D2 - B&W - Beantwoording schriftelijke vragen D66 huurbevriezing D460323

gemeenteraad Brummen

Brummen Ons kenmerk Uw kenmerk Onderwerp

: 20 mei 2025 : Z113554/D459841 : : Beantwoording vragen D66 huurbevriezing

Verzonden d.d.: 20 mei 2025

Geachte raadsleden, Onlangs heeft het kabinet besloten om over te gaan tot de bevriezing van de huren van de sociale huurwoningen. Dit heeft voor de huurder consequenties maar zeker ook voor de eigenaren van de woningen. Met name in de sociale huursector zijn er veel zorgen ontstaan over de toekomst. U als raad heeft hier daarom ook terecht vragen over gesteld. Ondanks dat er nog veel onzeker is zullen we hieronder ingaan op de door u gestelde vragen. 1.

Is het college het met D66 eens dat een huurbevriezing, zonder daarbij te voorzien in extra investeringen in de sociale huursector of een belastingverlaging voor woningcorporaties, een forse impact kan hebben op de mogelijkheid van woningcorporaties om hun doelen op het gebied van woningbouw en verduurzaming te realiseren? Antwoord: Hier is het college het mee eens. Deze zorgen zijn vanuit de gemeente Brummen middels een brief aan het aan het ministerie van Volkshuisvesting kenbaar gemaakt. Deze brief is opgesteld door de Regionale versnellingstafel en bijgevoegd aan deze brief.

2.

Is het college voornemens om hierover in gesprek te gaan met de woningcorporaties(s) die in de gemeente Brummen actief zijn, om de impact van deze landelijke maatregel op lokaal niveau in kaart te brengen? Antwoord: Op diverse vlakken zijn er ook al schrijven gegaan naar het ministerie van Volkshuisvesting om onze zorgen te uiten. Bijgevoegd aan deze brief ook de brief van uit de regionale versnellingstafel en de brief vanuit de samenwerkende Woningcorporaties.

Z113554/D459841

3.

Blz. 2

Is het college bereid na deze gesprekken een brief naar de raad te sturen over de impact van dit besluit op de (gemaakte) prestatieafspraken, waarin zij (i) uitlegt wat huurbevriezing betekent voor de inkomsten van corporaties, (ii) uiteenzet wat de impact is op hun doelen, (iii) welke woningbouw- en verduurzamingsprojecten nu stil komen te liggen, (iv) welke (politieke) keuzes gemaakt moeten worden nu er minder geld te besteden is en (v) wat de inzet van het college gaat zijn in eventuele nieuwe onderhandelingen met woningbouwcorporaties(s)? Antwoord vanuit Veluwonen: De door de coalitie en het kabinet aangekondigde huurbevriezing raakt de hele corporatiesector, en dus ook Veluwonen. De effecten die wij hebben berekend liegen er niet om. We kunnen als woningcorporatie (dus in heel ons werkgebied, niet alleen in Brummen) zo'n 105 miljoen euro minder lenen, omdat we structureel jaarlijks 3,5 miljoen minder huurinkomsten gaan ontvangen. Voor dat geld hadden we bijvoorbeeld 380 woningen kunnen bouwen. Het betekent helaas dat we fors moeten ingrijpen in onze uitgaven. We hebben hier nu nog geen keuzes in gemaakt, maar doen dat binnenkort bij het opstellen van onze begroting voor 2026. Daardoor kunnen we geen uitgewerkt bod op de prestatieafspraken uitbrengen. Je mag van ons een brief verwachten voor 1 juli, maar het zal minder concreet zijn dan andere jaren.

En we zullen daarin aangeven dat we in de huidige omstandigheden geen mogelijkheden zien om nieuwe prestatieafspraken te maken. We staan hierin als Veluwonen niet alleen. Alle woningcorporaties in de Stedendriehoek zijn het hierover eens en we voeren eenzelfde lijn richting de regionale woondeal. We spraken deze week af dat we gezamenlijk een brief sturen aan alle colleges, het P-beraad en de provincies Gelderland en Overijssel.

