D35 - B&W - Collegebesluit Herontwikkeling Graaf van Limburg Stirumplein D405723

Besluit van burgemeester en wethouders van Brummen

Onderwerp:

Herontwikkeling Graaf van Limburg Stirumplein

Portefeuille:

Centrumplan Brummen

Portefeuillehouder:

S. van de Graaf

Vertrouwelijkheid:

Openbaar

Embargo tot en met: Afdeling:

Fysieke leefomgeving

Kenmerk:

Z054989/D404112

Burgerparticipatie:

Niet van toepassing

Raadsprocedure:

Ja, ter kennisname

Besluit:

Akkoord (Gewijzigd besloten)

Besloten op:

11 april 2023

Voorstel / Advies 1. De planologische procedure op te starten voor de herontwikkeling van het Graaf van Limburg Stirumplein, waarbij 59 appartementen worden gerealiseerd voor starters en ouderen in het sociale, middendure en dure segment, met het stedenbouwkundig model D404643 als uitgangspunt. 2. Voor de stedenbouwkundige uitwerking een beeldkwaliteitsplan op te stellen voor de herontwikkeling van het Graaf van Limburg Stirumplein. 3. Het besluit ter kennisgeving te sturen naar de raad.

Besluit 1. De planologische procedure op te starten voor de herontwikkeling van het Graaf van Limburg Stirumplein, waarbij 59 appartementen worden gerealiseerd voor starters en ouderen in het sociale, middendure en dure segment, met het stedenbouwkundig model D404643 als uitgangspunt. 2. Voor de stedenbouwkundige uitwerking een beeldkwaliteitsplan op te stellen voor de herontwikkeling van het Graaf van Limburg Stirumplein. 3. Het besluit ter kennisgeving te sturen naar de raad.

Inleiding In 2010 heeft de gemeenteraad de structuurvisie Centrumplan Brummen vastgesteld, waar het Graaf van Limburg Stirumplein onderdeel van uitmaakt. In de structuurvisie werd richting gegeven aan de transformatie van het plein, zoals het realiseren van een gezondheidscentrum en een nieuw schoolgebouw tot het samenvoegen van twee scholen. Intussen is het gezondheidscentrum wel gerealiseerd, maar op een andere plek dan het Graaf van Limburg Stirumplein. Ook de samenvoeging van de twee scholen is niet doorgegaan (één van de twee scholen is zelfs opgehouden te bestaan), waardoor er geen noodzaak ligt om een extra schoolgebouw te realiseren. Daarnaast is de woningnood hoog. Het gebied is grotendeels in eigendom van de gemeente, waardoor gemeente aan zet is om plannen te initiëren. Het voorliggende plan is opgesteld met en voor omwonenden en belangstellenden en wordt dan ook door hen gedragen. Voor het realiseren van de appartementencomplexen wordt een prijsvraag uitgeschreven voor de aanbesteding.

Beoogd effect Het opstarten van de planologische procedure voor het realiseren van appartementen voor starters en ouderen in het sociale, middendure en dure segment in het centrum van Brummen, volgens het stedenbouwkundig model D404643.

Argumenten 1.1 Het model draagt bij aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Het Graaf van Limburg Stirumplein is gelegen in het centrum van Brummen. De gronden van de voormalige Julianaschool en de gymzaal naast Plein 5 liggen sinds 2010 braak. Het gebouw van Vérian staat sinds 2018 leeg. De bibliotheek ziet de koppelkansen met het SWB. In deze samenwerking wordt ook onderzocht en gekeken naar mogelijkheden voor maatschappelijk-culturele verenigingen om zich te kunnen vestigen in de nieuw te ontwikkelen locatie. Door de herontwikkeling van het gehele plein met een tweetal appartementencomplexen en een parkeerterrein voor de SWB en bibliotheek gezamenlijk, verbetert de ruimtelijke kwaliteit van het centrum. Het appartementencomplex op de locatie van de voormalige Julianaschool wordt 5,5 bouwlagen hoog. Door ook de parkeerplaatsen onder het gebouw te plaatsen, hoeven deze parkeerplaatsen niet in de openbare ruimte te worden gerealiseerd. Het andere appartementencomplex wordt 3 bouwlagen hoog, hier vindt het parkeren achter het gebouw plaats. Juist om meer ruimtelijke en groene kwaliteit in het gebied te verkrijgen, zoeken we de oplossing in de bouwhoogte. Dit past bij de inbreidingsvoorkeur uit het coalitieakkoord 2022-2026 "Vertrouwen, verbinden, versterken". 1.2 Het model wordt gedragen door de buurt.

