E31 - B&W - Beantwoording SV Meidoornlaan VVD HFK DB

GEMEENTERAAD van BRUMMEN

SCHRIFTELIJKE VRAGEN AAN HET COLLEGE Datum: 2 maart 2021 Aan de voorzitter van de raad

Steller: Carla Wijnhoven (VVD), Mame Douma (Democratisch Brummen) en Theo Hofman (Hofman-Kleverwal) Onderwerp: verkoop Meidoornlaan Het college wordt verzocht de volgende vragen schriftelijk te beantwoorden: 1. Wat was de vraagprijs van het pand en voor welk bedrag is het daadwerkelijk verkocht aan Dagelijks Leven? (steller VVD) 2. Op 15 december 2020 heeft het college in antwoord op een schriftelijke vraag over de datering van gesprekken met partijen het volgende aangegeven ik citeer: Vanaf 11 april 2018 zijn er gesprekken gaande met Dagelijks Leven. In antwoord op vragen die nog open stonden vanuit het forum van 7 januari 2020 is op een zelfde vraag door het college geantwoord ik citeer: De verkennende gesprekken voor de Meidoornlaan (met Dagelijks Leven) zijn gestart in september 2019. Wat verklaart het verschil in die twee data? En wie heeft deze gesprekken gevoerd met Dagelijks Leven? Was het college op de hoogte van deze gesprekken? (steller VVD) 3. Tijdens de raadsvergadering is verwezen naar het principebesluit. Daarin, zo blijkt nu, staat een bedrag vermeld waarvoor Dagelijks Leven het pand kon aankopen. Dit was nieuwe informatie en roept de volgende vragen op: Is er verschil in het daarin genoemde bedrag en het bedrag waarvoor het pand daadwerkelijk verkocht is. Zo ja, wat verklaart dan het verschil. Het principeakkoord dateert van het voorjaar in 2020.

Als antwoord op vragen is gesteld dat een formeel bod door Dagelijks Leven is uitgebracht op 12 december 2019. Dat is nog voordat het principebesluit is genomen. Hoe verhoudt zich dit tot het bedrag dat genoemd staat in het principebesluit? (steller VVD) 4. Op de nog openstaande vraag vanuit het forum van 7 januari wat de reden was dat de vraagprijs niet openbaar was is door het college beantwoord met de mededeling dat de vraagprijs altijd openbaar is geweest. De vraag hield echter mede in: waar was de vraagprijs te vinden voor onder andere potentiele kopers? Is dit ergens gepubliceerd geweest? (steller HFK) 5. Op de vraag of andere partijen de mogelijkheid hadden om een bod uit te brengen is door het college geantwoord dat die mogelijkheid er geweest is. Een andere partij heeft echt nooit een bod uitgebracht zo wordt gesteld in het antwoord. De vraag was: op welke wijze hadden anderen partijen op de hoogte kunnen zijn van het feit dat het gebouw te koop was? (steller HFK) 6. Kan het college verklaren waarom er een wezenlijk verschil is in de prijs die genoemd wordt in het advies inzake de verkoop van het pand aan de Meidoornlaan 18a en 18b en de uiteindelijke verkoopprijs? (steller DB)

7. Is college het er mee eens dat bij verkoop van het pand met als doel woningbouw te realiseren er een substantieel hogere opbrengst was geweest. En waarom heeft het college hier niet voor gekozen? (steller DB) 8. Waarom heeft het college de voorkeur gegeven aan een zeer grote speler op de zorgmarkt (is zelfs onderdeel van een overnamespel uit Frankrijk) i.p.v een lokale speler? (steller DB) 9. Is het college op de hoogte van het feit dat de winst voor Dagelijks Leven niet komt uit de geleverde zorg maar uit een hoeveelheid BV’s die parallel lopen met de uiteindelijke uitvoering op de Meidoornlaan? (winst op zorg is wettelijk beperkt) (steller DB) 10. Zijn er meerdere partijen geweest die een bod hebben gedaan? Zo niet, heeft het college wel duidelijk ruimte geboden hiervoor? (steller DB) 11. Vindt het college dat zij zorgvuldig om is gegaan met haar bezit, een bezit wat a priori ook het eigendom is van haar inwoners? (steller DB) Toelichting: Veel vragen zijn er al gesteld. Antwoorden zijn gegeven. En toch zijn er nog onduidelijkheden. Dat kan liggen aan de vraagstelling die wellicht verheldering vraagt. Maar ook de antwoorden op de vragen waren vaak niet helder waardoor er onduidelijkheid blijft bestaan. Er is begrip voor het feit dat aangegeven is dat er op dit onderwerp al vele vragen zijn gesteld.

Echter, een raadslid heeft als taak dat als er onduidelijkheid ontstaat door de vraagstelling dan wel de beantwoording om opheldering te mogen vragen. Daarom de vraag aan het college om de nog openstaande vragen helder te beantwoorden. Mochten de vragen niet helder zijn dan zijn we te allen tijde bereid daar een toelichting op te geven. Ondertekening: Carla Wijnhoven (VVD), Mame Douma (Democratisch Brummen) en Theo Hofman (HofmanKleverwal)

De heren M. Douma, Th. Hofman en mevrouw C. van Wijnhoven

Brummen Ons kenmerk Uw kenmerk Onderwerp

Verzonden d.d.:16 maart 2021 : 16 maart 2021 : Z056886/D351190 : : Antwoord op uw schriftelijke raadsvraag Meidoornlaan 2 maart 20221

Geachte heren Douma, Hofman en mevrouw Van Wijnhoven, Wij hebben uw vragen in goede orde ontvangen, waarvoor dank. U stelt, afsluitend bij uw vragen, dat eerdere beantwoordingen op door u gestelde vragen niet altijd helder waren. Onduidelijkheid is geenszins de bedoeling van het college geweest. In deze beantwoording hebben wij uw vragen (of gebundelde vragen) beantwoord waarbij de beantwoording uitvoerig is beschreven en eveneens een verwijzing wordt gedaan naar eerdere beantwoording of besluiten. Ook lichten wij middels deze beantwoording toe of er is afgeweken van de reguliere handelswijze van de gemeente Brummen bij transacties van gemeentelijk vastgoed en grond. Voor de goede orde verwijzen wij naar stukken waaruit blijkt dat wij handelen binnen de door uw raad gestelde kaders. 1. Wat was de vraagprijs van het pand en voor welk bedrag is het daadwerkelijk verkocht aan Dagelijks Leven. Vanuit strategisch perspectief is geen vraagprijs genoemd of vermeld, de beoogd koper wordt een openingsbod gevraagd. De richtprijs was een bedrag tussen € 250.000,- en € 275.000,- voor het object Meidoornlaan 18a/b te Brummen.

Deze richtprijs is gebaseerd op het destijds geldende gemeentelijk grondbeleid en de bijbehorende kaderbrief grondprijzen zoals dat is vastgesteld door de gemeenteraad in haar vergadering van 30 juni 2016 (bijlage 1) en een analyse van vergelijkbare transacties (bijlage 2). Op basis van het 2 grondprijzenbeleid is de uitgifteprijs voor gronden met een maatschappelijke bestemming € 125,- per m 2 (voor onbebouwde bouwrijpe grond). Voor deze locatie van 2.000 m zou dat een prijs van € 250.000,betekenen. Echter, er moet een opstal gesloopt worden (inclusief verwijderen van asbest) en het bestemmingsplan dient te worden aangepast. Ook is gekeken naar vergelijkingstransacties waarbij gronden door gemeenten (anders dan de gemeente Brummen) zijn verkocht ten behoeve van woon-zorg ontwikkelingen en daaruit kan de conclusie worden getrokken dat een koopsom tussen de € 250.000,- en € 275.000,- marktconform is. De locatie is verkocht voor € 300.000,- verminderd met de kosten voor het saneren van asbest (ca. € 35.000,-). Bij het principebesluit d.d. 19 mei 2020 (bijlage 3) is het uitgangspunt geweest dat de asbestsanering voor rekening is van de gemeente Brummen, sloop van opstal voor aankoper. Deze werkwijze betreft een reguliere handelswijze voor afspraken over verkoop en sloop.

