Agendabundel

Advies Actualiseren Vingers 2, 3 en 4 Actualiseren: Wordt opgepakt door Provincie in overleg met gemeenten Vinger 4 Kwalitatieve sturing gaat voor kwantitatieve sturing Aanvullen met adaptief beleid (kwalitatiever en flexibeler). Vingers 2 en 4 Behouden; andere term afgestemd? Nieuwe integrale beleidsafspraak: Uitbreiden naar maatschappelijke meerwaarde Vinger 2 Vigerende compensatieregels komen te vervallen voor goede plannen.

een monument of beeldbepalend pand kan volstaan worden met een één op één compensatie. VII. Met name in suburbane woonmilieus te verdunnen. Dit moet tevens zorgen voor een kwaliteitsverbetering in suburbane woonmilieus. Op regionale en lokale schaal dient beter inzichtelijk te worden gemaakt waar deze suburbane woonmilieus voorkomt, en welke strategieën hierop van toepassing zijn.

VIII. Een aanpak particulier woningbezit te starten, gericht op het verkleinen van de leegstand en het vergroten van de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad, conform de uitgangspunten van hoofdstuk 4.1. IX. Te zorgen voor voldoende zorggeschikte woningen voor zorgbehoevenden met een zorgindicatie van ZZP 3 en ZZP 4, conform de uitgangspunten van hoofdstuk 4.4. X. Zorg te dragen voor een voldoende aanbod betaalbare huurwoningen. Dit betekent inzet in: A. het op peil houden c.q. vergroten van de omvang van de betaalbare huurwoningvoorraad (voor inkomensdoelgroep t/m € 45.000) binnen de kaders van de structuurvisie; B. de betaalbaarheid van wonen (ook combinatie met woonlasten); C. het vergroten van de betaalbare huurwoningvoorraad door woningcorporaties te bewegen particuliere woningen op te kopen en als huurwoning te verhuren. D. gemeenten voeren vooraf overleg met de woningcorporaties over de complexen woningen, die verkocht mogen worden. Gemeenten zullen actief gebruik maken van de mogelijkheid een zienswijze in te dienen. XI. Inzet te leveren in het accommoderen van huisvestingsvragen van bijzondere doelgroepen en nichemarkten, conform de uitgangspunten van hoofdstuk 4.5.

XII. De Zuid-Limburgse woningmarkt te blijven monitoren, zodat er bijgestuurd kan worden wanneer dit nodig is. Zo wordt er ook nader 10

Beleidsafspraken verfijnen naar de diverse woonmilieus. Strategieën ontwikkelen om de kwaliteit in bv. suburbane woongebieden te bewaken en verbeteren. Vinger 1 Hoort bij bestaande voorraad thuis. Vinger 1 Vervallen. Zit al in categorie gewenste plannen (behoefte) Vinger 2 Behouden met aandacht voor lokaal maatwerk/opgave. Vinger 2

Nieuwe bijzondere doelgroep woonwagenbewoners opnemen. Doorvertaling maken in woonvisies! Beleidsafspraak valt in principe onder gewenste plannen (Meer gedifferentieerd woningaanbod) Vinger 2 Uitbreiden met genomen

uitgezocht waar de leegstand zich feitelijk manifesteert of geen courante kwaliteiten meer heeft en daarom in aanmerking komt voor transformatie. XIII. De problematiek – beschreven in de Structuurvisie Wonen ZuidLimburg – en mogelijke oplossingsrichtingen en instrumenten gezamenlijk te agenderen bij het Rijk

11

besluitvorming Vinger 4 Is een procesafspraak Vinger 5

Bijlagen Aanbevelingen Stec-groep Ga door met de SVWZL, ook op de lange termijn Maak werking van de beleidsafspraken adaptief en koppel de beleidsafspraken aan de transformatieopgaven op subregionaal niveau Erken verschillen tussen stedelijke en niet-stedelijke gemeenten Ga actief aan de slag met het terugdringen van ongewenste ‘oude’ plannen Provincie Limburg: partner voor gemeenten en zorgt voor borging Ga nog enkele jaren door met de regeling van de versoepeling en overweeg uitbreiding van de versoepeling Werk met een goede monitoring op grond waarvan je kunt bijsturen