Het plan voor de herontwikkeling van het Graaf van Limburg Stirumplein is in samenspraak ontwikkeld met de omwonenden, belanghebbenden en andere belangstellenden. Door middel van het eerste buurtgesprek hebben we opgehaald wat er leeft in de buurt en wat men er graag ontwikkeld ziet worden, onder de randvoorwaarden die we hebben gesteld. Tijdens het tweede buurtgesprek hebben we modellen laten zien die zijn ontwikkeld uit de wensen die in het eerste buurtgesprek zijn opgehaald. Uit de gepresenteerde modellen zijn tops & tips gehaald en is, na ook het model financieel door te rekenen, het nu voorliggende model gekomen. Dit uitgewerkte model is in februari middels een inloopavond gepresenteerd aan de omwonenden, belanghebbenden en belangstellenden. Reacties op het model zijn opgenomen in de Memo reacties van omwonenden (D404182). Naar aanleiding van de reacties passen we het model aan op een aantal punten, te weten: we voegen extra parkeerplaatsen toe aan de straatkant ten opzichte van het model voor de huidige bewoners, we verplaatsen de entree van het grote appartementencomplex naar de achterzijde, op het parkeerterrein achter de SWB worden meer bomen toegevoegd en we voegen extra hagen toe als afscheiding van het projectgebied. 1.3 Realisatie van 59 appartementen past binnen de Woonvisie en de Routekaart woningbouw.

In de Woondeal met de regio en provincie is afgesproken dat de gemeente 1250 woningen realiseert tot en met 2030. Het toevoegen van 59 appartementen voor starterswoningen en voor ouderen in het sociale, middendure en dure segment is conform de doelgroepen verordening van de Gemeente Brummen. Daarnaast passen deze aantallen in de Woonvisie, de Routekaart woningbouw en de Woondeal met de provincie. Gezien alle planvorming en ontwikkelingen van appartementen in alle segmenten in het gehele centrum, wordt geadviseerd de appartementen van dit model op het Graaf van Limburg Stirumplein allen als koopwoningen te realiseren. Er is praktisch geen sociale koop in aanbod en aanbouw in het centrum van Brummen, terwijl er veel vraag naar is. 1.4 Het bouwplan past binnen de structuurvisie Centrum Brummen. Het Graaf van Limburg Stirumplein ligt in het centrum van Brummen. In de structuurvisie Centrum Brummen is het plein aangemerkt als een plein waar maatschappelijke functies gecombineerd wordt met wonen. De structuurvisie schetst daarnaast een toekomstbeeld van enkele gebouwen die samenhangen rondom een gezamenlijke groene ruimte. Met de herontwikkeling wordt ruimte geboden aan Plein 5 om uit te breiden om zo meer maatschappelijke functies toe te voegen, zoals de bibliotheek en andere maatschappelijk-culturele verenigingen. De herontwikkeling van Plein 5 is aan pandeigenaar SWB.

Als andere verenigingen zich willen voegen bij de herontwikkeling van Plein 5, is dat aan het SWB om deze te betrekken in de herontwikkeling van Plein 5. Woningbouw wordt toegevoegd op de locaties voormalige Julianaschool en Vérian - huidige bibliotheek in twee gebouwen, waarbij meer ruimte ontstaat voor een groene ruimte. De invulling van het model voor de herontwikkeling past daarmee binnen de structuurvisie. 1.5 Voldoende ruimte voor parkeren. In de oude situatie stond een school op het nu braakliggende terrein. Dat had een parkeerbehoefte. Ook toen het gebouw van Vérian in gebruik was, had het een parkeerbehoefte. Omdat de bibliotheek en SWB met elkaar worden samengevoegd, kan worden voorzien in een parkeerterrein achter Plein 5 waar de parkeerbehoefte van deze functies op wordt afgewikkeld. Eveneens is gekeken naar de parkeerdruk in het gebied met de huidige functies en kan worden geconcludeerd dat zelfs op de drukste momenten er meer dan voldoende parkeerplaatsen leeg bleven, er was sprake van een maximale bezetting van 60%. In het nieuwe model wordt gerekend met deze 60% bezetting voor de blijvende functies bibliotheek en SWB. Het parkeerterrein voor deze functies wordt groen ingericht. Voor de nieuwe appartementencomplexen wordt gerekend met de norm uit het parapluplan parkeren.