Engelenburgerlaan 31 6971 BV Brummen Postbus 5 6970 AA Brummen Telefoon (0575) 56 82 33 Fax (0575) 56 82 88 E-mail: gemeente@brummen.nl

Z056886/D351190

Blz. 2

2. Op 15 december 2020 heeft het college in antwoord op een schriftelijke vraag over de datering van gesprekken met partijen het volgende aangegeven ik citeer: Vanaf 11 april 2018 zijn er gesprekken gaande met Dagelijks Leven. In antwoord op vragen die nog open stonden vanuit het forum van 7 januari 2020 is op eenzelfde vraag door het college geantwoord ik citeer: De verkennende gesprekken voor de Meidoornlaan (met Dagelijks Leven) zijn gestart in september 2019. Wat verklaart het verschil in die twee data? Wie heeft deze gesprekken gevoerd met Dagelijks Leven? Was het college op de hoogte van deze gesprekken? Vanaf 11 april 2018 heeft Dagelijks Leven belangstelling getoond en is er gesproken over het concept van woon-zorg voor dementerenden in de gemeente Brummen, zoals ook aangegeven in de brief van 15 december 2020 (bijlage 4). Tijdens die contacten zijn diverse locaties in Brummen en Eerbeek de revue gepasseerd en uiteindelijk is in september 2019 in de Meidoornlaan een concrete locatie gevonden. Daarmee is september 2019 hèt moment waarop de gesprekken over de locatie Meidoornlaan met Dagelijks Leven startte. Deze gesprekken zijn op ambtelijk niveau gevoerd en vanaf het begin zijn de verantwoordelijk portefeuillehouders Steinweg en later Van Burgsteden meegenomen in deze gesprekken en ook het college van B&W was op de hoogte van deze gesprekken.

Deze werkwijze betreft een reguliere handelswijze.

3. Tijdens de raadsvergadering is verwezen naar het principebesluit. Daarin, zo blijkt nu, staat een bedrag vermeld waarvoor Dagelijks Leven het pand kon aankopen. Dit was nieuwe informatie en roept de volgende vragen op: Is er verschil in het daarin genoemde bedrag en het bedrag waarvoor het pand daadwerkelijk verkocht is. Zo ja, wat verklaart dan het verschil. Het principeakkoord dateert van het voorjaar in 2020. Als antwoord op vragen is gesteld dat een formeel bod door Dagelijks Leven is uitgebracht op 12 december 2019. Dat is nog voordat het principebesluit is genomen. Hoe verhoudt zich dit tot het bedrag dat genoemd staat in het principebesluit? 6. Kan het college verklaren waarom er een wezenlijk verschil is in de prijs die genoemd wordt in het advies inzake de verkoop van het pand aan de Meidoornlaan 18a en 18b en de uiteindelijke verkoopprijs? (steller DB) De vragen 3. en 6. worden voor de helderheid gezamenlijk beantwoord: In het principebesluit is aangegeven het pand onder voorwaarden te verkopen aan Dagelijks Leven: een voorwaarde was dat het pand vrij van asbest zou worden geleverd (zie bijlage bij principebesluit in bijlage 3). Om de hoeveelheid asbest te bepalen hebben beide partijen afzonderlijk opdracht gegeven voor het uitvoeren van een asbestonderzoek.

Geconcludeerd is dat een aanzienlijke hoeveelheid asbest in het pand aanwezig is (hechtgebonden en in zijn huidige staat niet gevaarlijk). Dit asbest moet worden verwijderd vóór met de sloop van het pand kan worden begonnen. Om vanuit de gemeente zo min mogelijk risico lopen, is een vaste afkoopsom gehanteerd voor het uitvoeren van de asbestsanering en dat bedrag is in mindering gebracht op de koopsom. Wanneer kosten voor de asbestsanering hoger uitvallen, ligt daarvoor het risico niet meer bij de gemeente. Voordat een principebesluit kan worden genomen, moet bekend zijn wat de koopsom en voorwaarden gaan zijn. Volgordelijk is het dus logisch dat eerst een bod wordt uitgebracht en er zicht is op overeenstemming om pas daarna een principebesluit te nemen. Deze werkwijze betreft een reguliere handelswijze. Ten aanzien van asbestverwijdering wil de gemeente geen enkel risico op hoge saneringskosten.

Z056886/D351190

Blz. 3

4. Op de nog openstaande vraag vanuit het forum van 7 januari wat de reden was dat de vraagprijs niet openbaar was is door het college beantwoord met de mededeling dat de vraagprijs altijd openbaar is geweest. De vraag hield echter mede in: waar was de vraagprijs te vinden voor onder andere potentiele kopers? Is dit ergens gepubliceerd geweest? (steller HFK) 5. Op de vraag of andere partijen de mogelijkheid hadden om een bod uit te brengen is door het college geantwoord dat die mogelijkheid er geweest is. Een andere partij heeft echt nooit een bod uitgebracht zo wordt gesteld in het antwoord. De vraag was: op welke wijze hadden anderen partijen op de hoogte kunnen zijn van het feit dat het gebouw te koop was? 10. Zijn er meerdere partijen geweest die een bod hebben gedaan? Zo niet, heeft het college wel duidelijk ruimte geboden hiervoor? (steller DB) De vragen 4., 5. en 10. worden voor de helderheid gezamenlijk beantwoord: In onze organisatie zijn medewerkers vrijwel dagelijks vragen van ontwikkelaars, particulieren, instellingen en bedrijven aan het beantwoorden over mogelijke ontwikkeling, aankoop van gebouwen en gronden. Potentiële geïnteresseerden kunnen zich ten alle tijden melden bij de gemeente met de vraag of er ergens panden of gronden te koop, of te huur zijn.

In de dagelijkse contacten worden geïnteresseerde ontwikkelaars, particulieren en bedrijven gewezen op locaties die mogelijk in aanmerking komen voor herontwikkeling of verkoop. De behoefte aan ontwikkeling in de gemeente Brummen en de resultaten van transacties van gemeentelijk onroerend goed en beschikbare gronden heeft ons nooit tot de overweging gebracht om extra kosten te maken door actief te acquireren met dit bezit. Publicatie van een vraagprijs voor een herontwikkelingslocatie zonder wetenschap van bestemming kan niet. De kaders inzake en daarbij horende opbrengsten van de uitgifte van gronden zijn door de gemeenteraad vastgelegd met de op 21 januari 2021 vastgestelde Nota Grondbeleid, de Nota Grondprijzenbeleid en de bijbehorende kadernota Grondprijzen (bijlage 5). In 2016 is een bod uitgebracht op onder meer de locatie Meidoornlaan voor ontwikkeling naar wonen. Zie antwoord vraag 7. Deze werkwijze betreft een reguliere handelswijze. 7. Is het college het er mee eens dat bij verkoop van het pand met als doel woningbouw te realiseren er een substantieel hogere opbrengst was geweest. En waarom heeft het college hier niet voor gekozen? (steller DB) Op basis van het destijds geldende uitgiftebeleid (bijlage 1), werd grond voor woningbouw uitgegeven 2 voor € 250,- per m . Daarbij wordt uitgegaan van bouwrijpe grond.

De betreffende kavel heeft een opstal die gesloopt moet worden, in het gebouw is asbest aanwezig, het bestemmingsplan moet herzien worden. Dit zijn opbrengst-verminderende kosten. Ook de woonkavels moeten bouw- en woonrijp worden gemaakt en hieraan zijn ook nog eens kosten verbonden. Een ontwikkelaar zal al die kosten en bijbehorende risico’s verdisconteren in de koopsom. Verkoop met als doel woningbouw zou dan ook niet tot een substantieel hogere opbrengst hebben geleid (illustratief is het bod uit 2016 voor ontwikkeling naar woningbouw: destijds is € 250.000,- geboden voor de Meidoornlaan bij ontwikkeling naar wonen). Zoals de gemeenteraad op 21 januari 2021 heeft besloten is het grondbeleid dienend aan domeinen zoals zorg, welzijn, werken en wonen. Op het moment van de gesprekken met Dagelijks Leven over de locatie Meidoornlaan, bleek uit de door de gemeenteraad op 19 september 2019 vastgestelde woonagenda dat er in de gemeente Brummen behoefte is aan 30 extra woon-zorgplekken voor dementerende ouderen (pagina 21, bijlage 6). De zoekvraag van Dagelijks Leven, met een woonzorgcomplex dat voorziet in een aantal van die plekken, was aansluitend op de door de gemeenteraad vastgestelde woonagenda. Deze werkwijze betreft een reguliere handelswijze.

