvers en Terugkeerders Rurale ruimtezoekers gezin Gegoed ruraal gezin

555

-10

1.600

-30

6%

3%

79%

4%

1%

5%

Blijf-in-de-wijkers

675

-110

33%

3%

11%

42%

3%

7%

0%

69%

3%

5%

14%

Stadsontwijkers / Off the (Urban) grid Landelijke eenvoud

990

-165

7%

1.540

+225

22%

3%

19%

37%

14%

12%

Landelijke luxe

805

+115

17%

8%

45%

11%

10%

13%

Bron: WoOn2015, WoOn2018, LMW (2019), Prognef 2021. Bewerking Stec Groep (2021). Kolom 3 en 4 afgerond op vijftallen. Kolom 5 t/m 10 afgerond op hele percentages. * Stand en ontwikkeling van doelgroepen op niveau van regio Parkstad Limburg.

81

Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235

A.2 Gerealiseerd verhuisgedrag van verschillende doelgroepen Naam doelgroep JULB (jong urbaan, laag budget)

Woonmilieu Stedelijk

Stand 2022*

Ontwikkeling 2022 - 2032

SH GGB

VSH GGB

KOOP GGB

SH APP/ NULT

VSH APP/ NULT

KOOP APP/ NULT

3.940

-605

7%

3%

12%

54%

9%

14%

JUMI (Jong, Urbaan, MiddenInkomen) Yuppies

815

-120

5%

2%

28%

19%

36%

11%

1.040

-155

9%

7%

30%

20%

19%

15%

Stadse drukte

7.045

-370

47%

8%

21%

24%

0%

1%

Stads-elite

7.270

-390

6%

9%

79%

2%

2%

1%

8.510

-1.585

19%

0%

15%

60%

7%

0%

6.565

-1.240

3%

7%

44%

12%

12%

22%

12.395

+2.005

14%

0%

0%

37%

33%

17%

4.610

+755

0%

7%

16%

3%

12%

61%

3.850

-540

15%

0%

11%

67%

3%

4%

9%

3%

KISS (klein inkomen, stedelijke setting) Midlife, Mid-City Oudere eenvoud stedelijk Stedelijk genieten Vroeg Volwassen Veel voor weinig

Suburbaan/ dorps

2.410

-310

9%

2%

72%

4%

Familie doorzon

8.510

-370

41%

13%

24%

16%

4%

2%

Ruimte en Gemak

10.955

-460

3%

4%

92%

0%

0%

2%

9.745

-1.745

35%

5%

7%

49%

2%

3%

Jong geleerd, oud gedaan Woonerf Welgestelden

9.195

-1.670

7%

4%

66%

5%

8%

11%

Suburbane Senioren

15.790

+2.495

17%

4%

6%

45%

15%

13%

Ruim(t)e genieters / zilveren rand

6.335

+985

11%

2%

41%

11%

23%

13%

245

-25

30%

0%

30%

41%

0%

0%

255

-25

9%

9%

70%

4%

9%

0%

555

-10

65%

9%

8%

18%

0%

0%

JOLO (JOng LOkaalgebonden)

Landelijk

Blijvers en Terugkeerders Rurale ruimtezoekers gezin Gegoed ruraal gezin

1.600

-30

6%

5%

89%

0%

0%

0%

Blijf-in-de-wijkers

675

-110

83%

0%

0%

17%

0%

0%

Stadsontwijkers / Off the (Urban) grid Landelijke eenvoud

990

-165

2%

12%

78%

1%

8%

0%

1.540

+225

49%

0%

0%

14%

37%

0%

Landelijke luxe

805

+115

3%

0%

95%

0%

0%

2%

Bron: WoOn2015, WoOn2018, LMW (2019), Prognef 2021. Bewerking Stec Groep (2021). Kolom 3 en 4 afgerond op vijftallen. Kolom 5 t/m 10 afgerond op hele percentages. * Stand en ontwikkeling van doelgroepen op niveau van regio Parkstad Limburg.

82

Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235

A.3 Verschil tussen primaire woonvoorkeur en gerealiseerd verhuisgedrag Naam doelgroep JULB (jong urbaan, laag budget)

Woonmilieu Stedelijk

Stand 2022*

Ontwikkeling 2022 - 2032

SH GGB

VSH GGB

KOOP GGB

SH APP/ NULT

VSH APP/ NULT

KOOP NULT

3.940

-605

-9%

-3%

-7%

+19%

-3%

+5%

JUMI (Jong, Urbaan, MiddenInkomen) Yuppies

815

-120

-1%

-4%

-28%

+3%

+28%

+4%

1.040

-155

+9%

+4%

-51%

+19%

+12%

+8%

Stadse drukte

7.045

-370

-4%

0%

-4%

+13%

-3%

-2%

Stads-elite

7.270

-390

+3%

+4%

-7%

0%

-1%

-4%

8.510

-1.585

-3%

-3%

+2%

+8%

+1%

-5%

6.565

-1.240

-2%

+3%

-16%

0%

+5%

+6%

12.395

+2.005

+2%

-1%

-2%

-28%

+21%

+10%

4.610

+755

-2%

+5%

0%

-20%

-17%

+28%

3.850

-540

+2%

-6%

-19%

+29%

-10%

-2%

KISS (klein inkomen, stedelijke setting) Midlife, Mid-City Oudere eenvoud stedelijk Stedelijk genieten Vroeg Volwassen Veel voor weinig