Het appartementencomplex op de locatie van de voormalige Julianaschool wordt voorzien van een half verdiepte parkeergarage. Het appartementencomplex op de plek van Vérian en de bibliotheek krijgt een parkeerterrein achter het nieuwe gebouw. Aan de straatkant worden parkeerplaatsen gerealiseerd voor de 3 bestaande appartementencomplexen van Veluwonen aan het plein. Hiermee wordt voorzien in de parkeerbehoefte. 2.1 Samenhang in ruimtelijke kwaliteit door middel van het beeldkwaliteitsplan. Ten behoeve van een samenhangende ruimtelijke kwaliteit is het noodzakelijk om een beeldkwaliteitsplan uit te werken. Hiermee wordt richting gegeven aan de uiteindelijke verschijningsvorm van de appartementencomplexen, maar ook aan de openbare ruimte. In het model is al een eerste richting aangegeven. 3.1 De gemeenteraad op de hoogte houden. In januari dit jaar heeft de gemeenteraad een presentatie gehad van twee stedenbouwkundige modellen voor het plein en een voorkeursmodel aangewezen. Tijdens de presentatie heeft de gemeenteraad ook aangegeven graag op de hoogte te worden gehouden over het verdere verloop van het plan.

Kanttekeningen 1.1 Twee gebouwen moeten worden aangekocht. Ten behoeve van de ontwikkeling moeten een tweetal gebouwen worden aangekocht. Met de betreffende partijen zijn we in gesprek om tot aankoop te komen. Realisatie van de herontwikkeling zal in fases gebeuren, waarbij de eerste fase de ontwikkeling van het

appartementencomplex op het voormalige Julianaschool terrein is en de aanleg van de parkeerplaatsen achter de SWB, direct na vaststelling van het bestemmingsplan. De aanbouw van de SWB is de tweede fase en als derde fase is de realisatie van het appartementencomplex op het terrein van Vérian en de bibliotheek. In deze uitwerking kan enige vertraging in aankoop van de benodigde gebouwen opgevangen worden. Waarbij moet worden opgemerkt dat de eerste en tweede fase tegelijkertijd kunnen verlopen.

Burgerparticipatie Het plan voor de herontwikkeling van het Graaf van Limburg Stirumplein is in samenspraak ontwikkeld met de omwonenden, belanghebbenden en andere belangstellenden. Door middel van het eerste buurtgesprek hebben we opgehaald wat er leeft in de buurt en wat men er graag ontwikkelt ziet worden, onder de randvoorwaarden die we hebben gesteld. Tijdens het tweede buurtgesprek hebben we modellen laten zien die zijn ontwikkeld uit de wensen die in het eerste buurtgesprek zijn opgehaald. Uit de gepresenteerde modellen zijn tops & tips gehaald en is, na ook het model financieel door te rekenen, het nu voorliggende plan gekomen. Dit plan is in februari middels een inloopavond gepresenteerd aan de omwonenden, belanghebbenden en belangstellenden. Enkele reacties op het plan zijn opgenomen in de Memo reacties van omwonenden (D404182). Naar aanleiding van de reacties passen we het model aan op een aantal punten, te weten: we voegen extra parkeerplaatsen toe aan de straatkant ten opzichte van het model voor de huidige bewoners, we verplaatsen de entree van het grote appartementencomplex naar de achterzijde, op het parkeerterrein achter de SWB worden meer bomen toegevoegd en we voegen extra hagen toe als afscheiding van het projectgebied.

Advies adviesorganen

Communicatie Als het college instemt met het verzoek tot opstarten van de planologische procedure zal dit via de besluitenlijst openbaar worden gemaakt. Ook in de GemeenteThuis en via de overige communicatiekanalen zoals de website en sociale media wordt aandacht aan het plan besteed. Daarnaast krijgt de projectwebsite brummen.nl/centrumplanbrummen een update met de actuele informatie. De bezoekers van de inloopvond worden ook per brief en mail geïnformeerd.

Financiële toelichting Voor de herontwikkeling van het Graaf van Limburg Stirumplein heeft de gemeenteraad in 2020 een grondexploitatie vastgesteld. De vastgestelde grondexploitatie ging uit van andere uitgangspunten dan het nu voorliggende plan. In juni ligt een aangepaste grondexploitatie voor het Graaf van Limburg Stirumplein ter vaststelling voor aan de gemeenteraad.