Z056886/D351190

Blz. 4

8. Waarom heeft het college de voorkeur gegeven aan een zeer grote speler op de zorgmarkt (is zelfs onderdeel van een overnamespel uit Frankrijk) i.p.v een lokale speler? (steller DB) Dagelijks Leven is een regionale partij afkomstig uit Apeldoorn. Het is aan iedere initiatiefnemer financieringsstromen te genereren voor het realiseren van projecten, het is daarbij niet ongebruikelijk dat daarbij beleggings- of investeringsmaatschappijen optreden als financier. Ten tijde van de gesprekken met Dagelijks Leven heeft geen andere partij zich gemeld. Pas nadat het principebesluit al genomen was en er een akkoord lag met Dagelijks Leven is er door een andere partij geïnformeerd naar de mogelijkheden van aankoop kavel met opstal. 9. Is het college op de hoogte van het feit dat de winst voor Dagelijks Leven niet komt uit de geleverde zorg maar uit een hoeveelheid BV’s die parallel lopen met de uiteindelijke uitvoering op de Meidoornlaan? (winst op zorg is wettelijk beperkt) (steller DB) Dagelijks Leven voorziet in een behoefte in de gemeente Brummen met het bieden van zorg aan dementerenden. Ook voor dementerende inwoners met alleen een AOW-uitkering. Dagelijks Leven zal net als elke andere zorgaanbieder moeten voldoen aan de wettelijke vereisten voor zorg, de financiering van zorg en de eventuele winst die gemaakt wordt.

Dagelijks Leven is een door het Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport toegelaten zorginstelling (Wet toelating zorginstellingen: WTZi) en van deze instellingen is vastgesteld dat zij aan de eisen in de WTZi voldoen. Ten aanzien van het verdienmodel van Dagelijks Leven heeft het college, zolang er aan de wet wordt voldaan, geen mening. 11. Vindt het college dat zij zorgvuldig om is gegaan met haar bezit, een bezit wat a priori ook het eigendom is van haar inwoners? (steller DB) Ja, met de verkoop wordt invulling gegeven aan de door de gemeenteraad vastgestelde woonagenda, door Dagelijks Leven wordt een marktconforme prijs betaald en de gemeente loopt geen risico bij sloop van het pand.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Brummen,

H.A.J. van de Vliert secretaris (wnd.)

A.J. van Hedel burgemeester

Besluit van burgemeester en wethouders van Brummen

Onderwerp:

Beantwoording schriftelijke raadsvragen Meidoornlaan van 2 maart 2021

Portefeuille:

Economische Zaken

Portefeuillehouder:

W.P. van Burgsteden

Vertrouwelijkheid:

Openbaar

Embargo tot en met: Proces:

Fysieke leefomgeving

Kenmerk:

Z056886/D352369

Burgerparticipatie:

Niet van toepassing

Raadsprocedure:

Ja, ter kennisname

Besluit:

Akkoord (Ongewijzigd besloten)

Besloten op:

16 maart 2021

Voorstel 1. Akkoord te gaan met de beantwoording van de schriftelijke raadsvragen Meidoornlaan.

Besluit 1. Akkoord te gaan met de beantwoording van de schriftelijke raadsvragen Meidoornlaan.

Bijlage(n) ter kennisname Beantwoording schriftelijke vragen D351190 bijlage 1 Nota grondprijzenbeleid D352370 bijlage 2 Referentietransacties D352371 bijlage 3 Principebesluit met bijlage D352372 bijlage 4 Beantwoording vraag db dec 2020 D352373 bijlage 5 Grondbeleid 2020-2021 D352374 bijlage 6 p21 woonagenda D352375 vraag D351189

Bijlage(n) ter besluitvorming

GEMEENTEBLAD

Nr. 154062 7 november 2016

Officiële uitgave van gemeente Brummen.

Gemeente Brummen – Nota Grondprijzenbeleid 2016 – 2020 Kenmerk: RB16.0035 De raad van de gemeente Brummen; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 17 mei 2016 met kenmerk RV16.0037; gehoord het behandeladvies van het forum Ruimte van 16 juni 2016; heeft besloten: de Nota Grondprijzenbeleid 2016 – 2020 (INT16.0548) vast te stellen.

Inleiding Naast de actualisatie van de nota Grondbeleid, dient ook de nota Grondprijzenbeleid te worden geactualiseerd. Niet alleen de economische crisis heeft weerslag gehad op de marktwerking, ook vaste prijzen die gehanteerd worden sinds de invoering van de Euro verdienen een actualisatie. In de Nota Grondbeleid worden onderdelen uit de reguliere planning & control cyclus gecombineerd met geldende wet- en regelgeving en de beleidsmatige uitgangspunten voor de samenwerking met private partijen over gebiedsontwikkeling. Tevens wordt hierin (beknopt) ingegaan op het grondprijzenbeleid van de gemeente. Om de discussie over de gehanteerde grondprijzen explicieter te maken en op de juiste niveaus (ambtelijk, bestuurlijk en politiek) te kunnen voeren, kan er voor gekozen worden om deze uitgangspunten op een andere manier vast te leggen. Dit kan worden gedaan door de uitgangspunten in een afzonderlijke Nota Grondprijzenbeleid vast te leggen. Op deze manier worden het college en de gemeenteraad meegenomen in de totstandkoming van de grondprijzen

1. Doel

1.1 Doel Het is wenselijk om de uitgangspunten vast te stellen voor de grondprijsbepaling bij de uitgifte van grond door de gemeente. Het vaststellen van de nota grondprijzenbeleid dient de volgende belangen: Uniformiteit en objectiviteit: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld; 1. Transparantie: zowel naar marktpartijen, burgers, als het bestuur wordt inzicht geboden in de 2. rekenmethodieken die de gemeente hanteert met betrekking tot het grondprijsbeleid; Draagvlak: openheid, uniformiteit en objectiviteit verhogen de aanvaardbaarheid van de gehan3. teerde prijzen; Verdienend vermogen: de nota grondprijzenbeleid ondersteunt de financiële doelstellingen van 4. de gemeente.

1.2 Toepassingsbereik Deze Nota is van toepassing op iedere gronduitgifte door de gemeente. De Nota is van toepassing op gemeentelijke grondexploitaties, maar is ook van toepassing bij eventuele Publiek Private Samenwerkingen (PPS) en andere samenwerkingsvormen met ontwikkelende partijen. Ook kan de nota van toepassing zijn bij investeringsprojecten waarbij sprake is van enige vorm van grondtransacties. De inhoud van deze Nota kan ingezet worden in onderhandelingen met marktpartijen en particulieren. De in de Nota genoemde prijzen zijn kaderstellend. In voorkomende gevallen kan afgeweken worden en daardoor is maatwerk mogelijk. Net als de nota Grondbeleid zal de nota Grondprijzenbeleid worden vastgesteld voor een periode van vier jaar. Vervolgens zal de nota, waar nodig, worden herzien en opnieuw ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden.

1

Gemeenteblad 2016 nr. 154062

7 november 2016

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 zal worden ingegaan op de beleidsmatige uitgangspunten die relatie hebben met het grondprijzenbeleid. In hoofdstuk 3 worden de rekenmethodieken beschreven en in hoofdstuk 4 zullen de uitgangspunten op basis waarvan de grondprijzen tot stand komen worden beschreven voor de verschillende categorieën gronduitgifte. In hoofdstuk 5 zal worden ingegaan op de uitgifte van grond niet in eigendom. Tenslotte zal in hoofdstuk 6 worden beschreven hoe deze nota Grondprijzenbeleid zal worden geïmplementeerd. In de bijlage worden de te hanteren grondprijzen opgesomd.

2. Beleidsmatige uitgangspunten

2.1 Inleiding Deze Nota Grondprijzenbeleid staat niet op zichzelf. Er is een relatie met beleidsmatige uitgangspunten en kaders die vanuit de Rijksoverheid en belangenorganisaties worden vastgesteld. Daarnaast is er een relatie met de beleidsdocumenten binnen de gemeente Brummen. Bij het opstellen van de Nota Grondprijzenbeleid is rekening gehouden met de hieronder genoemde beleidsdocumenten.

2.2 Landelijke kaders 2.2.1 Convenant gemeentelijk grondprijsbeleid In 2001 hebben de VNG, NEPROM, NVB en (destijds) VROM het Convenant gemeentelijk grondprijsbeleid opgesteld en bekrachtigd. Dit convenant heeft betrekking op het grondprijsbeleid bij uitgifte van gronden aan marktpartijen ten behoeve van woningbouw. Het convenant biedt een handvat bij de bepaling van de grondprijs bij woningbouw. De kwaliteit van de woning moet volgens dit convenant het uitgangspunt zijn bij de grondprijsbepaling.

2.2.2 Evaluatie convenant In 2005 is het hierboven genoemde convenant geëvalueerd, in opdracht van de verschillende contractspartijen. Op hetzelfde moment is er een handreiking opgesteld voor gemeenten om te komen tot een grondprijsbeleid (De prijs van kwaliteit: Handreiking voor gemeentelijk grondprijsbeleid bij woningbouw). De handreiking bevat voorbeelden om te komen tot een marktconforme grondprijs.