12

Actie? Aangeven waar dit landt Overnemen Overnemen in vinger 2 en 5 Overnemen in vinger 2 en 4 Overnemen in vinger 4 Overnemen; aanbeveling aan provincie Overnemen Overnemen

1 Introductie filmpje op website.docx

Introductie filmpje op website

https://goedewoningbouwplannenzuidlimburg.nl/

1 Vragen en antwoorden PAK fractie.docx

Vragen en antwoorden PAK fractie Fractie Pak stelt ten aanzien van het raadsvoorstel mbt de beleidsregel ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021 een aantal vragen.

1. Wat waren de afspraken precies volgens de vastgestelde Structuurvisie in 2016? Zie m.n. beleidsafspraken op pag.54 Structuurvisie wonen Zuid-Limburg vastgesteld bij zie raadsbesluit van 11 oktober 2016 2. Hoe zijn de afspraken in Zuid-Limburg, in de Parkstad en in Brunssum nagekomen? Is dat goed gemonitord?? 3. Hoe was pakte de aanpassing van 2019 – de tijdelijke versoepeling van het compensatiesysteem – uit?? 4. Is die wijziging ook gemonitord? 5. Voor evaluatie structuurvisie wonen en tijdelijke versoepeling zie raadsinformatiebrief Stadsregio Parkstad Limburg d.d. 7 juli 2020 en bijgevoegde rapportage Stecgroep. 6. Hoe verhouden onze huidige woningbouwplannen zich met de nieuwe beleidsregel? Over het algemeen goed. Zie pag. 55 en 56 van de Regionale woningbouwprogrammering Parkstad Limburg 2019-2022 eveneens van de Stecgroep.(in het kader van toezegging 99 raadsvergadering 10 november 2020 toegezonden aan de Raad) 7. Wanneer komt er een nieuwe Structuurvisie? Een actualisatie van de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg is voorzien voor 2021 8. Moeten we deze actualisering ook niet wat meer adaptief maken? (aanpasbaar dus) Is een van de aanbevelingen uit de evaluatie

* welke planvoorraad is er bij de gemeente cq welke plannen zijn er en welke status hebben die ? * waarom vragen we de provincie de regie te nemen bij het verwijderen van ongewenste en overtollige planvoorraad, is dat op basis van wet- en regelgeving ? Goede vraag. Aanvullend: Heeft de Provincie doorzettingsmacht of is de Provincie adviserend, coördinerend??? Middels Provinciaal Inpassingsplan (PIP) kan Provincie ongewenste woningbouwplancapaciteit weg bestemmen, waarbij het risico van planschade(vergoeding) bij de gemeente wordt weggenomen. Uiteraard vindt inzet bevoegdheid Provincie in overleg met gemeente plaats. Speelt in Brunssum op dit moment overigens niet.

* zijn er bij de gemeente ook plannen, die inmiddels als ongewenst aangemerkt worden ? Zie antwoord hiervoor. * miv 1-1-2021 geldt voor nieuwe aanvragen van bouwplannen de BENG, Bijna Energie Neutraal Bouwen. Kunnen we regelen dat de BENG voor alle nieuwbouw in Brunssum gaat gelden, ook al zijn de plannen van voor 2021 ? Bepalend hiervoor is het moment van aanvragen omgevingsvergunning. Op een enkele uitzondering na is hiervan bij de geprogrammeerde bouwplannen nog geen sprake. * aardgasvrij maken van woningen is lastiger en duurder naarmate woningen ouder zijn en slecht te isoleren etc. Hoe gaan we bij de aanpak van particulier bezit hier rekening mee houden ? Komen er criteria voor de aanpak van particulier bezit ?

Issue maakt geen onderdeel uit van onderhavig raadsvoorstel. Laten beantwoorden door Dennis Fokkinga?

