E46 - Gemeente Brummen - Raadsinformatiebrief Vastgoed

Aan de raad van de gemeente Brummen

Brummen Ons kenmerk Uw kenmerk Onderwerp

: 1 april 2021 : Z056641/D350744 : : Raadsinformatiebrief gemeentelijk vastgoed

Geachte leden van de raad, De afgelopen periode zijn er verschillende vragen door uw raad gesteld over het gemeentelijke vastgoed. Wij hebben gemeend dat we recht doen aan uw vragen en opmerking deze via een raadsinformatiebrief te beantwoorden, waarbij er ook gelegenheid is context te geven. Inleiding De gemeente Brummen is eigenaar van circa 30 gebouwen in de gemeente, variërend van het gemeentehuis tot de brandweerkazernes in Eerbeek en Brummen. Ook de schoolgebouwen in de gemeente behoren in eigendom toe aan de gemeente. Deze gebouwen vertegenwoordigen een grote maatschappelijke, maar ook financiële waarde. Daarnaast is de gemeente eigenaar van de wegen, fietspaden en trottoirs binnen de gemeente, voor zover zij niet aan de provincie behoren. Ook al het openbaar groen, waaronder vele groenstroken behoort tot het eigendom van de gemeente. Ten slotte is de gemeente nog eigenaar van een groot areaal natuurgronden en een klein areaal agrarische grond. Met al dat bezit, komt ook een grote verantwoordelijkheid op het gebied van onderhoud, verduurzaming en vastgoedbeheer. Diversiteit gebouwen Grond in eigendom bij de gemeente Brummen, kent haar rol en functies. Voor gebouwen is dit anders, het merendeel is essentieel voor het functioneren van de gemeente.

Gebouwen zijn een faciliterend onderdeel om gestelde doelen te behalen op andere beleidsvelden zoals vervoer, veiligheid, sport, onderwijs, economie en cultuur. De gemeentelijke gebouwde vastgoedportefeuille is grofweg op te delen in 4 categorieën: 1. Dienstgebouwen Gebouwen voor uitoefening van de gemeentelijke taak en huisvesting van de ambtelijke en bestuurlijke organisatie. 2. Maatschappelijke Vastgoed dat ten behoeve van beleidsdoelstellingen in eigendom wordt gebouwen gehouden. 3. Beeldbepalende Gebouwen (of bouwwerken) zonder noemenswaardige functie, maar gebouwen essentieel voor het behoud van het dorpsbeeld. Bijvoorbeeld de kerktorens in Hall en Brummen, kiosk markt Brummen. 4. Overig vastgoed Vastgoed dat niet dient ter vervulling van beleidsdoelen, maar om verschillende redenen eigendom van de gemeente is. Bijvoorbeeld woningen die in het verleden zijn aangekocht, gebouwen die hun eerdere functie verloren hebben of delen van gebouwen die de gemeente zelf niet in gebruik heeft. Het gaat hier om vastgoed niet opgenomen in een grondexploitatie.

Z056641/D350744

Blz. 2

Gebouwen kunnen van categorie veranderen. Wanneer een gebruiker van een maatschappelijk gebouw het pand verlaat, dient het niet meer ter vervulling van een beleidsdoel. Wanneer het niet door de gemeente zelf in gebruik wordt genomen, verwordt dit gebouw overig vastgoed. In de bijlage bij deze brief vindt u een overzicht en classificatie van de gebouwen in eigendom bij de Gemeente Brummen Doelmatig vastgoedbezit Het bezit van gebouwen vraagt om een gestructureerde organisatie. Het is essentieel dat er voldoende kennis en vaardigheden zijn. Daarnaast gaat het doorgaans om grote bedragen. In het onlangs vastgestelde grondbeleid, is uitgesproken dat het grondbeleid faciliterend is aan andere beleidsvelden. Hetzelfde kan worden gesteld voor de gebouwen in eigendom bij de gemeente. Het hebben van vastgoed is geen kerntaak van de gemeente Brummen. Een compacte, doelmatige vastgoedportefeuille pas veel meer bij de visie van de gemeente Brummen. Afstoten van vastgoed Een uitvloeisel van doelmatig vastgoedbezit is dat vastgoed dat in de vierde categorie valt, onder voorwaarden kan worden afgestoten. In het navolgende gaat het daarom alleen om vastgoed dat in de vierde categorie valt. Of een gebouw afgestoten kan worden is afhankelijk van 2 voorwaarden: - Het afstoten dient strategisch verantwoord te zijn, en - Het afstoten dient financieel verantwoord te zijn. 1.