2.2.3 Staatssteun Het handelen van de gemeente op de markt wordt/is ingekaderd door Europese regelgeving m.n. op het gebied van staatssteun, aanbesteding en kostendoorberekening (Wet Markt en Overheid). Van staatssteun is sprake bij steunmaatregelen die: door de staat zijn verleend of met staatsmiddelen zijn bekostigd, 1. ten goede komen aan een bepaalde onderneming, en 2. niet-marktconform voordeel aan die onderneming verschaffen. 3. Staatssteun kan onder meer in de vorm van subsidieverlening, leningen tegen gunstige voorwaarden (rente, looptijd, aflossing), niet-marktconforme kredietfaciliteiten en een grondprijs onder de marktprijs. Als onderneming wordt aangemerkt “iedere entiteit die een economische activiteit uitoefent, ongeacht haar rechtsvorm en de wijze waarop zij wordt gefinancierd”. Het is een ruime definitie waaronder ook overheidsdiensten en non-profitinstellingen kunnen vallen. Onder economische activiteit wordt verstaan “het aanbieden van goederen en diensten op de markt”. Om te bepalen of er sprake is van een onderneming zijn van belang: de aard van de activiteiten/taken en de wijze waarop deze mogelijk in de regelgeving zijn ingebed (typische overheidstaak/taak van algemeen belang of niet?) en het al dan niet aanwezig zijn van een marktsituatie.

Op grond van het EG-verdrag moet staatssteun in beginsel aangemeld worden bij de Europese commissie zodat die kan beoordelen of de staatssteun onverenigbaar is wegens (dreigende) vervalsing van de mededinging op de gemeenschappelijke markt. Er is geen sprake van staatssteun indien het voordeel voor een marktpartij niet meer bedraagt dan € 200.000,-- over maximaal drie jaar per onderneming (“de-minimisregeling”). Voor het bepalen van de hoogte moeten dan wel alle steunmaatregelen van alle overheden die aan de desbetreffende onderneming zijn verleend, opgeteld worden.

2

Gemeenteblad 2016 nr. 154062

7 november 2016

De financiering door overheden van het verrichten van diensten van algemeen economisch belang hoeft onder voorwaarden geen staatssteun te zijn dan wel onverenigbaar met de gemeenschappelijke markt te zijn. In principe beslissen lidstaten zelf of en hoe zij het verrichten van diensten van algemeen economisch belang definiëren en financieren. Aangezien de relatie tussen staatssteunregels en (woning)bouwprojecten door woningbouwcorporaties de overheden via verschillende wegen kunnen raken was er behoefte aan duidelijkheid. In beginsel zou de rol die de woningbouwcorporaties hebben bij de ontwikkeling van sociale woningbouw aangemerkt kunnen worden als een dienst van algemeen economisch belang. Bij besluiten van 19 december 2009 en 30 augustus 2010 heeft de Europese Commissie de bouw en de verhuur van sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed als Diensten van Algemeen Economisch Belang goedgekeurd. Ter uitvoering van deze besluiten heeft de minister eind 2010 de “Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting” vastgesteld. Per 1 juli 2015 is deze Tijdelijke regeling omgezet in de Woningwet 2015.

Op grond van de Woningwet in samenhang met artikel 61 van het Besluit toegelaten instellingen Volkshuisvesting kan staatsteun in de vorm van grondkostensubsidie (lees verlaging van de grondprijs) aan woningbouwcorporaties verleend worden. De gronden moeten dan wel gebruikt gaan worden ten behoeve van de uitvoering van de in de Woningwet aan woningcorporaties omschreven activiteiten van algemeen economisch belang zoals realisatie van woningbouw bestemd voor sociale huur, bouw van gebouwen met maatschappelijke gebruiksbestemming en de inrichting van de omliggende omgeving.

2.2.4 Wet Markt en Overheid Overheden verrichten soms activiteiten die ook door de markt worden geleverd, zoals verkoop van bouw- grond. Dit kan leiden tot oneerlijke concurrentie. Overheden hebben vanuit hun publieke functie namelijk voordelen, waardoor zij goederen of diensten voor een lagere prijs dan concurrerende ondernemingen kunnen aanbieden. Om zo gelijk mogelijke concurrentieverhoudingen tussen overheden en bedrijven te creëren, is de Wet Markt en Overheid aangenomen. Deze wet wijzigt de Mededingingswet. In de Wet Markt en Overheid zijn voor overheden voor het verrichten van economische activiteiten niet vrijblijvende gedragsregel opgenomen onder andere de gedragsregel van integrale kostendoorberekening. Overheden moeten ten minste de integrale kosten van hun goederen of diensten in hun tarieven doorberekenen; Dat integrale kosten moeten worden doorberekend, betekent niet persé dat daarmee de prijs marktconform is. Er is sprake van een economische activiteit als de overheid in concurrentie met andere onderneming goederen of diensten aanbiedt op een markt. Of dit het geval is, hangt af van de karakteristieken van de activiteit. Uit de (Europeesrechtelijke) jurisprudentie blijkt dat hierbij belangrijke beoordelingselementen vormen: een relatie tussen prijs en prestatie, de vraag of private partijen actief zijn en de aanwezigheid van een wettelijke taak.

Als sprake is van de uitoefening van typisch overheidsgezag, zoals het verlenen van vergunningen of handhaving van de openbare orde, is die activiteit geen economische activiteit. Er hoeft dan geen rekening te worden gehouden met de gedragsregels. Op een aantal economische activiteiten zijn de gedragsregels niet van toepassing. Met name de volgende uitzonderingen zijn voor het grondprijzenbeleid relevant: indien er voor die economische activiteit sprake is van staatssteun boven de de-minimisgrens. • In dat geval gelden de Europese staatssteunregels (onder de de-minimisgrens geldt de Wet Markt en Overheid dus wel); indien de economische activiteit plaatsvindt in het algemeen belang. • Als een economische activiteit niet onder een uitzondering valt, zoals de verkoop van bouwgrond, zal dus ten minste de integrale kostprijs moeten worden berekend en in rekening moeten worden gebracht. Op grond van artikel 25h, vijfde lid, Mededingingswet heeft de raad op 1 juli 2014 gemotiveerd besloten dat op enkele economische activiteiten die plaatsvinden in het algemeen belang de gedragsregels niet van toepassing zijn. Het gaat dan o.a. over het beschikbaar stellen van sportgelegenheden voor sportbeoefening tegen een betaalbare prijs, en de verhuur van maatschappelijk vastgoed.

2.3 Gemeentelijke beleidskaders 2.3.1 Nota Grondbeleid De Nota Grondbeleid geeft de kaders en uitgangspunten van het grondbeleid in de gemeente Brummen weer. De Nota Grondbeleid is een strategisch kader en een richtinggevend beleidsdocument bij beleidsontwikkelingen. Het beleid ten aanzien van de totstandkoming van grondprijzen werd uiteengezet in

3

Gemeenteblad 2016 nr. 154062

7 november 2016

de Nota Grondbeleid. De Nota Grondprijzenbeleid is een gedetailleerde uitwerking van paragraaf 5.1.2 van de Nota Grondbeleid.

2.3.2 Gemeentelijk uitgiftebeleid Het uitgiftebeleid regelt hoe gegadigden in aanmerking kunnen komen voor bedrijfsmatige bouwkavels die door de gemeente worden uitgegeven. Het uitgiftebeleid voor bedrijfsmatige bouwkavels van de gemeente Brummen dateert van 2013.

3. Rekenmethodieken

3.1 Inleiding Uitgangspunt voor het grondprijsbeleid van de gemeente Brummen is dat bij de vaststelling van de grondprijzen in principe wordt uitgegaan van de marktwaarde van de grond. Zodoende ontvangt de gemeente een reële marktprijs voor de grond en kunnen opbrengsten geoptimaliseerd worden. Bij de uitgifte van grond in eigendom worden landelijk een viertal methodes gebruikt om de grondprijs te bepalen.

3.2 Methodieken 3.2.1 Residuele methode De waarde van de grond wordt bepaald door hetgeen op de grond gerealiseerd gaat worden. De residuele grondwaarde is het verschil tussen de totale opbrengstwaarde van de te realiseren opstal minus de totale kosten om deze opstal te realiseren. De opbrengstwaarde is bij een koopwoning is gelijk aan de VON-prijs en bij een huurwoning de gekapitaliseerde huurwaarde. De totale kosten zijn de all-in, zoals aanneemsom, advieskosten, winst en risico. Residuele grondwaarde = opbrengstwaarde – all-in bouwkosten Nadeel van deze methode is dat de waarde van de grond altijd het sluitstuk is van de berekening. De waarde die op deze manier wordt berekend ligt dikwijls onder de waarde van de grond in het vrije economisch verkeer.