Suburbaan/ dorps

2.410

-310

+7%

-3%

-17%

+4%

+7%

0%

Familie doorzon

8.510

-370

-3%

+3%

-18%

+10%

+3%

0%

Ruimte en Gemak

10.955

-460

-2%

+1%

+9%

-2%

-1%

-5%

9.745

-1.745

+5%

+3%

-15%

+9%

-1%

-2%

9.195

-1.670

+2%

+2%

+9%

-2%

+2%

-10%

Suburbane Senioren

15.790

+2.495

+3%

+2%

+3%

-8%

+4%

+4%

Ruim(t)e genieters / zilveren rand

6.335

+985

+9%

0%

+16%

0%

+3%

-20%

245

-25

+6%

-12%

-15%

+18%

0%

0%

255

-25

+2%

+7%

-8%

+4%

+9%

0%

555

-10

+42%

+6%

-32%

+16%

0%

0%

Jong geleerd, oud gedaan Woonerf Welgestelden

JOLO (JOng LOkaalgebonden)

Landelijk

Blijvers en Terugkeerders Rurale ruimtezoekers gezin Gegoed ruraal gezin

1.600

-30

0%

+2%

+10%

-4%

-1%

-5%

Blijf-in-de-wijkers

675

-110

+50%

-3%

-11%

-25%

-3%

-7%

+12%

+9%

-2%

+3%

-14%

Stadsontwijkers / Off the (Urban) grid Landelijke eenvoud

990

-165

-5%

1.540

+225

+27%

-3%

-19%

-23%

+23%

-12%

Landelijke luxe

805

+115

-14%

-8%

+50%

-11%

-10%

-11%

Bron: WoOn2015, WoOn2018, LMW (2019), Prognef 2021. Bewerking Stec Groep (2021). Kolom 3 en 4 afgerond op vijftallen. Kolom 5 t/m 10 afgerond op hele percentages. * Stand en ontwikkeling van doelgroepen op niveau van regio Parkstad Limburg.

83

Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235

Bijlage B: Tabellen PMC’s regio Parkstad

24

B.1 product-marktcombinatie: grondgebonden woningen (niet levensloopgeschikt) Woningtype

Grondgebonden huur tot 80 m2

Woonvoorkeuren Basisscenario Migratiescenario

Verhuisgedrag Basisscenario Migratiescenario

Huur tot aftoppingsgrens < 80 m² Huur aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens < 80 m² Huur liberalisatiegrens tot € 1.000 < 80 m² Huur meer dan € 1.000 < 80 m² Subtotaal grondgebonden huur tot 80 m2

30 140 290 -5 455

95 170 315 -5 575

220 40 -25 -15 220

310 50 -20 -10 330

Huur tot aftoppingsgrens > 80 m² Huur aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens > 80 m² Huur liberalisatiegrens tot € 1.000 > 80 m² Huur meer dan € 1.000 > 80 m² Subtotaal grondgebonden huur vanaf 80 m2

-110 140 -20 -10 -

125 290 45 460

40 105 510 120 775

305 220 595 140 1.260

Koop tot € 150.000 < 120 m² Koop € 150.000 tot € 200.000 < 120 m² Koop € 200.000 tot € 250.000 < 120 m² Koop € 250.000 tot € 300.000 < 120 m² Koop € 300.000 tot € 350.000 < 120 m² Koop meer dan € 350.000 < 120 m² Subtotaal grondgebonden koop tot 120 m2

-1.030 -1.265 -330 -50 -5 -10 -2.690

-860 -1.035 -235 -10 10 10 -2.120

-1.660 -1.935 -505 -135 -45 -30 -4.310

-1.485 -1.700 -410 -110 -40 -20 -3.765

Koop tot € 150.000 > 120 m² Koop € 150.000 tot € 200.000 > 120 m² Koop € 200.000 tot € 250.000 > 120 m² Koop € 250.000 tot € 300.000 > 120 m² Koop € 300.000 tot € 350.000 > 120 m² Koop meer dan € 350.000 > 120 m² Subtotaal grondgebonden koop vanaf 120 m2

-235 -730 -1.000 -680 -445 -690 -3.780

-170 -555 -805 -530 -350 -525 -2.935

-470 -1.110 -1.310 -885 -485 -770 -5.030

-420 -950 -1.120 -735 -400 -620 -4.245

Totaal

-6.015

-4.020

-8.345

-6.420

Grondgebonden huur vanaf 80 m2

Grondgebonden koop tot 120 m2

Grondgebonden koop vanaf 120 m2

Bron: Progneff (2021), LMW (2019), WoOn2015 en WoOn2018. Bewerking Stec Groep (2021).

Let op: omdat we werken met afronding op vijftallen kunnen de totalen uit de tabellen verschillen met de totalen zoals weergegeven in het Stec-doorstroommodel.

24

84

Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235

B.2 product-marktcombinatie: appartementen (niet levensloopgeschikt) Woningtype

Appartement huur (niet LLG) tot 80 m2

Woonvoorkeuren Basisscenario Migratiescenario

Verhuisgedrag Basisscenario Migratiescenario

Huur tot aftoppingsgrens < 80 m² Huur aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens < 80 m² Huur liberalisatiegrens tot € 1.000 < 80 m² Huur meer dan € 1.000 < 80 m² Subtotaal appartement huur (niet LLG) tot 80 m2

-2.110 -220 310 25 -1.995

-1.975 -195 325 25 -1.820

-790 -65 305 55 -495

-610 -35 320 60 -265

Huur tot aftoppingsgrens > 80 m² Huur aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens > 80 m² Huur liberalisatiegrens tot € 1.000 > 80 m² Huur meer dan € 1.000 > 80 m² Subtotaal appartement huur (niet LLG) vanaf 80 m2

-410 -150 115 55 -390

-360 -135 120 60 -315

-55 150 50 145

5 20 155 50 230

Koop tot € 150.000 Koop € 150.000 tot € 200.000 Koop € 200.000 tot € 250.000 Koop € 250.000 tot € 300.000 Koop € 300.000 tot € 350.000 Koop meer dan € 350.000 Subtotaal appartement koop (niet LLG)

-15 70 45 30 20 25 175

15 80 50 35 20 25 225

-30 55 5 5 35

-5 70 5 5 75

-2.210

-1.910

-315

40

Appartement huur (niet LLG) vanaf 80 m2

Appartement koop (niet LLG)

Totaal

Bron: Progneff (2021), LMW (2019), WoOn2015 en WoOn2018. Bewerking Stec Groep (2021).