Juridische grondslag Wro (Wet ruimtelijke ordening) Artikel 160 lid 1 Gemeentewet

Inkoop en aanbesteding Voor de bouw van het plan wordt een prijsvraag uitgeschreven. Na positief besluit wordt het beeldkwaliteitsplan opgesteld, waarmee de eerste eisen voor de prijsvraag worden uitgewerkt.

Uitvoering Bij een positief besluit worden de bestemmingsplanprocedure en het beeldkwaliteitsplan opgestart. In juni ligt een aangepaste grondexploitatie voor aan de gemeenteraad ter vaststelling. De prijsvraag voor de bouw wordt uitgewerkt en in gang gezet. De benodigde panden worden aangekocht.

Stukken ter vaststelling

Bijlage(n) ter informatie 1. Model Groene entree Graaf van Limburg Stirumplein (D404643) 2. Achtergrond informatie model Groene entree (D404172) 2. Memo reacties van omwonenden (D404182)

MEMO Doc.nr.

:

D404182

Zaaknr.

:

Z054989

datum

:

23 maart 2023

aan

:

Het college van B&W

van

:

Maureen de Wild

betreft

:

Memo reacties inloopavond Graaf van Limburg Stirumplein

Op 22 februari is het model Groene Entree voor het Graaf van Limburg Stirumplein aan de buurt gepresenteerd. Ongeveer 75 mensen zijn op deze avond geweest om zich te laten informeren. Hierop zijn vele reacties ontvangen. Een verzameling van de reacties hieronder:

-

-

-

-

-

5,5e bouwlaag vinden meerdere bewoners (voornamelijk van het bestaande complex er tegenover) toch echt te hoog. Daarnaast zou het volume van het gebouw wat meer moeten aansluiten bij het appartementencomplex ertegenover Gebouw A opsplitsen in 2 blokken om het minder massaal te laten lijken Volledig verdiepte parkeergarages voor beide appartementencomplexen o Volledig verdiepte parkeergarages zijn zeer kostbaar. Met halfverdiept hoeft in principe geen mechanische ventilatie worden toegepast, wat scheelt in de bouwkosten. Een volledig verdiepte parkeergarage voor appartementen in het sociale en middendure segment levert een zeer negatieve exploitatie op. Beide appartementencomplexen even hoog, beide maximaal 4 bouwlagen. Het parkeren voor de 3 bestaande appartementencomplexen is nu een stuk minder dan in de bestaande situatie. In de toekomst moeten de bewoners verder lopen. o Een gedachte is om het langsparkeren langs de weg in het nieuwe plan om te vormen naar gestoken parkeren. Zo kunnen er meerdere parkeerplaatsen worden gelegd. De bibliotheek heeft nu aan de achterkant een buitenruimte die veel gebruikt wordt. Dit wordt gemist in het ontwerp. Kan er een rustige buitenruimte gecreëerd worden bij de bieb. o Het paarse deel in het plan is een ruimtereservering voor de aanbouw. Met de SWB en bibliotheek moet het programma dat gebouwd moet worden nog worden bepaald.

Een buitenruimte kan daar onderdeel van uitmaken. Kan de entree/looppad van het 5,5e hoge appartementencomplex niet aan de achterkant bij de parkeergarage. Nu gaan (nieuwe) bewoners alsnog aan straat parkeren waardoor ze de parkeerplaatsen “inpikken” van de huidige bewoners van het complex ertegenover. o Dit zijn openbare parkeerplaatsen en niet alleen bedoeld voor de huidige bewoners. Er is geen concreet programma voor de SWB o Dat is ook niet aan de gemeente, maar nader uit te werken met SWB, bibliotheek, HOB en eventuele andere partijen. Groene rand aan de achterkant van de percelen om een goede scheiding te maken, maar ook aan de voorzijde langs de Burgemeester Dekkerstraat Het parkeerterrein achter de SWB moet goed verlicht worden zodat het geen hangplek wordt. Kan de parkeerplaats achter het SWB nog groener?