Strategisch verantwoord Een gebouw kan deel uitmaken van de strategische vastgoedvoorraad. Strategisch vastgoed is een instrument dat ingezet kan worden om ruimtelijke doelstellingen te helpen realiseren en te kunnen sturen op gewenste ontwikkelingen. Strategisch vastgoed moet binnen een relatief korte termijn ter beschikking van de gemeente kunnen staan en de beheerskosten moeten laag blijven. Vaak worden deze gebouwen in bruikleen gegeven totdat ze ontwikkeld worden. Deze gebouwen maken doorgaans deel uit van een grondexploitatie. Als een vastgoedobject onderdeel uitmaakt van een groter plan, is het vanuit strategisch oogpunt niet verstandig dat pand te verkopen. Voorbeelden van vastgoed dat onderdeel is van de strategische vastgoedvoorraad zijn de voormalige Wilhelminaschool in Brummen en het pand aan de Stationsstraat 5 en 5a in Eerbeek 2. Financieel verantwoord. De verkoop van gebouwen moet financieel verantwoord zijn. Alle gebouwen in eigendom bij de gemeente Brummen vertegenwoordigen een bepaalde boekwaarde. Dat is de waarde waartegen een gebouw is opgenomen op de balans van de gemeente. De boekwaarde ‘ontstaat’ door de historische koopsom waarvoor het gebouw in eigendom is verkregen. Daarnaast worden verbeteringen aan de gebouwen opgenomen in de boekwaarde. Jaarlijks wordt op de boekwaarde afgeschreven.

Het gevolg daarvan is dat de boekwaarde naar verloop van tijd daalt. Verkoop van gebouwen is financieel alleen verantwoord, wanneer de koopsom gelijk is aan, of hoger is dan de boekwaarde. Immers, een verkoop onder de boekwaarde resulteert in een afboeking, een financiële tegenvaller die ergens anders moet worden opgevangen (heeft een negatief effect op de reservepositie). Of een gebouw verkocht kan worden, wordt dus beoordeeld door vast te (laten) stellen of de marktwaarde van een gebouw hoger is dan de boekwaarde. Dat kan op basis van een taxatie van het object. In de gevallen dat de marktwaarde lager is dan de boekwaarde houdt financieel verantwoord vastgoedbeheer in dat het object verhuurd gaat worden. Op die manier worden de lasten die voortvloeien uit het eigenaar zijn (de exploitatielasten) gedekt door de huur. Na verloop van tijd zal de boekwaarde door achtereenvolgende jaren van afschrijvingen dalen tot een punt waarop de marktwaarde hoger is dan de boekwaarde. Op dat moment kan worden beoordeeld of verkoop alsnog tot de mogelijkheden behoort. Binnen de gemeente Brummen zijn een aantal vastgoedobjecten waarvan het op dit moment niet financieel verantwoord is om deze te verkopen. Dit geldt voor het bedrijfsgebouw aan de Kollergang 14

Z056641/D350744

Blz. 3

in Eerbeek en voor het kinderdagverblijf aan de Troelstralaan 49a in Brummen (de Bengelenburg). De boekwaarde van deze panden is hoger dan de marktwaarde. Intermezzo; verhuur Bij de verhuur van gemeentelijk vastgoed wordt een marktconforme huursom gerekend. Afhankelijk van de aard van de activiteit zijn op de verhuur de bepalingen van de Wet Markt en Overheid toepassing, of de regels van het Europees staatssteunrecht. In beide gevallen geldt echter dat een marktconforme huurprijs gerekend dient te worden. De vraag welk juridische regime van toepassing is op verhuur van vastgoed wordt beantwoord aan de hand van een andere vraag: Gaat het om een economische activiteit? Onder een economische activiteit verstaan we het aanbieden van goederen en/of diensten op een bepaalde markt. Is het antwoord ja, dan valt de activiteit onder de Wet Markt en Overheid, is het antwoord nee, dan zijn de Europese staatssteunregels van toepassing. Verhuur van kantoorruimte is een economische activiteit, ook andere vastgoedeigenaren verhuren kantoorruimte en er is een bepaalde markt voor. Verhuur van ruimte onder de markthuurwaarde aan een maatschappelijke ondernemer is geen economische activiteit. Wel is dit een steunmaatregel van de gemeente en zijn de Europese staatssteunregels van toepassing; er kan dus sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun.