B.3 product-marktcombinatie: appartementen/nultredenwoningen (levensloopgeschikt) Woningtype

Appartement/nultredenwoning huur (LLG)

Woonvoorkeuren Basisscenario Migratiescenario

Verhuisgedrag Basisscenario Migratiescenario

LLG huur tot aftoppingsgrens LLG huur aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens LLG huur liberalisatiegrens tot € 1.000 LLG huur meer dan € 1.000 Subtotaal appartement/nultredenwoning huur (LLG)

-70 1.560 1.645 145 3.280

140 1.760 1.715 150 3.765

470 525 2.270 200 3.465

725 660 2.355 210 3.950

LLG koop tot € 150.000 LLG koop € 150.000 tot € 200.000 LLG koop € 200.000 tot € 250.000 LLG koop € 250.000 tot € 300.000 LLG koop € 300.000 tot € 350.000 LLG koop meer dan € 350.000 Subtotaal appartement/nultredenwoning koop ( LLG)

90 260 505 290 190 260 1.595

115 285 535 305 200 270 1.710

360 630 430 275 80 80 1.855

400 670 455 285 85 85 1.980

Totaal

4.875

5.475

5.320

5.930

Appartement/nultredenwoning koop (LLG)

Bron: Progneff (2021), LMW (2019), WoOn2015 en WoOn2018. Bewerking Stec Groep (2021).

Bijlage 2

1 Bijlage 2 handreiking opkoopbescherming VNG__202236384__.pdf

Handreiking

Opkoopbescherming

Inhoudsopgave

2

1 Inleiding

3

2 De opkoopbescherming 2.1 De basis 2.1.1 Gebiedsgerichte inzet op grond van schaarste of leefbaarheid 2.1.2 Reikwijdte 2.2 Grondslag in schaarste of leefbaarheid 2.2.1 Nut en noodzaak 2.2.2 Onderbouwing voor invoering 2.2.3 Verhouding tot het eigendomsrecht 2.2.4 Vrij verkeer van diensten 2.2.5 Vrij verkeer van kapitaal 2.3 De juridische ins en outs 2.3.1 Verplichte vergunningverlening bij… 2.3.2 Ontheffingsmogelijkheid, maar geen algemene vrijstelling 2.3.3 Weigering en intrekking vergunning en Bibob-toets 2.3.4 Afstemming tussen gemeenten over invoering 2.4 Evaluatie

5 5 5 6 7 8 8 10 10 11 11 11 14 14 15 15

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

1 Inleiding Een gemeente kan er vanaf 1 januari 2022 voor kiezen een stelsel van opkoopbescherming in te voeren. Dit om woningzoekenden, waaronder koopstarters en middeninkomens, op de woningmarkt meer kans te geven op een betaalbare koopwoning of om extra druk op de leefbaarheid als gevolg van de opkoop van woningen voor verhuur te beperken. Na invoering van het stelsel is het de koper van een (aangewezen) goedkope of middeldure woning verboden om deze zonder vergunning, in gebruik te geven (te verhuren) binnen een periode van vier jaar na de leveringsdatum. Waarom opkoopbescherming? De mogelijkheid van het invoeren van een opkoopbescherming komt voort uit een amendement van de Kamerleden Dik-Faber, Terpstra, Koerhuis en Van Eijs (Kamerstuk 35517, nr. 53). Daarbij is een nieuw hoofdstuk 7 toegevoegd aan de Huisvestingswet 2014. De wetswijziging treedt in werking op 1 januari 2022. Om de kansen tot toetreding op de koopwoningmarkt voor met name starters en mensen met een middeninkomen op korte termijn te verbeteren, wordt het mogelijk om er als gemeente voor te zorgen dat goedkope en middeldure woningen in het koopsegment behouden blijven voor kopers die er zelf willen wonen. Dit vanuit de constatering dat steeds meer koopwoningen worden opgekocht en vervolgens verhuurd.

Als gevolg hiervan zijn deze niet meer beschikbaar als koopwoning en ontstaat er mogelijk een prijsopdrijvend effect omdat eigenaars-verhuurders vaak hogere prijzen bieden dan eigenaars-bewoners. De opkoopbescherming zou kunnen leiden tot normalisering van de prijzen van de woningen. In buurten waar veel koopwoningen worden opgekocht ontstaat schaarste aan goedkope of middeldure koopwoningen, wat leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor woningzoekenden in deze categorie. Ook neemt de huurprijs bij een bewonerswisseling gemiddeld genomen toe. Dit maakt vervolgens dat de groep woningzoekenden naar goedkope of middeldure koopwoningen ook moeilijk een alternatieve betaalbare huurwoning kunnen vinden. Hiernaast komt het voor dat de opkoop voor verhuur extra druk op de leefbaarheid legt. De leefbaarheid kan bijvoorbeeld onder druk komen te staan als deze verhuur leidt tot een hoge mutatiegraad van de bewoners. Als gevolg van een hoge mutatiegraad ontstaat er weinig binding van de bewoners met de buurt, hetgeen ten koste gaat van de sociale cohesie in de betreffende buurt. Een mogelijke ‘bijvangst’ van de regeling is dat de impact van slecht verhuurderschap op wijken minder wordt. Een nieuwe eigenaar die niet mag verhuren, kan immers ook geen misstanden begaan.