4.

Is het college daarnaast bereid om de negatieve gevolgen van de huurbevriezing op de al sterk onder druk staande investeringscapaciteit van woningcorporaties actief onder de aandacht te brengen bij zowel de provincie Gelderland als het Rijk? Antwoord: Deze zorgen zijn vanuit de gemeente Brummen middels een brief aan het aan het ministerie van Volkshuisvesting kenbaar gemaakt. Deze brief is opgesteld door de Regionale versnellingstafel en bijgevoegd aan deze brief.

We hopen u hiermee op dit moment voldoende te hebben geïnformeerd. Mochten er nieuwe ontwikkelingen zijn op dit gebied zullen wij u raad hierover informeren. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Brummen,

H. Matser secretaris

G.J.M. van Rumund burgemeester (wnd.)

Zwolle, 24 april 2025 Van: Versnellingstafels Achterhoek, Foodvalley, Noord-Holland Noord, Overijssel, Rivierenland, Stedendriehoek Aan: De minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Betreft: vergaande gevolgen voor woningbouw door bevriezing sociale huren

Geachte mevrouw Keijzer, Het kabinet heeft in het akkoord over de Voorjaarsnota besloten de huren voor de sociale sector te bevriezen. In deze brief zetten wij dit besluit in de context van eerdere afspraken van het Rijk met de hele sector om de woningbouw aan te jagen (Woondeals [maart 2023] en Woontop [december 2024], en met de corporatiesector (Nationale Prestatieafspraken (NPA) [december 2024]). Wij schetsen de gevolgen voor de woningbouw en zoeken naar de juiste maatregelen om de zeer ongewenste effecten van deze huurbevriezing voor de woningbouw en woningzoekenden tegen te gaan - die veel verder gaan dan de slagkracht van de corporaties alleen. Het besluit van het kabinet om voor 2025 en 2026 de huren in de sociale huursector te bevriezen zet de totale nieuwbouwopgave op scherp. Ook na 2026 zullen daarmee de huren structureel met 2x de jaarlijkse huurverhoging lager zijn. Heel veel woningbouwplannen zullen als gevolg van dit besluit moeten worden aangepast, uit- of afgesteld. De huurbevriezing lijkt een eenmalig cadeau aan de laagste inkomens, maar precies diezelfde groep is de dupe van deze maatregelen. Zij zullen langer moeten wachten op een huis, een huis met minder verduurzaming en dus een hogere energierekening, en minder goed onderhoud. Vanuit Aedes bent u al op de hoogte gesteld van de gevolgen voor de sociale huurmarkt.

Op hoofdlijnen: Het effect op de huurkasstroom van de corporatiesector is € 1,2 miljard tot € 1,6 miljard per jaar. De impact is daarmee vergelijkbaar met de verhuurdersheffing. De investeringscapaciteit van de sector daalt met 40%. Er is landelijk ongeveer € 47,5 miljard minder te besteden: 170.000 nieuwbouwwoningen of de verduurzaming van 1,4 miljoen woningen. Deze effecten zijn structureel, en zijn in komende jaren zonder uw hulp niet te repareren. De impact op de nieuwbouwopgave o

Veel projecten zijn straks niet meer haalbaar en de aantallen uit de woondeals blijven achter. De druk om minder sociale huurwoningen in te plannen neemt toe om op die manier nog enigszins bij de woondealafspraken te komen.

o

Vanuit de woondeals is landelijk de norm op woningbouwplannen gelegd dat 30% van de opgave sociale huurwoningen betreft en 2/3 betaalbaar. Dit kan nu niet meer gehaald worden en daarmee staat de gemengde woningbouwopgave op losse schroeven.

o

De 30% sociale huur is een belangrijke drager en aanjager in de nieuwbouwplannen. De sociale opgave maakt deel uit van de haalbaarheid van de plannen en zo komt de totale opgave onder druk te staan.

o

De haalbaarheid wordt verder onder druk gezet omdat slechts het “betaalbare” gedeelte voor subsidies in aanmerking komt.