3.2.2 Grondquote methode Bij de grondquote methode wordt de grondprijs vastgesteld op een percentage van de verkoopprijs van woning die op de grond wordt gebouwd. Dat percentage wordt de grondquote genoemd. De verkoopprijs die daarbij wordt gebruikt is de zogenaamde vrij op naam (v.o.n.) prijs, dat is de prijs inclusief overdrachtskosten. De grondprijs wordt bijvoorbeeld vastgesteld op 20% van de v.o.n.-prijs van de woning. Door een koppeling te leggen tussen de v.o.n.-prijs van en een woning en de daarbij behorende grondprijs wordt recht gedaan aan het economische verschijnsel dat de waarde van de grond wordt bepaald door de gebruiksmogelijkheden van de grond. Onder v.o.n.-prijs wordt verstaan de verkoopprijs van een complete woning. Voorbeeld: De v.o.n. prijs van een woning bedraagt € 230.000,00. In die prijs is 21% BTW begrepen; de prijs excl u sief BTW bedraagt € 190.082,64. Uitgaande van een grondquote van 20% bedraagt de grondprijs € 38.016,53, exclusief BTW.

3.2.3 Vergelijkingsmethode / comparatieve grondprijsbepaling Bij toepassing van de vergelijkingsmethode worden prijsontwikkelingen op de markt gevolgd en wordt op grond hiervan de grondprijs vastgesteld. Gronden met een gelijke waarde krijgen zo een gelijke prijs. Deze methodiek is erg geschikt om bijvoorbeeld te analyseren of de gehanteerde grondquote (zie hierboven) leidt tot een marktconforme prijs. De vergelijkingsmethode is het meest gevoelig voor ontwikkelingen in de economie en het algemene vertrouwen hierin. Daarnaast maakt de vergelijkingsmethode inzichtelijk dat de ligging en gebruiksmogelijkheden van grote invloed zijn op de waarde van de grond.

3.2.4 Kostprijsmethode De kostprijsmethode is een methodiek die vroeger veel door gemeente gehanteerd werd bij het vaststellen van gemeentelijke grondprijzen.

4

Gemeenteblad 2016 nr. 154062

7 november 2016

Bij deze methode wordt de prijs bepaald door de verwervingskosten van de (vaak agrarische) grond, te vermeerderen met de kosten van het bouwrijp maken. Deze methode heeft een aantal nadelen: de gemeente kan grondopbrengsten mislopen doordat de vastgestelde prijzen lager zijn dan de 1. marktconforme prijzen. Dit verschil kan bijvoorbeeld ontstaan doordat de boekwaarde van de grond lager is dan de waarde van de grond in het vrije economisch verkeer. de gemeente wordt inflexibel ten aanzien van het realiseren van verschillende gebruiksmogelijk2. heden: een lagere grondprijs ten behoeve van bijvoorbeeld een sportterrein kan niet gecompenseerd worden door een hogere grondprijs voor gronden ten behoeve van woningbouw. De gebruiksmogelijkheden en locatie zijn bij deze methode niet meer van invloed op de waarde van de grond.

4. Grondprijsbeleid

4.1 Categorieën De categorieën van grond die worden onderscheiden binnen de gemeente Brummen zijn als volgt: Woningbouw Sociale huur ∘ Sociale koop ∘ Vrije sector ∘ -

Kantoren Detailhandel Bedrijventerreinen Maatschappelijke voorzieningen Overige gronden Agrarische grond ∘ Groenstroken ∘ Nutsvoorzieningen ∘

Naast deze categorieën is er ook sprake van erfpacht, inbreidingslocaties en eventuele samenwerkingsvormen. Hierbij wordt op een afzonderlijke manier de te hanteren grondprijs bepaald.

4.2 Woningbouw 4.2.1 Sociale huur woningbouw Bij de realisatie van woningen in de sociale huursector kan sprake zijn van een onrendabele top. Een residuele grondwaardeberekening leidt tot onaanvaardbare hoge grondprijzen voor deze woningen. Om de woningcorporaties hierin tegemoet te komen worden voor deze woningen aangepaste grondprijzen gehanteerd. Als uitgangspunt voor de sociale huursector geldt een subsidiabele maximale huurprijs, zoals deze jaarlijks door het Rijk wordt vastgelegd. Woningen met hogere huurprijs vallen in de vrije sector. De grondprijzen voor sociale woningbouw komen tot stand in overleg tussen de gemeente en woningcorporaties en worden vastgelegd in prestatieafspraken. Op basis van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen Volkshuisvesting kan staatssteun (compensatie) in de vorm van verlaging van de grondprijs aan woningbouwcorporaties onder voorwaarden verleend worden. De gronden moeten dan wel gebruikt gaan worden ten behoeve van de uitvoering van de in de Woningwet aan woningcorporaties omschreven taken zoals realisatie van woningbouw bestemd voor sociale huur, bouw van gebouwen met maatschappelijke gebruiksbestemming en de inrichting van de omliggende omgeving.

Globaal kan gesteld worden dat staatssteun (compensatie) voor corporaties is toegestaan voor de bouw en verhuur van woningen bestemd voor de verhuur onder de geliberaliseerde huurprijsgrens (€ 710,68 per maand in 2015) mits ten minste 90% van de sinds 1 januari 2011 vrijkomende woningen met een huur tot die grens wordt toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de € 34.911,-- (prijspeil 2015).

4.2.2 Sociale koop woningbouw De uitgifteprijs van woningbouwgrond wordt bepaald door toepassing van de grondquotemethode. De bepaling van de grondquote wordt gedaan aan de hand van referentieprojecten.

5

Gemeenteblad 2016 nr. 154062

7 november 2016

4.2.3 Vrije sector woningbouw Onder woningen in de vrije sector worden alle koopwoningen verstaan, zowel projectmatige bouw door ontwikkelaars als particulier en collectief particulier opdrachtgeverschap. Ook huurwoningen met een huurprijs die hoger is dan de maximale subsidiabele huurprijs vallen onder deze categorie. Uitgangspunt voor het bepalen van de gemeentelijke grondprijzen in deze categorie is de marktwaarde. Deze waarde wordt vooraf bepaald en opgenomen in de grondexploitatie. Om de uitgifteprijs voor vrije sector woningbouw te bepalen wordt gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. Middels vergelijking met referentieobjecten kan de grondprijs worden bepaald. Binnen de vrije sector woningen wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende woningtypen: rijenwoningen, twee-onder-één-kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen. De grondprijzen voor deze verschillende woningtypen kunnen variëren. Ook kan er sprake zijn van differentiatie in grondprijzen tussen verschillende kernen en projecten. Dit heeft alles te maken met de diverse factoren die van invloed zijn op de opbrengstwaarde en de all-in bouwkosten.

4.3 Kantoren Bij kantoorlocaties wordt de grondprijs bepaald op basis van de residuele grondwaarde, in combinatie met een comparatieve grondprijsbepaling, zoals hierboven uitgelegd. De opbrengstwaarde voor een kantoor wordt in dit geval bepaald aan de hand van het bruto aanvangsrendement (BAR). De opbrengstwaarde van het object komt tot stand door de bruto jaarhuur te delen door het bruto aanvangsrendement. Van deze opbrengstwaarde worden vervolgens de all-in bouwkosten afgetrokken om zo tot een residuele grondwaarde te komen. De grondprijs voor kantoorlocatie zal per locatie worden vastgesteld.

4.4 Detailhandel Ook bij detailhandel wordt de grondprijs bepaald op basis van de residuele grondwaarde, in combinatie met een comparatieve grondprijsbepaling, zoals hierboven uitgelegd. De opbrengstwaarde voor een winkel is ook hier de beleggingswaarde, welke wordt bepaald aan de hand van het bruto aanvangsrendement (BAR). De opbrengstwaarde van het object komt tot stand door de bruto jaarhuur te delen door het bruto aanvangsrendement. Van deze opbrengstwaarde worden vervolgens de all-in bouwkosten afgetrokken om zo tot een residuele grondwaarde te komen. De grondprijs voor detailhandel zal per locatie worden vastgesteld en is ook afhankelijk van welk type detailhandel zich zal vestigen.