Een gevolg van de opkoopbescherming kan zijn dat de omvang van het segment particuliere verhuur in de woningvoorraad niet meer toeneemt of (op termijn) zelfs afneemt. Door bij invoering deze omvang te monitoren kan de gemeente hier zicht op houden. Geen zelfbewoningsplicht De opkoopbescherming is niet hetzelfde als een zelfbewoningsplicht. Een variant van de opkoopbescherming waarbij het in de bestaande bouw enkel mogelijk is om een woning te kopen wanneer deze door de koper zelf bewoond gaat worden is niet overwogen omdat deze variant het eigendomsrecht verder inperkt dan de opkoopbescherming met de mogelijkheid tot het afgeven van een vergunning voor verhuur. Omdat het voorgestelde instrument zich richt op het behouden van goedkope en middeldure koopwoningen in het koopsegment, is de opkoopbescherming waarbij verhuur enkel in uitzonderingsgevallen is toegestaan, een passender en minder vergaand instrument, gegeven het te bereiken beleidsdoel.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

3

Opkoop in Nederland Het Kadaster definieert buy-to-let als het onttrekken van woningen uit de koopwoningmarkt voor de verhuur. Een analyse van het aandeel buy-to-let in de verkooptransacties over de jaren 20182020 laat zien dat de opkoop van woningen om deze vervolgens te verhuren een fenomeen is waar vrijwel elke gemeente in meer of mindere mate mee te maken heeft. Het gemiddelde aandeel buy-to-let komt in de periode 2018-2020 uit op 13%.

Bron: Kadaster

4

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

2 De opkoopbescherming De opkoopbescherming maakt het mogelijk dat de gemeente een verbod kan instellen op het in gebruik geven (het verhuren) van nieuw aangekochte woningen in het goedkope en middeldure segment zonder vergunning van burgemeester en wethouders (‘verhuurvergunning opkoopbescherming’), gedurende een periode van vier jaar na de leveringsdatum, in aangewezen gebieden. De maatregel geldt dus tot maximaal vier jaar na de aankoop van de woning en de woning kan in die periode alleen met een vergunning verhuurd worden. De opkoopbescherming heeft de vorm van een vergunningsstelsel onder de Huisvestingswet 2014. Wanneer de gemeente gebruik wil maken van de mogelijkheid, moet het instrument dan ook opgenomen worden in de Huisvestingsverordening. Een gemeente die nog geen Huisvestingsverordening heeft, kan zo’n verordening alsnog vaststellen alleen om de opkoopbescherming in te voeren.

2.1 De basis 2.1.1 Gebiedsgerichte inzet op grond van schaarste of leefbaarheid De gemeenteraad kan een opkoopbescherming voor in de Huisvestingsverordening aangewezen gebied(en) invoeren. In de toelichting op het voorstel moet worden uiteengezet: a. in welk(e) gebied(en) van de gemeente er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden voor bepaalde groepen omdat zij hierdoor onvoldoende kans maken op een betaalbare koopwoning én dat de maatregel noodzakelijk en effectief is om de schaarste te bestrijden, of; b. dat de inzet van deze maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is voor het behoud of de bevordering van de leefbaarheid in het (de) betreffende gebied(en). Er is in de wetstekst gekozen voor het begrip “gebied” omdat dit een neutrale term is. Het is aan de gemeente zelf om nader in te vullen wat een gebied is. Gedacht kan bijvoorbeeld worden aan een wijk, buurt of postcodegebied. De aanwezige problematiek kan van buurt tot buurt verschillen. Mits dit juridisch overtuigend onderbouwd kan worden op basis van schaarste- of leefbaarheidsproblematiek, is aanwijzing van de gehele gemeente als werkingsgebied op zichzelf mogelijk. Het ontbreken van een goede cijfermatige onderbouwing is überhaupt juridisch zeer risicovol met het oog op te verwachten procedures bij de bestuursrechter.

Het aanwijzen van de gehele gemeente kan voor een gemeente logisch aanvoelen om een even­ tueel ‘waterbedeffect’ te voorkomen. Door sommige gebieden wel en andere gebieden niet aan te wijzen is er de kans dat de opkoop van panden zich verplaatst naar een nabij gelegen wijk. Dit ‘waterbedeffect’ is volgens de wet echter geen grondslag voor de inzet van de opkoopbescherming op grond van schaarste. Er moet sprake zijn van actuele schaatste. Daarnaast dient de opkoopbescherming, gegeven het geldende eigendomsrecht, idealiter zo beperkt mogelijk, gebiedsgericht ingezet te worden. Aanpassing gebiedsaanwijzing Het is mogelijk om het (de) aangewezen gebied(en) op een later moment te wijzigen of uit te breiden. Hiervoor dient de gemeenteraad dan wel een aangevulde huisvestingsverordening vast te stellen. Het ligt niet voor de hand om deze bevoegdheid te delegeren aan burgemeester en wethouders.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