1. Wat hield de compensatieregeling (beleidsregel 4 van SVWZL) precies in. Voor woningbouwinitiatieven die niet in de woningbouwprogrammering zijn opgenomen en waarbij 5 of minder woningen worden gerealiseerd, geldt een additionele richtlijn voor compensatie. Bij deze kleine woningbouwinitiatieven wordt een financiële bijdrage als sloopcompensatie aangeboden naast de mogelijkheden van fysieke onttrekking of compensatie middels het intrekken van harde plannen.

2. Over welke woningen of plannen gaat het in Brunssum. De afgelopen jaren is hiervan bij enkele particuliere initiatieven (m.n. bij zgn. ’éénpitters’) gebruik gemaakt. 3. Heeft een en ander nog financiële gevolgen voor de burgers. Met de vaststelling van de beleidsregel ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021 is de financiële compensatie indien aan de in dit verband gestelde voorwaarden wordt voldaan niet meer aan de orde..

1 Vragen PAK en antwoorden beleidsregel ruim baan voor goede plannen.docx

Vragen en antwoorden bij de ‘Beleidsregel Ruim baan voor goede plannen’ Waarom is een nieuw woonbeleid voor Zuid-Limburg nodig?

De woningmarkt in Zuid-Limburg verandert in een snel tempo. De afgelopen jaren is op veel plaatsen de vraag naar woningen toegenomen, méér dan in 2015 voorspeld. Dat komt door migratie: er zijn meer mensen naar Zuid-Limburg verhuisd dan andersom. Daarom hebben de 16 gemeenten in Zuid-Limburg besloten om het gezamenlijke woonbeleid uit 2016 aan te passen en meer ruimte te bieden voor woningbouwplannen die kunnen voorzien in de woningbehoefte. Bevat deze beleidsregel het nieuwe woonbeleid voor Zuid-Limburg?

Op enkele belangrijke onderdelen: ja. Deze beleidsregel bevat de uitgangspunten, waarmee kan worden voldaan aan een breed gevoelde maatschappelijke behoefte om woningen te kunnen bouwen waaraan de meeste behoefte bestaat. Het is daarmee een eenvoudige manier om op de belangrijkste onderdelen snel meer ruimte te kunnen bieden. Wie mag over dat nieuwe beleid beslissen?

Het vaststellen van nieuw beleid behoort tot de bevoegdheid van elke gemeenteraad. Op grond van een provinciale verordening moet dat (woon)beleid wel in alle gemeenten binnen Zuid-Limburg gelijk zijn. Wanneer gaat het nieuwe woonbeleid in?

Deze koerswijziging gaat begin 2021 in. Per gemeente kan een andere ingangsdatum gelden, omdat elke gemeenteraad afzonderlijk een (zelfde) besluit moet nemen en dat besluit moeten publiceren. De verwachting is, dat de meeste gemeenteraden in januari 2021 daarover besluiten. Sommige gemeenteraden doen dat nog in 2020. Maar steeds geldt dat de nieuwe regels pas gelden ná het besluit van de gemeenteraad en publicatie. Het nieuwe beleid werkt niet met terugwerkende kracht.

Enkele gemeenteraden en Provinciale Staten hebben bij motie gevraagd om eventuele belemmeringen voor woningplannen op te ruimen. Geeft deze beleidsregel het antwoord op die vragen?

Ja. De beleidsregel maakt een einde aan belemmeringen zoals die in enkele moties zijn beschreven. De beleidsregel maakt echter geen einde aan de bestaande en effectieve samenwerking tussen gemeenten. Dat is een bewuste keuze, omdat woningbouwplannen effecten kunnen hebben op een bovengemeentelijk niveau. Door onderling te bespreken, welke nieuwe woningbouwplannen moeten worden toegevoegd aan de programmering en daarmee (sub)regionaal in te stemmen, voorkom je dat buurgemeenten elkaar onbedoeld beconcurreren. De bestaande regionale samenwerking leidt in de praktijk niet tot problemen of vertraging, is dit voorjaar gebleken uit een onafhankelijke evaluatie van het gezamenlijke woonbeleid (de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg). Een beleidsregel, is dat hetzelfde als een nieuwe (woon)visie?