4.5 Bedrijventerreinen Voor het bepalen van de grondprijzen voor bedrijventerreinen wordt voornamelijk gebruik gemaakt van de comparatieve methode. Hierbij wordt gekeken naar het grondprijsniveau in de kernen binnen de gemeente en de grondprijzen van omliggende gemeenten. Deze grondprijzen zijn richtinggevend. De daadwerkelijk te hanteren grondprijs is afhankelijk van de locatieomstandigheden en bedrijfsactiviteiten en is berekend in de grondexploitatie.

4.6 Maatschappelijke voorzieningen Voor maatschappelijke voorzieningen zal de grondprijs zo veel mogelijk op basis van de residuele grondwaarde bepaald worden. Er zal hierbij een onderscheid gemaakt worden tussen niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen (zoals scholen, overheidsgebouwen, sociaal-culturele voorzieningen, sportvoorzieningen) en commerciële maatschappelijke voorzieningen (zoals particuliere kinderdagverblijven en opleidingsinstituten, medische centra zonder winstoogmerk). Per object en project zal de grondprijs worden bepaald.

4.7 Overige gronden 4.7.1 Agrarische grond De gemeente bezit nog een aantal agrarische percelen. Veelal zijn dit niet-strategische agrarische percelen en daarom aan te kopen door agrarische bedrijven. Voor de verkoop van agrarische percelen geldt een prijs van € 5,- per m². Deze prijs wordt tevens gehanteerd voor de uitleglocaties binnen de grondexploitaties. De agrarische percelen binnen de uitleglocaties komen niet voor verkoop in aanmerking.

4.7.2 Groenstroken In individuele gevallen is er voor particulieren een mogelijkheid om grond, veelal met de bestemming groen, aan te kopen. Deze grond bestaat uit niet-strategische openbare ruimte. Vaak gaat het hier om

6

Gemeenteblad 2016 nr. 154062

7 november 2016

groenstroken of zogenaamde overhoeken die van ondergeschikt belang zijn om nog als openbaar groen te dienen. Voor de verkoop van groenstroken geldt een vaste prijs van € 50,- per m². Er wordt onderscheid gemaakt tussen kleinere groenstroken (oppervlakte tot 100 vierkante meter) en grotere groenstroken die een substantiële uitbreiding van een kavel betekenen. In dit laatste geval kan er door de toevoeging van een reststrook een bouwmogelijkheid ontstaan en wordt de reststrook verkocht tegen de uitgifteprijs voor bouwgrond. Voor reststroken die worden toegevoegd aan andere objecten dan woningen, wordt de uitgifteprijs bepaald door de vergelijkingsmethode.

4.7.3 Nutsvoorzieningen Over het algemeen wordt voor nutsvoorzieningen in de openbare ruimte een recht van opstal gevestigd. Er is dan geen sprake van een feitelijk gronduitgifte. Als een nutsbedrijf, voor de aanleg van speciale voorzieningen als verdeelstations, grond in eigendom wil krijgen, zal de grondprijs worden bepaald aan de hand van de kostprijs.

4.8 Samenwerkingsvormen Wanneer er met een marktpartij gekozen wordt om een ontwikkeling te realiseren middels een samenwerkingsvorm (bijvoorbeeld een PPS-constructie) zullen de grondprijzen worden bepaald aan de hand van de marktwaarde en worden vastgesteld middels een grondexploitatie. Afhankelijk van de categorieën die voorkomen in de samenwerking, zal dit gebeuren op de hierboven beschreven manieren. In het kader van staatssteun kan een voorafgaande onafhankelijke taxatie van de marktwaarde nodig zijn.

5. Gronduitgifte anders dan in eigendom

5.1 Inleiding Behalve voor uitgifte in eigendom kan ook worden gekozen voor (erf)pacht, vestiging van een recht van opstal, huur en ingebruikgeving van gronden. De prijzen voor pacht, erfpacht, opstalrecht, huur en gebruik hebben veelal een relatie met grondprijzen, in die zin dat ze een bepaald percentage van de grondprijs bedragen, afhankelijk van het gewenste rendement.

5.2 Pacht Pacht vindt alleen plaats in de agrarische sfeer. De prijs en de pachtovereenkomst komen tot stand op basis van de bepalingen in het Burgerlijk Wetboek (boek 7 titel 5) en het Pachtprijzenbesluit. De bepalingen in de wet en het Pachtprijzenbesluit hebben een hoog dwingend karakter. De bewegingsvrijheid is erg beperkt voor de gemeente. De gemeente Brummen heeft verschillende landbouwgronden uitgegeven in pacht. Voor de pachtovereenkomsten voor gronden met een oppervlakte groter dan 1 hectare, wordt het Burgerlijk Wetboek en het Pachtprijzenbesluit gevolgd. Pachtovereenkomsten voor gronden met een oppervlakte kleiner dan 1 hectare hoeven niet te worden getoetst door de grondkamer. De gemeente is voor deze overeenkomsten vrij in de keuze van de pachtprijs. De gemeente Brummen zoekt hierbij aansluiting bij het Pachtprijzenbesluit. De maximale 2

vergoeding uit het Pachtprijzenbesluit wordt omgerekend naar een prijs per m . Deze prijs wordt gebruikt 2

2

om de canon te berekenen voor gronden met een oppervlakte kleiner dan 1 hectare. (aantal m x prijs/m ). De canon wordt op dezelfde wijze herzien als de herziening van de canon voor verpachtingen groter dan1 hectare (conform Pachtprijzenbesluit).

5.3 Vestiging van een recht van opstal Bij de vestiging van een recht van opstal mag de opstaller op het eigendom van de gemeente een gebouw stichten of een werk aanleggen. Door de vestiging van een recht van opstal wordt de opstal/ het werk in eigendom gescheiden van de ondergrond. De opstal/ het werk zijn in eigendom bij de opstaller en de ondergrond is in eigendom bij de gemeente. Voor het hebben van dit recht wordt een retributie gevraagd. Deze retributie wordt jaarlijks herzien 2

conform de Consumenten Prijs Index (CPI). De retributie wordt berekend door het aantal m te verme2

nigvuldigen met 2% van de waarde van de grond in het vrije economisch verkeer/m . Wanneer er een recht van opstal wordt gevestigd ten behoeve van leidingen, wordt aansluiting gezocht bij de landelijk gehanteerde LTO-GasUnie normen.

7

Gemeenteblad 2016 nr. 154062

7 november 2016

5.4 Huur Verhuur van gemeentegrond is naar zijn aard kortdurend. Gedacht moet worden aan termijnen van maximaal 5 jaar. Verhuur van gronden vindt bijvoorbeeld plaats bij groenstroken. De vergoeding is gekoppeld aan de waarde van de grond in het vrije economisch verkeer, het gewenste rendement en de aard van het gebruik van de grond. Het gewenste rendement van gronden in verhuurde staat is 8%. 2

De huurprijs wordt berekend door het aantal m te vermenigvuldigen met 8% rendement op de waarde 2

van de grond in het vrije economisch verkeer/ m . Voor de periode 1 januari 2015 t/m 31 december 2020 zijn een groot aantal groenstroken weer verhuurd. De gemaakte (prijs) afspraken voor deze stroken blijven onveranderd voor deze periode. Bij het sluiten van de nieuwe overeenkomsten voor deze stroken wordt bovenstaande methode toegepast. Ook voor alle nieuwe verzoeken wordt bovenstaande methode toegepast.

5.5 Ingebruikgeving Gronden waarover de gemeente de beschikking wil kunnen houden, worden “om niet” in gebruik gegeven. De aard van het in gebruik geven is kortdurend met een korte opzegtermijn. Voor de gemeente biedt dit de zekerheid dat de grond binnen afzienbare tijd beschikbaar is. Door geen vergoeding te vragen is er geen sprake van pacht waardoor ook het pachtrecht niet van toepassing is. Het in gebruik geven van gronden vindt doorgaans plaats bij gronden die zijn aangekocht ten behoeve van complexen.

5.6 Erfpacht Erfpacht wordt soms gebruikt ten behoeve van maatschappelijke doeleinden en bedrijven, en in dit kader heeft de gemeente Brummen ook grond in erfpacht uitgegeven. Bij erfpacht heeft de erfpachter het recht om een onroerende zaak van een ander (i.c. de gemeente) te gebruiken alsof hij eigenaar is. De gemeente is dan bloot eigenaar van de onroerende zaak (d.i. grond en de evt. daarop aanwezige opstallen (gebouwen)). Voor het gebruik kan een canon (vergoeding) in rekening worden gebracht. Bij het bepalen van de verkoopprijs van de bloot eigendom en de canon zal dan gekeken worden naar hetgeen bij bedrijven (marktwaarde) en maatschappelijke voorzieningen is bepaald.