5

2.1.2 Reikwijdte Opkoopbescherming alleen in het goedkope en middeldure segment De opkoopbescherming richt zich op het goedkope en middeldure segment. Alleen deze woningen kunnen door de gemeente als vergunningplichtig worden aangewezen. De wetgever definieert de prijsgrenzen van deze woningen hierbij niet, omdat de gemeenten zelf het beste zicht hebben op de lokale situatie. De gemeenteraad moet dan ook, op basis van hun lokale situatie, onderbouwen binnen of tot welke WOZ-waarde koopwoningen in het aangewezen segment vallen. De WOZ-waarde wordt gebruikt om op een objectieve manier te kunnen bepalen welke woningen wel en niet onder de opkoopbescherming vallen. Hierbij geldt dat de gemeente niet alle koopwoningen onder de vastgestelde prijsgrens aangewezen hoeven te worden. Desgewenst kunnen bijvoorbeeld uitsluitend appartementen of alleen woningen met een minimaal vloeroppervlakte worden aangewezen. Ook op woningen in aanbouw kunnen in beginsel onder de opkoopbescherming vallen. Ook voor woningen in aanbouw wordt een WOZ-waarde vastgesteld. Zie hiervoor de informatie van de Waarderingskamer. Voor het afbakenen van het goedkope en middeldure koopsegment kan grofweg gekozen worden voor een tweetal benaderingen. Ten eerste een aanpak gebaseerd op een ‘normering’, veelal op basis van inkomen en betaalbaarheid.

Zo werken veel gemeenten reeds met een (regionaal) gehanteerde norm ter afbakening van het middensegment in de koop in de woonvisie of in woningbehoefteonderzoek. Ook zou aangesloten kunnen worden bij de kostengrens geldend voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG-grens: € 355.000 in 2022). Ook kan de leencapaciteit voor een middeninkomen op grond van NIBUD-normen een indicatie geven. Een tweede manier om tot een afbakening te komen kan het maken van een aantal feitelijke analyses. Denk dan aan het in beeld brengen van de gemiddelde of mediane transactieprijzen in de afgelopen jaren of het in beeld brengen van de gemiddelde of mediane WOZ-waarden. Verkocht vrij van gebruik en huur De opkoopbescherming mag volgens de wet uitsluitend gelden voor koopwoningen die: A. na invoering van de opkoopbescherming worden aangekocht vrij van gebruik en huur, of B. bij aankoop in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden, of C. werden verhuurd met een vergunning daarvoor. Als aankoopdatum geldt hierbij de datum van inschrijving door de notaris van de akte van levering in de openbare registers1. Verruiming op dit onderdeel is niet mogelijk. De opkoopbescherming richt zich expliciet op ‘buy-tolet’, ofwel het onttrekken van woningen uit de koopwoningmarkt voor de verhuur.

Het zogenaamde ‘leave to let’ (koophuis aanhouden om te verhuren) kan niet via de opkoopbescherming gereguleerd worden. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening dus uitsluitend categorieën woonruimte aanwijzen die verkocht worden na de inwerkingtreding van het verbod in de gemeente. Hierdoor weet de potentiële koper voordat hij de woning verwerft, dat het verbod om de woning zonder vergunning van burgemeester en wethouders te verhuren van toepassing is op die woning. Doordat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening woonruimte kan aanwijzen die in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden op het moment van de eigendomsoverdracht aan de nieuwe eigenaar is het onmogelijk om de opkoopbescherming te ontwijken door de woning kort voor de verkoop te verhuren. Alleen wanneer de woning al minstens zes maanden in verhuurde staat was, voorafgaand aan de datum van inschrijving in de openbare registers van

1 Akte: akte als bedoeld in artikel 89 lid 1 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, en openbare registers: als bedoeld in artikel 16 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek.

6

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar, is de opkoopbescherming niet van toepassing op de woning. Wel geldt dat de verhuurder moet aantonen dat het om een woning in verhuurde staat gaat. Dat kan door bijvoorbeeld het huurcontract te overhandigen, eventueel in combinatie met een koppeling met de Basis Registratie Persoonsgegevens (BRP). In de zes maanden voor de verkoop kan er ook sprake zijn van een huurderswissel. Wanneer een huurder die bijvoorbeeld tien jaar in de woning gewoond heeft, in de betreffende zes maanden zijn contract opzegt, kan de verhuurder zonder gevolgen een nieuwe huurder in de woning plaatsen. Ook met een huurderswissel blijft het een woning dus in verhuurde staat en valt deze niet onder de opkoopbescherming. Ook nieuwbouwwoningen? De wet maakt geen onderscheid tussen bestaande bouw en nieuwbouw. In feite is het stelsel echter vooral bedoeld voor bestaande woningen. Als men in de gemeente van mening is dat nieuwbouwwoningen beter buiten het stelsel van opkoopbescherming kunnen worden gehouden, moeten die uitdrukkelijk worden uitgezonderd. Artikel 21l, tweede lid, van de VNG Model Huisvestingsverordening geeft daarvoor een facultatief onderdeel. Het is echter denkbaar dat men eerst de kat uit de boom wil kijken en daarom liever afwacht of er inderdaad geen problemen zijn in de nieuwbouwsector.