Niet precies. Bij de voorbereiding van nieuw beleid zijn (soms) onderzoeken nodig en (vrijwel altijd) een procedure waarin burgers en belanghebbenden hun visie kunnen geven (zienswijzeprocedure). Dat kost (veel) tijd. Enkele gemeenteraden hebben echter heel duidelijk de wens geuit om zo snel mogelijk een vereenvoudiging te krijgen van (vooral) de regels voor het compenseren van nieuwe woningbouwplannen. Om daaraan gehoor te geven, is er deze beleidsregel, die past binnen de bestaande (structuur)visie. Het vaststellen daarvan kan via een kortere procedure. Daarna kan dan verder worden gewerkt aan het herzien van de hele visie, inclusief de bijbehorende inspraak enz.. Waarom laten we niet alle regels los?

Wetten en regels zijn er om de maatschappij in goede banen te leiden en belangen van burgers te beschermen. Alle regels loslaten voor nieuwe plannen zou kunnen helpen, als die regels het probleem zouden zijn. Uit een onafhankelijke evaluatie van het woonbeleid van de laatste jaren in Zuid-Limburg blijkt, dat het gezamenlijk woonbeleid leidt tot plannen die kwalitatief beter voldoen aan de behoefte. Daaruit volgt het advies om door te gaan met gezamenlijk beleid en afspraken. Als álle regels zouden worden losgelaten, betekent het ook dat gemeenten minder invloed hebben

op welke huizen worden gebouwd. Dan is er een grotere kans dat meer duurdere woningen worden gebouwd, in plaats van betaalbare. Als er meer woningen nodig zijn, dan toch ook meer plannen?

Niet helemaal. Zuid-Limburg heeft al plannen voor het toevoegen van ongeveer 10.000 nieuwe woningen (netto; sloop en vervanging is niet meegerekend). Terwijl er naar verwachting niet meer dan 3.000 huishoudens bij komen. Daarna stopt de groei.

Veel van die plannen zijn al oud. De kans is groot dat die plannen nooit meer worden gebouwd. Maar omdat wettelijk vaak geldt dat een gemeente bij een nieuw plan moet aantonen dat ze dat nieuwe plan nodig heeft, vormen die oude plannen onbedoeld wel een hindernis.

In onze regio is er dus een gebrek aan het uitvoeren van plannen, geen gebrek aan plannen. Hooguit aan uitvoerbare plannen voor het snel bouwen van woningen voor doelgroepen die daarom staan te springen. En die plannen krijgen in deze nieuwe visie alle ruimte. Als er (genoeg) plannen zijn, maar waarom worden de woningen dan niet gebouwd?

Op nationale schaal is er een fors woningtekort. Dat is er in Limburg ook, maar alleen in specifieke segmenten. Grote delen van het land (waaronder vrijwel heel Limburg) kennen nauwelijks een kwantitatieve opgave (in termen van nieuwbouw), maar zeer zeker wel een kwalitatieve: de bestaande woningen en de nieuwbouwplannen sluiten onvoldoende aan bij de (veranderde) woningbehoefte. Heel veel plannen hebben betrekking op traditionele eengezins-koopwoningen. Terwijl de vraag verandert naar kleinere woningen, levensloopgeschikte appartementen en woningen voor 1- en 2persoons huishoudens. Naar sociale en middeldure huurwoningen. Dan matchen die oude plannen niet meer met de behoefte. Daarnaast zijn er nog heel andere redenen waarom woningen niet worden gebouwd: ze kunnen niet worden gebouwd voor de prijs die mensen kunnen betalen, er zijn beperkingen vanwege de uitstoot van stikstof, vanwege de chemische stof PFAS in

de grond of een tekort aan vakmensen in de bouw. Toch zijn er de laatste jaren evenveel plannen gebouwd als in andere jaren (de crisisjaren niet meegerekend). Wie wil er nou een huurwoning? Kopen is toch voordeliger?