Voorts geldt dat verkoop van gebouwen alleen financieel verantwoord is wanneer de koopsom ten minste marktconform is. De gemeente moet een eerlijke prijs voor de te verkopen gebouwen krijgen. Is dat niet het geval, ook dan is mogelijk sprake van staatssteun. Belangrijker nog is dat bij verkoop onder de marktwaarde de gemeente zichzelf en indirect haar inwoners tekort doet, maar ook individuele bevoordeling van de koper moet worden voorkomen. Voorts moet voorkomen worden dat gespeculeerd gaat worden met voormalig gemeentevastgoed. Daarom kunnen ook een realisatieplicht en een anti-speculatiebeding worden opgenomen bij verkoop. Vervulling beleidsdoelen/maatschappelijke meerwaarde Wanneer het strategisch en financieel verantwoord is om een gebouw te verkopen, kan het mogelijk zijn dat met de verkoop van het gebouw een gemeentelijk beleidsdoel gerealiseerd wordt. Ook is het soms mogelijk met de verkoop een maatschappelijke meerwaarde te creëren. Op het gebied van wonen, werken, zorg, recreatie en cultuur zijn diverse beleidsdoelen gesteld. Deze liggen soms vast in een bestemmingsplan, soms in andere beleidsdocumenten zoals de woonagenda. Met de verkoop van een gebouw kan soms een beleidsdoel worden ingevuld, of kan de gemeente sturing geven aan de gewenste invulling.

Wanneer de gemeente het bijvoorbeeld wenselijk acht dat er meer woningen voor eenpersoonshuishoudens komen in de gemeente. Kan een object worden verkocht onder de voorwaarde dat het wordt ontwikkeld naar woningen voor eenpersoonshuishoudens. Een ander praktisch voorbeeld is de verkoop van het pand aan de Meidoornlaan 18a & 18b. Uit de woonagenda blijkt dat behoefte is aan 30 extra woon-zorg plekken voor dementerende ouderen. 20 van die plekken worden nu ingevuld aan de Meidoornlaan. Wijze van verkoop Publiekrechtelijke bevoegdheid Verkoop van vastgoed is een privaatrechtelijke rechtshandeling. De bevoegdheid tot het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente, ligt op grond van artikel 160, lid 1 onder e van de Gemeentewet bij het college van B&W. In beginsel is dus een collegebesluit nodig voor de verkoop van vastgoed. Deze bevoegdheid kan ook zijn gemandateerd of gedelegeerd. De burgemeester is vervolgens bevoegd de gemeente in en buiten rechte te vertegenwoordigen, aldus artikel 171, lid 1 van de gemeentewet. De burgemeester kan die vertegenwoordigingsbevoegdheid opdragen aan door hem aan te wijzen personen. In de gemeente Brummen is de mandaatregeling gemeente Brummen 2020 bepalend voor de vraag wie mede bevoegd zijn het besluit tot verkoop te nemen.

De rol van de gemeenteraad bij verkoop van vastgoed is te destilleren uit artikel 169, lid 4 van de Gemeentewet; indien de raad daarom verzoekt of indien de verkoop ingrijpende gevolgen kan hebben

Z056641/D350744

Blz. 4

voor de gemeente geeft het college van B&W de raad vooraf inlichtingen over de uitoefening van de bevoegdheid bedoeld in artikel 160, eerste lid, onder e, van de Gemeentewet. In het laatste geval neemt het college van B&W geen besluit nadat de raad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen. Onderhandse verkoop Wanneer een vastgoedobject verkocht kan worden, gebeurd dat onderhands zonder daarmee actief te acquireren. Het alternatief is een openbare verkoop. Een openbare verkoop brengt aanzienlijke kosten met zich mee. Daarnaast maakt een onderhandse verkoop het mogelijk de plannen van een beoogde koper vooraf te toetsen. Vaak geldt dat voor een locatie een wijziging van het bestemmingsplan moet plaatsvinden en dat er vergunningen nodig zijn. Bij een openbare verkoop is het niet mogelijk de plannen vooraf te toetsen. Bij onderhandse verkoop is dat wel het geval. Een initiatiefnemer kan zijn plannen ter toetsing voorleggen aan het college van B&W. Als blijkt dat plannen niet haalbaar zijn of aanpassing vragen kan dat verduidelijkt worden voordat de verkoop wordt afgerond. Bij openbare verkoop is een dergelijke toets vooraf niet mogelijk. Het gevolg kan zijn dat gebouwen lange tijd leegstaan, of dat de koop achteraf wordt ontbonden. Contacten met mogelijk geïnteresseerde partijen worden gelegd door de medewerkers.

