Toelichting doelgroepenverordening Brummen

Toelichting Doelgroepenverordening Brummen Aanleiding en achtergrond De gemeente Brummen heeft de ambitie om tot 2030 ongeveer 1000 woningen aan de bestaande woningvoorraad toe te voegen. Om de diversiteit en doorstroom te bevorderen geldt voor de nieuwbouw als uitgangspunt dat ten minste 30% van die woningen beschikbaar komt voor sociale huur en 35% voor goedkope en betaalbare koop en middenhuurwoningen. Deze ambitie is vastgelegd in de Routekaart Woningbouw waarbij de programmering is opgenomen in het toetsingskader volgens de spelregels 30-35-35. Deze Routekaart inclusief bijlage I vormt daarmee het uitgangspunt voor deze doelgroepenverordening. Deze verordening zorgt ervoor dat de sociale huurwoningen en de goedkope en betaalbare koop en de middenhuurwoningen terecht komen bij de juiste inkomensgroepen en dat de woningen voor een langere tijd voor deze doelgroep beschikbaar blijven. Om dit te bewerkstelligen worden de uitgangspunten opgenomen in deze verordening opgenomen in anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars. Ook worden de inkomensgrenzen, maximaal vrij op naam prijzen, de aanvangshuur en instandhoudingstermijn opgenomen in koop- en huurovereenkomsten met inwoners.

Algemene beschouwing op de inhoud In deze verordening is invulling gegeven aan het woonbeleid met betrekking tot doelgroepen bij de realisatie van sociale huurwoningen en goedkope- en betaalbare koopwoningen en middenhuurwoningen. Huurwoningen: De woningcategorieën binnen de huurwoningen worden onderscheiden door de hoogte van de aanvangshuurprijs bij de eerste ingebruikname van de woning. De bovengrens van de aanvangshuurprijs voor de sociale huurwoningen en tegelijk de ondergrens van de aanvangshuurprijs voor middenhuurwoningen is geregeld als grens die is opgenomen in de Wet op de huurtoeslag (artikel 13, eerste lid, onder a Wet op de huurtoeslag). De bovengrens van de aanvangshuurprijs voor middenhuurwoningen moet door de gemeente worden vastgesteld. In de Routekaart en in deze verordening heeft de raad ervoor gekozen deze grens bij de inwerkingtreding van deze verordening op € 1.023,- (prijspeil 2023) te stellen. De doelgroepen waarvoor de huurwoningen moeten worden gerealiseerd worden gerelateerd aan hun onderscheiden inkomen. Voor middenhuurwoningen hanteren wij dan ook een minimaal en maximaal inkomen, afhankelijk van de gezinssamenstelling. De grenzen zijn gebaseerd op de Nibud financieringslastennormen en deze kunnen gewijzigd worden door het college.

Om te zorgen dat de realisatie van de ambities op het gebied van sociale huurwoningen en middenhuurwoningen gekenmerkt wordt door een zekere mate van continuïteit zijn in de verordening minimale instandhoudingstermijnen opgenomen. Dat zijn de periodes waarin de categorieën woningen beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroepen. Koopwoningen: Bij koopwoningen wordt onderscheid gemaakt in goedkope koopwoningen (met een maximale vrij op naam prijs van 275.000 prijspeil 2023) en betaalbare koopwoningen met een vrij op naam prijs die ligt tussen 275001 en 355.000 prijspeil 2023). Om te zorgen dat de juiste woning ook bij de juiste doelgroep terecht komt (in relatie tot betaalbaarheid) worden er, om een woning in één van deze categorieën aan te schaffen maximum inkomensgrenzen gesteld. De inkomensgrenzen zijn gebaseerd op de Nibud financieringslastennormen en deze kunnen gewijzigd worden door het college. Een reden om de normen te wijzigen is bijvoorbeeld een stijging van hypotheekrente wat gevolgen heeft voor het leenvermogen.

Ook bij koopwoningen waarop deze doelgroepenverordening van toepassing is, streven we naar een instandhoudingstermijn voor de doelgroepen. Dit betekend dat er een instandhoudingstermijn wordt opgenomen in de koopovereenkomst om te zorgen dat de woning voor een periode van 10 jaren beschikbaar blijft voor de doelgroep. In de praktijk betekent dit dat de woningen voor een periode van 10 jaren niet verkocht mag worden voor een bedrag die ligt boven de maximale vrij op naam prijzen en dat er een inkomenstoets plaats moet vinden bij de potentiële koper. De verordening en de toekomstige Omgevingswet Op dit ogenblik is de inwerkingtreding van de Omgevingswet voorzien; vooralsnog lijkt deze op 1 januari 2024 in werking te treden. Deze wet biedt onder meer de nieuwe basis voor het door de gemeente te voeren beleid op het gebied van doelgroepen. In de gemeentelijke omgevingsvisie legt de gemeente vast welk langetermijnbeleid zij beoogt. In het (mede daarop gebaseerde) omgevingsplan wordt de uitwerking van dit langetermijnbeleid verder vorm gegeven. Artikelsgewijze toelichting Artikel 1 Definities De inhoud van de onderdelen a tot en met i spreken voor zich. Artikel 2 Doelgroep sociale huurwoning Dit artikel beschrijft de doelgroepen bij nieuw te bouwen sociale huurwoningen. Een sociale huurwoning heeft een kale huurprijs lager dan € 808,06 (prijspeil 2023).

Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning mag het inkomen van een eenpersoonshuishouden niet hoger zijn dan € 44.035,-. Voor een meerpersoonshuishouden is dat € 48.625,- (prijspeil 2023). Is het inkomen voor een alleenstaande of meerpersoonshuishouden hoger dan de hierboven genoemde grenzen, dan komt men niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Artikel 3 Doelgroep middenhuurwoningen In dit artikel zijn de huurprijzen voor middenhuurwoningen opgenomen. Deze begint na de grens van de sociale huurwoningen en mag maximaal € 1.023 betreffen (prijspeil 2023). Dit bedrag betreft de aanvangshuurprijs en kan stijgen door inflatie. Ook bevat dit artikel de inkomensgrenzen om in Brummen in aanmerking te komen voor een middenhuurwoning. Deze bedragen zijn gebaseerd op Nibud Financieringslastennormen om te zorgen dat er niet te duur of goedkoop gewoond wordt, waardoor de juiste doelgroep een aanspraak kan maken op deze huurwoningen. Artikel 4 Doelgroep goedkope woningen Voor het bepalen van de doelgroep goedkope woningen is aansluiting gezocht bij de norm voor lage inkomens uit de Nibud Financieringslastnormen. Om koopwoningen beschikbaar te krijgen voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot € 65.000 is dit artikel opgenomen.

Artikel 5 Doelgroep Betaalbare koopwoningen Ook voor het bepalen van de doelgroep betaalbare woningen is aansluiting gezocht bij de norm voor lage inkomens uit de Nibud Financieringslastnormen. Om koopwoningen beschikbaar te krijgen voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot € 75.000 is dit artikel opgenomen. Artikel 6 Instandhoudingstermijnen Op grond van dit artikel van de verordening moet een verhuurder van een sociale of middenhuurwoning de woning, gerekend vanaf het eerste moment van ingebruikname, gedurende een minimale termijn beschikbaar houden voor de doelgroep waarvoor de woning bedoeld is. De zogeheten instandhoudingstermijn. Voor sociale huurwoningen is de instandhoudingstermijn gesteld op 25 jaar, omdat het aanbod voor deze categorie het meest knelt en er daarom grote behoefte is aan voortdurende beschikbaarheid van dit type

woningen. Voor middenhuurwoningen is er iets meer flexibiliteit mogelijk en is de instandhoudingstermijn op 10 jaar gesteld. De instandhoudingstermijnen zijn overgenomen uit de Nota kaders en instrumenten woningbouw programmering; Spelregels 30-35-35. Gedurende de instandhoudingstermijn mag de huurprijs van de sociale huurwoning of de middenhuurwoning niet hoger zijn dan de uit de wet of deze verordening voortvloeiende huurprijsgrens. Ook indien de betreffende woningen gedurende de instandhoudingstermijn worden onttrokken aan de doelgroep, wordt in strijd gehandeld met de Doelgroepenverordening Brummen 2023. Als voorbeeld kan worden genoemd het geval dat een middenhuurwoning wordt verkocht aan een bewoner, dan wel voor een te hoge huurprijs wordt verhuurd gedurende de instandhoudingstermijn. In die gevallen kan de gemeente handhavend optreden, bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom. Artikel 7 Differentiatie woningbouw Artikel 7 is opgenomen om de ambities van de gemeente Brummen ook op deze plek inzichtelijk te maken. Het gaat om de programmering waarbij de spelregels van 30-35-35 het uitgangspunt zijn. Tevens is er aandacht voor levensloopgeschikte woningen. Artikel 8 Nadere regels Dit artikel geeft het college de mogelijkheid om de normen uit deze verordening verder uit te werken, beleidsregels hiervoor te maken dan wel een toetsingskader op te stellen.

Deze nadere regels zijn een aanvulling of een uitwerking van de verordening. Bij essentieel gewijzigde inzichten over de doelgroepenverordening zal de verordening zelf aangepast worden; de bevoegdheid tot het maken van nadere regels strekt niet verder dan het doel en intentie van deze verordening. Artikel 9 Hardheidsclausule Wanneer in individuele gevallen, door bijzondere omstandigheden de uitwerking van verordening onevenredig nadelige gevolgen heeft, kan het college een besluit nemen om van de afspraken uit de verordening af te wijken in een individueel geval, het besluit hiervoor dient goed gemotiveerd te zijn, en kan alleen worden ingezet bij uitzonderlijke situaties en/of wanneer het toepassen van de verordening in dat geval onredelijk zou uitvallen. Artikel 10 Inwerkingtreding Dit artikel spreekt voor zich. Artikel 11 Citeertitel Inwerkingtreding Om de verordening in de praktijk gemakkelijk aan te kunnen duiden is gekozen voor de verder voor zich zelf sprekende citeertitel.