6. Implementatie Bij het vaststellen van deze nota wordt het grondprijzenbeleid van de gemeente Brummen vastgelegd. Dit betreft een gedetailleerde uitwerking van paragraaf 5.1.2 van de Nota Grondbeleid. Het in deze nota uiteengezette grondprijzenbeleid wordt vastgesteld voor de periode 2016 – 2020. Hiermee heeft de Nota Grondprijzenbeleid dezelfde einddatum als de Nota Grondbeleid. Op dat moment zal er een evaluatie plaatsvinden en de nota’s waar nodig worden herzien. Vervolgens zal de Nota Grondprijzenbeleid, samen met de Nota Grondbeleid, elke vier jaar ter vaststelling worden aangeboden aan de gemeenteraad. Jaarlijks wordt door het College van B&W, binnen de kaders van de Nota Grondprijzenbeleid, de geactualiseerde grondprijzen vastgesteld. Dit zal gebeuren door middel van een Grondprijzenbrief, welke ter informatie naar de gemeenteraad zal worden gestuurd. De jaarlijks vastgestelde grondprijzen zullen in de Meerjarenbegroting Grondexploitaties worden verwerkt. De Grondprijzenbrief is als aparte bijlage aan deze nota toegevoegd.

Aldus besloten tijdens de openbare raadsvergadering van 30 juni 2016 de griffier de voorzitter

8

Gemeenteblad 2016 nr. 154062

7 november 2016

Bijlage Grondprijzenbrief 2016 Kenmerk: INT16.0602 Kaderbrief grondprijzen Onderdeel van de Nota Grondprijzenbeleid is de Grondprijzenbrief. De Grondprijzenbrief dient jaarlijks door het college van B&W worden vastgesteld. De grondprijzen uit de nota Grondprijzenbeleid zijn in onderstaande tabel samengevat. Voor details en achtergrondinformatie wordt verwezen naar de corresponderende hoofdstukken in de Nota Grondprijzenbeleid. Functie

Grondprijsbepalingsmethode

Grondprijs per m2

Bijkomende kosten

Woningbouw Sociale huur

Prestatieafspraken

Sociale koop

Grondquote

Vrije sector

Comparatief

BTW Nader te bepalen

BTW BTW

Eerste 750 m2

€ 250,-

BTW

Volgende 250 m2

€ 200,-

BTW

Volgende 500 m2

€ 150,-

BTW

m2 boven 1.000 m2

€ 100,-

BTW

Kantoren

Residueel

Nader te bepalen

BTW

Detailhandel

Residueel

Nader te bepalen

BTW

Bedrijventerreinen

Comparatief

€ 100,-

BTW

Maatschappelijke voorzieningen

Residueel

€ 125,-

BTW

€ 5,-

Kosten koper

€ 50,-

Kosten koper

Overige gronden Agrarische grond Groenstroken tot 100m2

Vaste prijs

Groenstroken > 100 m2

€ 150,-

Nutsvoorzieningen

Kostprijs

Nader te bepalen

Kosten koper

Gronduitgifte anders dan in eigendom

9

Pacht

Pachtprijzenbesluit

Recht van opstal

Retributie

2% over koopbedrag

Huur

Vaste prijs

8% over koopbedrag

Ingebruikgeving

Om niet

Erfpacht

Marktwaarde

Gemeenteblad 2016 nr. 154062

7 november 2016

½ waterschapslasten en kosten Grondkamer Notaris en kadaster

Notaris en kadaster

referentietransacties Verkoop Meidoornlaan

opm. oppervlakte

koopsom ex Ob/btw

prijs per m² ex OB/btw

Plaats

Adres

datum

Apeldoorn

ruys de Beerenbrouckstraat 2 & 4

19-9-2017

4.557 € 759.000,00 €

Bergen op Zoom Steenwijk

Antwerpsestraatweg 322 Verlaatseweg 12

23-5-2018 29-1-2016

2011 € 330.000,00 € 2250 € 259.360,00 €

oud schoolgebouw, op dit perceel zijn twee verzorgingshuizen gerealiseerd. 166,56 Doelmatiger programma reflecterend in hogere grondprijs. woon-zorg.Deze locatie is al bouwrijp, er hoeft geen sloop en/of sanering meer 164,10 plaats te vinden resulterend in hogere grondprijs 115,27 geen bijzonderheden, ontwikkeling woon-zorg

Doetinchem Hardenberg

Acacialaan 73 Karel Doormanlaan 17

22-2-2018 27-7-2017

2375 € 201.250,00 € 2377 € 309.917,36 €

oud schoolgebouw met ondergrond. School is verkocht voor ontwikkeling tot woonzorgcomplex. Schoolplein verkocht aan koper gelieerde derde met als 84,74 doel doorverkoop aan buren. Verklaring voor lagere grondprijs. 130,38 Perceel met oude opstallen, deels bouwrijp. Woon-zorg

Doesburg heerhugowaard Lochem gemiddeld

Grote Biesem 1 Callistolaan 2 Zutphenseweg 6

20-6-2019 26-6-2019 6-2-2018

2001 € 300.150,00 € 2419 € 302.375,00 € 3536 € 480.000,00 € €

150,00 woon-zorg bouwterrein met verplichting tot realisatie van 8 parkeerplaatsen. 125,00 woon-zorg bouwterrein met verplichting tot realisatie van 8 parkeerplaatsen. 135,75 woon-zorg Terrein met schoolgebouw 133,97

Besluit van burgemeester en wethouders van Brummen

Onderwerp:

Verkoop en ontwikkeling Meidoornlaan 18a en 18b

Portefeuille:

Grondexploitatie

Portefeuillehouder:

W.P. van Burgsteden

Vertrouwelijkheid:

Vertrouwelijk

Embargo tot en met: Proces:

Fysieke leefomgeving

Kenmerk:

Z044295/D325116

Burgerparticipatie:

Informeren

Raadsprocedure:

Niet van toepassing

Besluit:

Akkoord (Ongewijzigd besloten)

Besloten op:

B&W d.d. 19 mei 2020

Voorstel / Advies Te besluiten om: 1 In principe in te stemmen met het initiatief van Dagelijks Leven om aan de Meidoornlaan 18a en 18b een zorgcomplex voor dementiezorg (zzp5) met 20 plaatsen te realiseren; 2 De gedeeltelijke kavels inclusief opstallen volgens verkooptekening "te verkopen gronden Meidoornlaan 18a en 18b" (D328967) onder voorwaarden te verkopen aan Dagelijks Leven voor een bedrag van €300.000,-; 3 In principe medewerking te verlenen aan de nog op te starten planologische procedure voor de realisatie van een zorgcomplex voor dementiezorg (zzp5) op de te verkopen gronden aan de Meidoornlaan 18a en 18b; 4 Initiatiefnemer moet in het kader van participatie de buurt betrekken bij/ informeren over haar plannen omtrent het zorgcomplex;

Besluit Te besluiten om: 1 In principe in te stemmen met het initiatief van Dagelijks Leven om aan de Meidoornlaan 18a en 18b een zorgcomplex voor dementiezorg (zzp5) met 20 plaatsen te realiseren; 2 De gedeeltelijke kavels inclusief opstallen volgens verkooptekening "te verkopen gronden Meidoornlaan 18a en 18b" (D328967) onder voorwaarden te verkopen aan Dagelijks Leven voor een bedrag van €300.000,-; 3 In principe medewerking te verlenen aan de nog op te starten planologische procedure voor de realisatie van een zorgcomplex voor dementiezorg (zzp5) op de te verkopen gronden aan de Meidoornlaan 18a en 18b; 4 Initiatiefnemer moet in het kader van participatie de buurt betrekken bij/ informeren over haar plannen omtrent het zorgcomplex;