Dan kan na een of twee jaren ervaring de nieuwbouwsector desgewenst alsnog worden uitgezonderd door wijziging van de verordening. Misbruik ‘zes-maandenregel’? Een particulier die verhuist zou de zes maanden voor de verkoop van de woning de woning kunnen verhuren om de opkoopbescherming te ontwijken. Misbruik op grote schaal van deze mogelijkheid is echter niet te verwachten, omdat dit in de praktijk geen aantrekkelijke optie is voor de eigenaar. Deze handelwijze vraagt veel handelingen en brengt extra risico’s met zich mee gegeven de geldende huurbescherming. Daarbij is het onwaarschijnlijk dat de woning in verhuurde staat voor meer verkocht zal worden dan wanneer deze vrij van (ver)huur wordt verkocht. Ook wanneer een woning die met verhuurvergunning opkoopbescherming wordt verhuurd, wordt doorverkocht, blijft de opkoopbescherming van toepassing. Deze woning mag ook dan dus enkel worden verhuurd wanneer de nieuwe eigenaar daarvoor een vergunning heeft. Hierbij kan het voorkomen dat de nieuwe eigenaar niet in aanmerking komt voor een vergunning, waardoor de zittende huurder niet in de woning kan blijven wonen. Koop breekt echter geen huur. Het is de verantwoordelijkheid van de verhuurder om met de huurder tot een akkoord te komen.

2.2 Grondslag in schaarste of leefbaarheid Zoals beschreven in paragraaf 2.1.2, kan de gemeenteraad een opkoopbescherming voor (een) nader te bepalen gebied(en) invoeren. Om de maatregel in te voeren moet de gemeente echter vaststellen en onderbouwen in de Huisvestingsverordening: A. in welk(e) gebied(en) van de gemeente er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden voor bepaalde groepen omdat zij hierdoor onvoldoende kans maken op een betaalbare koopwoning én dat de maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is om de schaarste te bestrijden, of B. dat de inzet van deze maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is voor het behoud of de bevordering van de leefbaarheid in het (de) betreffende gebied(en). Een onderbouwing op basis van een combinatie van schaarste en leefbaarheid is ook mogelijk.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

7

Wanneer de vergunning wordt geweigerd, kan de aanvrager de onderbouwing van de Huisvestingsverordening bij de bestuursrechter ter discussie stellen (door tegen de weigering in beroep te gaan), en zo ook de aanwijzing van de gebieden. Indien de rechter oordeelt dat de onderbouwing van de Huisvestingsverordening niet voldoende is, kan hij de huisvestingsverordening geheel of gedeeltelijk onverbindend oordelen en die daarom buiten toepassing laten. Het is dus zaak een voldoende sterke en overtuigende onderbouwing te bieden. Om tot een dergelijke onderbouwing te komen kunnen de hier onder beschreven stappen doorlopen worden. De gegevens verzameld in de eerste stap vormen een basis voor de uiteindelijke onderbouwing, maar kunnen ook een goede basis vormen voor de onderbouwing van nut en noodzaak en daarmee de gemeentelijke afweging om de opkoopbescherming überhaupt in te voeren. In de verkennende fase binnen de gemeente voorafgaand aan het besluit tot invoering is het dan ook verstandig stap 1 te doorlopen. 2.2.1 Nut en noodzaak Stap 1) Analyse van recente transacties Het verdient aanbeveling te starten met een analyse van de recente transacties op de woningmarkt in detail. Hiermee krijgt de gemeente meteen zicht op eventueel nut en noodzaak van de inzet van een stelsel van opkoopbescherming.

Een dergelijke analyse geeft inzicht in: • de omvang van het probleem (met oog op de proportionaliteit van de maatregel en gegeven de benodigde gemeentelijke uitvoerings- en handhavingscapaciteit in een later stadium); • de spreiding over de gemeente (met oog op afbakening werkingsgebied, gebiedsaanwijzing in het formuleren van het beleidsvoorstel en de verordeningstekst). Op welke data kan men zich baseren? • De samenstelling van de woningvoorraad (per CBS-buurt), zoals beschikbaar op CBS-Statline. • Op basis van Kadasterdata kan het aantal buy-to-let transacties in beeld gebracht worden en kan het aandeel hiervan in het totaalaantal aankopen worden vastgesteld. Daarnaast is inzichtelijk te maken of het particuliere of bedrijfsmatige aankopen betreffen en kunnen analyses gemaakt worden van gekochte woningen naar prijsklasse door doorstromers, koopstarters en investeerders. Om een trend te kunnen waarnemen is het verstandig hierbij drie à vijf jaar terug te kijken. • Nadere analyses van de BRP en Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) worden gemaakt: in welke woningen is de eigenaar niet dezelfde als de gebruiker? Bij een analyse in detail kan ook bezien worden in welke mate verwacht kan worden dat sprake zal zijn van verplichte vergunningverlening.

• Analyse van de gemeentelijke WOZ-registraties (nadere selectie woningen met WOZ-waarde tot beoogde grens en prijsontwikkeling. • Mutatiegraad in de particuliere huursector zoals opgenomen in de Lokale Monitor Wonen. Hierbij is het van belang om zorgvuldigheid te betrachten met betrekking tot het gebruik van persoonsgegevens (Algemene verordening gegevensbescherming-, (AVG)). Verwijder zo snel als mogelijk persoonsgegevens of koppel bestanden slechts gedeeltelijk. 2.2.2 Onderbouwing voor invoering Stap 2) Gemeente-brede schaarsteanalyse Allereerst kan gekeken worden naar de aanwezige schaarste op gemeenteniveau, zoals reeds gebruikelijk is in de onderbouwing van andere instrumenten op grond van de Huisvestingswet 2014. Wanneer de gemeente reeds over een dergelijke onderbouwing beschikt, kan deze uiteraard worden gebruikt. Wel is het zaak om in de onderbouwing specifiek in te zoomen op betaalbare en middeldure segment en in het bijzonder op de positie of verdringing van koopstarters, jongeren en middeninkomens (ofwel de onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste).