Zelfs bij de steeds lagere hypotheekrenteaftrek is kopen meestal voordeliger. Zeker bij de rentestand anno 2020. Maar er zijn heel wat ZZP’ers en mensen met een flexibele baan die niet gemakkelijk een hypotheek krijgen. En middeninkomens vallen op de woningmarkt echt tussen wal en schip: ze verdienen te weinig voor een koopwoning en te veel voor een sociaal huurhuis.

Middenhuurwoningen (tot € 1.000 per maand) zijn er veel te weinig. Zowel in de bestaande voorraad als in de plannen. Dat gaat ‘de markt’ niet oplossen, omdat beleggers het idee hebben dat ze over een x-aantal jaren die woningen niet verkopen tegen een goede prijs. Ze investeren liever in een booming regio dan in een gebied waar op den duur de vraag gaat teruglopen. Laat de markt zijn werk doen, dan komt alles goed, toch?

Bouwers en ontwikkelaars kunnen alleen woningen bouwen waar ze iets aan verdienen. De prijs van een huis begint bij de grond: veel eigenaren willen goud voor hun grond. Hoe redelijk is dat?

Verder is het bouwen van een nieuw huis vaak duurder dan het budget van woningzoekenden toelaat. Goedkoper bouwen kan, bijvoorbeeld door meer gebruik te maken van prefab. Toch gebeurt dat in de praktijk (te) weinig: niet alle bouwbedrijven willen dat of kunnen dat. Bovendien leveren tekorten in de bouw (mensen én materialen) hoge bouwprijzen op, wat negatief uitpakt voor de bouw van betaalbare woningen waar wél behoefte aan bestaat.

Daarom is ‘de markt zijn gang laten gaan’ niet het antwoord op deze kwalitatieve woningbehoefte. Er is meer voor nodig. Ontwikkelaars en bouwers moeten gaan ‘omdenken’, omdat de behoefte is veranderd. Denk aan tijdelijke woningen, circulair bouwen, meer ruimte voor CPO-initiatieven. Uiteindelijk is de bewoner onze

doelgroep (en niet de bouwer of ontwikkelaar (al vormen deze partijen belangrijke onderdelen van de bouwketen). Marktpartijen bouwen voor de vraag en hebben veel geïnvesteerd in hun plannen. Mogen ze die nog uitvoeren?

De beleidsregel gaat niet daarover. Ontwikkelaars hebben inderdaad plannen gemaakt met het oog op hun toekomstige activiteiten. Die dateren veelal uit een tijd waarin de vraag naar woningen voortdurend toenam door bevolkingsgroei. We zien sinds een aantal jaren dat die groei in Zuid-Limburg niet meer in die mate optreedt, dat al die plannen nodig zijn. En er is geen maatschappelijk belang bij het realiseren van nieuwbouw waar onvoldoende behoefte aan bestaat. Dat neemt niet weg, dat de individuele ontwikkelaar wel markt ziet voor een plan (vraag) en de woningen ook nog afgezet krijgt. Nieuwbouw is immers altijd in trek. Vraag is dus niet hetzelfde als behoefte. Als je meer bouwt dan nodig, dan trekt het overschot de waarde van bestaande woningen omlaag. Daarom is het voor de samenleving beter als niet alle plannen worden gebouwd. Dat betekent dat ontwikkelaars niet al hun speculatieve investeringen te gelde kunnen maken. Wat geldt voor ontwikkelaars, geldt ook voor gemeenten die speculatief gronden hebben gekocht en plannen ontwikkeld; zij hebben in de afgelopen jaren miljoenen afgeschreven op hun grondposities. Wat betekent dit nieuwe woonbeleid voor particulieren met een ‘bouwtitel’?