Verder waren er veel positieve reacties, men vroeg wanneer er gebouwd wordt en waar men zich kon inschrijven voor een woning.

blz. 1 van 1

Graaf van Limburg Stirumplein – Model Groene entree

B

A

Totaal 59 woningen - 29 dure woningen (GBO 100m2) - 22 middeldure woningen (GBO 85m2) - 8 goedkope woningen (70m2)

Analyse, “ambitie” en ontwerpuitgangspunten Analyse Sferen

Terugblik bewonersavonden Routing Dorpse sfeer: • groen met behoud van bomen • aanhaken op klassieke sfeer, niet hoger dan 2 bouwlagen met kap • SWB gebouw mag moderne uitstraling behouden / krijgen • Moet wel samenhang in het gebied komen. Wellicht kansen om klassiek te combineren met modern. Gemeentehuis Brummen is een referentie waar klassiek en modern fraai gecombineerd zijn. Parksfeer: • vooral voor direct omwonenden, daarom geen horeca of terrassen • Markt is de plek voor ontmoeting voor het dorp, niet het Graaf van Limburg Stirumplein Bereikbaarheid • parkeervoorzieningen liever niet achteraf; gevaar voor hangjongeren • bereikbaarheid te voet, fiets en scootmobiel van belang • goede stallingsmogelijkheden voor fiets en scootmobiel

Bouwhoogten

Groen en duurzaamheid • Veel aandacht voor de openbare ruimte voor het groen. Echt de aandacht geven ook om te voorkomen dat er te veel verharding komt. • Wonen voor ouderen EN jongeren

Functies

Ambitie & ontwerpuitgangspuntenkaart • Genoeg woningen toevoegen (voor financiële haalbaarheid) en tegelijkertijd dorps bouwen (niet de hoogte in) • Veel parkeerplaatsen benodigd en tegelijkertijd een groene parksfeer maken • Dorpse ‘klassieke’ architectuur of aansluiten op modernere architectuur omliggende bebouwing? Parkeren • 45 parkeerplaatsen voor bibliotheek, SWB en omliggende woningen • waarvan 7 bestaande mindervaliden parkeerplaatsen • voor nieuwe woningen extra parkeerplaatsen (parkeernormen)

Groen

Oriëntatie

Graaf van Limburg Stirumplein - ontwerp Plankaart

Facet concept openbare ruimte

Model woonvisie

Model woonvisie

P

P

B

P

A

Appartementencomplex A parkeergarage half verdiept

Appartementencomplex B bouwlaag 1

bouwlaag 2

bouwlaag 3

bouwlaag 4

bouwlaa 5

bouwlaag 1

bouwlaag 2

bouwlaag 3

Graaf van Limburg Stirumplein - facetkaarten Facet bouwhoogten

Facet parkeren

Model woonvisie

Model woonvisie

45 parkeerplaatsen benodigd vanuit bestaand programma in plangebied

P

SWB & bibliotheek & omwonenden

P

57 parkeerplaatsen

omwonenden

uitbreiding SWB geen nieuwe parkeerplaatsen nodig want betreft verplaatising binnen plangebied

31 parkeerplaatsen

7 pp

14 midden x 1,4 = 19,6 8 goedkoop x 1,1 = 8,8 Totaal nodig = 28,4

6 pp

P

28 parkeerplaatsen 29 duur x 1,6 = 46,4 8 middel x 1,4 = 11,2 totaal nodig = 57,6

Privé bewoners

P

supermarkt en centrum

4 pp

Parkeerplaatsen nodig in ontwerp parkeernorm aantal wo pp nodig Duur 1,6 29 46,4 Midden 1,4 22 30,8 Goedkoop 1,1 8 8,8 Totaal 59 86 Benodigd parkeren bestaande situatie: 45 Totaal pp nodig in ontwerp

131

Parkeerplaatsen in ontwerp Parkeerplaatsen parkeerkoffers OR: Parkeerplaatsen langsparkeren OR: Parkeerplaatsen parkeergarage prive: Totaal pp in ontwerp:

88 17 28 133

Facetkaarten, Architectuurprincipes & referentiebeelden Facet sferen

Architectuurprincipes

Model woonvisie

Plint Fijne detaillering / materialen

Detaillering gevel 2 delen Beëindiging gebouw

Open & gesloten

Verschillende materialen

m

er

oder

sfe e n

r

Hist

o p r d e h s c s e i r sfe o e

Setback uitkragingen

Insnijding

Detaillering gevel

Facet bouwhoogten

Model woonvisie

Groen talud Groene voet appartementen

1 bouwlaag 1 bouwlaag met kap 2 bouwlagen 2 bouwlagen met kap 3 bouwlagen 4 bouwlagen 4,5 bouwlagen 5,5 bouwlagen