8

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

De relatie tussen het opkopen door particuliere verhuurders en de kansen van koopstarters is aan de ene kant evident. Elke woning die wordt opgekocht door een verhuurder is niet meer beschikbaar voor koopstarters. En: hoe meer vragers er op de markt zijn, hoe hoger de prijs zal uitvallen. Toch is het niet eenvoudig om een directe link te legen tussen het opkopen van woningen door particulieren voor de verhuur, de kansen van de woningzoekenden en bijvoorbeeld de prijsontwikkeling en betaalbaarheid voor de doelgroepen. Deze worden immers ook door vele andere factoren beïnvloed. Het is dus zaak te komen tot een overtuigende redenenering. Stap 3) Schaarste (verdringing) op gebiedsniveau Als de schaarste op gemeentelijk niveau wordt aangetoond, hoeft dat niet te betekenen dat de opkoopbescherming in de gehele gemeenten moet worden ingevoerd. Tegelijkertijd is het maken van een schaarsteanalyse op gemeentelijk niveau het meest logisch. Schaarste op wijk- en buurtniveau is lastig aan te tonen. Als de woningzoekende koopstarter, jongere of huidhouden met een middeninkomen in een nabijgelegen buurt mogelijk wel terecht kan, kan men immers moeilijk spreken van schaarste. Door nadere gebiedsgerichte analyses te maken kan de verdringing van doelgroepen op gebiedsniveau in kaart worden gebracht.

Concreet kan de ontwikkeling van de doelgroepen voor goedkope en middeldure woningen in beeld worden gebracht en vervolgens gespiegeld worden aan de ontwikkeling van de woningvoorraad en de prijsontwikkeling hiervan; of, in andere woorden, kan gekeken worden naar de betaalbetaalbaarheid van de woningvoorraad in het betreffende gebied voor de doelgroepen en de ontwikkeling hierin. De resultaten kunnen op een laag-schaalniveau als de CBS-buurt gepresenteerd worden (bij voorkeur op de kaart). Stap 4) Onderbouwing op basis van leefbaarheid van de woonomgeving De relatie tussen (een toename van) particuliere verhuur en leefbaarheid is vermoedelijk in concrete situaties goed aantoonbaar. Op gebiedsniveau is dit echter een stuk moeilijker overtuigend te onderbouwen. Het heeft dan ook de voorkeur om de inzet van de opkoopbescherming te baseren op de aanwezige schaarste; dat zal meestal het meest overtuigende motief zijn. Als er een woning wordt opgekocht en daarna verhuurd wordt, kan de leefbaarheid onder druk komen te staan doordat huurders minder binding hebben met de buurt, zo is het idee. Dit geldt echter niet voor elke huurder (ook niet in het particuliere segment). Ook een eventuele toename van de overlast als gevolg van verhuur is op buurt- of wijkniveau (door het uitmiddelen van positieve en negatieve aspecten) vaak veel minder zichtbaar en lastig aan te tonen.

Op welke data kan men zich baseren? Wanneer gekozen wordt voor een onderbouwing op basis van de leefbaarheid kan bijvoorbeeld gebruik gemaakt worden van: • leefbaarheidsrapportcijfers uit gemeentelijke enquêtes, Leefbaarheid en Veiligheid monitors, wijkanalyses, sociale indexen, wijktoetsen of wijkfoto’s; • fricties met en overlast van buren op basis van gemeentelijke registraties van woonoverlast of meldingen bij politie van burengerucht of burenruzie; • eventuele data aangaande de buurtbinding of verhuisgeneigdheid. Hierbij verdient het aanbeveling dat de bronnen waarop de gemeente zich gaat baseren, aan de volgende voorwaarden voldoen: • ze zijn voor alle betrokken gebieden beschikbaar; • ze hebben een goede inhoudelijke kwaliteit (zijn ze betrouwbaar?); • ze zijn controleerbaar; • ze zijn verzameld (mede) met het oog op het in beeld brengen van leefbaarheidskwesties.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

9

Het is verder van belang dat elke keer dat de noodzaak van het invoeren of het verlengen van het stelsel moet worden onderzocht, met voldoende actuele gegevens worden gewerkt. 2.2.3 Verhouding tot het eigendomsrecht De opkoopbescherming is een regulering van het eigendomsrecht2. Een regulering van het eigendomsrecht is slechts toelaatbaar indien dat gerechtvaardigd is. Dit houdt in dat voldaan moet zijn aan vier voorwaarden. De maatregel moet ten eerste bij wet voorzien zijn, ten tweede moet de beperking noodzakelijk zijn in het algemeen belang, en ten derde moeten er toereikende procedurele waarborgen voor betrokkenen bestaan. In de opzet van de maatregel is met deze voorwaarden rekening gehouden3. Tot slot moet er ook aan een vierde voorwaarde worden voldaan: er moet sprake zijn van een ‘fair balance’ tussen de mate van regulering van het eigendomsrecht van woningeigenaren en het daarmee gediende algemeen belang. Hier wordt in het geval van de opkoopbescherming invulling aan gegeven doordat de gemeenteraad bij het invoeren van de opkoopbescherming moet onderbouwen dat deze maatregel in bepaalde gebieden en voor bepaalde categorieën van woningen noodzakelijk is vanwege de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of leefbaarheid van het betreffende gebied.