Deze zijn vrijwel dagelijks vragen van ontwikkelaars, particulieren, instellingen en bedrijven aan het beantwoorden over mogelijke ontwikkeling, aankoop van gebouwen en gronden. Potentiële geïnteresseerden kunnen zich te allen tijde melden bij de gemeente met de vraag of er ergens panden of gronden te koop, of te huur zijn. In de dagelijkse contacten worden geïnteresseerde ontwikkelaars, particulieren en bedrijven gewezen op locaties die mogelijk in aanmerking komen voor herontwikkeling of verkoop. Vanwege de beperkte omvang van de vastgoedportefeuille beschikt de gemeente in veel gevallen niet over het gevraagde vastgoed en wordt doorverwezen naar één van de lokale makelaars. Stand van zaken verkoop gebouwen Met de verkoop van het pand aan de Meidoornlaan 18a en 18b, zijn er op dit moment geen gebouwen meer waarvan verkoop strategisch en financieel verantwoord is. Dit kan natuurlijk veranderen op het moment dat een gebouw leeg komt te staan, of zijn huidige functie verliest. Daarnaast geldt voor een aantal panden dat door achtereenvolgende jaren van afschrijving de boekwaarde daalt en gelijk, of zelfs lager komt te liggen dan de marktwaarde. Tot slot In deze brief hebben we u geïnformeerd over onze huidige inzichten en de insteek die we kiezen bij de verkoop van gebouwen. Indien gewenst lichten we dit alles graag toe.

Met vriendelijke groet, Namens burgemeester en wethouders van Brummen,

Ine van Burgsteden Wethouder

Z056641/D350744

Blz. 5

Bijlage Adres

Soort gebouw

Knoevenoordstraat 46 Lorentzstraat Coldenhovenseweg 13 Coldenhovenseweg 85a Halsseweg 16 Prinses Irenelaan 2 Marktplein 30 Troelstralaan 49a Kerkstraat 17 Dorpsstraat 57 Engelenburgerlaan 31 Pothof 2a Oude Eerbeekseweg 40 Oude Eerbeekseweg 42 Oude Eerbeekseweg 44 Smeestraat 4a Handelstraat 45 L.R. Beijnenlaan 20 Illinckstraat 21 Meentgatstraat 25a Limburg van Stirumplein 1

woning Gymzaal bibliotheek opslag begraafplaats opslag begraafplaats opslag begraafplaats Muziektent kinderopvang kerktoren kerktoren kantoorgebouw kantine werkplaats wagenloods brandweerkazerne brandweerkazerne sporthal sporthal/zwembad kinderopvang kinderopvang voormalig schoolgebouw

Kollergang 14

kantoor/bedrijf/opslag

Stuyvenburghstraat 66 Beethovenstraat 20a Stationsstraat 5 Beekpad 5

kantoorgebouw kinderopvang woning/opslag woning

Type vastgoed Overig vastgoed Maatschappelijk gebouw Maatschappelijk gebouw Dienstgebouw Dienstgebouw Dienstgebouw Beeldbepalend gebouw Maatschappelijk gebouw Beeldbepalend gebouw Beeldbepalend gebouw Dienstgebouw Dienstgebouw Dienstgebouw Dienstgebouw Maatschappelijk gebouw Maatschappelijk gebouw Maatschappelijk gebouw Maatschappelijk gebouw Maatschappelijk gebouw Maatschappelijk gebouw Overig vastgoed Dienstgebouw/maatschappelijk gebouw Dienstgebouw/maatschappelijk gebouw Maatschappelijk gebouw Overig vastgoed Overig vastgoed