Inleiding Vanuit het college is gevraagd om te onderzoeken welke gemeentelijke eigendommen voor verkoop in aanmerking kunnen komen om revenuen te genereren. Voor één van die gemeentelijke locaties, de Meidoornlaan 18a en 18b is er een vraag vanuit een marktpartij (Dagelijks Leven) waarbij meerdere beleidsvelden (Grondzaken, Sociaal Domein en Ruimtelijke ontwikkeling) samen komen. Deze vraag kan leiden tot een voor alle beleidsvelden geschikte invulling van deze locatie. Dagelijks Leven wil graag aan de Meidoornlaan 18 a en 18b een woonzorglocatie ontwikkelen voor dementerende ouderen met zorgzwaartepakket 5 of hoger. Dagelijks Leven Dagelijks Leven biedt een landelijk uitgerold concept waarbij in een kleinschalige woonzorgvoorziening intensieve 24-uur per dag zorg wordt geboden aan (ZZP5 en hoger) aan mensen met geheugenproblemen die niet meer zelfstandig thuis kunnen wonen. In een kleinschalige woonzorgvoorziening bevinden zich 20 studio’s die geschikt zijn voor individuele bewoning, maar

te kwalificeren als onzelfstandige woonruimte. Daarnaast zijn er woonkamers, een ruimte voor dagbesteding en een professionele keuken waar elke dag vers wordt gekookt. Dagelijks Leven realiseert een woonzorgvoorziening die betaalbaar is voor iedereen, ook voor bewoners die uitsluitend AOW als inkomen hebben en geen aanspraak op een (aanvullend) pensioen kunnen maken. Voor meer informatie over Dagelijks Leven zie ook de website https://dagelijks-leven.nl/ Dagelijks Leven is in Brummen op zoek naar een perceel van ongeveer 2000m2, in de nabijheid van het centrum met parkeergelegenheid. Naast het op te richten pand zal op het perceel een tuin worden aangelegd ten behoeve van de bewoners. Dagelijks Leven heeft een bieding gedaan op de locatie Meidoornlaan, de biedingsbrief is te vinden in bijlage D325111. Per email is door Dagelijks Leven bevestigd dat de in de biedingsbrief genoemde termijn is verlengd naar 1 juni 2020. Locatie Meidoornlaan De locatie ligt mooi in het groen, aan de rand van park ’t Goor, de kinderboerderij en woningen aan de overzijde van de straat. Het is een vrij rustige buurt waar enkel bestemmingsverkeer komt. De afstand tot het centrum van Brummen bedraagt hemelsbreed 450 a 500 meter. Het pand aan de Meidoornlaan 18a en 18b is ooit gestart als een kinderdagverblijf.

In de loop der jaren zijn er verschillende functies gehuisvest in het pand zoals een huisartsenpraktijk en andere medische voorzieningen. Een deel van het pand (18b) wordt nog gebruikt door het Harmonie Orkest Brummen (HOB). Het HOB betaalt geen huur en ontvangt instandhoudingssubsidie en heeft eenmalig een vergoeding voor het onderhoud van het pand gekregen. Stichting Onze Droom heeft een ander deel van het pand (18a) tijdelijk in gebruik als een inloopkoffiehuis. Meidoornlaan 18a is op basis van een bruikleenovereenkomst in gebruik bij Stichting Onze Droom. Er geldt een opzegtermijn van 4 weken, zonder de verplichting voor de gemeente om een andere locatie voor hen te vinden.

Beoogd effect Het faciliteren van een voorziening voor dementerenden en het generen van revenuen voor de gemeente.

Argumenten 1.1 De locatie is ruimtelijke gezien passend voor dementiezorg De locatie heeft al een maatschappelijke bestemming, vanuit het beleidsveld ruimtelijke ontwikkeling is de vestiging van een woonzorgfunctie passend. Indien deze locatie niet de gewenste maatschappelijke bestemming had en er opnieuw een planologisch afweging gemaakt zou moeten worden, dan wordt deze locatie ook als een geschikte locatie voor deze functie gezien. Dit heeft onder andere te maken met omringende functies, de locatie zelf, de functie die passend is op een dergelijke locatie. Dagelijks Leven heeft meerdere locaties in Brummen en Eerbeek bekeken, echter deze locaties voldoen niet aan de wensen van Dagelijks Leven of zijn niet meer beschikbaar. Veel voormalige scholenlocaties zijn ingevuld met of onderhevig aan planvorming voor woningbouw. 1.2 Het initiatief past binnen de behoefte voor dementiezorg volgens de Woonvisie De vraag naar plaatsen voor dementerende ouderen in gemeente Brummen stijgt en zal de komende jaren naar verwachting alleen maar meer stijgen. De Woonvisie laat zien dat er zeker behoefte is aan 30 plekken. De marktanalyse van Dagelijks Leven (zie bijlage D325112) laat zien dat er volgens hen nog meer behoefte is aan plekken. Het aantal van 20 plekken past binnen het aantal wat ook onderzocht is in de Woonvisie.

Buiten dit initiatief zijn er ook 8 plekken gereserveerd voor een ander zorginitiatief. Beide initiatieven zijn in dat opzicht passend binnen de Woonvisie. 1.3 Het initiatief wordt bekostigd vanuit de Wet langdurige zorg Vanwege het zorgzwaartepakket (5 of hoger) wordt deze zorg direct vanuit betaald vanuit de Wet langdurige zorg (Wlz) en hoeft de gemeente daar financieel niet aan bij te dragen. De ervaringen van Dagelijks Leven op basis van de circa 50 locaties die ze hebben, is dat per locatie ongeveer 80% van de cliënten uit de directe omgeving komt (of van oudsher) er een binding mee heeft. In het kader van Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) kan het zijn dat de gemeente wel kosten moet maken (voor bijvoorbeeld hulpmiddelen) maar dat zou ook zo zijn als de cliënten thuis zouden wonen. 1.4 Het initiatief heeft geen invloed op het woningbouwcontingent Het woon-zorgcomplex biedt plaats aan maximaal 20 cliënten. Omdat het een initiatief voor 24-uurs zorg betreft valt het bewonen planologisch gezien niet onder een woonbestemming maar onder een maatschappelijk bestemming. Dat betekent dat deze 20 plekken niet mee tellen voor het aantal te bouwen woningen (contingent).

1.5 Het initiatief onderscheidt zich ten opzichte van andere zorgaanbieders Binnen de gemeente Brummen zijn wel enkele woonzorglocaties, zoals DomusMagnus en Zorgresidentie Zonneburg, die ook geschikt zijn voor dementerende ouderen, echter focussen die zich vaak op een financieel vermogende doelgroep. Dagelijks Leven realiseert een woonzorgvoorziening die ook betaalbaar is voor cliënten die alleen beschikken over Aow. 1.6 Het initiatief draagt bij aan werkgelegenheid De komst van een woonzorglocatie betekent ook dat er werkgelegenheid wordt gegenereerd. Volgens Dagelijks Leven is elke locatie die zij ontwikkelen goed voor ongeveer 25 (deeltijd) banen. 2.1 Prijs is marktconform Met de verkoop van deze locatie kan er een opbrengst worden gegenereerd die ten goede komt aan de gemeente als eigenaar van ondergrond en de opstallen. Dagelijks Leven heeft een biedingsbrief gedaan onder welke voorwaarden zij de locatie over willen nemen. Zie de bijlage D325111 voor deze biedingsbrief. Per email is door Dagelijks Leven bevestigd dat de in de biedingsbrief genoemde termijn is verlengd naar 1 juni 2020. Gezien de bestemming, de opstallen en de grootte van het kavel is de prijs marktconform.

De prijs is onder andere vergeleken met de gemeentelijke uitgifteprijs voor gronden met een maatschappelijke bestemming en met transacties voor andere locaties met een maatschappelijke bestemming door marktpartijen zijn betaald . Over de in de biedingsbrief genoemde voorwaarden zal nog nader worden onderhandeld. De insteek van de onderhandelingen is dat wij als gemeente zo weinig mogelijk risico lopen. Het resultaat van die onderhandelingen wordt vastgelegd in een koopovereenkomst.

3.1 Planologisch procedure De huidige locatie kent een maatschappelijke bestemming, het initiatief van Dagelijks Leven past qua activiteiten binnen deze bestemming. Echter heeft Dagelijks Leven een gestandaardiseerd plot wat op meerdere locaties in Nederland wordt uitgerold maar dat past niet binnen de bouwregels van het huidige bestemmingsplan. Middels een planologisch procedure (uitgebreide omgevingsvergunning) zal er medewerking moeten worden verleend aan dit initiatief. Een vereiste is dat er een (groen) inrichtingsplan wordt overlegd dat onderdeel uitmaakt van de planologische procedure. Insteek is het behoud van zo veel mogelijk groen en het verwijderen van zoveel mogelijk verharding zodat er een goede (groene) aansluiting met het park 't Goor wordt gerealiseerd. Daarnaast zal er in de planologische procedure aandacht moeten zijn voor beeldkwaliteit in relatie tot de omgeving. 4.1 Participatie vindt de gemeente belangrijk Omdat het initiatief niet past binnen het huidige bestemmingsplan, kan middels een planologische procedure medewerking worden verleend. Omdat dit initiatief zorgt voor een verandering in de bestaande omgeving, moet de initiatiefnemer in een vroegtijdig stadium de omgeving informeren en betrekken bij de planvorming.