Hierdoor is het niet mogelijk om zomaar “lukraak” alle woningen in een gemeente aan te wijzen voor de opkoopbescherming. Een goede onderbouwing op gebiedsniveau is vereist. Mits goed onderbouwd kan de gehele gemeente worden aangewezen voor de opkoopbescherming. Hierbij geldt dan in ieder geval het adagium dat hoe ruimer de reikwijdte van de regeling wordt vastgesteld, hoe beter de onderbouwing moet zijn. Al worden de echte grenzen op dit vlak uiteindelijk door de rechter gesteld, indien het tot een procedure komt. Bij een gemeente brede invoering van de opkoopbescherming kan met het oog op het eigendomsrecht ook gesteld worden dat doordat de huizenprijzen van gebied tot gebied verschillen, de opkoopbescherming per gebied anders uitpakt en hiermee als het ware een gebiedsgerichte aanpak ontstaat, waarmee de inbreuk op het eigendomsrecht beperkter is. Door het hele grondgebied van de gemeente aan te wijzen, maar wel maar tot een bepaalde WOZ-waarde werkt de opkoopbescherming van gebied tot gebied anders door.

2.2.4 Vrij verkeer van diensten Het verbod om zonder vergunning een woning te verhuren is een vergunningsstelsel als bedoeld in de Dienstenrichtlijn. Een dienst die valt onder de Dienstenrichtlijn is gedefinieerd als elke economische activiteit, anders dan in loondienst, die gewoonlijk tegen vergoeding geschiedt. Verhuur en huur van woningen is het verrichten of ontvangen van een dienst. Als gevolg hiervan kan een vergunningstelsel alleen worden ingevoerd indien: • dat noodzakelijk is omwille van het algemeen belang dat met deze beperking wordt gediend en dit middel geschikt is om het nagestreefde doel te bereiken en dat het niet verder gaat dan wat nodig is om dat doel te bereiken. Ondanks het feit dat er volop woningen worden bijgebouwd blijkt dat in bepaalde gemeenten nog steeds een dusdanige schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen is, zeker in de bestaande bouw. Daar waar de opkoop van woningen voor de verhuur de leefbaarheid aantast, kan de opkoopbescherming ervoor zorgen dat er meer koopwoningen behouden blijven in

2 Artikel 1 van het Eerste Protocol bij Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. 3 In de opzet van de maatregel is ook rekening gehouden met het vrij verkeer van diensten (de Dienstenrichtlijn: Richtlijn 2006/123/EG) en het vrij verkeer van kapitaal (zoals opgenomen in artikel 63 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VwEU)). Zie paragraaf 2.2.4 en 2.2.5.

10

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

het koopsegment. Eigenaren die zelf hun woning bewonen hebben immers veelal een grotere binding met de buurt hetgeen de leefbaarheid van de betreffende buurt kan verbeteren. De maatregel kan dus noodzakelijk zijn om te voorzien in een voldoende passend en betaalbaar aanbod van koopwoningen voor woningzoekenden, waaronder starters en middeninkomens; of om te borgen dat de leefbaarheid in de betreffende buurt behouden blijft. •

het beoogde doel niet door een minder beperkende maatregel kan worden bereikt en het verbinden van voorwaarden aan de vergunning niet op willekeurige wijze kan plaatsvinden. De proportionaliteit van de maatregel wordt in de eerste plaats verzekerd door het feit dat de gemeenteraad slechts een beperkt aantal woonruimten kan aanwijzen (goedkope en middeldure koopwoningen) en de maatregel slechts kan toepassen op die categorieën van woonruimte en die gebieden in de gemeente waar dit noodzakelijk is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan dit soort woningen te mitigeren of om de leefbaarheid in de betreffende buurt te behouden. Hiernaast is de proportionaliteit van de regeling verzekerd omdat er geen algeheel verbod is ingesteld (de koper van de woning kan met een vergunning nog steeds de woning (tijdelijk) verhuren) en de opkoopbescherming slechts geldt voor een periode van vier jaar vanaf de aankoop. Daarna kan de eigenaar de woning vrij verhuren.

•

de maatregel geen direct of indirect onderscheid maakt naar nationaliteit, en Nederlandse natuurlijke en rechtspersonen en die uit andere lidstaten gelijk behandelt. De maatregel geldt zowel voor Nederlanders als voor ingezetenen van andere lidstaten die een op basis van deze wet in de verordening aangewezen woonruimte verwerven. Er wordt dus geen onderscheid gemaakt.

2.2.5 Vrij verkeer van kapitaal De opkoopbescherming kan een beperking van het vrij verkeer van kapitaal inhouden omdat het grensoverschrijdende investeringen kan ontmoedigen vanwege het feit dat de koper van de woning in beginsel deze woning moet bewonen of slechts mag verhuren met een vergunning. De maatregel zou immers potentieel niet-ingezeten kunnen ontmoedigen om in Nederland in onroerend goed te investeren. De maatregel geldt echter niet als een verbod tot het doen van investeringen door beleggers van andere lidstaten in Nederland. Slechts een beperkt deel van de woningvoorraad kan worden aangewezen, zodat ingezetenen van andere lidstaten nog steeds vrij woningen kunnen kopen in Nederland. Ook woningen die onder de opkoopbescherming vallen kunnen door niet-ingezetenen worden gekocht, indien zij na aankoop van die woning zich in die woning vestigen. Indien de opkoopbescherming al een beperking van het vrij verkeer van kapitaal zou kunnen inhouden dan kan worden betoogd dat de maatregel gerechtvaardigd is vanwege een dwingende reden en daarnaast proportioneel en niet-discriminerend is.

2.3 De juridische ins en outs 2.3.1 Verplichte vergunningverlening bij… In drie gevallen zijn burgemeester en wethouders verplicht om op aanvraag een verhuurvergunning opkoopbescherming verlenen. Dit omdat artikel 41, derde lid, van de Huisvestgingswet 2014 dit dwingend voorschrijft. Het gaat om woonruimten die: a. aan naaste familie worden verhuurd; b. tijdelijk worden verhuurd in afwachting van het moment waarop de koper de woning zelf zal betrekken; of c. onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

11