1/2

o

Dit alles leidt bovendien tot meer dure woningen, het gat tussen betaalbaar en duur neemt toe. Naast een groter woningtekort, ontstaat zo een groep woningzoekenden die tussen wal en schip vallen, omdat zij niet voor een corporatiewoning in aanmerking komen en er onvoldoende vrije sector woningen voor hun beurs beschikbaar zijn.

Kortom, de woningbouwopgave als geheel komt sterk onder druk te staan, het woningtekort wordt niet ingelopen en de groep woningzoekenden groeit nog harder dan nu al het geval is. Veel plannen gaan schuiven en veel nieuwbouwwoningen zullen daardoor on hold komen. Compensatie is hard nodig Wij hebben in de korte tijd nadat het besluit tot bevriezing van de huren bekend werd nagedacht over mogelijkheden om de effecten van deze maatregel te verzachten: o

Het beste is natuurlijk als het kabinet afziet van het besluit tot huurbevriezing, gegeven de grote, negatieve effecten op de woningbouw in het algemeen en op het aandeel betaalbaar in het bijzonder. Beide zijn speerpunten van het kabinetsbeleid.

o

Misschien zijn er andere en betere maatregelen mogelijk om de balans tussen huurders en de woningbouw te borgen. Het kabinet kan via huurtoeslag de huurders tegemoet komen in plaats van via huurbevriezing. Zowel de huurders als de woningbouw hebben hier baat bij. Scheefwoners hebben gezien de bevroren huur bovendien een extra stimulans om hun corporatiewoning te blijven huren, dat is ongunstig voor de doorstroming. Huurtoeslag heeft dit effect niet.

o

Er loopt een discussie over Vennootschapsbelasting in combinatie met de Europese regeling ATAD. Afschaffing van de vennootschapsbelasting heeft in elk geval een direct effect.

o

Wij horen in de wandelgangen dat de compensatie bestaat uit maximaal eenmalig 1 miljard euro (verdeeld over drie jaar). Dat is een heel beperkt incidenteel bedrag afgezet tegen het verlies van € 47,5 miljard aan investeringsvermogen. Wij stellen voor dat het kabinet deze compensatie structureel maakt op het niveau dat nodig is om de bevriezing van de huren te compenseren.

o

Hogere bijdragen vanuit subsidieregelingen, in het bijzonder gericht op de sociale huur en de financiële mogelijkheden van woningcorporaties.

o

Uiteraard helpt naast een kritische blik op wet- en regelgeving, actie om de bouwkosten te drukken, via parallel plannen en meer industrieel bouwen.

Wij hopen met deze oproep u te steunen in de zoektocht naar oplossingen voor de huurbevriezing. Wij vullen onze oproep op een later moment graag aan met voorbeelden hoe de effecten van huurbevriezing in onze regio’s uitwerken voor projecten, zowel sociale woningbouw- als gemengde projecten en projecten zonder sociale woningbouw. Namens alle bij de 6 versnellingstafels (en 7 woondeals) aangesloten vertegenwoordigers van provincies, gemeenten, marktpartijen en woningcorporaties: Jelle Beemsterboer, voorzitter versnellingstafel Noord-Holland Noord Els Birkenhäger, voorzitter Brede Bouwcoalitie Overijssel Martin Bosch, voorzitter versnellingstafel Stedendriehoek Arjen van Gijssel, voorzitter thematafel wonen en vastgoed Achterhoek Karel Blom, voorzitter versnellingstafel Rivierenland i.o. Jos Feijtel, voorzitter versnellingstafel Foodvalley

2/2