De beleidsregel gaat hier niet over. De gemeente kan hier zelf keuzes in maken. Er zijn gemeenten met heel veel kleine plannen van particulieren, vaak ‘eenpitters’ genoemd. Van ‘te veel plannen’ kan de gemeente last hebben, omdat al die plannen meetellen als ze – volgens de wet – bij een nieuw plan de behoefte daaraan moet aantonen. Daarom is een overschot aan plannen niet verstandig, ook als dat veel ‘eenpitters’ zijn. De bestaande woningvoorraad, is dat niet de verantwoordelijkheid van de eigenaar?

Van de woningen die nodig zijn over 20 à 25 jaar staat pakweg 95% er nu ook al: dat is de bestaande woningvoorraad. De meeste eigenaren zullen wensen dat hun huis

ook dán in goede staat verkeert. Daarvoor is onderhoud en vernieuwing nodig. Wie investeert in zijn huis, houdt het (meestal) verkoopbaar. De leeftijdsopbouw van de Limburgse bevolking is zo onevenwichtig en vergrijsd, dat alle beschikbare prognoses een afname van het aantal huishoudens laten zien. En daarmee een afname van het aantal benodigde woningen en een kwalitatieve verandering. Want bij zo’n sterke vergrijzing is op den duur een overschot aan eengezinswoningen in de koopsector waarschijnlijk. In de huursector gebeurt dat minder: woningcorporaties slopen en vervangen hun woningen op enig moment, of ze verkopen deze (dat heet ‘uitponden’). Die laatste oplossing is ook wat particuliere eigenaren doen: ze verkopen. Ruim 60% van de woningen is echter particulier eigendom. Bij een woningoverschot daalt de waarde van dit vastgoed. Die daling raakt alle eigenaren, maar niet gelijkelijk verdeeld: ‘de onderkant’ (slechtste deel van de voorraad) heeft de grootste kans op onverkoopbaarheid, leegstand en verloedering. Dat kan gebeuren in woongebieden, waar veel woningen leeg staan of in slechte staat zijn. Dat wil niemand. Daarom reikt het belang van het kwalitatief in orde houden van de bestaande woningvoorraad verder dan de individuele eigenaar. Het raakt de buren, de straat, een hele wijk, het raakt u en ons allemaal.

Wat gaat de gemeente nu doen om de bouw van goede woningen aan te jagen?

Elke gemeenten kan, bijvoorbeeld na een behoefteonderzoek, in een (gemeentelijke) woonvisie of in een ander document vastleggen, aan welke woningen het meest behoefte bestaat. Sommige gemeenten nodigen marktpartijen uit om met initiatieven te komen. Gemeenten kunnen ook verder gaan en zelf plannen ontwikkelen en dan de uitvoering aanbesteden. Versie 11-12-2020

1 Vragen Lijst Borger en antwoorden agendapunt 3 R&T 12-1-21.pdf

Reuling, Marian (Brunssum) Onderwerp:

Agendapunt 3 commissie R&T 12-1-2021

raadsvoorstel beleidsregel Ruim Baan: nblz 3 van 4 1.Wat waren de tijdelijke versoepelde compensatiesystematiek structuurvisie Wonen Zuid-Limburg? De financiële compensatiemogelijkheid werd onder bepaalde voorwaarden verruimd van max. 5 naar max.25 woningen. (raadsbesluit van 25-6-2019; gemeenteblad nr. 42) Conceptnotitie: 1 van 12 Bouwen naar behoefte 12/10/2020 n.a.v. BOWZL 19/11/2020 2.Routekaart ter besluitvorming aanbieden aan de 16 gemeenten. Is dat al gebeurd en besproken? Het is niet de bedoeling dat de routekaart ter besluitvorming aan de 16 gemeenteraden wordt voorgelegd. De routekaart omschrijft ‘de voorgestelde weg’ om te komen tot een geactualiseerde Structuurvisie Wonen Zuid Limburg. Deze zal op een later tijdstip aan de 16 gemeenteraden ter besluitvorming worden voorgelegd.

They Lückers commissielid R&T van Lijst Borger.

1